第一篇：上海房產律師-二手房中介服務合同糾紛案件中“跳中介”問題應如何處理

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上海房產律師-二手房中介服務合同糾紛案件中“跳

中介”問題應如何處理

近年來，隨著二手房交易的日趨頻繁，房屋中介機構以房屋買受人與出賣人私下達成交易或另行委托他人居間（即所謂的“跳中介”）為由，要求對方承擔違約責任的案件時有發生。在司法實踐中，各法院對此類中介服務合同約定條款的效力、“跳中介”行為是否構成違約、責任如何承擔等的認定存在一定的差異。我們認為，此類糾紛的處理應當遵循誠實信用、平等保護的原則，既要維護房屋交易雙方的合法權益，也要促進房屋中介市場有序發展。

1、關于約定條款的效力。目前，中介服務合同中普遍存在著“跳中介”要承擔違約責任的合同條款。我們認為此類條款如果是中介機構為了保護自身合法權益，在提供一定中介服務后，防止當事人利用已獲得的服務進行私下交易的背信行為，則不宜簡單地一概認為是免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款而認定無效。

2、關于“跳中介”行為是否構成違約的認定。包括“跳中介”構成違約等條款在內的中介服務合同簽訂后，當事人事后沒有通過該中介機構達成購房協議，是否構成違約，一般應結合房屋出賣人的委托情況（如：中介機構是否獨家代理）、當事人是否存在私下交易、房屋成交價格等方面的事實綜合進行判斷，而不能僅以買賣雙方達成購房協議即認定當事人存在“跳中介”違約行為。

3、關于違約金的調整。中介服務合同往往約定，如果發生“跳中介”行為買受人或出賣人即要向中介機構承擔一定數額的違約金。審批實踐中，對此類合同約定的違約金是否過高，法院能否主動審查，存在一定的爭議。我們認為，違約金的調整屬權利阻卻事由的抗辯，法院不宜主動干預。一般情況下，在當事人提出請求調整違約金的主張后，法院方可予以審查。對于當事人僅以不構成違約進行抗辯的，法院可以通過適當的方式予以釋明，以明確當事人在法院認定其違約時，是否行使調整違約金的權利。違約金調整的具體標準，應結合中介機構已提供服務的內容，當事人的過錯程度以及獲利情況等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。上海婚姻律師

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第二篇：上海房產律師-如何與中介公司簽訂居間服務合同

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上海房產律師-如何與中介公司簽訂居間服務合同

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委托交易中，買賣雙方在簽訂《房屋買賣合同》的同時，還需與中介公司簽訂《居問服務合同》，根據我國《合同法》及相關法律法規的規定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的臺同。在居間服務合同中，買方要注意居間費用的數額及承擔方。

中介公司運用自身的資源和專業優勢給買賣雙方提供媒介，其目的是將買賣雙方聯系到一起，促成買賣雙方達成買賣合同，并收取一定的報酬。這里應當注意的是中介公司收取費用的前提是買賣雙方就房屋買賣達成一致，簽訂《房屋買賣合同》，如果買賣雙方不能就房屋買賣達成一致的，則中介公司無權收取報酬。

另外，根據我國《合同法》的規定，在居間合同的履行過程中，居間人必須實事求是地就自己掌握的信息，如實地向委托人提供，并保證提供的信息真實，如果居間人沒有盡到以上這些忠實的義務，反而為獲取屠問報酬而故意作虛假介紹或者與一方當事人事先串通，故意告知虛假事實，從而損害了委托人或行第三人的合法利益，這些情況一旦發生，居問人非但無權向委托人請求居間報酬，而且還應當就自己因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔賠償責任。上海婚姻律師

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