第一篇：大連市房地產(chǎn)管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定》有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施辦法

大連市房地產(chǎn)管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《大連市城市住宅售后修繕資金

計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定》有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施辦法

（大房局發(fā)[2000]16號(hào) 2000年2月15日）

為加強(qiáng)住宅售后修繕資金（以下稱維修基金）的管理，保障住宅售后房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，依據(jù)（大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法＞（大政發(fā)

[1999]123號(hào)）和＜大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定＞（大政發(fā)[1998151號(hào)，以下簡(jiǎn)稱＜暫行規(guī)定＞），制定本實(shí)施辦法。

一、職責(zé)分工

1．市房地產(chǎn)管理局是全市維修基金計(jì)提及使用管理的行政主管部門。其所屬的大連市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)辦）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查維修基金的管理與使用。

2．市住房資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱資金中心）負(fù)責(zé)維修基金的歸集、存儲(chǔ)、核算管理及保值增值，并委托代辦銀行提供維修基金的開(kāi)戶、存儲(chǔ)、支取、計(jì)息、結(jié)算等金融配套服務(wù)。

3．市維修基金利息使用結(jié)算中心（設(shè)在房租集繳站，以下簡(jiǎn)稱結(jié)算中心），負(fù)責(zé)維修基金利息及增值（以下統(tǒng)稱維修基金利息）使用的核算、提取、劃撥和維修基金及利息使用情況的日常查詢工作。

4．中山、西崗、沙河口、甘井子區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱區(qū)物業(yè)辦），負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)年度維修基金利息使用計(jì)劃、年終維修基金利息使用分?jǐn)偳鍐蔚膶徍耍?fù)責(zé)維修基金利息使用情況的監(jiān)督檢查和中修、大修工程質(zhì)量的驗(yàn)收及糾紛調(diào)解工作。

5．住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)）負(fù)責(zé)維修基金利息使用計(jì)劃、維修工程預(yù)決算、維修基金利息使用分?jǐn)偳鍐蔚膶徍撕托⌒蘧S修工程質(zhì)量的驗(yàn)收。維修基金利息不敷使用時(shí)，還負(fù)責(zé)籌集維修資金。

6．物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或開(kāi)發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱受托的物業(yè)管理企業(yè)）和售房單位（原產(chǎn)權(quán)單位，下同），負(fù)責(zé)房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施維修計(jì)劃、維修基金利息使用計(jì)劃的編制及帳務(wù)管理，定期向私有房屋產(chǎn)權(quán)人公布維修基金及利息的收支情況。

二、維修責(zé)任

7．公有住宅出售率達(dá)40％以上，共用設(shè)施、設(shè)備齊全的城市原有住宅區(qū)和出售率、入住率達(dá)50％以上的城市新建住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)單位或售房單位，應(yīng)于3個(gè)月內(nèi)在市、區(qū)物業(yè)辦協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，組建物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，選聘物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修及更新。不按上款規(guī)定組建物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的，不得使用維修基金利息，房屋公用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修責(zé)任及費(fèi)用，由售房單位或開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。

8．公有住宅出售率不足40％的城市原有住宅區(qū)和出售率、入住率不足50％的城市新建住宅區(qū)，房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修責(zé)任，由售房單位、開(kāi)發(fā)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

9．承擔(dān)房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施維修責(zé)任的單位，要依據(jù)國(guó)家、省和市關(guān)于城市房屋修繕、解險(xiǎn)房屋管理和公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住宅售后房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

三、維修更新費(fèi)用

10．房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施維修工程費(fèi)、按省、市房屋修繕工程、各專項(xiàng)工程定額及相應(yīng)的取費(fèi)費(fèi)率核算。材差按抽量補(bǔ)差實(shí)際計(jì)算，價(jià)格參照工程造價(jià)信息網(wǎng)定期公布的價(jià)格執(zhí)行。

11．住宅售后房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修更新費(fèi)用，私有房屋由私有房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，費(fèi)用從維修基金利息中支付；若物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成含小修工程費(fèi)的，小修維修工程費(fèi)從物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)中列支。未建立維修基金或維修基金利息不敷使用的，按房屋產(chǎn)權(quán)人各自擁有房屋建筑

面積比例分?jǐn)偂Ｅc私有房屋異產(chǎn)毗連未出售的公有房屋，由公有房屋產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)，費(fèi)用從房屋租金中列支。

12．房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施由人為損壞或擅自改動(dòng)的，其維修更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

13．保修期內(nèi)的房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修更新費(fèi)用，從保修費(fèi)中支付，嚴(yán)禁使用維修基金利息。

具體工程項(xiàng)目的保修范圍和期限及其維修責(zé)任，按國(guó)家、省和市關(guān)于商品住宅實(shí)行＜住宅質(zhì)量保證書＞和＜住宅使用說(shuō)明書＞制度規(guī)定執(zhí)行。

14．城建、公用、電業(yè)、供暖、廣播電視等專業(yè)部門承擔(dān)的道路、路燈生活垃圾除運(yùn)、上下水、供電、供暖、供氣、有線電視等維修更新責(zé)任，按規(guī)定的職責(zé)分工執(zhí)行。

四、維修基金的繳納

15．購(gòu)房人在購(gòu)買房改房交付售房款時(shí)，須按建筑面積每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)，繳納購(gòu)房人應(yīng)繳納的維修基金，存入資金中心指定的代辦銀行。代辦銀行為購(gòu)房人開(kāi)具＜個(gè)人維修基金專用交款書＞，并從售房單位售房款中，按屆時(shí)房改成本價(jià)10％的比例的比例，提取售房單位應(yīng)繳納的維修基金，連同購(gòu)房人繳納的維修基金，一并劃入維修基金專戶。

16．購(gòu)房人在購(gòu)買商品房首次交付售房款30日內(nèi)，須按建筑面積每平方米40元的標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)單位須按屆時(shí)房改成本價(jià)8％的標(biāo)準(zhǔn)，一并將各自應(yīng)繳納的維修基金存入資金中心指定的代辦銀行。代辦銀行開(kāi)具一式六聯(lián)（大連市城市住房維修基金專用收據(jù)＞，其中第六聯(lián)（交易所）由購(gòu)房人在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，提交給房地產(chǎn)交易所審驗(yàn)。

購(gòu)買與住宅異產(chǎn)毗鄰的非住宅房，購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)單位，須按本條上款規(guī)定繳納維修基金。

17．＜暫行規(guī)定＞下發(fā)前購(gòu)買房改房，購(gòu)房人和售房單位應(yīng)按＜暫行規(guī)簾）和本＜實(shí)施辦法＞繳納維修基金。購(gòu)買商品房，購(gòu)房人在辦理＜商品房銷售合同＞登記、房屋權(quán)屬登記或房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，補(bǔ)繳應(yīng)繳納的維修基金；售房單位應(yīng)繳納的維修基金免繳。

18．開(kāi)發(fā)單位、物業(yè)管理企業(yè)和房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)管理單位（以下統(tǒng)稱收款單位），將收取購(gòu)房人的維修基金，于本＜實(shí)施辦法＞下發(fā)之日起6個(gè)月內(nèi)，存入資金中心指定的代辦銀行。逾期，由受托的物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)管理單位提供維修基金繳納明細(xì)戶清單，報(bào)區(qū)物業(yè)辦審核、市物業(yè)辦核準(zhǔn)，轉(zhuǎn)資金中心，從收款單位房改售房款中劃轉(zhuǎn)。無(wú)房改售房款或房改售房款不足劃轉(zhuǎn)的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)依據(jù)＜大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法＞第五十六條規(guī)定，提請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

維修基金存入代辦銀行前，房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修責(zé)任及費(fèi)用，由收款單位承擔(dān)。

19．為確保維修基金的繳納，開(kāi)發(fā)單位在辦理房屋拆遷批復(fù)手續(xù)時(shí)，按開(kāi)發(fā)單位應(yīng)繳納維修基金總額的30％，到市物業(yè)辦繳納維修基金預(yù)付款。房屋售完后，市物業(yè)辦負(fù)責(zé)結(jié)算。

20．不按規(guī)定繳納維修基金的，物業(yè)管理行政主管部門按＜暫行規(guī)定＞和＜大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法＞規(guī)定予以處理。其維修責(zé)任及費(fèi)用，由不繳納維修基金的責(zé)任單位（人）承擔(dān)。

五、維修基金帳戶的設(shè)置及管理

21．維修基金應(yīng)設(shè)置三級(jí)管理帳戶。即：資金中心為一級(jí)收戶；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)、售房單位或開(kāi)發(fā)單位為二級(jí)帳戶；私有房屋產(chǎn)權(quán)人為三級(jí)帳戶。

維修基金利息的使用管理，也應(yīng)相應(yīng)設(shè)置三級(jí)帳戶管理。即：結(jié)算中心為一級(jí)帳戶；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)、售房單位或開(kāi)發(fā)單位為二級(jí)帳戶；私有房屋產(chǎn)權(quán)人為三級(jí)帳戶。

22．維修基金利息使用的帳務(wù)管理（見(jiàn)附件（略）），住宅小區(qū)組建物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)管理；未組建物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的，由售房單位或開(kāi)發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)代為管理。

六、維修基金及利息的核算管理

23．維修基金應(yīng)在銀行專戶存儲(chǔ)，專款專用。維修基金的沉淀部分，資金中心可用于購(gòu)買國(guó)債或

法律法規(guī)準(zhǔn)許的融資活動(dòng)，但不得挪作他用。

24．維修基金利息的結(jié)算，1998年6月30日前，按銀行一年定期存款利率計(jì)息；1998年7月1日后，按銀行五年定期存款利率計(jì)息。利率按結(jié)息日人民銀行掛牌利率執(zhí)行。利息每年結(jié)算一次，結(jié)算日為每年6月30日。

25．資金中心于每年7月末，將維修基金利息劃轉(zhuǎn)到結(jié)算中心在同一銀行設(shè)立的維修基金利息專戶上。

結(jié)算中心每季度向資金中心報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表，接受資金中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

七、維修基金利息的使用

26．維修基金利息專項(xiàng)用于房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修及更新，不得挪作他用。

27．使用維修基金利息，按年度列支使用。每年年末，受托的物業(yè)管理企業(yè)、售房單位應(yīng)編制年度維修基金利息使用計(jì)劃。維修基金利息使用計(jì)劃，組建物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的，須提交物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)或代表大會(huì)審議通過(guò)，報(bào)區(qū)物業(yè)辦審核，市物業(yè)辦核準(zhǔn)后實(shí)施；沒(méi)有組建物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的，報(bào)區(qū)物業(yè)辦審核，市物業(yè)辦核準(zhǔn)后實(shí)施。

28．每年一季度前，結(jié)算中心憑市、區(qū)物業(yè)辦審定的（小修維修工程費(fèi)用劃撥審批單＞，暫按建筑面積每年每平方米2．2元標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成不含小修維修工程費(fèi)的小修維修工程款，劃轉(zhuǎn)到受托的物業(yè)管理企業(yè)或售房單位維修基金利息帳戶上。

公有房屋產(chǎn)權(quán)單位，按上款規(guī)定數(shù)額，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)管轄區(qū)域內(nèi)的尚未出售的公有房屋的公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的小修維修費(fèi)，撥付給受托的物業(yè)管理企業(yè)。

中修、大修工程，受托的物業(yè)管理企業(yè)或售房單位須按物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)審核的，區(qū)物業(yè)辦核準(zhǔn)的工程預(yù)算的30％，到結(jié)算中心辦理預(yù)付款劃轉(zhuǎn)手續(xù)。工程竣工驗(yàn)收合格后，持經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)審核的，市、區(qū)物業(yè)辦核準(zhǔn)的工程決算書，到結(jié)算中心辦理工程款劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

小修維修工程范圍的界定，由市房地產(chǎn)管理局另行規(guī)定。

八、統(tǒng)籌維修基金的使用

29．房屋滅失，售房單位繳納的維修基金本金和利息結(jié)余，為統(tǒng)籌維修基金。統(tǒng)籌維修基金存入資金中心在代辦銀行為市物業(yè)辦設(shè)置的統(tǒng)籌維修基金專戶上。

30．統(tǒng)籌維修基金專項(xiàng)用于因不可抗力原因?qū)Ψ课菰O(shè)備設(shè)施損壞的修復(fù)和電梯及消防設(shè)施更新的補(bǔ)貼。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)、售房單位或開(kāi)發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)使用統(tǒng)籌維修基金，須向市物業(yè)辦提出申請(qǐng)，報(bào)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

九、維修基金利息使用核算分?jǐn)偟綉粢?guī)則

31．維修房屋承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、專用房間、下水管道、落水管和公共照明設(shè)施所發(fā)生的維修更新費(fèi)用，以單幢住宅為單位，由單幢房私有房屋產(chǎn)權(quán)人和公有房屋產(chǎn)權(quán)單位，按擁有房屋建筑面積的比例編算分?jǐn)偟綉簟?/p>

32．維修電梯、避雷和消防設(shè)施所發(fā)生的維修更新費(fèi)用，由使用設(shè)備相關(guān)的私有房屋產(chǎn)權(quán)人和公有房屋產(chǎn)權(quán)單位，按擁有房屋建筑面積的比例核算分?jǐn)偟綉簟６渭訅汗┧O(shè)施維修及費(fèi)用承擔(dān)按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

33．維修非市政道路、庭院燈、綠化、建筑小品所發(fā)生的維修更新費(fèi)用，以住宅小區(qū)為單位，由住宅小區(qū)內(nèi)私有房屋產(chǎn)權(quán)人和公有房屋產(chǎn)權(quán)單位，按擁有房屋建筑面積的比例核算分?jǐn)偟綉簟?/p>

34．維修戶門以內(nèi)私有房屋產(chǎn)權(quán)人自用部位和自用設(shè)備，包括水、電自用管線、衛(wèi)生潔具、門窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚和陽(yáng)臺(tái)所發(fā)生的維修更新費(fèi)用，由私有房屋產(chǎn)權(quán)人出資，不得從維修基金利息中支付。戶門以內(nèi)公有房屋租用人自用部位、自用設(shè)備維修更新責(zé)任，由公有房屋產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)，費(fèi)用從房屋租金中支付。

35．受托的物業(yè)管理企業(yè)和售房單位，依據(jù)《小修工程報(bào)修及工程費(fèi)用核算單＞和大、中修工程決算書，制作＜維修基金利息使用分?jǐn)偳鍐危炯皡R總表（以下簡(jiǎn)稱“兩表”）。每年12月末，受托的物業(yè)管理企業(yè)持經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)認(rèn)可的，市、區(qū)物業(yè)辦核準(zhǔn)的“兩表”，到結(jié)算中心辦理維修基金利

息使用結(jié)算手續(xù)。結(jié)算中心負(fù)責(zé)將分?jǐn)偨Y(jié)果記入物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)、售房單位、開(kāi)發(fā)單位和私有房屋產(chǎn)權(quán)人維修基金利息使用結(jié)算帳戶上。

十、房改房拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換維修基金結(jié)算辦法

36．房改房拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換維修基金的結(jié)算，按市房地產(chǎn)管理局＜關(guān)于印發(fā)（大連市房改房拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換（補(bǔ)償）結(jié)算實(shí)施細(xì)則）的通知＞（大房局發(fā)C200017號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

十一、維修基金及利息的對(duì)帳與查詢

37．資金中心應(yīng)定期與代辦銀行和結(jié)算中心對(duì)帳；結(jié)算中心應(yīng)定期與受托的物業(yè)管理企業(yè)或售房單位對(duì)帳。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正。

私有房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)查詢維修基金及利息使用情況。

38．維修基金及利息應(yīng)帳目公開(kāi)。結(jié)算中心每年定期向受托的物業(yè)管理企業(yè)或售房單位提供維修基金本息清單。受托的物業(yè)管理企業(yè)或售房單位將維修基金及利息使用情況，定期向私有房屋產(chǎn)權(quán)人公布。接受監(jiān)督。

十二、維修基金帳戶的變更與銷戶

39．房屋滅失、產(chǎn)權(quán)變更或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)、售房單位和開(kāi)發(fā)單位并、轉(zhuǎn)、撤時(shí)，當(dāng)事人須持有效證件到資金中心領(lǐng)取（維修基金過(guò)戶（銷戶）劃撥單＞，到代辦銀行、結(jié)算中心辦理帳戶變更或銷戶手續(xù)。

十三、維修基金繳納使用糾紛及違章違紀(jì)的處理

40．承擔(dān)住宅售后維修基金繳納的責(zé)任單位和責(zé)任人。應(yīng)按規(guī)定繳納維修基金。不按規(guī)定繳納維修基金的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)依據(jù)（大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法＞及有關(guān)規(guī)定予以處理。

41．維修基金繳納、使用發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門裁定。當(dāng)事人對(duì)裁定不服的，15日內(nèi)可向人民法院起訴。逾期，不起訴又不執(zhí)行載定的，物業(yè)管理行政主管部門可提請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

42．參與維修基金管理的各級(jí)、各部門工作人員。應(yīng)忠于職守，嚴(yán)肅、認(rèn)真、熱情地為物業(yè)管理企業(yè)、售房單位和房屋產(chǎn)權(quán)人服務(wù)。對(duì)挪用、貪污、虛報(bào)、冒領(lǐng)、失職、瀆職，造成管理混亂，基金、利息流失者。視情節(jié)輕重予以處理，情節(jié)嚴(yán)重的，提交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

十四、各縣（市）、旅順口區(qū)、金州區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)的物業(yè)管理行政主管部門，可參照本＜實(shí)施辦法＞制定本地區(qū)的具體辦法，妥善管理使用好維修基金利息。

十五、本《實(shí)施辦法》由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

十六、本《實(shí)施辦法》自2000年1月1日起施行。大連市房地產(chǎn)管理局1999年8月31日發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定＞有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施辦法》即行廢止。