第一篇：汕頭中心城區七大規劃--龍湖樂園城市商業綜合體

汕頭市中心城區首批城市商業綜合體規劃

一、規劃背景

為貫徹落實汕頭市委市政府“創新城市發展模式”、“大力發展現代服務業”的城市發展戰略，市城鄉規劃部門緊緊圍繞打造區域中心城市的戰略目標，創新城市發展理念，搶抓機遇，高起點、高標準規劃建設一批功能齊全、布局合理的城市商業綜合體，大力推動汕頭現代服務業的提速和傳統商業的升級，增強中心城市輻射服務功能，提升城市形象和城市品位，將汕頭建設成為區域產業經濟和服務經濟的中心。首期規劃的七個城市商業綜合體項目將在廣東省“山洽會”期間進行公開招商。

二、規劃目標

城市商業綜合體是將商業、酒店、展會、辦公、文娛、居住等城市生活空間功能進行組合而形成的建筑群，作為一種新型的商業模式，具有城市名片和產業載體的雙重價值。本次規劃涉及7大城市商業綜合體項目，包括龍湖樂園城市商業綜合體、11街區東、西城市商業綜合體、金鳳半島城市商業綜合體、長江路北城市商業綜合體、高新城市商業綜合體、大洋城市商業綜合體，區位優越、人氣旺盛、交通方便，有適宜商業發展的基礎與氛圍。規劃通過打造多種功能混合的城市商業綜合體，推動傳統商貿業轉型升級，并利用商業天然的活力輻射帶動周邊發展，提升中心城市輻射服務能力，形成良好的宜商宜居環境和城市風貌，代表汕頭最燦爛的商業繁華和價值核心，將建設成為展現汕頭現代都市風華和特區魅力的“活力之心、價值之心、幸福之心”。

三、規劃區位

汕頭市龍湖樂園城市商業綜合體

用地位于汕頭中心城區城市主軸線上，是城市中心區的核心區域和商業中心的重要組成部分。用地北臨城市主干路金砂路、南臨汕頭最繁華的生活性次干路長平路、西鄰金環南路，并依托迎賓交通廣場及周邊的南國商城、金海灣大酒店、長榮大廈等大型公建，已形成現代服務業簇群。規劃將建設成為以商業、金融、酒店、辦公功能為主，兼有文化娛樂等多種功能的城市商業綜合體、中心城區北岸現代服務業核心區、星級酒店和高檔公寓聚集區。規劃建筑設計意象以中國傳統文化元素如意為平面形態，以寶鼎造型勾勒建筑形體氣勢，以中國紅、中國結等傳統中國文化符號進行立面裝飾，寓意吉祥如意、國泰民富。

第二篇：成都：五個中心城區商業網點規劃已出爐)

成都：五個中心城區商業網點規劃已出爐

天府廣場和騾馬市片區將新增步行街、雙林路將成為成都市規模最大的兒童主題消費街區、錦江區內的服裝批發和海鮮市場將逐步外遷、火車北站附近將新設一個綜合展示中心，為旅游者、投資人、經商者服務，免費提供信息服務??17日，記者從市商務局獲悉，我市五個中心城區的商業網點規劃已全部出爐，未來十年成都商業的“消費”地圖由此逐漸清晰。

金牛區

依托金沙永陵打造特色商業街

商業網點總體布局: “一城一帶兩軸四區”

根據規劃，金牛區商業網點發展總體格局為“一城一帶兩軸四區”。“一城”是指成都國際商貿城；“一帶”是指羊西線-一品天下文化美食旅游帶；“兩軸”是人民北路北延線商業主軸和沙西線商業次軸；“四區”是結合規劃的“沙灣片區商貿商務中心”、“華僑城片區商業中心”、“火車北站片區商業中心”和“大天(大豐-天回)片區商業中心”，形成4個具有市級影響力的泛商業區，分別為“沙灣商貿商務區”、“華僑城休閑娛樂區”、“火車北站-荷花池城市交通綜合體”、“人民北路北延線商貿商務區”。

火車北站將新設綜合展示中心

《規劃》提出，依據金牛區現狀特點、規劃定位以及發展思路，確定“四線十一點”為金牛區重點打造區域，“四線”是羊西線、沙西線、人民北路和金府-川陜路；“十一點”是“一品天下”商業街、非物質文化遺產公園、沙灣片區商貿商務中心、華僑城片區商業中心、火車北站片區商業中心、駟馬橋商住區改造、成都國際商貿城、大天(大豐-天回)片區商業中心、金府商圈、鳳凰山商住區改造、銀杏園老天回一條街。

作為成都的“窗口”地區，在火車北站片區將打造輻射面積14平方公里，服務居民34萬人及流動人口，規劃營業面積15萬平方米的商業中心。該區域內將鼓勵設置大中型酒店賓館、各類餐飲網點(茶館、水吧)、中小型超市(以經營食品、特產為主)、專業專賣店、影院、休閑娛樂設施、自動售貨機，適度設置大型超市、百貨店，限制設置家具建材店、批發市場和農貿市場。

為此，該區域的二環內日用百貨市場將遷至北部商貿城，二環路外商業以餐飲、中小型超市為主，二樓以上可作為休閑娛樂場所以及旅館，二環內人民北路西側以酒店、賓館設施為主；同時新設一個綜合展示中心，為旅游者、投資人、經商者服務，免費提供信息服務。二環內人民北路東側以專業專賣店、餐飲店、休閑娛樂設施為主。二環路外人民北路東側規劃7米道路可擴寬改造為餐飲街。

打造全新特色商業街

《規劃》提出，金牛區將引導形成3-5處社區購物中心，分別位于沙灣片區商貿商務中心、華僑城片區商業中心以及營門口社區商業中心；將在區內新增3-5處大型百貨店，分別位于華僑城片區商業中心、大天片區商業中心以及營門口社區商業中心。同時，在川陜路同大天路交叉口東南側設置倉儲式商場1處，營業面積約1萬平方米。

在完善“一品天下”美食旅游特色商業街、五塊石茶文化特色商業街同時，打造“金牛-金沙”特色商業街和“錦水花間”特色商業街。其中，“金牛-金沙”特色街以黃忠片區的同和路為主體，規劃長度800米，依托商周時期蜀文化中心——金沙遺址，發展以蜀錦、蜀繡、古玩、字畫等相關旅游產品展示銷售為主、配套發展居民服務業的特色街區。“錦水花間”特色街則位于全國重點文物保護單位——永陵博物館所在的永陵路，西至撫琴東南路，東至三洞橋，規劃長度400米，將依托永陵深厚的歷史文化資源，深挖唐五代蜀文化內涵，發展民族音樂、特色餐飲休閑文化，推動永陵及周邊相關產業發展，打造具有蜀風唐韻的音樂文化街區，使其成為金牛區古蜀休閑文化的象征和代表。特色街區重點引入知名休閑娛樂品牌和精致高雅會所，融合中式特色餐飲與古典民族音樂；改善街容、店貌等經營環境，增設街區蜀風唐韻雕塑，適度發展便利店。

成華區

發展城市旅游“三環路旅游商業帶”

商業網點總體布局： “四心三軸、四區兩帶”

成華區商業網點總體布局規劃為“四心三軸、四區兩帶”。“四心”是指位于猛追灣-建設路區域的猛追灣建設綜合商務中心、依托城市新客站的保和綜合商貿中心、位于川陜路區域的青龍綜合商貿中心和位于成華大道區域的龍潭綜合商貿中心。“三軸”為成華大道商業發展軸、府青路-川陜路商業發展軸和水碾河路-迎暉路商業發展軸。“四區”由“中提升、南跳躍、東推進、北培育”四個發展策略區構成，“中部商業提升區”位于二仙橋路和成華大道以西區域；“南部商業跳躍區”位于成華大道和成南高速以南區域；“東部商業推進區”位于二仙橋路以東和成趙路以南區域；“北部商業培育區”位于成趙路以北區域。“兩帶”則為依托沙河形成的休閑商業帶和串連多種商業類型的三環路商業經濟帶。

雙林路將成為規模最大的兒童主題消費街區

根據《成華區商業網點規劃》，該區將著力打造六條特色商業街。其中，站北東路商業街位于火車北站北面，東起八里橋路，西至西橫街，全長約700米，是以餐飲、購物為主的綜合性商業街，該街道將依托都市交大花園廣場，大力發展名牌專業店和專賣店，打造成為具有較高消費層次的綜合商業街；位于三友路，全長800米的李家沱餐飲街將以高中檔酒樓、特色餐飲為主；位于一環路與望平街之間，全長約1100米的望平街-玉雙路餐飲街將通過改造完善，依托現有錦江河畔的景致，提升酒樓和酒吧的檔次，打造成為城東著名的美食娛樂圈；位于雙林北支路，全長約800米的新華公園兒童主題街將重在整合原有資源，結合新華公園景觀的改造，旨在建設為成都市規模最大的兒童主題消費街區；北湖休閑商業街將按照“198”地區規劃的要求，全新打造一條集觀光、娛樂休閑、餐飲為一體的商業街；而龍湖“春風里”商業街將位于建設北路南面二環路東側，全長約200米，以發展現代商貿、高檔餐飲等業態為主，旨在成為建設路商圈的商務、商貿和商旅重要節點。

“三環路旅游商業帶”呼之欲出

《規劃》提出，將通過對成華區內風景資源和文化資源的合理整合，配套適宜的商業服務設施，促進人和自然生態環境的和諧共存，大力發展城市生態旅游和文化旅游。為此，該區確立了“一心、兩帶”旅游商業發展結構，一心即猛追灣城市旅游商業中心，兩帶即沙河旅游商業帶和三環路旅游商業帶。其中，猛追灣城市旅游商業中心將依托猛追灣“RBD”休閑商務區、四川電視塔、成都市

游樂園和新華公園等旅游資源，打造猛追灣城市旅游商業中心；沙河旅游商業帶將依托沙河沿線的“沙河五景“——新綠水碾、三洞古橋、科技秀苑、麻石煙云、沙河客家和東郊工業博物館，打造沙河旅游商業帶；三環路旅游商業帶將依托三環路兩側的北郊旅游商業區即北湖景區、大熊貓生態園和孟知祥墓等、青龍場旅游商業區即昭覺寺、成都市動物園等和成都理工旅游商業節點、龍潭寺旅游商業節點及城市新客站旅游商業節點，打造三環路旅游商業帶。

青羊區

天府廣場騾馬市片區新增步行街

商業網點總體布局： “一核三片五區七街”

青羊區商業網點總體布局規劃為“一核三片五區七街”。其中，“一核”即天府廣場商務文化核心區。“三片”即騾馬市片區商業中心、金沙·光華片區(東區)商業中心、金沙·光華片區(西區)商業中心。“五區”即文殊院、寬窄巷子、浣花溪-琴臺路、金沙遺址、青羊綠地等五大旅游休閑文化商業區。“七街”即重點打造琴臺路特色文化街、太升南路信息通訊專業街、青華路餐飲古玩特色街、同盛路餐飲休閑特色街、芳鄰路茶酒吧文化特色街、蜀錦蜀繡文化特色街、金陽-金鳳古蜀風情特色街。

以天府廣場為中心構筑成都核心商務文化區

記者看到，根據《青羊區商業網點規劃》，位于市中心的天府廣場商務文化核心區將以天府廣場和未來的中央公園為中心，構筑成都市核心商務文化區，而到2020年，該區域將新增商業面積15萬平方米，新增大型商業網點4-6個，其中1個大型百貨店，3-5個大型專業店、專賣店。

區域內商業打造將依托圍繞天府廣場和中央公園的區位優勢，重點發展大型文化設施、金融物業、酒店、寫字樓等，積極引入國內外知名商貿企業設立地區總部或分支機構。鼓勵發展電子商務、網上購物、電話購物等新型商業業態；鼓勵設置金融服務網點、酒店賓館、百貨店、專業店、專賣店、超市、便利店、生活服務網點、文化娛樂網點；適度設置購物中心、餐飲網點；限制設置大型超市、倉儲式會員店、各類批發市場、菜市場。

在布局上，該區域在羊市街-西玉龍街、東御河-西御河街地塊將以寫字樓、賓館酒店、金融物業、大型精品商業為主，發展頂級商務商業設施，設置1條步行街，新增2-3個大型商業網點，其中1個大型百貨店；在順城大街集中發展寫字樓；在天府廣場北側以四川科技館、天府大劇院、天府美術館共同構成文化集中區；在西御街-陜西街地塊建設甲級寫字樓、劇院，推進高尚文化娛樂設施改造升級，新增2-3個大型商業網點；積極推進天座商城改擴建；在天府廣場地下商業廣場結合地鐵站點，鼓勵設置快餐、專賣店、專業店、超市、服務網點以及現代藝術品和創意產品的展示、交易。

騾馬市片區將以零售和文化娛樂業為主導

根據《規劃》，騾馬市片區將被定位為金融、貿易、信息和商務辦公活動的高度聚集區，區域性商貿商務中心。區域內以零售業、文化娛樂為主導，積極發展創意產業，運用“生態單元“，優化現有的城市結構，使其能夠不斷適應未來城市更新的要求。

從空間布局看，在該區域內，將以騾馬市-西大街為骨干，布置購物中心、大型綜合超市、百貨

店、大型專業店等大型零售商業網點；在人民中路，重點發展百貨店、酒店、大型專業店、寫字樓、金融物業；在青龍巷改造地塊，發展寫字樓，打造青龍巷步行商業街，并以此為中心建設多樣化的商業、娛樂設施，形成一站式的休閑購物環境；在鐵箍井街結合舊城改造以及地鐵站點，開發高級商務酒店、商務樓宇，設置餐飲、便利店，打造成為商住一體的商業街區；在區政府搬遷地塊，發展甲級寫字樓、星級酒店；在人民中路以東區域內，在正府街-西玉龍街西側規劃建設超高層商務大廈，中部發展金融保險、中介服務業，開發建設甲級寫字樓，形成商務辦公聚集區；東側開發家私專賣等展貿中心。

武侯區

原則上不再發展傳統批發型商品交易市場

商業網點總體布局：“一區一核三軸五心兩帶”

根據規劃，武侯將建立“一區一核三軸五心兩帶”的商業功能總體格局。“一區”指人民南路科技商務區，“一核”指紅牌樓核心商圈，“三軸”指人民南路綜合發展軸、川藏路綜合發展軸、武侯大道綜合發展軸三條發展軸線，“五心”指晉陽、高攀、高碑、高升橋、太平寺五個片區級商業中心，“兩帶”指沿江安河形成的休閑服務商業帶以及依托錦江沿線打造的文化休閑商業帶。

《規劃》指出，作為成都市核心商圈之一，紅牌樓核心商圈將以中高檔百貨為主，主要服務于中西部及更大范圍內的廣域消費者，突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務等功能，帶動武侯西南片區的發展。區域內鼓勵設置大型購物中心、大型文化娛樂中心、運動休閑中心和音樂廣場、各種運動休閑設施、大中型綜合超市、大中型酒店、百貨店、專業店、專賣店、餐飲網點等。而目前在該區域非常紅火的家具展銷被列入適度設置名單，批發市場和菜市場更是成為了限制設置的對象。

針對武侯區內眾多的商品市場，《規劃》明確提出了主要通過傳統市場的整合外遷和促進特色商品交易市場提檔升級，原則上不再發展傳統批發型商品交易市場的發展原則。

具體來說，對于區內的鞋業市場，圍繞成都市鞋業“一都兩園”的產業格局，將重點發展具有產業優勢的女鞋產業，以高檔鞋業的展銷、展示為主，打造國際女鞋采購市場。完善金融、物流等配套設施，最終形成一個集多種功能于一體的現代化鞋業交易中心，而對于現狀的低端皮革鞋材市場等，規劃引導搬遷至二三圈層合適區域。

對區域內的家具建材市場，結合成都市家具產業園發展，規劃采取整合外遷和提檔升級相結合的原則，采取“武侯建展銷中心，周邊建批發市場”的模式，將武侯區家具市場引導至三環路外，老川藏路以北的區域集中發展，主要以展示交易為主，建設一個全市家具展示銷售中心。武侯區現狀低端家具、建材等批發業態向外轉移，規劃引導逐步外遷至二三圈層合適區域。

在IT市場方面，對現狀部分明顯老化、隱患較多、無潛力可挖的IT市場應逐步淘汰,改變經營業態，其次應通過資源整合，完善物流、商業服務配套設施，擴大科技一條街的輻射網絡，最終實現IT市場的提檔升級。

在汽車、汽配市場方面，將傳統汽配、二手車等交易市場引導逐步向外搬遷，未來武侯區重點發展高端汽車展銷中心，業態以4S、3S店為主，規劃引導在城市外圍區域聚集發展，主要布局在三

環路外側，老川藏路以南區域。

食品、飲料類市場，規劃引導其向二圈層的雙流等組團遷移。同時，在太平寺機場外側將規劃新建再生資源回收和二手自行車交易市場。

錦江區

服裝批發和海鮮市場將逐步外遷

商業網點總體布局： “一心一軸兩區三片”

根據規劃，錦江區未來將構筑“一心一軸兩區三片”的商業空間體系。其中“一心”是在鹽市口-春熙路片區的基礎上構筑中央商業區，作為城市級商業中心，是整個錦江區商業發展的重點和核心區域。“一軸”是將東大街作為商業發展的主軸線。使沿線各級商業中心呈串珠狀發展，同時沿線(主要是二環路以內區域)也將作為金融商務主要聚集區域。“兩區”指兩片旅游休閑商業區，即打造水井坊旅游休閑商業區和大慈寺旅游休閑商業區。“三片”是指三個片區商業中心，即東部副中心、牛市口和成仁路口。

《錦江區商業網點規劃》指出，作為市級商業中心即中央商業區將由鹽市口片區、暑襪街片區、春熙路片區、紅星路片區、大慈寺片區和商業場片區共同構成。其中，在鹽市口片區將打造賓隆街特色商業街，結合東御河街兩側新建地塊，形成“十”字結構，依托地鐵1號線形成商業節點。在暑襪街片區將以青年路為商業發展軸線，依托現狀大型商業網點，帶動整個片區發展，區域內的業態將逐步改變服裝批發市場的經營模式，總體上以中檔商業百貨為主、配套餐飲、娛樂等。春熙路片區將以春熙路為發展主軸線，進一步完善片區商業業態，提檔換代，主要以服裝專賣店、酒店等高檔商業為主。紅星路片區以紅星路為主軸線，并結合地鐵，形成一線、一點帶一片的商業發展結構，主要以高檔服裝店、高檔酒店、高檔商務辦公為主。大慈寺片區將依托大慈寺為中心，形成南北向軸線發展，結合大慈寺歷史文化旅游休閑街區，打造以文化為主的商業業態，主要設置主題吧、特色商品專賣、特色餐飲、書店等。商業場片區結合華興街打造精品商業街，形成“T”形結構，設置中高檔服裝專賣店、餐飲店、娛樂設施等。

在此基礎上，《規劃》進一步提出了對中央商業區主要商業街的規劃。其中由春熙路步行街和科甲巷組成的春熙路代表了成都時尚的潮流，建議定期更新改造。對青年路-荔枝巷要逐步改變服裝批發市場的經營模式，向零售、展示轉型，同時增加餐飲服務項目。對紅星路將重點打造“紅星廣場”項目，限制最低進入門檻，提高一線商業檔次，同時結合地鐵進行業態安排。對華興街要著力恢復商業場商業氛圍，改造立面、門店外觀局，對道路斷面進行改造，包括地面鋪裝、植被種植，采用現代感強的城市家具。

《規劃》提出，將在東部副中心設置1處購物中心，服務于成都市東部地區。同時，明確提出對處在中心城的服裝批發市場，交易方式提檔升級，商品營銷以零售和展示為主，批發配送功能外遷至郊外，對位于中心城的海鮮市場對城市環境影響大，應逐步引導外遷。

第三篇：案例研究-城市綜合體-一、二、三、四代萬達廣場商業規劃對比(DOC)

一、二、三、四代萬達廣場商業規劃對比分析（組圖）

核心提示：近年來萬達的成功引得無數人研究模仿，有關萬達模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區商業地產多年，尤其是華中商業重地武漢,四代萬達均有開業運營的項目，全國獨有。長沙解放西路的第一代萬達本人亦曾造訪多次，對于萬達的第一、二、三、四代產品均有較深入的研究學習，不敢妄稱專家，現僅就這四代萬達的商業規劃略說一二，與眾分享交流。

近年來萬達的成功引得無數人研究模仿，有關萬達模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區商業地產多年，尤其是華中商業重地武漢（目前已開業5個萬達，江漢路萬達、菱角湖萬達、經開萬達、積玉橋萬達、楚河漢街，未來預計要開10個萬達），二三四代萬達均有開業運營的項目，全國獨有。長沙解放西路的第一代萬達本人亦曾造訪多次，對于萬達的第一、二、三、四代產品均有較深入的研究學習，不敢妄稱專家，現僅就這四代萬達的商業規劃略說一二，與眾分享交流。

第一代萬達：

長沙解放西路萬達（悅薈廣場

說到第一代萬達，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬達大力擴張的時期，萬達計劃赴港發行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團麥格理也在找尋進軍內地市場的契機，也是因緣巧合，雙方當時一拍即合。麥格理通過貸款，向萬達購買了9座萬達廣場（項目招商信息）（分別位于南京、濟南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、南寧、大連）。2005年的萬達正是大力發展急需血液的時候，資本市場籌資無果，加上當時已擁有的21個已經運營或動工的商業廣場，資金壓力巨大。與麥格理達成協議，并借此套現31億。在麥格理與萬達集團的委托管理合同期滿后，雙方協議分手。上述9個城市的萬達廣場全部更名為“悅薈廣場”。現在來看，這9個萬達廣場，全部位于城市最核心的商圈，目前估值應該遠超當年的31億。不過話說回來，正是憑借當年的31億現金，萬達抓住了擴張的機遇能做到如今巨無霸的規模，對雙方來說也可謂雙贏。

第一代萬達的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯，人流如織。項目占地1.8萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。所謂第一代萬達，通俗講就是一個“商業大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標配為沃爾瑪超市，四樓標配為萬達影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪的戰略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達借此開創了訂單式商業地產的先河。其實這樣的單體商業規劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬達商業規劃簡單，便于快速復制。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達快速開發的現金流。這也是第一代萬達難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

第二代萬達：

武漢江漢路萬達（悅薈廣場）

第二代萬達的代表作——江漢路萬達廣場（悅薈廣場）于2004年12月開業，項目位于漢口中山大道，是武漢首個集購物、餐飲、休閑、家電等于一體的Shopping Mall。總建面約13萬m2。物業組成及業態分布： A棟為自持物業，引進大洋百貨；

B棟一層為分割散售商鋪，以年輕時尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐、娛樂為主；二三層為沃爾瑪超市、四層為工貿家電；

C棟一層為分割散售商鋪，以年輕時尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐為主；二層為萬達影城。

B座：

物業規劃

樓層層高

5m

商業

臨街面

長100m

寬80m

水平/垂直人流組織

1-2L：2部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

2-3L：1部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

貨流組織

2部貨梯

公共空間

主通道寬4m 次通道寬2.4m

業態分布

樓層

業態

代表品牌

服裝零售、餐飲

電玩

嘟嘟熊、Danny、面面雜醬面、神采飛揚電玩城

零售

沃爾瑪超市

零售

工貿家電

C座：

物業規劃

樓層層高

2F：9米

商業臨街面

160米

水平/垂直人流組織

2部扶手梯，7部消防步梯

貨流組織

1部貨梯

公共空間

走廊寬4米

業態分布

樓層

業態

代表品牌

1F

零售、餐飲

搜衣廊，D調男裝，港堂木桶飯

2F 餐飲、休閑娛樂

順香餐廳，萬達影院

B座一樓平面分布圖 C座一樓分布圖

B座一樓租金：300-600元/㎡/月 C座一樓租金：400-1300元/㎡/月

筆者注：看到沒有，這就是傳說中的螞蟻鋪。早期的萬達做商業地產還是用的住宅開發商的思維。

江漢路萬達（悅薈廣場）是江漢路商圈體量最大、業態最為豐富的商業項目，經過8年的運營發展，該項目已經成為江漢路商圈的一個重要標志。所謂第二代萬達，筆者認為，從規劃來看，僅僅是第一代萬達的簡單升級而已。從原來的“主力店驅動型的單體商業”，進化為“主力店驅動型的多個單體商業”而已。

具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實就是一代產品的分拆強化，分別利用沃爾瑪和萬達影院的主力店聚客力提升一樓的散售價格。第二代產品的規模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個一樓這種簡單相加。其實質和一代沒有本質的區別。第二代萬達仍然難以解決萬達快速開發的現金流問題。

另外說個有趣的現象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿家電，C座主力店為萬達影院（年票房排進全國十強）。江漢路商圈主力消費人群為15-30歲的學生及年輕時尚的上班族。而沃爾瑪和工貿家電的目標客群主要為家庭消費。不同主力店吸引的不同消費群當然帶來不同的消費表現，放在江漢路這個商圈自然是電影院能帶動更多的消費，其結果就直接反映在租金上。其實這也能說明第二代萬達在商業規劃上的另一個弊端，3座物業定位不同，主力店類別不同，消費者不同，使得3座商業客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去A座或者C座。在這一點上漢陽王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項目可以說是第二代萬達的改進版，也是A、B、C三座商業，3種不同業態定位，中間逐層用跨街通道聯通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業人流可做到有效共享。

二代萬達規劃硬傷和開發模式，直接導致了9個萬達的轉手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達轉變思路，思考能夠平衡現金流又支持快速復制的更佳產品，第三代萬達孕育而生。

第三代萬達：

第三代萬達組成示意

萬達集團吸取了前兩代萬達廣場（項目招商信息）開發的教訓，學習國外開發城市綜合體的經驗，推出第三代萬達——萬達城市綜合體產品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業外街等可售物業的回籠資金，支持購物中心的開發與運營，有效解決了現金流的問題。憑借這一模式和萬達強大的執行力，快速在國內復制并取得了階段性的成功。

建筑平面規劃上，通過室內步行街和中庭，經過科學合理的動線設計將功能不同的主力店有機地聯系起來，互相補充，人流共享。一條室內步行街，把萬達百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達影城等主力店及其他品牌店有機串聯。可以說，這條室內步行街，是萬達購物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類別主力店經營的特點，營業時間的差別，經營產品的類別，以及目標消費群體的類別等特點進行科學組合，形成聚留效應共享共贏。

節點空間上，將各個中庭、廣場等特色節點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業感覺。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯系，結合功能分區，通過清晰的VI導視系統，極大地方便顧客出入。

室內步行街規劃：

室內步行街規劃要點

宜昌萬達室內步行街模型圖

萬達室內步行街通常為三層，根據地塊形狀及規模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內步行街出入口一般通向不同城市道路。

室內步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區域設置可供行人休憩的長椅，節點區域設置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內步行街可直接到達與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費群的互相轉換，做到人流的有效共享。室外步行街規劃：

如果說萬達的室內步行街集萬千寵愛于一身，那萬達的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達銷售回款的工具。其商業規劃也不用像內街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業步行街，總長一般500-1000米不等。商業外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節點有與室內步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統一招商運營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業外街的經營狀況比起內街有天壤之別。

例如武漢的菱角湖萬達，得益于江漢路萬達制造的商業神話和開發商勾畫的美好預期，商業外街在2009年一經推出，均價約3萬，短期內即告售罄。2010年12月開業至今，經過2年的運營，其商業外街空置率仍超過50%。更悲慘的是同為第三代萬達的宜昌、襄陽萬達，筆者2011年2012年兩次前去，開業近2年，外街幾乎全部空置。業主全部淪為萬達平衡現金流的犧牲品。

武漢菱角湖萬達規劃圖

襄陽萬達規劃圖

宜昌萬達規劃圖

第四代：武漢中央文化區

關于第四代萬達廣場，目前有2種說法，一種說法是第四代萬達稱為“萬達城”，比第三代規模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規劃中。第二種說法是武漢的中央文化區是第四代萬達的先行者，其各項指標和規劃均符合“萬達城”的概念。萬達全國的項目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個等級,中央文化區是全國唯一的A+級別。

筆者從對中央文化區的了解來看，這個項目不管是不是屬于第四代，絕對是史上無法復制的萬達產品。因為沒有哪個城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯合開發商主導湖泊聯通工程與地產結合，也沒有哪個城市受到萬達如此關照，在一個城市開10個萬達。也沒有哪個城市的居民對萬達如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是獨一無二無法復制的。

中央文化區總體規劃

項目總體規劃濱河休閑、文化旅游、高尚居住及配套三大區域。分別包括：

漢秀劇場：萬達集團與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25億元。

萬達影城：國內目前規模最大的電影城，總座位數達到4500 座。共設有22 個影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院，飛行影院、體驗影院等。

萬達廣場（項目招商信息）全國一號旗艦店：19 萬平方米萬達廣場。擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內一線品牌，是萬達集團全國的一號旗艦店。

奢華酒店集群：投資30億，共打造5 個酒店：六星級萬達君悅酒店、六星級萬達威斯汀酒店、五星級萬達皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務酒店。

智能寫字樓群：9 棟國際一流甲級寫字樓，地上總建面45 萬平方米。

高尚御水豪宅：規劃四個組團，地上總建面155 萬平方米高檔住區。

漢街：

中央文化區的核心是一條1500 米中國最長國際水岸城市步行街漢街，總建筑面積約18萬平方米。整個漢街至西向東分為3個主題定位：個性潮流、國際時尚、品味生活。引進了300多個國際國內外一流商家，其中不少都是首次進駐武漢，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依戀等十大快時尚品牌全部到齊落戶漢街國際時尚區。除了品牌吸引力，漢街最大的特色是獨特的民國及西式風格建筑，并與東沙聯通工程相結合（楚河），打造的一條親水景觀休閑街。

漢街的優勢固然明顯，品牌吸引力強，業態豐富，建筑頗具特色，但仍有不少值得詬病的所作。漢街試圖植入文化元素，利用故楚之地和本地文化為依托，設有5個以湖北地區歷史名人命名的節點廣場，分別為“屈原廣場”，“昭君廣場”，“知音廣場”（俞伯牙、鐘子期），“藥圣廣場”（李時珍），“太極廣場”（張三豐），每個廣場按照主題布置一個名人雕塑。以此紀念湖北這塊土地上的歷史文化名人，提高項目附庸風雅的文化內涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起個名字立個雕像就能稱之為文化。漢街僅僅是披著文化的外衣而已。在整條1500米長的步行街上，除了幾個節點廣場，中間沒有設置供人休憩的休閑桌椅，整條街逛下來略感疲憊。另外，項目為搶在國慶前開業，從開工到開業僅僅用了10個月，難免在建筑細節上有諸多瑕疵，這也導致了開業后的一年多時間，漢街局部都在不停的修修補補。開業初期不少鋪位空置，后期不斷有商戶在裝修，給人的印象是漢街就像個半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是無法讓消費者產生共鳴，這也是漢街從開業前期的天天爆滿到現在人氣大不如前的原因，缺乏互動體驗感是不會讓人產生下次再來的快感的。

相比第三代萬達，中央文化區在各方面都有大的突破，也有些共同點：以一條商業步行街為靈魂，串聯起萬達廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業。并通過住宅、寫字樓等可售物業回籠資金。500億的投資，是需要規劃大量的可售物業回款不斷支撐滾動開發的。

結語：其實從萬達一二代產品來看，要開發商業地產，首先需要考慮的是融資問題。僅靠部分商鋪銷售來支撐商業地產開發，難以平衡現金流，更不利于快速復制。萬達從實踐中摸索出第三代的綜合體的開發模式，并在一定程度上解決了現金流的平衡問題。對于一個非上市公司，融資渠道相對單一的情況下，能做到這樣成功實屬不易，雖然它的商業外街備受外界詬病。至于第四代，目前還有待檢驗。總而言之，我越來越相信，商業地產更像是個金融行業而非地產行業。凱德模式在未來或許更值得借鑒！

第四篇：城市綜合體(含地級市)的商業規劃與中美百貨比較研究專題訓練(暨考察五角場萬達城市綜合體)

城市綜合體(含地級市)的商業規劃與中美百貨比較研究專題訓練

暨考察五角場萬達城市綜合體時間：2008年6月28日-29日地點：上海五角場快捷假日酒店（四星）

【組織機構】

中國管理資訊網房地產頻道（http://fdc.21ask.com）

【詳查】 請登陸中國管理資訊網房地產頻道

【參會對象】

? 主管城市規劃建設的政府部門、社區商業綜合體項目的各大房地產開發商

? 省城和地級城市綜合體開發商、設計院 等

? 各級百貨公司總經理、副總經理、營銷總監

【報名方式】

025-68698690,68698693,66893170 ***(24H)

【學習費用】

2980元/人(包含考察費、顧問費、培訓費、資料費、午餐費、場地費、以及茶水等)贈送：前10名報名者贈送價值500元商業地產營銷策劃大全一套

【友情提醒】

歡迎學員帶上方案前來聽課，鼓勵學員提前將項目規劃設計方案和問題在報名的同時提前提交，與會專家將提前幫助您進行分析和準確工作，確保學員滿意度。

【課程收益】

本次課程將為城市綜合體開發創造巨大價值 提升中國綜合體策劃和設計到亞洲前沿水平為中國數十個省城綜合體和數百個地級城市綜合體提供實戰借鑒

商業建筑策劃與城市合體及購物中心招商珠聯璧合 華潤萬象城、東方時代廣場、深圳海岸城等項目策劃與招商經驗與教訓值得借鑒，分享美國拉斯維加斯時尚秀購物中心與六本木新城最新考察與研究成果

本次課程將用21日晚上的時間實地考察五角場萬達城市綜合體

邀 請 函

【課程背景】

通過美國和日本一流綜合體考察以及三年多的系統研究，楊寶民先生在國內綜合體項目操作和研究取得豐碩成果，能夠有針對性幫助國內客戶選擇參考標桿，指導創新方向。

城市綜合體是新的發展趨勢，在世界一流綜合體考察成果消化和創新方面，楊寶民先生一直走到前列，通過六本木案例的深入研究，新摩爾完成了上海、長沙等數個大型綜合體項目策劃與招商，建筑策劃與商業規劃案例，將我國城市綜合體開發和運營提升到新的水平

對于綜合體的特征與運營規律，我們進行了系統的總結，提煉了提升商業綜合體價值的四個方法，通過案例分析論證了方法的有效性。

針對地鐵、城市軌道交通不同綜合體特點，我們給出針對性解決方案，追求商業規劃與建筑規劃的最佳匹配。

我們不僅北京上海和省城在發展購物中心、商業街區、酒店等綜合體項目，而且發達的地級城市也普遍在開發綜合體項目，如何避免低起點開發，提高項目成功率，培養一批理論和實際兼備的高級人才，我們的課程將給予滿意的解答。

【課程大綱】

第一天課程安排：

商業綜合體開發的方法論介紹日本與中國城市綜合體項目的啟發

一、城市綜合體特點與開發的方法

二、東京六本木城市綜合體（含地鐵購物中心）

深入研究了六本木開發動機和物業組合方式的創新，詳細介紹了城市綜合體的聯合開發方式，業態組合特點，建筑規劃設計特點，介紹了日本地鐵購物中心的VMD特色，商業設施規劃與立體停車方式的運用。對世界一流城市綜合體成果進行了多次消化和創新，成功運營國內多個實際項目之中

三、系統介紹了楊寶民先生總結的綜合體價值挖掘方法

針對上海交通樞紐型城市綜合體，長沙30萬平方米購物中心等城市綜合體介紹商業規劃與建筑策劃的同步的成功案例

四、維加斯主題綜合體

針對國內主題購物中心和酒店綜合體發展進行比較分析，系統介紹了我國地級城市綜合體操作的具體盈利模式創新方法

五、難波城城市綜合體的規劃設計特點與運營管理

大阪難波城是美國捷得設計的極具特色城市購物中心類似北京西直門交通樞紐綜合建筑項目

獲得日本２００４年最佳建筑與環境設計獎

日本購物中心考察成果在國內應用實例

六、長沙綜合體策劃與招商通過案例講授社區商業招商內容

現代商業步行街的開發與經營創新

一 商業步行街的發展特點

二 國內商業步行街的發展水平與存在問題

三 商業步行街的整體運營策劃

1、理念設計、文化定位、發展規劃

2、洋流學說與商業步行街布局

3、商業步行街的經營管理

四、商業步行街的發展規律

1、室外步行街

2、室內步行街

3、社區步行街

五、商業步行街的設計與改建設計方法

六、商業步行街的策劃咨詢服務

成功的商業街區標桿———美國環球影城商業街

◆案例分析>商業綜合體項目策劃案例。深圳東方廣場綜合體項目、長沙奧林匹克綜合體項目（千畝大盤社

區和大型購物中心、商業街區、五星級酒店）

地級市綜合體的開發規律

一、我國地級市的消費特點

二、地級市商業綜合體的選址

三、地級市商業綜合體物業組合模型與業態設計特點

四、地級市商業綜合體的建筑策劃-以徐州和蘇州為例

五、地級市商業綜合體招商與運營管理特點

1、香港地鐵購物中心研究成果及徐州城市綜合體的業態組合研究成果

香港又一城和青衣城

2、泉州40萬平方米城市綜合體商業建筑方案設計

泉州項目鳥瞰圖 泉州綜合體街區圖

案例討論與互動

討論學員城市綜合體項目及其存在問題

實地考察上海五角場萬達城市綜合體

第二天課程安排：

購物中心VMD體系――以美國拉斯維加斯時尚秀和凱撒購物中心案例

一、VMD含義

二、購物中心VMD范疇與體系

三、白領特色購物中心的建筑策劃－拉斯維加斯凱撒宮購物中心案例

四、白領購物中心的業態組合與VMD---以fashion show 購物中心為例

奧特萊斯購物中心開發與經營

從國際化視野看奧特萊斯業態在中國發展

一、OUTLET業態的由來和優勢

二、美國、日本奧特萊斯業態的發展

三、北京燕莎奧特萊斯的發展經驗與教訓

四、上海奧特萊斯發展的成功經驗

五、新摩爾商業管理公司服務奧特萊斯項目的策略

1、美國新澤西花園奧特萊斯購物中心

2、美國開放式購物中心案例――夏威夷購物中心介紹

現代百貨的選址要求及案例分析

一、百貨分類及其選址要求

二、高檔百貨選址要求

三、流行時尚百貨選址要求

四、選址的案例——分析成功與失敗原因

美國百貨創新經營與中美百貨比較研究

分析中國城市綜合體和購物中心的主力店選擇問題

美國紐約SAKS第五大道百貨連鎖經營研究

一、美國紐約SAKS第五大道百貨企業歷史

二、紐約SAKS百貨經營品牌特點與盈利分析

三、第五大道百貨旗艦店

四、SAKS第五大道百貨的電子商務體系

五、紐約SAKS第五大道百貨的服務體系

六、SAKS第五大道百貨的連鎖經營

連鎖經營研究――在細分的服飾市場中尋找自己的奶酪

一、內曼.馬庫斯的發展歷史－家族連鎖企業的典范

二、內曼.馬庫斯的品牌策略

1、舉辦歐洲文化周2、頒發時尚行業的內曼.馬庫斯獎

三、內曼.馬庫斯領導層變遷與盈利策略

一個商店兩種顧客群體

四、內曼.馬庫斯的連鎖經營策略

1、上市經營

2、在擴張中尋求平衡

五、內曼.馬庫斯的高檔服飾旗艦店

六、內曼.馬庫斯的運營體系

1、服務理念與策略

2、以顧客為核心的經營體系

顧客服務特色鮮明的美國諾世全百貨研究

一、家族連鎖商業的成功案例

二、鞋業商店連鎖經營

三、NORDSTROM綜合百貨的VMD特色

四、舊金山諾世全百貨的顧客服務特點

五、NORDSTROM的開設新店策略

六、對中國專業特色百貨的啟發

【專家背景】

楊寶民:中國管理資訊網()特聘專家，中國商業地產聯盟專家委員,清華大學與新加坡國立大學合辦之國際商業地產運營班主講專家,清華大學與中國商業地產聯盟合辦之商業地產總裁班客座教授。作為中國首批研究購物中心與商業步行街運營的專家，是旅游及商業地產、百貨經營與電腦應用復合型高級管理人才。

曾任茂業百貨（集團）公司副總經理，王志綱工作室高級策劃師，沿海集團沿海物業管理總公司總經理，新世界地產集團公司營銷策劃總監，解放軍測繪學院博士生指導小組老師。為國內數十個商業地產項目提供專業服務，培養一批優秀商業地產人才,目前正在組織長沙系列購物中心和大盤開發與運營。

2002年帶領百貨團隊創造過連續三天日銷售額2000萬元記錄（3萬平方米單店），2003年成功籌建深圳經營業績一流的華強北東方時代廣場8萬平方米購物中心。

2005年3月獲邀出任第二屆中國商業地產領袖峰會（廣州）主講專家。4月，9月出任中國西部住博會商業地產主講專家。8月擔任廈門商業地產專題研討會主講專家。

2006年擔任盛世聯邦廣場首席專家，主持大型商業地產論壇，取得圓滿成功。

楊先生系統考察總結了香港地鐵商業物業經驗，同時專門考察了日本與韓國地鐵商業物業，主持策劃

深圳地鐵商業物業。已經完成青島遼寧路頤中銀街購物中心１３．８萬平方米商業規劃與經營管理顧問。楊先生正在操作的三大項目：上海47萬平方米城市綜合體、長沙奧林匹克花園３０萬平方米購物中心與商業街區（綜合體）、大慶油田昆侖集團達源公司大慶購物中心１５萬平方米（緊鄰100萬平方米大社區）