第一篇：東曲江池小區達標考評標準解讀及資料整理

東曲江池小區達標考評標準解讀及資料整理提示

（回遷住宅小區）

一、基礎管理

1.1 按規劃要求建設，住宅及配套設計投入使用

（一）按規劃要求建設可提供：

1、國有土地使用證；

2、建設用地規劃許可證；

3、建設工程規劃許可證；

4、建設工程施工許可證；

5、規劃總平面圖、道路規劃圖、市政設施官網綜合規劃圖、綠地規劃圖、建筑工程消防驗收備案資料、人防驗收報告、建筑名稱核準書等與項目建設有關的資料；

6、規劃變更批準文件；

7、臨建房屋批準文件；

8、竣工備案表；

9、項目竣工總平面圖；

10、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

11、附屬配套設施，地下管網工程竣工圖；

12、設施設備安裝、使用和維修保養技術資料；

13、各單項工程竣工驗收證明材料

（二）住宅及配套設施投入使用可提供：停車場、商店、幼兒園、中小學、物業管理用房、新區用房等使用開張時留下的資料圖片。1.2已辦理承接查驗手續

1、共用部位、共用設施設備的實物承接查驗手續、資料、驗收記錄及問題處理情況

2、資料的承接查驗手續。包括產權資料（房屋產權明細表、拆遷安置資料、業主資料等），技術資料（市政資料、房屋主體、發電機組、供配電系統、供排水系統、電信系統、消防系統、安防監控系統、供暖系統的詳細數據、使用說明書、圖紙資料等）。

3、物業承接查驗協議；

4、臨時管理規約；

5、房屋質量保證書和房屋使用說明書；

6、建設單位向業主承諾與物業服務有關的資料；

7、供水供暖的試壓報告；

8、承接查驗其他有關文件；

9、業主專屬部分分戶驗收資料

1.3由西安池江春置業有限公司物業服務

1、物業服務企業營業執照、資格證書；

2、物業項目依法取得，相關文件資料齊全；

3、專業服務委托單位資質條件，選定程序符合相關規定，并有完善的監管措施，專項服務合同或協議符合物業服務合同約定

1.4 建立維修資金，其管理使用統籌符合有關規定

1、建立維修資金，交納單據記錄；

2、維修資金使用記錄，包括使用申請，批準及使用的各種票據；

3、維修資金使用計劃，按規定提交業主大會審批后實施，未建立業主大會制度的，征得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后實施，特殊情況使用，符合相關規定；

4、維修資金使用符合相關規定，無挪用擅自擴大使用范圍等違規行為；

6、維修資金使用情況按時向業主公布。

1.5房屋使用手冊，裝飾裝修管理規定及管理規約各項公眾制度完善

1、房屋使用手冊，管理規約或者臨時管理規約；

2、裝飾裝修管理規定；

3、物業項目管理制度完善，用標準化管理制度，供環境衛生清潔管理制度，保安（秩序維護員）管理制度，車輛管理制度（機動車、非機動車，停車場（庫）管理制度），消防管理制度，節能環保管理 制度，安全警示標志管理制度。

1.6 物業服務企業制定爭創規劃和具體實施方案，并經業委會同意 1.7 小區物業管理建立健全各項管理制度和各崗位工資標準，并制定具體的落實措施和考核辦法

1、各項管理制度：房屋管理制度，零維修管理制度，大中型工程管理制度，回訪制度，澆水、供暖、電梯、保潔、消防、綠化、保安（秩序維護員）管理制度，車輛管理制度（機動車、非機動車），收費管理制度，財務管理制度，檔案管理制度；

2、各級各類人員的崗位職責，工作秩序，工作標準，考核辦法，考核記錄；

3、上述內容整理資料時，目錄和樣單。

1.8 物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹。

1、項目經理由物業管理師擔任，重要文件由物業管理師簽署；

2、專業管理人員接受相應崗位培訓并取得證書（經理，部門經理，客服人員崗位證書，工程師，會計師，經濟師，物業管理師職稱證書）；

3、專業崗位操作人員持有專業崗位證書包括消防監控人員，電梯維修工，高低壓電工，公共衛生從業人員健康檢查證明等；

4、分類統一著裝，佩戴工號牌，行為規范。員工分類著裝標識照片等。1.9 物業管理企業應用計算機，智能化設備等現代化管理手段，提高管理效益。

1、配備計算機，傳真機等辦公設備；

2、對客戶信息、收費、房屋設施設備、工作計劃、財務、人事等事項實行信息化管理，即計算機查 詢相關資料；

3、智能化配備設備，可視對講系統、紅外線報警系統、安防監控系統、樓宇自控系統、智能保密布線系統、程控交換系統、停車場自動管理系統、自動抄表系統、能源計費系統。

1.10 物業服務企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定，至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

1、各類收費標準（物業服務費收費標準，代收代繳費用收費標準，便民服務（有償）項目等收費標準）要求在明顯位置公布，超出或等于文件規定的收費要有物價部門的批準文件，實行市場調節價的除外；

2、實行物業服務酬勞制的，每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況；

3、有費用收支的憑證和各類財務報表；

4、企業納稅證明，企業收費備案證；

5、服務費用公開公布的原件照片。

1.11房屋等共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善。

1、建設、承接查驗等日常管理服務各階段的原始檔案資料規范；

2、檔案分類規范，查閱方便；

3、檔案使用登記手續完備；

4、檔案存放環境條件符合檔案管理規定；

5、房屋等設備基礎資料，物業管理經營管理資料收入總目錄，按系統分類（房屋資料，房屋維修資料，裝飾裝修資料，強電資料，機管資料等）標明檔案統一存放何處，方便考評查閱。

1.12 建立住戶檔案，房屋等其配套設施權屬清冊，查閱方便

1、業主檔案及住用戶檔案，包括產權資料，租賃資料，裝修資料，業主使用人來函，繳費資料等，一戶一檔，有條件的可納入計算機，用戶檔案管理系統；

2、房屋等配套設施產權清冊；

3、業主檔案總目錄，一套完整的業主檔案及印件。

1.13建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務保修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理有回訪制度和記錄。

1、執行值班制度情況（值班表和值班記錄）；

2、設立服務電話并在明顯位置公布電話號碼；

3、有專人負責接待客戶來電來訪，24小時受理客服信息，有處理記錄，按日驚醒統計分析；

4、回訪記錄（與派工單內容相符，比例符合要求（30%）并按日統計裝訂；

5、客戶接待人員值班表，值班/交接記錄及時完整；

6、有客戶回訪制度和記錄，投訴處理及時率100%。

1.14 定期征求意見及時整改，滿意率達95%以上

1、每年至少兩次向業主發放物業服務征求意見單，對管理的建議及時整改，滿意率達95%以上；

2、征詢意見單，滿意度統計表；

3、整改措施及落實情況記錄；

4、滿意率調查內容應與物業服務合同約定內容相符；

5、調查結果及整改措施向業主公示，公示時間不少于7天。

1.15 建立并落實維修服務承諾制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄

1、有維修服務承諾并在顯著位置公布；

2、報修、維修工作流程單，業主或使用人對零修急修及時率的簽字；

3、業主對維修質量的簽字；

4、業主對維修質量回訪的簽字；

5、企業按日、季對維修工作匯總統 計表；

6、服務承諾落實情況；

7、及時率、返修率統計表（質工單和統計表）

二、房屋管理

2.1 主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標，組及棟、單元門、戶門標志標號明顯

1、主出入口或指定區域設有小區平面示意圖；

2、管理區域內路標、交通標志、引導指示牌標志規范、清晰；

3、組及棟、單元門、戶門標志標號規范清晰；

4、建立了房屋產權人（使用人）清冊；

5、提示性標識、指引性標識，警示性標識附一例并配有照片，并在照片下方說明。

注：物業標志包括宣傳標志（招牌、廣告牌），指引標志（路標、棟號、樓層號、用戶水牌、引路方向平面圖、小區出入口要有項目平面土），消防標志（小區疏散圖、樓棟層疏散圖、消防通道牌、緊急出口標志、消防器材提示牌等），危險標志（在施工場地、設備重地、危險作業場、停車場等場所設置的標志），管理標志（鼠藥投放牌、禁止吸煙牌、綠化保護牌、車場提示牌等）。2.2 無違反規劃私自亂建、無擅自改變房屋用途現象

1、項目規劃用途相關文件；

2、裝飾裝修巡查記錄及違章整改通知；

3、房屋外立面照片（無違章搭建、無擅自改變用途）；

4、經相關利害業主同意，規劃部門批準臨建，改造及改變房屋用途的，應附相關利害業主簽字同意意見及規劃部門的批準文件；

5、必要時對照規劃圖現場察看。2．3 房屋外觀完好、整潔、外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污漬

1、外墻面清洗按計劃實施，巡查記錄、清洗記錄完整；

2、房屋外觀（外墻）完好無破損和脫落、整潔、無落水想象；

3、房屋外部無污跡，亂貼、亂畫、亂建和亂懸掛；

4、清洗外墻野廣告記錄，外墻維修養護記錄（新外墻脫落建材貼面，更換破損玻璃幕墻），反映外觀情況的照片或宣傳欄照片等；

2.4 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損

1、建立定期巡視檢查制度，記錄完整；

2、室外招牌、廣告牌、夜景燈等設施按規定辦理報批，手續齊全；

3、室外招牌、廣告牌、夜景燈保持清潔，安裝牢固，規范無安全隱患；

4、項目外部裝飾設置的簡略說明及位置圖，審批手續復印件，安裝施工監管驗收記錄巡查記錄，清潔記錄，維修記錄及招牌廣告牌夜景燈照片說明。

注意：按規定設置（按政府主管部門審批位置安裝招牌，廣告牌，夜景燈，禁止擅自安裝或超越安裝），統一安裝（安裝要統一有序，不損壞物業外觀的整體美觀感），安裝告知備案（業主或使用人安裝前要告知物業服務企業并征得同意，物業服務企業要做好安裝前，施工期監督管理和施工后的驗收），對不符合規定安裝的招牌，廣告牌，夜景燈應要求整改，有整改通知書，嚴格管理（日常巡查時，注意室外裝飾，消除安全隱患，防止招牌、廣告牌、夜景燈脫落造成人身傷害和財產破壞，并告知業主或使用人保持招牌，廣告牌，夜景燈整潔），有書面告知提示。

2.5 封閉陽臺統一有序，色調一致，不超越外墻面，除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網，晾曬架，遮陽篷等。

1、建立定期巡視檢查制度，紀錄完整；

2、封閉陽臺外廊及戶外防盜網，晾曬架，遮陽篷安裝符合建筑設計要求和管理規約約定，手續完備，規格色調材質相對統一；

3、無戶外安裝物。2.6 空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕

1、統一安裝（橫平豎直），有冷凝水收集管；

2、安裝告知書，巡查記錄，整改通知書，驗收資料等；

3、巡查發現有安全隱患及時告知業主或使用人，采取相應防范措施；

4、巡查記錄，房屋外觀空調照片

2.7 房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆埋管線和損害他人利益的現象

1、裝修協議（簽訂）和裝修安全管理協議并將裝修裝飾中的禁止行為告知業主；

2、裝飾裝修工作流程；

3、按有關規定辦理裝修手續，協助做好裝修方案的審核把關工作；

4、裝修施工人員登記，備案手續完備；

5、裝修現場管理井然有序，消防及安全防范措施得當；

6、裝修拉吉定點堆放，定時清理；

7、裝修管理資料分戶存檔，查驗記錄完整；

8、巡查記錄完整齊全，巡視檢查發現危及房屋結構安全及損害其他業主合法權益的行為，應于發現當日以書面形式通知勸阻和制止，制止無效的于兩個工作日內書面報告業主委員會和有關部門，并存檔備查。

三、共用設施設備管理

3.1 共用配套設施實物，無隨意改變用途

1、設施設備專業管理人員配套管理，崗位職責明確，工作認真負責；

2、建立設施設備總賬、臺帳、設備卡記錄完整；

3、設施設備管理制度運行、維護、保養、檢查等管理制度健全；

4、年、季、月度設施設備維護保養計劃周密，并按計劃實施；

5、日常設施設備檢修、巡視、保養、緊急情況處理等記錄齊全；

6、小修、急修及時率100%，記錄完整；

7、未發現重大責任事故。

3.2 共用設施設備運行，使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規格，與保養規范。

1、值班人員持證上崗，考勤表，值班人員要求在崗；

2、定期保養記錄，維修記錄，巡視記錄，運行記錄；

3、對操作情況的檢查記錄；

4、設備安全普查記錄；

5、設備維修保養計劃。

3.3 室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻

1、新建小區室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，原有居住區共用管線走向布局管理，整齊有序，無礙觀瞻；

2、用照片說明無外露架空管線。

3.4 排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象

1、有排水管道，雨水井，化糞池定期清掏記錄；

2、雨水井、化糞池定期巡檢疏通，無堵塞外溢現象，記錄完整；

3、用照片說明排水排污管道通暢。3.5 道路通暢，路面平整，井蓋無缺損，無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行

1、道路無堵積物，路面無破損；

2、井蓋完好無丟失；

3、井蓋與路面保持平齊，無晃動；

4、道路道沿無破損；

5、井蓋表面標志清晰。3.6 供水設備運行正常，設施完好，無滲漏無污染，二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合安全標準，制定停水及事故處理方案

1、備有《二次供水衛生許可證》，水質定期檢測，符合衛生標準，人員持證上崗；

2、水泵設備完好，運行正常，日檢查，月記錄保養制度完善；

3、水箱蓋設有密封條，防蚊網并上鎖，水箱周邊無污染源，定期清洗消毒，檢查記錄完整。

注：A設備擠房管理對所有設備都是適用的

4、水泵、閥門、管網等設備名稱、流向、運行狀態標志清晰，無銹蝕，無滴漏，無污染；

5、限水停水有審批流程，按規定時間通知住戶；

6、有供水緊急情況處理預案。

3.7 制定供電系統管理措施并嚴格執行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規定，路燈樓道燈等供照明設備完好 A、設備機房管理

1、設備系統圖，操作流程，崗位責任制，應急預案流程圖，定制圖，特種作業人員資格證書等齊全，張貼于機房明顯位置；

2、交接班制度完善；

3、儀器儀表運行正常，數據準確；4設備管線標志清晰；

5、有環境要求的機房，溫濕度在規定范圍內；

6、機房整潔，無滲漏，無積水，無雜物堆放，設備表面無銹蝕；

7、防鼠措施得當，防鼠板 材質、規格，防鼠網防鼠藥物投放等符合規范要求；

8、設備操作符合規范要求。B、供電系統管理

1、管理制度與措施符合專業要求，執行嚴格，運行維修保養巡檢記錄完整；

2、停、送電嚴格執行操作制度；

3、變配電室安全警示牌配置齊全；

4、高壓用具配備齊全，并年檢合格；

5、后備電源設備定期檢測，符合應急使用要求；

6、公共照明正常，設備編號有序 C、弱電系統

1、系統設備配置齊全、運行正常、現場測試符合要求；

2、系統及子系統運行、維修、保養、巡檢計劃周全，記錄完整；

3、監控錄像、圖象清晰、按規定時間內保存備查；

4、中央控制室管理實行24小時專人值班制度。D、節能計劃與措施

1、建立能耗定期監控、統計分析制度；

2、制定節能降耗計劃與實施方案；

3、通過管理創新、技術改造、達到明顯節能效果。

3.8西北地區供暖室內溫度不低于16℃

1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備良好運行正常；

2、管道閥門無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患；

3、有設備檢修記錄（檢修工作在九月底前完成）；

4、有設備運行記錄；

5、有值班記錄（24小時有人值班，投訴記錄少于3%）；

6、在顯著位置公布值班電話，救修地點；（要求提供本年的供暖季測量連續記錄）

7、供暖設備房符合要求；

8、鍋爐設備年檢合格證，司爐人員水質化驗人員操作證，鍋爐系統（含二次置換系統）工作制度、供暖系統運行管理規定，供暖系統維保規定，維保巡檢記錄，供暖系統水質化驗報告，煤氣、燃氣設備運行規定，煤氣、燃氣設備維修保養規定，煤氣、燃氣設備運行、維保及巡檢記錄。

9、供暖供氣系統官網圖、管道閥門設備巡檢記錄，管道閥門維保計劃及記錄預檢記錄。

10、供暖合同：供暖系統運行管理規定，供暖系統維保規程，供暖系統檢修計劃，供暖實施方案，室內溫度測試記錄。（提供本年供暖季測量連續記錄）。

四、保安、消防、車輛管理

4.1 小區基本實行封閉式管理

1、小區實行封閉式管理，重點部位設置監控設施，監控記錄符合規定要求。

2、各出入口有人員值守，有出入登記管理制度，物品出入放行規定，秩序維護工作制度及出入登記表、出入證、臨時出入證、物品放行通知單，安防監控情況記錄等原始記錄的樣本。

4.2 有專業的秩序維護隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，秩序維 護人員熟悉小區環境，文明執勤、訓練有素、言語規范、認真負責。

1、有專業的秩序維護隊伍，秩序維護人員考核審查合格，配置管理崗位責任明確、作風嚴謹。

2、主出入口關鍵崗位實行24小時值班、巡視、值班記錄、交接班記錄完整。

3、保安人員名單排班及崗位分工，有巡邏路線及巡邏記錄、有秩序維護人員培訓及考核記錄。

4、安防管理制度、值班制度、秩序維護員崗位職責，秩序維護員工作考核辦法，秩序維護員業務培訓和職業道德培訓計劃及培訓記錄，秩序維護員工作守則、儀容儀表規定、崗位規范用語標準，排崗表、工作日志、崗位交接表按周（月）工作記錄等工作評估表。

5、秩序維護部門內部管理制度（各級秩序維護人員崗位職責、工作制度如值班制度、巡檢制度、交接班制度）；管理制度（秩序維護員培訓制度、獎懲制度等）；行為規定（儀容儀表規定、規范用語規定、對講機管理規定等）；業主（使用人）應遵守的規定（聯防員規定、來訪等級制度、物品出入放行規定等）；采取時段區域安防管理辦法，各類突發時間處置預案，并附有關記錄，如出入登記表，物品出入放行單等樣本。

4.3 危及人身安全處有明顯標識和具體防范措施

1、安全標志設置管理，對可能危及人身安全的地點和設施設備有明顯警示標識和防管措施。

2、設施設備用房、施工現場、游樂場所、水泵溝渠等現場要有防護 措施。

4．4 消防設施設備完好無損，可隨時啟用，消防通道暢通，制訂消防應急預案。

1、消防系統管理：消防設施設置平面圖，火警疏散示意圖按棟設置在樓層明顯位置，消防柜、消防卷簾、滅火器、疏散指示燈、應急燈及應急工具等消防設施完好、有效、并定期組織檢查維修；消防水泵、管網、閥門等設備運行正常，測試、維修、保養記錄完整、水壓正常；安全疏散通道暢通，無雜物堆放，無違章占用。

2、消防管理：制訂消防安全制度，消防安全操作規程，實行防火安全責任制，明確消防安全責任人，消防中控室實行24小時專人值班制度，值班記錄完整，實行消防安全巡視檢查并記錄；對消防安全的隱患有檢查整改記錄，定期進行消防知識培訓，消防預案每年演戲不少于兩次，記錄完整。

3、消防器材及其標志完好有效，有消防設施的維修記錄、保養記錄、消防人員的培訓記錄、義務消防員名單，消防安全預案。

4、消防制度資料專柜：消防控制中心管理制度（消防中心值班規定，消防中心值班日志和交接班記錄等），消防設施設備巡查制度（消防系統巡查規程、噴淋、給水檢查表、消防聯系測試記錄、消防栓檢查記錄、滅火器材、自救面具配備情況記錄等），消防設施設備的維修保養制度（消防設施設備的保養規程、消防系統維修保養的合同復印件，特別系統和緊急廣播系統、消防排煙送風系統的具體維修保養規程、消防系統保養記錄等），消防設施設備的運行制度（運行管理規 程及運行記錄）；項目消防系統圖紙、消防系統簡介及功能說明等。

注：消防系統的設施設備專柜：控制中心報警系統，火災探測系統，自動噴水滅火系統，緊急廣播系統及消防排煙系統，防火通道，防火卷閘，消防栓，滅火器等。

4.5 機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記

1、設有停車場、車位平面圖、公示停車場、車庫管理規定、停車收費標準；

2、停車標志、車輛行駛路線標識設置合理、規范；

3、固定車輛簽訂車輛停放服務協議，發放出入證，車輛進入登記記錄完整；

4、臨時車輛出入登記及時、記錄及時、停放有序；

5、停車場、庫巡視、檢查記錄完整，有車輛停放記錄、車輛巡查記錄、出入登記表、車輛檢查表、固定車輛登記表，固定車輛出入證發放記錄，特別要注意登記除車主以外乘坐車輛的其他人員的登記記錄等；

6、小區內交通安全突發性事件處置預案。靠近樓房、施工區的占道停車應該設有明顯防范標志和防范措施。

4.6 機動車輛管理制度完善，按規定位置停放，車輛進出油登記。

1、設有固定停車場，公示停車場管理制度及非機動車存放收費標準；

2、存放車輛存放牌號并有登記冊、車輛在停車場擺放整齊；

3、停車場巡視檢查記錄完整，管理區域無亂停放車輛；

4、停車場無亂堆雜物、值班室干凈整齊有序；

5、停車場照明、摩托車充電插座、線路安裝應整齊成線；

6、停車場應按車輛類型、型號分類排放，對長期不用或報廢不能使用的車輛，應及時通知業主處置，不應在停車場長期堆放。

五、環境衛生管理

5.1 環衛設備設施配置管理，如在電梯內走廊、洗手間、茶水間、出入口處放置垃圾桶；在項目外圍或角落設置垃圾桶、垃圾箱。

1、垃圾桶、垃圾箱的設置要考慮垃圾的分類回收、再生、利用，做到節能環保，方便業主按可利用、不可利用，選擇垃圾箱分類投放，推行垃圾分類管理；

2、設置垃圾、垃圾箱設施配置平面圖，標明設備設施的種類、數量、配置位置、數量、使用情況；

3、按規定對環衛設備設施及時檢查，有巡查記錄，對損壞的設施及時進行修復和更新，要有維修和更新記錄；

4、設施設備保養清潔。

注：環衛設備設施、環衛車輛（如清潔車、灑水車、垃圾運輸車等），便群設施（如果皮箱、垃圾桶、垃圾清運站等）。

5.2 清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。

1、保潔人員配置管理，責任區域明確，保潔全面實行標準化服務；

2、保潔制度健全，按崗位職責（含主管、領班、保潔員的職責），清潔工工作制度（含保潔員考核制度，保潔標準、保潔巡視檢查制度等），作業指導書（含室內清潔、共用部位清潔、衛生間清潔、地毯整潔、外墻清潔，地面打蠟等），崗位職責、工作制度執行情況（含保潔服務質量、保潔巡檢表、保潔服務征詢單等工作記錄），保潔工作標準時間安排。

3、保潔員保潔區域實行責任制，分工責任明確； 5.3 垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。

1、垃圾清運合同或協議，垃圾安裝規定時間及時清運，達到垃圾桶（箱）垃圾不外溢，垃圾堆放點（房）垃圾及時清運；

2、垃圾收集清運制度健全，按包括垃圾收集存放規定（含垃圾收集清運操作程序，垃圾堆放點（房）管理規定，清運管理制度等）；保潔巡查制度（每日應對垃圾桶（箱）、垃圾堆放點垃圾房的垃圾堆放情況進行巡查，發現問題及時整改）；有巡查和垃圾清運記錄；

3、防治鼠害、蟲害有制度，有計劃，有措施，定時噴灑滅鼠、除蟲消毒，定期對保潔設施、設備進行衛生消毒；

4、有滅鼠消蟲的藥劑、有消殺記錄。5.4 房屋共用部位共用設施設備無蟻害

1、有白蟻防治制度；

2、有與白蟻防治部門簽訂的白蟻防治合同；

3、有白蟻防治的相關記錄；

4、現場符合要求。

5.5 小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物

1、管理在區域內的道路、綠化帶、停車場（庫）、樓前屋后、文體活動區域等共用場地無紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物、及時清理積雪積 水；

2、共用部位保潔標準，共用設施設備保潔標準，共用部位、共用設施設備保潔監督檢查制度及監督檢查記錄，保潔評估匯總表，自檢、外檢記錄及整改結束報告等；

3、房屋共用部位共用設施設備保持清潔；

4、現場符合要求。

5．6房屋共用部位保持清潔、無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔。

1、管理區域內的外墻面、樓梯間、電梯間無亂貼、亂畫、保持清潔；

2、管理區域內房錢屋后、樓梯間、設備機房、值班室、通風設施機房、沒有堆放雜物、亂堆亂放和改變用途、擅自占用現象。

3、業主陽臺無違章搭建、堆放雜物、影響房屋觀瞻；

4、位于一樓使用權歸業主的后花園，應符合整體綠化規劃，沒有亂搭亂建或將綠地變為荒地；

5、遮陽棚、防雨玻璃棚、公共玻璃窗，按計劃及時清洗除塵，保持清潔；

6、上述范圍內的保潔有計劃、有監督檢查、有記錄特別是有制度；

7、現場符合要求。

5.7 商業網點管理有序、符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼亂畫現象。

1、商業網點衛生管理規定，商業網點三自一包責任書；

2、商業網點保潔責任區明確，有保潔標準巡檢制度及監督巡檢記錄；

3、對戶外設點、占道經營亂設攤點、廣告牌的，要有巡檢記錄、整改通知書、整改前后的現場圖片，不允許商戶違規亂貼經營宣傳廣告，情況要及時整改并有記錄；

4、現場符合要求。

5.8 無違反規定飼養寵物、家禽、家畜

1、政府禁養寵物、家禽、家畜的條例、辦法通告通知；

2、物業服務企業的告知勸阻資料及有關的宣傳欄（刊），板； 3；、有對本管理區域或飼養寵物、家禽、家畜、摸底調查匯總表、業主的寵物牌證、飼養證；

4、有管理措施，即寵物的放養時間、地點范圍、禁止行為等；

5、有檢查記錄及整改通知，向相關行政主管部門的報告。5.9 排放油煙、噪音符合國家環保標準

1、排煙管理規定及執行記錄，項目內餐飲、廚房全部使用環保燃料，并按規定煙道排煙；

2、排污管理規定及制定記錄，制定污水井、化糞池管理規定，并按規定每日檢查廢水、廢渣排放口；

3、噪音管理規定及執行記錄，嚴格控制設備運行及裝飾裝修所發出的噪音、節假日及婚喪的鞭炮應按規定制定地點、專人管理，并定期進行噪音鑒別；

4、嚴格按二次供水標準提供用水、無水源污染；

5、按規定定期清洗粉刷外墻面，保持外墻面清潔無污染、并有清洗粉刷外墻面記錄；

6、環保部門對排煙、排污、噪音等監測符合標準的復印件；

7、對業主使用人投訴告知勸阻、報告進行處理。

六、綠化管理

6.1 小區里（內）綠地布局合理，花草樹木與建筑小區配置得當。

1、有小區綠化平面圖或綠化變更方案，更新改造方案，綠化布置方案；

2、對照小區綠化平面圖檢查完善；

⑴花草樹木修剪整齊、綠地平整無雜草叢生，無石塊、紙屑煙頭、植物生長良好；

⑵亭、廊、花架、假山、雕塑等園林小區保持完好整潔、無破損； ⑶花坊造型修剪層次分明，造型美觀，圖案清新； ⑷植物葉色鮮亮、花色艷麗、生長茁長；

⑸花坊清潔、無雜物及枯枝敗葉、無病蟲害、無積水；

⑹會所、大堂等室內綠化因地制宜、合理布局、植物品種適宜、生長態勢良好；

3、綠化養護人員配置合理、責任區域明確、落實工作標準；

4、綠化圖紙，苗木清單等資料齊全，養護計劃，設備工具臺賬完善；

5、設置有愛護綠化提示標志，重點樹木品種實行標牌管理。6.2 綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。

1、符合綠地規劃圖；

2、有綠地維護制度及巡檢記錄及林栽林種記錄；

3、公共綠地（項目公共使用的綠地如小區公園、林蔭道等）；公共建 筑和公共設施專用綠地（項目范圍內學校、幼兒園、醫療診所、商城周圍的綠地）；宅旁和庭院綠地（即住宅四周綠地及公共平臺綠化）；道路綠地（項目內各種道路的行道樹等綠地）；無改變用途和破壞、踐踏、占用現象，樹木無懸掛及晾曬物品，無踐踏痕跡和晾曬占用現象；

4、現場符合要求。

6.3 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀、無病蟲害，無折損現象，無斑禿。

1、專職綠化人員的上崗證及復印件、作業有安全防護措施；

2、綠化外包的應有專業綠化公司的資質證、外包合同、綠化標準等；

3、綠化管理制度、綠化養護制度、綠化養護措施及綠化養護記錄、綠化巡查記錄；

4、綠地裸露面積不超過1平方米、無死樹、死葉等；

5、綠化藥劑肥料使用管理記錄完整；

6、各類喬、灌、草等植物長勢良好，修剪整齊美觀、無折損斑禿現象，有修剪記錄；

7、現場符合要求達到二級綠化標準。6.4 綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

1、綠地管理制度、綠地維護制度、綠地養護制度、綠化日檢記錄；

2、保潔人員每日對綠地的保潔記錄、清潔綠地、撿走紙屑、煙頭、塑料袋等雜物；

3、定點巡查綠地衛生及時清理雜物，并及時填寫綠地保潔巡查表；

4、現場符合要求。

七、精神文明建設

7.1 開展有意義、健康向上的社區文化活動

1、采用宣傳資料、宣傳欄、網絡信息等形式，倡導和諧社區建設；

2、全體住戶自覺遵守小區的管理規約及公眾管理制度；

3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等或影像齊全；

4、企業形象宣傳有計劃、有措施、有效果；

5、小區未發生因管理責任而導致的違紀違法案件，提供政府相關部門的安檢結論或證書等。

7.2 創造條件、積極配合、支持并參與社區文化建設；

1、每年開展二次以上小區文體活動，并有計劃、方案、記錄；

2、配合有關部門開展社區文化活動的新區文化活動方案現場照片；

3、配合社區積極開展精神文明建設創衛、四城聯創等活動的通知、活動宣傳內容及照片；

4、配合有關部門開展的消防、治安等項目專項活動的通知、宣傳資料、企業所做工作及圖片資料；

5、自然災害發生時，組織業主（使用人）、員工捐款捐物名冊、記錄照片及相關部門的回執；

6、解困扶貧的計劃方案，及落實措施等；

八、管理效益

8.1 物業管理服務費收繳率98%以上。

1、合同備案手續，服務收費備案手續，收費許可證，服務費收繳規 定；

2、物業服務費收繳情況統計報表；

3、一般性催繳、特別催繳、對個別賴賬戶采取相應收繳措施的程序及相關資料；

8.2 提供便民有償服務，開展多種經營。

1、管理服務經營有創新、有計劃、有措施、有效果；

2、提供適合業主需求的特約服務項目；

3、多種經營管理規定、多種經營項目介紹，多種經營服務價格目錄，提供便民服務的相關記錄；

4、有償服務結算程序、有償服務單收入統計表等。8.3 本小區物業管理經營狀況

1、財務報表反映項目經營狀況良好，有較好的經濟效益；

2、財務盈虧報表、納稅記錄；

3、審計報告、資產負債表、利潤表、現金流量表、利潤分配表、物業服務費收支表、員工工資表等；

4、調整物業服務費的相關資料。

2012年11月23日

編制人：王財