第一篇：從國際評估準則和新巴塞爾協議補充文件看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢

摘 要：國際評估準則和新巴塞爾協議補充文件中對抵押貸款價值和市場價值做出了明確的定義。本文在對比兩者概念的基礎上，分析得出不動產抵押貸款價值評估的特性，并對其在估價方法運用、房地產估價師和再評估過程的要求與影響進行評述。通過上述分析，歸納得出不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢及對我國不動產抵押評估的影響及意義。

一、國際評估準則和新巴塞爾協議補充文件

為了維護市場穩定并適應資本市場全球化的需要，在英國皇家測量師協會和美國一些估價組織的倡議下，國際資產評估標準委員會（TIAVSC）于1981年創立，并于1994年正式更名為國際評估標準委員會（IVSC）。時至今日，國際評估標準委員會已經發展成為包括35個完全成員國，12個觀察員國家和4個聯系國家在內，具有廣泛影響力和權威性的國際組織。國際評估標準委員會于1985年制定并首次發布了《國際評估準則》（IVS）。并于1994年、1997年及2001年分別對其進行了修訂，2000年到2002年國際評估標準委員會啟動了特別項目，旨在形成一套全面和成熟的國際評估準則。作為這項特別項目定稿的2003版《國際評估準則》于2003年7月正式出版，目前得到日益廣泛的認可和執行。越來越多的國家紛紛采取措施以采納國際評估準則。如：澳大利亞和新西蘭將國際評估準則的內容納入其2004版的《評估執業指南》（Professional Practice Manual），英國皇家特許測量師協會2003版《執業指南》（即紅皮書），要求財務報告和貸款業務為目的的評估業務遵循《國際評估準則》。此外，《國際評估準則》也日益地得到國際會計界的認可。

同時鑒于不動產抵押評估的重要地位，全球的銀行業也成為呼喚國際評估準則的第三方力量。巴塞爾銀行監管委員會成立的初衷在于強化國際銀行體系的合理性和穩定性。巴塞爾委員會在《有效銀行監管的核心原則》中給出了銀行監管的最低要求。國際貨幣基金組織對《核心原則》進行了評估，指出了以貸款為目的的固定資產評估是主要的薄弱環節。為此巴塞爾委員會成立了由美國、德國、日本等國專家組成的特別工作小組來研究有關抵押貸款價值評估（或簡稱抵押評估）的問題。在國際評估標準委員會的協助下，巴塞爾委員會在2001年1月發布了新巴塞爾資本協定的補充文件《巴塞爾銀行監管委員會確定對商業房地產貸款特殊處理的準則》（以下簡稱補充文件）。

二、抵押貸款價值評估的發展趨勢

（一）抵押貸款價值和市場價值的比較分析

如何去看待評估的價值類型實際上是一個基礎性和關鍵性問題。沒有對估價目的的正確理解、對估價原則和方法應用特殊性的深刻認識，也就不可能形成對抵押貸款價值（或簡稱抵押價值）的正確判斷。反之，在對根本性定義及概念內涵模糊不清的認識指導下，在估價目的、原則、方法運用等估價實踐中，勢必會存在種種臆斷和誤區。國際評估準則和巴塞爾補充文件中對涉及不動產抵押貸款評估的市場價值和抵押貸款價值在定義上進行的明確區分，對抵押貸款價值評估的未來發展奠定了非常重要的基礎。

正如國際評估準則所指，抵押貸款價值和評估方法在一些發達的歐洲不動產市場上早已確立。國際評估標準委員會于2000年在國際評估準則2（即非市場價值的價值基礎）中，援引歐洲立法對抵押貸款價值做出了明確定義。（3）如上文所述，巴塞爾委員會是在國際評估

標準委員的協助下，在其補充文件中確定商業房地產抵押評估細則的。因而，對比這兩個定義只是在表述上有細微的區別，其核心意思是完全一致的。

新巴塞爾協議補充文件明確規定，在商業房地產貸款活動中，必須由一個勝任和獨立的房地產估價師同時評估出市場價值和抵押貸款價值。（4）下面對比一下不動產抵押貸款價值和市場價值的定義及概念內容，以加深對兩者本質的理解。

（二）抵押貸款價值的特性分析

通過對比分析，我們可以歸納出抵押貸款價值不同于市場價值的三個顯著特征：

1.安全性。抵押貸款價值以安全性為首要目標，這一特性是針對風險而言的。國際評估準則在定義說明中也強調指出不動產抵押貸款價值是風險評估的概念。（5）這一點對銀行防范金融風險具有極其重要的意義。

2.保守性。這是與安全性特性相伴而生的，主要是針對不動產抵押價值評估操作而言。這一特征要求房地產估價師必須以謹慎的態度、保守的方式進行評估，確保穩定性和可持續性為基本原則，從而使抵押貸款價值不受市場價格和租金波動的影響（主要是市場價格和租金暫時上揚的影響）。

3.持續性。市場價值反映的是公開市場上在某一時點存在的最可能實現的價格水平。而抵押貸款是一個較長期的具有一定確定性的商業行為，抵押貸款價值就需要充分考慮當前和未來的市場因素變化的影響以及由此帶來的風險，并對未來出售的可能性進行估計和判斷。在這一過程中隨著時間的變化和市場的波動，不動產抵押貸款價值雖然也會隨之進行定期或不定期的調整。但是由于不抵押價值考慮的是不動產的穩定和持續性特征，因此在抵押貸款價值評估中，市場價值和抵押價值的確定都是一個動態、連續的過程，但抵押價值相比市場價值而言較為穩定，具有一定的持續性，市場價值則有可能產生較大波動。

綜上所述，可以看出，“抵押貸款價值與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。對于不動產抵押貸款而言貸款價值占有突出的地位”。（6）

（三）對不動產抵押貸款價值評估的影響

國際評估準則中強調指出，在使用非市場價值定義（如抵押貸款價值）的時候，要特別注意不要混淆非市場價值評估（如抵押貸款價值評估）與市場價值評估之間的區別（7）。結合新巴塞爾協議補充文件中的相關規定，我們可以從評估方法的運用，對房地產估價師的要求，再評估過程等幾個方面對不動產抵押貸款價值評估體系和發展趨勢進行簡要評述。

1.評估方法的運用

抵押價值評估和市場價值評估在評估方法上是一致的，主要采用三種經典方法——比較法、收益法、成本法。（8）但比較法在抵押貸款價值評估中較受限制，除了受到比較案例數量較少的影響之外，還與抵押貸款價值的非市場價值性質有關。補充協議在其附錄《評估準則》中明確規定，抵押貸款價值應在成本價值和收益價值基礎上評估。（9）因此對抵押價值評估來說，收益法和成本法應當同時使用，并且以收益價值為主。

根據抵押貸款價值的安全性特性，在運用上述評估方法對不動產抵押物進行評估過程中

必須考慮不動產本身長期不變且可持續的特征和因素。這正是抵押價值評估和市場價值評估最本質的區別，即運用收益法和成本法對抵押價值和市場價值分別進行評估時，它們所選取的參數及參數所代表的意義的不同的。市場價值的參數選取來源于市場，代表正常的市場水平。而抵押價值出安全性的考慮，要以穩定性和可持續性為原則，參考市場數據，力求得到的數據能夠不受市場風險因素及不動產本身暫時性因素影響。因此同樣是經營收益，如上文所提及的，抵押價值中的經營收益則是指通過考慮不動產的穩定性特征，任何租戶通過正常經營都能得到的最低收益水平。

國際評估準則和補充文件雖然沒有就評估方法中具體參數選取和取值做出具體規定。但是根據歐洲成熟市場經驗，對抵押價值評估中，運用收益法選取的經營收益、運營成本和資本化率等參數以及成本法所采用的重置單價、建筑物安全折扣等參數都有較為明確而統一的規定。這就確保了抵押評估的科學性以及評估結果的可比性和可檢驗性。

2.對房地產估價師的要求

在不動產抵押貸款價值評估中，房地產估價師所起的作用至關重要。一方面由于抵押評估專業性極強，沒有適當的不動產金融和市場的背景知識以及豐富的抵押評估實踐經驗，一般房地產估價師很難勝任抵押評估業務；另一方面評估結果將直接應用于貸款為目的的商業活動，這不僅對銀行等提供貸款的金融機構帶來風險，對房地產估價師自身而言也存在因估價不當而承擔法律責任的風險。補充協議中對進行抵押評估的房地產估價師提出了兩個重要標準：能力和獨立性。（10）能力標準主要是要求房地產估價師必須擁有相應的職業經驗，具備關于相關房地產市場的充分知識。獨立性標準則要求，無論是銀行所聘請的外部房地產估價師還是銀行內部房地產估價師都必須獨立于貸款決定及其他相關決策過程，且房地產估價師與貸款人之間不存在私人或商務關系。并且補充文件同時規定，房地產估價師能力和獨立性必須定期通過外部房地產估價師、銀行監管部門或獨立檢查者進行確認。國際評估準則中也有類似的規定。（11）

由此我們可以看出抵押評估對房地產估價師有嚴格的要求。雖然估價本身就是一項專業性強的職業，需要經過嚴格的考試才能獲得執業資格。但是在相對更為專業和特殊的細分領域上，如抵押評估領域，并不是一般的房地產估價師都能涉足的。結合以往的教訓，之所以在抵押估價中存在很多問題，給金融機構帶來了巨大的風險和隱患，源頭之一即在于沒有對抵押評估從業人員進行嚴格的遴選，致使很多不具備資格，沒有能力從事抵押評估的房地產估價師混跡其中。因此，進行抵押評估的資格認證勢在必行，對于防范銀行金融風險、提高抵押評估質量意義重大。

3.再評估過程

如上所述，從安全性及防范風險的角度來看，市場價值和抵押價值在初次評估之后，在貸款期間內仍然需要定期監控其價值的變動情況，已獲得不斷更新的價值依據。因此在抵押評估中，再評估過程必不可少，是貸款風險監控的重要環節。補充文件中規定“作為進一步的安全措施，市場價值和貸款價值還必須在貸款到期時或至少每3年，或當市場在一年內總體價值下跌超過10%時進行重新估算”。（12）再評估過程保證了抵押評估的科學性和準確性，同時也提高了貸款安全性。

目前，國際社會及世界各國對不動產抵押價值評估問題日益關注，在一定程度上是對上世紀80年代和90年代發生的幾次大型金融危機反思結果。雖然目前還未形成國際上統一的不動產抵押貸款價值評估細則，但是從近年來國際和地區性組織頒布的權威文件來看，對不動產抵押價值評估日漸達成共識。不少國家和地區性組織紛紛修訂其相關評估準則，細化和加強對不動產抵押貸款價值評估的管理。國際評估準則引入抵押貸款價值定義，并指出抵押價值評估應與市場價值評估相區別，將對各國構建相應的不動產抵押貸款價值評估體系起到重要的引導和推動作用。

三、對我國構建不動產抵押貸款價值評估的借鑒意義

我國的不動產評估行業發展至今不過十一個年頭，由于抵押貸款評估理論滯后，不動產抵押貸款價值評估的完整體系一直沒有建立起來。不動產抵押貸款價值評估的實際操作中，房地產估價師只是對不動產的市場價值進行評估，并將其提供給銀行信貸部門。由于沒有抵押貸款價值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風險最小的貸款成數。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數，這種盲目確定貸款成數的做法，一方面如果貸款成數過低，則有可能降低了消費者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間；另一方面如果隨意提高貸款成數，又會增加銀行的信貸風險?？傊?，我國目前的不動產抵押貸款價值評估理論滯后，客觀上制約著評估人員對不動產抵押價值評估特殊性的深刻理解，最終在一定程度上削弱了銀行的競爭能力。因此，我們應該借鑒國際經驗，構建完善的不動產抵押貸款價值評估體系，提高銀行抵押貸款決策的科學性，促進銀行在市場化方向的改革之路上更進一步。為了達到這一目的，目前應該著力做好以下兩點工作：

（一）制定不動產抵押貸款目的價值評估準則，引入不動產抵押貸款價值評估。由我國房地產評估行業組織在實際調研的基礎上制定不動產抵押貸款目的的價值評估準則，引入不動產抵押貸款價值評估，確定不動產抵押貸款價值評估的估價原則、評估方法、參數選取、對房地產估價師要求和再評估要求等原則性內容。這將有助于規范評估人員的業務操作行為，提高評估結果的科學性和準確性。同時估價行業內部的評估準則，可以作為各銀行制定內部不動產抵押貸款價值評估細則的參考，為銀行進行風險控制和管理提供依據。與此同時，銀行應積極探索建立內部評估機構，以負責對抵押貸款的評估工作，從內部加強對貸款風險的監督和控制，實現估價責任內部化。

（二）建立抵押貸款目的價值評估的執業準入機制，加強執業培訓，建立抵押價值評估的專業資格認證制度。

2004年9月3日，銀監會制定頒布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中著重指出商業銀行在辦理房地產貸款業務時，要建立相應風險管理和內控制度；對于因中介機構原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。建立包括專業資格認證制度在內的不動產抵押評估的管理機制，加強執業培訓，可以推動我國不動產抵押價值評估的理論研究，培養具有風險意識、適應市場經濟要求的專業不動產抵押價值評估師。從而有助于從根本上完善我國銀行金融風險監管制度，從而推動不動產評估法律體系的發展。