第一篇：律師調(diào)解和司法確認助力商品房預售合同糾紛解決

律師調(diào)解和司法確認助力商品房預售合同糾紛解決

作者：呂士威 黃舵

【引言】

《商品房預售合同》的解除及預告登記的撤銷，只要基于合同雙方的真實合意，理應不存在法律上的障礙。但現(xiàn)實中，為防止開發(fā)商和購房人串通騙取貸款后解除合同和炒房者通過和開發(fā)商串通解除合同實現(xiàn)更名目的等情形，行政主管部門要求必須有法院的生效法律文書，才能撤銷合同網(wǎng)上備案（以下簡稱“撤銷合同備案”）和注銷商品房預告登記（以下簡稱“注銷預告登記”）。2011年青島市實施《關于進一步規(guī)范撤銷商品房買賣合同網(wǎng)上備案和注銷商品房預告登記有關問題的通知》（以下簡稱“《通知》”）以后，此種情況尤為更甚。如此一來，基于真實合意意欲解除合同的開發(fā)商和購房人也難以直接辦理撤銷合同備案和注銷預告登記。而若單為辦理該等手續(xù)之需訴諸法院，當事人不愿徒增訴累，那么應當通過什么途徑賦予雙方合意以公信力和強制力，進而達到撤銷合同備案和注銷預告登記的相同目的？這正是本案的精髓所在——律師調(diào)解協(xié)議之司法確認。

【案情簡介】

2010年3月，小Z與SJ公司簽訂《商品房預售合同》購買了SJ公司開發(fā)的商品房一套（以下簡稱“涉案房屋”），房款總額2170萬元，支付方式為按揭貸款。合同簽訂后，小Z支付首付款400萬元，并與貸款銀行簽訂《個人借款擔保合同》，以所購房屋作為抵押物貸款1770萬元，SJ公司為其提供階段性連帶責任擔保。

2012年初，小Z因被多個債權人追債，無力償還貸款，遂向SJ公司提出以其向SJ公司支付200萬元違約金為代價解除

《商品房預售合同》，SJ公司可將應退還小Z的房款優(yōu)先代其償還銀行的貸款本息，剩余房款扣除200萬元違約金后的余額返還給小Z。

SJ公司擔心在小Z無力還貸的情況下貸款銀行要求SJ公司承擔保證責任，于是SJ公司欣然同意解除合同，但面臨的問題是即使雙方達成解除合同的合意，若不能盡快辦理撤銷合同備案和注銷預告登記手續(xù)，SJ公司就不能再次將該房屋對外銷售，無法實現(xiàn)資金回流。如何在最短時間內(nèi)撤銷合同備案和注銷預告登記成為當事人最頭疼的問題。

【解決方案】

我們接受SJ公司的咨詢后，立即開動思路，檢索我們所能想到的所有解決方案：立即起訴，然后讓法院主持調(diào)解，以調(diào)解書確認合同已解除？此方案約需要2-3個月時間，不能滿足當事人的需求。要么，簽署和解協(xié)議，協(xié)調(diào)房產(chǎn)登記主管部門直接依雙方申請辦理撤銷合同備案和注銷預告登記手續(xù)？因為SJ公司和小Z解除合同的情形并不屬于《通知》所列可由當事人共同申請即可撤銷備案的情形，該途徑很難實現(xiàn)目的……

想來想去，最后我們想到了青島市律師調(diào)解中心（以下稱“律師調(diào)解中心”），之前該中心剛和青島市市南區(qū)人民法院（以下稱“市南法院”）依據(jù)《最高人民法院關于人民調(diào)解協(xié)議司法確認程序的若干規(guī)定》達成共識，凡該中心依法做出的調(diào)解協(xié)議書均可由市南法院進行司法確認，司法確認書與法院民事調(diào)解書具有同等法律效力。

本案雙方當事人已就解除合同達成共識，只是就如何解除、解除后有關問題的處理略有不同意見，那么將案件提交該調(diào)解中

心進行調(diào)解，達成調(diào)解協(xié)議書后再提交法院進行司法確認，不是最好的辦法嗎？

SJ公司當即采納了我們的意見，小Z也正希望盡快解除合同、拿到退還的房款以解決他的債務糾紛，因此，雙方很快在我們幫助下向律師調(diào)解中心遞交了《調(diào)解申請書》。

【調(diào)解及認證】

律師調(diào)解中心于第二日便安排了調(diào)解員召集雙方進行調(diào)解。調(diào)解過程中，調(diào)解員主要向雙方詢問解除合同的原因、各方意見，了解除合同是否雙方的真實意思，審查解除合同無違反法律或損害他人、集體、國家或公共利益的情形，同時，為雙方就爭議的違約金數(shù)額進行了調(diào)停。雙方在調(diào)解員就法律法規(guī)、案情進行耐心講解、分析后，對解除合同的細節(jié)問題及違約金數(shù)額等達成了一致，并根據(jù)調(diào)解中心的要求，簽署了調(diào)解筆錄。

隨后，律師調(diào)解中心制作了《調(diào)解協(xié)議書》，并當場詢問雙方是否申請法院確認調(diào)解書效力，雙方均表示申請。于是，律師調(diào)解中心秘書制作了《司法確認申請書》和案卷材料一并提交市南法院。

因市南法院受理當日為周五，于是在受理后安排雙方于周一到法院接受詢問。主辦法官在對案卷材料進行書面審查后，詢問雙方該調(diào)解協(xié)議書所載內(nèi)容是否雙方真實意思表示，在獲得肯定答復后，讓雙方在詢問筆錄簽字，并于當日制作了《司法確認書》送達雙方。

獲得法院《司法確認書》后，SJ公司與銀行協(xié)調(diào)好償還貸款事宜，于第二天和小Z一起到房產(chǎn)登記主管部門申請辦理撤銷合同備案和注銷預告登記手續(xù)。房產(chǎn)登記主管部門經(jīng)審查雙方申請文件齊全，且有市南法院的《司法確認書》，因此，當場即受

理并為雙方辦理了撤銷合同備案和注銷預告登記手續(xù)。

該案從律師介入方案論證、提交律師調(diào)解中心調(diào)解、申請司法確認、并辦妥撤銷合同登記備案和注銷預告登記手續(xù)，前前后后共僅用了7天時間，如此簡捷、高效的操作，解決了長期以來當事人合意解除《商品房預售合同》難的問題，可謂曲徑通幽，希望作為同類案件的參考，以解開發(fā)商與購房人解約之急。

說明：本文目的為介紹該類案件的法律操作實務，為行文方便之考慮，在不影響辦案思路及操作模式的前提下，作者對案情及涉及的數(shù)據(jù)稍作了調(diào)整，請理解。

第二篇：關于調(diào)解協(xié)議司法確認程序的理解和適用

關于調(diào)解協(xié)議司法確認程序的理解和適用

新民事訴訟法在特別程序中增加了調(diào)解協(xié)議司法確認程序的內(nèi)容。雖然此部分只有兩個條文，但對于推進多元糾紛解決機制發(fā)展具有重要意義。在適用過程中，也有一些問題需要進一步闡釋。

一、關于調(diào)解協(xié)議司法確認制度的重要意義 新民事訴訟法確立這一制度的意義在于：

一是對促進人民法院參與社會管理、化解矛盾糾紛具有積極意義。面對社會轉型期內(nèi)矛盾高發(fā)的態(tài)勢，迫切需要法院在更廣泛的領域內(nèi)充分發(fā)揮職能，參與并促進社會管理創(chuàng)新。

二是為建立多元糾紛解決機制提供了有力的司法保障。人民法院通過對調(diào)解協(xié)議的確認，合理配置糾紛解決資源，構建我國科學、系統(tǒng)、完整的多元糾紛解決體系，有效地維護了當事人合法權益，促進了社會矛盾化解。

三是體現(xiàn)了人民法院積極回應社會變革和民眾需求的能動性。司法確認制度為人民群眾提供了更多可供選擇的訴訟外糾紛解決渠道，有利于減輕當事人的訴訟成本，從而最大限度降低糾紛解決的社會成本。

四是吸收和鞏固了多元糾紛解決機制改革的成果。根據(jù)中央的部署，最高人民法院總結地方法院對調(diào)解協(xié)議進行司法確認的改革經(jīng)驗，于2009年出臺了《關于建立健全訴訟與非訴訟相銜接的矛盾糾紛解決機制的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），確立了司法確認制度，并在《中華人民共和國人民調(diào)解法》中得到體現(xiàn)。這次民事訴訟法修改增加了司法確認程序，是多元糾紛解決機制改革的法律化，標志著訴訟與非訴訟相銜接的矛盾糾紛解決機制改革進入了一個新的發(fā)展階段。

二、關于司法確認程序的案件管轄問題

司法確認案件是指對于涉及當事人之間民事權利義務的糾紛，經(jīng)人民調(diào)解組織和其他依法成立的具有調(diào)解職能的組織調(diào)解達成具有民事合同性質(zhì)的協(xié)議后，由雙方當事人共同到人民法院申請確認調(diào)解協(xié)議的法律效力的一種新的案件類型。

關于司法確認案件的管轄問題，根據(jù)《若干意見》和《最高人民法院關于人民調(diào)解司法確認程序的若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》）規(guī)定，當事人可以在書面調(diào)解協(xié)議中選擇當事人住所地、調(diào)解協(xié)議履行地、調(diào)解協(xié)議簽訂地、標的物所在地基層人民法院管轄，但不得違反專屬管轄的規(guī)定。人民法院在立案前委派人民調(diào)解委員會等調(diào)解組織調(diào)解并達成調(diào)解協(xié)議，當事人申請司法確認的，由委派的人民法院管轄。通常情況下，司法確認案件都在調(diào)解組織所在地基層人民法院管轄。新民事訴訟法基本上吸收了司法改革的這些成果，明確規(guī)定司法確認案件的管轄法院為調(diào)解組織所在地基層人民法院。當然，這種規(guī)定并不排除雙方當事人在不違反專屬管轄的前提下進行協(xié)議管轄。在個別情況下出現(xiàn)委派法院與管轄法院不一致的，法院也可以通過先立案、后委托、再轉化為法院調(diào)解書的方式，避免不方便管轄問題的出現(xiàn)。

三、關于司法確認案件的申請及受理問題 目前，需要解決以下三個問題：

一是司法確認案件的申請程序。主要包括申請主體、申請期限、申請形式、遞交材料等內(nèi)容。根據(jù)新民事訴訟法第一百九十四條及最高人民法院司法解釋相關規(guī)定，當事人應當共同向有管轄權的基層人民法院提出確認申請。一方當事人提出申請，另一方表示同意的，視為共同提出申請。調(diào)解協(xié)議達成后，雙方當事人認為有必要的，應當在調(diào)解協(xié)議生效之日起三十日內(nèi)向調(diào)解組織所在地基層人民法院申請司法確認。當事人提出確認申請，可以采用書面形式或者口頭形式。當事人口頭提出申請的，人民法院應當記入筆錄，并由當事人簽字或者蓋章。當事人提出申請時，應當向人民法院提交下列材料：司法確認申請書、調(diào)解協(xié)議、身份證明或營業(yè)執(zhí)照、與調(diào)解協(xié)議相關的財產(chǎn)權利證明等證明材料、雙方當事人的送達地址、聯(lián)系方式、雙方當事人簽署的承諾書等。

二是申請確認的調(diào)解協(xié)議范圍。新民事訴訟法第一百九十四條規(guī)定,“申請司法確認調(diào)解協(xié)議，由雙方當事人依照人民調(diào)解法等法律，自調(diào)解協(xié)議生效之日起三十日內(nèi)，共同向調(diào)解組織所在地基層人民法院提出。”對于申請確認的調(diào)解協(xié)議范圍的問題有兩種理解:一種理解是,只有人民調(diào)解法和其他由全國人大常委會通過的法律明確規(guī)定可以申請司法確認的調(diào)解協(xié)議才能申請確認;另一種理解是,除了人民調(diào)解法規(guī)定可以申請確認的以外,其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章以及中央批準的司法改革方案中明確規(guī)定可以確認的調(diào)解協(xié)議,均屬于民事訴訟法第一百九十四條規(guī)定的申請確認范圍。例如，《若干意見》第二十條規(guī)定，經(jīng)行政機關、人民調(diào)解組織、商事調(diào)解組織、行業(yè)調(diào)解組織或者其他具有調(diào)解職能的組織調(diào)解達成的具有民事合同性質(zhì)的協(xié)議，經(jīng)調(diào)解組織和調(diào)解員簽字蓋章后，當事人可以申請有管轄權的人民法院確認其效力。我們認為，在當前我國深入推進社會管理體制改革、為社會管理提供充分司法保障的形勢下，特別是多元糾紛解決機制改革迅速推進的大背景下，第二種理解更符合民事訴訟法的立法原意。

三是司法確認案件的受理程序。基層人民法院收到當事人司法確認申請后，應當對確認申請進行審查。人民法院不受理司法確認申請的情形包括：第一，不屬于人民法院受理民事案件的范圍或者不屬于接受申請的人民法院管轄的；第二，確認身份關系的；第三，確認收養(yǎng)關系的；第四，確認婚姻關系的；第五，涉及人民法院適用特別程序、公示催告程序和破產(chǎn)還債程序審理的糾紛。對于符合上述情形的申請，人民法院應當在三日內(nèi)作出不予受理決定，并及時向當事人送達不予受理通知書。對不屬于人民法院受理民事案件范圍的，應當告知當事人按照相應的程序解決糾紛；對不屬于本院管轄的，人民法院應告知當事人向有管轄權的人民法院提出申請。對于經(jīng)審查認為符合條件決定受理的，人民法院應當編立“調(diào)確字”案號，確定案由為“申請確認調(diào)解協(xié)議效力”，并及時向當事人送達受理通知書。雙方當事人同時到法院申請司法確認的，人民法院可以當即受理。一方當事人到法院申請司法確認的，人民法院應當通知該當事人征得另一方當事人同意后再申請確認。

四、關于司法確認案件的審查問題 目前，需要重點解決以下兩個問題：

一是關于司法確認案件的審查方式。關于司法確認案件的審查方式，究竟是形式審查，還是實體審查，實踐中一直存在爭議。從我國目前司法實踐和司法解釋來看，法院對調(diào)解協(xié)議的審查采取的是形式審查和有限的實體審查相結合的方式，也就是書面審查和庭審結合的審查原則，更符合這一特別程序的性質(zhì)。人民法院受理司法確認申請后，應當指定一名審判人員對調(diào)解協(xié)議進行審查。審判人員如果認為調(diào)解協(xié)議符合確認條件，可以在審查當事人申請、調(diào)解協(xié)議、有關證明材料基礎上作出確認調(diào)解協(xié)議有效的裁定。對于案情復雜或者涉案標的額較大的案件，應當通知雙方當事人到庭進行詢問，采取必要的實質(zhì)審查和證據(jù)調(diào)查。

二是關于司法確認案件的審查內(nèi)容。人民法院在司法確認程序中對調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容主要審查其是否符合自愿、合法原則：第一，審查調(diào)解協(xié)議是否違反自愿原則。違背自愿原則的情形主要包括當事人在違背真實意思的情況下簽訂調(diào)解協(xié)議、調(diào)解協(xié)議顯失公正、調(diào)解組織或者調(diào)解員強迫調(diào)解或者與案件有利害關系的情況等；第二，審查調(diào)解協(xié)議是否違法。違法的情形主要包括違反法律或者行政法規(guī)強制性規(guī)定，侵害國家利益、社會公共利益，侵害案外人合法權益，涉及是否追究當事人刑事責任，調(diào)解組織或者調(diào)解員有其他嚴重違反職業(yè)道德準則的行為等；第三，審查調(diào)解協(xié)議是否內(nèi)容明確。確認調(diào)解協(xié)議的目的之一是使調(diào)解協(xié)議獲得現(xiàn)實的強制執(zhí)行力，如果執(zhí)行內(nèi)容不明確，確認調(diào)解協(xié)議也就沒有多大意義；第四，審查調(diào)解協(xié)議是否損害社會公序良俗。

五、關于司法確認案件法律文書的形式與效力 目前，主要涉及以下三個問題：

一是關于司法確認案件法律文書的形式。關于司法確認案件的法律文書形式，以往的司法實踐中有四種不同做法，即決定書、確認書、調(diào)解書和裁定書。《若干規(guī)定》規(guī)定了司法確認案件法律文書的形式是確認決定書或不予確認決定書。新民事訴訟法明確規(guī)定了司法確認案件法律文書形式為裁定書。今后，人民法院確認調(diào)解協(xié)議效力的案件將不再使用決定書、確認書等形式。根據(jù)新民事訴訟法第一百九十五條規(guī)定，“人民法院受理申請后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定調(diào)解協(xié)議有效，一方當事人拒絕履行或者未全部履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請，當事人可以通過調(diào)解方式變更原調(diào)解協(xié)議或者達成新的調(diào)解協(xié)議，也可以向人民法院提起訴訟。”由此，司法確認裁定有兩種情形：一是調(diào)解協(xié)議符合法律規(guī)定的，人民法院裁定調(diào)解協(xié)議有效；二是調(diào)解協(xié)議不符合法律規(guī)定、不符合確認條件的，人民法院裁定駁回申請。新民事訴訟法之所以規(guī)定裁定駁回申請而不裁定調(diào)解協(xié)議無效的主要考慮是，人民法院裁定駁回當事人申請后，當事人對調(diào)解協(xié)議還有補救措施，可以再次協(xié)商變更原協(xié)議或者達成新的調(diào)解協(xié)議。如果當事人不愿繼續(xù)調(diào)解，也可以向法院提起訴訟。所以，裁定駁回當事人的申請，是為當事人預留了解決糾紛的空間。

二是關于司法確認裁定的效力。人民法院做出確認有效裁定書或者駁回申請裁定書，送達雙方當事人后發(fā)生法律效力。當事人收到確認有效裁定書和駁回申請裁定書后，不得上訴，也不得申請復議，也不應申請再審。這主要因為確認申請是當事人自愿提出的，沒有必要在人民法院予以司法確認后再設置上訴、復議或者再審程序；對于駁回申請的，當事人可以再次通過調(diào)解、訴訟等途徑解決糾紛，其權利的行使并沒有受到限制。另外，司法確認程序屬于特別程序，不應像一般程序那樣設置上訴、再審的程序。

三是關于司法確認案件裁定后的法律后果。人民法院作出確認裁定后，主要產(chǎn)生兩種不同的法律后果：一種后果是人民法院作出的確認調(diào)解協(xié)議有效的裁定具有強制執(zhí)行力。如果一方當事人拒絕履行或者未全部履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。在這里，需要明確的是執(zhí)行依據(jù)是法院做出的確認有效裁定書，而不是調(diào)解協(xié)議書。另一種后果是調(diào)解協(xié)議經(jīng)審查后不符合法律規(guī)定的，裁定駁回當事人申請。對此，當事人可以有兩種救濟途徑可供選擇：一種是當事人可以通過調(diào)解組織重新對糾紛進行調(diào)解，在當事人自愿的基礎上變更原調(diào)解協(xié)議或者就有關爭議達成新的調(diào)解協(xié)議，然后再申請法院確認變更后的或者新達成的調(diào)解協(xié)議。另一種是當事人可以向法院提起訴訟。這里的訴訟一般是指當事人之間就原糾紛向法院提起的訴訟。

關于案外人救濟的問題，可以參照新民事訴訟法第五十六條第三人撤銷之訴的規(guī)定執(zhí)行。另外，人民法院辦理司法確認案件，由于適用新民事訴訟法規(guī)定的特別程序，以不收取訴訟費用為宜。