第一篇：金融風(fēng)暴第二波掃盲 Alt-A和選擇性可調(diào)整利率貸款

金融風(fēng)暴第二波掃盲：“Alt-A和選擇性可調(diào)整利率貸款”

金融風(fēng)暴第二波兵臨城下? 美國經(jīng)濟仍埋重磅炸彈當(dāng)下的美國經(jīng)濟有如三千弱水，國會豪擲2萬億稅金，絲毫沒壓住洶涌澎湃的怒濤，甚至連底都沒探到，這渾水到底有多深？無人能給出答案。美國《華盛頓觀察》周刊13日載文探討第二波金融風(fēng)暴是否已兵臨城下，原文摘要如下：

“我們現(xiàn)在還只是處于次貸泡沫的破滅初期，美國還將遭受更為嚴重的沖擊?！泵绹鹜顿Y經(jīng)理惠特尼·蒂爾森(WhitneyTilson)在紐約接受專訪時警告，“違約、拖欠債務(wù)、以及房屋拍賣的大潮還沒過去，第二波的金融海嘯已將要到來。”惠特尼·蒂爾森是業(yè)界元老，被稱作“次貸危機中的最佳引路人”，甚至在一年前，他就預(yù)言了次貸危機的發(fā)生。無獨有偶，一位美國聯(lián)邦高級銀行檢查官也公開宣稱，襲擊房屋市場的下一輪風(fēng)暴就要到來。

即將引爆的兩枚炸彈現(xiàn)在大家都隱隱感到，次貸危機絕不是終結(jié)，而接下來的重磅炸彈才初露端倪，即Alt-A和選擇性可調(diào)整利率貸款。盡管這兩個詞現(xiàn)在看來稍顯生僻，但很快將廣為人知。

美國住房抵押貸款市場可分三個檔次，優(yōu)質(zhì)(Prime)貸款面向信用等級高的客戶(信用分數(shù)在660分以上)；次級(Subprime)貸款面向指信用分數(shù)低于620分，收入證明缺失，負債較重的客戶；而Alt-A貸款介于兩者之間。選擇性可調(diào)整利率貸款就更為特別，買房者在最初幾年只需每月按揭支付非常低的利息(如1%)，乍看非常劃算，但想想它的外號就會覺得不妙。又名“引逗利率”，因為等到兩年、三年或者五年之后，重新設(shè)定利率時，買房者每月還款額度就會大幅增加，甚至上漲數(shù)倍。現(xiàn)在，Alt-A和選擇性可調(diào)整利率貸款的利率已開始做大規(guī)模調(diào)整，其違約率已然高得驚人，且絲毫看不出有降低的跡象。當(dāng)然，這些違約會直接導(dǎo)致贖回權(quán)喪失，繼之房產(chǎn)被拍賣，房價繼續(xù)下跌，惡性循環(huán)不止。那么，這兩顆定時炸彈將何時被引爆呢？

蒂爾森認為，回顧一下05年和07年的重新設(shè)定日，再看看當(dāng)前的違約率，就會發(fā)現(xiàn)，炸彈的引爆時間非常的明朗。再看看瑞信銀行(CreditSuisse)，在去年和今年計有數(shù)十億的次級貸款被重新設(shè)定。這還是Alt-A和選擇性可調(diào)整利率貸款沒有崩盤的前提下，而未來三年，當(dāng)房主們不得不支付更高的利息時，這兩枚炸彈就將重磅登場，第二波金融海嘯也就隨之開始。Alt-A和選擇性可調(diào)整利率貸款的危害性與次貸危機相比，很可能猶有過之。數(shù)據(jù)表明，美國房屋抵押貸款的整體市場規(guī)模為10萬億美元，其中次級貸款1萬億美元，Alt-A貸款1萬億美元，選擇性可調(diào)整利率貸款則肯定在其之上，這就意味著到時又將需要5000到6000億美元來救市。就違約率來看，Alt-A的違約率最終將和次級貸款持平，達到50%，而選擇性可調(diào)整利率貸款可能會高達70%。

贖回權(quán)大量喪失金融海嘯第二波似乎已在邁阿密登陸。奧斯卡·姆紐佐(OscarMunoz)過去在邁阿密從事房地產(chǎn)銷售工作，但現(xiàn)在他的公司已全面改行，從事對喪失贖回權(quán)的家庭進行的驅(qū)逐工作。

“把別人從溫暖的家中趕出來可不是件愉快的事情，還好趕人的是我們，而不幸的就是那些貧窮家庭了?！蹦芳~佐嘆道，“那情景真是讓人看不下去，我真的無法面對他們絕望的眼神。”但這也是無可奈何的事情，盡管把一家人從家里趕出來并不是件容易的事情，但這就是銀行委托姆紐佐公司的業(yè)務(wù)，而在當(dāng)前經(jīng)

濟環(huán)境中，這是再自然不過的事情。姆紐佐公司的生意很是紅火，每天都能接到二十到三十單這樣的業(yè)務(wù)，以至于他們亟待增加人手。這跟普遍的裁員風(fēng)潮大相徑庭，畢竟，需求旺盛。

被驅(qū)逐出來的家庭只好搬到便宜的小公寓中，這樣一來，家中的很多電器家具就無處安放。盡管按法律規(guī)定，銀行有義務(wù)為其保管24小時，但大多數(shù)還是被鄰居們接管。房子騰出來了，難題也就開始了：在這么蕭條的房地產(chǎn)市場中到哪去找買主？

邁阿密的房地產(chǎn)經(jīng)紀人彼得·札勒斯基(PeterZalewski)卻認為，危機中仍有轉(zhuǎn)機存在。他手中仍握有大量房地產(chǎn)，在佛羅里達擁有11萬處房產(chǎn)，其中55000處是那些喪失贖回權(quán)的房產(chǎn)，19000處產(chǎn)權(quán)屬于銀行，68%的房產(chǎn)要拜衰敗的經(jīng)濟環(huán)境所賜。這些房產(chǎn)也還是可以賺錢的，以邁阿密06年十月開盤的一個豪華公寓為例，當(dāng)時售價240萬美元，現(xiàn)在只賣93萬美元。札勒斯基的公司有一個很特別的名字：禿鷲不動產(chǎn)。這也象征著他的理念：“禿鷲是從來不殺戮生命的，它們只是清理那些腐尸。”

說謊者貸款過去，很多房地產(chǎn)公司所從事的正是殺戮的工作。他們用夸張的宣傳手段誘惑人們用Alt-A和選擇性可調(diào)整利率貸款來購買房產(chǎn)，甚至雇傭?qū)I(yè)的攝影師來營造房市繁榮的虛幻場面，讓消費者們感覺到這是一種與眾不同的生活方式。而正是這兩種貸款在這里扮演了極為重要的角色，如果不是這兩種貸款，很多人根本無法獲得常規(guī)的貸款來購房。而只要他們能夠貸款買房，銀行和房產(chǎn)經(jīng)紀們就能賺到錢。

這種貸款來得如此容易，當(dāng)借款者和貸款經(jīng)紀人申請貸款時，在收入和工作一欄可以任意填寫，甚至什么都不填也無大礙。自2004年到2007年，83%的選擇性可調(diào)整利率貸款借款者都是低收入者甚至沒有檔案，可以說是無信用、無資產(chǎn)、無工作的三無人員。即便這樣，銀行還是會發(fā)放貸款，因此，此類貸款被稱為“說謊者貸款”。

問題也就隨之產(chǎn)生了，這對借貸者有什么意義呢？這簡直是一種不計后果的極端行為。蒂爾森一針見血的指出：“問題的關(guān)鍵在于，人們一廂情愿的認定房價會永漲不落。其實這并非毫無根據(jù)的臆斷，畢竟從大蕭條時期以來，美國房價還未出現(xiàn)過下跌?！?/p>

也正因如此，人人都想投資房地產(chǎn)。比如針灸醫(yī)生茹拉·吉爾瑪斯(RulaGiosmas)就這樣加入到投資房地產(chǎn)的大軍中。過去五年間，吉爾瑪斯共購買六處房產(chǎn)用于投資，全部使用的是選擇性可調(diào)整利率貸款。在當(dāng)年房市盛景的誘惑下，她像逛街購物般買了一處又一處房產(chǎn)。但不幸的是，她對這種貸款幾乎一無所知，且從未細心咨詢過相關(guān)問題，也沒有用心閱讀文件材料。因為她很忙，“我的全職工作是針灸醫(yī)生，投資房產(chǎn)只是副業(yè)?！彼f。當(dāng)然，結(jié)果就是現(xiàn)在每處房產(chǎn)都在賠錢。吉爾瑪斯認為自己受到了誤導(dǎo)，她希望可以重新選擇貸款。跟她一樣，很多購房者都有上當(dāng)?shù)母杏X。

風(fēng)雨如晦 雞鳴不已2007年，蒂爾森與專注于抵押貸款的艾莫赫斯證券公司(AmherstSecurities)開始合作，做了大量金融觀察的工作，對數(shù)百萬個抵押證券的貸款狀況進行分析。發(fā)現(xiàn)次貸客戶中，信用評級低的基本都在違約，不僅如此，數(shù)據(jù)顯示高質(zhì)貸款的客戶也存在著違約可能。“這些數(shù)據(jù)我們此前從未見過，顯然事情比大家想像得還要糟，”蒂爾森說道。

艱難歲月只是開了個頭，像次貸一樣，Alt-A和選擇性可調(diào)整利率貸款同樣會在華爾街的金融市場興風(fēng)作浪?！澳壳百Y產(chǎn)泡沫大得史無前例，更糟糕的是它

正在破裂。且其中最大的一塊--美國的次貸市場--現(xiàn)在還處在泡沫破裂的中段?！钡贍柹J為，“這就像戰(zhàn)場上的殘殺，流血是無可避免的，更多的痛苦還將逐步降臨，盡管有些痛苦現(xiàn)在仍然難以察覺?！?/p>

獨立信用評級機構(gòu)Egan-JonesRatings總裁西恩·艾根(SeanEgan)也對未來持悲觀態(tài)度，他認為，2009年經(jīng)濟狀況仍將惡化，而2010年會繼續(xù)加劇。艾根認為：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中極為重要的組成部分，而在我們清除現(xiàn)有的這些金融垃圾之前，房地產(chǎn)業(yè)是不可能重新回到正軌上去的?！?/p>

沒有最壞，只有更壞。根據(jù)美國房地產(chǎn)商協(xié)會(National AssociationofRealtors)的報告，三年前的住宅供應(yīng)量為220萬套，而今年年初達到了450萬套，需求比例嚴重失調(diào)。這意味著經(jīng)濟形勢根本無法在短時期內(nèi)好轉(zhuǎn)。一年、三年甚至五年都未必有起色。在未來四年中，還將有八百萬美國家庭不得不離開他們的住所。甚至在房地產(chǎn)市場徹底崩盤之后，金融風(fēng)暴仍將繼續(xù)肆虐。

次貸市場的危機不是獨立存在的，而會動搖全局。它會發(fā)生在房地產(chǎn)市場，就還會發(fā)生在車貸市場，以及股票市場，誰都難以獨善其身，盡管目前股票市場處在十年中最大的牛市。到那時，很可能將是第三波金融風(fēng)暴的到來，那將是資產(chǎn)泡沫的全盤崩解?；蛟S，真的只能像滾石樂隊唱的那樣：讓我們死去之后重頭再來。