第一篇：北京物業項目負責人考試考題突破之全國性法律、法規

北京物業項目負責人考試考題突破之全國性法律、法規

一、全國性法律、法規

一、單項選擇題

1、多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（）。

A．專有權

B．轉讓權

C．抵押權

D．共同管理權

2、《物權法》第八十條規定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，沒有約定或者約定不明確的，按照（）的比例確定。A．業主專有部分占建筑物所有業主專有部分總面積 B．業主專有部分占建筑物總面積

C．業主專有部分占建筑物共有部分總面積 D．業主專有部分占建筑物使用總面積

3、《物業管理條例》所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照（），對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

A．物業管理方案的規定

B．物業服務合同約定 C．管理規約的規定

D．業主的要求

4、下列各項中不屬于業主委員會職責的是（）A．召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

B．代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； C．選聘和解聘物業服務企業 D．監督管理規約的實施；

5、建設單位與物業服務企業簽訂的物業服務合同稱為（）A．《前期物業服務合同》B．《臨時物業服務合同》 C．《物業服務合同》

D．《特別物業服務合同》

6、前期物業服務合同終止，物業服務企業應將物業承接查驗的相關資料移交給（）A．當地建設行政主管部門

B．業主委員會 C．繼任物業服務企業

D．建設單位

7、物業管理區域內發生治安刑事案件時，物業服務企業應當（）A．組織企業雇請的保安實施案件偵破

B．采取措施確保物業共有部位和公共設施不受損害，其余交案件當事人自行處理 C．采取應急措施的同時及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作 D．不在物業服務企業服務范疇之內，不予理睬

8、實施房屋裝修裝飾施工的（）應在事前通知物業服務企業。A．裝修裝飾施工單位

B．物業建設單位 C．物業使用人

D．業主

9、物業服務企業需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得（）的同意。A．業主大會

B．業主委員會

C．建設單位

D．當地建設行政主管部門

10、征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于（），A．充抵物業管理費

B．補充業主委員會運作經費 C．補充專項維修資金

D．全體業主分紅

11、物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，（）應當承擔維修養護義務。A．業主

B．使用人

C．責任人

D．物業管理者

12、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處（）的罰款。A．10萬元以上50萬元以

B．30萬元以上50萬元以 C．5萬元以上20萬元以

D．10萬元以上30萬元以

13、物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處（）的罰款。A．10萬元以上50萬元以

B．5萬元以上20萬元以 C．3萬元以上5萬元以

D．10萬元以上30萬元以

14、因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A．裝飾裝修企業

B．工業服務企業 C．裝修人

D．保險公司

15、物業服務企業發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費（）倍的罰款 A．2至3 B．1至2

C．4至6 D．3至5

16、物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過（）50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

A．建筑物專有部分總面積

B．建筑物共有部分總面積 C．建筑物總面積

D．建筑物使用總面積

17、首次業主大會會議籌備組組長應由（）擔任。A．業主代表

B．居民委員會代表

C．建設單位代表 D．街道辦事處、鄉鎮人民政府代表

18、符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后（）日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

A．15

B．20

C．60

D．40

19、籌備組應當自組成之日起（）日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。A．90 B．30 C．60 D．20 20、違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，（）應當責令限期改正，并通告全體業主。A．物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府 B．物業所在地建設行政主管部門 C．物業建設單位

D．物業所在地社會治安管理部門

21、業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地（）協助移交。A．街道辦事處、鄉鎮人民政府

B．公安機關 C．建設主管部門

D．人民法院

22、業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地（）應當責令其限期組織換屆選舉。

A．區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府 B．區、縣房地產行政主管部門或者當地居民委員會 C．區、縣房地產行政主管部門或者公安機關 D．街道辦事處、鄉鎮人民政府或者人民法院

23、業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，不得代行業主委員會的職責業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地（）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

A．區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府 B．區、縣房地產行政主管部門或者當地居民委員會 C．區、縣房地產行政主管部門或者公安機關 D．街道辦事處、鄉鎮人民政府或者人民法院

24、在房地產贈與中應該進行的房屋權屬登記是（）

A．初始登記

B．轉移登記

C．變更登記

D．他項權利登記；

25、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程的保修期為（）A．2年

B．3年

C．5年

D．1年

26、保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄，應當至少留存（）日備查。A．5

B．10

C．20

D．30

二、多項選擇題

1、《物權法》中規定的由業主共同決定事項包括（ACD）A．制定和修改業主大會議事規則 B．審定物業管預算

C．籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金 D．改建、重建建筑物及其附屬設施 E．與服務企業簽訂《物業管理合同》

2、業主大會和業主委員會的決定對業主具有約束力的前提是（ABD）A．必須由依法設立的業主大會、業主委員會作出 B．必須是符合法律、法規及規章 C．須經全體業主表決通過

D．不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益 E．須經地方建設行政主管部門批準

3、應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的事項包括（BCE）

A．使用建筑物及其附屬設施維修資金

B．制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約 C．選舉業主委員會或者更換業主委員會成員 D．調整物業管理服務收費 E．選聘和解聘物業服務企業

4、《物業管理條例》在物業管理基本制度上進行了多項創新，創設了（ABC）等基本制度。

A．管理規約

B．前期物業管理招投標

C．物業服務企業資質管理

D．物業管理服務標準 E．物業管理從業人員職業資格

5、業主在物業管理活動中享有的權利包括（ABE）

A．提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議 B．提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議； C．提出修改物業服務價格的建議

D．對既有業主大會的決議不滿時可另行組織成立業主大會 E．監督物業服務企業履行物業服務合同

6、關于臨時管理規約下列表述不正確的是（BE）A．臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益

B．建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明C．臨時管理規約應規定明確的實施期限 D．物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。E．臨時管理規約只對建設單位具有約束力

7、下列哪些是《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為（ACE）

A．未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

A．未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

B．改變房屋原管線結構

C．將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間； D．更換房屋原有照明、采暖設備

E．損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

8、《裝飾裝修管理服務協議》的主要內容包括（ACE）A．裝飾裝修工程的實施內容

B．選用的主要裝飾材料及安裝的主要設備 C．裝飾裝修工程的實施期限； D．主要施工設備及施工工藝 E．廢棄物的清運與處置

9、首次業主大會籌備組的大會籌備工作包括（ACDE）A．確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容 B．草擬物業項目招標文件

C．草擬管理規約、業主大會議事規則 D．依法確定首次業主大會會議表決規則 E．制定業主委員會選舉辦法

10、《管理規約》中應明確規定的事項有（ABD）A．物業的使用、維護、管理

B．專項維修資金的籌集、管理和使用 C．物業服務的收費標準

D．物業共用部分的經營與收益分配； E．物業項目的招標辦法

11、業主大會議事規則應當規（ACDE）A．業主大會名稱及相應的物業管理區域； B．物業服務企業的職責；

C．業主大會會議召開的形式、時間和議事方式； D．業主投票權數的確定方法； E．業主代表的產生方式；

12、業主委員會的職責包括（ABD）

A．召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

B．主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； C．審查和批準物業服務企業的物業管理方案 D．監督管理規約的實施； E．確定物業服務收費標準

13、下列各項中屬于商品預售必要條件的是（AB）A．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； B．持有建設工程規劃許可證；

C．投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之五十以上

D．向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明E．已簽訂前期物業管理服務合同

14、房屋租賃合同應包括的主要條款有（ABDE）A．租賃期限

B．租賃價格

C．房屋市值 D．修繕責任

E．租賃用途

15、下列不屬于建筑物共有部分的是（DE）

A．建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分 B．通道、樓梯、大堂等公共通行部分 C．消防、公共照明等附屬設施

D．建筑區劃內屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地 E．建筑區劃內城鎮公共道路、綠地占地

16、下列屬于《物權法》所稱“損害他人合法權益的行為”的是（ABDE）A．損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施 B．違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀 C．將房屋合法轉讓或租賃

D．違反規定進行房屋裝飾裝修；

E．違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

17、下列哪些是最高人民法院不予支持的行為（BC）

A．物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的

B．物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為理由提出抗辯的。

C．物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的。

D．物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的

E．業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的

19、建設工程竣工驗收應當具備條件包括（ABD）A．完成建設工程設計和合同約定的各項內容 B．有完整的技術檔案和施工管理資料 C．完成所有材料、施工費用結算

D．有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件 E．有建所有權人的書面認可 20、自行招用保安員的單位，向所在地設區的市級人民政府公安機關備案應提供下列材料包括（ABCE）A．法人資格證明；

B．法定代表人（主要負責人）、分管負責人和保安員的基本情況； C．保安服務區域的基本情況

D．擬聘保安人數及招聘渠道說明

E．建立保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況

21、《保安服務管理條例》規定的保安員的禁止行為包括（ACE）A．限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人 B．查驗出入服務區域的人員的證件，登記出入的車輛和物品； C．扣押、沒收他人證件、財物；

D．在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查 E．參與追索債務、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛；

22、下列屬于消防安全重點單位應當履行的消防安全職責的是（ACE）A．建立防火檔案，確定消防安全重點部位，設置防火標志，實行嚴格管理； B．實行每日防火巡查，并建立巡查記錄；

C．實行防火安全責任制，確定本單位和所屬各部門、崗位的消防安全責任人； D．保障疏散通道、安全出口暢通

E．制定滅火和應急疏散預案，定期組織消防演練。

三、判斷題

1、業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關管線和設施設備維修、養護的責任統一由物業服務企業承擔。

（×）

2、業主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

（√）

3、業主自愿放棄對專有部分以外的共有部分享有權利的，可以不履行共有部分的管理、維護和修繕等義務。

（×）

4、地方人民政府有關部門應當對設立的業主大會和業主委員會，給予指導和協助。

（√）

5、建筑區劃內的綠地、道路的土地所有權歸業主所有。

（×）

6、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。（√)

7、業主必須委托物業服務企業對建筑物及其附屬設施進行管理。

（×）

8、專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主同意或占總人數三分之二以上的業主同意，即可決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

（×）

9、業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

（√）

10、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

（√）

11、物業管理活動中，業主有權拒絕執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。

（×）

12、業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

（√）

13、管理規約對全體業主具有約束力。

（√）

14、住宅物業投標人少于3個或者規模較小的，經多數業主同意可自行采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

（√）

15、前期物業服務合同約定期限的，合同期滿前業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同無效。

（×）

16、物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

（×）

17、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，業主不再擔負繳費責任。

（√）

18、專項維修資金屬于業主所有，專項用于任何條件下物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

（×）

19、業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關管線和設施設備維修、養護的責任統一由物業服務企業承擔。

（×）

20、違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。（√）

21、變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案

（√）

22、劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，項目全部建設完畢前不得成立業主大會。

（×）

23、業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

（√）

24、經專有部分占建筑物總面積20%以上或占總人數20%以上業主提議，可以召開臨時業主大會

（×）

25、當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加時，業主大會有效。

（√）

26、業主委員會委員可以委托代理人參加業主委員會會議。

（×）

27、業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，不得代行業主委員會的職責。（√）

28、業主委員會的工作經費可以從物業共有部分經營所得收益中列支。

（×）

29、房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以所有權轉移的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

（×）

30、共有房地產，未經其他共有人書面同意的，房地產不得轉讓。

（√）

31、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后其土地使用年限在房地產轉讓合同中約定。

（×）

32、已經合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的人，不能被認定為業主。

（×）

33、規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法所稱專有部分的組成部分。

（√）

34、建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，在認定業主人數時按一人計算。

（√）

35、業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法所稱“有利害關系的業主”。

（√）

36、業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

（√）

37、物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同為無效合同。

（√）

38、結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋稱為異產毗連房屋

（√）

39、建設工程的保修期，自業主入住之日起計算

（×）

40、娛樂場所應當依照《娛樂場所管理條例》的規定，從保安服務公司聘用保安員，不得自行招用保安員。

（√）

41、保安員應當及時制止發生在服務區域內的違法犯罪行為，對制止無效的違法犯罪行為應當立即報警，同時采取措施保護現場。

（√）

42、在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應當承擔民事責任

（√）

43、公安消防隊撲救經營性場所火災，可向火災當事人收取撲救費用。

（×）

44、法律的效力高于地方性法規、地方性法規的效力高于行政法規。

（×）

四、簡答題

1、簡述《物業管理條例》的指導思想與立法原則 答：《條例》在堅持民法基本原則和立法法規定的原則下，突出了發展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。《條例》的立法指導思想，主要表現在以下三個方面：(一)強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系；(二)強調業主與物業服務企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；(三)強調業主與物業服務企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

2、簡述首次業主大會的主要表決事項？ 答：

1．制定和修改業主大會議事規則；

2.制定和修改管理規約；

3．選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

4．制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

5．選聘和解聘物業服務企業；

6．籌集和使用專項維修資金；

7．改建、重建建筑物及其附屬設施：

8．改變共有部分的用途；

9．利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

10.法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

3、業主大會中業主的票權數如何確定？

答：專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

4、業主委員會應如何處理與居民委員會的關系？

答：召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督

5、最高人民法院對物權法規定的專有部分面積和建筑物總面積如何認定？ 答：（1）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；（2）尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；（3）尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（4）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

6、試述城市異產毗連房屋發生自然損壞時所需修繕費用的分攤處理原則。答：異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：

（一）共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。

（二）共有墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。

（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。

（四）屋蓋的修繕：

1．不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。2．可上人屋蓋（包括屋面和周邊護攔），如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。

（五）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕： 1．各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。

2．為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。

（六）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。

（七）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔

7、《消防法》對于企業、事業單位應當履行的消防安全職責做了哪些規定？ 答：《中華人民共和國消防法》第十四條明確規定了機關、團體、企業、事業單位應當履行下列消防安全職責：

（1）制定消防安全制度、消防安全操作規程；

（2）實行防火安全責任制，確定本單位和所屬各部門、崗位的消防安全責任人；（3）針對本單位的特點對職工進行消防宣傳教育；（4）組織防火檢查，及時消除火災隱患；

（5）按照國家有關規定配置消防設施和器材、設置消防安全標志，并定期組織檢驗、維修，確保消防設施和器材完好、有效；

（6）保障疏散通道、安全出口暢通，并設置符合國家規定的消防安全疏散標志。

（7）居民住宅區的管理單位，應當依照前款有關規定，履行消防安全職責，做好住宅區的消防安全工作。

第二篇：北京物業項目負責人考試-參考試卷

單選：

1、《物業管理條例》中對業主正確的定義是（）。

A、房屋的所有權人

B、房屋的使用人

C、房屋的租賃人

D、房屋的擁有人

2、物業服務合同到期后，雙方沒有（）合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。A、簽署

B、締約

C、解除

D、解約

3、業主確需（）公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知業主管理企業。

A、占用

B、使用

C、改變

D、獨占

4、物業管理行業專家不得有下列()禁止行為。

A、取得注冊物業管理師證書

B、具備高級專業技術職稱

C、從事物業服務滿10年

D、違規收受利害關系人的財物或者其他好處的獨占

5、業主基于對住宅、經營性用房等（）特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻等共有部分的，不應認定為侵權。

A、專有部分

B、共有部分

C、私有部分

D、其他部分

6、物業服務合同自簽訂之日起（）日內，報物業服務項目所在地區縣房屋行政主管部門備案。

A、10

B、20

C、15

D、30

7、業主逾期不交納物業服務費用的，（）應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

A、業主大會

B、業主委員會

C、居民委員會

D、物業服務企業

8、發生安全事故時，物業服務企業在采取（）的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

A、應急措施

B、應急預案

C、應急預防

D、應急救援

9、因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（）的同意。

A、街道辦事處和物業服務企業

B、業主委員會和物業服務企業 C、物業主管部門和業主委員會

D、規劃主管部門和業主委員會

10、（）或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分，權利人請求排除妨害、恢復原狀的，人民法院應予支持。

A、建設單位

B、業主

C、業主委員會

D、物業服務企業

11、用人單位自用工之日起應于（）內與勞動者訂立書面勞動合同。

A、一個月不滿半年

B、一個月不滿一年

C、三個月不滿一年

D、半年不滿兩年

12、《北京市物業管理辦法》自（）起施行。

A、2010年8月1日 B、2010年10月1日 C、2010年12月1日 D、2011年1月1日

13、（）負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

A、街道辦事處、鄉鎮人民政府

B、政府行政主管部門 C、街道辦事處

D、鄉鎮人民政府

14、《北京市物業管理辦法》規定，()承擔前期物業服務責任。A、第三方評估監理單位

B、物業服務公司 C、建設單位

D、開發商、物業服務企業

15、《北京市物業管理辦法》規定（）負責全市物業管理活動的監督管理工作。A、物業管理行業協會

B、物業管理處

C、市房屋行政主管部門

D、物業服務指導中心

16、業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業（）查驗交接，撤出物業管理區域，并移交相關資料。

A、公共部分

B、公共區域

C、設備設施

D、共用部分

17、物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積（）以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料。A、30%

B、50%

C、67%

D、80%

18、建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起（）日內，向籌備組提供業主專有部分面積、建筑物總面積等資料。

A、7

B、10

C、15

D、30

19、某小區的建筑面積有30萬平方米，主要設備是一套系統，車庫、綠地和景觀是業主共用的，但是該小區由小區內道路劃分為四個組團，各個組團的保安監控系統是分別負責各個組團的監控，該小區應當劃分為（）物業管理區域。

A、一個

B、二個

C、三個

D、四個

20、前期物業管理期限，是指從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業（）交接止。

A、公共區域

B、設施設備

C、共用部分

D、公共部分

21、《北京市物業管理辦法》實施前，同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同或者物業服務合同的，（）執行。A、需要按照重新簽署合同約定

B、在辦法實施前簽署的合同按照合同約定執行，辦法實施后的分期開發的部分需要重新簽署合同約定

C、如果成立業主大會，按照業主大會的決議 D、按照合同約定

22、新建住宅物業，建設單位在房屋買賣合同中應明確物業服務用房建筑面積不得低于（）平方米，其中地上房屋不得低于（）平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積（）平方米。

A、300、150、50至100

B、200、100、30至80 C、180、120、40至80

D、150、100、30至60

23、物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了（）的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

A、通知義務

B、告訴義務

C、通報義務

D、告知義務

24、房屋建筑的（）是房屋建筑使用安全責任人。

A、租戶

B、使用人

C、所有人

D、產權人

25、本市行政區域內（）的住宅專項維修資金使用應按規定審核。A、商品住宅、未售公有住房

B、自用住宅、售后公有住房 C、商品住宅、非住宅

D、商品住宅、售后公有住房

26、依據信用記分結果，對項目負責人及其企業進行處理時，下列表述正確的是（）。A、項目負責人記分達到2分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人提出書面警告

B、項目負責人記分達到5分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人進行約談，記入項目負責人信用信息檔案

C、單個項目經理記分達到10分時，并在建設網進行公示該項目經理的信用記錄

D、單個項目負責人記分達到15分時，注銷《北京市物業項目負責人考試合格證書》，在北京建設網進行公示，并扣除企業10分

27、組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將（）、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。

A、服務標準

B、服務單位

C、項目負責人

D、服務內容

28、電梯出現故障或者發生異常情況時，（）應當組織進行全面檢查，消除電梯事故隱患后，方可重新投入使用。

A、電梯安裝單位

B、電梯維護單位

C、電梯使用單位

D、業主委員會

29、《（北京市物業管理辦法）實施中若干問題的通知》中規定業主入住前，應當與()簽訂前期物業服務費托收協議。

A、物業服務企業

B、開發單位

C、銀行、建設單位

D、建設單位 30、張某與蔣某是鄰居關系，2010年8月，張某未將其空調室外機安裝在物業指定的位置，而是安裝在正對蔣某房門的位置，導致影響蔣某的生活，蔣某遂將張某告上法庭，要求張某拆除空調室外機并賠償精神損失。張某的行為即違反了《民法通則》中關于（）的規定。A、鄰里關系

B、相鄰關系

C、共有

D、所有權

多選：

1、業主在物業管理活動中，享有（）權利。

A、按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務 B、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議 C、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規劃的建議 D、參加業主大會會議，行使投票權

2、業主在物業管理活動中應履行下列義務（）。

A、按時參加業主大會會議，行使表決權 B、遵守業主公約，業主大會議事規則 C、按規定交納專項維修資金 D、按時交納物業服務費用

3、業主大會會議分為（）會議。

A、定期 B、不定期 C、臨時 D、隨時開會

4、業主委員會履行下列職責（）。

A、召集業主大會，報告物業實施情況 B、選聘、解聘物業服務企業 C、與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同 D、監督業主公約的實施

5、業主公約應當對有關利益、（）等事項依法作出約定。

A、物業的使用、維護、管理 B、業主的共同利益 C、業主應當履行的義務 D、違反公約應當承擔的責任

6、裝修人在裝飾裝修活動中，嚴禁實施擅自變動（）的行為。

A、衛生潔具 B、承重結構 C、建筑主體 D、支管線

7、對物業管理區域內違反有關治安，環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為()。A、予以制止 B、依法處理 C、行政處罰 D、刑事處分

8、在辦理物業承接驗收手續時，建設單位在物業使用和質量保證方面應當向物業服務企業移交（）等資料。

A、屋頂防滲試驗報告 B、物業使用說明文件

C、物業質量保修文件 D、房屋保修年限文件

9、物業服務企業撤出物業服務區域，應當履行下列交接義務（）。

A、移交物業服務期間形成的物業和設備設施使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄

B、移交《北京市物業管理辦法》第十條規定的相關資料 C、移交物業共用部分 D、結清預收、代收的有關費用

10、原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，（）不得強行接管。

A、新的物業服務企業與原物業服務企業協商解決

B、新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決 C、協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁 D、業主委員會與原物業服務企業協商解決

11、（）和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

A、業主 B、物業服務企業 C、建設單位 D、業主委員會

12、住宅物業裝飾裝修，物業服務企業應當將裝飾裝修的（）等情況在業主所在樓內公 示。

A、時間 B、地點 C、裝修單位 D、裝修時間

13、住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的（）的資金。

A、維修 B、更新 C、改造 D、翻新

14、業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當移交下列資料()。A、物業管理區域劃分資料

B、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖

C、竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料

D、設備設施的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄

15前期物業管理階段，發生下列（）情形之一的，業主應當按約定繳納物業服務費。A、籌備組成立滿3個月未召開首次業主大會會議的

B、首次業主大會會議未決定解除前期物業服務合同且未確定物業管理方式的

C、首次業主大會會議結束后，建設單位向全體業主發出書面查驗通知之日起30日內未開始查驗的

D、物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知之日起30日內未完成交接的

16、業主可以以（）為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項。A、幢 B、單元 C、樓層 D、整個小區 17下列（）是屬于房屋管理人應當對房屋建筑進行的日常檢查的內容。A、房屋的開裂、變形，地基不均勻沉降等異常現象

B、白蟻蟻害區蟻情

C、房屋建筑公共部位空調的運行狀況

D、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等基礎設施設備的完好性及運行情況

18、下列（）費用不得從住宅專項維修資金中列支。

A、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共同設施設備維修、更新和改造費用

B、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用

C、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、其用設施設備所需的修復費用 D、根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用

19、發生下列（）情況之一的，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

A、高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的 B、專用排水設施漏水的

C、消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的 D、業主衛生間支管道嚴重漏水

20、北京市實行物業項目負責人持證上崗制度，下列（）是項目負責人必須具備的條件。A、具備建設部和人勞部頒發的物業管理師證書 B、經市房屋行政主管部門頒發合格證書

C、合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應當于期滿前三個月向原發證機關申請辦理延期手續

D、取得合格證書后，項目負責人每年須參加不少于40學時的繼續教育

21、北京市物業服務第三方評估監理的范圍包括（）。A、物業項目交接查驗 B、物業服務費用評估 C、其他需要評估監理的事項 D、物業設施設備完好程度評價

22、物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，不得出現（）行為。

A、拒不移交物業服務用房和相關資料 B、拒不配合交接查驗 C、拒不撤出物業管理區域 D、強行接管

23、建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的（）等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。

A、共用設備設施 B、建筑物規模 C、社區建設 D、市政公用設施

24、物業管理區域內需由業主共同決定的（）事項，可以使用決策平臺表決。

A、成立業主大會 B、修改業主大會議事規則 C、修改管理規約 D、變動建筑主體和拆改承重結構

25、北京市住宅物業服務標準批準的單位是（）。

A、北京市住房和城鄉建設委員會 B、北京市質量技術監督局 C、北京市住房和城鄉建設委員會物業處 D、北京市質量技術監督局標準化處

26、電梯使用單位的安全管理人員應當履行對電梯（）落實電梯的定期檢驗計劃的職責。A、運行的日常巡視 B、做好電梯日常使用狀況記錄 C、機房溫度 D、機房衛生環境

27、房屋建筑使用安全管理應當遵循（）預防為主、防治結合（）的原則。A、定期檢查電梯 B、合理使用 C、綜合治理 D、確保安全

28、物業管理糾紛是指居住物業管理區域內（）發生的民事糾紛。A、業主與物業服務企業之間 B、業主與業主之間

C、業主與業主委員會之間 D、業主委員會與物業服務企業之間

29、北京市行政區域內城鎮國有土地上各類房屋建筑的（）等活動及其監督管理，適用《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》。

A、安全使用 B、檢查維護 C、安全鑒定 D、安全問題治理 30、利用地下空間從事旅店業，設置宿舍的，產權人、管理單位、使用人應當遵守下列（）規定。

A、房間內人均使用面積不得少于4平方米 B、不得設置上下床

C、配備有效的防滅病媒生物設施 D、配備消毒設施和垃圾、廢棄物的存放專用設施

31、物業項目負責人包括（）。

A、物業服務企業按照物業服務合同約定指派的項目負責人 B、建設單位按照前期物業服務合同指派的項目負責人 C、政府有關部門應急聘用的管理人 D、業主共同決定聘請的其他管理人

32、規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查（）等是否符合規劃設計指標。A、物業服務用房建筑面積 B、位置 C、配置 D、綠地面積

33、新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括（）等。A、客服接待 B、項目檔案資料保存 C、業主大會及業主委員會辦公用房 D、人員值班備勤

34、原物業服務企業不得以（）等為由拒絕辦理交接。

A、業主欠繳停車費服務費用 B、業主欠繳供暖服務費用 C、業主欠交物業服務費用 D、對業主共同決定有異議

35、物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、（）等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施。

A、電氣 B、制冷 C、有限空間 D、高空

36、（）、物業服務查驗交接報告或其摘要文本應當在物業管理區域內顯著位置公示。A、籌備組成立公告 B、首次業主大會會議決議 C、查驗通知 D、交接通知

37、專用排水設施因（）等造成功能障礙，危及人身財產安全的，可使用專項維修資金。A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

38、物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的（）及和相關場地。

A、建筑物 B、車庫 C、構筑物 D、配套設施設備

39、《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》所稱房屋建筑是指依法建造或者依法登記的（），包括附屬構筑物和與其配套的線路、管道、設備。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工業建筑 D、綜合建筑 40、《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見》規定業主委員會于下列（）情況下可作為原告參加訴訟。

A、物業服務企業違反合同約定損害業主公共權益的

B、物業服務合同終止時，物業服務企業拒絕將《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的

C、業主大會決定提前解除物業服務合同，物業服務企業拒絕退出的

D、物業服務合同終止時，物業服務企業拒絕將物業管理用房移交給業主委員會的 簡答：

1、《北京市物業管理辦法》對物業管理的概念是如何闡述的？

2、如何理解《北京市住宅物業服務標準》的基本規定？

3、《北京市物業管理辦法》規定物業服務企業每年第一季度要向業主公示哪些內容？ 案例分析：

2004年8月8日原告與某房地產開發有限公司（以下簡稱開發商）簽訂《某小區前期物業服務合同》（以下簡稱：前期物業合同），開發商委托原告為該小區提供物業服務和管理。被告購買了該小區B4號樓5單元501號房屋，建筑面積275.85平方米，并于2006年6月6日辦理了入住手續。開放商與原告簽訂的前期物業合同第九條約定寫字樓及公共區域能源費合計每平方米每月15.03元；第十一條約定業主在繳費期開始之日前的10個工作日內預付下一個季度或半年的物業服務費。如業主逾期交納物業服務費的，物業公司可以從逾期之日起每日加收應繳費用萬分之三的滯納金。

原告某物業公司訴稱，被告是某小區4號樓5單元501號房屋的業主。自2004年8月8日起，原告一直為該小區提供物業服務。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物業費99504.72元。經多次催要未果，故原告訴至法院，要求被告支付拖欠的物業費，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滯納金14557.54元，同時要求被告承擔本案訴訟費。

被告稱：我拒絕交納自2007年6月起的物業費是由于原告沒有達到物業服務的標準。雖然大廈是開放式的寫字樓，但保安沒有盡到安全管理的責任，導致我公司員工放在前臺上的手機被盜。我公司樓下是美發學校，三百多人經常占用五層的衛生間，并且學校使用的化學品常年污染五層的空氣。我多次向原告反映情況，但至今原告沒有解決，所以我不同意交納物業費，并且原告要求的滯納金沒有法律依據，所以不同意給付。請問：

1、業主的答辯理由是否合理？（2分）

2、物業服務企業的訴訟請求是否合理？（2分）

3、如果物業公司的訴訟請求是合理的，而業主的抗辯是不合理的，請問其依據是什么？（9分）

4、如果物業公司的訴訟請求是不合理的，而業主的抗辯是合理的，請問其依據是什么？

（9分）

第三篇：2011年北京物業項目負責人法律法規考試

目 錄

北京物業管理法律法規（考試大綱）..................................................2 第一部分 全國性法律、法規.................................................................................................................2 一． 《物權法》......................................................................................................................................2 二．《物業管理條例》...............................................................................................................................4 三.最法解釋..........................................................................................................................................6 四.《保安服務管理條例》.....................................................................................................................7 五.34《民法通則》中與物業管理密切相關的規定.............................................................................8 六．35《消防法》中與物業管理密切相關的規定.................................................................................8 七．36《業主大會和業主委員會指導規則》中業主大會議事規則的規定事項.................................9 八．37《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為.........................................................9 九．38城市異產毗連房屋發生自然損壞所需修繕費用的處理原則..................................................10 十．39《建設工程質量管理條例》對建設工程最低保修期限的規定...............................................10 第二部分 北京市物業管理政策法規...................................................................................................10 一． 《北京市物業管理辦法》.............................................................................................................10 二． 《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》.....................................................................16 三． 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》.....................................................................................20 四． 《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》.............................................................................22 五． 《北京市物業服務企業信用信息管理辦法》.............................................................................24 六． 《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》.........................................................................26 七． 《北京市物業項目交接管理辦法》.............................................................................................27 八． 《業主決定共同事項公共決策平臺使用規則》.........................................................................30 九． 《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》.................................................................................31 十． 《北京市物業管理行業專家管理辦法》.....................................................................................32 十一． 《北京市住宅物業服務標準》.................................................................................................33 十二． 《北京市供熱采暖管理辦法》.................................................................................................34 十三． 《北京市有限空間安全作業生產規范》.................................................................................35 十四． 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》.................................................36 十五． 《北京市電梯安全監督管理辦法》.........................................................................................38 十六． 《關于加強住宅裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結構違法行為監督執法的通知》.38 十七． 《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見》.............................................39 十八． 《關于<北京市物業管理辦法>實施中若干問題的通知》.....................................................39

第一部分 全國性法律、法規

6.《物權法》中業主共同決定事項的內容；（1）制定和修改業主大會議事規則;（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;（6）改建、重建建筑物及其附屬設施;（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

7.《物權法》中業主共同決定事項的表決規則；

①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施;經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

②修改業主大會議事規則;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;有關共有和共同管理權利的其他重大事項。應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

8.《物權法》規定的業主大會和業主委員會的決定效力； ①業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

②對業主巨頭約束力的業主大會或者業主委員會的決定，必須是依法設立的依法設立的業主大會、業主委員會作出的，必須是符合法律法規及規章的。③不違背社會公德，不損害國家、公共和他人利益的決定。

9.《物權法》規定的業主大會和業主委員會的處置權范圍；

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

10.《物權法》規定的建筑物及其附屬設施的管理形式；

業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

11.《物權法》中關于建筑物及其附屬費用分攤與收益分配的內容；

建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

①召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

②代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

③及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； ④監督管理規約的實施； ⑤業主大會賦予的其他職責。

16.《物業管理條例》對業主委員會的限制性規定

業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

17.《物業管理條例》中關于物業服務企業應當協助做好物業管理區域內安全防范工作的內容 發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

18.《物業管理條例》中關于合理使用物業共用部位、共用設施設備的內容； 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

19.《物業管理條例》對裝飾裝修管理的規定

業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

20.《物業管理條例》對維修資金管理的規定

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

21.《物業管理條例》中關于利用物業共用部位、共用設施設備進行經營方面的內容；

應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收

27.最高人民法院對物權法所規定的業主人數和總人數的認定；物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

①業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； ②總人數，按照前項的統計總和計算。

28.最高人民法院對物權法第七十七條所稱有利害關系業主的認定；業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

29.最高人民法院對業主予以支持的行為；業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

①建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

②管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄； ③物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

④建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； ⑤其他應當向業主公開的情況和資料。

30.最高人民法院對物業服務企業予以支持的行為；業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

31.最高人民法院對業主和物業服務企業不予支持的行為；建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持

四.《保安服務管理條例》

32.《保安服務管理條例》對自行招用保安員的單位的要求；

保安員的單位（以下統稱保安從業單位）應當建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度，加強對保安員的管理、教育和培訓，提高保安員的職業道德水平、業務素質和責任意識。

保安從業單位應當依法保障保安員在社會保險、勞動用工、勞動保護、工資福利、教育培訓等方

確保完好有效；

⑤對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；

⑥保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區、防火間距符合消防技術標準； ⑦組織防火檢查，及時消除火災隱患； ⑧組織進行有針對性的消防演練；

⑨法律、法規規定的其他消防安全職責。單位的主要負責人是本單位的消防安全責任人

七．36《業主大會和業主委員會指導規則》中業主大會議事規則的規定事項 ①業主大會名稱及相應的物業管理區域； ②業主委員會的職責； ③業主委員會議事規則；

④業主大會會議召開的形式、時間和議事方式； ⑤業主投票權數的確定方法； ⑥業主代表的產生方式； ⑦業主大會會議的表決程序；

⑧業主委員會委員的資格、人數和任期等； ⑨業主委員會換屆程序、補選辦法等；

⑩業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理； 11業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

八．37《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為

①未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構； ②將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

③擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； ④損壞房屋原有節能設施，降低節能效果； ⑤其他影響建筑結構和使用安全的行為。

裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為： ①搭建建筑物、構筑物；

②改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； ③拆改供暖管道和設施； ④拆改燃氣管道和設施。

第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。

物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

3.《北京市物業管理辦法》對業主共同決定物業管理區域進行分立或者合并事項時的規定 第六條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。

4.《北京市物業管理辦法》對建設單位委托專項服務的規定

建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。

5.《北京市物業管理辦法》對物業管理活動監督管理職責的劃分

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

第四條 區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

業主選聘的物業服務企業應當具有法人資格，并按照國家規定取得物業服務企業資質。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地區縣房屋行政主管部門備案，區縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

市房屋行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。房屋行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴。

6.《北京市物業管理辦法》中規定在物業管理活動中區縣人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府的職責

第四十條 違反本辦法第十六條規定，建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，由區縣房屋行政主管部

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

（七）申請分立或者合并物業管理區域；

（八）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。

10.業主大會的組成主體

業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。

11.建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的前提條件

第十四條 物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十六條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

第二十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同和本市規定的服務標準、技術規范等提供質價相符的服務。

物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

16.《北京市物業管理辦法》對物業服務合同終止的規定

第二十四條 物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

第二十五條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業主。

17.《北京市物業管理辦法》對無物業服務書面合同而存在事實服務的規定

第二十六條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前三個月告知業主。

第二十七條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：

（一）移交物業共用部分；

（二）移交本辦法第十條規定的相關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（四）結清預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企

22.房屋建筑的安全責任人及其承擔的責任

第五條 房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全責任人(以下簡稱安全責任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑權屬不清晰的，實際占有人是安全責任人。

第六條 安全責任人應當對房屋建筑的安全使用、檢查維護、安全評估與鑒定、安全問題治理等承擔責任，保證房屋建筑的安全性、適用性、耐久性。

23.房屋建筑管理人及其職責

第七條 房屋建筑管理人(以下簡稱管理人)是對房屋建筑使用安全承擔管理責任的自然人、法人或者其他組織。

自行管理的房屋建筑，安全責任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。第八條 管理人應當對房屋建筑進行檢查維護，對于檢查中發現的房屋建筑使用安全問題應向安全責任人和有關行政主管部門報告，可以受安全責任人委托組織對房屋建筑安全問題進行治理，對危害房屋建筑使用安全的行為進行制止、報告，并定期開展房屋建筑使用安全宣傳活動。

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑時影響安全和公共利益的行為

第十二條 居住建筑的使用人，不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為居住之外的經營性用房。使用人依照法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的房屋建筑所有人同意。

第十三條 使用人不得在房屋頂部增設塔架，不得超過城市規劃中限定的建筑物高度設置廣告牌，不得在房屋頂部、地下或者其他部位增設永久性或者臨時性建筑或者構筑物等，不得改變房屋承重體系。

因特殊需要，經房屋建筑所有人和利害關系人同意，在房屋頂部或者其他部位搭建附屬房屋，應當經規劃部門批準；在房屋建筑外墻或者房屋頂部增設廣告牌，應當符合戶外廣告設置規劃，并遵守國家和本市的有關規定。

第十四條 使用人在使用房屋建筑時，不得有下列影響安全和公共利益的行為：(一)擅自變動建筑主體和承重結構；

(二)違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康的物品；(三)超過設計使用荷載使用房屋；

(四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為，在人員密集場所門窗上設置影響逃生和滅火救援的障礙物；(五)擅自拆改防雷裝置；

(六)擅自拆改燃氣、供暖、供電、通訊線路等設施設備。

25.房屋建筑管理人對房屋建筑日常檢查的內容

第十八條 管理人應當對房屋建筑進行下列內容的日常檢查：

(七)經安全評估發現房屋存在安全隱患需要進行安全鑒定的；

(八)其他依法應當進行安全鑒定的。

房屋安全鑒定費用，由安全責任人承擔；人為原因導致房屋建筑出現安全問題的，鑒定費用由責任人承擔。

27.房屋建筑安全問題的治理措施，費用承擔的方式

第三十條 對存在安全問題的房屋建筑，應當根據具體情況分別采取修繕、解除危險、拆除的處理措施。

房屋建筑安全問題的治理費用，由安全責任人承擔；人為原因導致房屋建筑出現安全問題的，其治理費用由責任人承擔。

28.依法取得房屋修繕工程施工許可的要求

本辦法所稱修繕，是指為保持和提高房屋的完好程度與使用功能或者為延長房屋耐用年限，對既有房屋建筑進行必要的維護、維修、拆改、翻修和再裝飾所進行的查勘、設計、施工和驗收等過程控制活動

修繕工程投資額達到30萬元以上或者建筑面積達到300平方米以上時，應當依法取得施工許可。修繕工程施工中，嚴禁違反設計文件擅自變動建筑主體、承重結構或者使用功能。

29.危險房屋的處理類別 危險房屋解除危險

第三十八條 確認危險房屋的鑒定結論，應當由房屋安全鑒定機構做出。

經鑒定屬于危險房屋的，安全責任人、管理人應當按照房屋安全鑒定機構鑒定結論的處理類別進行治理。危險房屋的處理類別分為觀察使用、處理使用、停止使用和整體拆除。

觀察使用。適用于采取適當安全技術措施后，尚能短期使用但需繼續觀察的房屋。房屋安全鑒定機構在出具的鑒定報告中應當注明觀察使用或者下一次進行安全鑒定的時限。

處理使用。適用于采取適當技術措施后，可解除危險的房屋。設計單位在加固設計文件中應當說明后續使用年限。

停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。

30.房屋應急搶險遵循的原則

第四十五條 房屋應急搶險遵循屬地為主、分級負責、預防為主、防治結合、快速反應、統一指揮、保障有力的原則。

⑤消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；

⑥樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的； ⑦其他情況

35.住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的分攤原則

①商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

②售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

③售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業；其中，售后公有住房應分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤

36.住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，使用的辦理程序

①物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

②業主大會依法通過使用方案； ③物業服務企業組織實施使用方案；

④物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

⑤業主委員會依據使用方案審核同意，并報區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門備案；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，經區、縣房改管理部門審核同意；區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門發現不符合有關法律、法規、規章規定和使用方案的，應當責令改正；

⑥業主委員會向開戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，區、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區縣管理部發出支付住宅專項維修資金的通知； ⑦業主大會開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

37.危及房屋使用安全的緊急情況范圍

室外工程——不低于2年

建筑給水及排水工程——除采取隱蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質量保修期限不低于10年外，建筑給水及排水工程質量保修期限不低于2年；若管線設置在主體結構內，其質量保修期限應與主體結構設計使用年限相同

電梯工程——不低于3年

電氣工程——除電線、電纜質量保修期限不低于5年外，電氣工程質量保修期限不低于2年。智能建筑工程——不低于2年

41.住宅專項維修資金的審批條件

住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現本標準規定的情形的，經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。

42.危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能的緊急情況

發生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

（一）屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的；

（二）電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，定期檢驗時被責令停梯整改的；

（三）高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；

（四）樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（六）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的

43．使用住宅專項維修資金的工程項目范圍。地基、基礎

主體結構工程：承受各種作用的基本結構部分，包括承重墻、梁、板、柱。防水工程：包括建筑屋面、外墻面和地下室的防水。保溫工程：包括屋面、外墻面保溫。

裝飾裝修工程：分為住宅內共用部位裝修和住宅外共用部位裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、飾面板（磚）等。

室外工程：，包括小區內道路、場地，公共區域的階梯及扶手、圍墻、院門。建筑給水及排水工程：包括給排水設備及附屬設備、管道設施等 電梯工程：包括電梯主機、導軌、門系統、轎廂、安全部件等。

46．物業項目負責人持證上崗制度的要求和規定 本市實行項目負責人持證上崗制度。

（一）項目負責人經市房屋行政主管部門考試合格的，頒發合格證書；

（二）合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應當于期滿前三個月向原發證機關申請辦理延期手續；

（三）取得合格證書后，項目負責人每年須參加不少于40學時的繼續教育。

項目負責人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應取消其合格證書，并在項目負責人信用信息檔案中予以記錄：

（一）未按規定參加崗位考核、繼續教育的；

（二）在記分周期被累計扣分超過規定分值的；

（三）其他應予取消合格證書的情形。

項目負責人被取消合格證書的，自證書取消之日起三年內不得在本市擔任項目負責人，不得受聘擔任本市物業管理行業專家。

47．物業服務信用信息的內容、獲取要求、披露方式

信用信息采集渠道，包括市、區縣房屋行政主管部門及相關行政主管部門提供、物業服務企業及項目負責人自行申報

信用信息的采集應當堅持客觀、準確、公正、及時和誰提供誰負責的原則。信用信息主要包括基本信息、業績信息和警示信息。

（一）基本信息。企業在市、區縣房屋行政主管部門登記的基本情況、物業項目基本情況、資質等級核定情況，管理和專業技術人員、項目負責人的基本情況和執業情況。

（二）業績信息。企業或者企業法定代表人、主要負責人、項目負責人在從事物業管理活動中受到的省部級以上的獎勵、表彰、認定情況，或我市區縣政府，或市政府相關行政主管部門物業管理方面的獎勵、表彰、認定情況。

（三）警示信息。企業或者項目負責人在從事物業管理活動中違反法律、法規、規章和相關規定被行政處罰或者處理，以及北京物協按照行業自律辦法給予處理等情況。信用信息的披露方式：包括對企業及其從業人員信用信息的公示和查詢等。

物業服務企業及項目負責人的信用信息通過北京建設網、北京物業管理行業協會網站或者其他方式向社會公開。

任何單位和個人均可按照信用信息查詢的有關規定，查詢物業服務企業及項目負責人信用信息情況。

48．物業服務企業及項目負責人信用記分制度的具體規定

本市實行物業服務企業及項目負責人信用記分制度。企業負責人和項目負責人應當及時查詢信用記分情況，并予以改進。記分標準中企業記分滿分為20分，項目負責人記分滿分為15分。記分

物業服務評估監理機構以物業服務項目查驗點為基礎協商確定收費金額。建設單位向全體業主移交物業項目時，建設單位和全體業主共同委托物業服務評估監理機構進行查驗交接的，由建設單位承擔評估費用。

53．在物業服務評估監理活動過程中，評估監理機構、建設單位、物業服務企業及相關當事人的義務

當事人承擔的責任；如何開展評估業務；建設單位、物業服務企業與相關當事人應當協助物業服務評估監理機構進行實地查勘，如實向評估監理機構提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責。

54．《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》對物業服務評估監理機構和專家的要求和規定。①具有獨立法人資格，專業從事物業服務評估監理業務；②注冊資本100萬元以上；③有固定的辦公場所和開展評估監理業務所需設施、設備和辦公條件；④具有工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于5人；⑤法律、法規、規章規定的其他條件。

符合上述條件的物業服務評估監理機構應當到市房屋行政主管部門備案，市房屋行政主管部門應當定期公布備案機構名單。

七． 《北京市物業項目交接管理辦法》

京建發[2010]603號 2010年12月1日起施行。北京市建設委員會《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》(京建物[2006]23號)同時廢止。

55．物業項目交接的含義

物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與全體業主之間對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為。

56．物業項目交接的內容和程序

已經成立業主大會的物業項目，可由經業主大會授權的業主委員會代表全體業主進行交接;未成立業主大會的，可由全體業主授權的業主代表進行交接。

全體業主可以委托選聘的物業服務企業進行交接;也可以按照《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》(京建發[2010]383號)委托物業服務評估監理機構進行物業項目交接查驗評估，并出具物業項目交接查驗報告。

業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，全體業主與建設單位應當按照下列程序進行交接：

(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

物業項目交接，建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，并撤出物業管理區域。交接的起算時間為：

(一)約定期限的物業服務合同終止的，自物業服務合同期限屆滿之日起算;(二)其他情形，自建設單位、物業服務企業接到全體業主共同決定的書面告知之日起算。

建設單位、物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘原物業服務企業的，應當在合同期限屆滿之日前30日內與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。

57．交接過程中對各方行為規范的要求

【查驗依據】物業項目交接可以參照《北京市新建物業項目交接查驗標準》相關規定進行交接查驗。

【禁止行為】物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，建設單位和物業服務企業不得出現下列行為：①拒不移交物業服務用房和相關資料；②拒不配合承接查驗；③拒不撤出物業管理區域；④強行接管；⑤法律、法規、規章禁止的其他行為。【拒不撤出認定】本辦法第十七條所稱拒不撤出物業管理區域，是指建設單位、物業服務企業違反本辦法第十四條規定，逾期不撤出物業管理區域的行為。

【強行接管的認定】本辦法第十七條所稱強行接管，是指物業服務企業的下列行為：

①未經業主共同決定選聘為物業服務單位而進駐物業管理區域，但政府相關部門組織接管的除外；②原物業服務企業尚未撤出時，未協商達成一致或者未經訴訟、仲裁而進駐物業管理區域。

58．應急物業服務的適用情形和具體要求

有下列情形之一，住宅小區無人管理，不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門在2個工作日內組織提供應急物業服務：

①物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；

②物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域的；

③物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者

0

（二）2010年10月1日以后入住的城區新建住宅物業項目，建設單位應當在業主辦理入住手續前，將購房人信息錄入決策平臺后，到光大銀行各營業網點申領該項目房屋的一卡通，并在辦理入住手續前將一卡通發放給購房人。遠郊區縣的新建住宅項目，建設單位可以到北京市農村商業銀行營業網點申領一卡通。

2010年10月1日前已入住物業項目的一卡通，可以由業主委員會或物業服務企業統一到光大銀行或北京市農村商業銀行各營業網點領取后，發放給業主。業主委員會或者物業服務企業申領一卡通前，應當在決策平臺錄入房屋對應的業主信息。

61．業主、業主委員會、物業服務企業分別可以發起的共同決定事項； 業主決定共同事項的發起人可以是業主、業主委員會、物業服務企業。

業主可以發起本通知第一條所列決策事項中第1、6、11、13、19項共同決定事項；

業主委員會可以發起本通知第一條所列決策事項中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20項共同決定事項；

業主大會成立以前，物業服務企業可以發起本通知第一條所列決策事項中第6項共同決定事項

62．共同決定事項發起人在發起決策前，應當完成的工作；

將擬決策事項及相關材料在物業管理區域內的顯著位置向相關業主公示，公示期不得少于15日； 登錄決策平臺查詢系統中是否有所在物業項目及業主信息，沒有的，發起人應當登錄決策平臺補錄相關信息；

確認參與表決的相關業主一卡通持卡情況。對沒有業主一卡通的業主，發起人應當協助其向光大銀行或北京市農村商業銀行申請領取。

63．決策平臺提供的表決方式，業主投票方式。

決策平臺提供互聯網、電話語音、光大銀行自助繳費機、人工幫助、現場協助五種表決方式。每張一卡通同一事項只能表決一次。

業主可以憑持有的一卡通的卡號和密碼登錄決策平臺或撥打62960000投票表決。

業主使用決策平臺決定共同事項時，相關街道辦事處、鄉鎮人民政府、物業服務企業應當提供互聯網及電話設備，為業主現場表決提供條件。

在表決期限內，業主可以實時查詢事項表決結果。對同一事項的表決意見，業主一經投票不得修改。

投票期限屆滿時，系統將自動統計投票結果并生成帶有條形碼的決策書。

九． 《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》 京建發〔2010〕636號

相關工作五年以上；

（四）擔任物業服務企業部門經理以上職務；

（五）有豐富的企業綜合管理及運營管理工作實踐經驗，在公司負責或從事過市場運營、品質管理、人力資源管理、財務管理等工作；

（六）熟悉物業服務企業運營特點與規律，熟悉行業相關法律、法規、規章和規范性文件。

專業技術類專家應當具備以下條件：

（一）遵守國家法律法規，有良好的職業道德，工作認真負責，堅持原則，作風正派，廉潔自律，無違法記錄；

（二）從事第五條第三款中所列專業技術崗位工作五年以上；

（三）具有中級及以上專業技術職務任職資格；

（四）具有大學本科或以上學歷；

（五）熟悉物業管理及相關法律、法規、規章和規范性文件、行業規范和技術標準；

（六）有必要的工作時間，年齡六十五周歲以下，身體健康。

68．物業管理行業專家的工作范圍

物業管理行業專家可以接受當事人委托，參與本市行政區域內的物業服務企業資質評審、物業管理示范項目考評、物業服務評估監理等工作

69．物業管理行業專家的權利和義務

（一）接受政府相關部門、物業管理行業協會、第三方評估監理機構的委托，承擔評審、考評或評估監理工作；

（二）依據相關法律、法規及規章的規定，運用專業知識和管理經驗，對項目進行獨立評審及評估，提出評審或評估意見，不受任何單位或個人的干預；

（三）參加有關部門組織的培訓、講座和交流；

（四）法律、法規、規章規定的其他權利。

十一． 《北京市住宅物業服務標準》

70．對《北京市住宅物業服務標準》基本規定的理解

是通過日常的管理服務使物業保值增值；使廣大物業服務企業和業主正確認識物業管理，樹立責任意識，保障房屋的住用安全。為業主和物業服務企業的物業服務質量和服務價格爭議提供了解決途徑。有利于構建質價相符的物業服務市場環境。《標準》劃分為5個等級，滿足了不同層次物業服務的需要，構成了物業服務標準體系。建設單位在銷售房屋前、或者全體業主在確定物業管理方式前，可以根據住宅物業項目實際情況、以及業主的需求選定相應的物業服務標準，并委托第三方評估監理機構參照北京物協按季度發布的物業服務成本信息測算出服務價格，為逐步建

熱設施存在隱患的，應當及時消除；發現用戶自用采暖設施存在隱患的，應當書面告知用戶及時消除。

(二)供熱前應當進行供熱系統充水、試壓、排氣、試運行等工作，并提前在供熱范圍內進行公告。

(三)建立用戶采暖溫度抽測制度，定期對用戶室溫進行檢測，測溫記錄應當有用戶或者其他證明人簽字。

(四)采暖期內實行24小時服務，并及時處理和回復用戶反映的問題。

74.對供熱范圍內住宅用戶的室外供熱設施和室內共用供熱設施承擔管理、維護、搶修和更新改造責任的規定。

供熱單位應當對供熱范圍內住宅用戶的室外供熱設施和室內共用供熱設施承擔管理、維護、搶修和更新改造的責任，機關、部隊、企事業單位的后勤服務部門提供社會供熱服務的，可以按照規定委托專業企業承擔。

住宅用戶發現室內供熱采暖設施異常、泄漏等情況時，應當及時向供熱單位報修，并承擔室內自用采暖設施維修、更新的相關費用。

非住宅用戶供熱采暖設施的維護、管理以及更新改造，由供熱單位與用戶在合同中約定。建設單位應當依法承擔供熱采暖設施保修期內的保修責任

十三． 《北京市有限空間安全作業生產規范》 2009年2月1日起試行

75.有限空間的定義、包括的類型

有限空間：指封閉或部分封閉，進出口較為狹窄有限，未被設計為固定工作場所，自然通風不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質積聚或氧含量不足的空間。有限空間分為三類：

（一）密閉設備：如船艙、貯罐、車載槽罐、反應塔（釜）、冷藏箱、壓力容器、管道、煙道、鍋爐等；

（二）地下有限空間：如地下管道、地下室、地下倉庫、地下工程、暗溝、隧道、涵洞、地坑、廢井、地窖、污水池（井）、沼氣池、化糞池、下水道等；

（三）地上有限空間：如儲藏室、酒糟池、發酵池、垃圾站、溫室、冷庫、糧倉、料倉等。

76.在有限空間作業，事先應進行的檢測，實施檢測應注意的事項

實施有限空間作業前，生產經營單位應嚴格執行“先檢測、后作業”的原則，根據作業現場和周邊環境情況，檢測有限空間可能存在的危害因素。檢測指標包括氧濃度值、易燃易爆物質（可燃性氣體、爆炸性粉塵）濃度值、有毒氣體濃度值等。未經檢測，嚴禁作業人員進入有限空間。

空間的產權人、管理單位應當保證地下空間符合下列條件：

（一）符合防火、衛生等管理規定，并經公安消防機構、衛生主管部門檢查合格。

（二）房屋建筑安全，不存在危險構件。

（三）具有上下水、衛生間、用電設施。

（四）通風良好，設置機械通風系統或者空氣調節裝置，并保證有效使用。地下空間平時使用必需的新風量，以及相應的新風系統、回風系統等設置符合設計規范要求。

（五）具有防汛、防雨水倒灌設施。

（六）按規定設置和配備機械防煙排煙系統、自動噴淋系統、應急照明系統、火災自動報警系統以及其他消防設施和器材。

79.地下空間的使用人的使用行為應當遵守的規定

（一）履行地下空間安全使用責任書中的安全使用義務和本辦法第五條（78題）第（四）項、第（八）項、第（九）項的規定。

（二）根據不同的使用性質，保證地下空間在使用中符合國家規定的相關行業的衛生標準。

（三）裝飾、裝修材料符合國家和本市規定的消防、衛生要求；進行裝飾、裝修等施工作業期間，不得投入使用。

（四）不得存放液化石油氣鋼瓶，不得使用液化石油氣和閃點小于60°C的液體做燃料。

（五）保障安全出口、疏散通道暢通，有人時不得上鎖。

（六）不得在地下空間內從事危險化學品、煙花爆竹等危險物品的生產經營。不得在地下空間內儲存易燃易爆物品。

（七）按照國家有關消防安全技術規定安裝、使用電器產品，設計、敷設用電線路；禁止超負荷用電。

（八）不得在地下空間內設置油浸電力變壓器和其他油浸電氣設備。

（九）地下空間內所容納的人員不得超過核定人數。核定人數的具體辦法和標準，由市人民防空主管部門、建設（房屋）行政主管部門制定。

（十）對從業人員進行安全教育，并制定安全事故應急救援預案。

（十一）遵守國家及本市其他有關地下空間安全使用的管理規定。

80.利用地下空間從事旅店業，設置宿舍，以及作為其他居住場所的，應當遵守的規定 地下空間的產權人、管理單位、使用人除應當遵守本辦法第五條、第六條（78.79題）規定外，還應當遵守下列規定：

（一）房間內人均使用面積不得少于4平方米。

（二）不得設置上下床。

（三）配備有效的防滅病媒生物設施、消毒設施和垃圾、廢棄物的存放專用設施。

十七． 《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見》（京高法發[2003]389號）2004年1月1日起試行

85.業主委員會可作為原告參加訴訟的條件

業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；

(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的；

(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的；(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理

86.審理追索物業服務費案件對訴訟時效的確定

審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

87.業主可以要求物業管理企業承擔財物、車輛丟失或毀損責任的前提條件

物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

十八． 《關于<北京市物業管理辦法>實施中若干問題的通知》 京建發[2010]506號

88．《北京市物業管理辦法》所指的前期物業管理期限

前期物業管理期限，是指從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止。

89．《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，確定物業服務事項和服務標準的有關規定

? 第十一條大型活動有下列情形之一的，主辦者應當向市公安機關申請安全許可：

（一）舉辦場所跨區、縣的；

（二）舉辦場所固定座席一萬以上的文藝演出、體育競賽；

（三）有其他國家和地區的個人、組織參展，并且總展位數在五百個以上的展覽、展銷。

? 前款規定以外的其他大型活動，主辦方應當向舉辦所在地區、縣公安機關申請安全許可。

93．在大型活動中，主辦者、場所提供者以及公安機關分別履行的職責； ? 第七條大型活動主辦者應當履行下列安全職責：

?

（一）進行安全風險預測或者評估，制定安全工作方案和處置突發事件應急預案；

（二）建立并落實安全責任制度，確定安全責任人，明確安全措施、崗位職責；

（三）配備與大型活動安全工作需要相適應的專職保安等專業安全工作人員；

（四）為大型活動的安全工作提供必需的物質保障；

（五）組織實施現場安全工作，開展安全檢查，發現安全隱患及時消除；

（六）對參加大型活動的人員進行安全宣傳和教育，及時勸阻和制止妨礙大型活動秩序的行為，發現違法犯罪行為及時向公安機關報告；

（七）接受公安等政府有關部門的指導、監督和檢查，及時消除安全隱患。

? 大型活動有承辦者的，主辦者應當與承辦者簽訂安全協議，就前款內容明確各自的具體職責。承辦者應當按照安全協議規定的職責，與主辦者共同落實安全工作。

? 第八條大型活動場所提供者應當履行下列安全職責：

（一）保證大型活動場所、設施符合國家安全標準和消防安全規范，并向主辦者提供場所人員核定容量、安全通道、出入口以及供電系統等涉及場所使用安全的資料、證明；

（二）安全出入口和安全通道設置明顯的指示標識，并保證暢通；

（三）根據安全要求設立安全緩進通道和必要的安全檢查設備、設施；

（四）配備應急廣播、照明設施，并確保完好、有效；

（五）對停車設施不得擠占、挪用，并維護安全秩序；

（六）保證安全防范設施與大型活動安全要求相適應。

? 第九條公安機關在大型活動安全監督管理工作中應當履行下列職責：

?

（一）制定大型活動安全許可和安全監督管理的工作規范和標準，并向社會公布；

（二）制定大型活動安全監督方案和突發事件應急預案；

（三）建立大型活動不良安全信息記錄制度，并向社會公示；

（四）審核許可申請材料，實地勘驗活動場所；

（五）在大型活動舉辦前，對活動場所組織專項安全檢查，發現安全隱患的責令改正；

（六）在大型活動舉辦過程中，對安全工作的落實進行指導、監督和檢查，發現安全隱患的責令改正；

（七）對安全工作人員進行安全宣傳、教育；

（八）對現場秩序混亂，可能導致安全事故或者危害公共安全的緊急情況和其他突發事件，及時進行處置；

（九）依法查處大型活動中的違法犯罪行為。

94．大型活動安全工作方案應當包括的內容；

?

（一）舉辦日期、時間、地點、人數和內容；

（二）安全工作的組織系統；

（三）安全工作人員的數量、崗位職責；

（四）場所建筑和設施的消防安全措施；

（五）車輛停放、疏導措施；

（六）票證的印制、查驗等措施；

（七）現場秩序維護、人員疏導措施；

（八）其他與安

第四篇：北京物業項目負責人考試管理實務模擬試題

北京市物業項目負責人 物業管理實務 培訓例題

模擬例題

單選： 1.某物業服務企業管理了10萬平方米的別墅，該物業服務企業可以申報的資質等級為：

A.一級

B.二級 C.三級

D.暫定資質（C）

單選： 2.二級資質物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員具有中級以上職稱的人員不少于（）人 A.50人

B.30人

C.20人

D.10人（D）2 例題

模擬例題

多選： 3.可以頒發二級物業服務企業資質證書的政府部門有（）A.省級人民政府建設主管部門 B.國務院建設主管部門

C.直轄市人民政府房地產主管部門 D.自治區人民政府建設主管部門（ACD）

多選： 4.以下符合一級資質條件的有（）

A.注冊資本為人民幣500萬元

B.具有中級以上職稱人員不少于20人 C.管理多層住宅100萬和高層住宅50萬平方米 D.有優良的經營管理業績（ABCD）3 例題

模擬試題

單選：5.公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于（）

A.30日

B.20日

C.15日

D.10日是（B）

單選：6.物業管理招標時評標委員會人數為（）人以上單數 A.3

B.5

C.7

D.9（B）4 例題

模擬試題

多選：7.以下屬于物業管理方案實質性內容的有（）A.管理制度的制訂B.組織架構與人員的配置 C.工作計劃D.人員培訓及管理

（ACD）

多選：8.投標時測算物業管理成本的依據有（）A.設備設施技術參數 B.人員配置情況 C.市場信息 D.管理經驗（ABCD）5 例題 模擬試題（B）

單選：9.以下屬于要約行為的是（）。A.招標

B.投標

C.標價

D.拍賣

單選：10.當事人通過電話達成意思一致表示為（）。A.口頭合同

B.事實合同 C.書面合同D.無效合同（A）6 例題

模擬試題

（ABCD）

多選：11.合同簽訂和履行的基本原則有（）。A.主體平等

B.權利義務對等 C.誠實信用

D.維護社會公益

多選：12.合同承諾的構成要件有（）。

A.承諾必須與要約的內容一致

B.承諾必須傳達給要約人

C.承諾必須在要約的有效時間內作出

D.要約一經承諾，合同即告成立（ABC）7 例題

模擬試題

單選： 13.早期介入主要是從（）的角度對開發建設項目提出合理化建議。A.監督監理

B.品牌提高

C.物業管理

D.降低成本（C）

多選： 14.早期介入參與竣工驗收主要包括（）。A.各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收； B.分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收； C.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收 D.配合設備安裝，確保安裝質量（ABC）8 例題

模擬試題 單選： 15.物業承接查驗通過運用儀器、儀表、工具等進行測量的方法是（）A.經驗查驗

B.使用查驗

C.試驗查驗

D.檢測查驗（D）

多選：16.物業承接查驗的資料包括（）。A.物業質量保修文件

B.設施設備出廠隨機資料

C.消防驗收、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料 D.有資質、資格的機構出具的各種檢驗、檢測報告（ABCD）9 例題 模擬試題

多選： 18.物業服務企業在物業裝飾裝修中應檢查（）。A.有無拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； B.有無損壞房屋原有節能設施 C.有無未經同意改變住宅外立面

D.有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱（ABCD）

多選：17.物業服務企業對業主提出的裝飾裝修項目審核時要（）A.物業管理工作人員應要求和指導業主逐項填寫裝飾裝修申報登記表 B.審核各項申請明確無誤

C.涉及專業部門（如水、電、氣等）要求寫明地點、位置 D.要求寫明改變的程度及尺寸（ABCD）10 例題

模擬試題

單選：20.計劃性預防維修具有（）特點 A.周期性B.間隔性 C.簡單性D.可靠性

（D）

單選： 19.消防加壓水泵、正壓送風、排煙風機應（）試啟動一次 A.每年

B.每半年

C.每季

D.每月（A）11 例題 模擬試題

多選：22.房屋的基本組成部分有（）A.結構部分

B.裝修部分 C.承重部分

D.設施設備部分（C）

多選： 21.在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查（）A.日常檢查 B.修前預檢 C.定期檢查 D.巡視檢查（ABD）12 例題

模擬試題

多選：24.采用設備設施維護管理項目外包模式應進行的分析包括（）A.物業服務企業的管理規模B.設備設施的生產年代、技術先進程度 C.設備設施生產廠家的技術服務情況D.共用設備設施的復雜程度（AC）

多選： 23.設備的狀態監測通常采用的方式有（）A.直接檢測、B.紅外線溫度檢測 C.絕緣性檢測 D.次聲波檢測（ABCD）13 例題

模擬試題

多選：26.對于大型公共物業綠化特點，以下描述正確的有（）A.不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物 B.不宜使用果樹或大花植物作綠化 C.植物養護應注重對綠地的圍護 D.不宜采用大喬木作綠化（B）

單選： 25.利用鼠籠、鼠夾、粘鼠板滅鼠的方法是（）

A.化學滅鼠

B.器械滅鼠

C.生物滅鼠

D.防鼠（ABC）14 例題

模擬試題

多選： 28.消防安全檢查組織形式有（）A.日常檢查和重點檢查相結合B.各部門、各項目的自查與重點檢查相結合 C.全面檢查與抽樣檢查相結合D.專職部門檢查和日常檢查相結合（D）

單選：27.屬于動火過程的要求是（）

A.清理周圍的易燃雜物B.檢查并徹底清理現場火種

C.排除易燃、易爆物品D.動火人員要嚴格執行安全操作規程（AC）15 例題 模擬試題

（C）

單選： 29.物業管理風險是指物業服務企業在服務過程中，由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由（）承擔的意外損失。A.建設單位 B.業主、物業使用人

C.物業服務企業 D.施工單位

多選： 30.在物業風險的內容中，日常物業管理的風險主要包括（）A.業主（或物業使用人）在使用物業和接受物業服務過程中存在的風險 B.合同風險

C.項目接管的不確定性帶來的風險 D.物業管理日常運作中存在的風險

（AD）16 例題

模擬試題

（C）

單選： 31.物業服務費用包干制的特點是（）

A.物業服務費為預收資金

B.業主支付物業服務費

C.費用包干,自負盈虧D.盈虧由業主承擔

多選：32.屬于物業服務企業營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務是（）A.水費 B.電費 C.房租

D.專項維修資金（ABCD）17 例題

模擬試題（A）

單選： 33.前期物業承接查驗期檔案索取對象是（）A.建設單位 B.業主委員會 C.施工單位 D.物業服務企業

單選：34.房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案保存期不低于設備使用年限的（）A.5倍

B.3倍

C.2倍

D.1倍（C）18 例題

模擬考試（D）單選：35.有利于加強培訓的針對性、適應性、及時性的是（）。A.公司一級培訓體系

B.項目一級培訓體系 C.公司二級培訓體系

D.項目二級培訓體系

多選：36.物業服務企業薪酬結構設計，需要綜合考慮的因素有（）A.企業發展 B.職位等級 C.個人的技能 D.個人績效（BCD）19 例題

模擬試題

（A）

單選： 37.物業管理投訴處理的要求說法正確的是（）A.誰受理、誰跟進、誰回復B.暫時無法解決，向業主說明即可 C.投訴要有記錄,無須總結D.要完全滿足投訴要求 多選： 38.了解客戶滿意的方法有（）A.建立受理系統B.客戶滿意調查C.失去客戶分析D.競爭者分析（ABCD）20 例題

模擬試題（A）

單選： 39.在物業管理適用的各類文書中（）的規范性最強 A.行政公文

B.事務公文

C.制度公文

D.決定 多選：40.使用請示應注意的事項有（）A.必須堅持一事一請示 B.嚴禁越級請示

C.請示公文的主送單位只能是一個

D.請示的內容一般分為標題、正文和簽署三部分

（ABC）21 案例5.（30分）：某小區樓上業主扔煙頭，導致樓下三樓業主家陽臺上的東西著火，將三樓家陽臺磁磚及鄰居家玻璃燒壞。該小區物業管理處幫忙救火，動用了5個滅火器，損失兩個防毒面具。在幫助三樓救火過程中，消防栓出現故障，消防帶與消防栓脫開，無法關閉，致使水不僅流入起火業主家中，造成一定損失，水還險些流入電梯，由于及時將電梯開到樓上，才避免電梯被淹，但已造成電梯攝像頭損壞。

【請問】：

1.物業管理處要求三樓業主支付滅火器的費用和燒壞的鄰居家玻璃費用并自行修復三樓業主家被燒壞的陽臺瓷磚。你認為是否合理？為什么？(7分)2.物業管理處要求三樓業主支付電梯攝像頭費用，是否合理？為什么？（7分）

3.起火業主家戶內由于消防栓未能及時關閉造成的損失應由誰賠償？為什么？（7分）4.為避免類似事件的發生，物業管理處應采取哪些措施？（9分）22 【答案要點】：

（1.物業管理處要求三樓業主支付滅火器的費用和燒壞的鄰居家玻璃費用并自行修復三樓業主家被燒壞的陽臺瓷磚。你認為是否合理？為什么？(7分)）

1.是合理的。不論因何種原因所致三樓業主家著火及遭受部分損失，物業公司前往救援過程中所產生的費用都應由起火業主家承擔。但針對樓上業主扔煙頭導致三樓業主家中起火的事實，可以找扔煙頭的人承擔損失。如果找不到具體扔煙頭的人，三樓業主有權向人民法院提起訴訟，將樓上所有業主告列為被告，主張因起火所致的全部損失的費用由樓上侵權的業主承擔，具體結果由人民法院審查認定，該案件與物業公司無關。【答案要點】：

（2.物業管理處要求三樓業主支付電梯攝像頭費用，是否合理？為什么？（7分））

2.物業管理處要求起火業主支付電梯內攝像頭費用一事是不合理的。因為公共消防設備屬于物業公用設施，在該物業公司管理期間未能做到安全管理以致發生事故時不能安全使用，最終導致電梯內物品出現損失，該損失賠償責任仍由物業公司承擔。若在物業公司管理期間，委托了專業的消防設施維保檢測機構進行檢修，該機構未能檢查出安全隱患，則物業公司有權起訴該維保公司，追償該項賠償金。24 【答案要點】：

（3.起火業主家戶內由于消防栓未能及時關閉造成的損失應由誰賠償？為什么？（7分））

3.起火業主家存在因消防栓故障導致家中進水引起的損失，可向物業管理處提出賠償，如雙方協商未果，業主有權向人民法院提請訴訟，以物業不作為、管理不到位為由申請賠償損失。理由是：公共消防設備在物業公司管理期間未能做到管理完善、存在安全隱患，致使在起火后救火的關鍵時刻消防設施出現故障，不能關閉，理應由管理方承擔責任。25 【答案要點】：

（4.為避免類似事件的發生，物業管理處應采取哪些措施？（9分））

4.A、規勸業主不要再家中存放易燃易爆的物品，尤其是在陽臺等

存放易燃、易爆物品；

B、提示全體業主和用戶，不要向外丟棄如何物品、垃圾，特別是

火種；

C、物業公司要維護好公共區域的設備、設施；

D、物業公司應制定好，突發應急事故的處理方案及措施。26 【增加一問】：

（5.管理處應付如何處理此起突發火災？）

5.請回家自己回答 【案例答題技巧】：

物業管理涉及案例類型一般包括：

一、突發事件的應對與處理；

二、涉及物業管理主體的法律問題；

三、管理與服務問題；

四、團隊管理問題（含勞動保護）；

五、物業服務計劃方案含物業費測算等。【技巧】：

一、突發事件的應對與處理

1.突發事件處理程序與方法；

2.責任確定；

3.預防

二、涉及物業管理主體的法律問題；

1.業主違約違法、侵權

2.業委會、業主大會違約違法、侵權（含成立業主大全、業

委會程序不合法，含裝修）

3.物業服務企業違約違法、侵權（含不履行合理，不盡管理

服務義務，個體特約服務）

4.開發商違約違法、侵權（含保修，侵犯公共或業主個體利益）

5.誰違約違法、侵權，誰承擔責任

6.向業主的宣傳。【技巧】：

三、管理與服務問題

1.服務意識（含態度）；

2.服務技能與方法；

3.服務流程與規章；

4.培訓。

四、團隊管理問題（含勞動保護）；

1.培訓；

2.人力資源與薪酬設計、考核、激勵；

3.團隊力量、團隊管理。

【技巧】：

五、物業服務計劃方案含物業費測算

見書一關于物業服務方案關鍵性內容

（總成本+利潤+稅金）÷收費面積÷12月=元∕平方米?月

最后，出題時有可能涉及好幾個方面，關鍵是要答準要點、答全面。

第五篇：北京大學生村官：2014年大學生村官考試申論備考之如何突破申論的“語言關”

北京大學生村官：2014年大學生村官考試申論備考之如何突破申論的“語言關” 北京大學生村官

縱觀近年的大學生村官考試中的申論考試，語言是思想的表現形式，思想和語言是內容與形式的關系。是思維的載體及外在表現形式。由于申論考試題目的特殊性，語 言就更加重要了。所以，對于參加申論考試的考生，中公大學生村官網建議，提高自己的語言水平，是取得理想成績的關鍵之一。

首先，突破申論的“語言關”需要構建嚴謹的思維體系。這其實也是破解申論語言困境的關鍵。應該認清的是，語言只是一種思維工具和交際工具，所有的語 言形成的最初都是源自于思維，思維是思維主體處理信息及意識的活動，通過不同的載體向外界傳達著某種信息，而語言作為符號系統，是進行思維和傳遞信息的一 個非常重要的工具。延伸到申論，語言是通過文字形式來展現的，文字是語言的視覺形式，文字突破了口語所受空間和時間的限制，能夠發揮更大的作用。因此仍需 要從思維入手，明確目的值，提高規范度來真正從根本上解決申論的語言問題。所謂的申論思維體系，通俗說就是學會如何去思考問題。通常思維方式有兩種，一種 是資源型，另一種是目標型的，而對于申論科目考試而言，主要體現在目標型，即被告之完成所要達到的標準，為之做出某些具體的行為。所以在回答申論題目的過 程中，需要重視的是為了完成題干所要求的目標，應該以一種什么樣的方式去達到，即對待該問題是如何思考的，其次，突破申論的“語言關”需要緊緊圍繞材料展開。申論考試很多答案都隱藏在材料當中，只要你能夠有效的從材料中提取就沒有多大的問題，不過，建議 你可以看一下申論范文和申論標準表述，來鍛煉自己的申論語言，尤其是 一些官方詞北京大學生村官http://bj.offcn.com/html/cunguan/?wt.mc_id=bk12876

匯的運用，中公網有很多范文和標準表述你可以搜索看一看。不過，最關鍵的還是要能夠從材料中提取，最后的寫作自己要加大練習力度，馬上要國考，這段時間建議你找幾個今年熱點主題寫一下，準備十多個熱點及相關的范文和標準表述。

最后，突破申論的“語言關”需要不斷地加強積淀。申論的議論不是目的，目的是解決實際問題，不解決實際問題的議論是非常讓人反感的。比如說，讓你論 述一個干部作風問題，你就要舉幾個例子(誰****了)說明作風的重要性，然后提出對策時，不要空洞地說：加強教育加強監督等等。要說明誰負責教育干部(組織部門和黨校)、誰負責監督干部(紀委)、干部自己要怎么樣(自律)、領導干部要怎么樣(帶頭)。這樣寫給人感覺會層次分明，有理有據，措施很到位、很好落實。以下的幾種方法可以幫助大家實現積累：

首先，要多了解現在國家的大政方針和有關法律，不要提一些與國家政策和法律相反的建議和措施。

其次，要多了解我國的行政體制，就是各個政府部門究竟負責哪一方面的事情，不要張冠李戴。

再次，要多了解我國基層的實際狀況，不要提一些脫離國情、不符合農村實際的建議。

最后，談措施的時候，最好具體到某個部門負責怎么做，那部分人應該怎么做，這樣就會顯得很具體。

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