第一篇：贈與房產公證未過戶,贈與人一方死亡,贈與合同效力如何處理

贈與房產公證未過戶，贈與人一方死亡，贈與合同效力如何處理

【案例簡介】 2010年7月，王某和蔣某夫妻將自己的名下一套房子贈給自己孫子王某某，雙方簽訂了《贈與合同》，并到公證處辦理了公證，之后該房屋一直由王某、蔣某夫妻和孫子王某某居住，雙方也一直沒有到房產部門未辦理房屋過戶手續。后來，王某因病死亡。王某夫妻有二個子女，兒子王甲、女兒王乙，王某的妻子蔣某和王甲（王某某的父親）生活一起，現孫子王某某因上學需要辦理房屋過戶。但被房產部門告知，不能過戶，按照遺產繼承權辦理，此時王某的女兒王乙認為該套房屋是父親的遺產，應作為遺產繼承。但王某某認為，該套房屋是爺爺王某和奶奶蔣某贈與他的，贈與合同已經辦理了公證，不應當作為遺產進行繼承。

【案件分析】本案中需要解決兩個法律問題：

1、本案中涉及的贈與合同是否生效問題；

2、房屋贈與辦理公證后未過戶，贈與人一方死亡，贈與合同效力如何處理？

本案中《贈與合同》已經經過公證處公證，但是贈與房產未辦理過戶，現贈與人一方死亡，導致贈與合同不能被房產部門采用進行過戶，這就涉及到贈與合同的法律效力問題：合同的效力指合同當事人所雙方簽訂的合同是否符合法律規定的條件，分為有效合同、無效合同、效力待定合同。我國《合同法》第44條規定依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。同時我國物權法第15條規定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案中贈與人王某和蔣某將其房產贈與孫子王某某，雙方簽訂了贈與合同，并辦理了公證手續，從法律上講，是雙方真實意思簽訂的合同，符合法律規定的合同生效條件，雙方訂立的贈與合同即發生法律效力，對贈與人受贈人雙方具有約束力。

2、既然本案中贈與合同已經生效，但是贈與人、受贈人一直未到房地產管理部門辦理房產過戶手續，而現在贈與人王某已經死亡，蔣某因孫子王某某上學到房產局辦理過戶手續，被告知不能辦理，導致了權益不明確，該如何處理，《物權法》第九條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由此可見，雙方簽訂的《贈與合同》所涉及的贈與房產須到房產局辦理產權變更登記之日轉移，而不是自合同簽訂之日轉移。《贈與合同》生效后，合同雙方因贈與財產而產生的是債權與債務關系生效，并不是物權轉移生效。

如上所述，本案中贈與人王某已經死亡，王某生前贈與孫子王某某的房產，該房屋一直由王某、蔣某夫妻和孫子王某某居住。如果作為王某遺產，王某某可以依據《繼承法》33條規定，要求王某的繼承人應當在繼承遺產范圍內承擔償還債務。如果王某的繼承人對此贈與合同給予認可并承擔債務，則繼承人之間共同出具文書協助配合王某某過戶，如果王某的繼承人對此贈與合同不予認可，根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條規定：公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。因《贈與合同》已經公證，王某某可以要求贈與人交付贈與的財產的。并可以通過向人民法院訴訟，要求法院對贈與合同效力確認后房產部門依據法院裁決文書協助過戶。

第二篇：贈與合同訂立后,贈與人是否能單方撤銷贈與合同？

贈與合同訂立后，贈與人是否能單方撤銷贈與合同？

求直所/潘以強

劉某與趙某因夫妻感情破裂協議離婚，協議約定，夫妻共有房屋一處雙方自愿贈與當時三歲的女兒劉小麗。孩子由趙某撫養，該房屋暫由趙某與女兒居住，但未變更房產登記。2009年，劉小麗結婚擁有了自己的“安落窩”，趙某也改嫁他人搬出這處老屋子。劉小麗考慮騰空的房屋不能閑置，便決定將父母贈與的這處房屋出租他人。這時的劉某已經是個下崗職工，經濟困難，離婚后一直獨身未在婚娶。他考慮自己女兒和前妻都有了好的歸宿，而自己卻靠政府發放低保艱難度日，便找前妻商量將贈與女兒的房屋收回，遭拒。這時，劉某是否可以要求撤銷贈與合同？

依照我國現有法律的規定，對于贈與合同訂立后，贈與人撤銷贈與是有條件限制的，大致可以分為兩種情況：

第一，撤銷贈與在贈與財產的權利轉移之前：對于動產而言，在贈與物交付前，贈與人可以撤銷贈與；對于不動產而言，在辦理權利轉移登記之前，贈與人可以撤銷贈與；對于財產權利而言，根據法律規定轉移權利是否以登記為生效要件的，在財產權利交付或辦理權利轉移登記之前，贈與人可以撤銷贈與。但是具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同不可任意撤銷。

第二，撤銷贈與在贈與財產的權利轉移之后：若贈與財產的權利已經全部轉移，則贈與人不得撤銷贈與；若贈與財產的權利部分轉移，則贈與人僅能就未轉移部分撤銷，對已經轉移部分不得撤銷。

當然上述兩種情況也有例外，即受贈人有下列情形之一的，贈與人自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內可以撤銷贈與：

（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；

（二）對贈與人有扶養義務而不履行；

（三）不履行贈與合同約定的義務。

在該案中，由于贈與合同簽訂后，未辦理房產變更登記，事實上該處房產一直屬于夫妻共有財產，并未轉移給女兒，劉某可以隨時撤銷贈與合同，取回該處房產中自己應有的份額。