第一篇：頻頻換帥復地遭人事地震 郭廣昌地產王國業績現頹勢

頻頻換帥復地遭人事地震 郭廣昌地產王國業績現頹勢

作者： 石英婧 | 發表時間：2016.06.13 刊發于總2164期《中國經營報》[房地產]版

6月3日晚，《中國經營報》記者獲得的一份由復星集團（以下簡稱“復星”）總裁汪群斌簽署的復星內發（2016）54號文件引發了業界的關注。

上述文件顯示，復星地產決定即日起對龔平、王國光和嚴華三人的職位重新任命。任命龔平兼任復地集團董事長、兼任星豫資本董事長兼總裁，原復星集團和地產控股的職務不變。任命王國光為星浩資本執行總裁，不再任浙商建業職務；任命嚴華兼任星豫資本執行總裁，原地產控股職務不變。

這也意味著，在復星地產旗下子公司復地集團董事長崗位上任職近一年半的陳志華已經正式離職。至此，不到6年的時間里，復地集團已經經歷了5次換帥，這在國內地產企業實屬罕見。不僅如此，復星地產旗下的星豫資本和星浩資本也有高管變動，星豫資本董事長史苗已經離任，其職務由龔平兼任；此外星豫資本和星浩資本的執行總裁也都完成換人。

對此，《中國經營報》記者致電致函復地集團相關楊姓負責人，就復地人事震蕩、公司旗下地產業務收縮以及部分項目爆出資金鏈緊張等問題進行采訪，截至記者發稿，對方回應表示對上述問題暫不回應。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，傳統的開發模式可能和復星集團的投資思路沖突，即很多傳統的管理層會主動離職。不到六年五次換帥

資料顯示，2011年12月加入復地集團的陳志華先后擔任高級副總經理、常務副總經理，2012年7月1日任復地集團總經理。2013年12月5日任復地集團副董事長兼總經理。2014年12月15日任復星地產控股聯席總裁兼復地集團董事長。然而就在一個多月前，陳志華悄然離職。郭廣昌的地產版圖中又少了一員大將。梳理資料可以發現，在過去不到6年的時間里，復地已經經歷了數度換帥。范偉、張華、汪群斌、陳志華，直至現任龔平。管理層如此頻繁的更迭讓業界也為之咋舌。

據界面新聞報道，陳志華已經再次回到了“老東家”綠地的懷抱，并且于4月底擔任綠地副總裁。綠地控股4月26日第八屆董事會第九次會議決議公告稱，經公司總裁張玉良先生提名，并由董事會提名委員會資格審查，同意聘請陳志華先生擔任公司副總裁。

一份復地離職高管名單顯示，在陳志華離職之前，復地2015年已經出現高管離職潮。

其中包括監事秦學堂，副總經理兼營銷策劃中心總經理陳艷萍、副總經理朱文焱、鐘澍、蔣朝光、高敏。

2012年7月，陳志華升任復地總裁，被復星領導層委以“加快追趕房企第一陣營”的重任。根據2013年媒體報道，陳志華公開表示，“復地會加快全國化步伐，聚焦已進入區域，深耕一二線城市。”可以說，曾經在地產一線摸爬滾打多年的陳志華對于復地在自己手里做大做強是有憧憬的。時至今日，已然落空。陳志華一度豪言復地要二次創業，目標是5年內回歸全國地產行業第一方陣。在復地2015年中期工作會議的發言中，時任董事長的陳志華提出，在轉型的同時也能夠把復地的規模做大。2014年，陳志華和趙漢忠分赴復地和星浩擔任董事長時，復星地產宣布，到2020年，其管理的資產將達到5000億元，其中一半位于海外。然而現實卻讓復星的地產宏圖實現起來并非易事。以復地這個曾經排名靠前的中國房地產企業來看，公司規模一直停留在百億元。盡管公司一度表示2015年實現300億元銷售額，但顯然離完成目標相去甚遠。

根據公司公告，2015年，復地實現銷售額211億元，其中權益金額為146億元。項目儲備方面，2015年，復地新增項目儲備僅獲取4個項目，規劃總建筑面積約78.68萬平方米，按權益計總建筑面積約64.61萬平方米，較2014年同期約減少27.3%。

2014年12月15日，陳志華履新復星地產控股聯席總裁兼復地集團董事長，而與其一同攜手履新的則是素有“星浩一哥”之稱的星浩資本總裁趙漢忠。彼時，業內人士指出，此次人事變動表明復星集團將重新梳理這兩個公司資源的決心。時隔一年半，復地高層卻再一次出現動蕩，有分析人士稱這是復星集團發展策略上的改變。而對于金融背景的龔平是否能帶領出現頹勢的復地開辟出新的天地，仍待時間的檢驗。

嚴躍進分析表示：“管理層變動，從一方面說，是此類管理層職務變動以及個人職業的選擇。近期復地此類高管離職，動靜小，也是不希望市場過度解讀。從另一方面說，則和管理層受制于母公司經營戰略的影響，很多地產業務的投資和銷售不及預期，進而有挫敗感。”

上海產業投資私董匯創始人王忠教在接受《中國經營報》記者采訪時表示，復星給人的感覺是在走“資本玩家”的道路，專業的地產領軍人才在復星并不是“嫡系”。對于復星的地產板塊來說，與專注房地產開發為主營業務的品牌房企相比，公司在開發建設、規劃設計、營銷招商等方面都沒有很強的自我控制體系。借“殼”玩金融

在業界觀察人士看來，從復地 “聚焦蜂巢、打通保險、互聯網+、自我閉環”的戰略中，可以看出復星集團掌舵人們的真實意愿——成為一家具有全球能力的地產投資集團。

王忠教在接受《中國經營報》記者采訪時表示，地產僅僅是產業投資的載體，復星具有金融全牌照的資本優勢，作為集團的一個融資載體，就如同一個“殼”一般，復星實際上是借著這個“殼”進行資本運作。

一位接近復星的人士向記者透露，曾經有企業準備做黃浦區137號街坊舊區的“毛地”舊改項目，找復星談合作，但后來被復星決策層否決。其根源還是由于復星的資本運作屬性，對項目的盈利前景和自身的運營能力沒有足夠的信心。

在郭廣昌“成為一家具有全球能力的地產投資集團”的愿景之下，作為復星在房地產領域的投資及管理平臺——復星地產應運而生。據了解，復星地產成立的初衷，是依托旗下復地集團、星浩資本、星泓資本、星豫資本、星健資本五大開發平臺，從投資的角度去做蜂巢城市。并打造了外灘金融中心、浙商建業、星堡、星景、策源等多條產品線。

王忠教告訴記者：“實際上，很多浙江較早起家做地產的企業，都是習慣擅長產權分割銷售的‘類金融’手法，立志持有運營根本不是它們的主流模式，所以作為浙系的領袖企業復星集團，在地產領域也鮮有代表性作品。在我們看來，復星并不甘心不愿意耐得住寂寞去做房地產，郭廣昌似乎更喜歡做資本的騰挪。”

“同時，這也是浙江起家的企業的一個特點，目前浙江商會很多企業就是這樣的角色，但實際上這些公司卻沒有幾個成功的標桿項目。”上述人士置評。昔日地產巨頭頹勢難掩

近年來，在構筑中國版伯克希爾的道路上取得不錯成績的復星集團，地產業績頹勢難掩。

《中國經營報》記者了解到，曾經對外表示“蜂巢城市”理念的復星似乎并未在這一領域探索出成果。此項“蜂巢城市”是復星集團2013年提出的，被稱為是復星為中國新型城鎮化發展量身定制的“產城一體”解決方案。具體思路是通過將復星卓越的地產開發能力和豐富的產業資源科學有效地嫁接，打造新型城市建設模式，從而實現城市功能與管理水平的快速升級。

在業界觀察人士看來，目前復星的“蜂巢城市”探索之路并未有成品產生，而致力于打造地產投資集團的復星似乎也并沒有大規模投入“蜂巢城市”的計劃。至此，被戲稱為郭廣昌的“造夢空間”的蜂巢城市發展之路并不明朗。

作為復星地產的重要分支，曾號稱要做“中國鐵獅門”的星浩資本的業務發展一度非常迅速，目前卻面臨嚴重放緩的窘境。其前期投入的項目也面臨著銷售困難，贖回不順的情況。

2016年3月，星浩資本的私募股權基金“星光耀基金I期”到期，但是星浩將封閉期延長了一年，據《時代周報》報道，原因是其開發的大連項目銷售遭遇困境；而星光耀基金II期和III期投資的上海滬太路星光耀廣場，也一度面臨資金掣肘。

在觀察人士看來，前期投入資金之巨以及開發周期之長，很容易讓公司旗下項目資金鏈遇困。作為金融蜂巢城市代表項目的外灘金融中心BFC，也一度被爆出資金鏈緊張擬出售股權。而記者在聯系項目相關負責人進行采訪也獲悉，該項目前任總裁吳洋也已離職，由錢思瑋接任。對于外灘金融中心項目運營情況等相關問題，記者數度聯系公司相關人士進行采訪，但截至記者發稿，未收到回應。

盡管從復星國際的財報上看，房地產開發和銷售對集團利潤率的貢獻呈現走高，2012~2015年這一數值分別為14.9億元、20.9億元、24億元和29.9億元。但面臨的壓力并不輕松。就復地方面看，凈利潤2012~2015年間為15.8億元、12.3億元、8.9億元和14.9億元，盡管2015年凈利潤提高，但是和2012年對比，仍有差距。

根據界面新聞報道，復星地產系的開發銷售能力已經逐步削弱，地產業務的發展主要依賴于海外收購物業：近年來，復星先后收購倫敦金融城Lloyds Chambers大樓、紐約曼哈頓One Chase Manhattan Plaza、米蘭布羅吉大廈、東京花旗銀行中心等地標性建筑。

梳理資料發現，復地從2013年開始，竣工面積一路下滑。在分析人士看來，近兩年，在熱點土地拍賣現場已經鮮有復地的身影，復地在高價地和優質地塊的拿地激情明顯不足。新增土地儲備也逐年下降。2012~2015年，復地新增土地面積分別為273.7萬、235.7萬、162.52萬、64.61萬平方米，復地規模收縮已經不可避免。

嚴躍進置評：“具體從業務上看，由于目前上海地產行業競爭壓力比較大，對于復地此類企業來說，很容易受制于復星集團整個公司的戰略影響。大而全的投資模式，往往會使地產業務成為平衡集團的一個籌碼。即當其他行業不景氣的時候，地產行業容易大擴張。但如果其他行業有所復蘇，地產行業的支持力度不見得會增加。而且復星的優勢似乎更多體現在新興產業及全球化的布局上，地產行業的投資因為周期長、無太多投資的新意。”