第一篇：房屋租賃合同的審查要點和常見問題

房屋租賃合同的16個審查要點和9個常見問題

房屋租賃合同涉及的法律關系、法律問題較為復雜，合同履行中容易發生爭議和糾紛，風險相對較大。對房屋租賃合同審查，應當注意以下一些問題：

[審查要點]

一、對出租主體的審查

出租主體的審查，除審核出租人的主體資格外，還應審查出租人是否有權出租標的物，可以查驗對方房地產權利證書或者其他有效證明文件（房地產證、房屋所有權證、國有土地使用權證等能夠證明權利合法來源的其他有效證明文件）。

審查合同時要注意查看合同所附資料中是否有出租人的上述權屬證書（各地房屋所有權證書的名稱可能稍有不同，以上名稱供參考），主要是看權屬證書記載的所有權人與出租人是否一致、是否有共有權人及共有權人是否同意、設立抵押權、是否已經進行其他處分或受到其他權利限制。

如果出租人非產權人，而是承租后再轉租，還應審核產權人書面同意出租人轉租的文件（如屬多次轉租，應逐次審核前手出租人同意轉租的文件直至產權人），相關文件應作為合同附件。

二、審查合同是否有違反強制性規定的內容

如承租的房屋未經竣工驗收或驗收不合格，承租違法建筑等。

三、租賃標的物的準確描述

合同中應約定租賃房屋所處的準確位置（如門牌號）以及租賃物的概要情況，如承租的建筑面積或使用面積、樓層等，最好附圖說明。

此外，要對租賃物作完整描述，如“不僅包括房屋且包括其相關附屬設施（包括但不限于房屋已具備的空調、水、電、供暖設備及相應的公共設施和共用面積等）”。

四、租賃標的物用途

在租賃房屋前，應首先核實租賃房屋房產證上所載的用途，做到租賃協議上約定的用途不與規定用途相沖突。如果房產證上記載用途為住宅，則對于經營用房的承租原則上不予考慮。同時應審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途，如用于營業、辦公或倉儲等。

五、關于租賃標的物周邊環境的約定

如果公司承租的房屋用于營業或辦公，則應審查合同中關于擬租賃房屋的周圍環境的相關約定，如是否有適當的停車地點，周圍是否有娛樂場所影響辦公等。

六、租賃期限的審查

審查合同應寫明租賃期限及具體的起止日期。按照《合同法》的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂日起不得超過20年。

因此在審查租賃合同時對于租賃期限超過20年的約定（如“永久”或者“30年”），需修改為20年以下。

七、租賃標的物交付的約定

審查是否有房屋移交方面的具體約定，如是否有關于租賃物的移交狀態、移交租賃物及其附屬設施設備清單及移交時間的約定等。

八、租金條款的審查

審查有關租金的約定是否完整，具體包含以下幾個方面：

1、租金標準及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。

2、租金包含的范圍（如門頭門楣的使用費、停車位使用費）及租期內的物業管理、水、電、供暖等費用承擔及支付約定是否明確。

3、是否有類似約定：“對于除合同所列明的租金、雜物以及本協議明確規定需由承租方承擔和（或）支付的費用外，出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔和（或）支付任何其他費用。”

九、裝修及免租期的約定

審查合同是否有關于租賃房屋裝修改造的約定。如涉及裝修改造，應在合同中約定：在不改變房屋主體結構、不危及原建筑物的安全或造成潛在危險的情況下，出租人同意承租方進行裝修改造，并應約定合理的免租期限。

十、關于宣傳廣告事項的約定

對于租賃房屋用途為營業、辦公的，承租方一般會懸掛公司名牌或進行其他廣告宣傳。因此，審查租賃合同時，注意合同是否約定承租方有權使用門頭門楣及具體位置、有權在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進行企業、業務的廣告宣傳，并應約定出租人保證廣告位的合法使用。

一般情況下，此費用可約定為已包含在合同租金中。如約定由承租方另行支付，須對費用標準及支付作具體明確的約定。

十一、關于維修、修繕的約定

審查合同是否有關于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。房屋租賃合同中應約定；當租賃物影響承租方正常使用時，出租方應負責對租賃物及時進行維護、維修，費用由出租方承擔（但承租方使用不當造成的維修費用由其自行承擔）。

同時，合同中應明確維修期間不得影響承租方正常營業及辦公，且應約定如維修時間超過一定期限仍未能達到正常使用標準，承租方有權解除合同或者減少相應數額的租金。

十二、關于租賃物不能正常使用，減少租金及費用的約定

審查合同時，注意合同中是否約定了當供電、空調、供暖等一項或多項設施不能正常使用或影響承租方正常營業時，承租方有權拒付相應期間內的租金及水、電、空調等相應使用費。

如果上述情形持續時間或累計時間達到一定時限的，承租方有權解除合同，并有權要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。

十三、違約責任的約定應盡可能具體和量化

違約責任方面，應注意約定出租人延遲交付租賃標的物、交付的租賃物有瑕疵（包括權利瑕疵和質量瑕疵等方面）的違約責任及提前終止合同的違約責任等。

為增加違約責任的可操作性，可以約定一方違約后計算損失的范圍，也可約定違約金的具體金額或比例。為了有效制約、懲戒對方違約，違約金數額或比例不宜過低。

十四、關于承諾保證條款

租賃合同中一般應有出租人有權出租租賃標的物的保證條款，出租方應保證租賃標的物在交付時沒有產權糾紛或其他糾紛，且應保證沒有第三方就此主張權利。

交付后如發生產權等糾紛或有第三方主張權利，則在保障承租方權益的前提下，由出租方負責解決，如造成承租方損失的，由出租方負責賠償。并可進一步約定，其保證若有不真實之處，承租方有終止協議的權利，并有權要求出租方支付違約金并賠償由此造成的損失。

十五、關于租賃登記備案的約定

根據《城市房地產管理辦法》第53條的規定，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

因此，在房屋租賃合同中應約定由出租人向房產管理部門登記備案并承擔相關費用。

十六、審查是否明確約定租賃期滿后優先續租及其適用條件 關于優先承租權，目前法律沒有明確規定，若合同中未明確約定租賃期限屆滿后優先續租的適用條件，則租賃期滿后臨時談判，一旦談判不成，將無法繼續承租，這對承租方來說可能造成損失。

因此，在合同中應明確約定租賃期限屆滿后，承租人有優先續租的權利并具體約定適用條件（如同等租金標準條件）。

[租賃合同常見問題及處理建議]

一、出租人的主體資格審查問題

審查出租人的主體資格時，首先審查出租人是否是房屋的所有權人（產權人），需認真查驗權屬證書的真實性，必要時需至房地產管理機構核實。如果出租人不是房屋的產權人則可能存在代理關系或轉租關系。

一般情況下房屋租賃合同應優先選擇與房屋的產權人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉租人簽訂租賃合同。

若與代理人簽訂合同，還需要有產權證人同意轉租的書面證明文件，并在合同中約定如產權人同意轉租的書面文件不真實時，轉租人應承擔何種責任（此處違約金的約定可適當提高數額）。

其次，應考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。

如選擇自然人，該自然人應為成年人且具有相應的民事行為能力（非精神病人）；如為未成年人，應征得其法定代理人（監護人）的書面同意。自然人為房屋產權人時，經常存在房屋共有的狀況（如婚姻關系存系期間購買的房屋等），此時對共有財產（房屋）的處置還應征得其他共有人同意。

此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉租形式。

從轉租合同來講，轉租合同是原承租人即現轉租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經原出租人書面同意。

在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止，比產權人出租的情況多了一重風險。

實踐中常發生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉租合同因此提前終止的情況，所以應盡量避免。

一般而言，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商同意后特別約定的情況除外。

二、不適于承租的房屋租賃審查問題

依據建設部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規定，有下列情形的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權證的；

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、權屬有爭議的；

5、屬于違法建筑的；

6、不符合安全標準的；

7、已抵押，未經抵押權人同意的；

8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

對以上規定需要說明的是，這些規定到目前為止，依然有效，但是由于是部門規章，違犯后并不必然導致合同無效的法律后果。

但上述情形均可能對合同的實際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規的強制性規定而使合同無效，因此應盡量避免。

三、關于出租對房屋擁有合法權利的保證問題 對合同標的物擁有合法的所有權是當事人行使對標的物的占有、使用、收益、處分權的基礎和前提，否則可能不受法律保護。

四、租賃有抵押房產的問題

承租有抵押房產的問題分以下兩種情況： 第一、承租先出租后抵押的房產，風險相對較小。

《擔保法解釋》第65條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。

第二、承租先抵押后出租的房產，風險較大。

依據《擔保法解釋》第66條的規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。

依據上述法律規定，此種情形下承租人有以下兩重法律風險： 其一，抵押權實現后，原租賃合同因此提前終止，承租人無權要求受讓人繼續履行原租賃合同。

其二，抵押權實現造成承租人的損失，存在無法獲得賠償的風險。如果租賃前出租人已書面告知承租人租賃物已抵押的，承租人只能自行承擔損失；如租賃前出租人未書面告知的，承租人有權要求出租人賠償。

但需要特別指出的是，盡管承租人在法律上有權索賠，但是能否獲得賠償取決于出租人是否有實際清償能力，如果其沒有財產或雖有財產但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無法獲得實際賠償。

五、優先購買和優先承租權問題

優先購買權是法定權利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑒于法律只有原則性規定，具體內容仍應在合同中具體約定，以利履行；而優先承租權沒有明確的法律規定作為權利依據，必須由合同雙方自行進行明確約定方可行使。

六、關于租賃期滿后的合同處理

《合同法》規定，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

因此，如果原租賃合同約定了自動順延條款，應明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變為不定期租賃。

七、房屋租賃和場地租賃之區別

房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣（房屋租賃繳納12%的房產稅，場地租賃則繳納5%的營業稅），所以為了降低租金，個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。

按照《合同法》規定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的，所以此類以避稅為目的的合同存在被認定無效因而無法得到法律有效保護的風險。

目前有些地區稅務部門對此核查比較嚴格，存在被查處的違規風險，建議按實際租賃種類據實分列。

如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計算租金。

八、關于租金支付具體約定的問題

租賃合同中，由于合同履行管理環節的問題或其他原因，公司盡管沒有違約的故意，但實際卻未能按合同要求及時付款，常因此發生遲延付款的違約行為，經出租人提示才被動付款，違約風險較高，建議合同中補充如下約定：

1、租賃合同中對公司延遲付款責任進行明確，明確延遲付款的違約金總額的最高限額；

2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關文件（如發票、付款通知）后一定期限內公司予以付款的內容，增加出租人的付款提示義務，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。

此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止后無法追回已付租金的風險。

如出租方是轉租或權利有瑕疵的情況下，更應注意此類風險，實踐中常發生轉租人欠付租金導致出租人與其終止合同，轉租合同同時終止的情況；如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風險，因此應盡量約定為后付款。

九、倉庫租賃合同審查中的重點問題

1、倉庫租賃合同應當注意對出租人特殊義務的約定

出租人應當負責對倉庫的監護，并負責庫房、地面、門窗等庫房設施的維護、維修；提供所需水源、電源、照明設施等庫房設施；按照承租方的要求對倉庫進行定期的排風，保持恒定溫度、濕度；由于房屋質量問題（漏雨、受潮、承重等原因）而給承租人造成的損失，應由出租人承租。

2、防火安全問題 承租人在租賃期間須嚴格遵守執行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。

出租房屋內確因維修等事務需進行一級臨時動火作業時（含電焊、風焊等明火作業），須經出租人同意。出租人負責倉庫區域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災、防爆炸、防治安災害事故的發生，對發生的五防事故，應及時報案“110”或“119”等部門。因出租人疏于檢查防范或保安未能盡職造成的事故損失，視情節情況由出租人承擔相應責任。

3、出租人配合事項

明確約定出租人應當提供合理的便利及其他輔助設施供承租人使用。合同應當約定出租人保證承租人進出庫搬運工作正常進行，承租人對于屬于庫區的其他輔助設施的使用也應列入約定范圍。

第二篇：房屋租賃合同審查要點

房屋租賃合同大量存在，實踐中發生糾紛的不少。

如何預防糾紛的發生比事后解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發生。本微信將連續分析房屋租賃合同審查要點。

租賃合同應當采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。

1、出租人出租房屋的合法性 出租人有權出租房屋，這構成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎。1.1出租人是房屋的所有權人、持有所有權證書；

1.2出租人是房屋所有人而無所有權證書，但有建設工程規劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經在房屋登記部門辦理預售登記、預登記；

1.3出租人為房屋的合建方，與建設工程規劃許可證的持有者（即房屋的建設方、房租建成之后的房屋所有權人）之間有合作建房合同，已經獲得合建方同意出租。

作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復印件；出租人是單位的，要查看單位的營業執照副本、或事業單位登記證書或其他登記證件，留存復印件。

代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復印件；查看代理人的授權委托書原件，看代理人是否有代理出租的權限，應留存代理人的授權委托書，如留存復印件，復印件上應要求代理人當面親筆簽名。

2、出租人為轉租的情形

2.1轉租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉租； 2.2原租賃合同不允許轉租或沒有對轉租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉租的書面同意書。

2.3次承租人最好能查看并持有原租賃合同

3、租賃房屋用途

3.1租賃合同應明確租賃房屋的用途，承租人未經出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質。

3.2如果租賃房屋用于經營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進行核查，如不能實現目的即不應簽署合同；如初步核查可行，也應在合同中明確約定該具體用途；如是否能注冊存在不確定性，合同應約定不能注冊時的處理辦法，如解除合同、退還預付租金、押金等。實踐中因為約定不明，發生糾紛的不少。

3.3合同應約定擅自改變用途時承租人的違約責任、出租人的解約權等。對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。

根據合同法規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

4、約定租賃期間

租賃合同應明確約定租賃的起止日期； 根據合同法的規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

5、租金的計算與支付

租金起算點要明確；如有裝修時間，不計算租金的（所謂免租期），也應明確。

合同法第二百二十六條規定，承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定（補充協議約定或合同相關條款、交易習慣）仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

合同法第二百二十七條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

好的合同可以避免或減少糾紛的發生。如何審查房屋租賃合同，其實也似簽訂房屋租賃合同應當注意的事項。這次主要分析的是：租賃合同違約金；房屋裝修；房屋的交接等。(歡迎關注：elawyers)

6、裝修與提前解約 合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應獲得出租人書面同意；裝修不應破壞房屋基本結構；對裝修的其他約定。

承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費。

7、押金的支付與返還

租賃合同通常約定承租人支付相當于數月租金的押金給出租人，主要用于1）擔保租金的支付，防止欠租；2）對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設備的損害；3）防止拖欠水電費等相關費用。

對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就難了。在退租時，租賃雙方應檢查房屋狀況，除房屋和設備的正常損耗外，如不存在損壞，進行費用結算后，出租人應將押金退還承租人。

8、違約金

房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。遲延支付租金的違約金。擅自改變用途的違約金。提前解除合同的違約金。

9、房屋及附屬設施的維修責任

通常由出租人承擔房屋和附屬設施的維修費用；對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發生糾紛。

10、房屋附屬設備、水電氣等相關手續

租賃合同應當對房屋附屬設施的情況作出明確的約定；

對房屋使用相關的水、電、天然氣、暖氣、網絡、電話、有線電視等使用和繳費應作出約定。

對房屋的鑰匙交接、物業交接等做出約定，并按照約定進行交接、作出記錄。

第三篇：房屋租賃合同審查要點

房屋租賃合同審查要點

《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十二條規定：“房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《

一、審查當事人雙方是否具備主體資格

1、出租人是否具備主體資格

出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關系到合同的效力問題，所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業執照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。

(2)出租人是否享有出租房屋的實體權利

①房屋的所有權人：出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。

②委托或代理出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。

③共有房屋出租的：是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。

④房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。

2、承租人是否具備主體資格

審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經持有公安機關核發的暫住證;法人或其他組織的，必經持有合法有效的營業執照。

特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批準?！?/p>

二、審查房屋的租賃用途與政府批準的規劃用途是否一致

這點主要是看房屋的產權證，審查其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規劃用途不一致，須報規劃部門批準。

三、審查房屋是否存在禁止出租的情形

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”

根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有權證的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經抵押權人同意的;

(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形?！?/p>

四、審查房屋的坐落地點、面積、結構、裝修狀況、附屬設施和設備狀況

1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置

2、租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)

3、房屋結構

上述1-3的審查，主要是查看與房屋產權證所做的登記是否一致。

4、合同中最好應明確現有的房屋裝修狀況，以免發生糾紛無據可依，同時應盡量明確房屋交還時對裝修的要求。

5、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標準是什么。

6、審查房屋交付時附屬設施和設備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬設施、設備能否拆除、改建或者添設，租賃期滿交還時的具體要求。

7、如果有新裝修或添設附屬設施、設備，應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理。

五、審查租賃期限

《中華人民共和國合同法》第二十一條規定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>

應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

六、審查租金、租賃保證金和有關費用及支付方式、期限

1、租金是否包含水電費、空調費、物業管理費等費用;

2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;

3、支付方式是現金支付、轉帳支付還是其他支付方式;

4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。

七、關于其他條款的審查

1、修繕條款：審查修繕責任是否明確

2、轉租條款：審查是否允許承租人轉租及轉租的條件

3、保險條款：審查是否投保公眾責任險或第三者責任險、保險費用負擔

4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利

5、違約責任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響

6、免責條款：審查免責的范圍

7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤

8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務及備案費用的負擔。

八、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。

完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認合同中是否有違反法律、行政法強行性規定的內容，同時注意語句通順、言辭恰當，確保不出現歧義。在此基礎上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。

第四篇：2021年房屋租賃合同常見問題

合同編號:________

2021年房屋租賃合同常見問題

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調整，切勿套用，訂立重大合同或者內容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業人士，感謝您的閱讀下載！

房屋租賃是日常生活最常見合同，但房屋租賃產生的糾紛也越來越多.《最高人民法院關于審理城鎮房屋糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)于__年9月1日起實施生效，房屋租賃合同糾紛的審理有了更加明確司法解釋依據.根據解釋的精神整理出以下問題類型，以供在解決此類糾紛時有所參考.1.房屋租賃合同是否必須采取書面形式?

《合同法》第215條規定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式.當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”.因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個月)以上應當采取書面形式租賃合同.【提示】

①口頭房屋租賃合同風險較大.當事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發生爭議時要有其他證據證明.②法律對長期房屋租賃合同(6個月以上)要求采取書面形式.租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同.2.什么是定期房屋租賃合同?

定期房屋租賃合同是指當事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同.定期房屋租賃合同包括以下形式：

(1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個月的;

(2)書面約定房屋租賃期限在6個月以上的.3.什么是不定期房屋租賃合同?

不定期房屋租賃合同是指當事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同.不定期房屋租賃合同包括以下形式：

(1)非書面形式不定期租賃合同：租賃期限6個月以上，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃.【提示】當事人約定租賃期限在6個月以上而未采用書面形式的，不論是否有證據證明，一律視為不定期租賃合同.(2)約定不明確不定期租賃合同：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達成補充協議的，并且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃.【提示】當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同.(3)事實不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期.【提示】事實租賃合同推定為不定期租賃合同.①承租人可以隨時通知出租人解除不定期租賃合同;

②出租人也可以隨時解除不定期租賃合同，但應當在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限.4.房屋租賃合同最長期限是多少年?

《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過二十年.超過二十年的，超過部分無效.租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年.”

因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年.【提示】

①房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年.②房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年.③房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算.5.房屋出租人有哪些義務?

(1)交付出租房屋的義務：出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益.(2)出租房屋保持義務：出租人應當保持出租房屋符合約定的用途.(3)出租房屋維修義務：出租人應當履行出租房屋的維修義務，但當事人另有約定的除外.a.承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修：

b.出租人未履行出租房屋維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;

c.因維修出租房屋影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期.【提示】

房屋出租人承擔維修出租房屋義務需要具備以下條件：

①以租賃期間承租人履行了通知義務為前提條件;

②以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件;

③租賃房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;

④當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務.(4)、出租房屋權利瑕疵擔保義務.出租房屋權利瑕疵擔保義務是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權利瑕疵的，出租人應當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務.①因第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人.②因第三人主張權利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金.【提示】

①出租房屋權利瑕疵擔保義務的范圍為出租房屋交付前即存在的權利瑕疵，且為承租人不知情的權利瑕疵.②出租房屋交付后才存在的權利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權利瑕疵，則不構成出租房屋權利瑕疵擔保義務.【提示】

出租方違反出租房屋權利瑕疵擔保義務，承租人可采取以下補救辦法：

根據合同法，出租人違反出租房屋權利瑕疵擔保義務的，承租人享有減付、不付租金的權利;根據《解釋》第八條規定，因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

①租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

②租賃房屋權屬有爭議的;

③租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的.(4)、出租方對出租房屋的安全擔保義務;

(5)、法律規定的其他義務.出租房屋安全擔保義務是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該出租房屋質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同.【提示】

違反出租房屋安全擔保義務產生承租人絕對解除權，該解除權不因任何事由受到影響.6.承租人對出租房屋的使用有哪些義務?

承租人有正當使用出租房屋的義務，即應當按照約定方法或者出租房屋性質使用出租房屋.(1)承租人應當按照約定的方法使用出租房屋;

(2)對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定;

(3)按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，應當按照出租房屋的性質使用.【提示1】

承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個：

①約定使用方法(首要標準)：

a.房屋租賃合同約定的使用方法;

b.雙方補充協議約定的使用方法;

c.按照合同有關條款或者交易習慣確定使用方法.②出租房屋性質確定使用方法(次要標準)：只有沒有約定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質確定使用方法.【提示2】

承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，出租人有權解除合同和要求賠償損失.《合同法》第219條規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失.因此，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失.《解釋》第7條規定，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規定處理.【提示3】

承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任.(4)、承租人對出租房屋承擔保管義務.承租人應當妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任.【提示】

承租人已盡妥善保管義務，承租人不承擔損害賠償責任.(5)、承租人能否對出租房屋進行轉租應當經出租人同意.《合同法》第224條第二款規定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人.承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失.”

《解釋》第15條規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效.但出租人與承租人另有約定的除外.”

【提示】

房屋轉租存在兩個房屋租賃合同：

a.原租賃合同：繼續有效.b.次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉租第三人造成租賃物損失行為負責.【提示】

《合同法》第224條第二款規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同.《解釋》第16條規定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持.因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟.”

【提示】

出租人自知道或者應當知道承租人轉租后6個月內未提出異議，視為出租人同意轉租.(6)、房屋承租人有何支付租金的義務.①承租人應當按照約定的期限支付租金.②對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補充協議;無法達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣.③按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，按照法定期限支付：

a.租賃期間不滿1年的:應當在租賃期間屆滿時支付;

b.租賃期間1年以上的:應當在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付.【提示1】

承租人延付租金，出租人有以下補救辦法：

(1)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同.(2)《民法通則》第136條規定，“下列的訴訟時效期間為一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的訴訟時效期限為1年.①出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期限.也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同.②出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1年而非2年.【提示2】

因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有以下救濟權利：

承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，在出租人要求的合理期限內仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租賃合同.《解釋》第十七條規定，“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持.但轉租合同無效的除外.次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償.”

因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權受到次承租人代付租金抗辯權的限制.7.承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務各有哪些?

(1)租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物.返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態.(2)房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除：

a.出租人有權請求次承租人騰房;

b.負有騰房義務的次承租人逾期騰房的，出租人有權請求次承租人支付逾期騰房占有使用費.8.未經整體驗收合格的城鎮房屋，當事人訂立的房屋租賃合同是否無效?

《建筑法》第61條第二款規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用.《消防法》第10條按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查.?

《消防法》第11條國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核.公安機關消防機構依法對審核的結果負責.出租未經整體驗收合格的城鎮房屋，違反《建筑法》第61條、《消防法》第10條的強制性規定，但是不論是合同法還是《解釋》均未將此種情形規定為合同無效情形.因此，不應當認定房屋租賃合同無效.【提示】

①城鎮房屋是指城市、鎮規劃區內的房屋.②未經整體驗收合格的城鎮房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效.但是，《解釋》第2條規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城鎮房屋，與承租人訂立的租賃合同無效.但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效.”

【提示】

違反建設工程規劃的城鎮房屋簽訂的房屋租賃合同無效;但在一審辯論終結前取得審批的依法有效.9.違反建設工程規劃的農村房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效.農村房屋是指鄉、村規劃區內的房屋.《解釋》第1條第二款規定，“鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理.但法律另有規定的，適用其規定”.法律、法規對農村居民住宅設計、建設、驗收方面的規定，至今適用的仍然是1993年6月29日國務院第116號令發布的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體和嚴格的標準.因此，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的農村房屋租賃合同，不因此無效.10.臨時建筑物房屋租賃合同，是否有效?

《解釋》第3條規定，“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效.但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效.租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效.但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效.”

【提示】

非法的臨時建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結前取得批準有效以外，均為無效房屋租賃合同.11.房屋租賃合同未經備案是否有效?

《房地產管理法》第54條規定，“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案”.《解釋》第4條規定，“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持.當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定.但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外.”

【提示】

房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要件.12.房屋租賃合同無效，產生哪些法律后果?

房屋租賃合同無效，當事人不得請求支付租金;但是可以請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費.房屋租賃合同無效，當事人可以請求賠償損失.【提示】

房屋租賃合同無效的，出租人可以請求支付房屋占有使用費.13.“一房數租”情況下，如何確定承租人?

《解釋》第六條規定，“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;

(二)已經辦理登記備案手續的;

(三)合同成立在先的.不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理.”

【提示】

“一房數租”占有人優先→登記備案人優先→先成立合同優先.14.因房屋租賃而發生的裝飾裝修處理辦法：

(1)租賃合同無效時，裝飾裝修如何處理?

①承租人經出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：

a.出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;

b.不同意利用的，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀.②承租人經出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：

a.出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;

b.不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失.(2)租賃期間屆滿時，裝飾裝修如何處理?

①承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀.承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人不得請求出租人補償附合裝飾裝修費用.②承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，當事人另有約定的按照約定處理.綜上述，經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除另有約定或者可以拆除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費用.(3)、合同解除時，裝飾裝修如何處理?

①承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀.②承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

a.因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失.b.因承租人違約導致合同解除，承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失.但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償.c.因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任.d.因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔.法律另有規定的，適用其規定.③當事人另有約定的，按照約定處理.15.什么是共同租賃權?

(1)共同居住戶的共同租賃權(共同居住權).《最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》119條第一款規定，承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許.(2)共同經營人的共同租賃權.《解釋》第19條規定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人有權請求按照原租賃合同租賃該房屋.【提示】

共同租賃權限于共同居住戶、個體工商戶共同經營人或者個人合伙其他合伙人.16.什么是“買賣不破租賃”?

最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效.《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力.《解釋》第20條規定，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持.但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的.”

根據上述規定，“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同.但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制：

①當事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當事人另有約定限制;

②事先抵押權限制：受房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的，“買賣不破租賃”受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制.【提示】

“買賣不破租賃”受到事先抵押權、事前查封和當事人約定的限制.17.什么是承租人的優先購買權?

《合同法》第230條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利.《解釋》第22條規定，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人.承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持.根據上述規定，承租人的優先購買權是指出租人出賣租賃房屋，或者協議折價、變賣抵押的租賃房屋償還債務時，承租人享有在同等條件下優先購買的權利.【提示】

①在承租人享有優先購買權時，出租人負有在合理期限通知承租人的義務.②“合理期限”沒有明確規定.目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人”規定;《民通意見》第118條規定的“前3個月通知”已作廢.18.哪些情形承租人不得主張優先購買權?

《解釋》第23條規定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人.承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權.《解釋》第24條

具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的.根據上述規定，承租人在以下情形不得主張優先購買權.(1)承租人怠于行使優先購買權，視為放棄優先購買權：

a.出租人在拍賣5日前已經通知承租人，承租人未參加拍賣的;

b.出租人已經履行通知義務，承租人在15日內未明確表示購買的.(2)房屋共有人、近親屬購買權優先于承租人購買權：

a.房屋共有人行使優先購買權的;

b.出租人將房屋出賣給近親屬的.(3)善意但三人已經取得租賃房屋物權的：即第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的.【提示】

承租人怠于行使優先購買權、更高優先權人行使優先購買權、以及善意第三人確定物權的，承租人均不得請求優先購買權.19.出租人侵犯承租人的優先購買權，承租人能否請求法院宣告該房屋買賣無效?

《最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條規定已經作廢，“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人.承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效.”

《解釋》第21條規定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持.但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋無效的，人民法院不予支持.”

根據上述規定，出租人侵害承租人優先購買權的：

(1)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效;

(2)承租人只能請求出租人承擔賠償責任.【提示】

隨著《民通意見》第118條規定的廢止，承租人無權請求法院確認違反承租人優先購買權的房屋買賣合同無效.20.房屋租賃糾紛如何確定管轄?

《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》(1986年1月7日)規定，凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄.上述規定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權的有效意見.(1)房屋租賃糾紛一般應由房屋所在地法院管轄;

(2)個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄.

第五篇：房屋租賃合同要點

房屋租賃合同要點

篇一：租賃合同審核審查要點

租賃合同審核審查要點

一、注意租賃用途的變更

承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括品牌、業態等，此時在合同中可以約定要求承租人提供營業執照及其它相關證明文件（包括但不限于擬經營品牌的經營代理權及經營權的相關證明文件）。如需辦理營業執照的，應對辦理時間進行約定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉包情形使用違約金罰則。

二、關注簽約時公司尚未成立

建議合同注明承租人為***公司籌，并由創辦股東簽字，要求在規定時間內辦妥注冊手續并補蓋公章，逾期未成立的，出租人有權解除合同，或要求其股東繼續履行合同。

三、注意有關日期項的調整風險

明確相應違約責任，建議約定出租人經承租人同意，或書面通知承租人后可適當調整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔其他責任。

就開業日，因商業項目開業分為項目整體開業和承租人承租物業開業，對整體開業期，若開發商延期，建議約定開業期可順延，同時租賃期限順延；或告知承租人后調整，此外雙方不承擔其他責任。

四、開業日與裝修期關系

提前開業情況處理，包括就提前開業租金及各類費用如何收取。逾期開業情況處理，如何適用違約金。

五、租金與物業管理費

租金計算標準明確，數額清晰，表格式約定需詳細校對；若長期租賃合同，應注意租賃期限內的租金遞增。

物業管理費詳細列明，并就租賃期內調整予以約定。但收取與調整須符合《蘇州市物業服務收費管理實施辦法》。

其他各費用明確列明，并約定可隨市場或有關部門調價而有所調整，同時對履約保證金項、各類押金均有明確表述。

六、逾期支付租金及其他費用的違約責任

1、扣除履約保證金；

2、有權停水停電；

3、逾期付款違約金；

4、逾期支付超過期限，且經過書面催告后仍未支付，有權解除合同，并收取較高解除合同違約金；

5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關手續的，按天收取雙倍租金違約金，并對現場物品放棄所有權，出租人有權自行處理，并不得要求任何裝修補償；

6、送達方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認定送達。

七、房屋交付

承租人未按通知辦理房屋交接下風險轉移。何時起租賃房屋風險轉移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風險始轉移至承租人。

八、裝修條款

裝修押金約定，裝修標準、裝修時間予以限制，并注意裝修未按照出租人標準下的有關改正、停工、損害賠償（含出租人與第三人）及裝修期延誤情況處理及相關責任承擔。

九、續租、退租、轉租、轉讓

1、續租

續租申請期限以及優先續租權的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進入該房屋了解房屋情況。

2、退租

如以租賃房屋為公司注冊地址，需約定承租人退租后一定期限內變更注冊地址，并約定違約責任。

3、轉租

轉租限制，一般不同意轉租以及其他方式分租。

4、轉讓

風險點在于轉讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續履行，此時可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設立承租人絕對控股新公司以代替承租人從事本合同約定經營活動，并由新公司與出租人簽署確認文件。

十、優先購買權

應注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優先購買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優先購買權，或對承租人行使優先購買權在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應于房屋出賣前一個月書面通知承租人，承租人于通知后一個月內可在同等條件下主張優先購買權，未主張的喪失優先購買權”。

十一、房屋返還

返還時間與返還房屋要求，重點關注未按期返還違約責任：

1、停水停電；

2、承租人放棄未搬離物品所有權，出租人自由處置；

3、出租人恢復房屋費用由承租人承擔；

4、承租人無權主張裝修補償；

5、每天按雙倍租金、物業管理費支付違約金；

6、租賃期屆滿至實際返還房屋使用費。

十二、合同解除

出租人可解除合同情形，重點關注：

1、未付租金及各類費用（含履約保證金、各類押金扣除后的補足）至一定

期限(注意書面通知)；

2、轉租、分租情形；

3、改變房屋用途且一定期限內未更改（注意書面通知）；

4、未按期開業，開業后停業，及營業時間少于合同約定；

5、裝修、維修事項；

6、衛生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經或可能影響相鄰承

租人使用；

7、未按期辦理交付手續（注意書面通知）；

8、有關證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。

十三、就商業廣場租賃與寫字樓出租有所區別，下為寫字樓租賃合同審查要點（與商業廣場租賃相同處不在陳述）

1、注意租賃用途的正確表述

因寫字樓出租不同與商業物業，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業經營性使用。

篇二：房屋租賃合同審查要點

房屋租賃合同審查要點

《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十二條規定：“房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《

一、審查當事人雙方是否具備主體資格

1、出租人是否具備主體資格

出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關系到合同的效力問題，所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業執照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。

(2)出租人是否享有出租房屋的實體權利

①房屋的所有權人：出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。

②委托或代理出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。

③共有房屋出租的：是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。

④房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。

2、承租人是否具備主體資格

審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經持有公安機關核發的暫住證;法人或其他組織的，必經持有合法有效的營業執照。

特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批準。”

二、審查房屋的租賃用途與政府批準的規劃用途是否一致

這點主要是看房屋的產權證，審查其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規劃用途不一致，須報規劃部門批準。

三、審查房屋是否存在禁止出租的情形

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款?！?/p>

根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有權證的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經抵押權人同意的;

(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。”

四、審查房屋的坐落地點、面積、結構、裝修狀況、附屬設施和設備狀況

1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置

2、租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)

3、房屋結構

上述1-3的審查，主要是查看與房屋產權證所做的登記是否一致。

4、合同中最好應明確現有的房屋裝修狀況，以免發生糾紛無據可依，同時應盡量明確房屋交還時對裝修的要求。

5、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標準是什么。

6、審查房屋交付時附屬設施和設備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬設施、設備能否拆除、改建或者添設，租賃期滿交還時的具體要求。

7、如果有新裝修或添設附屬設施、設備，應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理。

五、審查租賃期限

《中華人民共和國合同法》第二十一條規定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

六、審查租金、租賃保證金和有關費用及支付方式、期限

1、租金是否包含水電費、空調費、物業管理費等費用;

2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;

3、支付方式是現金支付、轉帳支付還是其他支付方式;

4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。

七、關于其他條款的審查

1、修繕條款：審查修繕責任是否明確

2、轉租條款：審查是否允許承租人轉租及轉租的條件

3、保險條款：審查是否投保公眾責任險或第三者責任險、保險費用負擔

4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利

5、違約責任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響

6、免責條款：審查免責的范圍

7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤

8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務及備案費用的負擔。

八、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。

完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認合同中是否有違反法律、行政法強行性規定的內容，同時注意語句通順、言辭恰當，確保不出現歧義。在此基礎上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。

篇三：房屋租賃合同審查要點

房屋租賃合同大量存在，實踐中發生糾紛的不少。

如何預防糾紛的發生比事后解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發生。本微信將連續分析房屋租賃合同審查要點。

租賃合同應當采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。

1、出租人出租房屋的合法性

出租人有權出租房屋，這構成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎。

出租人是房屋的所有權人、持有所有權證書；

出租人是房屋所有人而無所有權證書，但有建設工程規劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經在房屋登記部門辦理預售登記、預登記；

出租人為房屋的合建方，與建設工程規劃許可證的持有者（即房屋的建設方、房租建成之后的房屋所有權人）之間有合作建房合同，已經獲得合建方同意出租。

作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復印件；出租人是單位的，要查看單位的營業執照副本、或事業單位登記證書或其他登記證件，留存復印件。

代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復印件；查看代理人的授權委托書原件，看代理人是否有代理出租的權限，應留存代理人的授權委托書，如留存復印件，復印件上應要求代理人當面親筆簽名。

2、出租人為轉租的情形

轉租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉租；

原租賃合同不允許轉租或沒有對轉租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉租的書面同意書。

次承租人最好能查看并持有原租賃合同

3、租賃房屋用途

租賃合同應明確租賃房屋的用途，承租人未經出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質。

如果租賃房屋用于經營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進行核查，如不能實現目的即不應簽署合同；如初步核查可行，也應在合同中明確約定該具體用途；如是否能注冊存在不確定性，合同應約定不能注冊時的處理辦法，如解除合同、退還預付租金、押金等。實踐中因為約定不明，發生糾紛的不少。

合同應約定擅自改變用途時承租人的違約責任、出租人的解約權等。對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。

根據合同法規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

4、約定租賃期間

租賃合同應明確約定租賃的起止日期；

根據合同法的規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

5、租金的計算與支付

租金起算點要明確；如有裝修時間，不計算租金的（所謂免租期），也應明確。

合同法第二百二十六條規定，承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定（補充協議約定或合同相關條款、交易習慣）仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

合同法第二百二十七條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

好的合同可以避免或減少糾紛的發生。如何審查房屋租賃合同，其實也似簽訂房屋租賃合同應當注意的事項。這次主要分析的是：租賃合同違約金；房屋裝修；房屋的交接等。(歡迎關注：elawyers)

6、裝修與提前解約

合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應獲得出租人書面同意；裝修不應破壞房屋基本結構；對裝修的其他約定。

承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費。

7、押金的支付與返還

租賃合同通常約定承租人支付相當于數月租金的押金給出租人，主要用于1）擔保租金的支付，防止欠租；2）對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設備的損害；3）防止拖欠水電費等相關費用。

對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就難了。在退租時，租賃雙方應檢查房屋狀況，除房屋和設備的正常損耗外，如不存在損壞，進行費用結算后，出租人應將押金退還承租人。

8、違約金

房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。

遲延支付租金的違約金。

擅自改變用途的違約金。

提前解除合同的違約金。

9、房屋及附屬設施的維修責任

通常由出租人承擔房屋和附屬設施的維修費用；對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發生糾紛。

10、房屋附屬設備、水電氣等相關手續

租賃合同應當對房屋附屬設施的情況作出明確的約定；

對房屋使用相關的水、電、天然氣、暖氣、絡、電話、有線電視等使用和繳費應作出約定。

對房屋的鑰匙交接、物業交接等做出約定，并按照約定進行交接、作出記錄。