第一篇：申請登記原則在不動產登記中的應用意義

申請登記原則在不動產登記中的應用意義

摘要：申請登記做為不動產登記中的一個重要原則，對于我國不動產登記中的重要組織部分。本文結合我國《不動產登記暫行條例》、《不動產登記實施細則》，從不動產登記的重要意義入手，從不動產登記推進過程中梳理依申請登記原則的重要內容及重要意義，并尋找依申請登記原則在具體實施中所存在的問題，并據此提出相應的對策。

關鍵詞：申請登記原則；不動產登記；應用意義

引言

（一）不動產登記的重要意義

2016年1月1日正式頒布執行的我國《不動產登記暫行條例》的出臺以其所標志著的我國不動產統一登記制度的基本建立而具有保護不動產權利人合法財產權、保障不動產交易安全、維護正常的市場交易秩序；有利于提高政府行政效率和治理水平以及更加方便快捷這三重意義。

1.保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序

不動產登記，在法律上確立了國家對不動產所實施的必要保護，確定了不動產的權利歸屬。其核心是不動產權利；其功能是基于健全市場經濟的需求；其手段是通過登記并在登記簿上予以公示，改變了以前分散登記時各種不動產權利的重疊、漏登現象，并通過不動產登記信息平臺所建立的信息公開查詢系統，實現了不動產審批、交易和登記信息之間依法依規的互通共享，從而有效地化解了農林、農牧以及林牧用地之間的權屬界線不清、歸屬不明確的矛盾和糾紛，從而能夠更好地維護當事人的不動產物權。同時，以其對不動產交易安全所實施的保障，使不動產市場的正常交易秩序獲得了更好地維護。

2.有利于提高政府行政效率和治理水平

隨著《不動產登記暫行條例》的出臺，能夠合理化解由于我國目前不動產登記多部門管理，所牽扯到人員消耗、機構龐雜、場所及設施設備眾多等大量的人力物力成本投入的浪費問題，并可以解決在多部門主管下所形成的職能交叉，令各部門之間在有利益的事宜上爭權奪利，在有困難的問題上卻推諉扯皮，致使行政辦事效率低下，政府公信力降低的問題。《不動產登記暫行條例》將房屋、林地、草原、土地以及海域等不動產的登記職責加以整合，由國土資源部承辦的規定，對于理順部門職責關系，既減少政府行政成本，又提高了辦事效率，提高了政府的公信力都產生了積極的促進意義。.更加方便快捷，以減輕當事人分散登記的負擔

《不動產登記暫行條例》的頒布實施，使以前農村土地管理中歸口的住建部門的《房屋所有權證》、國土資源部門的《集體土地使用證》、農業部門的《農村土地承包經營權證》、林業部門的《林權證》以及城市房地產管理中歸口的建設部門《房屋所有權證》、國土資源部門《國有土地使用證》在登記機構、登記簿冊證和登記信息管理平臺上合并統一，對減輕群眾負擔，方便企業和群眾，轉變政府職能，改善政府形象具有積極的意義。同時，《不動產登記暫行條例》的出臺，標志著不動產權屬在國家民主法制層面已經進入逐步完善的發展階段，不動產統一登記法治保障體系的建立，標志著我國將加快權界清晰、分工合理、運轉高效格局的形成，為保護不動產權利人的合法財產提供法律法規依據。

（二）不動產登記的推進

《不動產登記暫行條例》實施，有力地推進了我國的不動產登記的開展。從實際情況來看，我國進一步推行不動產統一登記，主要是為不動產交易提供法律依據，防范交易風險，保證交易安全。

首先，在國土部協調有關部門逐個落實統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺工作任務的基礎上，目前以全國土地登記信息動態監管查詢系統為基礎，整合推進不動產統一登記信息管理基礎平臺和查詢服務系統建設，推進信息共享的格局開始形成。這些舉措都有利于房產稅開征等工作的持續推進。

其次，不動產登記，通過不動產登記環節，也有力的推動了普通百姓的不動產權權能夠在《物權法》法律框架下徹底實現物權的自由轉移。

（三）不動產登記的基本原則

1.合法性原則

（1）在登記申請程序中，登記機關按照法律規定對申請材料的合法性審查，確保登記薄的真實、準確；

（2）《不動產登記暫行條例》中對登記機關的登記行為所做的嚴格規定，保證將其登記行為置于合法的登記程序之中。

2.申請原則

申請原則是指不動產登記中，當事人或相關機關提起登記申請。申請原則的建立，一方面體現出私法自治原則在登記程序中的具體；另一方面，源于申請的啟動，規范了登記機關的登記范圍，有利于對公權力進行限制。

3.在先原則

《不動產登記暫行條例》中所說的在先原則，指的是將登記程序作為不動產登記的必經程序，這個原則的要求，在最大程度上確保了不動產登記簿的準確性，從而使登記機構能夠根據登記簿，準確推斷記載的權利人是否為有處分權人，而無須審查登記薄上的權利人是否真正享有處分權，減少工作量。

（四）相關文獻綜述

從文獻中得知，盡管不動產登記是以土地登記為主要形式而延展開來，但準確地說來，“我國在民國以前并沒有真正形成現代意義上以公示為目的的登記制度。”（黃克偉），只不過是稅賦制度的衍生物。據黃克偉、陳顧遠、王利明等學者從歷史延承的角度分析認為，現代意義上以公示為目的不動產登記法肇啟于距今己有上百年歷史的民國時期，是新中國不動產登記制度為歷史之一。另一淵源據蔡定劍、李秀清、何勤華等人研究認為，得之于新中國成立之初所全盤移植的蘇聯法學模式。

新中國成立后，對土地房屋重新進行了確權登記，但隨著農村集體所有制、城市私房非商品化和“文革”運動，在相當長的一段時間內，土地登記停滯不前。當代土地登記從行政管理逐漸向符合市場經濟需要的產權保護以及維護交易安全為目標的立法進程的過渡，張迎濤和張雪都認為，應該是改革開放后才?_始進行的。隨著土地登記逐漸法制化，學術界對土地登記的理論研究也日漸重視，例如齊恩樂從歷代土地契證進行客觀描述的角度，張德義、郝毅生從經濟學角度，李鳳章、陳明燦從不動產登記中的公權力角度，黃偉從地理信息學角度等分別對中國土地登記制度進行論述。并且有更多的學者如王利明、孫憲忠、梁慧星等則對我國目前不動產登記制度弊端以及改進的規則和如何建立相應的制度等方面進行了論述。依申請登記原則的主要內容及重要意義

依申請原則是不動產登記中非常重要的一個原則，既能夠有效地保護不動產人屬權利益，也能夠有效地防范登記過程中不規范操作。無論是從依申請登記的內容來看，還是從依申請原則實施后的效果來看，依申請原則的應用，都給予了我國不動產登記以更精確、更規范的法律操作。

（一）依申請登記原則的主要內容

《不動產登記暫行條例》規定了依申請登記，并以共同申請為原則，單方申請為例外，允許申請人在登記完成前可以自愿撤回登記申請。

從第三章所規定的登記程序來看，依申請原則的內容主要涉及共同申請和單方申請兩大部分。其中共同申請的為因買賣、設定抵押權而申請登記的申請；當事人可以單方申請的內容則包括：尚未登記的不動產的首次登記；繼承、接受遺贈所取得的不動產權利；人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅的不動產權利；除此之外，依申請原則還將在不動產中所涉及到變更、滅失、放棄、更正或異議包括法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形視為可申請登記的內容。

（二）依申請登記的重要意義

我國頒布的《不動產登記暫行條例》中所采用的非強制性登記而是依申請原則登記的規定，體現了在對不動產權利人作為民事主體充分尊重的基礎上，更有效地約束不動產登記機構的行為，并以此來保證登記內容的準確全面。將不動產登記中依申請原則納入不動產登記范疇，并使其成為不動產登記中不可或缺的關鍵因素，無論是推動我國法制建設，還是從不動產登記對權利人利益保護方面都有著的積極意義。

首先，依申請原則充分體現了對當事人意愿的尊重。

秘魯經濟學家赫爾南多.德.索托在對公民擁有的財產所有權的研究中指出：“缺少一套系統化的正規所有權制度，現代化市場經濟就不可能出現”。就當下中國來說，對公民財產的保護已經實現了從客觀現實到法律確定的認定，彰顯了法律對財產權這一屬于人的基本權利的再度尊重。我國對于不動產的登記，所采用的依申請原則，已然表明充分尊重公民對個人財產的主權，已經成為我國民主法制建設進程中的一個重要標志，并且在國家法律層面得到了有效保證。

其次，可以有效約束不動產登記機構的行為。

任何法律制度在執行過程中都會因為人為的因素而引發問題和現象，對于不動產登記機構來說，依申請原則在有效約束其行為的意義方面主要有兩個方面：

一方面，基于依申請原則規定，登記首先需要提供真實的申請材料，而因為第一手資料的存在，給法院判決提供了裁斷的數據支撐，對圖謀不軌之人關閉了造假之門。

另一方面，在依申請的前提下所進行的登記，對登記機構相應的法律職責做了明確規定，從而從法律制度上形成了對登記機構的有效規范。

第三，保證登記內容的準確全面。

依申請原則所秉承的申請材料的準確以及登記機構規范操作的原則，從而保證了登記在登記薄上的內容翔實、準確。依申請原則應用中存在的問題及成因分析

任何法律制度在執行過程中都會因為人為的因素而引發問題和現象，在依申請原則應用中主要存在的問題及成因為：

1.地方政府隨意征用農民耕地，圈為各類經濟技術開發區、修建鐵路、公路的現象。造成這種現象的主要原因是地方政府缺乏對公民不動產權益的維護意識，造成依申請原則貫徹不到位，給政府隨意侵害公民權益留下了找借口的機會。

2.出于利益驅使，在不動產登記中出現當事人與登記者雙方合謀造假，虛報不動產價值，從中非法營利的問題；也出現了某些經營實體，為了本部門本單位的經濟效益，與登記機構個別工作人員惡意串通，錯誤登記的；甚至還有別有用心之人擅自涂改、毀損登記簿的行為發生。造成這些現象的主要原因是因為，有些地方依申請原則執行力度不夠，導致不動產權利人初始登記的實際內容缺失，從而給不法分子提供了以“法”違“法”的機會。

四、改進對策建議

（一）以依申請登記原則本身所蘊涵著的法度有效規避政府的不規范操作

依申請原則的本意是給予公民更大范圍內的依法維護自身權利的空間和法律依據。盡管，按照我國不動產登記的規定，國家充分尊重公民的意愿，給予公民可以對自己的不動產申請保護，也有權不申請登記。但是，從司法實務上來看，當公民不動產涉及法律糾紛，尤其是公民個體與政府之間就不動產之間發生糾紛后，依照依申請原則而進行了不動產登記的公民，就可以在自己與政府侵權行為的博弈中，以法律所賦予的權利維護自己的合法權益，而未進行不動產登記的公民，在司法裁決時就會因基礎資料的缺失而處于下風，并以此而引發了公民因自己權益受侵害而上訪甚至是以個別激烈的行為以示抗議，從而嚴重的影響了社會安定。公民是社會穩定的基本因素，民安則世安，因此，各地政府要在國土資源部的統一協調下，站在維護國家穩定發展大局的角度，以《不動產登記暫行條例》、《不動產登記實施細則》的頒布為抓手，履職盡責，大力宣傳不動產登記的積極意義，廣泛動員公民對自己名下的不動產予以登記，把自己的權益置于法律保護之下，以最大限度地消彌不動產侵權事件的隱患。同時，各地政府也要高度重視不動產登記對于公民權益維護而帶來的法律效力，從而自覺地遵法、守法，不以政府意志去隨意碰觸法律底線，以保證政府行為的規范、合法。

（二）以依申請登記原則嚴格規范登記機構的行為

首先，從依申請原則的法律規范來看，依申請原則所強調的是對民事主體合法不動產的保護力度，這就要求不?硬?登記機構在工作中需要更加地謹慎與細心，既要嚴格審核依申請人所提交的申請材料的真實性，以保護申請人的債權與保護被執行人的不動產物權兩者之間的統一。

其次，依據依申請內容，對不動產登記的權屬中存在著的共有關系、異議登記等都做出了明確規定，這就要求登機機構工作人員要基于法律條款，針對不動產的不同權屬采以不同的處理方式，以依法執行。

第三，登記機構工作人員要嚴格按照依申請原則的法律程序組織進行不動產登記。在登記過程中，尊重事實、尊重民意，不徇私枉法，不以公謀私，保證所有的工作程序都符合法律規范和程序。

第四，在不動產登記中，還要注意對公民隱私權的保護。《不動產登記暫行條例》頒布前公開征求社會各方面的意見時，曾經有一種觀點認為：《不動產登記暫行條例》中應該規定對不動產登記采取強制登記的方式，這樣一來，可以通過不動產登記實施，使不動產登記成為反腐利器，揪出房叔房嬸。對于這一點，筆者傾向于不動產登記中登記材料的公開，是對利害關系人公開，并不等同于行政法意義上的“公開”，不需要納入政府公開體系，接受全社會的監督的認識。

不動產登記的核心是不動產的權利，而不動產權利人作為公民，從《憲法》上來說，有屬于自己的隱私權。不動產作為個人財產，就公民個體來說，有登記的自由，也有選擇不予以登記的自由，要在具體工作中把依申請登記中的“依申請”真正在登記中體現以有效維護公民的財產隱私權。

綜上所述，就當下中國情境而言，經歷法制治國的變革，對于財產所有權的探析，已非只是學究式的理述，或者是政治化的強制，而是上升到了對人權充分尊重的高度，雖然不動產依申請登記原則，還只是一個微不足道的開始，但我們有理由相信，依申請登記原則所彰顯的是以往僵化的或者是行政思維化下所遮蔽的公民財產所有權秩序，促使國家立法尊重公民的民主權利。不動產登記中的依申請原則所含蘊的法律約束力與對公民私有財產尊重的因素，在民主與法制、公平與公正的互動視野中，所體現的是“以法治國”思想在具體實施過程中的圓融交匯，表明政治意志對于公民意識的理性皈依，在中國民主法制的進程中，所產生的深遠意義并將持續影響到我國的一系列法制建設。

依申請原則在不動產登記中的應用，既因為自身所具有的程序能夠約束不動產登記中的違規行為，保證不動產登記的全面、真實和準確以賦予自己以法律合法性，也因為其對于公民私有財產權利以立法體制下慎終追遠的具體尊重而秉有民主法制意義的積極向度。但是，我們也應該清醒地看到，我國不動產登記畢竟剛開始起步，在這一領域還有著許多亟待解決的問題，因此加強對依申請原則在不動產登記中應用的探討，應該引起國內法學界的高度重視，并進行法理上的深入研究。

參考文獻

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第二篇：不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

20**年是不動產統一登記制度在基層落地的關鍵年，實施不動產統一登記從制度層面堵住了房地分割中出現的制度、貸款和稅收漏洞，進一步明晰了不動產權，但也出現了部門銜接、歷史遺留處理等相關問題，如何化解這些問題，讓不動產登記工作真正做到便民利民，筆者認為，在今后一段時間，關鍵要實現不動產登記機構、登記簿冊、依據和信息平臺“四統一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產登記局牌子，負責全縣不動產登記工作，將相關部門涉及的不動產職責整合到不動產登記局，內設**縣不動產登記中心，為縣國土資源局事業單位，定編14人。根據我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產登記辦事流程，印制不動產登記樣表、申請資料、服務指南。并就“人員調配、辦公場所設置、權籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓、縣政府實施不動產登記公告時間、工作經費、成立不動產登記領導小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務，落實責任單位。縣政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業等部門暫停受理業務。1月11日，**縣不動產登記局和**縣不動產登記中心正式掛牌，統一受理不動產登記業務。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業技術推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內部調整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統培訓。

２、增設窗口。在縣行政服務大廳設不動產登記服務窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優化服務。完善工作流程，加強制度建設。全員設定A、B崗，確保工作連續性；對招商引資企業、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內完成；對工業項目的抵押貸款項目、預告預抵押、房產抵押注銷登記、新建商品房轉現登記等業務，在材料齊全的情況下，做到立等可取；其他業務要求在5個工作日內完成。截止目前，全縣共頒發不動產登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協調配合待解決。一是與房產部門的業務協調配合中存在數據共享、查詢和補錄工作不到位。原房產登記業務統一劃入不動產登記后（其中，轉移登記仍由房產部門審核），由于未進行房產數據補錄，造成不動產登記系統不能查詢房地產數據。縣政府要求20**年7月1日起實行不動產數據統一查詢，如此，造成不動產登記機構不能對房產數據的完整性負責。二是國土資源局內部程序亟待簡化。因為我局未設置導詢臺，申請人來大廳登記后，就認為已經受理，實際在受理前還有不動產測繪、土地評估等一系列環節，經常因其中一個環節時間過長，引發矛盾和誤解。

2、不動產登記測繪單位需統一。在不動產登記初期，我們一直按照原有模式，房產測繪和土地測繪一同到現場開展業務，經常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產登記質效；兩家單位收費，不符合不動產登記的便民利民原則。

3、數據整合待啟動。按照部和省廳關于加快推進不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設，與市、省、部對接。當前必須盡快做好以下工作，一是房產數據補錄到不動產信息平臺。二是在地藉核心數據庫內導入不動產信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產信息平臺建設步伐。一是通過信息平臺建設，實現不動產數據共享與保護，從根本上解決檔案查詢、數據補錄問題；二是通過信息平臺建設，進一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產登記業務，不需再向房產部門提供資料。三是通過信息平臺建設，實現圖、表、證、薄的有機統一，實現數據成果管理和信息安全的需要。

2、規范不動產登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯系物價等部門，及時確定不動產測繪收費標準。在現階段應綜合房產和土地測繪收費標準，按下線的70%收取測繪費。二是規范不動產測繪機構。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產測繪資質的測繪單位，實現不動產測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責和義務。對測繪單位實行黑名單制管理，規定測繪單位在3個工作日內完成資料整理和出圖，并確保成果質量，及時進行數據更新；在收取費用的同時，也要承擔一定的義務。對涉及農村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農民負擔。

3、提升不動產登記人員素質。一是在系統內部加強業務知識和政策法規的學習，做到人人鉆研業務，努力提高個人素質；二是要加強橫向交流，向先進單位學習、向業務能手學習，學習和借鑒外地先進經驗，努力提升**不動產登記整體水平。三是嚴格工作紀律，堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現象發生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務意識，加強內部團結，對把握不準的業務，要及時反饋、溝通。

第三篇：淺析不動產登記條例（定稿）

淺析《不動產登記暫行條例》實施所帶來的影響

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。為更好地讓廣大市民了解《不動產登記暫行條例》的相關內容，現對該條例作如下解讀：

了解不動產登記條例的定義？

《不動產登記條例》將由國土資源部、住房和城鄉建設部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門負責起草。不動產登記條例的實施是落實《物權法》規定、保護不動產權利人的合法財產權的一項有效手段。同時，也是為未來核定相關稅基作準備，為房地產市場的健康發展打基礎。

為什么要制定出臺《不動產登記暫行條例》?

整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。根據物權法第十條規定，不動產實行統一登記，并授權行政法規對統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定。制定出臺條例，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。不動產登記和百姓有什么關系?

不動產登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產權交叉或沖突。不動產統一登記是一系列重大改革的基礎，比如賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等。

對于普通市民來說，不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。房產作為過去十年財產主要藏匿形式的選擇將出現變化。

不動產登記暫行條例所產生的影響

自不動產登記暫行條件施行以來，在市場上引起了巨大的反響，有人說不動產登記的實施將影響國內房地產商，會增加市場上的供應量，房價就會下跌。據資料顯示經過2013年的快速上漲，進入2014年以來房地產市場進入調整期。尤其上半年多數城市市場觀望情緒濃厚，呈現供大于求局面，直到下半年市場成交量才有所回升，這與限購、限貸等調控政策的放松有直接關系。即使在這樣的情況下，中國指數研究院[微博]統計的12個重點城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武漢一個城市超過了2013年同期，北京、廣州和南京三個城市前51周成交量分別同比下降31.86%、25.16%和22.19%。針對這些數據，某研究院副院長楊紅旭認為，《不動產登記暫行條例》的推出，短期對樓市確有不利心理影響，主要是擁有多套房的官員和國企高管可能出售房屋，且影響他們新增的投資需求。“但這類所售及所投的房屋占全國交易總量比例極小，應不超10%，且部分房源早已拋掉。長期來看，對房價走勢無實質影響。”楊紅旭表示。對于，《不動產登記暫行條例》的實施，到底有何意義，有何具體的影響呢？ 一、四川推出不動產登記暫行條例，完善社會主義市場經濟體制建設的必然

2015年3月1日起《不動產登記暫行條例》正式施行，全國首批、四川省第一本不動產權證書在瀘州誕生。不動產登記的辦理讓老百姓辛勤勞動積攢起來購買的不動產受到了法律的保護，同時辦理程序的簡化讓老百姓更省心。不動產權證書內詳細記錄了權利人土地使用權面積、專有建筑面積、使用年限等權利狀況。證書首頁上方還印有二維碼標識，據工作人員介紹，該標識是為了存儲不動產登記信息，便于下一次受理時能夠快速查詢出登記信息。對于不動產登記暫行條例的實施，更多的是完善社會主義市場經濟體制建設的必走之路。

開展不動產統一登記工作是國務院機構改革和職能轉變的重要內容，是貫徹落實《物權法》的重要舉措，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。開展“不動產統一登記”，就是將分散在國土、住建、農業、林業等部門的不動產登記職能整合到一個部門，承擔不動產統一登記，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合相登記職責，實現不動產登記依據、登記機構、登記簿冊和信息平臺“四統一”，促使不動產登記行為更加規范，不動產交易更加安全，不動產權利人合法權益更加保障。同時，實行不動產統一登記后，居民將可以在一個窗口辦理所有手續。”一位從事相關工作的人員稱，方便群眾辦事是不動產登記的初衷之一。不動產登記職責統一到一個部門，未來或將實行“一站式”服務，能夠提高行政效率，減少辦證環節，方便企業和群眾。

《不動產登記暫行條例》的落地標志著不動產登記政策的加速推進。對于部分高端住宅來說，政策的利空效應更為明顯。某研究院研究員馬千里表示，面對不動產登記和未來可能到來的房產稅，今年一季度北京、廣州等地也確實出現了高檔空置存量房加速出售的現象，對市場造成了一定沖擊，但歷經一年之后，其影響早已由市場所消化、平復。

二、不動產登記暫行條例的實施，對房地產市場的影響

不動產登記客觀上將對房價產生影響是難以避免的。有業內人士分析認為，不動產登記制度并不直接影響房價，以它為基礎的房產稅或遺產稅可能會影響到未來的房價。不過目前，房產稅和遺產稅如何收繳，還是未知數;另外，不動產登記從今日起開始實施，完成登記還要花幾年時間。比如，不動產登記實施將會促使有產階層進行財富結構調整，降低房產在其財富結構中的比重，因而會產生部分有產階層一方面進行房產拋售，增加二手房供給;一方面減少房產購置，降低一手房的購房需求。

當采取這種措施的有產階層達到一定量時就會對房價產生短期向下波動。當然，也不要盲目樂觀，因為有產階層購置的房產大都以

豪宅、大戶型、別墅等形態，與剛需市場需求是不匹配的，并不會刺激剛性置業人群，只會刺激部分改善型需求

《不動產登記暫行條例》實施后。受此政策影響，一些二三線城市一些持有多套房屋的業主已經開始謀求低價賣房，這些房源主要以單位團購房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現上漲趨勢。業內認為，未來隨著不動產登記的進一步深入以及征收房產稅的預期，可能會有更多商品房房源進入二手房市場，對房價會造成一定的影響。

春節前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少從數據來看，不動產登記政策對二手房市場的交易影響還不明顯。數據表現不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價出售的團購房，大多沒有房產證，而房產證是網簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時也賣不掉。二是《不動產登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細則并未出臺，受牽扯的業主壓力并不緊迫。目前市場上出現低價拋售的房源主要以機關單位的團購房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量并沒有明顯增加。不動產登記對市場的影響還需要繼續觀察。

如果未來不動產登記的細則出臺，相關查詢制度完善，賣房者的信息聯網又可查的話，估計拋售現象會顯著增多。

在不動產登記信息管理基礎平臺全面運行、房地產稅體系建立完善前，購房者觀望情緒或將加重，在反腐工作配合之下個別城市或局部地區也會出現二手房源集中供應，從而影響當地房地產市場量價變化的情況。不過未來對房地產市場影響最大的還是供求和庫存等市場

因素。

對于未來的房價走勢，根據央行2014年四季度的城鎮儲戶問卷調查，僅有17.3%的人預期房價上漲，有52.5%的人預期基本不變，也從側面證明了無論是放松調控的“利好”政策，還是不動產登記的“利空”政策，都沒有明顯影響買房人對房價的心理預期。

三、實施房產稅收的前兆，中央地方稅收博弈

從3月1日開始，《全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統；全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延，農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記。

根據稅收政策制定者所說，結合重慶和上海兩地的試點情況，可以預期房地產稅大概有以下特征：

1、第一套房基本可以確定免征。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房從輕征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征稅的稅率，會采用固定稅率，而且稅率超過3%的可能性非常小。這樣才能實現所設想的“調節社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產稅調節貧富差距呢?

4、享受公共服務越多，征稅越多，一、二線城市房產的稅負將高于三、四線城市。

如此一來，未來的房地產稅應該是大多數人都能交得起的。如果你只有一兩套房子，就不必擔心交不起房地產稅;擁有四五套房子的，也不要過于擔心征稅會讓你破產。

作為一種在保有環節征收的稅種，房產稅在房地產市場發展成熟國家施行所起到的疏導住房購買需求、抑制房地產囤積空置、規范房地產價格形成機制等作用已經為不少專家學者所論證，并被認為是推動房地產調控由“短效”趨向“長期”的重要手段。

不動產登記是不是為房地產征稅做基礎數據采集？房地產稅會開征嗎？擁有多年房地產開發經驗的房地產從業人士在業內高端微信群分享《不動產登記條例》解讀時表示，我國房地產稅開征是必然，預測應在3年內開征，并估算價值100萬的首套房可能會每年增加約5000元稅負，即每月400多元。

參照歐美國家及世界通行做法，王大國認為，房產稅開征是合理的，業內人士測算首套房的稅率應該在0.5%-1%之間，即100萬一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%，預計在2%以內。多套房的人也會交，以此來減少低收入者的負擔和控制高收入者的收入過快增長。

有相關數據顯示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我國城市化率預計接近60%，全國近14億總人口，60%就是8.4億城市人口。

因此，也有房地產業內人士認為，不動產登記將促進城鎮化建設，城鎮人口數量不能確切反映城鎮人口，包括很多目前是農村戶口但在城市(包括縣城里)買房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但戶口還在農村的。所以，不動產登記，還有搞清這部分統計遺漏的作用。

另一位參與討論的業內人士表示，為了避免無知者畏懼而對市場的消極影響，也應該盡快建立和實施(房地產稅)，應該不會拖過三年。另外，城市化的60%是個經驗值，不見得死守，再說中國，以人口城市化計算，應該不止54.77%。

結合國內外學者觀點，不動產登記落實后，房產稅勢在必行，老百姓一下子就擔心了，但是如果對政府有信心，就會知道，稅收從不是一碗水端平，稅收是調控的手段，正如高收入者征收高稅收，確實落實房產稅，只要合法合理，對社會公平也必將帶來良性反應。當不動產登記之后，房產稅隨之而來，人們對于購房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

時代變了，房地產的游戲規則也變了。房地產從增量時代逐漸進入存量時代。二十年來地方政府將土地出讓作為財政主要來源。但當房地產進入存量時代，土地出讓減少，地方政府的土地財政難以支撐。在房子上下文章，中央與地方將圍繞新開征的房產稅收展開新一輪的利益博弈。

四、促使樓市長效性調控機制逐步形成

從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看,2014年及未來幾年內,當宏觀經濟結構改革初有成效,宏觀經濟逐步好轉之時,在建立個人住房信息系統的基礎上,房地產稅、二手房交易環節征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行,關于房地產方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。最終,房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出,以稅費手段改變市場需求結構,堅持“去投資化”,使市場回歸自住屬性,促使樓市長效性調控機制逐步形成。

不過,也有業內人士認為不動產登記與房產稅有關系但影響小。CRIC研究中心研究員余仁花就認為,一方面,《房地產稅立法》尚未出臺,真正落地更無明確時間表;另一方面,即便《房地產稅立法》出臺,個人不動產產權信息錯綜復雜,各地不動產登記工作進度不一,其順利完成需相當長的一段時間,房地產稅征收要想享受不動產登記所帶來的便利,恐怕還需要一些年月。

由于我國不動產實行“屬地登記”制度，具體的不動產登記工作主要在市、縣。職責和機構整合完成是實施不動產統一登記的前提條件。國土部要求各地在加快不動產登記機構職責整合的同時，應盡快設立統一的不動產登記窗口，實現“一個窗口進、一個窗口出”。國土資源部有關人士透露，統一的受理工作現已全面展開。據了解，不動產統一登記至少涉及三個方面的統一。其一是城鄉統一。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華介紹，今后需要登記的不動產涉

及城鄉所有擁有不動產的人群。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權和房屋所有權的統一。蔡衛華說，以前是房子產權到一個地方申請登記，土地到另一個地方去申請登記。以后都要統一了；其三，業務部門職責統一。要將不動產登記的申請、受理、審核、登簿以及發證、登記資料和信息管理、查詢等屬于不動產登記的職責統一起來，確保職責的完整性。

2014 年起，中國房地產調控思路已經轉向，限購、限貸等行政化的硬調控退出是必然趨勢，金融工具的運用、行業規則的建構將成為主流。房地產調控正被納入更大的制度性改革框架中，更為主動，而不再僅僅被動的聚焦價格起落等短期目標，更關注居住權的保障以及房地產的中長期制度性建設。

不動產統一登記一方面可以為房產稅的開征做鋪墊；另一方面，不動產統一登記后也可以更清楚的了解全國不動產的數據和分布、閑置情況，也將成為長效機制的權威基礎資料。

五、不動產登記條例對房地產鋼鐵行業的影響

《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。在國家層面不動產登記職責及機構整合工作完成基礎上，省市縣三級整合工作已全面鋪開。不動產登記的作用首先是摸清國內不動產市場的狀況，為將來土地供應、市場調整、城市規劃、開工建設等提供基礎性的依據。其次，使房產交易更安全、更便捷、更順暢；再次，才是為未來房產稅課征提供一個必要條件。那么不動產會不會對房價產生影響，作為

鋼鐵下游主要的消費領域，不動產會不會造成建筑鋼材需求量下滑，對于這個問題進行簡述。

房地產行業的考量指標包括房地產景氣指數、房地產投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積等。對于鋼材消費直接有拉動作用的指標主要是新開工面積和施工面積。房地產行業作為國民經濟的重要行業，其興衰的轉變也給市場信心帶來非常大的影響。因此，房屋銷售面積作為反映房地產成交狀況的指標也不可忽視。

從建筑鋼材的消費結構來看，我國建筑用鋼的主要用戶是民用房施工單位、基礎設施建設單位和產業廠房。民用房地產施工單位是建筑用鋼的最大用戶，其用鋼量約占建筑鋼材總消費量的60%以上，基礎設施建設單位一般為國有大型企業，其用鋼量占總消費量的20%，產業廠房也是建筑用鋼重要消費客戶，其消費量占總消費量的15%左右。

房地產鋼材用量、鋼材累計產量和房地產用鋼占比基本呈現同步增長的趨勢，特別是在2009年趨勢最為明顯，其中房地產(000736,股吧)用鋼占比在2014年增幅最大，占比達到將近40%，雖然國家近幾年在調控房地產，但是面對中國經濟增速全年放緩趨勢下，未來國家不可能對房地產行業進行洗牌或者崩盤。

根據線性回歸等模型預測，未來建筑鋼材表觀消費量繼續呈現增加的趨勢，但是增幅出現連續下滑的趨勢。從歷史數據來看，建筑鋼材表觀消費量與房地產行業的表現密切相關。隨著房地產市場的過度

開發，以及國家宏觀政策的轉向，房地產行業已經處于頹勢階段，而建材表觀消費量增速也隨之下滑。這也導致了未來增速放緩的局面將延續預計截止到2020年增幅將降至6%以下。

不產登記的出臺，會使房地產市場更加透明規范，并會推進房產稅的實施，由于持有多套房產的成本和風險上升，會降低一些投資人的房地產投資熱情，從而改變市場對供求關系的預期。所以不動產統一登記未來會在一定程度上對房價上漲形成壓力，將有利于樓市調控長效機制的推出。而面對建筑鋼材的剛性需求也將受到一定抑制。

第四篇：不動產繼承登記

不動產繼承登記，有四個問題要厘清

【發布日期】2016-7-8 【作者】李煒 【來源】《中國不動產》2016年第7期

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2016年1月1日正式實施的《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第14條規定，因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。這一規定摒棄了原來辦理房屋繼承登記時非公證繼承即法院繼承的二選一的要件模式，解決了公證難、收費高的問題，可以簡化手續、便民利民。需要指出的是，新規落實到位并非一朝一夕能夠達成，還需厘清并解決好以下四個問題。

問題一：死亡證明由誰出具

要辦理繼承登記，首先應該證明原產權人已經死亡。盡管《細則》對此并未明確，但國土資源部最新出臺的《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）明確規定：“被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等。”

一般來說，自然人的死亡分為正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三種。2014年，國家衛計委、公安部、民政部聯合發布《關于進一步規范人口死亡醫學證明和信息登記管理工作的通知》，明確規定自2014年1月1日起，經救治死亡或者正常死亡的，由各地醫療衛生機構使用全國統一制定的新版《居民死亡醫學證明（推斷）書》，未經救治的非正常死亡的由公安部門按程序辦理。至于宣告死亡，則由人民法院根據《民訴法》和《民法通則》之規定出具宣告死亡判決書。

綜上，法律上規定有效的《死亡證明》應該分別為醫療衛生機構出具的證明書、公安部門出具的死亡證明或者人民法院出具的宣告死亡的判決書。除此之外的其他證明，均為缺乏法律依據的非合法《死亡證明》，登記時不應采用。

問題二：遺囑可否作為繼承登記要件

按照《細則》第14條的規定，遺囑可以作為登記申請的要件。根據《繼承法》，繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺囑、遺贈撫養協議三大類，一般而言，遺贈撫養協議優先于遺囑、遺贈，遺囑、遺贈優先于法定繼承。《繼承法》第20條明確規定，遺囑人可以撤銷、變更自己的遺囑，而且可以訂立多個遺囑，公證遺囑也不例外。究其效力，又有公證遺囑優于其他遺囑、后遺囑優于先遺囑等適用規則。

此外，《繼承法》還規定了幾個特殊的規則來對遺產的分配進行調整，如第7條規定的繼承權喪失規則，第19條規定的特留份規則，第21條規定的遺囑無效規則，第28條規定的胎兒預留份規則等。

有鑒于繼承的復雜性，中國公證協會2009年出臺的《辦理繼承公證的指導意見》第31 條、第5條、第14條明確規定了當事人申請繼承權公證需提供的材料以及公證處應審查的內容，并在第15、第16條明確規定了不予辦理法定繼承和遺囑繼承公證的情形。

據此，如當事人僅提供遺囑作為申請材料，即使其為公證遺囑，也不宜直接作為繼承權的依據，還應結合其他材料予以認定。

問題三：怎樣認定全部法定繼承人

根據《細則》第14條的要求，不管原產權人是否留有遺囑，如沒有提供繼承權公證書或者人民法院生效法律文書來證明繼承權歸屬的，均需要全部法定繼承人來確認其效力，或者簽署《關于不動產分配的協議》。因此，對于全體法定繼承人的認定，就成為了辦理繼承不動產登記的重中之重。

《規范》第10條明確規定，所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等。

2015年8月，公安部微博公布的不出具的18種證明中明確，親屬關系證明不屬于公安職權范圍，應該屬于公證職能，因為現實中存在大量家庭成員不在一個戶籍中的情形。中國公證協會《辦理繼承公證的指導意見》第3條中明確說明，本條所述“親屬關系證明”，是指被繼承人或者繼承人檔案所在單位的人事部門出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；基層人民政府出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；公安機關出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；能夠證明相關親屬關系的婚姻登記證明、收養登記證明、出生醫學證明和公證書。

綜上，申請人提供的親屬關系證明應為公證機關出具的《親屬關系證明公證書》。

問題四：登記錯誤責任如何承擔

對于登記錯誤責任承擔，學界主要有過錯責任原則、無過錯責任原則和過錯推定原則等幾種不同的觀點。根據《房屋登記辦法》第92條和《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》，登記機構的過錯表現為兩種形態：一為過失，即第12條規定“未盡合理審慎職責的”；二為故意，即第13條規定的“登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記的”。即如果登記機關能夠證明自己的登記行為合法且沒有過錯，可以免除相應的責任，且房屋登記人員只有在“故意或者重大過失造成登記錯誤的”才承擔賠償責任。

《不動產登記暫行條例》第29條對賠償責任的確定，規定為按《物權法》的規定承擔賠償責任，《細則》并未對此做出具體的規定。從《物權法》第21條規定的文義解釋來看，登記機構是應該承擔無過錯責任，在此情況下，對具體登記工作人員的賠償責任又沒有明確規定為“故意或者重大過失”，更不要說明確“故意或者重大過失”的具體認定標準了。在此情況下，假定出現了登記錯誤，登記人員即有可能承擔民事的賠償責任，更有甚者會承擔瀆職的刑事責任。這也是實踐中登記人員更有意于保守操作，登記機構愿意大量采用公證文書和法院生效法律文書的根本原因。

有鑒于繼承不動產登記還有上述亟須解決的問題，立法部門在下一步的立法進程中應對 相關具體操作予以明確，并加強與公安、民政、法院等部門的溝通和協調，建立數據大平臺，方便登記機構核查相關信息。同時，建立不動產登記賠償基金制度或者設立責任保險制度。只有這樣，才能既解決老百姓的辦證難問題，又解除登記人員的后顧之憂，真正達成“依法行政”“高效便民”的目標。

第五篇：不動產登記信息系統

不動產登記信息系統平臺建設方案

不動產登記信息系統一、不動產登記的定義

不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。

二、系統背景

長期以來，土地、房屋、林地、草原、海域等不動產登記職責分散在國土資源、住房城鄉建設、農業、林業、海洋部門，基本上由縣級部門承擔。各部門都針對各自行業管理特點，制定了技術標準和規程。

原有分散登記制度下形成的不動產登記信息化呈現出幾個顯著特征，一是登記資料分散保存在各級不同部門，且數字化程度不同，數據標準互不銜接，數據格式不統一，行業之間和行業內不同地區之間差異較大；二是數據庫、地理信息系統等平臺軟件不統一，技術架構和技術路線不盡相同；三是行業或部門信息化統籌力度不同，數據和系統標準化程度不一。

2015年2月15日，中央編辦、財政部、住建部等八家不動產登記工作部際聯席會議成員單位，在國土部就不動產統一登記工作推進事項展開集中辦公，包括研討不動產登記暫行條例實施細則。

由國務院頒布并于2015年3月1日正式實施的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規定，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構的登記信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

三、建設原則

1.立足已有基礎，創新建設方式

立足相關部門已有的各類不動產登記信息化基礎，加強對已有系統改造、數

不動產登記信息系統平臺建設方案

據整合和相互對接，充分發揮已有成果的作用；同時，順應信息技術發展方向，以“國土資源云”總體框架為技術指導，運用云計算技術和云服務模式，創新建設方式。

2.加強縱向協調聯動，保證橫向緊密銜接

不動產登記信息管理基礎平臺建設是各級不動產登記機構的共同任務，需要頂層設計、統籌部署，明確職責分工和進度安排，加強各級協調聯動，形成合力，有序推進；強化部門間協同，保證不動產登記相關系統、數據與橫向相關部門系統、數據之間的緊密銜接，確保登記信息與相關部門信息互通共享，消除“信息孤島”。

3.強化資源共享，確保信息安全

加強基礎設施資源、數據資源、應用服務資源的集成整合，最大限度地共享資源，最大限度地減少各級、各地登記機構的分散、重復建設內容；加強信息安全保障，確保個人隱私和商業秘密不泄露，保障權利人的權益。

4.堅持與制度實施深度融合，實現與機構和職責整合良性互促

不動產統一登記是一項重大的制度創新，迫切需要將信息化理念和方式貫穿制度實施全過程，融入到不動產登記工作規則、業務流程中，更好地發揮信息平臺的服務保障作用；既把統一登記機構作為信息平臺建設和運行的組織保障，又把信息平臺作為促進職責整合和機構建設重要抓手，“反彈琵琶”，實現良性互促。

5.嚴格遵循技術標準，發揮示范引領作用

各級不動產登記機構在共同推進不動產登記信息管理基礎平臺建設中，必須遵循統一的技術標準，為實現信息共享和系統對接奠定基礎，適用于本地登記職責和業務特點的內容也必須以全國統一的技術標準為基礎；由于各地的不動產登記信息化基礎不同，進度不一，在推進過程中充分借鑒率先實現機構整合和信息化應用，尤其是開展不動產登記存量數據整合方面的經驗和做法，形成適用于本地的技術路線和具體方法。

四、系統目標

不動產登記信息系統平臺建設方案

根據不動產統一登記制度實施的總體要求，總的目標是對全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產實行統一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

不動產登記信息管理基礎平臺是不動產登記各項制度落實和信息共享查詢的基礎。建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，提供不動產登記信息依法公開查詢服務，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，建立健全社會征信體系，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。

五、系統概述

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。

不動產登記信息系統，主要是通過信息技術，針對房地產管理部門提供業務解決方案，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

六、不動產登記信息系統總體構成

不動產登記信息管理基礎平臺遵循“國土資源云”總體框架，由資源得到充分共享、互聯互通的四級平臺或系統組成，確保國家、省、市、縣四級不動產登記機構信息實時共享，與各級橫向部門間實現互通、共享、交換。

根據各地工作基礎和現實情況，分以下四種情況：

1.省級“大集中”：省級國土資源主管部門已有覆蓋本轄區的統一的平臺，為了保護已有投資，在現有平臺基礎上進一步完善擴展，支撐本地三級不動產登記機構履行職責，并統一接入國家級平臺。

2.省級“部分集中”： 省級國土資源主管部門已有的統一的平臺，部分基礎條件好的市級不動產登記機構也有本市統一的平臺，為了保護已有投資，在現有平臺基礎上進一步完善擴展，省級和部分有平臺的市級分別接入國家級平臺。

3.市級集中：省級國土資源主管部門沒有統一的平臺，只有本級系統，市級

不動產登記信息系統平臺建設方案

不動產登記機構已有統一的平臺，省級系統和市級平臺分別接入國家級平臺。

4.省、市都不集中：省級國土資源主管部門和市級不動產登記機構都沒有平臺，全省三級系統分別接入國家級平臺。

七、不動產登記信息系統平臺組成

1.不動產登記數據庫系統

全國不動產登記數據庫是信息平臺建設的核心，是按照特定策略組織存儲的覆蓋全國各級不動產登記結果數據的數據集合。全國不動產登記數據庫管理系統對全國不動產登記數據庫進行統一組織、存儲、管理、維護和更新。

2.不動產登記統一接入系統

不動產登記統一接入系統是信息平臺有效運行的驅動力之一，提供各級不動產登記機構接入國家級平臺服務，確保各級不動產登記機構的登記信息實時納入不動產登記信息管理基礎平臺，實現各級不動產登記信息實時互通共享和同步更新。

3.不動產登記信息系統

不動產登記信息系統是平臺提供的業務應用系統，為不動產登記申請、受理、審核、登簿等全流程提供服務，實現各級不動產登記日常業務的網絡化、透明化、柔性化和規范化管理。通過不動產登記信息系統的運行，實現不動產登記數據庫的實時更新，保障數據庫的現勢性。

4.不動產登記信息共享、查詢與分析系統

不動產登記信息共享、查詢與分析系統包括四個方面的功能，一是面向不動產審批和交易主管部門的協同共享服務；二是面向相關部門的信息共享服務；三是面向權利人和利害關系人的社會化查詢服務；四是面向不動產登記機構的信息綜合分析服務。

5.平臺管理系統

平臺管理系統是國家級平臺的管理中樞，負責各類資源的統一配置、調度、監管和調控，為全國不動產登記數據庫及其管理系統、不動產登記統一接入系統、不動產登記信息系統、不動產登記信息共享查詢與數據分析系統等應用系統的運行提供統一的資源保障、運維保障和安全保障。依據云架構建設要求，平臺管理

不動產登記信息系統平臺建設方案

系統功能主要包括基礎資源管理、數據資源管理、應用服務管理、通用服務管理、開發環境管理等內容。

6.相關技術標準

技術標準是保障不動產登記信息互通共享和信息平臺的規范化運行的基礎，主要包括以下內容：

（1）《不動產登記數據庫標準》。

（2）《不動產登記數據整合建庫技術規范》。（3）《不動產登記數據匯交規范》。（4）《不動產登記數據共享交換規范》。

（5）《不動產登記信息管理基礎平臺接入技術規范》。（6）《不動產登記信息系統建設技術規范》。（7）《不動產登記信息管理基礎平臺服務規范》。7.運行環境

包括計算、存儲、網絡等硬件和基礎軟件，是國家級平臺運行的基礎，采用云服務模式集成。

8.安全系統

安全系統建設包括物理安全、網絡安全、數據安全、應用安全、安全制度等內容，保障不動產登記信息管理基礎平臺的安全平穩運行和信息的安全管理、應用服務。信息安全納入信息系統建設的全周期，“同步規劃、同步建設、同步運行”。

八、系統特點

功能全面，操作便捷，貼近用戶需求.登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

系統為各級不動產機構提供了圖文一體化的協同工作環境。

配置齊全,從用戶管理到權限設置，從登記類型到單位面積等各個功能模板的自定義設置。

圖形、業務數據一體化，數據集中管理，交互共享實時便捷。

不動產登記信息系統平臺建設方案

各項業務自動化流程，可隨業務類型的不同定義不同的業務流程。統一完善的權限管理體系，實現各類用戶的統一授權管理，保證信息安全。系統可擴展性強。

九、系統主要功能

1.通過建立不動產登記信息系統，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”。

2.依據《不動產登記暫行條例》等相關標準，針對不動產登記特點，形成不動產統一登記，實現登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平臺的四個統一。

3.為不動產登記業務申請、受理、審核、登簿、繕證、歸檔的全流程管理。4.實現各級不動產登記日常業務的網絡化、透明化、柔性化和規范化管理。5.通過不動產登記信息系統的運行，實現不動產登記數據庫的實時更新，保障數據庫的現勢性。

6.實現土地、房屋、草原、林地、海域審批-交易-登記信息的實時互通共享和業務聯動。

7.向相關部門提供不動產登記有關信息共享，為社會提供依法信息查詢服務。

十、不動產登記內容

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。

不動產登記信息系統平臺建設方案

十一、參考資料

《中華人民共和國物權法》 《不動產登記條例》 《不動產登記數據庫標準》

《不動產登記數據整合建庫技術規范》 《不動產登記數據匯交規范》 《不動產登記數據共享交換規范》

《不動產登記信息管理基礎平臺接入技術規范》 《不動產登記信息系統建設技術規范》 《不動產登記信息管理基礎平臺服務規范》。