第一篇：深圳市福田區城市更新局關于進一步推動福田區城市更新工作若干暫行措施的意見(征求意見稿)起草說明.doc[大全]

附件1

《深圳市福田區城市更新局關于進一步推動福田區城市更新工作若干暫行措施的意見（征求意見稿）》起草說明

依照《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第290號）、《深圳市城市更新辦法實施細則》（深府〔2012〕1號）、《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）等相關政策規定，結合我區實際，在充分調研論證的基礎上，起草了《深圳市福田區城市更新局關于進一步推動福田區城市更新工作若干暫行措施的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）。現將有關情況說明如下：

一、制定《意見》的必要性

（一）推動我區城市更新工作發展的需要

近年來，我區城市更新工作取得一定進展，但仍存在一些問題。許多已列入計劃或規劃已批的項目“拆不動、賠不起、玩不轉”，長期無法推進；在項目搬遷補償活動中，搬遷人和權利主體的矛盾重重，遲遲無法達成搬遷補償協議；許多城市更新單元范圍內物業都存在著安全隱患，但仍繼續居住或經營。這些問題亟待政府政府部門制定相應的規則予以規范。制定《意見》，可以籍由在城市更新單元計劃管理、規范和促進城市更新搬遷補償行為、城市更新單元范圍內物業管理、建立城市更新誠信管理體系等方面的努力，從整體上促進我區城市更新工作的進展。

（二）完善各部門在城市更新活動中職責的需要 我區印發的《深圳市福田區城市更新實施辦法（試行）》（以下簡稱《實施辦法》），規定了區城市更新和土地整備工作領導小組的成員單位的相關職責。但是實際工作中，相關成員單位需要發揮自身主觀能動性，將《實施辦法》規定的相關職責落到實處。同時，未在《實施辦法》中規定，但屬于相關單位本身職責的，相關單位需要將其職責與城市更新活動之間建立連接，以進一步推動城市更新進程。制定《意見》可以進一步明確和完善各部門在城市更新實際工作中的職責。

（三）有效落實城市更新政策新要求的需要

《深圳市福田區城市更新實施辦法（試行）》印發后，市政府《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦[2016]38號）（以下簡稱《暫行措施》）出臺，對城市更新工作提出了新要求。《福田區城市更新“十三五”規劃》亦經市政府批準，進一步完善了我區城市更新的相關內容。制定《意見》，可以在我區有效貫徹落實相關城市更新政策的新要求。

二、《意見》的主要內容 《意見》送審稿共十九條，分為加強城市更新單元計劃的管理、進一步規范和促進城市更新搬遷補償行為、加強城市更新單元范圍內物業管理、建立城市更新誠信管理體系、其他等五個部分，主要內容如下：

（一）加強城市更新單元計劃的管理

《意見》要求加強城市更新單元計劃的管理。一是重申舊住宅區改造堅持由政府主導，不允許市場主體擅自進駐成片舊住宅區開展意愿征集、補償簽約等活動；二是明確了對于已列入城市更新單元計劃的舊住宅區，自本《意見》施行之日起3個月內，申報主體向區城市更新主管部門報送搬遷補償談判工作方案，明確搬遷補償談判工作進度；三是規定本《意見》施行后，城市更新單元計劃申報主體在進行意愿征集時，應當在更新意愿證明文件中明確搬遷人、房屋搬遷補償方式、補償標準；四是規定加強項目管理，定期開展更新計劃清理，對《意見》施行前已列入更新單元計劃的城市更新項目，予以重點核查，并按程序進行清理；五是規定鼓勵和支持有實力、有信譽、有品牌、有資質、有經驗的開發企業參與城市更新工作。

（二）進一步規范和促進城市更新搬遷補償行為 《意見》提出進一步規范和促進城市更新搬遷補償行為。一是轄區街道辦及有關部門應當組織社區、搬遷人和權利主體共同搭建搬遷補償談判促進平臺；二是鼓勵搬遷人與權利主體引入仲裁機構、調解機構、行業專家等第三方參與搬遷談判，妥善協調、處理談判爭議或糾紛事項，提升搬遷談判效率；三是要求搬遷人和權利主體應當遵循公平合理、價格公允、依法合規的原則共同協商搬遷補償方案，營造良好、規范的搬遷補償市場秩序。

（三）加強城市更新單元范圍內物業管理

《意見》進一步明確和落實城市更新單元范圍內物業管理有關部門的職責。一是明確城市更新單元計劃公告后，針對更新單元范圍內物業可能存在的安全隱患，各部門可以建立聯動機制，對城市更新單元范圍內物業加強綜合管理，必要時可成立聯合檢查組進行實地檢查；二是城市更新單元計劃公告后，更新單元范圍內權利主體應當開展房屋安全隱患自查工作，權利主體與搬遷人之間按照簽約與搬遷節點分段對房屋安全隱患負責；三是全面排查城市更新單元范圍內的消防安全隱患，加強消防監督檢查，依法對消防違法行為進行查處；四是加強安全生產防控工作，加強安全生產檢查，依法對安全生產違法行為進行查處；五是加強城市更新單元范圍內的出租屋安全管理，相關部門依法查處違規行為；六是明確城市更新單元列入計劃后，政府不再辦理更新單元內的企業設立登記；七是城市更新單元列入計劃后，禁止在城市更新單元范圍內非法加建、改建或擴建建筑物。違反規定的，政府將依法進行查處、清理、拆除。

（四）建立城市更新誠信管理體系

《意見》要求建立城市更新誠信管理體系。一是建立健全各市場主體參與計劃申報、規劃編制、房屋搬遷補償安置、房屋拆除、建設管理、公益事業等行為的信用記錄，結合司法機關行賄犯罪檔案，建立城市更新參與主體誠信檔案，相關部門在城市更新業務辦理、項目實施監管等業務中應當將城市更新誠信信息作為重要考量因素；二是有關單位和個人在開展城市更新意愿的調查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計劃申報、城市更新規劃編制與審批、實施主體確認申請等城市更新活動中，如有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄漏商業秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、炒賣項目、行賄等行為的，相關部門將及時查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

三、重點條款說明

（一）關于立法目的。《意見》是為深入貫徹落實城市更新“強區放權”改革要求，確保城市更新工作有序推進，進一步推動福田區內城市更新項目進展，努力消除更新單元計劃范圍內可能存在的安全隱患。通過加強城市更新單元計劃的管理督促我區城市更新項目進展；通過進一步規范和促進城市更新搬遷補償行為，使我區城市更新項目搬遷補償秩序更加規范；通過加強城市更新單元范圍內物業管理，排查我區城市更新單元范圍內的安全、消防、治安隱患；通過建立城市更新誠信管理體系，營造我區城市更新活動中誠實信用、遵紀守法的良好氛圍。

（二）關于報送搬遷補償談判工作方案。《意見》在加強城市更新單元計劃管理過程中，對于已列入城市更新單元計劃的舊住宅區項目，要求申報主體向區城市更新主管部門報送搬遷補償談判工作方案，明確搬遷補償談判工作進度。已列入更新單元計劃的舊住宅項目都是在2010年首批列入計劃的項目，但都陷入了搬遷補償的僵局中長期無法推進。搬遷補償談判工作方案有利于城市更新主管部門對項目的進一步了解，同時對項目的搬遷補償談判工作有一個預期，工作方案本身對于市場主體也是一種督促和承諾，有利于倒逼市場主體加大項目推進力度，如確實通過市場化的更新活動無法推進，需要按程序調出更新計劃。

（三）關于更新意愿征集。《意見》要求今后城市更新單元計劃申報主體在進行意愿征集時，應當在更新意愿證明文件中明確搬遷人、房屋搬遷補償方式、補償標準。由于目前各區城市更新過程中均存在權利主體在意愿征集過程中表示同意進行城市更新，但在搬遷補償談判過程中卻遲遲不愿意配合簽署搬遷補償安置協議導致搬遷補償僵局的情況，通過在更新意愿征集時明確房屋搬遷補償方式與補償標準有利于使征集意愿成功的項目在后續搬遷補償談判過程中也較為順利，從而整體上減少已列入計劃但遲遲無法推進的項目。

（四）關于更新計劃清理。《意見》要求加強項目管理，定期開展更新計劃清理。《暫行措施》第二十八條已規定了三種需要調出城市更新計劃的情形，但考慮到如城市更新項目為單一權利主體的，其推動進程應當更為快速，《意見》要求單一權利主體項目自城市更新單元規劃批準或調整之日起12個月內未辦理用地出讓手續的，區城市更新主管部門可按程序調出計劃。

（五）關于建立談判促進平臺。《意見》要求共同搭建搬遷補償談判促進平臺。“搬遷補償談判難”一直以來都是是城市更新項目推動的主要難點與痛點，而搭建搬遷補償談判促進平臺，由政府部門為談判各方進行協商提供必要的場地和協助，如權利主體對城市更新政策不了解的，相關部門可以協助進行釋明，有利于減少市場主體與權利主體之間的不信任導致的搬遷補償談判僵局。

（六）關于聯合檢查。《意見》要求城市更新單元計劃公告后，針對更新單元范圍內物業可能存在的安全隱患，各部門可以建立聯動機制，對城市更新單元范圍內物業加強綜合管理，必要時可成立聯合檢查組進行實地檢查。由于城市更新的對象包括具有環境惡劣或存在重大安全隱患等情形的特定城市建成區，意即納入城市更新單元范圍的物業較大可能存在重大安全隱患，因此在更新單元范圍內物業拆除之前，各部門應當履行自身職責，對更新單元范圍內物業安全隱患加強檢查，以免發生安全事故。

（七）關于安全隱患排查。《意見》要求城市更新單元計劃公告后，權利主體應當開展房屋安全隱患自查工作，已簽訂搬遷補償安置協議的，排查及整改工作由權利主體和申報主體共同負責，已實際交房的，由申報主體開展安全隱患排查及整改工作，并對安全問題負責。將安全隱患排查及整改工作與房屋的搬遷進程相連接有利于明確劃分相關責任主體，使得各責任主體了解自身義務，從而進一步解決城市更新單元范圍內物業的安全問題。

（八）關于城市更新參與主體誠信檔案。《意見》要求建立健全各市場主體參與計劃申報、規劃編制、房屋搬遷補償安置、房屋拆除、建設管理、公益事業等行為的信用記錄，結合司法機關行賄犯罪檔案，建立城市更新參與主體誠信檔案。市場主體在參與城市更新活動的過程中應當秉持誠實信用的精神，依法依規進行相關活動，相關部門在城市更新業務辦理、項目實施監管等業務中應當將城市更新誠信信息作為重要考量因素。