第一篇：不動產登記放管服---妥處歷史遺留問題 促進登記提質增效

妥處歷史遺留問題 促進登記提質增效

不動產統一登記后，登記辦法整合土地登記及房屋登記，分散登記時的遺留問題集中顯現，辦事群眾多處跑，自身權益得不到及時有效保障，引發不少社會矛盾，也影響了不動產統一登記工作的正常開展。為落實“放管服”改革和優化營商環境的要求，切實解決企業和群眾在不動產登記工作中的“堵點”“痛點”，提高不動產登記工作的服務質效，不動產登記中心按照“尊重歷史、注重現實、依法處置、便民高效”的原則，借鑒其他地方的先進經驗，以問題為導向，對不動產登記中的存在的歷史遺留問題進行了認真研究和處理，推進了不動產登記工作的開展，切實解決了部分不動產登記中存在的歷史遺留問題，保障了權利人的合法權益。

一、妥處房屋已登記而土地未登記的問題

不動產統一登記前，對國有土地上房屋已登記而未辦理國有建設用地使用權登記的房屋，權利人憑原先取得的房屋所有權證書申請辦理不動產登記的，按照“先行登記、并行完善”的原則予以受理，并分以下情形辦理。

（一）對土地權屬來源合法，因權利人未及時申請辦理國有土地使用權登記的，依據新的不動產統一登記規定，按程序辦理不動產權證書。

（二）對房屋建設權利人在建設開發中，存在手續不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關稅費等情形而未辦理國有土地使用權登記，現權利人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理辦理國有土地使用權登記的，由相關部門依法對該房屋相關權利人進行處理，完善手續后，按程序辦理不動產權證書。

二、妥處房地登記信息不一致的問題(一）房地坐落不一致

房地分開登記，中間存在時間差，期間如果不動產所在的地民政編號調整后，登記完成房地的坐落就會不一致。查詢已登記的房屋和土地檔案，能找到依據的，按變動后的新坐落登記。不能找到依據的，中心權籍調查股和不動產所在地社區聯合調查，按調查結果辦理。

(二）房地權利人不一致

房屋發生轉讓并由買賣雙方當事人按規定申請辦理了房屋轉移登記，但未及時申請辦理土地使用權轉移登記，造成房地權利人不一致。核實交易有關情況后，本著尊重歷史，注重現實的原則，提供合法的土地登記資料，增添土地信息，辦理“房地一體”的產權證書。

(三）房地用途不一致

不動產統一登記前，房屋和土地均已登記但用途不一致的，原記載的土地與房屋用途可保持不變，但應在不動產登記簿及不動產權證書中分別記載用途改變有關情況。有證據證明原用途登記錯誤的，應依法辦理更正登記。不動產統一登記后，土地批準用途與實際用途不一致，或房屋實際用途與規劃用途不一致的，土地用途依據用地批準文件或土地權屬來源材料，按照《土地利用現狀分類》填寫。房屋用途按照建設工程規劃批準文件填寫，規劃用途不詳的由規劃部門確認后填寫。

三、妥處少數住宅建設用地使用權出讓年限到期登記的問題

對少數住宅建設用地使用權期間屆滿的，可參照《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》（國土資廳函[2016]1712號）辦理，不需要提出續期申請，也不收取費用，可正常辦理交易和登記手續。涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，并注明：“根據《國土資源部辦公廳關于妥善處理少 數住宅建設用地使用權到期問題的復函》（國土資廳函 [2016]1712號）辦理相關手續”。

四、處理辦證相關歷史遺留問題的經驗

（一）堅持“尊重歷史、注重現實、依法處置、便民高效”的工作原則，堅持“主動工作、有序推進、便捷服務”的工作思路，統籌協調，密切合作，妥善處理遺留問題，促進社會和諧穩定。

（二）解放思想，簡化程序。產權登記的主要目的是履行政府職責，維護權利人的合法權益，要將居民通過合法途徑購買房屋的辦證問題與處理開發建設單位違法違規行為區分開來，把解決歷史遺留問題與加強房地產權屬登記管理、規范房地產市場相結合起來。

（三）爭取政策支持，化解登記難題。政府出臺歷史遺留問題的處理意見，有利于解決辦證難的問題，促進辦證登記規范化、制度化，保障群眾的合法權利，也有利于進一步規范房地產市場秩序，增強政府對房地產市場的監管能力。因此，需及時匯總上報各種歷史遺留問題，請求上級主管部門進行研究制定相關政策，為登記工作提供政策支持。

（四）分類處置，協同辦理。嚴格區分處理歷史遺留問題的范圍，不得將違章建筑作為歷史遺留問題進行處理；重大歷史遺留問題要堅持集體研究，一事一議，既解決好問題又搞好登記。

第二篇：關于解決當前不動產統一登記工作若干歷史遺留問題的操作規范

關于解決當前不動產統一登記工作

若干問題的操作規范

為進一步規范登記行為，提高登記質量和效率，根據《不 動產登記暫行條例》等相關法律法規，針對當前不動產統一登 記中存在的若干問題，結合我省實際，在依法登記的前提下，按照“以民為本、尊重歷史、因地制宜、實事求是、能辦則辦、先行登記并行完善”的原則，提出如下操作規范。

一、關于原房屋已登記土地未登記的不動產統一登記問題

不動產統一登記前，對國有土地上房屋已登記而開發建設單位未辦理國有建設用地使用權初始登記的個人住宅，購房人憑原先取得的房屋所有權證書申請辦理不動產登記的，不動產 登記機構應按照“先行登記、并行完善”的原則予以受理，并分以下情形辦理。

對土地權屬來源合法，因原開發建設單位未及時申請辦理國有土地使用權初始登記的，不動產登記機構可依據新的不動產統一登記規定，按程序辦理不動產權證書或不動產登記證明，不再辦理土地使用權首次登記。

對房屋建設單位在國有建設用地開發中，存手續不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關稅費等情形而未辦理國有土地使用權登記，現購房人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產轉移登記的，不動產登記機構應按“便民利民、穩定連續”的原則受理。登記時，應將上述情況書面如實告知相關當事人，在不動產登記簿證上對房屋、土地的信息分別記載，在不動產登記薄和不動產權證書附記欄注記“該不動產未辦理國有建設用地使用權登記，應按規定及時補辦相關手續”。同時，建議當地政府或相關部門依法對該房屋開發建設單位進行處理，并限期補辦相關手續。

如原開發建設單位已注銷、吊銷或下落不明的，不動產登記機構應在本地主流媒體上公告六十日，期滿無異議，不動產登記經辦機構將公告留存并歸檔。

對購房人憑房屋所有權證書申請辦理不動產抵押權登記的，不動產登記機構應予受理。在辦理不動產抵押權登記時，不動產登記機構應將有關情況及時告知相關當事人。同時，要在不動產登記簿證上對房屋、土地信息分別記載，在不動產登記薄及不動產登記證明附記欄內均注記“抵押權人知悉抵押的房屋未按規定辦理國有建設用地使用權登記，自愿承擔由此帶來的 風險和責任。”

二、關于土地已登記房屋未登記的不動產統一登記問題 對2014年12月31日前竣工并投入使用，已取得國有土地 使用證但未進行房屋登記的各類住房，各級不動產登記機構可依據《山西省住房和城鄉建設廳、山西省國土資源廳、山西省財政廳、山西省地方稅務局、山西省工商行政管理局〈關于加快解決國有土地上房屋權屬登記遺留問題的意見〉》（晉建房字 [2015]215號）文件規定，遵循“尊重歷史、厘清原因，簡化程序、便民利民”的原則，分類辦理不動產統一登記。

對土地已登記、購房人所購商品房已竣工，由于房屋開發建設單位已注銷或被吊銷的，不能配合購房人辦理房屋登記的，不動產登記機構除執行《關于加快解決國有土地上房屋權屬登記遺留問題的意見》有關規定外，還應在當地主流媒體上公告 六十日。對公告期滿無異議、無限制措施記載、無其他人辦理 商品房買賣合同備案記錄及所有權登記記載的，無論開發建設 單位是否已辦理房屋所有權首次登記，購房人均可申請辦理個人的房屋所有權登記。

三、關于原房地登記信息不一致的不動產統一登記問題(一）房地坐落不一致

對原房屋、土地登記發證機構不屬于同一行政區域的，原 則上由原房屋登記機構所在行政區域的不動產登記機構受理，原辦理土地登記的機構應將土地登記檔案資料移交給相應的不 動產登記機構，特殊情況也可由上級不動產登記機構指定辦理。房屋、土地坐落在同一行政區域，房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名文件為準，對于無地名證明文件的，按照房屋所有權證的坐落記載。

(二）房地權利人不一致

對已分別辦理土地房屋登記手續，房屋發生轉讓并由買賣雙方當事人按規定申請辦理了轉移登記，但未及時申請辦理土地變更登記，造成房地權利人不一致，現房屋權利人申請房地一體登記的，不動產登記機構應核實有關情況，尊重房屋交易事實，按有關規定將兩證收回，由雙方當事人簽署知悉該情況的具結書后，予以登記。如因原權利人下落不明等原因確實無法提供原土地使用證的，由不動產登記機構公告原土地證作廢，再辦理房地統一登記手續。

(三）房地用途不一致

不動產統一登記前，房屋和土地均已登記但用途不一致的，原記載的土地與房屋用途可保持不變，但應在不動產登記簿及不動產權證書中分別記載用途改變有關情況。有證據證明原用途登記錯誤的，應依法辦理更正登記。

不動產統一登記后，土地批準用途與實際用途不一致，或房屋實際用途與規劃用途不一致的，土地用途依據用地批準文 件或土地權屬來源材料，按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)二級類填寫，其中商服用地可按一級類填寫。房屋用途按照建設工程規劃批準文件填寫，規劃用途不詳 的，依據土地用途填寫或由規劃部門確認后填寫。

(四）房地范圍不一致

對建筑物超出原宗地界址或跨宗建設，已取得房屋所有權證，購房人現申請辦理不動產轉移、抵押登記的，不動產登記 機構應當受理，按實際用地范圍確定用地界址，并在不動產登記簿證上如實記載相關情況。同時通知相關部門要查明超出界址原因，存在違法用地行為的，依法處理。房屋未登記的，應取得國土資源主管部門會同規劃主管部門出具的宗地調整批準文件后，方可申請辦理不動產登記。

四、關于因民間借貸申請不動產抵押登記問題 法人或其他組織之間因民間借貸申請不動產抵押權登記的，按有關規定，不動產登記機構應予受理，依法登記。

五、關于劃撥國有土地使用權的抵押登記

劃撥國有土地使用權未經批準不得單獨抵押，但權利人以依法取得的建（構）筑物進行抵押的，劃撥土地使用權可與建(構）筑物一并抵押。不動產登記機構在辦理不動產抵押權登 記時，應在不動產登記簿、不動產權證書及不動產登記證明附記欄內注記：“該不動產的土地使用權為劃撥土地使用權，依法拍賣該房地產，或通過其他方式依法實現抵押權時，應首先補繳土地出讓金后，抵押權人方可優先受償”。

六、關于已抵押土地上的建筑物登記問題

對原國有建設用地已設立抵押權，申請繼續設立在建建筑物抵押權登記、預購商品房抵押權預告登記的，在當事人提交了原土地抵押權人書面同意文件后，不動產登記機構應予受理。

七、關于不動產登記中宗地面積分攤的問題

宗地上的建筑物設定不動產單元時，住宅小區以不分攤土地面積為原則，分攤土地面積為例外，非住宅以分攤土地面積為原則，定著物的土地使用權按所在宗地共有使用權登記。同時做好與原有分攤土地面積的銜接工作，并在數據庫保留記載。

八、關于已購公有住房、經濟適用房轉移登記問題 根據《山西省人民政府關于加快住宅與房地產業發展若干問題的決定》（晉政發[2002]6號）文件栢關規定：“鼓勵已購公房和經濟適用住房（含集資建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消已購公房上市交易原產權單位審批和上市年限的限 制。已購公有住房和經濟適用住房上市交易統一繳納成交價1% 出讓金，土地使用期限調整為70年”，對已購公房、經濟適用住房符合轉移登記條件的，土地出讓金按照上述文件執行，如成交價低于稅務部門計稅評估價的，以稅務部門認定的計稅評 估價為準。土地使用年限起始期為該宗地內第一套房屋上市交 易之日起計算，其土地性質變更為出讓。

九、關于因繼承申請登記的問題

因繼承申請不動產登記的，不動產登記機構應從切實維護杈利人利益角度，建議登記申請人提交經公證的享有繼承權的材料或生效的法律文書。申請人不能提交上述材料的，不動產登記機構應在受理該類登記事項前對當事人提交的申請材料進行全面查驗，就有關事項進行詢問，并要求當事人出具對材料 真實性負責的具結書。查驗詢問過程宜采取全程錄像等方式留 存證據，有必要的可發函原證明材料出具部門對材料真實性進行核實。登簿前不動產登記機構應對擬登記結果進行公示。不動產登記機構應設置專門窗口，由專人專崗負責辦理繼承取得不動產的登記業務。有條件的地方可以通過政府購買服務的方式為當事人辦理繼承權公證手續。

十、關于土地出讓年限到期登記的問題

對少數住宅建設用地使用權期間屆滿的，可參照《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題 的復函》（國土資廳函[2016]1712號）辦理，不需要提出續期申請，也不收取費用，可正常辦理交易和登記手續。涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到 期日期，并注明：“根據《國土資源部辦公廳關于妥善處理少 數住宅建設用地使用權到期問題的復函》（國土資廳函 [2016]1712號）辦理相關手續”。

各地在執行過程中遇到的重要間題要及時向省廳反饋。本《操作規范》未盡事宜，各地可以因地制宜，提出制定切合實 際的解決之策。國家有新的相關法律法規或文件規定的，從其規定。