第一篇：關于農貿市場物業管理移交的協議書

關于農貿市場物業管理移交的協議書

甲方： 乙方：

為進一步做好農貿市場物業管理工作，切實提高市場物業管理水平，根據《》（〔2015〕號）有關精神，經雙方充分協商，制定本協議。

一、移交內容

農貿市場物業管理、日常行政監管權限及國有固定資產。

二、雙方責任

（一）甲方責任

1、負責核實移交項目市場管理辦公室賬目余款、水電使用管理等資料以及辦公設施等資產統計，于本協議簽訂時一并移交乙方（相關資料詳見附件）。

2、負責將國有固定資產數量、位置、面積等相關基礎資料、技術資料、檔案進行整理核實，于本協議簽訂時一并移交乙方。

3、負責將國有固定資產無償劃轉乙方，辦理好移交手續。

4、負責協調現管理單位人員的對接和撤出問題。

5、負責解決農貿市場遺留的債權債務問題。

6、協助乙方與市環衛處、市自來水公司、市供電公司進行對接，辦理相關手續，確保垃圾清運、供水、供電正常。

（二）乙方責任

1、負責通過公開招標方式選聘資質等級高，管理嚴格、服務規范的物業企業實施高水平的物業服務。

2、自移交工作完成之日起，負責配備相應工作機構和人員，對農貿市場進行日常管理。

3、負責做好農貿市場公有房屋出租經營工作，收益專項用于市場管理服務。

三、糾紛處理

雙方在履行本協議時發生爭議，應當充分協商解決。協商不成的事項，交市政府研究解決。

四、其他

1、在交接過程中的未盡事宜，由雙方共同制定推進計劃協商解決。

2、本協議自雙方代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

3、本協議一式四份，雙方各存兩份，具有同等法律效力。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）

法定代表人： 法定代表人： 簽訂時間： 簽訂時間：

第二篇：物業管理移交協議書（范文）

物業管理移交協議書

甲方：×××××（以下簡稱甲方）

乙方：××××××××（以下簡稱乙方）

根據××市人民政府 年第 次和第 次市長辦公會議精神，為了加強我市小區樓房的物業管理工作，經市政府研究決定成立××市房產物業管理公司，對我市小區物業實行規范化統一管理。為了給住宅樓房的居民創造整潔、文明、安全、便利的居住環境，經甲、乙雙方協商決定，將位于××路××街的××小區的物業管理工作移交乙方進行管理，有關事宜達成如下協議：

一、從××年×月×日起甲方正式將建設小區的物業管理工作移交乙方進行全面管理。

二、從××年××月×日起乙方按著《物業管理手冊》中指定的服務內容進行服務和管理。

三、為了加強小區物業管理工作，甲方在市物業辦公室指導下，組建小區業主管理委員會，使物業工作依法進行。

四、物業管理用房和供水等設施、設備產權不變，但歸乙方無償使用、維修，維修費用由乙方負責。

五、甲方應將××年××月××日以前的物業管理工作中所發生的費用（雇用人員工資、電費、維修費等）結清，沒有結清的由甲方負責。

六、甲方應向乙方提供以下有關物業管理資料：

1、住宅小區規劃平面圖。

2、工程竣工總平面圖。

3、單體建筑、結構、設備竣工圖。

4、公用配套設施、地下管網工程竣工圖。

5、工程質量驗收合格證。

6、有關設施、設備安裝竣工圖及使用和維修技術資料。

七、關于大、中型專項維修資金使用問題：用戶專項維修資金按有關規定應由市物業辦公室收取，由于該小區的專項維修資金已由甲方收繳，并存入專用賬戶，待今后發生大、中型維修工程，由乙方提出施工方案及工程預算，甲方進行審核，經業主同意后，由甲方負責出資，資金從維修基金中扣除，因資金不到位影響維修由甲方負責。

八、甲方不向乙方提供物業管理費用，乙方管理費用依靠收取住戶的服務費解決，物業服務收費由乙方收繳，服務標準與收費情況無關，收費標準由乙方確定，但不得超出有關規定。

九、乙方可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

十、乙方的服務應按指定性服務內容和服務標準執行（具體內容見附頁1）。乙方如違約或不按承諾實現，甲方有權通過法律渠道向乙方進行索賠，同時，業主無理拒交服務費，物業公司有權通過法律渠道解決。

十一、在物業公司管理該小區之前，甲方應向業主通知乙方進入管理及服務情況，經得業主的同意。

十二、未盡事宜，雙方協商解決。（見附頁2）

十三、此協議一式二份，甲、乙雙方各執一份，待簽字蓋章生效后具有法律效力，如單方違約負法律責任。

十四、此合同期限暫定為一年，期滿后視情況可以續簽。

甲 方：

甲方代表：

乙 方：

乙方代表：

二OO 年 月 日

附頁

1物業管理服務內容、標準

服務內容：

一、建筑物共用部位的養護、維修；

二、公共場地的養護、維修；

三、供水、排水、供電、通訊、供暖等共用設備、設施的養護、維修；

四、公共環境衛生的清掃、保潔；

五、物業檔案資料管理；

六、公共區域內的環境綠化。

服務標準：

一、環境衛生管理

1、公共場所、區域衛生隨時清掃，保持清潔，無雜物、無衛生死角。

2、物業區內無違章搭建物，公共和共用部位無亂堆、亂放、亂貼、亂刻和亂掛現象。

3、物業區實行垃圾袋裝化，做到日產日清。

4、物業區內房屋樓梯間，共用通道地面、樓梯扶手、窗臺應保持清潔衛生。

5、房屋樓梯間，共同通道墻面灰塵和窗戶，每年進行一次徹底清掃和窗戶玻璃春秋兩季清洗。

6、共用休閑娛樂設施保持清潔、衛生、不被占用。

二、共用設施、設備管理

1、共用設施、設備良好，運行正常。并按原設施用途使用，有嚴密的運行記錄，有專門的保養檢修制度，無事故隱患。

2、物業區內生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的安全、衛生管理措施，按規定定期對水質檢驗，對水箱進行消毒清洗，保證二次供水水質合格。

3、需二次供水的物業，應有二次供水衛生許可證或操作人員健康許可證。

4、對物業的公共照明設施、設備，應保持數量齊全，狀況良好，運行正常，隨壞隨修。

5、公共休閑娛樂設施狀況完好，做到隨損隨修。

三、綠化管理

1、對花、草、樹木定時澆水，按期施肥，及時消除病蟲害。

2、隨時鏟除花、草間的雜草，草坪、樹木定期修剪，保持美觀。

3、制止占用綠地和在綠地上堆放物品，拋扔雜物或利用樹木晾曬衣物行為。

4、制止踐踏綠地和損壞花草、樹木行為。

5、保持物業區內花、草、樹木成活率90%以上。

四、房屋管理

1、依據政府有關規定，制止業主隨意改變房屋結構和使用用途的行為。

2、保持房屋外觀完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現象。

3、保持房屋完好率達90%以上。

4、定期對房屋安全狀況進行檢查，發現不安全隱患，及時提請業主或業主委員研究處理。

五、房屋修繕

1、制定年房屋共用部位、共用設施修繕計劃，報業主或業主委員會審定后實施。

2、按《黑龍江省城鎮樓房大、中修工程分類試行標準》劃定和進行房屋的大、中、小工程修繕。

3、對損壞的房屋共用部位，應及時予以修繕。

4、房屋修繕后，應達到國家城住字（84）第677號文件規定的修繕標準。

5、設立和公布報修電話等便民報修設施。

6、對危及人身、財產安全的急修項目即時維修。

7、大、中修項目按業主或業主委員會審定的維修計劃確定的開、竣工時間進行修繕。

六、治安管理

1、已形成戶外封閉區域的物業管理區域，實行門衛夜間值班制度。

2、物業區內，禁止流動商販經商。

3、制止物業區內打架斗毆和損壞物業共用部位共用設施，場地行為，勸阻在公共場區、所內的人員糾紛。

七、道路、場地管理

1、物業區內區域道路暢通，路面平坦無損壞。

2、公共活動場地地面平整，無其他物品堆放，無積水和降雪堆積。

3、室外雨水排放暢通，溝道無大量積水。

八、其它

1、摩托車和自行車應放在停車棚內，自己看管，丟失或損壞乙方概不負責。

2、雙方未約定事項及非物業企業服務內容乙方不負責。

甲方：

乙方：

附頁

2有關未盡事宜說明

1、物業管理企業的服務內容和服務標準按北安市房產物業管理公司制定的《物業管理手冊》中有關條款執行。

2、水箱清洗、化糞池清掏等費用由物業管理企業承擔，并做到定期、及時清洗、清掏。

3、乙方應負責每天3次供水，具體時間為早6.30-7.30,中午12.00-13.00,晚間17.30-18.30.4、庭院燈亮燈時間為開剛黑至晚10點，春節期間增加亮燈時間和燈的盞數。

5、原物業設施包括泵房、物業房、水箱等由乙方使用并負責維修。

6、建設小區西側巷道由乙方負責保潔。

甲方：

乙方：

第三篇：物業管理職能移交協議書

物業管理職能移交協議書

移交方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下簡稱甲方）

接收方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下簡稱乙方）

為進一步貫徹落實國務院國發（2016）19號、國辦發（2016）45號文精神，根據國資廳發改革（2018）7號、11號文件最新要求，參照省、市相關規定，經甲乙雙方自愿、平等的充分協商，現就如何按國務院要求的最后期限，完成“三供一業”的實質性交接；如何同步落實國家政策，精準實操物業管理職能、資產等交接的具體事宜，簽訂如下協議。

第一條、物管職能及移交范圍

（一）物業管理職能的含義：在甲乙雙方確定的移交區域內，按地方政府頒布的物業管理等級和標準，按服務面積收取物業管理費；對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、維護；對物管區域內的公共環境、公共秩序進行有序管理；實施業主需求的、和乙方服務等級相配套的家政服務。

（附件一：移交物業小區物業此前服務內容及收費標準及批件）

（二）移交范圍：總計有職工住宅

棟，總建筑面積

萬平方米，總戶數

戶。分別坐落在XXXXXXXXXXX 等XX個街區：

各移交區域的坐落位置：(小區名稱，地址，東、西、南、北街臨XXXXX)（附件二：物業移交范圍平面示意圖及住戶明細表）第二條、物業管理職能交接基準日

自本協議生效之日起，雙方開始啟動交接，XXXX年XX月XX日XX點，為完成職能交接工作基準日。此基準日之后，甲方不再承擔以上區域物業管理及其相關責任。

第三條、關于維修改造補助資金

（一）經甲、乙依XXX市政府XXX文件測算，并報市國資委專家組審核確認，甲方應在本《協議》生效三個月內，給付乙方接收補助資金人民幣X仟X佰X拾X萬元（￥00,000,000.00元）。

（二）此費用作為乙方對接收區域的維修費和必要的改造費用，乙方有權依國家或地方的相關政府的相關政策，統一規劃，統一招標，統一實施。

第四條、關于相關資產的移交

（一）物業管理用房：依國務院頒布的《物業管理條例》和地方政府有關規定，甲方按所交物管職能建筑面積的千分之三，于基準日15日前，向乙方提供移交各小區物業管理用房，總建筑面積約XXX平方米。

（附件三：移交房產明細及位置示意圖，）

（二）未買斷產權住宅：凡房改中未買斷或未全部買斷的永久固定性住戶，其房屋產權的未買斷部分，均移交給乙方，由乙方按有關規定實施管理。

（附件四：房改后未出售住宅明細表）

（三）履行物管職能的一般資產： 甲方向乙方移交用于物業管理區域內的全部公共服務設施、設備與低值易耗類物品。

（附件五：各家屬區移交設施、設備、工具等低值易耗類明細表）

（四）物管區域內土地使用權屬： 在業主已辦住宅權屬證分攤后余下土地（供生

活區使用的道路、綠地、水景、庭院等，不含坐落在家屬內公有建筑的投影土地），應屬生活區不可分割部分，其土地使用權隨小區一并移交。

（附件六：全部移交區域《土地使用權證》復印件）第五條、關于人員移交

依據市國資委相關文件精神，經雙方協商，甲方向乙方移交國有職工XXX名。第六條、關于國有資產交接程序：

（一）本《協議》生效后，由甲方出具全部擬移交資產實物明細和財務清單，經雙方協商認可后，與基準日前十日，各派相關職能部門，赴現場清點、核準，并簽署《資產交接簽署單》，以備甲乙雙方后期賬務處理。

（二）凡以上無償劃轉資產，甲方應提供相關權屬變更的法定要件，并協助乙方辦理。完成交接后，甲方應協助乙方辦理上述建筑用電、用水、用熱等用戶更名手續。

第七條、關于移交物業管理資料

（一）含移交區域內建筑物的全部物業管理收費臺帳、產權資料。土建、水暖、電氣、采暖、供水、燃氣、通訊等圖紙、內頁等檔案資料。

（二）近三年的大、中修資料：項目位置、項目名稱、投入金額、竣工資料等。（附件七：建筑檔案類資料交接目錄）第八條、關于相關責任界定

（一）乙方對職能履行區域的維修改造負“統一規劃，統一招標、統一實施”的責任；在乙方的集中改造期間，甲方應予積極配合，提供建設用地和線路通道，做好本企業職工思想政治工作，協助解決施工受阻等問題。

（二）凡甲方現物業管理中，有依規需移交至市政、社區管理的其它項目，基準日后，由乙方負責移交。甲方向乙方提供涉及移交范圍內與環衛、園林、路燈管理部門簽訂的協議及業務范圍界定的說明，基準日后由乙方繼續履約；

（三）涉及甲方需向水、電、熱等第三方移交，但尚未交出的職能，繼續由甲方負責進行移交。甲方應向乙方及時提供擬定移交基準日等相關信息和相關資料。基準日后，乙方以小區物業管理者身份，對以上各方接收改造工程進行協調和必要的配合。

（附件八：物業管理職能與第三方聯系與銜接的相關文書）第九條、相關費用的責權界定

（一）甲方在以上移交物業區域預收取的物業等相關費用，以雙方交接基準日為界，凡甲方已收基準日以后費用，應交付乙方。凡基準日之前和上述物管區域相關的債權、債務人，均為甲方。

（二）移交房產涉及到的水電費自交接之日按水表、電表顯示的數據為準，之前發生的由甲方繳納，之后發生的由乙方繳納。

（三）用于住宅大修理的專項維修資金，按政府相關規定劃轉到乙方專項維修資金帳戶。

（附件九：涉及到債權債務界定的相關資料）第十條、雙方保證移交進度質量的特別約定

（一）為確保交接基準日如期實現，本《協議》簽訂五日內，雙方應就需雙方同步履行義務的若干時空結合點，充分商榷、論證并簽訂《交接過渡期履約分解目標備忘錄》（以下簡稱《備忘錄》），并各負其違約責任。

（附件十：《交接過渡期履約分解目標備忘錄》討論稿

（二）甲方保證，基準日前依此《備忘錄》，將乙方管理職能完全到位所需要的各類資產、設施設備、相關資料、移交費用，及時到位。同時甲方有義務對乙方所需了解的、和履行職能相關的全部問題，做出書面的、口頭的說明或解釋。

（三）雙方必須在基準日15日前，完成應移交人員人事檔案、工資關系、社會保險關系、組織關系的交接。

（四）乙方必須于基準日次日零點前，進入全面管理狀態，做到全部體現物管職能的崗位，無遺漏，無空缺。并確保其服務質量不降低。接管后，應有計劃的、有效使用維修改造補助資金，確保小區公共設施和公共環境提檔升級。

第十一條、甲乙雙方對移交人員待遇的承諾（屆時，視移交人員情況，決定此條留否）第十二條、違約責任

（一）至本《協議》約定基準日之日，若甲方原因，費用和資產尚未交至乙方，甲方應按既有約定向乙方支付違約金，同時繼續負擔全部物業管理運行管理費用，直至其“移交主體”責任義務履行完畢。

（二）至本《協議》約定基準日之日，若乙方原因，造成甲方資產、職能等未能如期移交，乙方應按既有約定向甲方支付違約金，同時負擔基準日后應接區域的全部物業管理運行管理費用。

第十三條、凡本《協議》未盡事宜或交接實操中的具體事宜，甲乙雙方本著公平、公正、平等、自愿的原則，協商解決，簽訂《補充協議》或《備忘錄》。

第十四條、凡本《協議》附件，或依本《協議》的《補充協議》、《備忘錄》等，一經雙方簽字認可，和本《協議》具有同等法律效力。本《協議》附件，將通過雙方具體協商，陸續補齊。

第十五條、本協議壹式七份，甲乙方各三份，市國資委一份。

（簽署頁略）

試論“三供一業”分離移交工作

存在的問題、原因與對策

眾所周知，為保證“2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區‘三供一業’承擔相關費用”，五年來，國家采取一系列措施并撥付巨額資金，使“三供一業”分離移交工作力度空前。

但筆者在考察了二十幾個大中城市和部分央企的分離移交工作后發現，目前狀態，尚不容盲目樂觀，如不采取有效措施迅速糾偏與規范，肯定的說，此項改革很難在2018年底完成。

本文力求通過對存在主要問題的分析，找到一些行之有效的對策建議。

一、問 題 表 象

（一）從移交成本上看

“維修為主，改造為輔”的原則，被冷落和回避；“改造”似乎成了“三供一業”分離移交的主要工作；甚至有悖國情的對整個家屬區設施全面新建也成為天經地義；部分可繼續運行的有效資源被無端廢棄；五花八門的擅自增項，巧立名目收費現象愈演愈烈，有一個企業的單項移交成本，同比五年前央企試點時增加近十倍；一些經濟上無力負擔的國企（甚至是央企）因此陷入進退兩難；僅負擔央企補貼的中央財政預算，勢必出現很大缺口??。

（二）從移交步驟上看

“先移交，后改造”的原則被改寫，很多城市出臺的《實施細則》，盡管也優先強調了“先移交，后改造”原則，但在“實施步驟”上，依然有總量過半的改造項目（甚至個別行業的全部改造項目），你移交方不按要求做完，接收方就是不接收！

尤其需要強調的是，那些事實上由接收方操控的“先改造”。本質上，是把接收方一項復雜的、有著很多不確定因素的、甚至隱藏著“貓膩”和風險的工程項目，強行捆綁在移交方的“職能移交”移交工作上！這種模式，無可置疑的在免責拖延著黨中央、國務院分離企業辦社會職能的既定預期。

（三）從移交程序上看

一些原本應該很清晰的交接程序，被人為繁瑣化、扭曲化，致使移交進程艱難、坎坷，無端拖延。

如有的城市把供電職能分離，搞成了“三條線”：第一條線把移交區域視為新增用戶，必須走用電申請、論證、批準程序，并收取一筆可觀的費用；第二條線是改造，必須依供電方要求設計施工，并由移交方辦理相關手續、結清工程費等等，供電方才決定是否送電；第三條線才是分離移交，由移交方委托審計機構確認工程決算，資產轉固，協商移交??等等。甚至還有的省會城市對移交方提出：危房徹底解危、違章建筑全部拆除、加收過渡期管理費和保證金、裝修物管用房等數十項要求，而后方能談移交

（四）從移交進度上看

個別地方政府的不作為，慢作為，正在嚴重的影響、拖延著全局。

不知為什么，有的省剛剛才出臺方案，而且基本上是照抄上頭文件。有一家國內五百強企業，明年六月底要完成“混改”試點，因此前必須處理主輔分離問題，其坐落在該省各地的二級企業，赴相關市、縣對接，竟毫無結果??。

盡管45號文強調要“簡化程序”“建立綠色通道”等等，但在很多城市里，仍按部

就班，層層設卡，甚至“雁過拔毛”亂收費、壟斷諸如路面等恢復工程“一口價”沒商量等等。

二、原 因 分 析

（一）移交企業嚴重缺失話語權，而對接收單位缺少要求和限制。既然本項目名稱叫“‘三供一業’分離移交”，那么相關文件的總體要求、國家補貼、完成期限等，也自然主要都針對移交方提出要求。

問題是，當進入實操后，接受方勢必高筑“門檻”，對“必要的改造”等范圍的界定，移交成本的確認，移交企業基本上沒用話語權。

這種交、接雙方權利的嚴重不對等，平等公正的協商機制根本無法形成。于是，接收方苛刻離譜的要求，在政府無能力否定所謂“專業要求”的情況下，便演變為地方政策。致使有悖國情、甚至有悖國家政策的要求，成為可能。

（二）地方政府有悖國情的“雙刃劍”傾向，沒有得到及時的糾正。基于各地經濟發展狀況的差異，由各地方政府“接地氣”的制訂本地區的具體政策，“一手托兩家”的參與分離全過程的協調和管理，本無可非議。

但事實證明，一些地市級地方政府，更多的站在了地方和接收方的立場上，尤其在對待駐區央企相關職能的接收上，甚至有捆綁移交方和中央財政博弈之舉。

筆者在和一部分國企移交方領導座談時，曾遇到這樣的質詢：“我們也知道我們那的政策和45號文有抵觸，但依45號文我們應當執行所在地的政策呀！上面不糾正！我們怎么辦？”

（三）政策制定層面有關文件中的具體表述，被偷換概念，各取所需。

如財資（2016）38號文，對國家補助金的撥發與清算，提出“維修改造和分離移交完成后”，應當及時申請清算，并要求提供竣工決算《審計報告》。筆者理解，這是狹指事實上“先改造”的個案。但接收方和地方政府可以理解為：“改造”是與國家“清算”補貼的前提。于是，“先改造”找到了政策依據；國辦45號文的“先移交”被束之高閣。可見，行文的嚴謹性事關全局。

這種因利益驅動，曲解政策的案例，各地各層面均不同程度存在。

（四）由于以上因素，當新一輪分離移交企業進入工作狀態后，他們頓感一頭霧水，對錯難辨，無所適從。

面對超出了他們預想和承受能力的接收條件，欲就范內心別扭，欲抗爭底氣不足，因為那些突破政策底線的要求，大都表現在紅頭文件上。于是，本應有的主見、有底線、有擔當的去依據國家政策抓落實。而現在的國家政策，對他們來說卻是“遠水不解近渴”。無奈、無助和困惑，常常讓他們怨聲載道??。

總之，哪里缺少制約，缺少“制衡”，缺少交接雙方平等關系，哪里必然公正難求，項目“跑偏”在所難免。

三、對 策 建 議

（一）必須凸顯和保證“職能”移交這個核心，以防止喧賓奪主本末倒置。“三供一業”分離移交從本質上看，就是運行“職能”的分離！至于其它，都是“職能”移交的需要和衍生。只有運行“職能”的分離，國企不再為它企業產品負擔成本，才是這項改革的核心問題。

試想，如果交接雙方都能回到這個初衷上來，完全可以先確定一個完成運行職能交接的基準日，就運行中的水、電、熱，你接收方的抄表、收費、意外搶修能力，什么時間到位？從第一批央企試點結果看，此移交協議模式，《移交協議》簽訂后，短則三個

月，多則半年，足以完成！

應當說，五年來我們的文件、方案、會議布置，對確保“職能”移交這個核心問題，強調和凸顯的不夠。

（二）必須為“分離移交”行為性質科學準確定位，以避免節外生枝。

必須強調，“三供一業”分離移交，不是一般的企業行為；雙方所簽《移交協議》，僅僅是交接雙方同步執行國家政令的一個約定；由此決定，移交方支付的全部款項，只是為了將來運行質量，不至于低于“平均水平”的一次性補償，財政部的表述叫“費用性支出”。所以，此款在移交方手里，不是擴大再生產的投資，也不是什么“工程款”，支出性質絕不屬于經營活動。

由此推理：移交方先改造，不是移交職能的必然和必須；雙方約定的移交費應全額支付給接收方；接收方無需出具發票（資金結轉收據即可）；這個環節，不存在納稅問題，不存在工程決算審計問題??。

因為，實事求是講，你移交方根本不具備這個專業改造的責任能力；從教訓上看，完全是在荒自己的地，種別人田，人為抻長移交周期！

（三）加大對移交方的支持力度，進一步對地方政府和接收方，提出必要的要求。如何以最低的成本，最簡捷的程序，最短的周期，把這個歷史遺留問題處理的不再有遺留。這是移交企業的最基本意愿。應當說，移交方的立場和意愿，最能表達和體現黨中央、國務院對這項改革的初衷與預期。

但是，作為接收方，一般不會這么想；作為地方政府，也會把地方政府可能面對的風險，努力降到最低。所以，移交方作為這項分離移交中的弱勢群體，亟待一種能凌駕在各利益主體之上的、公平公正的協調與裁決。

為此，十分有必要對地方政府和接收企業重申國家政策，對地方文件中各類“跑偏”傾向，堅決予以糾正；對達不到單方條件就拒絕接收的接收企業，應采取必要措施。

（四）必須面對我們的國情，守住政策底線，有效控制改革成本

如：地方政府出臺政策，有無與中央政策相抵觸的或不一致的？地方政府《實施細則》中，對中央政策有無抽象肯定具體否定的條款？地方政府有沒有生拉強聯“坐蹭車”收費，增加移交成本的？公共設施改造中，有沒有為了新建，無端的毀掉可運行設施的？地方制定的移交費用標準，有無超國家參考標準一倍以上的？地方增加的改造項目、收費項目和其它接收要求，沒有中央政策做直接依據的，究竟有多少？理由與根據是否方充分？

建議國務院及各省國資委，加強督查或抽檢力度，一旦發現無視國家政策，擅自增加改造范圍、無端廢棄有效資源、肆意抬高移交成本，人為制造分離難度、查實后應及時處理，并在相應范圍通報，以扶正驅偏。

（五）必須限制“先改造”“大改造”趨勢蔓延，有效遏制移交預期的繼續拖延。如何有效縮短移交周期？我們必須理順“移交職能”和“設施改造”，在時空上的邏輯順序。故筆者建議：

第一，基于接收方主持改造更專業、更規范，而且竣工后由他們運行管理。那么，就應當結束那種權、責錯位的改造模式，還接收方一個改造主體的定位。

第二，這個定位完全不影響，交接雙方就現有運行系統，先明確一個完成“運行責任”交接的基準日。

第三，接收方作為改造主體方，可以在基準日前完成，也可以分期改上它幾年，以避免突擊改造埋下質量隱患，我們已經有了這方面的沉痛教訓（一家駐東北試點央企，由于供電改造路徑勘測可研倉促，五年之久，主電源至今尚未接通）。

第四，如果走“先移交”模式，移交方按約定支付了全部費用并完成移交，審計清

算就和接收方無關了。接收方完全有權本著“急則治標，緩則治本”的原則，有選擇的做局部改造。這樣，即實事求是的維持了設施運行的“平均水平”，避免了運行中有效資源的浪費，又可以用這筆“移交費”，在未來幾年有計劃的做幾件大事。這才是一個優秀國企領導人的明智之舉、開明所為。

（六）清理、簡化沒有實際意義的改造或審批程序，讓政府“綠色通道”名副其實。

據一家央企子公司的移交實操人統計，分離移交全程先后向集團、地方政府及其它相關方，送達各類申請、報告、方案、公函等達三百份之多，而其中大部分屬實際意義不大的的無效勞動。如最近看一集團對所屬單位資產移交的程序要求：要先后五次向集團呈交報告及報表。兩次行不行？

建議：凡對分離移交沒用任何實際意義的程序要求（如對移交方欲無償劃撥出去的資產提出的評估要求等），應予取消；凡在本次分離交接全程，參照（地產置業、買賣交易等）經營活動的審批、立項、繳費、納稅程序的，應予調整；凡無國家政策依據，偷梁換柱制造的有礙分離進程的任何程序（如某市規定凡改造破壞一、二類街道，必須由城管局收費并指定施工方），應堅決叫停。

地方各級政府開辟“綠色通道”，至少有兩層的含義：一是要打破常規程序，最大限度減輕國企負擔，實施特事特辦，以確保國家規定的完成時間結點。二是當交接陷入僵局，或按國家要求的常規模式無法完成時，應有擔當的、創造性的另辟新徑。如北京、陜西等地由政府搭建接收平臺，優先將國企的職能移交完成，而后再逐步分解消化相關事宜。

第四篇：農貿市場物業管理方案

農貿市場物業管理方案

根據市場中心的市場定位，樓宇市場布局及配套設施設備的實際情況，制定科學、合理的管理運作模式。爭取通過有層次的管理機構，進行宏觀計劃與調控，制訂切實有效的符合法律法規的管理細則，由具有規范化操作、專業技能、良好職業道德和高度責任心的管理人員具體實施。在經營秩序、治安保衛、環境衛生等方面以綜合計劃、單項計劃、即時調度相結合的管理運作方式，建立目標管理、服務質量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監督控制，以實現標準化、規范化、專業化管理。并以服務質量為突破口，以創新的理念為經營戶提供最佳的經營環境，活躍托管物業的商業氣氛。

一、物業管理服務范圍及主要內容

（一）一般性管理服務內容

1、安全系統管理服務。

充分保障入駐市場的業主、商戶和顧客的利益，在安全保衛方面。制定嚴謹的安防工作實施計劃，建立健全各項協管管理制度。實行24小時安全防范制，安全防范制分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。

2、消防系統管理服務。消防管理的方針是“預防為主，防消結合”。嚴格按照《消防法》有關規定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監督制度，訂有突發性火災等災害應急方案，并設有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，組建市場義務消防隊，并演習在各種情況下采取的應急措施，一旦發生危險及時疏散眾多業主、商戶及消費客人。

3、環境衛生

清潔服務實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時間，由專人負責、檢查、監督。市場的清潔衛生服務項目主要有：市場清潔保養工作，公共區域，走廊通道，消防系統及設備的清潔，供水排水系統的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，綠化保養等其他服務項目。

二、組織架構

管理中心 XX市場主任 兼職收費員 兼職水電工電工 清潔領班 市場協管組班長 領班兼市場 1人 晚班 1 人 中班 1 人

早班1人 1、2、3、5、6、7棟商住樓1人 8、9、10、11棟商住樓1人 XX村委

卓粵房地產物業管理部

三、人員架構及職位說明

1、人員架構

2、人員配備的原則 2．1精簡、高效的原則；

2．2文化素質與實際管理經驗相結合的原則； 2．3內部調劑為主和社會招聘為輔的原則； 2．4先定崗后定編以及德才兼備、一專多能的原則；

3、職位說明 3.1管理中心

管理中心由一名市場主任和一名兼職收費員負責，兩人都必須具備物業管理的基本知識，略懂市場經營，能夠獨立處理日常各類投訴，能夠獨立辦理各類相關服務業務。市場主任

負責區域內各項事務的管理，負責各部門的培訓和績效考核，負責各住戶、商戶的接待投訴，負責裝修單位的跟進和日常所有管理業務的辦理，負責市場清潔、市場協管、消防、經營管理的日常監督管理工作。兼職收費員

負責區域內相關費用的收取，公司開支預算和在市場主任缺位的時候擔當管理員的職務，日常積極配合管理做好相關事務。3.2市場協管組

市場協管組由1名組長和3名市場協管組員組成，為三班制，每班1人，負責市場內不間斷巡邏；組長上白班，并在隊員休息時頂班。市場協管組主要職責是做好市場秩序、消防的日常工作，流動人員的管理，突發事情的處理，負責配合市場服務中心的各項工作，3.3環境組 環境組由1名領班和2名保潔員組成，主要負責區域內衛生和日常垃圾清理，作到日巡日檢，日產日清，流動作業。保潔領班負責考核和監管下屬員工工作情況以及個人的清潔區域。其中，保潔領班負責市場周邊及市場內部清潔衛生，1名保潔員負責1、2、3、5、6、7棟樓的清潔衛生，1名保潔員負責8、9、10、11棟樓的清潔衛生。3.4工程維修組

工程維修組主要負責區域內日常設備設施的維護和維修，接待處理客戶的相關工程事項。考慮到市場的整體管理成本，建議配備一名兼職水電工作業，做到隨叫隨到。

注：XX村委：為XX市場最高管理機構，村委制定的發展目標和方向，XX市場管理中心須支持與配合，以配合XX村委新農村建設的進程。

卓粵房地產物業管理部：提供XX市場物業管理方面的專業意見和技術支持，負責XX市場物業管理中心各部員工的培訓、指導及管理咨詢并對現場做好技術支持等工作。

四、基礎物業管理服務內容及范圍

（一）安防管理

確保業主、商戶、租戶顧客生命財產安全，是區域正常運營的基本條件，強有力的安防工作是區域正常運營的有力保障。

1、協管工作： 區域營業時間內人流量大，人員龐雜，安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快速反應能力，實行明崗與機動巡邏、視頻監控相結合，與當地派出所和XX村治安隊密切配合，重點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為；清理占道經營行為；營業結束后統一清場，實行周密的進出貨管理制，緊急治安事件的應急處理，切實營造安全放心的經營消費環境。

工作要點：防范巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業結束后的清場管理及區域內四防工作。

2、消防工作：

消防責任重于泰山，消防是事關人民生命財產的頭等大事。消防工作應堅持“防消結合，重在預防”的原則，切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴格裝修審批與過程監督、區域內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，建立火災應急預案，一年內組織不少于兩次消防演習。工作要點：消防設備設施的日常維護檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹、裝修過程的安全監控。

（二）保潔消殺管理

潔凈的公共環境，是管理服務水平、形象的重要衡量指標。商戶正常營業時間內實行公共場所（通道、樓梯、前廳、衛生間、天棚、墻面……）不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經營環境；定期開展公共環境的消殺工作，確協管全健康的經營環境，提升XX市場環境品質。

工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺……。

（三）物業公共部份、公共設施設備維保

1、物業公共部份維修養護

物業公共部份（樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化糞池）的日常維修養護，是維護良好形象，延長物業使用壽命，避免意外傷害、“水患”發生的重要手段。重在做好日常檢查，及時修復、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實施。工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患。

2、公共設施設備維修養護

設施設備的正常運行是正常經營的前提條件，是經營環境質量的重要保證。加強重要設備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生，并擬定相關設備意外事故的應急處理預案，并將其制度化，重在日常檢查與保養。工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患。

（四）客戶服務

從商戶角度思考，從市場發展角度思考，切實滿足商戶各類需求，不斷提高商戶對客戶服務的滿意度，爭取商戶對物業管理服務的支持，調動商戶參與XX市場活動積極性，并積極引導商戶提升經營檔次，服務質量，形成商戶、管理公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節與執行力決定客戶服務水平。

工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續跟進、關注客戶發展……

（五）財務管理

XX市場財務管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類費用（租金、物業管理費、廣告費、水電費、其它代收費）代收代繳。市場財務管理重點在于透明清晰、有據可查。工作要點：成本控制、收支透明、有據可查……。

（六）檔案管理

做好物業管理運營過程中所涉及的運營事項、設施設備、商戶（住戶）的檔案管理工作，使前后工作得以有效銜接。包括：設備、設施的完整檔案資料、合同協議、會議紀要、崗位人員的任免等。工作要點：保證所有檔案的完整、連續、系統。

五、崗位職責及管理規范 管理中心

一、市場主任崗位職責：

1、負責XX市場物業管理中心全面工作，帶領部門全體人員履行市場管理中心日常管理、指導、監督、協調、服務職能。

2、貫徹執行關于物業管理的各項法規、政策、標準，組織落實XX村委下達的有關任務。

3、責按規定審批上報的維修、養護、配套工程項目及上述工程的預決算、工程造價。

4、負責協調處理管理中心與區建委、房管局、規劃國土局、工商局、物價局等政府有關部門及水、電等有關單位的協調事宜。

5、負責審批年、月工作計劃、工作總結及管理中心制定的年、月工作計劃。

6、負責做好XX市場物業管理人員招聘、考核、錄用及崗位調整等工作。

7、每季度按XX村委規定，進行檢查，對檢查結果進行統計，并負責對檢查中發現的不合格服務項進行跟蹤驗證，處理業主（商戶）投訴。

8、完成XX村委交辦的其他工作。

二、兼職收費員崗位職責：

1、負責登記現金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結。

2、負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。

3、負責管理銀行帳戶，辦理銀行結算業務，月終及時對帳，并根據需要編制銀行存款余額調節表。

4、要按照有關規定，具體辦理經營收入及費用報銷等現金或銀行轉帳手續。

5、負責統一管理公司的發票和收據。做好各管理中心票據的領用和核銷工作。

6、加強貨幣資金的管理，嚴格執行國家有關現金管理和銀行帳戶管理法規制度。不得挪用公款，不得出借公司帳戶。

7、應按照規定，定期（月、季、年）核對帳目、結帳、編制會計報表。并做到報表數字真實，計算準確，內容完整，說明清楚。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改會計報表數字。

8、要按照規定對各種會計資料，定期收集，審查核對，整理立卷，編制目錄。

9、XX市場物業管理費收取和卓粵房地產公司租賃項目租金收取，需分帳管理、獨立核算，所有回收款項交相應部門核算。

10、協助管理中心完成其它日常工作。市場協防組 崗位職責 領班崗位職責

1、在XX市場主任的領導下，安排本班各項具體工作。

2、熟悉和掌握市場區域的地理位臵，重點要害部位和設施布局的基本情況。

3、貫徹落實安全保衛工作和消防工作，做好對協管的領導工作，調解市場內各種糾紛。

4、組織實施安全保衛責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況，并對所存在的問題及隱患按規定的期限及時加以解決整改。

5、主持部門例會，傳達貫徹主管部門及XX村委的指示精神。

6、監督和檢查XX市場的七防安全情況：“防火、防盜、防破壞、防意外、防騙、防搶、防災難事故”和交通管理情況，處理市場內各類治安案件，協調與主管公安機關和派出所的關系。

7、做好XX市場內商戶（住戶）的七防安全和法制宣傳教育工作提高商戶（住戶）的安全意識和法制觀念。

8、帶頭遵守公司的各項規章制度，以身作則，不許濫用職權，監督本班員工執行上級各項工作指令及公司規章制度。

9、協管員的聘用，解聘提出建議。商場協防員崗位職責

1、密切注視市場出入人員，負責監控室電視屏幕的監視工作。

2、負責值班崗亭內的衛生清掃工作。

3、發現異常情況和可疑人員應到現場查看、并及時向上級報告。

4、負責巡查市場各樓層，留意治安消防情況。

5、監督檢查用戶裝修現場的治安消防狀況，及時處理違規裝修。

6、做好當值期間的各項情況記錄工作。

（二）協防組操作流程 交接班管理規定

為認真做好崗位的工作交接與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失，特制定本制度。

1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。

2、本班最后一崗與下一班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。

3、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上，交班人員將公物轉交下一班，交接雙方簽名確認。

4、發現問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發現屬于上一班問題的，應立即報告領班或市場主任處理。

5、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。

6、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。

7、接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便班前將工作重點明確給協管員。對講機使用規定

對講機是協防組必備的重要通訊工具，全體協管人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的性能，愛護并熟練地使用對講機。使用規定

1、持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或將天線拆下來使用。

2、發現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上司報告，由部門領班檢查后交管理中心，嚴禁自行拆修。

3、嚴格按規定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率。

4、嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。

5、交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況；接機者當場查驗，發現損壞或通訊失靈，立即報告領班。對話要求

1、呼叫對方時，先報自己崗位，再呼對方，并在最后講“收到請回話”。

2、收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”。

3、用對講機講話時應使用規范禮貌用語，嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。

（三）緊急事件處理程序

1、突發事件的處理程序

（1）凡遇突發事件（指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告領班或市場主任。（2）簡要說明事發的地點、性質、人數、特征及損失價值。（3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。（4）查看本部各類記錄、電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。（5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。

（6）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。

（7）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作，應報派出所調查處理。

（8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由市場主任、領班協助調查處理。（9）市場主任、領班在接報突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。

（10）市場主任、領班組織人員除維護現場外，還需負責聯系XX治安隊調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所、有關部門及XX村委。

2、毆打暴力事件的處理程序

（1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。（2）巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機或其他最快的方式報告領班，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待協管領班的指令。

（3）協管領班接報后視情況派適當數量的協管員或通知XX治安隊立即到場制止，將肇事者帶往管理中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。

（4）斗毆事件中如市場的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。

（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫院。

3、盜竊等破壞事件的處理程序

（1）巡查發現或接報市場內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機或其他方式盡快報告協管領班，簡單說明現場情況，并監視現場等待協管領班的指令。

（2）協管領班接報后，應迅速派適當數量的協管人員或聯系XX治安隊到場制止，設法抓獲肇事者，帶往管理中心調查處理。（3）事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。（4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

4、停電事故的處理程序（1）接通知市場將在短時間內停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶。

（2）未預知的情況下市場突然發生停電，立即聯系維修部，盡快采取措施恢復供電。

（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

（4）協管員密切注視市場各區域，以防有人趁機制造治安問題。

5、消防報警處理程序

（1）用對講機通知巡邏協管員即時到現場核實；（2）即時向協管領班或市場主任，講清報警地點；

（3）當領班接到協管報告后，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現場檢查。

（4）經現場檢查認為火警后，不能處理的應及時報火警處理。（5）當值協管員應做好詳細記錄。

6、意外傷亡應急處理規程

（1）XX市場內如發生人員意外傷亡事件，協管員立即趕赴現場查明情況，并向領班匯報。

（2）協管領班應立即向市場主任或XX村委匯報，同時報警，維護現場秩序，協助公安機關偵破。（3）若傷者未傷亡，應保護現場的同時立即組織救助，并通知醫療救護中心，對折傷員，傷情不明的情況下盡量不要挪動，防止傷情加重。

（4）傷害由觸電引起的，協管員應立即切斷電源，用絕緣物體將電源撥離觸電者，再施行治病。

（5）若傷亡是設備系統引起，協管員應立通知工程人員到場，共同制訂搶救方案，如無力施救，求助公安或消防部門。（6）若傷亡是高空墮落物引起，搶救傷員時應保護現場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。

（7）若傷亡事故由交通肇事引起的，應保護現場，搶救傷亡的同時，記清肇事車輛和號碼，留下駕駛員和目擊者，如監控錄像，保護相關錄像，請警方或交警部門處理，若交通事故引起堵塞，應組織疏通現場。

（8）詳細記錄意外傷亡經過，對于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故以及由于管理上失誤引起的觸電事故相關部門在事故發生后四個小時內寫出書面報告，匯報上級領導和XX村委，并查找原因落實責任。

7、水浸應急處理規程

（1）當公司員工接到報警或發現XX商住樓水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢報告領班，工程人員，并在相關人員到達前盡量控制現場水勢，防止水浸范圍擴大。（2）立即查明水浸原因，采取措施關閉水源，水閘堵塞水管，堵塞漏洞，疏通排水管道，打開末端放水等，切斷水源，并關閉受浸區的電閘，防止人員觸電，若水源來自供水總管，工程人員無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。

（3）如在水浸事故后，有任何公共設施在正常使用受到影響或由其引起停電，應知會商戶（住戶）并在各出入口設臵告示，如有區域存在為危險，應在該范圍內設臵警告標志。

（4）詳細記錄水浸事故發生經過和采取的措施，以及受損的情況。

8、中毒事件（煤氣、食物中毒等）

（1）切斷毒源，使毒物不繼續擴散，疏散現場圍觀群眾。（2）對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送醫院救治。

（3）對其他類別的中毒者，盡快將中毒者撤離現場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保濕，并立即送醫院搶救或者請求醫院支援。

（4）核準毒源是否切斷，防止有漏毒現象造成不必要的傷害。環境組

環境組領班崗位職責

1、負責落實各項崗位職責及部門內各項業務服務質量標準；

2、執行清潔員工培訓計劃；

3、做好市場公共部位及設備的清潔工作；

4、做好市場的消毒滅鼠殺蟲工作；

5、組織清潔組定期檢討、共同研究搞好清潔方面的工作；

6、配合XX市場管理中心搞好清潔用品采購工作；

7、落實好清潔用品保管領用登記工作；

8、配合XX市場管理中心做好不合格服務的控制管理工作；

9、配合XX市場管理中心做好糾正預防措施的制訂實施工作；

10、監督清潔工按時清潔市場、走廊、外圍道路等樓宇內公用地方，在巡視各崗位的清潔工作時，發現問題及時采取糾正措施；

11、做好清潔工具入庫，領用、維修記錄；

12、檢查所轄范圍各清潔崗位工作完成情況，發現問題立即整改，并進行考核；

13、檢查清潔員當值情況，是否按規定著裝上崗，攜帶必備清潔工具，對缺勤及不按規定著裝及時采取補救措施。清潔員崗位職責內容

1、負責XX市場周圍的道路及市場內部的清潔保養；

2、負責XX商住樓從一樓到天臺、地面商鋪門口所有公共部分的清潔保養；

3、負責XX市場所有生活垃圾的收集，并協助清運公司清理垃圾房的工作現場；

4、負責XX市場殺蟲滅鼠工作；

5、完成上級領導交辦的其它工作與突擊性工作。清潔員職責范圍

1、外圍清潔員：

（1）市場周圍的道路、花壇及市政衛生責任區的清潔保養；（2）協助環衛所清理垃圾臨時存放處的垃圾清運，清洗垃圾桶、垃圾臨時存放處；

（3）實行分段包干，時刻保持地面干凈，無沙土、無垃圾、無雜物等；

（4）清潔地面的所有燈具、標語牌、消防等公共設施；

（5）市場周圍明溝、暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通；（6）化糞池清潔后，及時運走污物，并立即用水沖洗周圍地面，保持干凈環境，無臭氣。

2、樓層清潔工：

（1）負責清理樓層內的垃圾，堆放到指定地方；

（2）清掃各自樓層的樓道及樓梯通道，及清潔消防前室的地面、墻面和頂面；

（3）擦拭各自范圍內的公共設施，包括防火門、強弱電井道門、電表箱門、水管井門、開水間、燈罩、消防栓、樓道墻壁、樓梯扶手、排風口、管線等；（4）拖洗樓層地面、后樓道的踏步臺階；（5）清掃、拖抹樓層通道地面；

（6）負責清洗男、女衛生間，做到無異味、無污染面；（7）各自區域內垃圾筒的清潔。工程部

水電維修工崗位職責

1、負責公共設備、設施維修管理，定期保養；

2、負責供配電、供排水系統、消防系統的運行操作、巡視保養維修、檢查記錄和異常情況報告及處理；

3、負責房屋、道路、圍墻、停車場土建設施及其他公共設施的日常維護保養、維修工程預算；

4、負責配合市場管理中心監督業主房屋裝修改造；

5、負責為住戶進行日常維修服務及參與維修中涉及的鄰里協調；

6、負責施工工地和臨時施工單位的管理；

7、負責設施、設備突發事故處理；

8、負責住戶維修服務效果回訪。

9、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

10、每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。第三章 管理控制文本的內容概述 消防安全責任書

一、嚴格執行消防安全的各項規定，做好消防工作，提高安全意識。

二、商品存放遵循“合理、安全”原則，保持通道暢通。

三、電線不準私拉亂接，嚴禁違章操作。

四、市場內嚴禁使用液化氣，嚴禁明火，防患于未然。

五、正確使用電器設施，并須有人看護，嚴禁使用高電耗等容易引發火險的電器。

六、市場內不能有易燃易爆危險物品。

七、離店（攤）前需切斷電源，消除火災隱患。

八、愛護市場內的消防設施，不得損壞、挪用、拆除、圈占消防設施。

九、禁止在營業場所違章搭建，營業房內嚴禁住宿。

十、消防安全，人人有責，如有違者，責任自負。市場衛生管理制度

一、凡進入市場的購銷人員都必須講究衛生，不準擅自在市場內張貼廣告和在墻上、攤頭隨意涂寫、堆放雜物、保持市場整潔。

二、必須嚴格執行《食品衛生法》，嚴禁有毒、有害、污穢不潔、腐敗變質、霉變食物、病死或死因不明的禽畜、水產及其制品進市場出售。經營飲食、熟食、鹵葉、豆制品的必須持有營業執照、衛生講可證和個人健康證。營業人員必須穿戴白衣、白帽和白袖套。經營熟食的必須有防蠅、防塵、防腐設施備和清潔用具。

三、市場內應建立必要的衛生設施，設立衛生宣傳欄、果殼箱、痰盂和下水道、自來水以及垃圾處理裝臵；有條件的農貿市場應添臵冷藏設備，大型市場要有公共廁所。

四、每個市場都必須確定專職或兼職人員負責上市商品檢驗和衛生管理工作。大型市場應建立市場愛衛會或衛生管理小組，負責市場衛生的組織管理工作，開展經常性的衛生監督管理。

五、所有市場都要配備衛生保潔員，專門從事清衛工作。全日交易的市場必須堅持一天二次清掃場地，半天交易的市場散場后及時清掃，做到場內無過夜垃圾。每周對市場進行一次全面的清掃。農貿市場在夏季節要經常進行滅蠅、滅蚊、滅菌等防疫消毒。

六、堅持經常性的衛生宣傳教育工作，促進個體商販做好自清保潔工作。每個攤位實行攤前、攤后、柜臺上下衛生包干，及時清除攤位周圍的垃圾和臟物。經營多垃圾商品的攤主必須自備盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地點。

七、對違反本制度規定的，由市場辦公室依照有關規定，酌情分別給予批評教育、罰款、警告、停業整頓等處理。市場治安保衛工作制度

一、市場應確定專職人員負責市場的治安保衛工作，調解糾紛，制止擾亂市場和危害市場安全的行為。治保人員要在市場內巡邏值班，維護治安秩序。

二、市場內商品保管室、寄存處，要確定專人負責管理。管理人員不得擅離職守，并嚴格交接班手續。

三、所有進場交易人員都必須執行市場的治安保衛工作規定，不隨意離開攤位和托不相識的人看管錢物，貴重物品要交給市場工作人員保管。

四、嚴禁在市場上賭博、測字、算命，以及其他危害社會治安或影響市場秩序的行為。

五、自行車、手拉車、三輪車必須按劃定地點存放，不得隨意停放，保持場內通道暢通。

六、嚴格市場門衛制度，夜間必須有人值班看場，做好防火、防盜、防爆、防止壞人破壞的工作。住在市場附設招待所內的個體戶接待客人要遵守會客制度，不得留宿閑雜人員，不得聚眾酗酒取樂。市場內要配備防火設備。

七、對違反上述規定的，由市場管理辦公室給予批評教育、罰款、停業整頓等處理；違反治安管理處罰條例的，由公安機關處理；觸犯刑律的移送司法機關依法懲處。

廁所保潔制度

一、勤沖洗，實行全天保潔。

二、保持四壁門窗，隔斷板，地面的干凈，無蛛網，無積灰積水，無糞跡、痰跡，無涂寫、張貼。

三、便池無尿堿跡。

四、環境干凈，無垃圾雜物。

五、定期消毒，做到蠅蛆少見，基本無臭。市場保潔員守則

一、遵守勞動紀律，不得擅自離崗，有事生病不能上班須提前辦理請假手續。

二、負責市場垃圾、雜物的日產日清，保證市場經營環境的干凈整潔。

三、對市場廁所每天打掃沖洗，保持清潔、無臭味。

四、對市場攤位、墻面、吊頂及有關設施設備，定期進行擦試和除塵。

五、攤位內不得堆放廢舊物品及其他雜物。

六、積極完成領導交辦的其他工作任務。

七、保潔班長除履行保潔員崗位職責外，負責安排、督促保潔員的日常工作，重要情況、重大問題應及時報告市場主任。市場管理員守則

一、熱愛本職，遵紀守法，服從管理。

二、熟悉掌握業務知識，辦事熱情周到。

三、工作時統一穿好工作服，佩戴好上崗證。

四、文明規范管理，嚴格執行“公開、公平、公正”的三公開制度，嚴禁打人罵人。

五、督促各種車輛按指定地點停放，各類攤位按規定擺放，保持道路暢通，秩序井然。

六、管理市場內各類糾紛。

七、嚴格按標準收費，不收人情費，不準接受農戶和客戶的饋贈。

八、完成市場領導交辦的其它任務。市場經營者守則

一、凡需進入市場營業的單位和個人，必須按規定持營業執照或有關證件到工商所或市場管理辦公室辦理審批手續，在指定的地點設攤經營。不準隨意設攤和場外交易。

二、嚴格遵守國家有關政策、法規和本市場的規章制度，服從管理，按時交納稅費和市場管理費，自覺維護市場秩序。

三、亮照（證）經營，做到人證相符，不得擅自調換、租借、轉讓攤位或拼攤經營。

四、講求職業道德，文明經商，禮貌待客，明碼標價，公平交易，不準以次充好、以假充真、摻雜使假、短尺少秤，欺騙消費者；不欺行霸市、強買強賣、囤積居奇、哄抬物價，擾亂市場；不購銷假冒偽劣商品和國家規定不許上市的商品；不準使用明令禁止或不合格的計量器具。商品售出后，發現質量問題應給予調換或退貨；份量不足的要給消費者退款。

五、出售的食品應符合國家規定的食品衛生要求，肉、禽必須經檢疫合格后上市。搞好攤臺、攤前和攤后的環境衛生，做到攤位整潔美觀，商品陳列整齊。

六、愛護場內各種服務設施，不得在場內搭建建筑物或改變場內設施結構，損壞公物照價賠償。提高警惕，搞好防竊、消防工作，主動配合做好市場的安全保衛工作。

七、所有進場經營者均應遵守本守則規定。如有違反者，由市場管理辦公室根據國家有關規定和場紀場規酌情予以處罰。市場統計工作制度

一、市場應配備人員擔任市場統計工作。統計工作人員必須嚴格執行統計制度，對各種報表的統計范圍、數字口徑、指標、計算方法、報送時間等必須切實執行；上級查詢的數字，要及時查對答復。要做好各種統計資料的收集、整理、匯總、分析和報表的填報工作，做到統計完整、準確、及時。

二、建立原始資料登統制度。統計人員必須親自上市場巡回視察，掌握賞識的商品品種、成交數量、價格以及剩市商品等情況和數據，記入原始登統表，經審核匯總后上報。

三、加強典型調查和統計分析。要通過典型調查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集貿市場發展變化規律，及時向上級領導提供新情況、新問題和對策建議。

四、統計人員必須加強文化和統計業務的學習，通過脫產和半脫產培訓和專題考試等多種方法，不斷提高統計質量和工作效率，統計人員應保持相對穩定。

市場計量器具監督檢查制度

一、經營者必須統一使用國家規定的合格器具和法定計量單位，做到秤（尺）準量尺。市場應配備一定數量的計量器具，提倡經營者租借市場的標準計量器具。經營者自帶的計量器具，需經檢測合格后，方可使用。

二、計量器具使用中要經常檢查，專人負責。每天抽查測試，每周分段全面檢查一次。及時制止利用器具作弊、克扣消費者的違法行為。

三、市場內必須設立公平秤、公平尺。農貿市場逐步實行電子秤復秤，為群眾服務。

四、開展“計量信得過經營戶”競賽活動，依靠群眾監督。對表現好的給予表揚嘉獎；對差的進行通報批評，并登記在案；對屢教不改、情節惡劣的，酌情給予罰款，責令停業整頓，取消攤位證或提請原發照機關吊銷營業執照。市場管理費收繳管理制度

一、嚴格執行國務院關于發布《城鄉集市貿易管理辦法》的規定：“對進入集市交易的商品由工商行政管理機關收取少量的市場管理費。工業品、大牲畜費率按成交額計算不得超過1%，其他商品不得超過2%。”并應將收費標準公布于眾，接受群眾監督。攤位費根據攤位設施和經營情況確定。攤位、門店要努力實行公開招標競投制。

二、在市場設攤經營的經營者必須按規定交納市場管理費。不準瞞報商品數量，逃漏市場管理費和故意抗拒、刁難收費人員履行公務。

三、收費人員必須嚴格執行收費標準，較為準確地計算商品價值，做到收費合理，不多收、不漏收。收費人員在收款時必須開具“市場管理費收據”，做到手續完備，錢據相符，當面點清，帳目清楚。現金應當日上繳，不準截留、貪污公款。

四、對固定攤位可實行按月定額收取市管費的辦法，由經營者在規定時間內交付。月收費額按月平均成交額核定，半年或幾個月調整一次。臨時設攤的可在申請攤位時收取。對自產自銷農民實行劃片設攤位、，逐個收費。

五、收費人員必須遵紀守法，佩戴標志，忠于職守，廉潔奉公，不徇私情，不收人情費，不以權謀私、亂收費，不接受經營者請客送禮，不向經營者借款、賒欠、索取商品或利用工作之便購買便宜貨。違者從嚴處理。文明攤位評比制度

為了進一步加強商城農貿市場的物質文明和精神文明建設，不斷提高集貿市場經營者的文明經商、依法經商的自覺性，增強市場凝聚力，特制訂本制度：

一、凡進入集貿市場營業的單位和個人，經營在三個月以上，有固定攤位的，均需參加文明攤位的評比。

二、文明攤位的評比，實行每季評選一次，按行業分別評選。

三、市場內文明攤位的具體標準為：

1、季度內無違章違法行為，并積極、主動檢舉揭發他人的違章違法行為；

2、照章納稅繳費，無拖欠、拖拉現象；

3、講究職業道德、文明經商、禮貌待客、公平交易；

4、按市場辦公室規定，在醒目處懸掛營業執照或攤位證；

5、積極響應市場辦公室組織的社會公益活動，并起帶頭模范作用；

6、主動配合市管人員做好市場管理工作；

7、搞好同行業內部團結，不相互爭拉顧客，不搞非正常競爭；

8、主動做好人好事。

四、評選實行由經營者自評、小組互評、市場辦公室組織人員實地考評三結合的辦法，自評分與互評分占50%，考評分占50%，按其總得分為經營戶的實際提分，并聽取勞協、稅務、公安部等部門的意見，最后，報分管所長批準后，授予“文明攤位”稱號。

五、經營戶在獲得稱號后，出現違章行為的，從重處理，并摘除其稱號。

六、文明攤位評比結束，市場分管人員要建立檔案，登記在冊，并作為年終評選“五好經營戶”的基礎條件。

農貿市場預賠制度

為了自覺接受消費者監督，切實維護消費者權益，促使XX農貿市場的長遠發展，特設立預賠基金，實施預賠制度。具體實施辦法是：

1、預賠基金：來源于市場各經營戶的保證金，設立專用帳戶，存入預賠基金，該基金只用于消費者在市場購買時因質量問題所需的先期賠償；

2、受理條件：消費者在市場所購買的物品符合有關預賠條件。

3、預賠措施：消費者可以直接向農貿市場消費者投訴聯絡站投訴后，經確認無誤后，則從預賠基金中提取因賠金額給消費者

4、責任追究：談公路農貿市場消費者投訴聯絡站向當事經營戶下達通知，勒令其七天內將賠償金匯至預賠基金帳戶上，補齊保證金金額。

市場財務管理制度

一、負責管理辦公室日常工作，做好市場經營戶開票工作。

二、負責財務管理工作，組織做好財務計劃、會計核算、會計分析工作。

三、認真做好市場內的租金、管理費、水電費及其他有關費用的收繳，不得擅自提高或降低收費標準，不得擅自減免費用，及時上報中心。

四、負責市場管理人員月工資、貼補發放。

五、積極完成領導交辦的其他任務。XX市場小餐飲業衛生管理要求

一、衛生管理

1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處；

2、小型餐飲業必須建立食品衛生管理制度；

3、配備專職或兼職食品衛生管理人員，食品衛生有專人管理和負責；

4、做好“三放心”臺帳。

二、衛生設施

1．廚房墻壁表面全部使用白瓷磚；

2．廚房地面由硬質材料建造，具有一定坡度和地漏等排水設施，并設低位洗拖把池一個；

3．廚房內應安臵有效的排煙、通風設施；

4．粗加工區分別設臵畜禽食品、水產食品和蔬菜食品清洗池等至少三只；

6．餐飲具要有足夠容量的專用消毒、保潔設施； 7．廚房內有足夠容量的冷藏冷凍設施； 8．食品庫房設臵貨架，不得用于生活起居；

9．餐廳、廚房、庫房要設臵沙窗、門簾，采取消除蒼蠅、老鼠、蜂螂和其他有害昆蟲的措施；

10．設備布局和工藝流程合理，防止交叉污染。

三、經常性衛生要求：

1、前堂和后加工間的衛生整潔，做到每餐一打掃，每天一清洗；

2、餐具使用后進行洗滌，消毒處理，并放在保潔柜內存放；

3、采購時嚴把食品衛生關，不采購無標簽、無生產日期的食品；

4、不得使用過期、霉變等不符合國家衛生標準和食品衛生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑；

5、工作人員每年進行健康體檢和知識培訓，取得健康證后方可上崗；工作人員必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。工作人員在操作間不準吸煙，吃食物。

XX市場小副食業衛生管理要求

一、衛生管理

1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處；

2、組織制訂衛生管理制度；

3、有專人負責日常衛生管理工作。

二、衛生設施

1、有不少于1只水池；

2、有食品采購、進貨臺帳；

3、有食品擱架、貨架、貨柜。

三、經常性衛生要求：

1、保持內外環境整潔，無積塵、無蛛網、無油污、無衛生死角，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其滋生條件的措施，廢棄物進入加蓋的密閉容器，日產日清；

2、采購員、保管員、加工人員分別做到不采購、不出售（過期、霉變等）不符合衛生標準和衛生要求的食品；經營者采購散裝食品時，必須向制售者索取并核對生產者的衛生許可證和食品檢驗合格證明等材料，任何經營者不得經銷未取得衛生許可證的生產者生產的食品、無檢驗合格證明和標簽內容不完整的散裝食品；

3、銷售的定型包裝食品必須符合要求，有廠址、廠名、品名、生產日期、保質期；銷售的散裝食品必須有防塵材料遮蓋，設臵隔離設施以確保食品不能被消費者直接觸及，并具有禁止消費者觸摸的標志；

4、食品存放必須隔墻離地、有標簽，做到先進庫房的先使用；

5、所有人員必須經衛生知識培訓合格，持健康證上崗，職業禁忌人員必須調離食品生產經營崗位；

6、從業人員應當經常保持個人衛生，做到勤剪甲、勤洗澡理發。生產銷售食品時不戴首飾，不涂染指甲，將手洗凈，穿戴整潔工作衣帽。銷售直接入口食品時，不用手拿，不用廢紙、廢物包裝，必須使用售貨工具。

XX市場小生產加工企業衛生管理要求

一、衛生管理

1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處；

2、有專職衛生管理員，制訂衛生管理制度并上墻；

3、從業人員體檢培訓合格，持證上崗，配備工作衣帽、鞋等；

4、廠內外符合環境衛生要求。

二、衛生設施

生產車間須設臵防蠅、防塵、防蟲、防鼠設施，車間應配備機械通風換氣設施（進風口距地面2米以上）及密閉加蓋的垃圾桶，冷飲企業生產用水必須使用凈化水，配備相應的凈化水設備，管道采用不銹鋼等無毒材料，送料管道采用活接頭，并配備專用消毒設施及更衣室。

三、經常性衛生要求：

1、生產設備布局合理，并保持清潔和完好；

2、生產設備、工具、容器、場地等嚴格執行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接觸地面；

3、原料、輔料、半成品、成品以及生、熟品分別存放在不會受到污染的區域；

4、按照生產工藝的先后次序和產品特點，將原料處理、半成品處理和加工、工器具的清洗消毒、成品內包裝、成品外包裝、成品檢驗和成品貯存等不同清潔衛生要求的區域分開設臵，防止交叉污染；

5、不得使用過期、霉變等不符合國家衛生標準和食品衛生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑；

6、從業人員保持個人清潔，工作時不得戴首飾、手表，不得化妝；進入車間時洗手、消毒并穿著工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋應當定期消毒。

XX市場農貿市場衛生管理要求

一、衛生管理

1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處；

2、進場經營者掌握食品衛生法律、法規、食品衛生安全等衛生知識；

3、進場經營者的健康狀況和應持有健康證明才可上崗；攤位應先取得衛生許可證才可營業（經營鮮活水產、家禽、和新鮮蔬菜除外）；

4、索證管理，散裝和定型包裝食品的衛生許可證、檢驗合格證；肉類的檢疫證；豆制品的供貨憑證；蔬菜的產地證明等。

二、衛生設施

1、散裝食品：擱架，防鼠、防塵、防蠅設施等

2、熟食鹵味：空調、溫度計；銷售中的貨、款設施分離； 專營熟食鹵味另設二次更衣室。

三、經常性衛生要求：

1、保持內外環境清潔，無蛛網、積塵、垃圾、污水；

2、圾箱、廢棄物容器，做到加蓋，日產日清，有水沖水封式公共廁所。水道排水暢通；

3、有滅蠅、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料與成品隔離，直接入口食品與待加工食品隔離，食品與雜物、藥物隔離，食品與非食用冰、不潔物隔離；食品上架銷售，墊高離墻存放；防塵、防蠅、防腐（冷藏）、防鼠、防蟑螂；

4、食品內在質量、包裝、標識符合衛生要求，無假冒偽劣食品、過期變質、衛生質量不合格的食品銷售；

5、熟食鹵味的原輔料應符合相應的衛生標準和衛生要求，熟食鹵味應當燒熟煮透，并在專間內冷卻，夏秋季節要縮短熟食鹵味加工與銷售的間隔時間，做到分批燒煮，分批發貨；

6、熟食設備布局和工藝流程符合衛生要求，銷售時貨款分開，不用手直接抓取熟食；

7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保潔設施和使用符合衛生要求；

8、從業人員的持有效健康證明上崗，并保持個人衛生，必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。第四章 管理方案啟動資金預算

一、管理費收入： 位臵 小面積住宅 超市 1、2層 檔 位 純地鋪 商鋪 住宅

面積合計 100間 2600 M2 99個 1263.09 M2 2205.25 M2 5665.71 M2 收費

標準 25元/間 管理費：30元/檔

水電費：10元/檔 1元/ M2 1元/ M2 0.4元/ M2

合計 2500元 3960元 1263.09元 2205.25元 2266.28元 總計：12194.62元

二、人工費用支出

序號 崗位 人數 工資標準 社保 醫療保險 小計 月度費用 管理

中心 主任 1 2000 80 16 2096 2096

收銀員 1 600 80 16 696 696

小計 80 16 2696 2792 環境組 班長 0 800 80 16 896 0

清潔員 3 650 80 16 746 2238

小計 80 16 2046 2238

協管組 領班 1 1000 80 16 1096 1096

協管員 3 750 80 16 846 2538

小計 80 16 3346 3634

工程組

技工 1 600 80 16 696 696

小計 80 16 696 合計

80 16 9360

三、服務費用總成本

項目名稱 月度費用 費用

管理服務費用 10610.00 ￥ 120,720.00

1、人員工資福利社保 9360.00 ￥ 112,320.00(1)管理人員工資福利 2792.00 ￥ 33,504.00(2)清潔人員工資福利 2238 ￥ 26,856.00(3)安管人員工資福利 3634.00 ￥ 43,608.00（4）技工工資福利 696 ￥ 8,352.00

2、辦公費用 150 ￥ 2,400.00

3、通訊費用 200 ￥ 2,400.00

4、小區公共水電分攤 300.00 ￥ 3,600.00 ５、物料消耗 600.00 ￥ 7,200.00 固定資產折舊 400 ￥ 4,800.00 服裝費 187.20 ￥ 2,246.40 教育附加費 140.40 ￥ 1,684.80 工會費 187.20 ￥ 2,246.40 營業稅 576.24 ￥ 6,914.88 城建稅 806.736￥ 9,680.83 小計 11524.80 ￥ 138,297.60

服務費用總計 12907.78 ￥ 154,893.31

虧損：12194.62元-12907.78元*12=-8556元

第五篇：物業管理移交清單

新舊物業交接資料

1、資料交接 原物業管理企業撤管前，應當向業主委員會移交下列：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料；

（2）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；

（3）物業質量保證文件和物業使用說明文件；

（4）業主及房屋面積清冊；

（5）物業管理所必需的其他資料。

新的物業管理企業接管物業前，業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。

資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

2、設備交接 新的物業管理企業承接物業時，應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。新的物業管理企業和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

3、費用交接原物業管理企業撤管時，應當在業主委員會的組織下，將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。

4、物業管理用房業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。

備注： 前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業管理企業不得以業主欠交物業服務費 為由拒絕辦理交接；原物業管理企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業管理企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。業主委員會、原物業管理企業及新選聘物業管理 企業的交接工作應依法進行。

二、新舊物業交接時的幾個問題 新舊物業交接時矛盾重重，交接過程復雜，時間長，造成小區管理混亂，業主斷水、斷電或 者小區垃圾滿地，甚至會發生暴力流血事件。《物業管理條例》雖然規定小區過半數的業主 同意，其所占面積也超過半數的情況下，可以更換物業公司，但實際操作起來困難重重：一 來能拿到二分之一業主同意票已經并非易事，二來新老交接，老物業平和退出小區更難，而 新物業強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。新舊物業公司交接難主要體現在三點：

1、相關設施移交難 根據《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規 規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接 管初期，舊物業公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業公司、新的物業公司、業委會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。

2、物業資料移交難 根據《條例》，建設單位應當向物業公司移交以下資料：

（1）竣工總平面圖，單體建 筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施設備 的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用等技術資料；

（4）物業管理所必須的其他資料。要求物業企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業 委會。雖然《條例》對交接內容有規定，但是比較籠統，不能充分地將日后新物業公司順利開 展公作所需要的資料（如財產記錄、設備情況和客戶資料等）涵蓋在內。另外，由于大部分 前期物業公司都是由開發商選聘或者自己組建的物業公司，開發商不按規定向物業公司移交 相關資料，舊物業公司也就無法在交接時提交完整資料。

3、相關費用處理難

（1）物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理 中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支 出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業公司義 務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如 何來妥善解決，原有物業公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就 容易產生糾紛。

（3）物業費欠繳。現在，物業費收繳率普遍不高，好一點的到 90%，而很多維持在 70%，一些老小區還不到 40%。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為一個很大障礙。舊物業 公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

（4）其他費用，如前期停車費、一些經營性收益的問題也影響了新舊物業交接的順利 開展。

新舊物業交接難的法律原因

1、法律規定不完善。從《條例》規定看，有關業主換物業公司的規定在《條例》中比 較少，物業公司不移交有

關事項的法律責任的規定。

2、政府對物業公司交接監管不力。目前，政府對物業公司交接工作的監管力度是遠遠不夠的。做好物業公司交接的監管，政府有關部門要做交接的具體指導、防止新老物業的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從目 前的情況看，政府在物業公司交接中的作用尚不明顯。我國法律關于物業交接的規定本身就 少，在這種現實條件下，政府的指導和監督就尤為重要。備注： 問：誰能決定選聘物業？ 答：不同階段有所不同，在入住前和業主大會成立前的物業選聘由開發商組織實施，業主大 會成立后由業主大會授權業主委員會決定組織實施。開發商或業主大會授權的業主委員會應 當在組織承接驗收活動前 10 個工作日，將有關情況書面告知社區所在地的社區居委會和街 道辦事處。問：選聘新物業公司后，舊物業合同還有效嗎？ 答： 無論是開發商還是業主大會換物業都要依法選聘。也就是說應先解除與原物業公司的物 業管理服務合同后，方可組織新物業公司接管。物業合同一般分為定期和不定期兩種。定期 合同有 1 年也有兩年、3 年的，新物業公司上崗執勤必須要等舊合同結束方可；不定期物業 合同一般規定“合同到業主大會選聘新物業并在新物業合同生效之后為止”等類似內容。問：新老物業公司承接驗收如何操作？ 答：開發商、業主大會和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業 公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后 15 個工作日內做出書面回復并與開發商 或業主大會約定承接驗收時間。在約定時間內，開發商、業主大會或原物業公司應先做資料 交接：將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資 料移交給新物業公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由 雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現場交接：新物 業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。開發商 或業主委員會

應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位 蓋章及現場參加人員簽字。開發商、業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物 業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業管理區域的正常秩序。問：查驗過程中發現有設備、資料等不合格的情況，該如何處理？ 答：物業項目經查驗不合格的，開發商應進行返修并商定時間復驗。經查驗合格的，新物業 公司應當在 5 個工作日內簽署查驗合格憑證，并及時簽發承接文件。新老物業公司交替時發 現不合格的情況待定。交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查 驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記 錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。業主有權要求調閱查驗記錄。

問：原物業公司何時退出？拒不退出的怎么辦？

答： 原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協 商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。