第一篇：提出獨具我軍特色的戰略進攻理論 建明

提出獨具我軍特色的戰略進攻理論 建明

提出獨具我軍特色的戰略進攻理論

■建明

人民解放軍轉入戰略進攻，標志著人民解放戰爭乃至中國共產黨領導的長達二十年的革命戰爭達到了一個轉折點。中國共產黨所領導的革命武裝力量從此結束了戰略防御，轉入了戰略進攻。在紅軍時期，毛澤東在他所撰寫的著名軍事著作－－《中國革命戰爭的戰略問題》中曾打算專門研究戰略進攻問題，但是因西安事變的發生，這一問題未能寫出來，只在部分章節中做過一些初步的探討，而且當時所講的“戰略進攻”這一概念，還主要是就某一根據地內某一時期的軍事態勢而言的，我軍長期處于戰略防御的特定歷史條件，決定了當時還不能提出系統的戰略進攻的理論。解放戰爭進入戰略進攻之后，中國革命力量從總體上已接近并在某些方面已經超過反革命力量，戰爭已發展到革命力量不僅能夠打破反革命力量的進攻，而且需要向反革命力量進攻以爭取最后勝利的階段，形勢和任務都發生了根本的變化。為了適應指導我軍歷史上這種從未有過的戰略進攻的需要，在我軍實施戰略進攻的實踐中，毛澤東同我黨我軍其他領導人在總結經驗的基礎上，在戰略指導上逐步提出了一系列方針和原則，從而形成了我軍獨具特色的戰略進攻的理論。

正確選擇戰略進攻的時機和主攻方向

在以往的戰爭史上，轉入戰略進攻的時機，通常要待進攻的一方兵力轉為劣勢，防御的一方兵力轉為優勢的情況出現?？墒墙夥艖馉幹形臆姂鹇赃M攻的時機選擇，卻有其獨特之處，即不待敵人的進攻全部被粉碎，我軍的兵力超過敵人，便果斷地以主力轉入進攻。在1947年3月6日，毛澤東曾設想“大約本年全部時間均可用于內線作戰”?？墒请S后幾個月的戰局發展變化卻很快，我軍的總兵力雖然仍少于敵軍，可是機動兵力已超過敵軍，且裝備改善，戰斗力大大加強；國民黨軍的攻勢則已成強弩之末，其后方空虛，統治區內民主運動空前高漲，但是卻仍然把戰爭引向解放區，企圖繼續大量消耗解放區的人力物力，使我軍因后備力量不足而難以持久，蔣介石自以為他的如意算盤是高明的。當時山東、陜北等解放區因長期遭戰爭破壞，已出現了嚴重經濟困難。鑒于這種情況，毛澤東從同年5月起即提出外線出擊的問題，并于9月正式確定：“我軍第二年作戰的基本任務是：舉行全國性的反攻，即以主力打到外線去，將戰爭引向國民黨區域，在外線大量殲敵，徹底打破國民黨將戰爭繼續引向解放區、進一步破壞和消耗解放區的人力物力、使我不能持久的反革命戰略方針。”鄧小平于1948年回顧說：“事實證明，反攻是恰當其時的，遲了就要犯錯誤。因為蔣介石的反革命戰略方針是要把戰爭扭在解放區打，這是他從長期反人民戰爭中得到的經驗。如果有同志參加過十年蘇維埃時期的內戰，就會懂得這一點”。“但是還有更高明的毛主席，他從確定自衛戰爭的方針時起早就看清這一點。他告訴我們，開始必須在內線打，打到一定時候，也就是削弱敵人到相當程度之后，就要打到外線，到蔣管區去打?！?/p>

1947年夏季以后，我軍在戰略上已處于有利態勢，政治上又具有巨大優勢，已經彌補了我軍總兵力的相對劣勢，中央軍委就抓住這一時機，毅然以我軍主力打到外線，轉入戰略進攻。

中央軍委、毛澤東在選擇戰略進攻的突擊方向時，又要求把重點指向敵人兵力空虛的戰略縱深和關系統治安危的腹心地帶，即以大別山為前哨的中原地區。毛澤東在劉鄧野戰軍南下前就指出：“我兩路南出后，合肥、安慶、鄂東、漢口、平漢沿線漢水流域及南陽、潼關、洛陽等地均須守備，而要守備這許多地方，非有幾十個旅不可。敵在山東、魯西、陜北之機動部隊共有四十五個旅（山東二

十九、魯西

八、陜北八），守備兵力則有九十六個旅（被殲者在內）。為要抽出幾十個旅守備長江、漢水、平漢各地，不但有大減隴海線及其以北各地守備兵力之可能，且有將機動兵力一部改為守備兵力之可能。如此，則全局可能起變化。”以后的戰局發展確如毛澤東所指出的：“我軍愈向敵人后方前進，愈能使敵方孤縣在我側后之據點，被迫減弱或撤退，這個真理已被整個南線作戰所證明”。同時，我軍在敵人腹心建立新的前進基地，積極展開進攻，也迫使敵軍挖肉補瘡，處處招架，戰略主動權由敵方手中完全轉入我方手中。

出敵不意地向敵縱深實行戰略進攻

在我軍轉入戰略進攻時，敵軍在總兵力數量及技術裝備上還占有一定的優勢，我軍如按照通常那種正面進攻、一線平推的進攻方式會有很大困難。但是敵后方兵力空虛，統治力量薄弱，廣大人民反對國民黨而擁護共產黨，其后方的許多地區過去還曾經是革命老根據地，我軍主力撤出后一直有游擊武裝在堅持活動，這又為我軍插入敵后建立根據地創造了必要的前提。鑒于這種情況，毛澤東在劉鄧大軍進入魯西南時，就對軍事部署建議說：“下決心不要后方，以半個月行程，直出大別山，占領大別山為中心的數十縣，肅清民團，發動群眾，建立根據地，吸引敵人向我進攻打運動戰?！?947年9月3日，毛澤東在致陳毅、粟裕的電報中又指出：“你們應從根本上改變依靠后方接濟的思想。劉鄧已實行無后方作戰。陳謝亦決心深入敵區，準備與后方隔斷。根據中央軍委的部署，南線三支野戰軍遠離解放區，以出敵不意地向敵縱深實行千里躍進的樣式，迅速進入大別山和豫陜鄂、豫皖蘇地區，開辟新解放區，變無后方為有后方；而留在解放區內線戰場的部隊則繼續向敵反攻以策應外線出擊部隊。這種獨特的戰略進攻的樣式，是解放戰爭期間我軍實施戰略進攻的特點之一，也是毛澤東從中國革命戰爭的實際出發，對于戰略進攻理論的重大發展。

內外線戰場并存，在戰略上互相策應和協同

在人民解放軍轉入戰略進攻時，國民黨軍仍未放棄對山東和陜北解放區的進攻，在東北、華北戰場上國民黨軍也還占據著原解放區的部分地區，并企圖在和我軍相持中爭取主動。但是南線的國民黨軍將重兵置于山東、陜北，形成”啞鈴“狀，其中間地帶即中原地區兵力空虛，統治也比較薄弱。針對這種情況，中央軍委、毛澤東在部署戰略進攻時特別強調內外線相互配合，實行戰略協同的問題。毛澤東在為中共中央起草的《解放戰爭第二年的戰略方針》這一黨內指示中，就要求：”以一部分主力和廣大地方部隊繼續在內線作戰，殲滅內線敵人，收復失地?！芭c此同時，中央軍委一再向西北野戰軍和華東野戰軍內線兵團指出：在我大舉出擊中原的情況下，敵人對陜北和膠東的進攻不可能持久，我軍只要堅定地在內線堅持一段時間，以積極行動箝制當面之敵，保證外線兵團站穩腳跟，則全局必起變化，內線戰場的敵人也決不能持久地維持攻勢。中央軍委還指示東北、晉察冀、晉冀魯豫戰場我軍，積極發動攻勢，殲滅當面之敵。已經轉入外線的劉鄧、陳謝、陳粟三支野戰軍也在中原成”品“字形展開，協同作戰以經略中原。劉鄧部在大別山建立根據地后遭敵人重兵圍攻，以一部兵力躍出外線，在大別山地區實行內外線作戰的配合。這樣，我軍在全國戰場上就形成了中央突破、三軍挺進、兩翼箝制、內外線緊密地互相配合的戰略布局，有效地箝制或調動分散了敵軍，迫敵疲于奔命，顧此失彼，陷入完成被動的境地。經過不到一年的作戰，我軍不僅在外線建立了大片新根據地，并且基本收復了內線的全部失地。這種內外線并存，相互策應，在戰略上協同作戰的進攻方式，是毛澤東根據中國革命戰爭，特別是全國解放戰爭時期的特點所提出的獨特戰法，是對外軍戰略進攻理論的一項重大發展。

力求打運動戰，加強陣地戰

鑒于人民解放軍轉入戰略進攻時的敵我力量對比，我軍仍應力求打運動戰，尤其是在轉入外線作戰的初期，主要應打中、小規模的運動戰，避免同敵軍主力進行會戰性的戰役或對堅固設防城市實施攻堅戰。毛澤東曾特別提出：”因為到國民黨區域創立新根據地需要時間，需要在多次往返機動的作戰中大理殲滅敵人、發動群眾、分配土地、建立政權、建立人民武裝之后，方能創立鞏固的根據地。在這以前，困難將是不少的。但是，這種困難能夠克服和必須克服。因為敵人將被迫更加分散，有廣大地區作為我軍機動作戰的戰場，可以求得運動戰“。在劉鄧大軍向大別山挺進時，毛澤東還專門指示劉鄧野戰軍：”用全副精神注意于運動中大批殲滅敵人，一切依靠打勝仗?！?在目前幾個星期內，必須避免打大仗，專打分散薄弱之敵，不打集中強大之敵”。

在外線進攻中注意捕捉戰機和執行政策

由于我軍實行戰略進攻的特點，是以主力進入國民黨統治區域，一面作戰，一面開辟根據地，在外線能否打好仗和能否得到群眾大力支援，成為外線出擊后在新區能否站住腳的關鍵。在捕捉戰機方面，特別要求先大力消滅敵保安武裝和分散孤立的據點，力爭戰則必勝。在實行新區政策方面，毛澤東還及時地根據情況變化，特別制定了許多帶有特殊性的政策。如在劉鄧野戰軍進軍大別山前，毛澤東提出：“土地革命時期打土豪辦法，所得不多，名譽又壞。在我方政權未建立以前，仍應暫時利用國民黨下層機構及稅收機關（在我黨有力人員監督指揮之下），以大體上的累進方法征糧，惟免除赤貧人口負擔，方能解決大軍給養。”隨后，毛澤東又提出在不同地區實施土地法的不同策略，要求大反攻后解放的新區要選通過減租減息，再打擊大地主，再全面分配土地的方式，分步驟地進行土改。這樣，既能得到新區廣大群眾擁護，又有利于建立反蔣統一戰線，使我軍在國民黨統治區能很快建立起政權并取得充分的人力物力補充。這種根據戰略進攻后的形勢特點，靈活地捕捉戰機和制定政策的態度，也是人民解放軍實施戰略進攻的一個特點，是我軍戰略進攻思想的新創造。

第二篇：北科建：以科技地產為特色 商住地產戰略協同

【轉載】北科建：以科技地產為特色 商住地產戰略協同

（轉載：搜狐焦點）

從電子一條街，到中國“硅谷”，中關村的發展是北京乃至中國經濟的一個重要典型，長期以來，大眾將更多的目光投向在中關村成長壯大的科技創新企業，卻對推動中關村建設發展的幕后力量甚少關注。作為建設中關村的重要力量，北京科技園建設股份集團有限公司用十年間打造了中關村一區三園，成為專注科技園開發的行業先鋒，并在房地產領域提出“科技地產”的概念。然而，相較于住宅和商業地產，科技園的開發具有周期長、業態復雜的特點，其盈利情況、運營模式也是業界普遍關注的話題。搜狐焦點產業新區特專訪北科建（集團）股份有限公司董事、總經理郭瑩輝和北科建（集團）股份有限公司技術總監曹邗，他們就科技地產的開發運營進行了解答，并同時指出，北科建已經開啟品牌復制和異地擴張戰略，并計劃在十二五時期，實現新增投資300億元，力爭A股上市。

時間：2011年5月19日上午10：00-11：30

地點：搜狐演播室

嘉賓：北京科技園建設（集團）股份有限公司董事、總經理

郭瑩輝

北京科技園建設（集團）股份有限公司技術總監

曹邗 主持人：搜狐焦點產業新區 馬磊

【搜狐焦點產業新區】：各位網友，大家上午好！很長時間沒有跟大家在高端訪談的演播室見面了，我們今天特意請到了兩位非常尊貴的客人，北京科技園建設集團股份有限公司的兩位老總，集團總經理郭瑩輝，集團副總經理曹邗。今天很榮幸地請到兩位到演播室作客。搜狐焦點建立產業新區頻道之后，我們也非常關注中國產業園區發展的情況，以前我們很了解北科建在住宅地產的開發情況，比如領秀硅谷、新硅谷，領秀慧谷項目等，但是在產業園、高新科技園方面，大家并不是很了解，希望兩位老總給我們介紹一下。從一個更大的背景來講，今年是“十二五”開局之年，在這個大變局之下，我們能夠從中把握到怎樣的機遇，也是很多同行人非常感興趣的話題。

我們的訪談會在搜狐網同步直播，網友如果有問題可以通過微博的形式告訴我。北科建：中關村發展幕后英雄 礪十年成就一區三園

【搜狐焦點產業新區】第一個問題，請郭總簡單介紹下北科建集團在99年成立以后大致的情況?！竟撦x】：大家好！北科建集團是1999年成立的，當初是圍繞北京市落實中關村建設的使命，專門成立的市屬開發企業。這十一年來北科建在中關村的發展歷史中發揮了重要作用。在中關村發展的二十年中，北科建花了十年時間提高了中關村高科技企業聚集的速度和質量。其中，最經典的作品就是中關村核心區，占地51公頃，建筑面積170多萬平方米，是和CBD、金融街并列的北京三大城市功能區之一。另外，還有在北京比較有影響力的科技園區，一個是中關村軟件園，一個是中關村生命科學園，這兩個園區在北京、乃至中國都具有較大影響力。北京大興生物醫藥產業基地也是我們策劃開發的北京市重要分產業園之一。

北科建一區三園是在我國科教興國戰略指引下，中國30年改革開放的進程中完成的歷史使命。一想到中關村，看到這樣一個科技商務活躍的區域，那么多企業從這里走出去變成國際型大公司，甚至國內國外上市公司，令人驕傲，但是這片熱土是怎么聚變的？其中有北科建的智慧，有北科建的付出。

【搜狐焦點產業新區】：有媒體曾經評價說“國貿很時尚，中關村要差一點”，我認為這是老皇歷了，中關村的商務和文化交流氛圍已經相當濃厚，因為搜狐就在這邊工作，感受還是挺深的。這背后我們也做了哪些工作？

【郭瑩輝】：今天的中關村創新活躍、經濟發達，其實凝聚了很多城市發展理念和產業發展理念。這項工作是在北京市和海淀區政府的統一規劃和領導之下完成的，我們只是做了一些本職的開發工作。這個項目的規劃起點非常高，從城市規劃來看，地上有現代化的寫字樓群100萬平方米，地下有70萬平方米的空間充分利用。地下不僅有商業，還有交通環廊、市政綜合環廊，就像三明治一樣，一層一層的。雖然是99年做的項目開發規劃，但到現在很多理念還是很創新。北京市其他區域，甚至外地城市也在效仿學習中關村的“地下空間綜合利用”模式。

北京科技園建設（集團）股份有限公司董事、總經理 郭瑩輝

【曹邗】：之后深圳、廣州做的土地地下空間利用都是從我們中關村這邊學習的，我們做的并不是最好的，因為它比較早，受各方面規范的限制。但是這是一個非常好的嘗試，也為后續各城市地下空間開發做了一個很好的典范。他們都會到這里來學習參觀，包括世界地下空間的年會、峰會也把中關村作為很好的案例。

【搜狐焦點產業新區】：說到一個產品、一個企業、一個人的時候，看他做的東西就知道這個企業背后是什么樣的，剛才講了地下空間的利用，我記得五六年前的時候，當時很多人都愿意去批評中國的東西，拿外國人的東西來說事，講到英國的地下管道、地下的排水系統幾百年都可以用，中國沒有這么長遠的規劃。其實，中國很多行業的人都在專注做這件事情。

曹邗：從中關村的規劃來看，十年前的規劃，為什么起點這么高？也是我們定位為科技企業服務，要打造高科技企業的商務中心。中國有很多“開拉鎖”的情況，但我們盡量去避免，中關村后續再建的樓基本上沒有去挖路。我們要保證每一個開發商進來，他的樓前不會再搭一些圍檔，他就是一次投資，后續都可以在地下完成。同時，因為中關村最早的規劃沒有為高科技企業的服務配套，只是要做高科技商務中心，當時就簡單的定性為寫字樓，而沒有細節的東西。所以，我們對高科技商務中心深入挖掘，探討高科技企業的生活方式是什么，它需要的配套是什么，通過地下開發的部分來實現，同時對地上所有的形象沒有影響。完善區域配套，也是我們綜合開發理念的重要組成部分。

北科建：開發模式創新升級 成功實現市場化企業轉型

【搜狐焦點產業新區】：二位作為科技地產界的精英，很多年都擔任著行業的領軍人物，能簡單說一說什么是科技地產，北科建在做科技地產的過程中有什么經驗，有沒有走過彎路？

【郭瑩輝】：這個話題非常有意思，回顧北科建發展歷程，我們有幾組數據：我們11年開發了14平方公里的城市功能區和科技園區，共投資了兩百多億。這是我們之前投資的規模，包括我剛才講的一區三園。當時的園區開發模式應該說是我們國家近年來國家園區開發的基本模式。在園區開發之中，我們總結有四種類型的開發主體，每種類型對應的模式不一樣，自然它的開發收益也不一樣。第一種是“政府模式”。就是由政府平臺公司進行園區開發。這一點大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府財力完成一個園區的規劃和一級開發。最后通過開發出的小地塊出讓給入駐企業，這是大型科技產業園區開發的主流模式。第二種是“企業模式”。就是大的產業集團自建園區的開發模式。這種模式往往是在大的高新區里面建園中園。高新區的地域很大，里面很多園中園是大的實業集團，根據自己的功能定位，建立自己上下游的生產基地、研發基地，自己購置土地建園中園。它也是園區的開發補充。第三種是“政企合作模式”。政府和企業合作來開發園區，往往是政府控制園區的產業定位和規劃，又園區開發企業進行一級開發投入和產業招商及服務。通過入駐企業購置土地，開發企業和政府合作兩方都能得到相應的回報。第四種是“市場化開發模式”。由開發商自己從園區里面購置土地，建立科技園區，通過園區的建設和招商形成一個子園，也是園中園，通過園區企業的土地開發、物業出售或出租，以及相應的產業增值服務獲得綜合的項目回報。

我們這幾年由第三種升級到第四種。北科建在北京這十一年來做的業務基本上是第三種。土地還是所在區域政府的，但是我們在政府統一的產業規劃和城市規劃之下，完成城市一級開發、項目招商、土地出讓等工作，實際上是北科建和各級政府合作開發園區，比如說生命園、軟件園，就是和政府合作，我們獲得開發服務的收益。

【搜狐焦點產業新區】：北京的一級開發利潤控制在8%以下？

【郭瑩輝】：過去我們的園區基本上是這樣一個盈利模式。但是，從09年到現在，我們在北京以外的科技園區開發模式以及完成了兩個重要升級。一個是科技園區的開發從一級開發升級到二級開發。我們在嘉興、無錫、青島，這三個地方的科技園區的開發都是通過購置土地，按照政府的產業定位和城市的規劃對子園區進行重新的功能定位和產業結構優化，由我們自己去建設、招商、產業服務，做園區開發和服務工作。另一個升級是，我們由科技園區開發也升級為科技新城的開發。專業科技園區的開發還是我們傳統的優勢。另外，我們針對一些城市產業與區域經濟發展的特點，著力打造集商務、商業、居住、娛樂等于一體的產業新城產品。

以科技地產為特色，商住地產戰略協同

【搜狐焦點產業新區】：聽說北科建提出了科技地產的模式，內涵是什么？

【郭瑩輝】：工業用地一般會細分出教育、科研等用地性質。大類上看，科技園區開發還是工業地產的范疇。我們提出的科技地產是工業地產的高階階段，我們服務的客群是高科技里面的創新型和成長型企業，為這些特定的企業去服務。同時，我們按照經濟規律和市場化的方式，來開發科技載體。但更重要的是，我們做科技地產的目標是為了實現區域的高新技術產業聚集作用，并在科技地產開發過程中力求達成三重利益的平衡。第一，首先是滿足地方經濟發展的訴求。通過我們專業化的運營幫政府完成產業聚集，實現就業、稅收、產業升級等功能。第二是服務好入駐企業，使他們容易生存和發展。園區的建設是物理空間概念，但是真正的內核是通過產業服務體系將產業里相關企業聚集在一起，使這些企業交易成本、創新成本降低，創新更加活躍。通過硬的環境建設和軟的服務體系建設，企業在這里的生存和成長的速度會加速。第三個才是開發商自身的利益訴求。因為我們是從政府那里大規模批租土地建設科技園區和實現產業聚集作用。政府的目的達到了，企業的目的達到了，我們對他們兩個重要客戶服務的過程中我也獲得相應的項目開發和產業增值服務的回報。

【搜狐焦點產業新區】：政府有稅收能解決就業，企業服務環境好，成長快，有聚合作用。只有這樣，對我們開發企業來講，才能獲得持續穩定的回報。而不像住宅一樣，銷售成功就能收到利益。所以，科技地產這個名字聽起來挺響亮，但是不好干。

【郭瑩輝】：科技地產從服務對象、運作模式和我們的終極目標來說，和商業地產、住宅地產肯定是有比較大的差別?？萍嫉禺a，科技是我們的服務對象，地產是我們的經營方式，這才叫科技地產。行業里面也有人講科技地產，但是他們指的是在建筑里面通過設計、材料、工藝改變工作空間的舒適性、智能化，這應該叫地產科技。

【搜狐焦點產業新區】：我們去年也做了一個低碳地產的規模與挑戰，跟“科技地產”這還真是兩個概念。

【郭瑩輝】：我們內部也提煉出科技地產的開發模式，從定義提出、模式設計等方面都有一整套完整的理論體系。只有想明白了為什么干、怎樣干，才能干得好，為行業起到引領和示范作用。剛才上面提到的，我們認為這是一個狹義的科技地產定義。我們按照行業和客戶群劃分的，所以叫廣義的科技地產的定義。北科建現在主營業務分三大塊：科技地產業務和住宅地產業務、商業地產業務，其中科技地產是龍頭，商住地產戰略協同。也就是說，北科建是同業多元化的經營策略?？萍嫉禺a業務是戰略性業務，對于政府來講，一個園區的形成也是需要時間去考驗的，對于一個市場化的企業來講，自然而然時間就是風險。按照我們經驗，一個科技園區要用六到八年才能建設成為一個高品質的園區。在北科建，我們為了使企業能更好的為社會服務，能保持持續的發展，我們提出了“社會效益為首，經濟效益為本”的新的企業經營理念，就是說我們做項目投資時首先要考慮項目本身對社會有多大的貢獻度，能承擔多大的國家使命或者社會責任，這是我們取決投資與否的重要前提。當然，項目還要有一定的投資回報，否則，我們企業就無從談起可持續發展了。

【搜狐焦點產業新區】：所謂社會效益就是兩者之間必須是依存的關系。因為必須有這種社會效益才能使科技園區與入駐企業保證持續的誠信，或者持續的信賴關系，才能有持續的回報?！竟撦x】：企業要具備一定的投資回報能力，才能堅持我們科技地產開發和盈利模式，不斷地在國內復制我們的園區產品。目前，我們在全國儲備了總投資550多萬平方米，投資額有三百多億，這里面一半的投資配比是在科技地產領域，現在在北京、無錫、嘉興、青島都有布局。

盈利方式：實踐復合地產模式 同業多元化規避戰略風險

【搜狐焦點產業新區】：不管是看長遠利益還是近期利益，作為管理層，資本方對你的要求就是回報。剛才提到戰線能拉到九年、十年這么長。業績考核是以年來考核，還是十年來考核？出資方和管理層對我們容忍的底線是多少？

【郭瑩輝】：這個話題我得分兩個方面來回答。第一，北科建為什么還要堅持做科技地產？一個企業你的核心能力能做什么，包括在未來能不能持續的變成一種競爭優勢，這是戰略選擇問題。北科建從成立到現在，園區開發與建設業務就是我們的核心能力。第二，房地產行業的發展趨勢是什么？我們屬于房地產行業，現在房地產競爭也很激烈，也很飽和，到底取舍哪些細分行業是由你的競爭優勢決定的。目前住宅地產競爭激烈，商業地產投機過度，而工業地產，尤其是科技地產還不是完全競爭性市場，而在這個領域恰恰是我們的傳統優勢。同時，在傳承優勢的過程中，通過發展和改變提升我們的發展模式，使我們前進的道路上能夠走得更好。政府服務得好，客戶服務得好，我們的盈利回報也能比傳統、比過去的回報更高一些。

講到科技地產的盈利能力，這是我們業界共同的疑問。做這么艱苦、周期這么長的業務能不能獲利使企業可持續發展。這里面就看我們是通過什么模式去做。我們的科技地產有三個特點：第一，以復合地產業務結構對沖和化解戰略性風險。現在大家為了規避單一行業的調控或者競爭風險，都逐步由專業化向復合型發展，比如說做城市綜合體。我們強調的是同業多元化經營戰略，其中科技地產產品還要豐富和完善，保持既有的科技園區這個傳統產品類型，又升級到科技新城?？萍夹鲁鞘菄@產業發展的必要配套和要素聚集。我們提出圍繞產業要配套商業功能區、住宅功能區。嘉興項目是我們打造的第一個科技新城產品類型的樣板。在一千畝的土地上建設150多萬平方米，中間是產業研發，兩邊是商務和住宅配套。這三個功能配在一起，里面有六七種業態，研發、辦公、休閑、居住等。構建一個微型城市以使里面的產業人員享受到職、住、娛一體化的服務。

【搜狐焦點產業新區】：學校也會引進？

【郭瑩輝】：學校在這些城市開發里面會有配套，政府可能會提供，也可能開發商會引入。至少產業人員在里面基本社會功能是齊全的。當然不能辦全社會功能，不然警察都得有。科技新城和專業化園區重在功能完善，這其間就要我們合理設計好項目的經營計劃，持有多少，銷售多少，以控制好項目的業態和服務的品質。

【搜狐焦點產業新區】：能大概透露下這個配比嗎？

【郭瑩輝】：科技地產的運營和商業地產的運營有類似的規律性，為了園區能夠存活，必須要銷售一部分物業。同時，要在我們開發的園區里保證產業業態的招商質量，包括后續的產業服務，必須要控制主體業態。要不然，和一個商業地產項目一樣，比如開發一個MALL，打散了銷售是行不通的。所以，我們前期會銷售一部分物業，同時持有培育一些長線業態，比如酒店、商業、餐飲等項目?？傊?，持有型與銷售型物業要從項目開發之初就要規劃好。除了園區內硬環境的建設，還要加強產業服務體系建設。這個服務體系是針對中小規模成長型企業的，它比較綜合，只靠開發商無法完成。我們要和當地政府、管委會，包括社會上的其他商業伙伴，比如說銀行、投資公司等合作，通過我們開發商把它整合，聚集在園區里面構建產業服務體系。首先，我們幫園區的企業搭建技術平臺，如軟件園、生命園，我們會投入大量資金建立公共實驗室、服務器為企業租用。第二，幫助引入人才培訓機構，包括人才招募、培訓服務等。第三，提供資金服務，這個資金服務面更廣，大到吸引社會機構興辦科技銀行、股權投資等業務；另外，我們未來也會建立泛科技園區的VC和PE投資機構，通過投資機構定向給我招商引資的這些企業提供金融支持、股權投資，扶持他們成長的同時，也是在擴展我們的盈利模式。

【搜狐焦點產業新區】：現在風險投資行業不像十年前那么好做了，但是你們在這方面會有一些優勢?！竟撦x】：因為我講北科建的科技產業盈利模式是復合性多環節的，在項目開發和園區培育過程中，在一個長的產業鏈上分別獲取不同的投資收益。

【搜狐焦點產業新區】：還有一個疑問，比如說我知道所有人都想把所有錢都賺了，但又希望雞蛋不要放在一個籃子里面，買股票也要多買幾支。但是恰恰像萬科，也是因為當年專注住宅地產，所以他們才能走到今天。其實這就是兩種情況，我不知道北科建如何處理這個問題呢？

【郭瑩輝】：關于專業化還是同業的多元化，這個趨勢比較明確了，復合地產是大勢所趨，這也是規避戰略性風險的一個重要的手段。

【曹邗】：為什么說我們可以協同發展，是因為北科建繼承了前十年的積淀，它做的項目其實并不只是科技園區，這十年來，包括中關村商務功能區，也就是現在中關村廣場，我們在為科技園區建設配套的住宅領域，比如像領秀硅谷、領秀新硅谷，還有觀山悅，其實我們在不同的子領域里有各自的板塊，有各自的團隊。比如像說中鋼大廈，150米的超高層，這也是我們團隊做出來的。所以我們再去做一個新城的時候，復合業務下培養出的團隊優勢就十分明顯了。

【搜狐焦點產業新區】：這幾個團隊之間的溝通是如何實現的？我比較感興趣是這個。

【曹邗】：他們都是我們旗下的公司。【郭瑩輝】：十年來北科建的積淀是什么？其實四句話，一是品牌優勢。第二是我們持續的理念創新。能從園做到城，城里面又那么多業態，解決好產業與城市、功能與業態等各種矛盾沖突，靠的是經驗傳承和理念創新。第三個是我們多業態的綜合性團隊。我們從一級開發做到二級開發，從住宅、商業做到科技，這十年來，我們積淀的這些多層次、多領域的團隊是其他開發商所不具備的。第四是項目資源整合能力?？萍嫉禺a最重要的能力兩條：一是產業招商資源整合能力，一是產業增值服務能力，能不能盈利關鍵是看你是以賣房子為主，還是以產業增值服務為主，這是一個戰略層面的總體設計。

【搜狐焦點產業新區】：那您能夠簡單說一下您這三個業務線的，或者現在一個，這種利潤配比的情況，或者你未來希望達到什么狀況？

北科建（集團）股份有限公司技術總監曹邗

【郭瑩輝】：我們只能講，現在儲備的三百多億項目投資中，科技地產占著一半，住宅地產占一半。科技地產是戰略性業務，力求科技地產板塊里面，在財務上能夠自求平衡，無論是從它的現金流和利潤貢獻上。住宅板塊是策略性業務，短期內為集團做貢獻，同時，在現金流和利潤上，通過集團化運作可以實現板塊之間相互支持。但是，從盈利上來說，短期策略性的業務謀求的是銷售型利潤，戰略性板塊謀求的是服務和資產增值的利潤。一長一短，在企業化的運營過程中達到一個有限的平衡。如果說系統的風險是通過這種模式來控制的，更應該說經營風險完全取決于我們戰略的執行力?？萍嫉禺a對集團決策和領導人駕馭企業資本的運營技巧，對資源組織配制能力的要求還是挺高的。

品牌復制：瞄準經濟活躍區域 開啟異地擴張戰略布局

【搜狐焦點產業新區】：好的，剛才我們花了很長時間來講科技地產?？偨Y起來，北科建找到一條適合于企業本身的道路，這也是提升北科建品牌內涵最核心的東西，做科技地產的核心要求是專業能力，在這個領域里成為一個領軍者。

我想第二個問題就是，產業園區發展到今天，不只是我們北科建，包括清華科技園也好，還有其他比較著名的品牌園區都在向外進行擴張，向外做一些復制。那么，我也知道北科建的一區三園，在青島、無錫、嘉興三個地方都有科技園區存在。在異地擴張過程中，北科建有些什么樣的思路？現在這三個園區目前開發進展如何？北科建對未來怎么來設想？請曹總介紹一下。

【曹邗】：我們三個園區總的設想應該是戰略布局，因為我們是要打造產業的聚集，而且加速它的產業發展，所以我們首先選擇經濟發展最活躍的地區。另外一個，我們通過從對區域的產業研究和為這個產業所需要配套的各項服務，兩個方向，從所需要的軟環境、硬環境兩個方向去研究，我們首先布局了青島、無錫和嘉興三個園區。那么，在這三個園區里面，我們理念又是不同的，雖然都是在走科技地產的思路，但是在理念上，在不同地區，我們必須有自己的原創，那這是什么呢？比如在嘉興，是一個非常復合的科技新城，在三線城市我們去打造一個科技地產項目，而且它本身的產業又不是特別清晰，它缺什么，就是它缺人才，缺它的產業聚集。那它為什么沒有這個聚集？那是因為環境，因為科技企業包括像搜狐現在的年輕人，一個是扎堆，一個是要有一定的生活氛圍，現在的年輕人講究生活品質，就是既要有工作，又要有生活。

【搜狐焦點產業新區】：所有年輕人都講究，我們現在好像有這個條件了?！静苴酢浚簩Γ赃@樣也就是我們郭總提出來，我們集團走的是有業有城思路?！竟撦x】：對，這是我們特別強調的，宜居宜業才是一個好的科技城。

【曹邗】：這種情況下，我們在嘉興就是要為它去把這些該有的環境補充起來，人自然就會聚集過來，然后我們才能通過這些良好的服務、良好的環境，因為它自然環境非常好，但是城市功能和聚集功能還不夠，那我們就要去把這個完成。當然我們也看到上海和杭州的發展，我們認為它能夠聚集人才。

【搜狐焦點產業新區】：其實項目事先的戰略定位和考察已經決定了這事肯定能干。

【曹邗】：對，因為在做一個項目的時候，或者選擇一個布局的時候，我們是從產業規劃、產業研究入手的。而不是說我們圈一塊地，所有的企業進來吧。所以我們核心能力就是通過我建軟件園等專業園區的經驗，通過我們的思考，通過我們多年的研究，總結自己和政府在做開發區時的經驗教訓，從中提升出每個項目的開發理念。

【搜狐焦點產業新區】：嘉興是創新園，創新園的意思就是里邊的企業是屬于創新型的企業。另外一個意思，可能說這個園區它是一個創新的園區，不知道這么理解對不對，它是一個復合功能區。

【曹邗】：對，可以這樣理解，有雙重的意思?！竟撦x】：復合型的產業。

【搜狐焦點產業新區】：然后無錫是專業化園區，就是軟件園，青島是生物醫藥產業園。【郭瑩輝】：也是專業化園區。

【搜狐焦點產業新區】：也是專業園區，但是你選擇不是在無錫蓋生物醫藥，而是在青島蓋生物醫藥，肯定是有你們的考慮的。

【郭瑩輝】：資源稟賦，市場條件。

【曹邗】：因為山東是我們國家海洋研究和海洋醫藥各方面發展最快的地區，而且比例最高。那么這樣的話，我們在哪做專業化園區？我們現在選的是紅島這個區域，它是未來青島發展區，是一個第三代新城。

【搜狐焦點產業新區】：青島這個地方也有住宅配套嗎？ 【曹邗】：也有。

【搜狐焦點產業新區】：這三個園區都是復合地產的概念？ 【郭瑩輝】：都是。

【曹邗】：為什么會這么做呢？因為這是城市發展的規律，從上百年的城市發展來看，從歐洲，包括到現在中國，其實城市越來越多走向復合型，因為要解決你的交通成本，解決你的各項城市功能的供給，要解決人的生活方式的變化。單一的園區，或者某一個地區過去簡單的一個衛星城，為什么有的時候發展不成功？是因為它沒有產業，或者它只有產業，所以它逐漸才走向復合型道路。

在大型城市以外，其實更需要這種復合，所以在青島我們是去引領這種工作和生活方式，我們有原創思想和原創規劃，包括園區整體的環境空間。為什么郭總講，原來工業園區和我們現在做的科技園不一樣，原來可能都是房子，大馬路一修，大家去建工廠，很簡單。但是現在的科技園區，要有審美，要有空間的需求，我們在那里面會引進歐式的小型空間，大家多一些交往空間，特別是現在從事科技企業的人，需要碰撞，需要有火花。那么，在青島，我們要做到引領的新的生活和工作方式。無錫是建設專業園區，它在太湖邊，有很好的景觀，我們就充分利用這個景觀資源，我們要為它做專業化的服務平臺，因為如果你沒有專業的服務平臺，這些企業去了沒法工作。因為我們要把這些中小企業和產業鏈要搭起來。也就是說，我們在研究一個園區的時候，從行業發展和公司規模上，怎么搭建它的一個產業鏈，和一個結構比例，通過這樣的結構比例，最終才能實現園區規劃，初步模擬收入和稅收給地方政府，包括就業機會，這都是有規律的。所以其實為什么說我們做科技地產有特色和引領作用，是因為我們積淀了十年的經驗，而且可以說我們把這個領域研究得更細致，這樣的話，也能降低我們風險。

擴張策略：三因素決定項目選址 全方位發揮資源優勢

【搜狐焦點產業新區】：好的，郭總，聊聊品牌復制，要是去這幾個不同城市的時候，有一些什么樣的竅門，或者有些什么樣的應該避開的石頭呢？

【郭瑩輝】：剛才曹總講了我們做科技地產的一些前提，我們去外地投資，實際上這是一個非常大的戰略決策。第一，想把我們在北京中關村成功的園區開發模式和經驗乃至我們的投資實力，貢獻給其他具有發展潛力和發展活力的區域。像中關村這么高端園區給城市、給一個區域經濟帶來的這種助推作用，這是我們一個非常大的使命感決定的，驅動我們往外走。第二也是我們企業本身的發展需求，我們也需要擴大規模。在這幾年的高新區發展中，有些高新區發展它有一些不太成熟成功的地方，很多地方需要騰籠換鳥。

【搜狐焦點產業新區】：騰籠換鳥。

【郭瑩輝】：有的園區因為定位不準確，或者只招商，不擇商，幾年以后下來，園區不得不重新定位和產業調整，也需要這么一個園區作為一個載體實現這種調整，因此，當地政府的需要也成為我們的一種動力。

【搜狐焦點產業新區】：其實雙方都是各自有各自的需求，一拍即合。

【郭瑩輝】：對。這是政企雙方的一個戰略性合作。但是，我們也不是說什么地方都能去，因為每個園區投資都在百億以上，六到八年，像北科建這樣擁有150億資產規模的企業，未來要完成300多億的投資，壓力還是蠻大的，所以我們非常謹慎。怎么選？第一看政府的服務，政府的合作精神，尤其政府的履約能力，這個相當重要。在這么長的開發周期里面，前期土地資源獲取，建設過程中政府保障，招商過程中的政府合作，包括園區的定位功能，不能在前三年干著后三年就變了樣。第二看區位，我們選擇的就是經濟非常有潛力和活力的地區，我們選擇的項目集中在環渤海、長三角，當然都是中國經濟發展最熱門地區。

【搜狐焦點產業新區】：相對的，一個是發展熱門地區，而且相對產業活躍，成本不能太高。【郭瑩輝】：對。成本高只是相對來說，起步階段就是土地成本，后面就是我們剛才講的入駐企業的商務成本，商務成本也很重要。

【搜狐焦點產業新區】：比如說在無錫的話，政府會給你什么樣的支持呢？或者給這些企業？ 【郭瑩輝】：因為我們一般都是做園中園，無論是青島還是在無錫，都是園中園，園中園本身它就有既定的產業招商政策，因為我是開發商，對我有一些其他的政策支持，但是對于入駐企業來說，都是統一在大的園區之下，都有統一招商政策。比如說，這些入駐企業的房租優惠，貸款支持，包括當地還有一些政府組建的比較大的風險投資機構都在這兒等著為企業提供服務，這些便利性，包括還有530計劃、千人計劃、人才引進，骨干企業到園區，引進這些高端領軍人物。

其實我們今天還要強調一點，北科建是中關村發展的幕后英雄，我們這個幕后英雄后面還有一個強大的支持和保障，就是我們的母公司--北京市國有資產經營有限責任公司。北京國資公司是北京市的綜合投資集團，在金融領域里面有北京銀行、北京農商行，還有證券交易，產權交易，還有風險投資等等，它是一個完整中小企業金融支持工程。那么北科建可以利用我們母公司的優勢。

【搜狐焦點產業新區】：就是說錢這方面肯定是沒有問題的?！竟撦x】：不光是錢，中國最大的產權交易集團是我的兄弟公司，我們講的產業服務，對客戶的服務，有些時候不是錢能買來的一種服務。

【搜狐焦點產業新區】：對，沒錯。

【郭瑩輝】：比如這些服務工具，即使企業想花錢，未必有人能提供服務，我們就想把這個服務體系建立建全。從北京，尤其是很多外地的政府在產業服務體系上要么想不到，要么想到了沒有資源。

【搜狐焦點產業新區】：沒有資源來做。

【郭瑩輝】：因為北京市政府層面提供的服務是非常健全的。那么，我們把這里面的很多思想、金融工具，包括具體商業資源，引進到北科建的項目園區里去，和當地的政府服務能力疊加起來就很重要了。

【搜狐焦點產業新區】：但同時您對當地政府的服務能力會提出更高的要求，而且或者他自己不知道政府將來怎么為企業服務，可能跟你們合作就知道了：我可能還需要什么，還需要提供什么東西。

【曹邗】：至少我們做了一個補充，更全面。

【郭瑩輝】：回到我們剛才的話題，我們去外地決策的最后一個要素，就是當地政府能否將園區開發和商住項目開發一并給我們。

【搜狐焦點產業新區】：你不能光讓我吃骨頭，肉得搭配著。

【郭瑩輝】：是，這就是通俗來講的，應該說是一個合理的搭配。希望當地政府能從全局角度，從產業聚集包括高新區的發展角度，乃至這個地區的經濟競爭力角度，把土地資源在某種重大或者重要的產業發展方向上統籌考慮,能把政府的訴求通過市場化的開發有機結合在一起。我們提倡的科技地產的理念及其模式，就是希望政府的公共資源合理搭配，還有，我們國家在科技地產的貸款，土地出讓等這種政策的支持方面如果再多一點，會有更多的企業轉向科技地產，會支持我們國家創新，所以說需要國家從不同角度關注這個行業。今天我們講的不是北科建要做科技地產，是我們希望我們有更多同行。

多數企業來了以后，這個行業就有了，行業由小變大了，匯聚成一個力量了，逐步可能在我們國家高新區的發展模式上就會由小的局部創新，最后發展模式也會創新，這是我們選項目、做項目的思路，無非圍繞著政府的合作精神，當地市場資源條件，包括最終當地政府在具體科技園區上有什么樣政策和公共資源配置方式，這都是我們需要考慮的。

行業門檻：業態復雜標準高，團隊能力最重要

【搜狐焦點產業新區】：因為搜狐微博在不管是房地產，還是在產業新區領域，影響力都非常大，來之前通過粉絲征集一些關于科技地產和關于北科建的問題。有幾個企業的朋友給我留言，他們想問：科技地產的回報率如何，他很關心應該說具備什么樣的素質，或者說具備什么樣的實力才去做科技地產，需要什么樣規避的東西。剛好和郭總的話題聯系起來，您簡單說一說。

【郭瑩輝】：做科技地產的企業應該說還是有一定的門檻的。第一要有高度的社會責任感，服務好你的客群。一個是政府，一個是入駐企業。我們的產品是科技園區、科技新城，是國家自主創新的載體建設，不能忽悠政府和企業。第二要有強大的資本實力和投資能力，因為我們講科技地產就是一個長線，大投資、大產出，它的時間周期很長，所以說沒有一定的實力支撐，即使再有好的責任感，中途在企業經營壓力面前也可能會將科技地產干成住宅房地產。第三是開發商必須要有綜合的復合的團隊。科技地產開發商可能面臨的是全業態開發與運營能力的挑戰，大概在中國見到的房地產建筑類型、業態類型幾乎都包含其中了。

【搜狐焦點產業新區】：北科建集團在人才儲備上很充分嗎？

【郭瑩輝】：人才儲備還欠一些，因為現在只做這三個園區，不是北科建未來的規劃，我們從今年進入北科建的“十二五”了，剛才講這三個園區是“十一五”末布局的，那2011年我們還布局什么？我們未來兩年還布局什么？在北京可能有一兩百萬平方米體量的項目，要么類似中關村叫城市商務功能區，或者還是我們的科技新城，或者科技園，我們在北京還會做，在外地還會繼續復制，所以堅持建立復合型的團隊，無論是從項目開發公司執行的總經理，還是到我們的招商、工程規劃，包括項目的資本運營團隊，乃至下面的專業工程師，我們都急需大量的人才來補充進來。從資金來說，對于房地產企業什么時候他都缺錢，但是更關鍵的是人才儲備。因為北科建屬于國企，北京市國資委對國有企業改革力度也很大，我們的體制機制也不斷在優化，在創新。北科建本身就是市場化企業，那么我們機制體制也逐步在往市場化方面改進，所以說我們通過大的發展機會和平臺，通過機制的改進，也希望能夠吸引更多的社會精英加盟進來。這事其實挺偉大，可能干好我們園區開發業務以后，這些在北科建經過歷練的人才，在房地產領域里邊可能就是頂級優秀人才。

【搜狐焦點產業新區】：所以您得設個高門檻，別輕易被人挖了？ 【郭瑩輝】：人才是自由流動的，我們也很開放。

“十二五”規劃：新增三百億投資 力爭A股實現上市

【搜狐焦點產業新區】：剛才郭總提到北科建也有自己的“十二五”規劃，它包含怎樣的一個內容？同時，所有業界特別關注咱們國家的“十二五”，北科建又如何與“十二五”對接？

【郭瑩輝】：我們的“十二五”還是挺宏偉的，第一，我們會堅持科技地產主業方向。“十二五”期間要建設以科技地產為特色的房地產企業集團，這是我們的發展愿景。另外，在市場布局和投資發展方面，我們在既有的三大科技地產布局基礎上，按照“立足北京，兼顧外埠”的市場戰略，在北京本地，包括在長三角、中國中部，再新增五百萬平方米和三百億投資，使累計園區能到八到十個。在“十二五”里面，我們同時還有一些其他目標，比如說希望通過科技地產成功的運作和對國家創新的示范效應，使我們得到行業以及國家管理部門的認可，讓大家看到在房地產行業里面還有這樣肩負社會責任，以國家創新為使命的企業存在，并且以開發業績的優良表現，能夠使集團整體上市。因為大家也知道，目前股票市場上還有高科技園區板塊。

【搜狐焦點產業新區】：就是在A股?！竟撦x】：在A股市場。

【郭瑩輝】：不論社會對房地產行業有何認同，我們努力程度是否能達到上市標準，我們總有這么一個企業理想吧。如果有這么一個科技地產和資本市場對接，我們復制的速度會更快，我們現在的星星之火是不是能夠燎原呢？希望我們能夠把科技地產行業帶動起來，這是我們企業未來發展的一些宏觀想法。

我們建立自己戰略規劃有幾個前提，首先要充分考慮國家戰略，尤其國家提出“十二五”要轉變經濟發展方式，我們也要努力轉變自己的盈利模式。第二，我們要考慮區域經濟的規劃。無論是在已經開發的城市，還是我們潛在研究的城市。第三，我們要研究北京市，從產業和城市兩個方向上，比如說建設世界城市，比如說中關村“十二五”規劃，這都是我們要著力研究的。首先我們是北京市屬企業，在北京市城市綜合建設中應當貢獻我們的力量。最后，就是要理解控股股東的戰略意圖，北京市國資公司在“十二五”期間要從現在的四百多億總資產發展到一千億規模的企業，這是北京市政府，包括北京市國資委對國資公司的要求。我們是北京市國資公司唯一的一個城市開發運營平臺，在母公司1000億規模的規劃之中，我們應該有什么樣比重？我們也得盡快從150億發展到400億的規模。所以說，我們的收入也要上臺階，凈資產也要上臺階，我們的規劃和國家的戰略、城市戰略、股東戰略都要配合起來，才有自己的戰略，都是環環相扣的，是企業資源稟賦限定了北科建。因此，我們必須以“服務區域經濟、助推產業升級、加速科技轉化、提升社會貢獻”為使命，服務科技創新，將股東、政府、客戶、合作伙伴和員工的利益訴求完美地結合起來。

【搜狐焦點產業新區】：感謝北科建的兩位老總能夠來到我們搜狐演播室，接受我們的訪問，另外也感謝我們廣大網友的關注，隨后我們會奉上一些更精細的報道，我們也希望不管是我們企業也好，還是我們企業所服務的企業也好，或者是服務的政府也好，都能夠在科技地產這么一個大的旗幟之下，在“十二五”未來的幾年當中能夠達成所愿，也希望我們企業能夠做得越來越好，再次感謝兩位，謝謝各位網友。