第一篇：商住樓、普通住宅、寫字樓、soho(居家辦公)、商業的區別

商住樓、普通住宅、寫字樓、soho、商業樓的區別

商住樓（商業用地改住宅都相同）在批土地的時候批的是商業用地,是買的,不投標,所以價格比投標的住宅用地價格要便宜,但商住樓與住宅樓有區別的:

（一）、生活費用,水費電費等按民用水電標準或按公業標準收取費用；

（二）、買房費用不同；

（三）、交易費用不同；

（四）、產權年限，商住樓（商業用地）年限50年，住宅70年 0.17 本條為新增條文----商業服務網點原規范沒有確切定義，與綜合樓、商住樓難以區別，現加以規定以便實施：

住宅底部（地上）設置的百貨店、副食店、糧店、郵政所、儲蓄所、理發店等小型商業服務用房，該用房層數不超過二層、建筑面積不超過300m2，即地上一和二層可以是上述小型商業服務用房，但地上二層是上述小型商業服務用房，則地上一層必須是上述小型商業服務用房。一層、二層上述小型商業服務用房建筑面積之和不能超過300m2。采用耐火極限大于1.50h的樓板和耐火極限大于2.00h、不開門窗洞口的隔墻與住宅和其它用房完全分隔，此處的其它用房也可以是上述小型商業服務用房，該用房和住宅的疏散樓梯和安全出口應分別獨立設置并不得交叉也不能直接連通。

一個良好的辦公地點，一種合理的辦公方式，對于一個公司的運營來講的確是太重要了。在新經濟形勢下，網絡正在不同程度地改變著傳統的行為模式。面臨著新經濟所帶來的沖擊和機遇，現代企業應當選擇怎樣的辦公類型來適應新形勢，把握新機遇呢？ 從目前的情況看，辦公樓的類型不外乎三種：寫字樓、商住樓以及近期火爆起來的SOHO，究竟該如何選擇，還是先要了解一下它們的各自特點：

一、寫字樓是純粹的辦公樓

寫字樓是辦公樓，是純粹用來辦公的場所，一般不考慮居住的需要，不在樓內設專門的臥室，也不分戶設計洗浴設備。一提寫字樓，人們往往就會聯想起國貿中心、東方廣場、嘉里中心等高檔物業。其實，寫字樓包括多種類型，甲級寫字樓、普通商務、小型辦公樓等都屬于這一范籌，檔次有高有低，共同的特點是功能單一，只為辦公服務。

一般來講，寫字樓都比較“扎堆”，大都位于城市中心比較繁華、交通便利的地段，都依附于周邊的各項配套，如賓館、飯店、商場、公寓等，往往形成一個“商務群落”。這種聚集效應可以使入駐企業和來訪企業減小信息成本、交通成本、交易費用，可以共享配套設施。但也會造成交通擁擠、晝夜土地利用率差異過大等問題。

二、商住樓是可以用來居住的辦公樓

這里所講的商住樓不是指有底商的住宅樓或綜合樓，而是指設計上是住宅，功能上被用來辦公的樓宇。一般來講，商住樓有以下優點：

1．選擇余地大。由于住宅項目遠比寫字樓多，因此，公司可以選擇最適合的地點的住宅項目來作辦公室。

2．可以解決日常居住問題。由于商住樓本身就是住宅，因此，可以作為老板或員工日常居住之用。

3．可以節省運營費用。一般來講，住宅的租金、管理費等開支要低于同地區的寫字樓。而且，住宅可以按揭還款，等于用寫字樓的月租金來購買商住樓。

但商住樓的缺點也是很明顯的：

1．商務能力差。商住樓都是按住宅的規范來設計的，只不過一般面積都比較大。如果用來辦公，在通訊、網絡、電梯、水電、物業管理、停車、消防等方面很難完全滿足大量的人員交流、住處交流的需要。

2．形象差。商住樓的檔次是千差萬別的。既有高檔外銷公寓，也有普通居民樓。但總的來說，與在寫字樓辦公的公司相比，商住樓公司在形象上要略遜一籌。

3．缺乏彈性。大多數商住樓在格局上變化的余地不大，因此，公司的布局要受一定限制。在公司發展壯大的過程中，這種束縛會更明顯。另外，租購一套以上房間的公司往往要處理過多的衛生間和廚房的問題。

4．對住宅的銷售有影響。除非整棟樓都定位為公司辦公，否則已租購的公司必須會大大影響以純居住為目的客戶的購買欲望，從而影響整棟樓的銷售。

四、SOHO（Small Office Home Office即 家居辦公）是可以用來辦公的住宅

有人說SOHO就是商住樓，其實這種說法并不準確。雖然SOHO和商住樓很相近，但還是有很大區別的。商住樓這種形式一直就存在，而SOHO的出現則是近一階段的事。二者的最大區別在于其使用者的職業特點不同，從而決定了對住宅的使用功能的要求不同。

SOHO意為居家辦公。其實，早在SOHO住宅產生之前，SOHO族就已經產生并已經在SOHO 了。SOHO族多是從事文字性、咨詢、設計、藝術、計算機等工作，獨立性和創造性強，在家里辦公并不比傳統的集中辦公效率低甚至更高，在網絡大量應用之前，主要采用電話、傳真等方式與外界聯系，是專業細分和科技進步的結果。網絡技術的廣泛應用為SOHO提供了最可靠的物質基礎，并出現了為SOHO族量身定做的SOHO型住宅。在SOHO住宅中，辦公的就是業主本人，而不是公司全體，住宅里不應當出現大量客戶來來往往，對網絡的依賴性非常強。而商住樓內公司的工作模式與寫字樓公司完全相同，是集中辦公，未必依賴網絡。

不過，由于SOHO族的工作類型比較窄，就日本的有關統計，僅占全部就業人口的2％。因此，SOHO型住宅不會成為住宅或辦公樓市場的主流。

五、住宅小區商住兩用不應該 薄荷

北京某業申委召開研討會，研討議題是“關于北京市工商局為住宅小區商住兩用開口子”的問題，旨在有三：

1、介紹我住的小區商戶業主和住戶業主之間的矛盾沖突情況；

2、學習其他小區業委會解決這類糾紛的經驗；

3、聆聽有識之士的寶貴意見（主要是知名律師的）。我覺得收獲頗豐。以下是我關于這個問題的一點看法：

我認為允許住宅小區商住兩用的決策總的來說是個錯誤的決策。

第一，允許住宅小區商住兩用有損于住宅小區的性質和功能，破壞國家實現“居者有其屋”的根本大計。住宅小區的功能是居住，是實現城市居民居住權利的物質依托。住宅樓和寫字樓的成本價格相差懸殊，商戶進入住宅樓，可以享有住宅樓盤的種種優惠，降低商業成本，獲得高于租用寫字樓的不可計數的商業利益。在商業利益的驅動下，他們會無孔不入、千方百計地往住宅樓里擠，結果必然會改變住宅樓的住宅功能，不能滿足居民居住需求，搞得“民不聊生”。

第二，允許住宅小區商住兩用有損于住宅樓的壽命，損害居民的居住權益。居民住宅樓與寫字樓在水、電、氣、暖等基礎設施的設計上是非常不同的。住宅小區的公共設施在設計上就無法承受商業用途。商業活動對樓房及其配套的公共設施的耗損大大高于居民的生活活動。把二者混住在一起，必然縮短住宅樓的設計年限，提高住宅樓保養維護的費用，給居民造成新的搬遷之苦。即使向商戶收取一定的經濟補償，但是他們給居民造成的機會損失也是不可彌補的。

第三，允許住宅小區商住兩用有損于居民的生活質量和生活安全，侵犯了居民的生存權利和健康權利。商業活動區域和住宅區域對各種污染的承受標準有嚴格的區別。居住需要安靜。而商業活動必然造成高于住宅污染標準的各種污染，必然會給居民的生活質量、生活安全帶來嚴重的損害，這種損失不是賠償多少錢所能夠平衡的。試想由于噪音引起失眠、神經衰弱的精神痛苦；由于光電、生化等污染引起各種難以治愈的疾病；由于人員出入混雜引起刑事犯罪的增加；由于車輛出入引起的小區內交通擁堵以及停車位的匱乏等等，都會給居民的生活質量和生活安全帶來毀滅性的打擊。

鑒于以上原因，我的態度是，堅決維護居民的居住權，在住宅小區里居住權高于財產所有權、用益權、處置權等。政府為了某些眼前的蠅頭小利或者官員們的一己私利而損害居民的居住權，表面上把決策權下放給了居委會和業委會，好像在發揚民主，而實際上是為這種違反科學的錯誤行政決策制造機會，擾亂視聽。

我認為人的權利是有順序的:

第一，人的生命權是最高的人權。居住權屬于生命權中的一項基本權利。如果一個人不能健康的活著，他的其他一切權利都會成為空話。允許商戶進住宅小區侵犯了居民的居住權，影響了人的生命權。所以政府在制定公共政策的時候首先應當保證人民的生命權和居住權。

第二，其次是保護勞動者的勞動權，就業權。應當給勞動者、就業者提供他們承受得起的勞動就業場所和機會。為了擴大就業應當在商業活動的空間范圍內，通過稅收、資助、援助等各種優惠政策來解決，而不應當擠占居民的生活空間，以犧牲居民的居住權，人民的生命權來換取某些商業利益。

這就需要政府在降低寫字樓價格，為廣大勞動者提供廉價的就業場所和更多的機會上下功夫，而不是把本應當公共行政解決的問題推給生活小區里的居民，鬧得“民不聊生”。而且這樣的行政行為也是違憲的行政行為。

第三，即使在當前國情下出現了商戶進入住宅小區的情況，也不應當提倡，更不應當放任自流，而應當嚴格限制、嚴加監管，使之只能在不影響居民的居住質量和各項居住權利，不改變住宅小區基本功能的前提下有限度地進入，對那些高污染的要堅決取替，逐步清除。否則還有什么居民的居住權利可言。