第一篇：園林公司發展的建議

關于園林公司發展的建議

根據王總對現有企業的發展思路和規劃，就企業的現實情況，如何把企業做大、做強，提高公司經營效益，以及如何做好園林企業的公司化運營和采取何種應對措施，本人提出建議如下：

一.做好企業的發展戰略規劃

企業發展規劃是企業運營的目標，公司不分大小都要有符合實際的規劃，園林企業亦是如此。最起碼要制定一個《園林企業的三年發展規劃》，作為企業奮斗的目標。

其規劃應包含：企業發展的指導思想和總體思路、公司資質的升級規劃（含增項）、年度產值目標、企業利潤目標、員工工資增長目標和年度增長比例、公司的福利待遇、技術人才、工程管理人才、建造師培養和引進目標和計劃、企業文化和經營理念等。在總體規劃的前提下，把三年發展規劃分解到年度，并根據企業實際的運作情況作以調整，力求每年完成年度計劃85%，尤其要確保公司的施工產值計劃和利潤計劃要按規劃完成，確保企業三年規劃的實現。二.對企業資質的設想

施工企業資質是無形資產。要從分利用發揮現有的企業二級園林資質的價值。

1.根據國家工商管理局和國家《公司法》的相關規定，變

更項事項是法律允許的。首先：今年應盡快的做好企業注冊地（跨省）的變更。并列為下半年的議事日程，在年底前做好公司注冊地的變更，從湖北遷入江蘇。其次：進行企業法人名稱變更，力爭在2015年把湖北省企業變為南京****園林工程公司。

2.企業資質的變更。在企業注冊地變更、企業法人名稱變更完成后，按照國家住建部《建筑業企業資質管理辦法》相關規定，辦理公司施工總承包企業資質的名稱變更及相關資質變更。其企業資質變更的相關事宜的工作計劃和時間節點，應同步于企業營業執照的相關變更時間節點，力爭在2015年一季度完成。

3.在公司二級園林資質變更完成后，應在明年二季度著手進行施工資質增項，在園林總承包的主項條件下，增項市政三級和土石方施工三級（或其他專業施工），根據國家資質管理的相關規定，在年底前完全能完成資質的增項工作。使企業的二級資質發揮最大的價值。

4.做好公司園林二級資質的升級工作。如果公司的二級企業資質符合晉升的年限要求，公司應把二級資質升為一級園林資質作為公司經營戰略來統籌考慮。在2015年4季度就要開始準備晉級資料。近年國家對企業資質的晉級要求很嚴格，對此做充分的思想準備。無論從省、市資質管理部門，以及園林行政管理單位，還是業績材料要求方面，都要做大

量地工作。

三.對收購三級園林資質的工作思路

施工企業三級資質，是施工行業最低的行政許可。辦理三級資質比較簡單。如果購買收購三級園林企業資質，其資質能滿足三級升二級的年限要求，可以收購。其價格有王總定奪。

如果三級資質在今年三季度收購，股權變更完成后，應盡可能的在今年4季度組織人員進行三級晉級的準備工作。三級升二級其行政許可審批權限在省、市建設行政主管部門，相對比較容易，但也有一定的難度。其困難主要在：1.前三年的稅收票據；2.前三年的工程業績；3.前三年的財務審計報告。此項工作要比變更湖北的二級資質難度大點，但事在人為。因為，幾乎所有的民營企業資質在升級、晉級方面，都不符合國家資質管理標準，但很多企業都完成了企業的晉級工作，我想我們一樣可以完成三級升二級的工作。（附二級園林企業資質標準）四.構建現代企業管理組織架構

企業管理組織是企業管理的載體。“麻雀雖小，五臟俱全”。建立和組建必要的企業管理機構是保證園林企業正上運營的基本條件，有職能就要有組織來實施。有組織才能建立起企業管理的體系。從公司目前的規模和施工生產能力來看，建立高效，務實，精干的管理職能科室，是公司運行的

基本條件。必要的科室是必不可少的，要因事設崗，一崗多能，一兵多用，可以一身兼多職，但不要有管理的盲區。這樣才能提高公司的形象，提高公司的知名度，提高員工對公司的歸屬感，便于更好的招賢納士，吸引更多的管理人才，壯大公司的發展。

如果今年收購一家三級企業后，在管理應上實行兩塊牌子一套班子的管理方式。是兩個公司能正常的運營，最大限度的提高企業在市場的競爭能力，獲得更多的市場份額，促進企業施工任務和企業利潤的提高。（附二級園林組織管理體系圖）五.建立科學的企業管理制度

企業制度是企業賴以生存的基本條件，企業制度是國家法律制度的延伸，是企業發展的基本保障。沒有規矩不能成方圓。我公司應根據園林企業的特點和同行業的科學管理方法，建立公司自己的規章制度。比如，根據國家《建設項目管理規范》的項目管理制度要求，建立以項目經理負責制的一整套園林項目管理制度。同時建立健全公司人事管理制度、財務管理制度、工資福利制度、苗木、材料采購制度、機械租賃制度、員工考勤制度、項目考核制度、合同管理制度、臨時用工制度、質量和安全制度等一套完整的企業基本規章制度。用科學的管理制度來促進企業的健康發展。六.最大限度的參與市場競爭，做好施工任務的落實

就整個國家的施工行業是賣方市場，建筑業領域的招投標，是施工企業獲得施工任務最主要的途徑。雖然園林企業的招投標市場不規范，但誰也改變不了有形市場的交易形式。因此，利用自己的社會關系和資源，借用他人和自己的資質參與有形市場競爭，是公司生存的根本問題。

園林施工企業，只要有工程在手，才能談得上管理。有活干，才有飯吃。所以王總應把主要的工作精力和時間用到社交和承接工程方面。利用各種資源和資質條件，最大可能的承接政府投資的工程和開發商老板的園林綠化項目。在做好南京市場的前提下，不斷地開拓外埠園林綠化市場，擴大經營范圍，拓寬外部市場，是園林綠化施工任務逐年增長，在實現施工產值增長的同時，實現企業利潤的不斷提高，使員工工資收入逐年提高，提高企業對員工的吸引力。

以上建議倉促形成供參考，有時間我們再具體的溝通。

附件1.二級園林企業資質標準 附件2.二級園林組織管理體系圖

2014年7月11日

二級園林企業資質標準

1、注冊資金且實收資本不少于1000萬元；企業固定資產凈值在500萬元以上；企業園林綠化年工程產值近三年每年都在2000萬元

以上。2、5年以上的經營經歷，獲得三級資質3年以上，具有企業法人資格的獨立的專業園林綠化施工企業。

3、近3年獨立承擔過不少于5個工程造價在400萬元以上的已驗收合格的園林綠化綜合性工程。

4、企業經理具有5年以上的從事園林綠化經營管理工作的資歷或具有園林綠化專業中級技術職稱，企業總工程師具有園林綠化專業高級技術職稱，總會計師具有中級以上會計師職稱，總經濟師具有中

級以上經濟類專業技術職稱。

5、園林綠化專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。具有中級以上職稱的人員不少于12人，其中園林專業高級職稱人員不少于1人，園林專業中級職稱人員不少于5人，建筑、給排水、電氣工程師各不少于1人。

6、企業中級以上專業技術工人不少于20人，包括綠化工、花卉工、瓦工（或泥工）、木工、電工等相關工種。企業高級專業技術工人不少于6人，其中高級綠化工或高級花卉工總數不少于3人。

二級園林企業組織管理體系圖（含人員定編）（董事長）總經理綜合辦2人生產副總經營副總工程技術部(含設計)3人苗圃基地經營部2人采購供應部2人財務部3人項目部甲項目部乙項目部丙養管部注：人員定編視企業施工任務的規模和發展情況決定。

第二篇：園林公司12.5規劃建議

園林公司“十二五”期間發展規劃

為更好的適應市場變化，正確定位企業奮斗目標，實事求是地規劃企業建設和發展前景，充分發揮企業現有資源優勢和潛力，不斷激勵制度創新和管理創新，增強企業凝聚力，鼓舞職工士氣，全面推進企業規模發展、速、發展。結合公司當前發展趨勢，制定“十二五”期間發展規劃。

一、園林公司近2年發展規劃的回顧

園林公司在我院的發展史上是一個新興的產業，以前一直屬于園林分院的一個部門,實行的是兩塊牌子,一套人馬的運作模式。2008年，我院根據業務發展的需要，把園林公司從園林分院分離出來，成立為一個單獨的部門。園林公司人員從4人發展到目前7人，業務范圍得到擴展、業務能力得到增強。近2年的年平均產值達200萬元左右，年均上交利潤10多萬元。主要有以下幾個方面的經驗：一是狠抓市場開發，努力開辟新興業務渠道。如開辟了武漢體育學院綠化項目、水利廳綠化項目。二是強化管理，打造品牌。三是加強人才業務素質培訓，提高公司施工管理水平。四是加強與有資質、講信譽單位合作的道路。

在創造了成績的同時我們也認識到還存在不足：一是市場開拓力度還不夠大，業務市場還不夠穩定，市場份額和產值還較小；二是各專業人員配備還不完善；三是專業人才結構還不盡合理；四是軟硬件設備還需添置；五是業務人員素質整體水平有待提高。六是企業文化有待進一步沉淀提煉。

二、公司“十二五”發展規劃的指導思想

堅持以公司發展為主線，以科學管理為重點，以深化改革為動力，以加強黨建和思想政治工作為保證，以“做實基礎、做精項目、做強企業”為目標，全面提高公司綜合實力，努力把公司建設成為行業內一流先進企業。

三、總體目標

我公司今后三年的總體目標是：

1、2010年，爭取完成500萬合同的基礎上，在今后五年，每年增長20個百分點，到2015年公司年合同產值達到1000萬。為資質升一級打基礎。

2、大力開拓市場，強化企業內部管理。

3、招賢納士，提高企業的核心競爭力。

4、橫樅聯合，加強與本單位其它部門的合作，強化與外單位的合作。

5、學習先進的管理理念和方法，全面提升全員素質。

總之，我們計劃在5年內，總產量力爭達到1000萬，利潤200萬元。從而做大做強園林施工產業。

四、具體工作措施

1、建立市場開發激勵機制，大力開拓市場。

一是理順市場開發模式，建立完整的市場開發激勵機制，引導和鼓勵各類人士參與公司的市場開拓。

二是把握好市場開拓的重點和方向，積極參與各類園林施工投標，重點突破我們有優勢和有市場基礎的項目，搞好項目儲備工作。具體措施是采取抓大放小，重點突破的策略，走滾動發展、良性循環的路子。按業務拓展手段與方向來分應從以下三個方面著手：其一是積極參與各類園林施工投標，通過市場競爭爭取項目。二是發揮院內外人士的各類關系，鼓勵各類人士參與公司的市場開拓。三是與有實力的單位進行合作，走聯合發展的道路，合作方式可采取緊密型與松散型相結合，比如兩家采用聯合體投標或獨立投標時信息共享。四是聯系1-2家有實力的房地產企業，進行長期合作。“十二五”期間，我們力爭每年有2-3個新項目開工。

2、完善公司制度建設，強化公司內部管理。

一是建立和完善公司各類規章制度建設，為公司制度劃管理提供依據。二是強化公司內部管理，嚴格貫徹執行院和公司各項規章制度，提高公司的執行力。力爭做到向管理要效益，向管理要形象，向管理要品牌。

3、進一步做好人才引進工作，提高公司的核心競爭力。

科學技術是第一生產力，企業只有堅持引進人才、培養人才、多策并舉,才能為企業發展留足后勁。公司目前人數為7人，具體從事業務工作的有6人，在“十二五”期間，人員總規模控制在15人以左右，其中業務骨干不少于10名，以能同時開展4個大型項目為宜。

我們通計劃過定向培養現有人員和外聘的方式，配備齊全建造師、造價師、經濟師、五大員（施工員、資料員、質量員、材料員、安全員）、園林綠化專職管理和技術人員，并嘗試在社會上招賢納士，高薪聘請專業技術人才。與此同時，做好育人、留人、用人三篇文章，以人文關懷增強企業的向心力和凝聚力，為人才發揮聰明才智創造良好環境。“十二五”期間，我們計劃引進各類人才5-10人。

4、強化質量管理，樹立品牌意識。

建立和完善質量管理制度，加強內部質量審核。嚴格執行工程質量標準，完善施工項目質量保證體系，使工程合格率達到100%，爭取優良工程。

（1）、建立技術負責人、施工負責人、質安負責人、班組施工員、質安員的層級技術質量管理制度，對技術質量先由班組自檢，施工員、質安員及技術負責人三級檢查管理體制。

（2）、健全三級檢查驗收制度，做到施工者自檢、班組自檢，各分項工程完成后，未經驗收的工序不得進入下一工序。

（3）、貫徹執行計量管理制度，做好各項檢測數據計量，保證工程材料和各工序符合技術規范。

（4）、建立獎懲制度。對違反操作規程，影響施工質量的除堅決返工外，對負責人及當事人要處罰；對嚴格按操作規程施工，工程質量達到優良的給予獎勵；各質檢人員有權有責，保證其貫徹實施。

5、創建學習型企業，全面推進企業文化建設。

首先大力開展企業文化建設的培訓工作。開展生動活潑的各種活動，努力將企業理念、企業精神等系列思想熔鑄到員工的日常工作及生產行為中。其次，進一步解放思想，轉變觀念，把“要我學習”變成“我要學習”，對員工進行專業技能及管理制度等多方面的學習與培訓，同時通過外聘專家來公司診斷、咨詢，進行系統的學習培訓，努力提高管理人員及全體員工的綜合素質，再次強化執行力，努力使全員的思想覺悟與公司的戰略目標保持一致，形成具有自身特色的企業文化。

6、軟硬件設備配備

加強各類設備添置和更新：一是施工設備方面較陳舊、短缺。目前公司的各類園林施工設備遠遠滿足不了工作需要，因此需要不斷添置各類園林施工設備，以保證業務更高效地開展。二是辦公設備需更新一部分。力爭在“十二五”期間能添置各類園林施工設備20臺（套），更新辦公設備6臺（套）。

第三篇：公司發展建議

對公司發展的幾點建議

涇川福潤禽業有限責任公司

會計

蘇秋花

在感受公司快速發展的同時，也對公司在發展中遇到的瓶頸和障礙有所了解，為了使公司在快速發展中奠定基礎，順利運營，打造現代化、規模化、規范化經營管理模式，特提幾點建議：

一是在一線運營方面應充分拓寬市場渠道，利用各種有效資源，力求多元化發展，本公司產品市場流通較少，希望經一部擴寬市場面，讓雨潤產品能夠進入尋常百姓家。

二是在經營模式上實行差異化戰略，做出自己的品牌，自己的特色。

同時利用各種渠道做好對社會的宣傳影響，讓雨潤集團四個字逐漸覆蓋市場。

三是選擇良好的供應商，確保各種材料商品的質量、安全性和性價比，贏得客戶的良好信譽。

四是堅持實施對各子分公司的經營管理方針，利用外包模式充分調動員工拼搏開拓事業的進取心和鍛煉員工獨立經營、自負盈虧的能力，同時為員工日后的發展提供了廣闊的空間。

五是進一步擴寬人才選擇面，我公司人才選擇面狹窄，無法滿足企業對人才的需求。

選擇人才的范圍狹窄，必然影響企業的經營效率，人才得不到信任，沒有足夠的安全感。

六是進一步轉變管理模式。

集權式管理模式容易導致企業戰略決策失誤。企業決策靈活，僅以經驗、直覺為基礎。信息收集、處理、利用沒有規則，信息溝通方式單一，信息成果準確性及操作性較差，對于市場研究、政策分析和管理咨詢等現代信息服務較陌生。

七是健全人才選用制度。

企業在人才選用和晉升時，被考慮最多的是人才對企業的忠誠，上下級之間很難建立起真正意義上的信任，對員工采取“不放心、不放手、不放權、不放膽”人方式。

八是發展企業專屬文化。

企業文化是組織由其價值觀、信念、儀式、符號、處事方式等組成的特有的文化形象。企業文化具有導向功能、約束功能、凝聚功能、激勵功能、調適功能。企業未把企業文化納入人力資源管理并加以充分重視，職工個人的價值取向與企業的管理理念、發展戰略等也沒有充分形成一致。這種情況必然導致企業的奮斗目標、經營理念難以達成全員共識，企業精神缺乏鮮明特色，企業凝聚力明顯不足。忽視了以人為本的文化建設，導致了企業缺乏人性化的考核體系及必要的民主監督制度;缺乏企業的文化功能;而對企業員工的成長，只要求員工注意集體利益，忽視對員工的貢獻、回報。同時，即使有一定文化理念的企業，對文化創新的認識也不夠充分，沒有制訂企業文化發展規劃，未將企業文化建設列為企業經營者的主要工作。這些對于員工來說不具備約束和激勵作用。

以上是我對公司發展的幾點建議，如有不妥之處請各位領導批評指正。

第四篇：公司發展建議

四、建議

1.優化體制，建立現代企業制度

為營造良好的發展環境，做大做強我縣礦業經濟，建議打破現有的管理體制，建立“產權清晰，權責明確，政企分開，管理科學”的現代企業制度，使我公司真正實現事權、財權統一。

2.資源“配置”上享有優先權

（1）我公司在資源勘查規劃方面擁有優先權。目前我縣礦產資源的勘查開發規劃和主導權在國土部門，建議在不影響我縣礦產資源總體規劃的框架內我公司根據我縣的具體情況可優先制定開發計劃，對有礦化異常的區塊由我公司委托有資質單位進行預查，并根據預查情況確定下一步勘查開發方向。

（2）我公司對縣內空白區的礦產資源擁有優先取得權。（3）我公司對外來企業進駐我縣投資礦產業具有知情權。凡外來至我縣投資礦產業的企業或個人我公司具有預先知情權，由我公司確定獨立開發或合作意向，確保有效控制礦產資源的開發。

3.建立和完善監督機制

（1）加強財務監管，縣政府可以通過由國投公司向各子公司派駐財務負責人（財務總監）或成立公司監事機構，在保證企業自主財權的同時促進內部監督管理機制。

（2）立足于出資人職責及審計監管，建議對我公司的項目開發情況加強監管。（3）建立目標績效考核機制，根據我公司職能，對經濟指標、礦權增加、開展地質工作完成程度等各項工作指標下達考核任務，實行績效風險考評，充分調動職工工作積極性。

4.加強人才隊伍建設，建立靈活的激勵機制

企業發展,人才為本。人才隊伍建設是企業可持續發展的關鍵，隨著我公司的進一步發展壯大，高素質人才隊伍將成為我公司發展的最大動力。為適應公司發展需要，我公司應在政策允許的條件下，加強人才隊伍建設，一方面，對現有的專業技術人才加強培訓，鼓勵他們通過各種途徑加強業務方面的學習，不斷提高工作能力和專業水平；另一方面，吸收大專院校地質、采礦、財會、法律等相關專業畢業生，把這些有文化有專業知識的人才派駐到各參股公司鍛煉學習，提高他們的專業素養和工作經驗，為公司長遠發展充實、儲備人才。在加強人才隊伍建設同時要建立靈活有效的激勵機制，充分調動職工的積極性。

第五篇：公司發展建議

3-1 什么樣的企業才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業越能留下，資源小的企業淘汰。

3-1-3第三波：比戰略——有戰略規劃的企業才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業化、專業化團隊管理與運營的企業能留下。

3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌網-——品牌效應，增加發展的無形資產基礎

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規范，更適合同景

同景是一家追求規范化操作的企業，也一直在身體力行，地產行業中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規則越來越規范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。

3-2-3關注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業“硬著陸”的可能性。

3-3戰略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產企業的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規則的出臺，意味著游戲規則的改變，融資能力差的開發商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。

3-3-3調整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發、股權合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰略收縮，實行減法經營，包括產業減法、產品減法和股權投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產地區性很強。政府的主導性，加之地區政府對土地供應的把握不同，造成地區供求關系不同，使地區的差異性進一步加強。同景同時在4個地區操作項目，要充分認識到地區的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰術建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業地產，不盲目追求大盤； 從追求“規模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節約開發與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。

3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優美的自然環境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發”的“五無一有”的小企業，開發與運作50—100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠色生態住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態、環保、綠色、大盤大規劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優秀的設計師結合市場作產品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產品取勝。拿地時就要考慮，這塊地能不能作出好東西來，從研究“消費者”轉向研究“產品”。

3-4-5 施工質量：專家指出，每一個質量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天，開發商與業主對簿公堂的事時有發生，企業和項目形象一旦受損，代價即經濟效益，更不說品牌了。

3-4-6 配套先做，景觀先行，物業先行。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的配套思想。房地產進入比小分時代，在比小分上花功夫，愈發取悅消費者，而獲得市場的主動權將更大；考慮到房屋的升值保值，物業必須與規劃同步，如此增加產品的延伸價值。

3-4-7 單一變復合。房地產開發不是簡單的建筑產品的營造，而是生活方式的營造，地產與其他產業的復合，符合人們生活方式以及質量的追求。如此在運營資本的背后，同時也在經營地產品牌，甚至還在運營城市未來。

培養一支職業經理人隊伍。優秀的管理班子和善于執行的團隊，也是開發商的法寶，畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業的人才是企業第一競爭力，因此同景職業經理人必須是一個九段整合師，不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產開發與管理的整合能力是其首要條件。

第二節 從兩大爭議問題看未來房地產發展趨勢(第二部

2-2 中國房地產是否會在本輪調控中走向低谷

爭議指數：★★★☆☆

受商品房空置面積總量持續上升以及個別地區房價、地價增長過速的影響，一段時間以來，社會各界對房地產市場的發展趨勢憂心忡忡，有人甚至發出了“當前房地產市場狀況與1992年相似”的悲觀論調。

根據對10年來全國房地產市場發展情況的綜合分析，當前房地產市場所謂“熱”的表現與1992、1993年出現明顯泡沫的情況是根本不同的。

2-2-1房地產市場供給的主要特征 對比分析

l 投資

根據國際一般規律總結，現階段我國房地產開發投資與GDP之比應處于3％至8％之間。

1993年：房地產開發投資與GDP之比最大值達到10.69％，超過了8％的上限。

2002年為6.99％，但處于合理浮動區間內，房地產開發投資與國民經濟規模基本相適應。

l 建設規模

房地產業界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據房屋建設周期為三到四年的基本規律，一般來說商品房新開工量應界于當年施工面積的1／4-1／3，也即新開工率一般應在0.25至0.33之間。

1993年：商品房新開工率為126％，市場供給嚴重過量。

2002年：商品房新開工率為46％，預示著房地產業界對市場預期較高，應引起一定關注。

2-2-2 房地產市場需求的主要特征 對比分析

l 房地產銷售價格

1992年：商品房平均銷售價格年均增長7.89％，房價收入比為13.82；

2002年：每平方米平均價格較1992年增長了1.14倍。房價收入比為9.04

1998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經濟的增長相適應。房價的穩步上升是房地產市場需求持續旺盛的重要表現。與此對應，居民可支配收入的協調增長是確保房地產市場有效需求的重要條件。

l 銷售量

2002年，全國商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4％，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 28.8％。

l 個人購房比重

1992年：個人購買商品住宅1456.01萬平方米，占當年商品住宅銷售面積的38.2％；

2002年：個人購買商品住宅 20727.77萬平方米，占商品住宅全部銷售面積的93.7％，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98％，個人已經成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。

從上述分析首先可以判斷，本輪調控與上一輪有本質的區別，不大會出現如1993年那樣，以犧牲房地產作為平抑宏觀經濟的結果。

2-2-3綜合分析

l 從短期來看:房地產受政策性因素影響較大。

? 國家對土地供應的進一步控制必將使未來短期土地開發增長率下降

? 房地產投資將繼續保持增勢，但增速將放緩；

? 受供求慣性的驅動，房地產竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；

? 房地產價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強勁的推動，房地產價格下調壓力不大；

? 房地產企業將逐漸形成規模化經營，部分中小企業將逐步退出市場，有實力的大企業將獲得更大的發展空間；

? 主要地區市場仍將保持發展水平和規模領先的地位，其他部分地區將可能發育成為新的增長點。

l 從中長期來看:主要受國民經濟發展水平和國民經濟發展戰略的影響。

? 從GDP發展水平看

世界銀行統計資料表明，當一個城市人均 GDP在800-4000美元之間時，房地產會高速增長，人均GDP在4000-8000美元之間時，房地產會平穩增長，人均GDP在8000-20000美元之間時，房地產會衰退。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產業還有非常大的發展空間。

? 從GDP發展速度看

根據庫茲涅茨《各國的經濟增長》中研究結論，當GDP增長速度小于4％時，房地產業將出現萎縮，當GDP增長速度界于4％-5％時，房地產業將出現停滯；5％-8％，房地產業將處于穩定發展階段；8％-10％，房地產業將高速發展。我國目前GDP的增長速度是7％-8％，根據以上結論，我國房地產業處于穩定發展的階段。

? 從國內政策層面看

房地產業是一個涉及面廣、帶動系數高的行業，據統計，我國每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產開發建設中，房地產業對這些產業的發展能起到1：1.17促進作用。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。房地產業將面臨日益優化的政策環境，繼續鞏固其支柱產業的地位，發展空間更加廣闊。

因此，從中長期來看，我國房地產業屬于朝陽產業，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策調整而逐步解決，房地產業的中長期趨勢良好。

第3節 未來公司發展方向分析及建議

土地與資金的控制，使房地產開發商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產開發企業面臨淘汰，行業洗牌成為必然。同景集團可借時勢造英雄，成就一番偉業。

3-1 什么樣的企業才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業越能留下，資源小的企業淘汰。

3-1-3第三波：比戰略——有戰略規劃的企業才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業化、專業化團隊管理與運營的企業能留下。

3-1-5第五枚：比品牌——品牌效應，增加發展的無形資產基礎

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規范，更適合同景

同景是一家追求規范化操作的企業，也一直在身體力行，地產行業中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規則越來越規范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。

3-2-3關注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業“硬著陸”的可能性。

3-3戰略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產企業的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規則的出臺，意味著游戲規則的改變，融資能力差的開發商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。

3-3-3調整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發、股權合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰略收縮，實行減法經營，包括產業減法、產品減法和股權投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產地區性很強。政府的主導性，加之地區政府對土地供應的把握不同，造成地區供求關系不同，使地區的差異性進一步加強。同景同時在4個地區操作項目，要充分認識到地區的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰術建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業地產，不盲目追求大盤； 從追求“規模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節約開發與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。

3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優美的自然環境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發”的“五無一有”的小企業，開發與運作50—100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠色生態住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態、環保、綠色、大盤大規劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優秀的設計師結合。(蘭馬 單琳)關于公司發展的幾點建議 鄭總：

您好！

我來公司已兩年有余，也算房產公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業的蓬勃發展，經歷了房產公司的成長歷程，我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法（或建議）能對公司的發展有所幫助。

一、公司的制度化管理

每個公司的發展，必須要有完善的規章制度，我們公司亦不例外，目前公司基本還是停留在駿馬各項規章制度的基礎上，是一種企業管理模式，而房產開發則是一種建設項目管理模式，它們雖均屬于管理范疇，但他們的內涵有著明顯地區別，主要區別體現在管理的對象、管理的目標、管理的實體。因此，制定適合房產公司管理和運作的各項規章制度已是當務之急。08年8月份我已將《房地產開發管理手冊》約90頁發給王副總和鄭經理（供參考），內容比較詳實，也耗費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產公司的各項規章制度能盡快經各部門經理討論后經總經理審批后付諸實施。對不完善的地方可以在實踐和執行過程中不斷進行優化整合和完善。

二、公司的組織機構和管理網絡

公司的組織機構設置宜結合公司的實際情況并兼顧長遠，遵循精干高效、靈活彈性、相對穩定的原則，當然最根本的設置原則還是如何利于公司的管理和發展，一般采用直線職能制（既能集中統一指揮，又能充分發揮各職能部門的職能作用），現階公司的組織機構和管理網絡最好根據現有的部門和人員進行設置，在實踐和發展中不斷進行優化整合和完善。

三、公司的績效考核和獎懲激勵

績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然半年和全年獎的數額可適當調整，對月績效考核未通過的，月考核獎暫不發放，可在半年和年終考核時進行綜合評估，評估合格的可以將月考核獎補發，評估不合格的不予補發，這樣更便于對公司員工的約束管理，還能充分調動員工的工作積極性和主動性。

四、公司財務部的完善

公司財務部應能充分發揮核算和測算職能，提供相應的財務計劃和財務分析報告及各項統計報表，為公司的相應決策提供依據；另外財務部還應規定每月的付款時間段，每月最好規定兩次付款時間段，對滯后的順應在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段的已付款和未付款的統計報表發給合約部和工程部，這樣既加強了各個部門的橫向溝通與聯系，也便于財務部對資金的統籌調度和安排，對整個工程的順利發展也更加有利。

五、成立物業公司的可行性

根據我咨詢和調研過的各物業公司和物業經理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利。現階段星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業，如自行管理，可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑賓館、咖啡店的運營成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長遠發展及結合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業公司。（成立物業公司的各項手續也不太繁瑣）

成立物業公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經濟的人員我公司已經具備（當然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘請具備物業職業資格的物業經理人。

新注冊物業公司應先到工商稅務部門辦理營業執照及稅務登記等手續，然后自領取營業執照之日起30日內，持營業執照、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同等資料向工商注冊所在地政府房地產主管部門申請資質；（三級注冊資本50萬，工程、管理、經濟等技術管理人員不少于10人）

六、大潤發塔樓水電和幕墻的合同

關于使用大潤發售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即

一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將大潤發所有工程、設計、前期策劃、監理等的全部應付款通過售樓專用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代付，希望能與大潤發溝通協調，這是目前最穩妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時涉及到后期各招標的方向。

七、公司財務報銷的明確和薪資的人性化發放 各級員工的報銷額度應予以明確的范圍，在規定的范圍之外，必須事先申請，征得主管工程的總經理助理的批準（主要涉及招待政府主管部門及各配套單位的業務費），當然，額度較大時還應由總經理批準，所有業務報銷單報銷時也應由主管工程的總經理助理簽字后，再由副總經理簽字。

對各級員工的薪資發放建議財務部進行人性化的發放，在不違背公司利益的前提下進行一些財務技術處理，多為員工考慮，這樣更能充分調動員工的積極性。

八、工作總結

工作總結分月總結、半年總結和年終工作總結，其實每個員工的工作總結其實是匯報工作，并提出工作上的困難和有利于公司發展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對員工最終考核的最好依據，也可以為您提供某些決策的依據。因此建議部門經理以上的寫工作總結，并請您逐一過目，必要時向您匯報。

九、吃年夜飯的感悟

我已連續三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺是以嘉賓的身份出席的，而作為房產公司的員工，心里不是滋味，現階段，您已擁有駿馬奔騰塑業、強勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業，子公司比較多，已是一個標準的經營多元化企業，可以說已完全稱得上集團公司啦，下次建議您以集團公司老總的身份給我們所有員工作指示哦！

1.對外樹立大源城建品牌。當下房地產行業競爭非常激烈，就應該用好的產品占據市場，從配套，景觀，物業到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的質量，注重每一個環節，注重細節，用近乎“完美”來樹立自身的品牌。

2.對內要加強管理，一切以建好房子，建一個舒適的生活小區為出發點，3.如果項目有條件可以參考下“六點水”項目的景觀配套先行，用好的景觀吸引消費者，加快銷售，提前回籠資金。

4.在取得土地的時候除了考慮經濟問題，還要考慮地理位置因素，周邊環境也很很重要。

5.多組織集體活動，增加員工交流接觸機會，增進團隊團結。6.農村安置房 都在借用開發公司資質，是否可以考慮大范圍的增加與村委合作。