第一篇：錫北生產性服務業集聚區——聯東U谷市關鍵...

錫 北 服 務 業 集 聚 區

一、集聚區成立背景

1、北塘經濟面臨轉型挑戰。北塘區是近代工商業的發祥地，也是歷史悠久的傳統老工業區，主導產業以傳統制造業為主，行業主要是化工、金屬加工、紡織業和傳統物流業。這些傳統產業層次低、技術含量低、可持續發展潛力弱，且主要集中于生產制造階段，產業鏈的上下游發展不足，缺乏核心競爭力。隨著無錫工業布局的調整（“6699”行動和“退城進園”政策），大量工業企業和高污染、高能耗企業退出了北塘經濟舞臺，北塘面臨的產業空心化趨勢日趨嚴重，產業斷層所帶來的壓力前所未有。北塘區必須找到一條新的路來加大經濟的戰略性調整，推進發展轉型。

2、發展生產性服務業集聚區的可行性。為尋找適合北塘發展的轉型之路，我們進行了大量的調研，先后考察學習了全國8個地區25個重點產業經濟園區，經過對比分析，我們認為，北塘具備發展生產性服務業集聚區的條件。

1）北塘制造業基礎優勢明顯。生產性服務業是與制造業直接相關的配套服務業，是從制造業內部生產服務部門而獨立發展起來的新興產業，它依附于制造業企業而存在，貫穿于企業生產的上游、中游和下游諸環節中。北塘及周邊地區雄厚的制造業基礎使其具備了發展性產性服務業的比較優勢。

2）北塘區位優勢明顯。在無錫的產業結構調整城市化速度加快和中心城區擴張的過程中，北塘具有明顯的“中位”優勢。北塘位于中央商務區和遠離市中心的加工制造園區之間，可以向四周延伸，實現中央商務區與外圍加工區產業園的無間隙連接。

3）北塘交通優勢明顯。距火車站、市中心5分鐘路程，距滬寧高速、錫宜高速10分鐘車程，距無錫機場25分鐘車程，兩條地鐵線平行縱貫，周邊設有4個站點，區位價值高，交通便利。

4）北塘土地資源優勢明顯。在中心城區土地資源稀缺的現狀下，北塘雖然經歷了“退城進園”的陣痛，但這些搬離的企業騰出了2300多畝土地用于產業轉型發展，這對于寸土寸金的中心城區來說彌足珍貴。

另外，上海、香港等地建設集聚區，促進經濟發展，為我們提供了成功經驗。如深圳的天安數碼城占地僅450畝，就聚集銀行17家，餐飲企業80多家，年產值450億元。我區集聚區與天安數城，具有位置優、面積大、可持續發展潛力強的特點。因此，我們認為在北塘區建立生產性服務業集聚區是可行的。

二、集聚區發展戰略和建設模式

2008年7月區委、區政府審時度勢成立了錫北生產性服務業集聚區。錫北生產性服務業集聚區總占地2.47平方公里，東至北新河，北起廣石路，西臨鳳翔內環高架，南至江海內環高架。集聚區內主要由兩個產業園區項目：無錫總部商務園項目、無錫智慧城項目。

錫北生產性服務業集聚區的發展思路在實踐中經歷了幾次調整，從“雙重產業功能定位、雙軌制開發建設模式”到“點和面的起頭并進”到現在“政府整體規劃、企業市場化運作”的模式，從“分塊建設”到現在的“整體開發”，從最初政府主導運作到現在政府企業合作開發、以企業為主的轉變，都是集聚區不斷探索實踐的過程。最終，集聚區確定了以發展總部經濟為龍頭，以中介商務業、軟件和服務外包等新興服務業為主導的生產性服務業的產業發展戰略。政企合作，以企業為主市場化運作的建設模式。

總部經濟其屬性包涵在生產性服務業中，屬于現代服務業，也是一種城市經濟。其資源利用小、產出大的特點是中心城區在資源要素約束日益明顯的背景下實現轉型的有效途徑。

目前，集聚區范圍內已經啟動的項目就是無錫總部商務園項目，該項目是無錫市唯一以“總部經濟”命名的項目，已被評為2011年省重點服務業項目、市2011年重點工程，是無錫產業結構調整升級的重要規模載體。

三、無錫總部商務園項目建設情況

無錫總部商務園是北塘區政府與專業地產商--北京聯東集團合作開發建設的以總部企業為主要服務對象的主題產業園區，是政府與企業在區域產業轉型過程中各自發揮優勢，資源互補的一次有效嘗試。政府管委會負責園區的整體規劃引導、入園企業的把關服務、園區產業及企業的培育等，企業負責園區的開發建設和銷售。

無錫總部商務園項目占地850畝，位于廣石路以南，江海路以北，鳳賓路兩側，總建筑面積將達到130萬平方米，計劃總投資70億元，開發分三期，采取整體規劃、分期掛牌、滾動開發的模式，建設周期為五年。園區定位為總部企業的主題社區，園區內總部辦公、人才公寓、配套商業的配比為7：2：1。我們現在正在建設的是園區一期，一期可建設用地為83畝，是三期中最小的一塊（二期占地450 畝，三期占地288畝）。一期規劃有1棟24層總部商務寫字樓、1棟16層Loft創意辦公樓、18棟33組低密度花園式獨棟總部樓。一期總建筑面積14萬平方米，綠化率36%，綜合容積率2.16，其中獨棟總部樓占總體量的70%，商務寫字樓占總體量的20%，商業占總體量的10%。一期的總體設計由德國ECS公司負責，設計理念是觸手可及的綠色，優美而生態的“綠谷”理念，將充分引入低碳、環保、節能的元素。建成后的總部商務園主要引進跨國公司區域性總部、全國大企業長三角地區總部、退市入園企業的銷售、研發、物流中心等,將打造成無錫市乃至長三角地區主導產業鮮明、基礎設施完善、交通環境便捷、生活服務配套的現代企業總部商務辦公聚集區。

目前總部獨棟石材外立面及玻璃幕墻已完工，正進行園區綠化工程。預計2012年3月獨棟總部樓全面竣工交付。總部商務園二期拆遷也于去年全面啟動（占地450畝）、計劃明年下半年全面完成二期拆遷，三季度完成土地掛牌。

在加緊載體建設的同時，去年7月份我們已經啟動招商工作，截止現在共洽談客戶300余家，其中，中鐵十九局、十局；藍星石化等幾家國內大型企業區域性總部已明確入園意向。為了把控好園區業態的發展方向符合無錫市及北塘區轉型發展的需要，我們對無錫總部商務園的銷售作了詳細的規定，尤其對總部獨棟的銷售設定了較高的門檻，以真正引進總部企業和規模企業。今年我們的招商工作還將實現重大突破，主要是從量到質實現突破，從引入企業的區域范圍實現突破。我們將“走出去”招商，招市外的企業，招跨國公司等大型國內外企業總部，目標是引進國外研發總部企業1-2家，引進國內或培育本市職能型總部2-3家，高新技術企業及新興服務業30家。

第二篇：錫北集聚區工作匯報2011年4月20日

錫北集聚區工作匯報2011年4月20日

一、集聚區成立背景

1、北塘經濟面臨轉型挑戰。北塘區是近代工商業的發祥地，也是歷史悠久的傳統老工業區，主導產業以傳統制造業為主，行業主要是化工、金屬加工、紡織業和傳統物流業。這些傳統產業層次低、技術含量低、可持續發展潛力弱，且主要集中于生產制造階段，產業鏈的上下游發展不足，缺乏核心競爭力。隨著無錫工業布局的調整（“6699”行動和“退城進園”政策），大量工業企業和高污染、高能耗企業退出了北塘經濟舞臺，北塘面臨的產業空心化趨勢日趨嚴重，產業斷層所帶來的壓力前所未有。北塘區必須找到一條新的路來加大經濟的戰略性調整，推進發展轉型。

2、發展生產性服務業集聚區的可行性。為尋找適合北塘發展的轉型之路，我們進行了大量的調研，先后考察學習了全國8個地區25個重點產業經濟園區，經過對比分析，我們認為，北塘具備發展生產性服務業集聚區的條件。

1）北塘制造業基礎優勢明顯。生產性服務業是與制造業直接相關的配套服務業，是從制造業內部生產服務部門而獨立發展起來的新興產業，它依附于制造業企業而存在，貫穿于企業生產的上游、中游和下游諸環節中。北塘及周邊地區雄厚的制造業基礎使其具備了發展性產性服務業的比較優勢。

2）北塘區位優勢明顯。在無錫的產業結構調整城市化速度加快和中心城區擴張的過程中，北塘具有明顯的“中位”優勢。北塘位于中央商務區和遠離市中心的加工制造園區之間，可以向四周延伸，實現中央商務區與外圍加工區產業園的無間隙連接。

3）北塘交通優勢明顯。距火車站、市中心5分鐘路程，距滬寧高速、錫宜高速10分鐘車程，距無錫機場25分鐘車程，兩條地鐵線平行縱貫，周邊設有4個站點，區位價值高，交通便利。

4）北塘土地資源優勢明顯。在中心城區土地資源稀缺的現狀下，北塘雖然經歷了“退城進園”的陣痛，但這些搬離的企業騰出了2300多畝土地用于產業轉型發展，這對于寸土寸金的中心城區來說彌足珍貴。

另外，上海、香港等地建設集聚區，促進經濟發展，為我們提供了成功經驗。如深圳的天安數碼城占地僅450畝，就聚集銀行17家，餐飲企業80多家，年產

值450億元。我區集聚區與天安數碼城，具有位置優、面積大、可持續發展潛力強的特點。因此，我們認為在北塘區建立生產性服務業集聚區是可行的。

二、集聚區發展戰略和建設模式

2008年7月區委、區政府審時度勢成立了錫北生產性服務業集聚區。錫北生產性服務業集聚區總占地2.47平方公里，東至北新河，北起廣石路，西臨鳳翔內環高架，南至江海內環高架。集聚區內主要由兩個產業園區項目：無錫總部商務園項目、無錫智慧城項目。

錫北生產性服務業集聚區的發展思路在實踐中經歷了幾次調整，從“雙重產業功能定位、雙軌制開發建設模式”到“點和面的起頭并進”到現在“政府整體規劃、企業市場化運作”的模式，從“分塊建設”到現在的“整體開發”，從最初政府主導運作到現在政府企業合作開發、以企業為主的轉變，都是集聚區不斷探索實踐的過程。最終，集聚區確定了以發展總部經濟為龍頭，以中介商務業、軟件和服務外包等新興服務業為主導的生產性服務業的產業發展戰略。政企合作，以企業為主市場化運作的建設模式。

總部經濟其屬性包涵在生產性服務業中，屬于現代服務業，也是一種城市經濟。其資源利用小、產出大的特點是中心城區在資源要素約束日益明顯的背景下實現轉型的有效途徑。

目前，集聚區范圍內已經啟動的項目就是無錫總部商務園項目，該項目是無錫市唯一以“總部經濟”命名的項目，已被評為2011年省重點服務業項目、市2011年重點工程，是無錫產業結構調整升級的重要規模載體。

三、無錫總部商務園項目建設情況

無錫總部商務園是北塘區政府與專業地產商--北京聯東集團合作開發建設的以總部企業為主要服務對象的主題產業園區，是政府與企業在區域產業轉型過程中各自發揮優勢，資源互補的一次有效嘗試。政府管委會負責園區的整體規劃引導、入園企業的把關服務、園區產業及企業的培育等，企業負責園區的開發建設和銷售。

無錫總部商務園項目占地850畝，位于廣石路以南，江海路以北，鳳賓路兩側，總建筑面積將達到130萬平方米，計劃總投資70億元，開發分三期，采取整體規劃、分期掛牌、滾動開發的模式，建設周期為五年。園區定位為總部企

業的主題社區，園區內總部辦公、人才公寓、配套商業的配比為7：2：1。我們現在正在建設的是園區一期，一期可建設用地為83畝，是三期中最小的一塊（二期占地450 畝，三期占地288畝）。一期規劃有1棟24層總部商務寫字樓、1棟16層Loft創意辦公樓、18棟33組低密度花園式獨棟總部樓。一期總建筑面積14萬平方米，綠化率36%，綜合容積率2.16，其中獨棟總部樓占總體量的70%，商務寫字樓占總體量的20%，商業占總體量的10%。一期的總體設計由德國ECS公司負責，設計理念是觸手可及的綠色，優美而生態的“綠谷”理念，將充分引入低碳、環保、節能的元素。建成后的總部商務園主要引進跨國公司區域性總部、全國大企業長三角地區總部、退市入園企業的銷售、研發、物流中心等,將打造成無錫市乃至長三角地區主導產業鮮明、基礎設施完善、交通環境便捷、生活服務配套的現代企業總部商務辦公聚集區。目前獨棟總部樓的地下部分基本完成，出正負零，預計2011年10月獨棟總部樓全面竣工交付，今年年底高層封頂，2012年6月高層竣工交付。總部商務園二期拆遷也于去年7月份全面啟動（占地450畝）、計劃今年上半年全面完成二期拆遷，三季度完成土地掛牌。

在加緊載體建設的同時，去年7月份我們已經啟動招商工作，截止現在共洽談客戶300余家，其中，中鐵十九局等幾家國內大型企業區域性總部已明確入園意向。為了把控好園區業態的發展方向符合無錫市及北塘區轉型發展的需要，我們對無錫總部商務園的銷售作了詳細的規定，尤其對獨棟總部樓的銷售設定了較高的門檻，以真正引進總部企業和規模企業。今年我們的招商工作還將要實現重大突破，主要是從量到質實現突破，從引入企業的區域范圍實現突破。我們將“走出去”招商，招市外的企業，招跨國公司等大型國內外企業總部，目標是引進國外研發總部企業1-2家，引進國內或培育本市職能型總部2-3家，高新技術企業及新興服務業30家。

第三篇：國外典型生產性服務業集聚區發展案例及經驗模式

國外典型生產性服務業集聚區發展案例、模式及經驗

本章主要是從國外典型生產性服務業集聚區發展模式及經驗上看，發展好生產性服務業，組織好其業態的發展模式，有四大啟示值得關注：一是建立健全產業集群科技服務體系；二是構建完善的產業集群融資服務體系；三是大力發展職業技術教育培訓；四是加大政府對產業集群生產性服務業發展的支持力度。

3.1 國外典型生產性服務業集聚區發展模式

3.1.1 美國硅谷高新技術產業集群服務體系

美國硅谷地區是目前世界上最具創新能力的高技術產業集群，其全球領先的技術包括生物技術、網絡信息化、半導體、通訊等，集聚了一大批如微軟、英特爾、雅虎等世界知名企業。這個產業集群的成功，與為其提供各種專業化服務的生產性服務業發展密不可分。

大學和研究機構提供人力和智力支持。硅谷中有斯坦福大學、加州大學伯克利分校等大學及相關研究機構，其中斯坦福大學發揮著重要作用。斯坦福與產業界合作開展大量的科研項目，為硅谷的技術創新提供了大力支持；向硅谷輸送高水平的畢業生，為硅谷高科技創新活動提供了強大的人力資源；為已參加工作的工程師提供在職研究生培訓課程；斯坦福學生和教授直接參與創辦企業等商業活動，如做兼職咨詢顧問。風險投資產生資金“放大器”和企業“孵化器”效應。硅谷是美國風險資本活動的主要中心，這里孕育和催生了一大批如今赫赫有名的高科技公司，比如亞馬遜、Intel、Cisco和Digital等。

風險投資在硅谷高科技成長的過程中發揮了三方面作用：一是具投資放大器的功能，為硅谷科技成果轉化和產業化提供急需資金；二是具有企業孵化器的功能，利用自身的經驗、專門知識和社會關系網絡幫助高新技術企業提高管理水平和開拓市場，提供增值服務；三是具有市場篩選的功能，經過嚴格的項目評估選取優質商業計劃書，培育了硅谷的整個高技術產業群。

商業銀行給予資金支持。在硅谷中，存著大量為高新技術企業服務的商業銀行，如美洲銀行、富網銀行、硅谷銀行，其中以本土誕生的硅谷銀行最為特色。硅谷銀行將業務重點確定為技術型和成長型企業，不僅提供支票帳戶、現金管理和信用證服務，而且為技術型提供融資服務，包括為專利、工藝、商業計劃等無形資產提供貸款。

律師業發揮顧問和經紀人等作用。律師業十分發達，硅谷的律師已經成為當地創業企業的重要資產。硅谷律師起著經紀人、顧問、“媒人”、“看門人”角色：律師作為經紀人角色明顯體現在風險資本融資中，從眾多新投資項目篩選出有前景的一部分項目引薦給風險投資家；充當企業法律和商務咨詢顧問工作；作為“媒人”角色利用廣泛網絡將其他客戶引薦給各種供應商、合資者和其它交易伙伴；作為“看門人”角色，使用他們的經紀人能力去建構和捍衛硅谷的社區認同。會計師事務所提供財稅指導。硅谷內有如普華永道、畢馬威等全球知名會計事務所。典型的硅谷企業是新興企業，其有形資產很少，收入極不確定，沒有利潤，股票期權未兌現，其需求和實際都不甚符合通常意義上的會計規范和標準。硅谷會計師超越傳統的審計師或報稅顧問的職能，創造性地闡釋會計師業務，為新的風險企業的交易結構設計提供有價值的指導。

3.1.2 英國生物技術產業集群服務體系

英國的生物技術產業僅次于美國，居世界第二，在英國國民經濟中占有重要地位，占世界市場份額一成以上，產業涉及制藥、農業和食品等領域。目前已擁有270家生物技術中小企業，約占歐洲生物技術公司的1/3，且在不斷衍生。英國生物技術產業集群生產性服務主要有以下幾類：

世界一流的研發服務體系。科學基礎是英國生物技術集群形成和發展的重要保障，在生命科學研究領域，英國已經獲得了20多個諾貝爾獎，擁有劍橋生物科技公司、重組DNA公司等聞名于世的企業；產業集群內有許多世界知名的大學和生物技術研究機構，如倫敦生物技術協會、分子生物實驗室和歐洲生物信息協會，為生物技術企業解決生物共性技術，提供技術支撐及保障；英國科學園中有眾多的為初創企業設立的生物技術孵化器；慈善團體、癌癥研究協會和皇家癌癥研究基金等社會機構對生物技術領域各環節的研究進行資金贊助，促使其從生物原料到生物中間體的轉變；政府每年對生物技術的投入高達6.5億英鎊。完善的金融服務體系。活躍的金融市場是英國生物技術產業快速發展又一重要原因。倫敦是世界三大金融中心之一，同全球金融市場聯系緊密，也使資本更具有流動性。英國具有較為完善的銀行體系和證券市場，滿足了處于不同發展階段的科技型中小企業的融資需要。商業銀行的主要業務包括資金借貸、財產抵押、風險投資和歐盟對中小企業的投入計劃等，值得一提的是對技術創新型企業所提供的特殊服務項目，急需資金的企業只需要在當地商業銀行申請，符合條件便可獲得資金資助。英國有非常活躍而又成熟的風險投資基金，風險資本投資額占歐洲的42%，在過去的10年已為生物技術領域累計投資3.44億英鎊，這類基金往往與特定的大學相關聯；倫敦股票交易市場的靈活的發票規則和退出機制，也刺激了風險投資機構的積極性。

健全的勞動力市場和用人機制。英國高質量的生活水平、秀麗的風景和國際化都市都是吸引國際人才的環境氛圍，更重要的是英國具有一個比較健全的勞動力市場和用人機制：一是勞動力市場的開放性，二是低個人所得稅，三是股權激勵。英國獨特的人才市場環境，吸引大量的在美國的生物技術人員，形成了生物技術人才集聚，進而促進了生物技術企業集群的發展。此外，在勞動力市場加強對熟練工人隊伍的培訓教育，提供了不同層次的培訓課程。

3.1.3 意大利中小企業集群服務體系

意大利是一個自然資源高度匱乏的國家，能源和原料大多依賴于進口，同時意大利也是一個“中小企業的王國”，其特色是地域同業中小企業集聚，全意大利產業集群地有199個，產品主要涉及勞動密集型的日用品，如皮鞋、家具、食品、機械等。

中小型企業融資體系。意大利建立有一整套完善的和高效率的私營中小企業融資體系：一是專門的中小企業銀行，如合作銀行、互助銀行、國民銀行等，向中小企業提供比市場利率低2—3%的低利息長期貸款，或認購中小企業銀行發行的股票或公司債券；二是私營中小企業基金，為私營中小企業特別是風險適中、市場前景較好的創新中小企業提供融資支持，基金包括“技術創新滾動基金”（用以支持中小企業采用先進技術和生產工藝）、“互助信貸集團”（加入該集團，貸款額度為入會費的20倍，且無須擔保和抵押）、“投資項目補貼基金”（補貼額度為投資項目總額的10—50%）和“購買高新技術產品基金”（為購買高技術設備補貼其總額的25%）；三是中小企業信貸擔保機構，由手工業和行業工會以及國家銀行聯合組成，并由政府提供一部分必要的基金，起“倍增器”作用，私營中小企業一旦獲得信貸擔保機構的擔保，往往能增加其正常的貸款額；四是中小企業直接融資，包括證券交易市場、第二板市場和柜臺交易市場進行融資。

職業技術培訓制度。意大利的職業技術院校很有名，其獨到之處在于廠商與職業技術院校的互動式發展，產業知識和技術發展高度專業化，學生走出校門就能熟練掌握紡織、服裝、瓷器制作等企業需要的專業知識；另一方面，廠商對職業技術院校特別青睞，給予資金上的贊助和技術上的支持要比政府多得多。職業學校提供的培訓是多層次的，以布倫塔河制鞋學校為例，其提供三種培訓方式，第一種形式是面向企業中的設計人員在職學習，一般學制三年；第二種形式是歐盟資助的專業化培訓，獲得資助的必須是有威尼托戶口的人員，培訓的內容主要是皮鞋的制作、經營、管理等；第三種是面向高中生的，一般培訓期限為5個月左右，畢業后從事皮鞋生產。

專業化的中介服務。意大利的中介服務業比較發達，完善的市場體系為社會化生產和專業化服務機構提供了良好的發展基礎。企業只需要負責內部的生產經營，其財務、產品設計、產品銷售、物流服務、廣告服務、法律咨詢等都可外包給專業化的中介服務機構來完成。例如，在薩斯索羅與瓷磚產業有關的企業200多家，有許多與之配套的模具、釉料、包裝材料、倉儲、運輸等各類服務企業，為瓷磚生產企業提供專業化的服務。

3.1.4 印度班加羅爾的服務外包經驗

班加羅爾是印度南部城市，卡納塔克邦的首府，印度第5大城市，人口約650萬人。印度在1947年獨立以后，班加羅爾發展成重工業的中心。高科技公司在班加羅爾的成功建立使其成為印度信息科技的中心，俗稱“印度硅谷”.強有力的政府支持。印度服務外包領域的發展和所取得巨大成就，背后有著政府強有力的支持。政府的支持表現在稅收激勵、政策監管、興建科技園區、知識產權保護等方面。在稅收方面：20世紀80年代后期，印度政府對軟件產業實行10年免稅；90年代，進一步推出“零賦稅”政策，出口軟件全部免稅，對生產軟件產品不征收流轉稅。此外，很多地方政府還在自己的職權范圍內給外包企業不同的優惠，如經濟特區內土地出讓價格的減免，強制性用地規劃條件的調整等，據有關資料顯示，在印度發展服務外包的成本要比中國低30%左右，這在相當大程度上形成了承接服務外包的成本優勢。在知識產權保護方面，印度自20世紀90年代就開始大力度修訂本國的知識產權法律，1994年，印度通過的“版權法”被稱為“世界上最嚴厲的版權法”之一，印度政府重視長遠規劃，建設了富有特色的科技園區。迄今已建成20多個軟件園，園內企業近6000家。

完備的人力資源環境。印度技術型勞動者素質較高，相當部分外包企業學歷都在本科以上，印度在英語方面具有天然優勢，整個國家語言環境好。同時，印度人才教育培訓富有特色，在近3000所中學、1000多所大專院校開設不同層次的IT專業課程，還依靠民辦、私營機構以及軟件企業實行人才的整體培訓和整體轉移，印度大多數的軟件人才都來自于職業化培訓機構，為印度培養了百萬計的軟件人才。印度理工學院居于頂端、各大學居中、國家信息技術學院居于底層的金字塔式的人才培養體系每年為印度培養軟件設計人員約1.78萬人。所以充足、合格、高水平的人力資源成就了印度外包企業強大的環境優勢。

注重服務創新與服務價值鏈升級。印度外包業很早就有意識地培養自己的競爭力和創新能力。過去若干年里，印度已成為美國和歐洲客戶最熱衷的IT服務外包地。而從2005年以來，印度服務外包在不斷向規模和領域擴展的同時，向知識外包過渡的速度逐漸加快。外包業務正在從呼叫中心、數據錄入和售后服務等位于價值鏈低端的業務向市場分析、工程設計、法律咨詢、專利申請等位于價值鏈高端的業務轉移。在制藥、生物技術、法律服務、知識產權、汽車和航空業的研發和設計等技術支持服務業務等領域中，以知識服務為主的外包業務在不斷擴大。同時印度不僅追趕行業科技前沿，并能適應新興市場低收入人們的需求來研發新產品，在開發低成本和創新的新產品方面占有獨特的優勢。

強大的行業協會推介力量。印度服務外包行業協會發揮了重要作用，全國軟件和服務公司協會NASSCOM是印度IT軟件和服務產業的一個非贏利性組織，該組織擁有包括來自印度、美國、歐盟、日本以及中國的1100多家相關企業。其主要任務包括協調產業與政府的關系，推動產業規劃與發展，促進人力資源開發，協調國內外合作等問題。與政府溝通，幫助進行產業規劃，協調建設軟件科技園，爭取有利于軟件發展的政策優惠；與WTO溝通，爭取在世界貿易組織中的有利地位和條件；幫助企業與電訊行業談判，爭取低價格的優良服務，維護企業知識產權；與大學等機構溝通，開展人才培訓，通過設立基金方式進行電腦知識的普及，特別是向貧窮落后地區推廣；推動服務外包由后端辦公服務等業務向金融、保險、軟件開發與研究等領域發展。

3.2 幾點啟示

啟示一：建立健全產業集群科技服務體系。啟示二：構建完善的產業集群融資服務體系。啟示三：大力發展職業技術教育培訓。

啟示四：加大政府對產業集群生產性服務業發展的支持力度。構件產業集群區域服務體系，政府要充分發揮積極作用，建議強化五個方面工作力度：一是加大財稅政策支持。改革和完善生產性服務業的稅種設置，推行與制造業基本相當甚至略輕的稅負政策；將生產性服務業納入相關產業政策的扶持范疇，如科技成果轉化政策、人才引進政策、優先供地政策、中小企業扶持政策等等。二是制定合理的市場準入門檻。深化生產性服務業事業單位的市場化改革，將適合市場化、產業化發展的事業單位職能徹底推向市場；制定合理的市場準入政策，既避免無序競爭；允許不同所有者資本進入相關壟斷性行業。三是建立健全生產性服務業發展的標準體系。生產型服務業生產的是知識形態的產品，其標準很難判斷，因此要加快行業服務、行業信用評價、行業職業資格等標準的建立。四是加快設立生產性服務業發展專項資金。對產業集群內重要且薄弱的生產性服務行業，設立專項資金予以鼓勵和支持。五是有序承接國內外服務業轉移。政府應加大優惠政策，將招商的重點逐步放在生產性服務業上，積極利用包括國際、港澳臺及國內服務業資本的轉移。

第四篇：聯東U谷永樂店項目銷售話術

聯東U谷永樂店項目銷售說辭——趙浚潔(2012-03-05 14:09:24)轉載▼標簽： 房產

U谷永樂店項目，位于通州永樂店，走經京津高速直行，至德仁務收費站出，右轉方，是繼聯東U谷金橋產業沿漷小路直行2公里。即到達項目現場。聯東永樂店項目占地1500畝，建筑面積約100萬平園之后的又一鼎力巨作，及標準廠房，總部商務辦公，企業定制，為一體，隨著北京建設世界性城市、CBD東擴浪潮和聚焦通州建設新城的啟動，使通州的發展如火如荼,日新月異，不斷刷新著新的“通州速度”。作為通州新城重要組成部分的永樂組團近幾年卻由于位置較偏，一直偏安一隅默默無聞。然而近期隨著香港協和集團、萬科、聯東u谷、奧特萊斯和五礦集團等大型企業集團的關注，永樂板塊一時成為各路投資商的新寵。聯東永樂店項目打造通州地區生產研發辦公一體的高新技術開發新城，蓄勢待發的永樂產業園即是京東的一朵奇葩。

北京永樂經濟開發區位于北京市東南端、京津冀三省(市)交界的通州區永樂店鎮域內，是東南各省市進京的門戶，地理位置得天獨厚，有“金三角”的美稱。1992年9月，經批準成立的市級工業開發區；一期規劃4.6平方公里，遠景規劃10平方公里；現有土地存量3平方公里，規劃有工業、科研、住宅、商業服務用地，其面積和存量在北京市諸多開發區中位居前列，在區位、交通、環境、地熱資源等方面具有無可比擬的優勢2010年9月8日，作為中國產業地產專業運營商聯東u谷率先與永樂店開發區簽訂合作協議，共同打造永樂產業新城——聯東U谷永樂園，拉開永樂店發展的新篇章。預計項目建成后近200萬平米規模，入住企業1000余家，年生產總值約500億元，年創稅收約40-50億元，各類產業聚集員工總數近10萬人，其中管理類員工2-3萬人，中高端人才近1萬人，解決當地就業約1萬人，依托永樂店巨大的區位優勢，借助京津產業走廊的快速崛起和發展，聯東U谷?永樂產業園必將成為區域發展的先鋒園區。永樂店東部與天津市武清縣為鄰，南部和河北省廊坊市接壤，西南部與大興區相接，西部和于家務鄉相鄰，北部與漷縣鎮相接，位居北京、天津、廊坊三市交匯的中心腹地，是東南各省市進駐北京的“橋頭堡”，京津通道的中心節點。

區域交通以一個港口、二條高速、三個機場和四條鐵路構成天地交織的立體交通網絡。地塊北側有京沈高速公路，南側有京津塘高速公路，西側有六環路、七環路，東側有103國道，京津高速公路和京津高鐵從中心穿過。地塊內部永樂大街、永新路、永德路和孔興路。未來規劃的交通線路還包括地鐵S6線、七環大通道、北京大外環、京滬高速鐵路、京唐鐵路、京郊鐵路等。

一個港口——天津新港

兩條高速——京津塘高速、京津高速

三個機場——首都機場、天津機場、首都第二機場

四條鐵路——京滬鐵路、京津高鐵、京郊鐵路、京滬高鐵 北側：京沈高速公路； 南側：京津塘高速公路； 西側：六環路、七環路； 東側：103國道；

中心：京津高速公路和京津高鐵從中心穿過； 內部：永樂大街、永新路、永德路、孔興路。

未來交通線路：地鐵S6線、七環大通道、北京大外環、京滬高速鐵路、京唐鐵路、京郊鐵路

聯東集團

是一家集地產開發，建筑模板和鋼結構研發、制造、租售，建筑總承包，金融投資等業務于一體的集團公司。集團公司注冊資本6.2億元，下轄十多家子公司，分布于北京、天津、沈陽、西安、唐山、成都等地，員工超過4000人。

聯東模板是目前國內規模最大的大型現代化模板企業；業務分部北京、天津、天津百興、西安、沈陽、成都等；形成了以北京為中心，輻射全國的市場營銷網絡

在產業地方方面，聯東定位為中國產業地產專業運營商，在北京上海天津無錫沈陽投資開發8個產業園區，規劃建筑面積達1000多萬平，是國內開發規模最大，產品系列最全，入駐企業最多的園區之一，奠定了行業的領先水平。這次聯東投資100億打造的聯東永樂項目，凝結了聯東8年的產業精華。勢必成為世人矚目的焦點。

在整個項目中我們現在位于一期這個位置，一期規劃建筑面積8萬平米，在西面還有一塊差不多大的地塊，產品規劃是用來做企業獨棟。這期產品適合企業做

標準廠房、研發樓，很多企業喜歡既獨立又商務的企業形象，您可以看到，我們這期產品都是獨棟形態，而且是目前最受歡迎的1900-5500平米的戶型。

首先，給您介紹下這個區域的整體情況：北側為城市主干道，為園區主入口，南側為園區輔助入口，入口設計尺度寬大氣派，景觀結合完美，氣質形象大氣。建筑設計以營造現代國際化工業園區為主題，以人為本的設計理念，創造出低碳、生態環保、功能（生產辦公、餐飲娛樂、休閑健身）齊全的工業化產業基地。園區整體綠化覆蓋率高，注重人文景觀的塑造.北側主入口以石材鋪裝為主配以水景+草坪+成樹+灌木，選擇現代流行的石材進行特色鋪裝，其間并穿插一些木棧道，配入特色園林小品、休閑木凳以及常綠植物群落等。形成景觀組團狀、有層次的休息交流空間；自然形態的水系造景（水孕育著財富），以蜿蜒曲折的疊水為主要景觀要素，點綴大花灌木，配合特色鋪磚，加上各種文化浮雕景墻、景觀花池、坐凳、小品等元素形成自然流暢的景觀帶。南側入口景觀為草坪+成樹+灌木，簡單大方，方便出行。主路兩側種植行道樹+綠籬，營造一個自然低碳綠色的園區，與您私家花園里的綠蔭草坪相互輝映。營造綠色環保、低碳節能、生態型的國際化生產園區。各沿街立面以仿石涂料為主，配以局部玻璃幕墻和仿陶土板，風格現代新穎，簡潔明快，建筑體量高大氣派，彰顯園區建筑品質，提升園區整體價值。

園區內部設置環形機動車路（兼作消防環路），南北十字交叉路和環路連接，園區環形主干道，寬7米，十字交叉支路為6 米，道路均滿足消防和貨運雙重要求，可保證貨運交通的需求。車行及貨運出入口在主路的兩側，貨運便捷。貨運入口與貨梯成組布置，人行主入口形象氣派，與貨運出入口互不干擾、所有次入口均通向私屬的私家花園。從沙盤上您可以看到，周邊建筑首先是與景觀融合到一起，極大限度的分享園林。強調建筑作為景觀的一部分

設計中，遵循從宏觀到微觀、從整體到局部的設計概念，首先景觀設計與園區的整體規劃設計相結合，設計有沿街景觀帶、組團景觀節點和私家庭院景觀；把景觀設計滲透到園區的每一個角落，重點部位（出入口主題景觀節點）精細化處理，創造花園式生產辦公建筑園區

建筑風格明快簡潔，體量體塊合理組合，色彩搭配鮮明，清新亮麗，外墻裝飾以米黃色，仿石涂料為主，配以紅色仿陶土板和局部的玻璃幕墻，顏色搭配清新亮麗，區別于傳統工業園區嚴肅、冷峻的形象，打造時尚、高端產業園區新典范。

新的組團庭院理念。主要體現在將中國傳統的“圍和理念”運用到單體、組團、地塊之間，自然形成“圍合——半圍合——開敞”的空間序列。

給您介紹下，我們這個單體通過庭院（尤其是主景觀周上的建筑）形成圍和小空間；每個組團是通過建筑群形成半圍合狀態；整個地塊則以舒展大氣的入口、流暢的交通組織形成一個完全開敞的空間，總體上追求的是人對建筑的歸屬感、從容感，進而達到員工對企業的歸屬感和認同感。總體上親切和諧。

庭院的增值空間，體現了項目產品的高性價比和附加值。增值空間體現在這里（指屋頂花園），就是在每棟建筑頂層，施工標準為上人屋面，也就是說，這里可供企業開拓一個私密的屋頂花園，這個區域最大的亮點就是女兒墻的高度=我們標準層層高，3.6米，既開闊又私密。與旁邊老板或高管所在的loft辦公區相得益彰。（屋頂花園）

下面我給您具體介紹一下戶型的特點：

A戶型：單層建筑面積600㎡，層數3.5層，總建筑面積2070㎡，共計5棟

戶型特點

1、獨棟戶型設計，平面呈矩形，南北朝向，標準8米柱距

2、輔助功能布置兩端，保證雙向24米完整使用空間，保證業主生產流線的需求，超高層

高，最大限度提高建筑高度及使用空間的利用率

3、首層建筑主入口內凹，可設計成企業形象墻或logo墻

4、頂層贈送屋頂露臺（屋頂花園），單層建筑面積1524㎡（762㎡+762㎡）

層數3.5層，總建筑面積5096㎡(2548㎡ +2548㎡）共計3棟

戶型特點：

1、雙拼戶型設計，南北朝向，標準柱距

2、該戶型共設計三部疏散樓梯，其中一部為共用樓梯間，平時可關閉，既滿足消防規范的要求又節省了一部樓梯，降低造價的同時，提高建筑面積的最大利用率。

3、保證雙向24米完整使用空間，有利于生產流線的布置

4、首層南側朝向設計成落地大玻璃，窗前點綴花草景觀，光線充足，注重人文環境

G戶型：單層建筑面積896㎡(448㎡+448㎡），層數3.5層，總建筑面積3230㎡（1615㎡+1615㎡），共計2棟 戶型特點

1、同樣為雙拼戶型設計，南北朝向，柱距8米為主，面積較E戶型小，滿足不同客戶需求

2、共用樓梯間亦是該設計方案的特點

3、屋頂露臺屬贈送面積，平均劃分為兩家，中間采用實體圍墻分隔

建筑布局南北朝向為主，防

火間距大于10米，符合防火

規范要求

2、園區交通主干道為環路，同時可作為消防環形通道，路寬7米，交叉支路寬6米。符

合防火規范要求

3、建筑層高3層局部4層為主，配套服務樓6層，建筑高度小于24米，符合地方標準及規定保證每個單體建筑采光、通風及避免視覺干擾區內建筑南北朝向布置，間距寬闊，采光通風良好

招商代表 趙小姐 ***

第五篇：以聯東U谷模式看產業園區節約集約土地利用

以“聯東U谷”模式看產業園區土地集約利用

徐州市 卓 磊

近年來，在經濟一體化的新形勢下，工業化發展極為迅速，工業化水平已達60%，在全國大建、擴建開發區、新城區的背景下，人均耕地面積越來越少，特別中小制造企業發展面臨瓶頸，推行土地集約利用勢在必行。聯東集團歷經十載，研究、探索產業園區經營與土地集約發展，所創新的“聯東U谷”模式起到積極的作用。

一、產業園區概況

（一）產業園區定義

產業園區是一個一般概念，按照聯合國環境規劃署的定義，廣泛意義上的產業園是在一大片的土地上聚集若干工業企業的區域。在中國，產業園區是在2003年，由國內領先的產業園區運營商聯東集團率先提出的，是工業地產的升級與換代。

根據聯東集團對產業園區的定義，產業園區是圍繞著微笑曲線，構建的產業價值蓮一體化平臺，以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力。幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。

實際上，確切了解產業園區的概念，還需要了解產業園區與商業地產之間的關系。

（二）產業園區與商業地產區別

1、客戶。產業園區與傳統商業地產的最大區別在于目標客戶的不同，商業地產的客戶在于商家，而產業園區面對的兩大客戶是 政府與企業。

2、選址條件。產業園區選址條件更為謹慎，產業園區首先要分析城市產業特點，城市產業的階段未來培育產業的方向，如城市的影響力、吸引力等等，一般都是選址在一、二線城市的發展主軸線或者產業集聚的開發區。

3、功能類型。商業地產的功能比較多樣化，例如：購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休息功能、商務功能等等，但產業園區的功能更全面、更為突出，例如:打造企業集聚、提升城市形象、建立退出機制、提升企業競爭力等。

4、產品設計。商業地產的產品類型主要有：高層寫字樓、購物中心、商鋪等，產品設計主要是因為產品、功能而異。而產業園區的產品設計完全不一樣，產業園區的產品類型主要有：獨棟寫字樓、高層寫字樓、配套服務商業中心、標準化廠房等，產品設計主要考慮辦公需求、機械需求等，主要解決滿足企業生產、辦公等需求。

5、招商類型。有一位專家曾經說過，產業園區是塊高級蛋糕。如果說賣住宅的是小學生，賣商業地產的是大學生的話，賣產業園區應該算作研究生了，產業園區的招商范圍很龐大，需求也更加多種多樣，企業不僅要考慮企業的成長環境，還有更多的軟性因素需要考慮，因為產業園區的招商人群不僅要了解企業需求，更要深入企業中來，對企業運營及未來發展有更加準確的把控。

（三）產業園區的優勢

產業園區的發展，一方面為企業提供了良好的場所及便利條件，降低企業成本，提供企業行業競爭力。另一方面有助于發展產業集群，增強區域競爭力，促進經濟發展。概況來講，產業園區具有以下優勢：

1、有利于中小企業形成規模，向專業化、集成化發展，產生較 強的規模效應。

2、有利于促進產業區域分工和新型產業基地形成。

3、有利于集中治理污染，節約治理環境的成本。

4、有利于促進產業競爭力的提高。

5、有利于推動地方經濟社會發展和進步。

（四）產業園區中土地集約利用存在的問題

1、工業用地綜合容積率普遍較低

由于產業區園部分工業的性質決定了往往以單層廠房為主，其工業區容積率較低。同時也由于部分開發區建立較早，當時企業進區門檻低，集約用地意識不強。

2、部分開發區投入產出強度偏低

部分產業園區工業用地出讓較早，土地價格不高，工業園區以引進項目為核心，側重于滿足企業要求，沒有嚴格按照國家規定控制用地規模，導致項目用地規模大，投入產出強度偏低。目前來看，開發區普遍的情況是，20%的土地產生了80%的需求。

3、土地閑臵問題明顯

當前產業園區土地利用過程中，有的產業園區由于規模面積過大，點多分散，相對資金投入不足，導致土地閑臵。有的產業園區區位不理想，招商引資困難，無資金開發。有的產業園區投資商只炒地皮，不投資開發。也有的投資商開發資金不足或中途拆資，建設停滯。這些都致使產業園區大量土地處于閑臵狀態。

4、企業退出機制不健全

一般來說，工業用地使用年限50年，而大部分產業生命周期短于50年。制造業不景氣背景，會有大量的工廠倒閉或閑臵。但是由于缺乏相應的退出機制，存在大量的工業用地閑臵或低效低產出的狀況。

5、只招商、不選商 由于大部分園區都有政府主導開發，出于政績和招商壓力，在招商過程中，不少園區違背產業規劃，不加選擇盲目引進，最終造成項目不落地形成企業空巢，或是產業鏈條混亂成為大雜院，帶來土地資源的嚴重閑臵和浪費。

二、聯東U谷模式

自2003年，聯東集團進入產業園區領域以來，總結出了聯東獨特的發展模式，聯東U谷通過搭建一個實體經濟平臺，實現企業、政府多方共贏。據集團負責人介紹，此模式不僅把政府從一種繁重的招商、服務這種經濟活動中解脫出來，促進了土地集約和稅收、經濟的可持續發展；而且也能將能源集約、中小企業選址難的兩方面矛盾徹底解決。聯東每進入一個新的城市，首先就是全方位調研當地企業的需求。

三、聯東產業園區對集約利用土地的作用

1、通過優化產業結構，促進產業集聚，促進土地集約利用 結構優化是系統優化的核心，通過合理優化園區內的產業結構，通過土地臵換等手段引入上下游產業延伸其產業鏈，在園區內部盡量減少生產運輸交流等成本，可以在整體上提高園區土地利用集約度。在土地日益稀缺的今天，聯東U谷在盤活存量用地節約利用土地方面頗有一套，在充分調研企業需求，滿足企業實用性、舒適度的基礎上，聯東U谷還可以提高容積率，向空間要土地，進而提高土地使用率，一般企業拿地自建的容積率在0.5-0.8之間，聯東的產業園區容積率一般建設在1.5以上。

2、建立以市場化為取向的用地機制

土地利用效率不高的一個深層次原因是土地出讓價格偏低，使企業缺少集約利用土地的動力，甚至出現“圈地”勝于生產的不正確發展思路。要以市場力量約束和激勵用地。通過優化用地規劃和征地機制，建立和完善土地出讓的市場機制，建立土地轉讓和閑臵 的處理機制，促進土地的集約利用。

3、建立企業退出機制，挖掘存量用地

按規定，城鎮工業用地的最高年限是50年，但從1990年這個條例出臺到現在，很多企業倒閉了，土地還在閑臵。根據聯東U谷數十年運營產業園區的經驗來看，產業園區在挖掘存量方面存在很大潛力，對中小企業實行靈活的進入、退出機制，將土地資源利用情況持續化。如：聯東集團北京金橋產業園區，依據園區發展和企業需要，采用土地逐級開發，金融、人才、產業鏈條、廠房面積等共同聯動，促使企業有效發展。

4、建立產業園區土地效益的選擇模式

效益不僅指經濟效益，還包括社會、生態等方面的綜合效益，表現在產業選擇、投資標準和企業的臵換等方面。“聯東U谷”模式之所以得以發展，就是得益于與傳統開發區建設的差異化。一是設臵產業門檻，用于評判項目是否符合本地的產業政策和園區長遠發展規劃。大部分開發區在“初次創業”時往往為設臵產業門檻或門檻較低，一些土地利用效率和效益較差的項目得以入駐，占據了有限的土地資源。二是設臵投資門檻，入園企業必須達到一定的投資強度才能進入園區落戶，進入園區后又必須達到一定的標準才能享受聯東平臺服務的待遇，對不符合標準的項目一律不得入園。

以聯東U谷為代表的產業園區不僅是一個集設計、策劃、招商于一體平臺，更實現了快速開發、整體運營的運作模式。聯東U谷從土地簽約到一期交付使用，實現18個月企業入駐投產，使企業縮短選址周期，專心發展企業。另外聯東U谷還統一搭建配套，建立員工宿舍、高管公寓、食堂、運動場等解決企業的配套問題，降低企業綜合運營成本，能更大集約資源、促進中小企業發展，提高 運營效率。