第一篇：高層寫字樓與商業大廈物業管理研討會會議實錄8

高層寫字樓與商業大廈物業管理研討會會議實錄

（八）云惟鴻：謝謝大家有這么高的興致留下來聽我說15分鐘。我今天特別專注在一個議題上，如果放到國際上大都市，在昆明有一位女士，開發，放在臺灣、香港絕不是小案子。

我聽到一個事情，像中國的這么一個市場，通常規劃期的一個事情都會放在建設上面，這是所有的市場，多年來都是做同樣的事情，走過的歷程都是一樣。我們在臺灣、美國看到很多這樣錯的事情。業界跟我們一樣，在行業里面犯了很多錯誤，從同業身上看到很多錯誤之后，有一個調整法來跟我們業界共享我們的答案，不能說是最終答案，這個答案算是業界很多人會同意的看法。

我先把臺北雙子星開發計劃拿出來看，打算做BOT，臺灣從飛機場到火車站這么一個中心點樞紐。前期計劃是我們做的，國際發展趨勢，我想用（英語）這個程序講講，究竟做重大案子開發的時候，該走的流程是什么？（英語）就是（英語）。

今天這么大的規模，處于臺北最重要的地點，應該考慮的方向感是什么？我們先把（英語）談一談，這個地點應該做什么？不該做什么？也是交通樞紐，所有的火車、高鐵、巴士、地鐵，想象的交通工具都是經過它門口的，四面八方都是最大的（英語）馬路。

還有其他的案例，針對這樣中心樞紐國家最重要的交通樞紐，他該有的一個樣品，我們可能會做類似很詳細的一個（英語）。比如香港的（英語）也是這樣的地方，或者中央車站也是（英語），也會這樣做。這個是一個表面性的圖案，實際我們做的時候，進入很深的細節，可能把所有類似的（英語）做成幾十頁，跟業主慢慢慢慢溝通，很漫長時間的。

再來就是（英語），我們可能會分析說（英語）當作樣品，是使用的細節，（英語）也是這樣，這個報告本身可能很詳細的，這是幾十頁的議題。把別人的類似樣品完全解讀出來，他的地點，這是非常有影響力的案子，不是一個大樓，有很多社會使用功能的地方，跟機場的關系是什么？周邊的產業有什么？很詳細地做出來（英語）。

再來就是倫敦也是，同樣的樣品（英語）。那好，這個業主委托我們來做（英語），這是臺北市中心，它如果蓋完以后，變成繼臺北101之后最高的樓，兩棟加起來76層加五十幾層，是很大的一個產業。現在的火車站在這個地方，火車站跟它比起來，是一個小東西了。

同樣的道理，我們這里所有的基地面積，還有所有的使用用途，還有怎么樣去做？誰會使用它？現在臺北最大的（英語）就在這個地方，上個月已經開始使用，類似這樣的。

回到我們真正的今天所談的關鍵議題，交通樞紐重要性在國際上，不是一棟樓，是一個交通中心樞紐，不是臺北的交通樞紐，是東亞的交通樞紐。它是臺北捷運樞紐，都會經過這個地方，等等類似這樣的程序。每個站去哪里？我們都會分析好，造成一個客戶的流量。

臺北其他的開發案子，類似這樣的我們做一個比較性，這就是叫做C1、D1，這個產業在臺北是最出名的一個（英語）案子。如果真正蓋完，土地面積是13萬平方米，基地面積D1是1.8萬左右，硝基是31萬平方米，國內這個土地不算大，但是對臺灣來說這是非常大的土地，而且政府唯一能夠提供社會大眾，在市中心樞紐里面，算是很重要的。

這是樣品，概念性的東西。我想接下來，我要把這個議題變成另外一個討論。實際上我們今天，我想把這個作為樣品，談一下我們怎么走流程？流程才是關鍵性。

（希望后面看得到字體，是不是夠大？）

我想做的一個工作實際上是這個樣子。在這個案子出發以前，我們該做什么？我把這個議題變成一個程序，再跟大家一起討論一下。那么大的案子，你要花幾百萬投資一個龐然大物，跟76層一樣的原理，你必然做很多前期規劃的東西。我們的建議是這樣的，你必須從周邊的這些產業開始，這個我們大家都會做，你不做建筑師也會幫你做。

在周邊基地公路設施的狀況，有什么東西？比如交通，跟使用者、公共設施有關系。再來就是往后走這幾年內一些重大的公共工程，會影響設施的使用，經濟層面都會有影響。

再來就是經濟層面的分析，對這個市場的成長是減少還是增加？因為消費者跟這個GDP是有關系的。這個龐然大物兩三年出現在這個市場上，如果GDP往上走還是往下走都是有關系的。我們今天想談的議題，就是說究竟你消費者是誰？你蓋棟大樓是為一個建商服務？你要知道最后誰來？你要知道消費者是誰？或者潛在的消費者是誰？潛在的消費者有兩三個因素：第一，誰是周邊的人？

第二，夠大的時候不一定要周邊的人。

在這個情況之下你要考慮到你的產業（英語），大家都會來的時候，跟周邊的人口是沒有關系的。因為大了以后會吸引上海的客人來玩，或者其他地方的人來玩。你必須把所有的人口數量結構變成一個量體。學問是怎么樣把你的消費量體，重復的過濾以后，變成一個量體是跟你大樓有最直接關系的。附近有100萬人，不代表有50萬人是你的客人，這個（英語）最關鍵的就是說，怎么把整體的人口在周邊變成跟你有關的人口，這個學問、技術性在這里出現了。再來就是宏觀產業的發展，比如你是做住宅，這附近的住宅是怎樣的情況？

再來就是價格分析，你要想想整個經濟的發展，還有你的客運怎么來的？

再來就是潛在的市場分析，辦公室、形態等等。這個大的產業（英語）我會把所有的流程走完，比如說辦公室、商場、住宅、都跑完了，弄成跟他最有關系，潛在關系，而且重復做的，好像過濾的米糟一樣，剩下的全是米，這樣就變化真正整體租金的發展，或者零售業的發展跟營業額的分析，這應該是你從上面走了幾十步以后，逐漸走到這兩三行來了，你的數字，郝小姐你很關心，你在開發的時候，你關心這個數字最終拿到多少錢？你不知道（英語）這個怎么走來的？周邊一平方米是多少錢，你叫一個數字，是增加20層還是減20層，應該是這么做的。

龐然大物投資400億的時候，可能會問你為什么是2000，而不是8000？剛才101上市的時候他說要4000臺幣一平方米，結果從來沒有要過，到今天是1000塊，這個評估是大有問題的。為什么？評估的流程是很有學問的。今天早晨我為什么想跟大家重新講的問題，我們另外一個流程是什么？是物業管理，既然你的客人是誰？是什么樣的國際公司？是什么樣的住戶？零售是1000萬還是100萬使用的空間是不一樣的，是你要幫他定位的，把他的舒適度、高度都要考慮到，這些東西都很完整地交待完，在一本書里面，然后才開始這個建筑是談設計的概念議題。通常在快速發展的開發市場，像中國這樣，我們看到另外一面，開發商買了一塊土地，想趕快賺錢，談妥融資的百分比，先找一個建筑師畫圖出來再談怎么蓋？什么時候蓋完？接下來就問預售小姐，什么時候預售完？經濟發達很快的市場沒有問題，永遠有需求。如果像北京、或者像臺北、東京問題就大了。有時候GDP是負數，不是正的。你蓋完這棟大樓3樓以后，經濟是倒閉的，快蓋完的時候，臺北經過兩次負的GDP成長，他的股東就完蛋了，幾百億拿出去回不來了，學問就在這里。

周邊這些議題都要處理，空置狀況、租金、交易、租戶類型、商圈等等。

再來就是零售空間，零售是最困難的，零售現在是（英語），不一定是周邊的人才會來買你的（英語）產品，有時候是從別的城市、別的省來的。他的量體多大？多小都是愛科學地量化，從整體、宏觀變成一個具體跟你的產業、跟你的定位有關系。因為你賣一個比較便宜的產品是很不一樣的客運量，等等，我們也做了同樣的產品出來。

這些都是我想到的，我想提醒一下就是說，在今天我很驚訝地聽到，在座很多朋友，蓋的樓體積很龐大，體積很龐大是一個對市場定位的問題，就是硬體。我建議硬體要請一些專業人，把你硬體管理的（英語）提早做，而不是設計的時候才做。否則的話，建筑師跟廠商搞不清楚，他們就使用很多硬體的設備，跟你大樓沒有多大關系，可能是一個傳統的關系存在，就用他的什么東西，你蓋了整棟大樓才叫管理人員進來的來，已經太晚了。使用端的人一些條件的問題，換句話說如果你要開發重大事情，這些東西都要設定，就像101，還沒有開始畫圖的時候，就開始把使用端給確定了，他的硬體是什么？把這個議題完全整理好，我們才出發。

我們的建議是什么？目前很多業界比較開發的案件，還沒有人出錢，就已經開始研究了。另外一個就是臺灣肥料公司，做一個很大的案子，在藍港（音）是我們的工業開發區，有（英語）、有住宅，花了兩年做這個事情。可是那個土還沒有動，把他所有概念性弄成集本先搞清楚，然后談，土地已經取得，其他的都沒有，都沒有見過面。國際市場上一些新的開發，（英語）都是走這條路線，不是對和錯，只是人家的經驗告訴我們他們是這么做的。三五年以后上市以后，也會考慮這個（英語），謝謝大家！

第二篇：商業大廈物業管理

商業大廈（商場）物業管理方案介紹

早期介入工作方案和接管驗收管理方案

商業大廈（商場）的物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、早期介入工作方案

在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

1、工作內容：

（1）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據；

（2）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見：

園區規劃設計；

建筑設計和選材；

環境整體設計；

標識系統的設計、配置；

綠化設計；

其它公建配套設施配置；

電梯、空調系統的配置；

消防設施配置；

安全監控系統配置；

弱電系統其它配置；

各類設備配置、選型；

隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

（3）參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

二、接管驗收管理方案

為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業管理，特制訂大廈接管驗收方案。

1、管理內容：

（1）了解接管物業的基本情況；

（2）編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

（3）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對大廈物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；（4）與開發、施工單位一起，對大廈物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

（5）與開發、施工單位聯合進行大廈物業交接：

核對、接收各類房屋和鑰匙；

核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

核對、接收各類設施設備；

核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責大廈的接管驗收工作；

（2）制定接管驗收規程；

（3）掌握物業驗收的標準和程序；

（4）提高對接管驗收重要性的認識；

（5）實事求是地開展接管驗收工作；

（6）按規定辦理接管驗收手續。

租戶入住管理方案和保安管理方案

三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內容：

（1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

（4）收回租戶按規定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）陪同租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領房程 序》；

（2）策劃租戶入住現場布置方案；

（3）按照租戶領房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

（5）按規定辦理租戶入住手續。

四、保安管理方案

在大廈管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護大廈物業和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容：

（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、租戶安全的行為。

門崗的任務：

a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈； e.嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記。g.為租戶提供便利性服務。

巡邏崗的任務：

a.按規定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； c.對大廈內的可疑人員進行檢查防范； d.大廈安全檢查； e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

（2）技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，確保大廈安全。

對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

值班保

安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

（2）強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強保安人員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

（4）嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量。

（5）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

消防管理方案和清潔綠化方案

五、消防管理方案

某廣場是高層樓宇，消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。

1、管理內容：

（1）做好消防監控中心的管理；

（2）做好消防設施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強大廈裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是大廈內不可缺少的部分，關系到整個大廈的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

根據氣候，給花木適量澆水。

根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

制定預防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）大廈室內公共區域的綠化布置；

（3）清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

綠化區域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔大廈所有設施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。

垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監控中心、供配電房、設備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。

洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛生香，小便斗放置衛生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。

外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

（2）按操作規程進行規范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

房屋、設施設備管理方案和財務管理方案

七、房屋、設施設備管理方案

房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，大廈內房屋可分為租戶已領房和空關房。

租戶已領房：

a.辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促租戶按規定辦理裝修申請手續，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統一時間、統一地點、統一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。

b.商場：裝修期間按商場裝修管理規定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發現破損，及時維修。

c.空關房：空關房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，并督促其予以解決。

（2）設備設施維護：

電梯在裝修期間實行保護性管理； 大廈內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

公共衛生設施每天檢查一次；

水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護；

供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

租戶自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；

（2）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

八、財務管理方案

財務管理是物業管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

1、管理內容：

（1）加強現金收支管理；

（2）搞好財務核算；

（3）財務收支狀況每年公布一次；

（4）做好預算和決算工作；

（5）認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

（6）及時掌握財務收

支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

2、管理措施：

（1）根據財務法規政策，制定財務管理制度；

（2）財務人員持證上崗，規范操作；

（3）抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

（4）加強成本控制；

（5）加強財務監督和財務檢查。質量管理方案和人力資源管理方案

九、質量管理方案

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，有助于實現既定的質量目標。

1、管理內容：

（1）按照ISO9000質量體系標準，制定大廈質量工作計劃；

（2）實施所制訂的工作計劃和措施；（3）對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；

（4）根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作；

（2）制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

十、人力資源管理方案

一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內容：

（1）按照合理的人才結構配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業務培訓，全面提高業務素質；

（4）進行業績考核，優勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

（2）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；（3）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；

（4）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

十一、檔案管理方案：

1、管理內容：

（1）工程檔案；

（2）租戶檔案；

（3）工作檔案；

（4）財務檔案；

（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴格執行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實現電腦化管理，提高管理水平。

第三篇：商業大廈的物業管理

商業大廈的物業管理

商業大廈的物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

（一）早期介入工作方案

在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

1、工作內容：

（1）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據；（2）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見：

園區規劃設計；

建筑設計和選材；

環境整體設計；

標識系統的設計、配置；

綠化設計；

其它公建配套設施配置；

電梯、空調系統的配置；

消防設施配置；

安全監控系統配置；

弱電系統其它配置；

各類設備配置、選型；

隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；（3）參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

（二）接管驗收管理方案

為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業管理，特制訂大廈接管驗收方案。

1、管理內容：

（1）了解接管物業的基本情況；（2）編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

（3）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對大廈物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；

（4）與開發、施工單位一起，對大廈物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；（5）與開發、施工單位聯合進行大廈物業交接：

核對、接收各類房屋和鑰匙；

核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

核對、接收各類設施設備；

核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責大廈的接管驗收工作；（2）制定接管驗收規程；（3）掌握物業驗收的標準和程序；（4）提高對接管驗收重要性的認識；（5）實事求是地開展接管驗收工作；（6）按規定辦理接管驗收手續。

（三）租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內容：

（1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。（4）收回租戶按規定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）陪同租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領房程序》；（2）策劃租戶入住現場布置方案；（3）按照租戶領房程序，安排工作流程；（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；（5）按規定辦理租戶入住手續。

（四）保安管理方案

在大廈管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護大廈物業和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容：

（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、租戶安全的行為。

門崗的任務：

a禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）； b維護出入口的交通秩序；

c對外來車輛和人員進行驗證和換證； d制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈； e嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

f遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記。g為租戶提供便利性服務。

巡邏崗的任務：

a按規定路線巡視檢查，不留死角；

b巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； c對大廈內的可疑人員進行檢查防范； d大廈安全檢查； e裝修戶的安全檢查； f防范和處理各類治安案件；

g防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

（2）技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，確保大廈安全。

對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

值班保安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

（2）強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強保安人員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。（4）嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量。

（5）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

（五）消防管理方案

某廣場是高層樓宇，消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。

1、管理內容：

（1）做好消防監控中心的管理；（2）做好消防設施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強大廈裝修期間的消防安全管理；（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

（六）清潔綠化方案

清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是大廈內不可缺少的部分，關系到整個大廈的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

根據氣候，給花木適量澆水。

根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

制定預防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； ?定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）大廈室內公共區域的綠化布置；

（3）清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

?綠化區域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔大廈所有設施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。

垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監控中心、供配電房、設備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。

洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛生香，小便斗放置衛生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。

外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；（2）按操作規程進行規范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

（七）房屋、設施設備管理方案

房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，大廈內房屋可分為租戶已領房和空關房。

租戶已領房：

a、辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促租戶按規定辦理裝修申請手續，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統一時間、統一地點、統一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。

b、商場：裝修期間按商場裝修管理規定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發現破損，及時維修。

空關房：空關房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，并督促其予以解決。（2）設備設施維護：

電梯在裝修期間實行保護性管理；

大廈內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

公共衛生設施每天檢查一次；

水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護；

供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

租戶自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；（2）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；（3）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

（八）財務管理方案

財務管理是物業管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

1、管理內容：

（1）加強現金收支管理；（2）搞好財務核算；

（3）財務收支狀況每年公布一次；（4）做好預算和決算工作；

（5）認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

（6）及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

2、管理措施：

（1）根據財務法規政策，制定財務管理制度；（2）財務人員持證上崗，規范操作；

（3）抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；（4）加強成本控制；

（5）加強財務監督和財務檢查。

（九）質量管理方案

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，有助于實現既定的質量目標。

1、管理內容：

（1）按照ISO9000質量體系標準，制定大廈質量工作計劃；（2）實施所制訂的工作計劃和措施；

（3）對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；（4）根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作；（2）制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

（十）人力資源管理方案：

一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內容：

（1）按照合理的人才結構配置各類人才；（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業務培訓，全面提高業務素質；（4）進行業績考核，優勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

（2）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

（3）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；（4）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

（十一）檔案管理方案：

1、管理內容：（1）工程檔案；（2）租戶檔案；（3）工作檔案；（4）財務檔案；（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴格執行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實現電腦化管理，提高管理水平。

第四篇：寫字樓物業管理與思考

寫字樓的物業管理與思考

摘要：

作為對建筑物設施以及場地等進行管理的行業，物業管理在其環境、交通以及設備質量等方面扮演著重要的角色。而寫字樓作為進行專業商業辦公的場所，具有十分密集的人流量，資源環境等方面的消耗也十分巨大，因此寫字樓的物業管理工作是十分困難且復雜的。就我國目前的狀態來說，很多寫字樓的物業管理公司對自身工作并不重視，因此存在許多的問題和缺陷，導致物業管理質量下降，從而損害了寫字樓自身的價值，所以對寫字樓物業管理的發展進行研究是極為必要的。

關鍵詞：

寫字樓；物業管理問題；發展趨勢

物業管理是一種公共服務行業，工作人員能夠管理其負責建筑區域內的設備、建筑物以及場地等，該工作能夠由業主自行處理，也能夠委托給其他管理公司進行處理，無論是哪種方式，物業管理工作都對建筑物的質量以及環境有重要意義，同時與建筑物的經濟以及社會價值關系密切。寫字樓的價值會受到多種因素的影響，物業管理就是其中的一種，而隨著社會的發展，物業管理工作也需要進行相應的完善，為了保證寫字樓物業管理工作的順利實施，在此，就寫字樓物業管理發展趨勢進行了一些探討。

一、相關知識綜述 1.寫字樓以及物業管理。

寫字樓與住宅樓的不同之處在于，前者主要進行商業活動，是辦公場所，而后者主要用于日常生活和住宿，兩者之間有明確的劃分，甚至于房產證上也有相關的標注。上個世紀七十年代，國外有學者指出，寫字樓就是進行文書處理以及信息收集等經濟活動的場所，其評定標準主要有兩種，包括5A寫字樓以及甲級寫字樓，兩者相比5A級寫字樓的劃分更為明確。所謂物業管理有狹義與廣義之分，前者是指個人或者是物業管理公司，對建筑物以及其內部場所、設施以及場地等進行維護的一項活動，而后者則是指包括委托管理在內的一系列管理工作的流程。

2.物業管理的目標以及內容。

寫字樓物業管理工作有具體的目標和內容，其主要目的就是為了完成業主交代的任務，在為其創造良好辦公環境的同時，保證完全發揮寫字樓的功能以及作用，除此之外還包括其經濟以及社會效益，最后還要對不同業主的需求進行相應的滿足。而物業管理的具體內容，除了對建筑物內的環境進行維持，對設備進行維護之外，還包括簽訂合同、制定方案、成立業主委員會、制定維修公約、落實管理責任、進行接管驗收以及進行市場營銷推廣等。

二、寫字樓物業管理的問題以及建議 1.寫字樓物業管理的缺陷。

寫字樓作為辦公以及進行商業活動的主要場所，在白天具有較大的人流量，同時來往人員類型較多，雖然有監控進行預防，但仍然有不法分子在日間混入寫字樓進行偷盜。而在夜間人流量有明顯的減少，因此寫字樓的安保工作存在一定的難度，物業管理人員必須要防止不法分子在夜間對寫字樓內的財物等進行破壞和偷盜。所以寫字樓的安保工作存在一定的缺陷，沒有身份識別認證，同時夜間防御能力較為低下。其次，寫字樓的設施和制度存在一定缺陷，比如大部分寫字樓沒有設立餐廳，使得員工不得不外出用餐，不僅耽誤了大量的時間，還有可能引發員工身體狀況等方面的問題，而寫字樓內部的廣告管理制度并不完善，使得其中各類型廣告牌雜亂無章，對寫字樓的社會效益造成損害。最后，因為寫字樓的業主形式較為復雜，使得物業管理活動的開展存在一定難度。

2.相關問題的解決建議。

首先，需要為寫字樓建立良好的安保系統，同時制定統一的作息時間，企業員工需要通過刷卡等方式進入寫字樓，而非寫字樓人員則要通過他人接送，或者前臺通知等方式進入寫字樓，降低閑雜人等混入其中進行不法活動的可能性，另外需要在夜間加大管理力度，增派安保人手，對夜間進入寫字樓的人員進行檢查和詢問，確定之后才能允許其進入。其次，在白天上班期間安排安保人員在寫字樓各處進行巡視，加強防范力度，同時對業主公司的每位工作人員普及安全知識，提高其防范意識以及警惕性。再次，物業管理公司需要增設餐廳等相關設施，提高寫字樓的可用性，增加其功能，從而提升其經濟價值，同時制定廣告管理的標準，保證寫字樓的美觀以及整潔。最后，物業管理公司可以就寫字樓業主形式的特點，在重要節日組織業主開展聯歡以及球類比賽等活動，從而提高彼此之間的熟悉程度，為將來物業管理工作的順利實施奠定基礎，使寫字樓建立一種和諧的氛圍。

三、寫字樓物業管理的發展趨勢 1.倡導綠色可持續發展。上

個世紀八十年代，可持續發展觀的提出對我國經濟以及社會的發展產生了一定程度的影響，全世界各個國家也都開始不斷向其靠攏。資源的消耗以及環境的變化，使得人類開始思考經濟發展與環境之間的關系，而為了響應可持續發展觀，積極對資源和環境進行保護，綠色建筑開始受到更為廣泛的關注。眾所周知，無論是何種建筑，都要消耗水資源以及電力資源，同時還要使用許多的建筑材料，而寫字樓作為辦公場所，對于電以及水的消耗更加巨大，因此我國制定了一系列公共建筑節能指標，并于2010年開始要求進行強制執行，這為寫字樓的建設以及規劃提出了更高的要求。綠色低耗能寫作樓不僅具有節能減排的作用，同時還能夠降低業主對其運營成本的投入。首先，相關調查顯示，綠色建筑具有較高的節能效率，其節約的資源最高能夠達到70%，這就意味著在寫字樓運營期間，業主不用投入過多的費用，增加了其經濟效益，而對于使用寫字樓的用戶來說，良好的辦公環境也能夠提高其工作效率。但是要真正做到寫字樓的可持續發展，就要學習先進的建筑技術，深刻理解其技術內涵，并與我國的實際情況進行完美融合。

2.管理經營一體化趨勢。

寫字樓作為商業辦公場所，其物業管理以及經營都是極為重要的環節，而將這兩者進行融合是未來物業管理發展的主要趨勢。物業管理主要是為業主以及用戶提供服務，經營則是將建筑的增效潛力進行完美以及充分的發揮，如果使兩者一體化，那么就能夠在提高物業管理工作效率的同時，提高建筑的經濟收益；另一方面，管理經營一體化能夠提高物業管理工作的范圍以及層面，保證業主的經濟以及社會效益，同時使自身提供的服務更加全面和徹底。通過管理經營一體化的發展，能夠在物業管理的整個流程中運用營銷理念，使物業管理工作中的保值等作用得到充分的發揮，不僅使企業的經濟效益得到了有效的提升，還能夠保證物業工作中的效益得到充分的挖掘，同時使得物業市場的流通情況更加迅速。

3.服務功能多樣化趨勢。

寫字樓物業管理工作應該充分滿足業主的各方面需求，因此其服務層次就要有相應的提升和改善。首先，物業管理工作需要滿足業主的基本使用需求，比如水電、電梯等設施的正常運行；其次，物業管理工作需要滿足業主高效快捷的需求，保證寫字樓的辦公、交通以及通訊都具有智能化，同時具有穩定性；再次，物業管理需要滿足業主便利周到的需求，比如周邊要有超市、餐廳以及運動會所等，而寫字樓內部則要設有快遞以及會議室等相關設施，方便業主以及客戶的生活和工作；最后，物業管理需要滿足業主尊貴以及升華的需求，對于在寫字樓工作的人員來說，他們大多數都是白領以及腦力工作者，具有較高的文化經歷，因此對于自我價值的實現有更高的要求，因此物業管理工作需要讓他們感受到尊重以及周到，從而使其感受到自身價值得到認同，另外物業管理要注重周圍其他公司的知名度等情況，從而達到共同促進，共同影響，共同升華的目的。

四、結語 寫字樓的物業管理工作會對其經濟、社會效益以及業主的利益產生重要的影響，因此要根據時代的發展和變化，結合物業管理行業的發展趨勢，打造符合社會以及商業需求的完美寫字樓。

第五篇：深圳中銀大廈寫字樓營銷實錄

深圳中銀大廈寫字樓營銷實錄

營銷構想

1、依托中銀品牌、創新優勢。

2、切合市場需求，抓住主流，并迎合未來發展，出奇制勝。

3、寫字樓、商鋪營銷互動，互為促進，雙贏共存。

4、降低門檻，改造產品，遵循聚集原則，集中資源，走實效推廣路線。

5、把握市場時機，掌握銷售節奏，適時切入。

6、重新包裝，導入新概念，進行主題式推廣。

主體定位

1、寫字樓：

①主流客廳群體：金融型客戶群體，以銀行、證券、保險、基金為代表。因為隨著中國入世，金融服務領域逐漸開放，外資登陸搶灘在未來2-3年內會愈加明顯，隨著深圳中心區西移，新市中心將成為深圳國際化的象征，金融系統也必將隨之大規模轉移。該類型客戶均具有較大規模，個體需求量大。

商務創富型客戶群體，以商貿、信息、IT、網絡、通訊、化工為代表。深圳是外向型經濟，商貿和高科技是兩大主要產業，具有良好的發展環境，發展高科技已被列為深圳二次創業的支柱。

②推廣主題：創富、守業、升級

③兩大板塊并行不悖

金融財富板塊和科技創業板塊應同時推廣，試探水位，因為就金融業來說，隨著入世的臨近，危機感日甚，兼并重組、增資擴股成為現時重要內容，盲目擴張的系數很小，而單推創業板塊又顯單薄，因此，同步進行是上策。

④廣告訴求點：

A、中銀品質，歷久常新。

B、區位優勢，得中心者得天下。

C、中銀商務走廊，連接世界橋梁。

D、中心區CBD門戶。

E、甲級商務港。

F、區位信息優勢、資源優勢、物流優勢、商貿優勢、客戶資源

⑤廣告語：“與中銀攜手，實現心中理想”

輔助語：“踏入中銀，聚風納銀”

2、商業裙樓：

①推廣主題：“創造一個永不落幕的住交會”

策劃思路

在21世紀的知識經濟時代，傳統商業型態已經不能涵蓋各區域內項目，因此，必須進行創新與整合，實現最佳配置。

依據：

A、來自市場分析，和由此產生的營銷推廣策略，商業區位功能劃分越來越明顯，即使金融、證券業同樣要將這一因素考慮進去。

B、住交會的成功舉辦，雖然沒有高交會反響強烈，但依然為政府和民間推進住宅產業化，促進相關產業鏈的形成提供了契機，顯而易見，建設部對此已有政策性傾斜，但具體操作必

須由民間來啟動，中銀大廈在區位概念上恰恰符合這一特征，有品牌，有現成的鋪位可資利用，有交通位置上的便利。

C、與住宅產業化相關的新材料、新工藝、新產品、新技術、新型服務的信息、展示、交易、商務、辦公、會務中心的概念便由此產生，前提是此類項目，專業性很強。其競爭優勢是具備排他性和權威性（最好有政府支持）市場區間明確細分，而且客戶群體又十分寵大，延伸性強，因為這不單是個區域市場，全國大量的相關住宅產業的高新技術產品都熱切尋找市場開拓和形成產業聯盟。

D、產業主連的形成將產生裂變效應。

風險：

創新就有風險，但一朝成功，發展商傾家蕩產間巨大，開拓前景廣闊，在操作過程中還會發現更多的機會。以下幾方面考慮周到：

A、尋求政府支持，使其具有權威性、強制性，這一條是規避風險的主要條件。

B、引入政府相關機構入駐，在法律法規、認證咨詢、發布推廣，信息展示，使其體現集約化、唯一性的特征，完全摒棄建材市場的低層次經營。

C、投資商是我們的銷售客戶，商客是投資商的租戶，目標客戶應區別對待。

操作規劃

（1）考慮到很多商家為創業型公司或外地廠家，建議鋪位設計按標準準展位間隔，可自由組合，規格：3m×3m

（2）準入條件：必須符合住宅產業化推廣特征的高新技術產品。

（3）配套項目：信息發布中心（價格、類別、種類、規格）、展示中心、洽談、會務中心、交易中心、認證推廣，法律咨詢機構、金融服務機構、中介代理機構

（4）分區劃分：A區：新材料；B區：新工藝；C區：新產品；D區：新服務

廣告反饋

在推廣初期的廣告策略以形象廣告為主，依托中銀品牌，訴求點圍繞中心區的區位優勢、景觀優勢、信息優勢、70年產權優勢為主，廣告出街后，效果平平，最讓人啼笑皆非的是許多電話打來詢問住宅銷售情況，對中銀花園情有獨鐘，與我們初期對中銀大廈的分析基本吻合，與住宅區集中在一起，寫字樓形象沒有在市場中確立起來，其次是來詢問寫字樓的客戶都比較關心一些實質性的問題，如價格、管理費、層高、面積、結構、停車位、裝修、付款方式等，對形象廣告不太接受，也不太感興趣，針對這一情況，我們及時調整廣告策略，加大目的性和實效性，突出寫字樓銷售，將廣告訴求點集中到目標客戶關心的問題上來，結果效果異常明顯，客戶量直線上升。

營銷重要舉措

1、寫字樓的調整：

①分拆發售，分批推廣

為了在價格和樓層及大小單位在分配上的回旋余地，須采取分期分批發售策略。創業板塊的銷售須拆細發售，單位面積由51平方起，可自由分隔。

②試探性分割，逐步調整，先是部分分割，并提供裝修套餐。

由于階段性樓層結構不盡相同，所以在樓層分批發售、結構拆細上區別對待。

③大幅調整價格：

從景觀、朝向、樓層以及均衡銷售等方面因素著手，綜合價值權重，調整朝向差和層差，然后再根據景觀因素和銷控原則制定相應的價格系數。

④提供靈活的付款方式：

為了增加置業者可選擇余地，先后推出了一次性付款、按揭付款、以租代售、租售并舉等付款方式，在按揭付款又推出首期一成，二成二年分期免息付款，充分體現中銀金融背景的實力、信譽。

⑤進行全面的智能化改造：

中銀大廈在原有的高起點的基礎上又進行了智能化升級改造，提升樓盤素質，全面導入聚友網絡，實現升級換代，以嶄新的形象出現在中心區。中銀大廈采用樓宇控制系統，實現樓宇智能化控制，大幅降低能耗，提高辦公的舒適度；鋪設外部寬頻光領和內部綜合布線，使入駐公司能極為輕松獲取各種信息并通過網絡來處理各種業務，真正暢游于信息時代的種種便利；建設GSM室內覆蓋工程，實現樓宇內（包括電梯、地下車庫）通訊無障礙；停車場采用智能化系統，對車輛智能定位、智能收費，既方便快捷，又安全無憂。具有信息時代“高智能化樓宇”內涵的中銀大廈通過對高科技的硬件和辦公樓宇酒店式管理體制的軟件相結合，將提供一個投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的智能環境空間，從而使入駐公司在費用開支、享受服務、商務活動等方面得到最大利益的回報。

⑥由中海物業管理公司擔綱，推出24小時辦公服務和中銀財富俱樂部，并增加停車位，為寫字樓的升級換代作全面準備。

⑦增設示范單位，推出創意無限的多樣化戶型。

中銀大廈的寫字樓為多結構模式設計，從創業商務概念組合到大開間整層帶連廊單位，彈性組合，自由選擇，推出了“時尚寫意空間”，“全景商務走廊”和“精裝怡情天地”等套型。⑧加大促銷力度，推出“創富升級計劃”。

凡在“秋交會、高交會、住交會三會期間購樓者，針對具有發展潛力的創業型企業，經申請被發展商確認者，皆有機會獲得10%的創業風險金”。

⑨項目重新包裝，推出“商務港”概念。

編輯《置業錦囊》，加大投資宣傳力度，并對售樓處外立面、燈光工程、項目形象、賣場營造、公共環境、物管內容等等方面進行全面包裝，使其盡可能以嶄新形象再次面市。

銷售節奏的把握

寫字樓的銷售節奏相對住宅而言更為緊湊，我們將中銀大廈的推廣重心放在第三季度和第四季度，在媒體選擇上具有針對性，以培育市場、激活市場與正面工商廣告相互配合，有條不紊，循序漸進，主要措施體現在兩個方面，一是采取聚集策略，有的放矢；二是加強銷控計劃，掌握好銷售節奏和推廣進度。

在宣傳中主推商務概念，并集合區位優勢、中心區概念、智能化升級、投資價值、現樓質素、性價比、綜合片區配套和品牌依托，營造中銀“商務港”氛圍。

成功“軟著陸”

在精心籌劃的基礎上，充分整合優勢資源，在發展商的全面支持和配合下，并通過強有力的營銷組合，經過近半年的準備，努力終于得到了回報，經過一段慢熱之后，銷售勢頭直線上升，準確的營銷定位和樓宇改造換來了豐碩的成果，到7月底僅一個多月的時間，銷售額突破了3000平方米，這在當時的市場形勢下是一個爆炸性新聞，《深圳特區報》、《深圳商報》、《投資導報》先后對此進行跟蹤報道，并發表了《深圳寫字樓：成功軟著陸》、《國際商務港規模視現》、《倡導高科技商務區》等專題文章，中銀的熱銷信號，給寫字樓市場注入了一股暖流，市場進入穩步啟動的平臺，銷售的事實證明，對中銀大廈了解越多，購買信心越強，市場半徑呈現出由小到大，由內向外的狀態，很多原來的業主都是重復購買和追加購買，還有很多商務型客戶就來自周邊住宅區，據了解，他們青睞中銀的原因就是環境位置和對中銀的信心，以及改造后的中銀大廈作為投資的便利性。與營銷定位完全相符的客戶特征是：金融、商貿、IT成為主流群體，各類知名企業，如：證券時報、中國國際仲裁委員會深圳分公司、全景網絡、國人通訊、投資基金管理公司、廣發證券、興業銀行等紛紛入駐。商業裙樓由于管理機構無法落實，原擬《住宅產業高新技術交易市場》被迫擱淺，但成功引進《超凡家居廣場》，裙樓商場得以成功解決，至此，中銀大廈進入租售兩旺的“綠色通道”，本更是榮膺“全國房地產綜合社區開發成功經營模式”大獎。

歷年辦公樓空置面積及空置率

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空置面積 空置率（%）

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1996年 40.31 1.25

1997年 48.69 1.69

1998年 49.26 2.23

1999年 50.21 3.34

2000年 33.69 2.7

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歷年辦公樓銷售面積 單位：萬平方米

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樓花 現樓

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1996年 10.4 21.9

1997年 9.71 19.17

1998年 10.7 11.31

1999年 9.25 5.72

2000年 7.08 5.18

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附錄：

項目概況

發展商：中銀集團嘉定實業（深圳）有限公司

項目位置：福田中心區彩田路與紅荔路交匯處

項目性質：綜合樓，集住宅、辦公、商業于一體。

開發時間：1995年2月開工，竣工時間：1997年4月

住宅入伙時間：1997年5月，寫字樓入伙時間：1998年4月

總占地面積：14萬平方米，總建筑面積：20萬平方米，住宅面積：10萬平方米，寫字樓面積：48萬平方米，商業裙樓面積：23萬平方米。

市場背景

深圳寫字樓市場連續數年的低迷徘徊，使得租售價位直探谷底，市場消費信心降至冰點，業界對寫字樓市場一片唏噓嘆息，接手中銀，幾乎所有的同行和同事都不看好??①深圳市辦公樓空置情況

辦公樓空置率在1999年達到歷年高峰位后在2000年有所下降，總體空置量仍在33.69萬平方米，空置量表明，即使未來幾年持續竣工量為0，目前空置消化期都需近3年時間。其中羅湖區空置率最高占55%，福田區占30%，空置量是10.01萬平方米。

②深圳市辦公樓銷售情況：

2000年總體銷量為12.19，其中福田區占到51%為6.15萬，但這并不能表明福田區的動態需求狀況。2000年深圳市寫字樓的銷售創5年來的新低，其中福田區的銷售減量最大，較上年減少34%，銷售持續看淡的趨勢并未有明顯的改觀。

由于WTO和申奧的影響，預計今明兩年深圳市的寫字樓成交會有小幅上揚，但深圳市的宏觀經濟狀況未見明顯突破，新盤迭出也使得寫字樓銷售的新增面積大大增加，具體到局部，必將產生冷熱不均的情況。數據顯示，今年一季度寫字樓樓花面積較去年同期增長1倍，但樓花購買的增多反而給現樓的銷售帶來壓力。

③深圳市辦公樓價格整體走勢

寫字樓價格逐步趨于平穩，短期內不會出現大的波動，價值走向了回歸。經過短缺、盲目擴張階段和調整期，市場走向成熟，寫字樓價格逐漸凸顯其市場價值。

由于中心區寫字樓的開發快于中心區的總體建設，加上空置量仍然居高，中心區在短期內有可能形成寫字樓供應過剩的局面，使價格難以走高。

項目的優劣勢

劣勢

①中銀大廈寫字樓自97年4月入伙以來，70%的高空置率使得人氣蕭條，寫字樓空置面積達33274平方米，商業裙樓幾乎未動，空置22045平方米，寫字樓均價1.1萬元/平方米，商鋪均價2.1萬元/平方米。

②大廈外立面為紅色幕墻，市場中對立面色調頗多異議。

③銷售期過長，銷售狀況不理想，前期推廣由于重視不足，前后脫節，致使銷售氣脈中斷，形象受損，經歷三年之久，造成相當大的市場負面影響。

④項目配套日顯落后，設施配套不足，規格低，功能配套已經不能適應現時之需，特別智能化配套嚴重落伍。

⑤大廈結構不盡合理，過道、層高等早期的設計缺乏現代感，商場的廊柱過多、過密，商業格局不理想。

⑥中銀大廈受制于住宅功能的影響（與中銀花園在一起），寫字樓的形象沒有樹立。優勢：

①中銀具有較高的品牌價值，對外商和商貿型企業有品牌凝聚力。

②中心區CBD的區位優勢和發展前景。

③WTO的利好勢頭。

④中心區現樓優勢，無期房后顧之憂。

⑤70年使用權，讓渡價值20年，較一般寫字樓項目更具產權優勢。

⑥甲級寫字樓，蓮花山無敵山景，青蔥翠碧、紙鳶翻飛。

⑦中銀國際品質，歷久常新。

⑧產業化的發展趨勢，使與住宅相關的產業存在整合的商機，尤其在高新科技的專業市場方面。

市場調研實況：

1、同期區域市場競爭項目達13個，供應量達34.7萬平方米，而近期市場成交量僅為15萬平方米左右，所以可想而知，市場環境異常惡劣。

2、在寫字樓供應量大的同時，空置率高，競爭激烈，而且樓花比現樓好賣。

3、整體市場價格呈下降趨勢，下降幅度在10-20%之間。

4、區位環境、智能化程度、主題定位成為寫字樓主賣點。

5、裙樓商服物業空置率高，價格下浮明顯，其銷售情況取決于周邊配套、人流、物流的循環度。