第一篇：買房不買房關于近期樓市的幾個問題一定要清楚!

買房不買房關于近期樓市的幾個問題一定要清楚!

當前房地產市場自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點城市周邊，部分城市潛在風險也在增加。此外，銀行間流動性趨緊將對房地產市場資金面帶來較大影響。

開年各地樓市遇冷在預料之中

數據顯示，2017年春節期間，房地產市場表現低迷。春節是合家團聚的日子，成交量較之春節前下降也比較正常。財經評論員馬光遠認為，各地樓市遇冷是預料之中的，是房地產市場自身在經歷2016年的瘋狂上漲之后的自然調整。

房地產泡沫仍然在積累

未來房地產市場何去何從？中央經濟工作會議提出，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

應該看到，當前我國房地產市場自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點城市周邊，特別是珠三角、長三角、環北京地區，部分城市潛在風險也在增加。

還有一些城市隨著市場回暖，銷售加快，供求關系快速變化，相關政策沒有及時調整，房價上漲明顯，投資投機性購房炒高了房價，積累了風險，違背了住房的居住屬性，也影響了自住購房需求。

應該警惕的是，房地產和實體經濟失衡，資金過度流入會導致房地產風險進一步積累。

中國的房地產市場正在進入一個新的階段，方方面面的條件也在發生變化。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微認為，房地產市場條件正在發生變化，比如金融條件，過去房地產金融相關制度的形成，跟培育房地產市場、促進房地產市場的發展相關聯。

比如，房地產預售制，實際上是給房地產開發企業創造了很寬松的融資環境。現在中國金融市場已經比較發達，在融資環境越來越寬松的條件下，這樣的住房金融制度跟未來的發展是不是相適應，都是目前面臨的新課題。

房地產信貸利率或走高

房地產市場的走勢歷來與貨幣政策密切相關。最近央行全線上調逆回購中標利率10個基點，同日開展的SLF（常備借貸便利）利率也全線上調，貨幣政策的變化是否會對房地產市場產生影響？

中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼認為，近期貨幣政策的一系列變化，將會從兩個方面對房地產市場帶來影響。

首先，房地產信貸利率可能走高。央行?幣市場操作利率的上調會影響銀行資金成本，但是否會進一步向存貸款基準利率傳導需要觀察，也并非一定體現在房地產信貸利率之上。但自去年10月份以來，房地產調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。

在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過價格手段來防控風險。房地產利率的提高有助于擠掉投資性、投機性的購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響。商業銀行應在貫徹落實國家對房地產宏觀調控的基礎上，實行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

其次，房地產市場的資金面將趨緊。在“穩健中性”的基調下，雖然央行尚未調整基準利率，但貨幣政策收緊的信號已較為明確。央行通過價格手段，提前釋放收緊信號，引導市場預期。

目前來看，雖然持續、大幅度地全面加息尚缺乏經濟基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進式收緊，已是大概率事件。我國房地產行業是高杠桿行業，資金是行業的血脈，銀行信貸又是資金的主要來源。銀行間流動性趨緊將對房地產市場資金面帶來較大影響。

去庫存仍然是今年的主題

2017年，堅定不移推進三四線城市和縣城房地產去庫存，仍將是房地產市場上的主題。我國將繼續通過鼓勵農民工和農民等群體在城鎮購房，推進棚改貨幣化安置等多途徑化解庫存，鼓勵地方出臺去庫存的有效政策措施。

國土部：城市居民不得到農村購買宅基地，不予登記

國土資源部副部長趙龍2月9日回應“1999年后城鎮居民使用的宅基地不再給予確權登記”時表示，目前情況下，還是要維持農村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和集體組織成員內部之間的流轉，城里人特別是工商資本是不能夠進入到農村進行宅基地的交易和買賣的。

國務院新聞辦公9日舉行新聞發布會，在發布會上，有記者問國土資源部副部長趙龍：有消息說1999年后城鎮居民使用的宅基地不再給予確權登記，請問這個政策的背景是什么，會有比較大的阻力嗎？

關于城鎮居民的宅基地不予發證，趙龍澄清說，宅基地是農民的基本福利制度，它是有特定對象的，它的對象就是農村集體組織的成員，所以說城里人是不應該得到農村宅基地的。為了維護農民的居住條件和居住安全，國家嚴格限制宅基地在非集體經濟成員之間的流動。

趙龍表示，不予登記宅基地，是因為國家有規定，城市居民不得到農村購買宅基地，這是有嚴格要求的。

趙龍介紹，按照法律和登記規則，城市居民是拿不到合法的產權。當然，國家現在也正在推進“三項改革”的試點，包括土地征收、農村集體建設用地的流轉和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集體組織成員之間或者是能不能在更大范圍之間進行流動，正在研究。

“但是最后也需要通過法律的形式把它確定下來。”趙龍說。

趙龍表示，在目前的情況下，還是要維持農村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和集體組織成員內部之間的流轉，城里人特別是工商資本是不能夠進入到農村進行宅基地的交易和買賣的。

馬光遠：房貸收緊透露出什么信號？

多家媒體報道，京滬等地房貸政策開始收緊。媒體報道的北京房貸新政的基本內容一是提高了基準利率，房貸利率不低于基準利率9折；二是縮短了二套房的貸款期限，自2月8日起網簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年等。而上海一些銀行為了緩解房貸余額壓力，鼓勵客戶提前還貸，市場上已經很難尋覓9折以下的房貸。

對于京滬等熱點城市收緊房貸，我一點都不奇怪，奇怪地是，為什么現在才收緊。在去年量價齊增，房地產市場大熱的時候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產政策風聲鶴唳的時候收緊，就成了外界猜測房地產政策繼續加碼的由頭。

首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的信號絕對不是政策加碼，繼續對房地產市場施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國經濟的日子仍然不好過，在房地產經歷狂熱后必然調整的情況下，目前的政策力度已經足夠大，只要執行到位，并配之以長效機制的慢慢完善，房價上漲的預期自然逆轉。在3月份之前，房地產處于自然淡季，并沒有出現明顯反彈的情況下，加碼政策沒有太大的必要和意義。

但是，在這個時候出臺收緊房貸的政策，也不能完全認為和政策信號無關。盡管在每一次房地產經歷一個大的上漲周期之后，為了抑制風險，房貸政策都會出現收緊。商業銀行在這個時候收緊房貸，一方面說明他們對未來市場的風險預判在提升，另一方面，對未來整個房地產的走勢并不樂觀。取消9折利率優惠政策，相當于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風險的考慮。所以，就金融機構的態度而言，2017年整個房貸市場出現2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。

2016年是中國房地產信貸史上最驚人的一年，央行數據統計，2016年新增房地產貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，占新增房地產貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款余額19.14 萬億元，同比增長35%。

大家應該記得，去年下半年以來，每月新增貸款，70%以上都是居民購房貸款。在去年下半年，投資投機性購房已經成為主流的情況下，金融機構應該及時取消房貸折扣。在現在取消，其實已經有點晚。

其次，對于這次京滬等熱點城市收緊房貸，還應該站在2017年中國經濟總體環境，以及全球貨幣政策出現明顯轉折的大背景下來理解。去年年底的中央經濟工作會議，多次提及要防范風險，將防風險提高至前所未有的高度，特別是杠桿風險和債務風險，更是成為重中之重。

貨幣政策的重心已經從“穩增長”讓位于“防風險”，提出“貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險。”強調防控資產價格泡沫，意味著今年二套以上的房貸政策肯定會再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國經濟防風險的內在邏輯的。

對于中國房地產市場的參與者而言，筆者認為猜測政策是沒有太大的意義的。2017年房地產政策非常清楚明白：明確不希望投資投機性購房拉動房價繼續上漲，另一方面，也不希望房地產出現“大落”。政策本身我認為是比較溫和的，最大的執行方向應該是聽任市場自然調整，釋放風險，而不是以野蠻粗暴的方式解決高杠桿問題，這不符合2017年“穩”的總基調和大邏輯。

但是，也應該看到，中國的貨幣政策受制于中國經濟面臨的復雜形勢，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問題，必須加息，但一旦加息，對中國經濟特別是實體經濟自身的復蘇極為不利；但如果不加息，資本流出和資產價格泡沫的問題都難以解決。

過去多年，中國貨幣政策的最大??題就是“求全責備”，什么都想要，又不想承擔負面的結果，導致貨幣政策猶豫搖擺，現在，面臨房價泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應對，所以只能以偷偷摸摸的方式來加息，當外界明確解讀為“加息”之后，又擔心市場受不了趕快否認，央行是夠不容易的。這種狀況估計會貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對沒有勇氣主動捅破房地產泡沫的，這樣做風險很大，而且難以控制。

房地產行業如何應對呢？關于房價的走勢，我在最近的文章中已經分析，不再贅述。購房者可以做為參考。對于房地產企業而言，過去我更多的分析城市之間的分化，對于企業之間的分化闡述不多。但我一直在講三個“20%”，20%的開發商，20%的城市，20%的樓盤。在房價快速上漲的周期結束之后，開發商的分化是必然的，20%的開發商有可能抓住行業調整的機會，完成產業模式的重塑，重新規劃行業的玩法和利潤鏈條，剩下80%的開發商，一定會在未來的行業調整中退出或者死去。

每一次房地產小周期的調整，都是中國房地產企業重新做人，反思調整的機會，只是，很多開發商經過了過去近20年的超級繁榮之后，已經喪失了反思和涅??的能力，抓不住化蝶的機會。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。

第二篇：二手房買房過程全記錄,一定要收藏

二手房買房過程全記錄，一定要收藏。

作者：阿爾忒彌斯月剛剛拿到鑰匙，中午有點興奮睡不著，把這次買房的經歷記錄下來。希望過程對大家有幫助，也希望成為我自己的一個經歷記錄。為啥要買房？人生就是經歷啊，不經歷下買房，裝修的人生是多么的不完整啊。讓我裝會。其主要原因還得是現在貸款利率低，有公積金，有點小錢，老婆想買就買唄。說不定還能升值。反正錢放卡里就是一串數字。決定買了，周末休息就各種看房啊，我這人信風水，什么政府邊上的不能買，菜市場邊上不要買。pass幾個小區，再看戶型，進門對廁所的不要，屋子不方正不要，西邊套不要。我這個小縣城就剩下一處符合我要求，一個國企開發的，質量挺好，買房全部送車位，太厚道有木有，隔壁小區一個車位8w塊，容積率1.3，算是不錯了。很喜歡。小區戶型也好。一會上圖。到售樓處一看，靠，賣的差不多了，就剩下一樓和頂樓了。糾結了半天，頂樓漏水，一樓蚊子多。算了。不要了。出差時，無意中想到，看看二手房啊，于是翻58，趕集。還真有，不過就一家。這新樓盤，一般買房不超過五年人家不會出手的。賣的肯定急用錢，一看價格還可以。打了個電話一問，可以。139.15平，78w。總11樓在七樓，東邊套，七上八下，十分喜歡啊。中介提出看房。我打電話給我老婆，然后我老婆跟她姐姐下午就去看了。然后中介讓我老婆簽了個居間合同。只是看，并沒定要買，我老婆就說沒帶身份證，就隨意寫了個名字和電話。就第一個圖。這個居間合同雖然看著沒什么法律效應，但是后面還帶來了一點小麻煩。我想買的這個小區有認識的人，我讓打聽到了戶主的聯系方式，想跟戶主直接交易不經過中介，省點中介費。結果中介知道了，就拿這個合同說事，對戶主也是各種威逼利誘，搞的戶主就擔心了，人家就想順順利利的賣個房，一個擔心中介從中搗亂，也怕跟我私人交易的安全性。結果就只能通過中介了。因為在居間合同上簽過字，還只能在他那辦。這點提醒下，如果抱著想私人交易跳過中介的話，要么不找中介自己能夠聯系戶主，要么聯系過中介，居間合同上的信息不要寫本人，可以隨便寫一個陪同人的。最好不要留身份證等信息。給中介感覺就是看看不一定買。不然后面想通過個人買賣，中介就從中搗亂了，中介不會騷擾你，他會騷擾戶主，說私下交易的種種問題，逼得戶主只能選擇通過中介增加安全性。為此我和戶主各付了5000元的中介費。三線小城市誰還不能打聽點人啊，要找賣家很容易，中介費能省就省。其實最好的方式是雙方個人談好價錢費用歸屬，然后呢找個中介擔保一下就行了，這樣的中介費不需要很多我這個小縣城兩三千就可以了。這樣的話，中介不會幫過戶什么的，什么都需要自己辦。繼續聊買房過程。定好了，就約了了賣方到中介處驗各種證件及簽購房合同。居間協議，上面寫的中介費，房價2%，貴不貴！購房合同，一般還得讓賣方跟中介寫一個委托協議，意思中介有權買賣賣方的房子的意思。我這小縣城就沒寫這個了。那時候土地證和房產證還是兩證，查證到時候需要注意兩點，一個是該房有沒有被抵押。二個是該房地址是否有戶口，就是原戶主有沒有在這上戶。這些可以自己查，也需要有在合同中寫明。這家是全款買的，不存在抵押，在銀行抵押在房產證上會有注明，如果私人抵押就不知道了。所以能想到的還是在合同上體現清楚比較合適。銀行抵押會有記錄正好到我過戶到時候兩證合一，改為了不動產權證。也問了，雖然改了，以前兩證仍然有效，不變動不更換原則，所以現在仍持有兩證的沒必要去更換。戶主身份證，這房是寫賣家父親的名字，所以拿的她父親的身份證。有一點要注意，以后所有的錢往來只可打到戶主銀行卡號，不要打給其子女，以免發生不必要麻煩。還得提到一點，哪怕房產證上只是寫到一個人的名字，也需要對方配偶同意簽字。因為屬于夫妻雙方共有財產。我這邊好像沒有特別追究這個問題。定金，2w塊，等到過戶完畢后，再給戶主打款18萬，湊20w，算是首付。這是第一稿。我不滿意，提出一些要求，下面是定稿。該手印手印，該蓋章蓋章。所有手寫的必須要摁手印，三方，買方，賣方，中介。所有錢的交易走銀行轉賬，以免發生糾紛好查。合同簽完了，中介帶我們去辦理過戶，過戶需要雙方到場，辦理資料的同時，把首套房證明也給一起辦了。由于中介幫辦，資料可能記的不全。過戶需要雙方身份證，結婚證，戶口本，購房合同，等原件復印件，還需要一個銀行的評估報告。根據評估價格交稅。辦理這些業務，中介的優勢就體現出來了，一般五個工作日的東西，兩三天就給出來了。購房發票。這個價格應該就是銀行的評估價格。下面的過戶費和契稅就是根據這個價格來算的，這個稅是不用交的。要交的在下面兩張圖片所謂的過戶費，據說買房過了五年后過戶會省很多。契稅發票，要收好，后面的好多地方要用到。契稅和過戶費都是賣家給的，五萬多。一般買賣二手房都是默認買方給契稅的，這是我們事先談好的結果。首付讓戶主寫了個收條滾燙的不動產權證，拿到的時候還是挺激動的。拿到后第一時間，三方見面，把首付18w打給了賣家。然后拿著不動產權證去辦貸款。公積金28w，商業29.8w。在中行辦的。老婆認識個人，商業貸款利率打88折，后來我一算也就便宜了兩千多，好歹也是便宜了。商業貸款要填的資料太多，我就只知道簽名簽名簽名。這里又需要第三方打個房子的評估報告。跟過戶那個不同。中介介紹一個，300元搞定。給了銀行繼續。由于是二手房，商業貸款會直接打給對方，公積金會打到自己賬號。資料做完就是等，這時候中介等作用又體現了，各種快。人家公積金一個月批下來，我們一個星期。忘了說貸款需要啥資料了。買賣雙方身份證，戶口本，結婚證，契稅發票，原房產證土地證復印件，新的不動產權證，第三方評估報告，收入證明，首套房證明，還得提供雙方的貸款銀行的銀行卡。商業貸款直接給到賣方，公積金直接給到買房。批下來之后，去政務中心做抵押。抵押也很簡單。拿著銀行給你的資料，拿上房產證直接去，公積金先辦理抵押，辦完了再是商業貸款。一個抵押給公積金中心，一個抵押給中國銀行。還不能一起辦，得等公積金等抵押下來后才能再辦商業等，中介的優勢又來了，各種快，本來半個月的東西一個星期全部辦好了。公積金抵押給的東東，商業貸款又給了一張。拿到這兩張給到銀行。就等著放款吧。星期五給到銀行，星期一放款下來。星期二約好了中介賣家把剩余的手續走完。見面后，把公積金部分打給了賣家，然后一起到物業處交接登記。把所有的物業資料都轉到我名下，賣家買家物業三方簽字做了個說明，說明此房已經被過戶到我名下，以便后續有啥問題。裝修保證金，車位等等均作了更名。原戶主也把鑰匙啊，門禁卡，質量保證書，房屋使用手冊等給到了我。跟物業各種簽字，這個基本跟到開發區買房手續差不多不了拿房交接給原業主到交接給我物業交接完后，拿了房產證復印件和原戶主身份證復印件到燃氣公司、電力公司、自來水公司做了戶名變更。然后然后，把中介費給了中介就完事了。然后自己到房子里好好看了下，終于屬于自己了，真開心。寫到這里也結束了，總結一下：買之前確認下想找中介交易還是想個人交易，三線城市可以考慮個人交易，說不定就是朋友的朋友。大城市套路深，還是老實中介。當然要找靠譜的。買之前談賣家談好條件要求，并全部在合同里體現。確認房子沒被抵押，以及房子沒戶口，有戶口的需約定時間讓戶主牽出去，一樣合同體現。所有金錢往來銀行轉賬，不用現金。收條，欠條什么的及時打及時銷毀。手寫簽字要蓋手印。蓋章才生效。中介該利用還得利用，多催催，各辦事部門關系都鐵的。新婚姻法要注意，哪怕單個戶名的配偶也共同享有該房子財產，必須要合同上簽字。以免糾紛。錢款清了，把該交接的交接，中介比較有經驗，讓他一起跟到底。公積金貸款的，多往賬戶打點錢，以免扣款時，公積金還沒到賬戶扣不到錢。沒了。結束！就是這棟樓，一戶兩梯，右邊是東邊，東邊套7樓就是我家啦。

第三篇：買房需注意十大問題

買房需注意十大問題

購買新建商品房風險提示

為有效保障廣大市民在購買新建商品房過程中合法權益，避免遭受財產損失，蘭州市住房保障和房產管理局特別提醒您，請務必在購房、繳款時提高警惕，并注意以下事項：

1.請仔細核對查看證件是否齊備：開發企業對外銷售商品房時，必須具備合法要件，并在銷售現場公示，主要有《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《蘭州市商品房預售許可證》、《房地產開發企業資質證書》、商品房共用部位明細表、商品房預售方案、商品房預售合同、各幢房屋銷控表、商品房銷售明碼標價公示牌、商品房銷售相關信息公示牌以及《商品房銷售管理辦法》、《商品房預售管理辦法》等。

2.請明確樓盤信息慎重繳納定金：明確購房目的，考慮自身支付和承受能力，對擬購房屋的規劃用途、配套設施、主體結構、戶型朝向、銷售價格等進行全面了解和判斷，不要輕信開發企業宣傳資料及銷售人員口頭承諾。同時，購房人應明確“定金”是履行購房合同的擔保，一經交付便產生法律效力，請慎重繳納。

3.請確定購房合同是否網簽備案：商品房合同簽訂實行網簽備案制度，即購房人與開發企業簽訂商品房買賣合同時，應登錄蘭州市住房保障和房產管理局網站，共同在線簽約并打印合同，雙方簽字確認后方為有效合同。需要注意：對于合同中非格式化內容（有下劃線）須由雙方協商一致后填寫，尤其是補充協議內容，請購房人一定認真閱讀，明確雙方各自應承擔的權利、義務及責任。

4.請認真查驗預售許可原件：在購買新建商品房時，應當查驗項目是否具有《商品房預售許可證》原件，若項目未取得《商品房預售許可證》，請購房人不要購買，避免上當受騙；若項目已取得《商品房預售許可證》，可放心購買預售許可證記載的準予銷售的房屋。

5.請自覺主動配合資金監管：自2016年4月1日起，蘭州市實行商品房預售資金監管制度，目的是為了防止開發商將預收款項挪作他用或圈錢跑路等情況發生，有效保障購房人合法權益的重要舉措。新建商品房預售資金監管期限自核發預售許可開始，至辦理不動產首次登記為止。《商品房預售許可證》已標注資金監管銀行及開設賬戶，請購房人核對后主動將需繳納的房款全部存入資金監管賬戶。

買賣二手房風險提示

為有效凈化房地產交易大廳秩序，保障廣大市民在買賣房屋過程中的合法權益，即日起，蘭州市住房保障和房產管理局將對房地產交易大廳長期存在的“非法中介”進行全面清理，并于12月1日起僅為自行成交的買賣雙方提供合同網簽備案及免費協助服務業務，對所有中介代理的房屋交易，市房管局交易中心將一概不予備案網簽。特別提示廣大市民，請在買賣房屋過程中務必注意以下事項：

1.請選擇合法經紀機構委托代理：在買賣房屋過程中，請選擇證照齊全的合法中介經紀機構為您提供居間代理服務，不要委托證照不全的非法中介經紀機構，凡非法中介經紀機構代理的房屋交易，市房管局交易中心一概不予受理，請購房群眾主動拒絕并遠離非法中介機構。同時，為便于房管部門對中介經紀機構進行監督，如您已經選擇了合法中介經紀機構為您提供居間代理服務，請向工作人員如實說明，避免發生經濟糾紛或上當受騙。

2.請選擇交易資金監管保障權益：存量房交易資金監管能夠起到房屋交易“支付寶”作用，有效保障交易雙方合法權益和資金安全，資金監管過程中不收取任何費用。部分中介經紀機構及其經紀人在居間代理過程中會誤導購房人逃避交易資金監管，甚至要求買賣雙方將交易資金打入中介指定賬戶，此舉會導致購房人交易資金被挪用、占用等風險產生，提醒購房人切勿上當，以免造成錢房兩空的后果。

3.請不要購買無產權證明的房屋：凡未取得《房屋所有權證》或《不動產權證》的商品房、經適房、保障性住房、集資房、合同房、小產權房等按照法律規定一律無法上市交易，私下交易屬違法行為，交易行為不受法律保護。請謹防中介經紀機構及經紀人打著低價銷售的幌子、可以更名或辦證的承諾等手段蠱惑您購買，提醒您切勿上當，以免造成不必要的損失。

4.請仔細查閱相關文書慎重簽字：房屋交易對于家庭或個人而言價值不菲，請您在交易前詳查房屋情況，簽字前仔細查閱各類證件、文書、協議等；通過中介經紀機構居間代理成交的，請您仔細閱讀協議或合同條款，不要聽信經紀人口頭承諾，要明確約定各方責任和義務，慎重簽訂各類協議或合同，避免遭受財產損失。

5.請確定交易合同是否網簽備案：二手房交易實行網簽備案，合法中介經紀機構均已在房管局指定門店開通在線網簽端口，買賣雙方可在已開通端口的中介經紀機構在線簽訂《存量房交易合同》；對于自行成交的房屋，買賣雙方可前往蘭州房地產交易大廳便民網簽窗口在線簽訂《存量房交易合同》。

房產中介及經紀人再也不能糊弄老百姓了

11月28日記者從蘭州市住房保障和房產管理局官方網站了解到，為了進一步規范房產中介代理行為，保障房屋買賣雙方合法權益，該局作出了相關事項通知，記者從中提煉出了以下要點：

為工作人員制作工作牌實施掛牌上崗制度

凡經中介經紀機構居間代理的房屋交易，其產籍測繪、信息核查、網簽、核稅等工作均屬代理范疇，即日起，由中介經紀機構指派專人代理辦理。市房產局將對中介經紀機構指派的工作人員制作工作牌（二維碼認證），持有工作牌的經紀人可為買賣雙方代辦產籍核查和資金監管等業務。為保證此項工作順利進行，請各中介經紀機構篩選2名優秀經紀人，于11月30日前將名單報送至房地產交易中心市場部，內容包括：中介經紀機構名稱、工作人員姓名、身份證號碼、一寸彩色照片、經紀人從業資格證號碼、聯系方式等。

自行成交房屋的買賣雙方去便民網簽窗口 已開通在線網簽端口的中介機構，必須指定專人負責協助買賣雙方在本機構簽訂《存量房交易合同》；12月1日起，蘭州房地產交易大廳便民網簽窗口僅對自行成交房屋的買賣雙方提供網簽服務。對任何中介代理的房屋交易，市房管局交易中心窗口將一概不予辦理網簽業務。

凡中介代理的房屋交易必須交易資金監管

凡經中介經紀機構居間代理的房屋交易，必須全部進行交易資金監管，嚴禁中介經紀機構誤導購房人逃避交易資金監管，甚至私設交易資金監管賬戶并收取任何交易資金，一經查實，吊銷其中介機構備案資格。

違規房產中介機構嚴禁代理

凡未取得《房屋所有權證》或《不動產權證》的商品房、經適房、保障性住房、集資房、合同房、小產權房等一律不得代理，不得發布廣告，一經發現，嚴肅查處，情節嚴重或拒不改正的將取銷中介機構備案資格。

違法違規中介及經紀人予以曝光

凡被取銷備案資格的中介機構及被取消代理資格的經紀人，該局將在各大媒體予以曝光，對中介機構在3年內不予重新備案，各房屋登記機構不予受理其代理業務。

第四篇：買房時戶口問題

買房過戶須注意三大細節

有關專家特別提醒，置業者在購買二手房時，需要關注戶口問題。如果原業主戶口尚未遷出，購房者的戶口就無法遷入，而買賣結束后，要辦理相關手續就會更加復雜。

細節一：查詢戶籍狀況

在交易之前，置業者需要到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況，當地派出所以及政府對外服務窗口均可查詢。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的，一般情況下，公安部門會要求戶主本人調取戶籍材料，這時買方可以要求同賣方一起到派出所調閱。這個程序最好在交易前完成，一旦遷戶有問題，可以拒絕購買。

細節二：核實相關證件

可以要求賣方出示戶口本，并留存復印件，以確認房子的戶籍狀況。通過審查賣方的戶口本，你能大致了解賣方家庭的戶籍情況。

細節三：明確違約責任

在簽訂買賣合同時，可以在合同上注明相關條款，就戶口問題約定付款方式和違約責任。在簽訂購房合同時，應把握兩點：一是付款的時間，買方只有在確認所購房屋中的全部戶口已經遷出時，才可以付清全部的購房款；二是違約責任的約定，明確了違約責任，就可以免除買方在損害方面的舉證責任，買方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。

第五篇：借名買房問題匯總

“借名買房”若干問題法律分析

【概念】

“借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。【原因】

規避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規避國家房貸、稅收、登記等相關法規政策；借用他人資格享受某種購房優惠；轉移財產以逃避債務。【風險】

雖然借名買房一般都發生在熟人甚至親人之間，但現實生活中還是存在諸多風險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務，房屋被債權人申請法院強制執行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關系被其他人繼承；

5、將來辦理轉移登記時需要承擔過戶稅費。

另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔一定風險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導致今后貸款受阻。【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前 提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：

1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。

借 名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指“政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困 難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。

在 司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬于部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民 生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家 對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初 衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第十六條也明文規定：“借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。”

在 北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經 濟適用房一套，原被告簽訂協議，內容為：“王某某把經濟適用房自愿轉讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續”。交 付后，胡某某對房屋進行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協議違反相關法律法規政策為由，主張該協議無效。二審法院認為：經濟適用住房指政府提供政策優 惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購房人擁有有限產權。因此已購經濟適用房的 買賣應遵守法律法規，尤其要遵守相關政策、法規規定的限制上市交易期限。已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格 上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議書因違反關于購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協議為無 效合同。

但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。《北京市 高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第六條也規定：“出賣人轉讓的經濟適用 住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一 審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。”

“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經濟適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據查明 的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發商處購買該房屋，在一審辯論結束前該房屋購買年限已經滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。

“張 x與溫x確認合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于已購經 濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可 以上市出售。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權證五年之后，將訴爭房屋轉移登記至 張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張x、辛x簽訂的關于北京市大興區西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對 于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關于適 用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務 院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”應當認定合同有效。

否 定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見（試行）》第8條規定：“實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為 房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整并準許其取得產權的除外。”在廣州市花都區人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認該房屋所有權歸 其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認為：限制、禁止購房屬于調控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規避信貸政策而借名買房

規避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關鍵在于對社會公共利益的認定。

北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購 買房屋一套，因原告名下已有多套房產，為享受一套房貸7折優惠的貸款利率，原被告達成協議：原告以被告名義辦理貸款手續，后被告取得房屋產權證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協助履行過戶手續，被告不肯，原告訴至法院請 求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴 爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認房屋歸其所有并要求董金寶辦理產權過戶的請求，應予支持。即使雙方 所簽協議系無效協議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據 效力性禁止性規范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款 比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此 類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬于私權利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。

“國 子厚等與古富新所有權確認糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經 雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協議雙方真 實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數額的補償，該協議中除涉及違約金標準的約定外，未違 反相關法律、行政法規的強制性規定，應當認定協議有效。故國子厚、于鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產權過戶手續。

山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費后取得該房屋的 購房權，原告支付首付款、其稅款及后續房款，陳勇向其出具購房發票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務，對于尚未履行的部分應當 繼續履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國 家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。

“于 長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產，訴至法院要求確認該房產為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協議，但根據原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產已由原告支配使用長達十年之久，房屋產權證書亦由原告持有，認定原被告雙方 借名買房的事實。判定涉訴房產歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據

《物 權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”可以看出我國關于物權變動采取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，并摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味 著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。

依 照我國《物權法》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”、第15條“當事 人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”第 17條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”、第19條“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產 登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。” 因 此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有 人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明 其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。

“張 某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續，出資手續（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存 在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。

天 津市紅橋區人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物 權的證明，但因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人 的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

三、舉證責任及法院如何認定

基 于物權公示公信原則，不動產權屬證書具有推定效力，應信賴其為真實的，但根據我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當事人對自己提出的訴訟請求所依 據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明；沒有證據或者證據不足以證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。實際 購房人欲主張該房屋歸其所有，有責任提供證據證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應尊重房屋產權證書登記的公示公信效力。

“恒 震鼎與陸玉妹所有權確認糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據陸 玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數位多方證人的證人證言，原審法院據此采信相關證據并認定陸玉妹為實際購房人，并無不當。恒震鼎 上訴認為不能僅憑購房原始材料及相關證人證言等來認定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信。“董 書生與董書仲所有權確認糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現董 書生提起確權訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應就此承擔必要的舉 證責任。根據雙方當事人陳述，董書仲并不否認其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權益，董書生與董書仲亦均認可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關系。

（一）法院如何認定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協議。書面協議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協議關系存在的一方應承擔舉證責任，一般應提供形式合法、內容合理的書面協議即 可，對方認為協議效力有瑕疵的，應舉證證明。口頭協議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內部優惠價格、或規避信貸稅收政策、或隱藏財產等。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。

3、關于房屋實際使用和產權證持有情況。這一點至關重要，在實際中房屋由誰使用、產權證由誰保管亦能在相當程度上反映出是否存在借名買房關系。房屋由借名人實 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產權登記證書作為房屋產權的重要憑證，產權人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。

4、房屋購房入戶、日常使用等手續、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續如房屋契稅、按揭還貸、物業費、維修基金、裝修保證金等費用應 由購房人親自辦理并持有單據，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的 借名購房關系。

江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權確認糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認為：

一、證人證言 表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。

三、關于房屋入戶手續、費用等。入戶手續按常理應由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應費用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關系。

四、關于房屋實際使用和產權證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產權證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關證據予以證明。上述各項事實環環相扣，已構成一個完整的鎖鏈，表明本案實際 購房人應為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當時的法律強制性或禁止性規定，故應認定借名購房關系有效。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權利人及兩證和稅費單據的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業費用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進行分析，認定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權。

（二）如何認定實際出資人：

1、雙方協議的內容。協議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協議確定實際出資人，因為協議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務亦有可能，故還應結合其他證據綜合認定。

2、還款手續、購房發票、產權證等書證由何人持有。還款手續、購房發票與產權證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續交由借名人保管。

3、雙方的財務狀況、還款能力。如出名人無穩定的工作收入等經濟來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發生在親戚朋友等熟人之間，多數情況下，親朋好友對此事內情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應清楚款項數額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉賬證明等。

“胡 元與北京美康澳醫療器械有限責任公司等所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉賬支票載明的支付數 額準確無誤，該證據可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產開發有限責任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業費、裝修保證金 等票據及業主公約、物業公司出具的證明等證據，訴爭房屋的所有物業費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資 人。

“陳 某某與陳某所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認為：陳某提交了深圳市某某投資發展有限公司出具的《收款確 認》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發展有限公司作為賣方在《收款確認》函中確認是與陳某建立房屋買賣關系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。其中有關付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應的銀行轉賬憑證佐證。同時，轉款人陳某某某在一審庭審 過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。

四、借名買房案件的類型 司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權糾紛。

合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。

物 權糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權確認糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈 中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協議，該協議是否有效，借名人是否實際出資等問題。另外，在房屋被法院強制執行過程中，實際購房人還可以提出執行異議，或提起執行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。

五、面對風險如何救濟

（一）名義購房人反悔

近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發許多訴訟。訴訟中，根據事實和法律規定，大致有三種判決結果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應尊重不動產物權登記的公示公信效力，房屋歸權屬證書中產權人所有。

“劉 京鳴與賈崇強等所有權確認糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關購房手續中載明的 購房人均為賈崇強，房屋所有權亦登記在賈崇強名下，現劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強的名義所購，但其并未提供充分有效的證據證明訴爭房屋系其出資所購及 其與賈崇強之間存在借名買房之約定，賈崇強對此亦不予認可，故劉京鳴要求被告協助過戶訴求難以支持。

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權，但實際出資應當返還，對于合同無效的后果，應當根據雙方過錯各自承擔相應責任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應給予實際購房人相應補償。

“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經濟適用房合同無效，一審法院認為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應出資應當予以返還。趙茜與孫向紅達成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應對合同無效承擔主要責任，故對于因房屋升 值所產生的收益，趙茜應當按照其過錯程度給予孫向紅相應補償。判決合同無效，趙茜向孫向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補償金 1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴 墨與嚴崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認為：嚴崢因不具備購買經濟適用住房的條件，而借用嚴墨的名 義購買經濟適用住房，雙方之間形成合同關系。該合同違反了國家關于購買經濟適用住房的相關規定，應屬無效。合同無效后，嚴墨應返還嚴崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費、保險費等相關款項，對于該合同的無效，嚴墨與嚴崢雙方均有過錯，考慮到嚴崢支付了部分購房款，嚴墨與嚴崢達成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴墨應對合同的無效承擔主要責任。故對于因房屋升值所產生的收益，嚴墨應按照其過錯程度給予嚴崢相應的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。嚴墨不服 提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協助辦理過戶手續。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟。筆者認為應分兩種情況：

借名合同無效則轉讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應以購房合同和房屋所有權證上的權利人為房屋所有人，房屋所有人有權通過轉讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權利人。借名人如能證明實際出資，可認為是借款關系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉讓、抵押合同無效。轉讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權。名義購房人雖為無權處分人，但根據《物權法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。

以上兩種情況，實際購房人均無權追回房屋。第一種情況只可尋求債權保護，請求返還借款；第二種情況則可能發生合同責任與侵權責任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強制執行

當名義購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行該房產，法院以不動產登記薄為依據，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權的風險。

當借名合同無效時，已經付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當 借名合同有效時，在強制執行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執行房屋主張權利并要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準中止執行。如果該房屋已經被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規定，應當給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產價值的，應當支付相應的賠償金。

“中 國民生銀行股份有限公司總營業部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執行人執行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院 認為：依照先前法院對借名買房合同認定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權利人應是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權，無法實現，駁回 了民生銀行請求執行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。

（四）個人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負擔積極管理或處分義務。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆 者認為是不合適的。首先，我國對不動產登記缺乏一個專門的、系統的制度，關于不動產登記的規定散見于各種單項民事法律、法規、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據《信托法》第15條和第16條 規定，信托財產具有獨立性，既不同于委托人未設立信托的其他財產，又獨立于受托人的固有財產，受托人對信托財產擁有的所有權是一種受限制的所有權，可占 有、使用、處分、但不享收益權利，與借名買房中的物權法上的絕對所有權不同。

六、如何降低“借名買房”風險

鑒于借名買房的諸多風險，消費者應盡量通過正規方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，防止將來無法取得房屋所有權。

2、簽訂書面協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等），購房發票，房產證書等書面證據材料。