第一篇：保利重慶物業管理有限公司車庫管理制度

保利重慶物業管理有限公司

車場管理制度

第一章

總則

第一條

為加強公司停車場管理，規范業主及員工停車，特制定本制度。

第二條

本制度適用于公司本級職能部門及屬下物業服務中心。

第二章

停車卡的管理

第三條

停車場原則上只供其所在物業內業戶的車輛停放。第四條

車主停放車輛，需辦理車位使用手續，領取停車卡，并繳納停車服務費；未辦手續的車輛一律不準進入停車場。

第五條

停車場設置月保卡、臨保卡和貴賓卡三類，統一由收費員負責辦理和維護。收費員休息期間，車主憑收款憑證進出車庫，車管員須做好登記，以備核查。

第六條

貴賓卡是指對公司車輛、員工車輛以及領導特批的業主車輛和往來單位車輛發放的停車卡種。由服務中心（部門）根據需要提出申請，呈公司領導同意后辦理。辦理時須將貴賓卡卡號，車主姓名，車牌等車輛信息在財務部備案。

第七條

收費員在辦理停車卡時，須將車輛信息在車庫管理系統中登記完整，并與實際進出車輛核對相符。

第八條

項目會計負責從公司行政部領取停車卡，同時做好停車卡的領用、盤點等登記管理工作。收費員按實際需要向項目會計領取。

第九條 如遺失停車卡，應到物業服務中心注銷原停車卡，申請補辦新卡并繳交相關費用。

第十條 不得私自轉讓停車卡。一經發現，物業服務中心將取消該車輛的停車位，并收回停車卡。

第三章 車輛收費管理

第十一條 停車場按物價部門公示的標準進行收費。

第十二條 車管員負責進出車輛管理和臨保車輛收費，并按規定時間上交收費員。

第十三條 收費員負責月保卡的收費及車管員上交的臨保費。第十四條 臨保車進入停車場時領取臨保卡，出車時由車管員按車輛收費管理系統計算費用收取停車服務費。

第十五條 每月月底，車管員應提醒車主到物業服務中心繳納下個月的停車服務費；如車主未繳交停車服務費，車管員應及時收回停車卡交收費員并做好移交記錄，收費員注消停車卡，并在即日起按臨保車輛收費。

第十六條 公司車輛免費停放，到轄區作業的公務車輛（包括煤氣、電力、自來水等車輛）經服務中心經理的許可后方可免費停放。車管員應做好登記工作，以備核查。

第四章 監督與審核

第十七條 收費員負責根據車輛管理系統審核車管員上交臨保費。第十八條 項目會計每周不少于3次對車庫系統的收費及授權進行抽查，分管2個以上服務中心的，每周不少于2次抽查。

第十九條 安防班長、安防主管、項目會計、服務中心經理負責對免費車輛進出、手動起桿、非法開閘等情況進行監督。

第五章 處罰規定

第二十條 對非法起桿，私自放行車輛的人員，每次處予50元/次的罰款。

第二十一條 情節嚴重的，將按公司人事獎懲制度嚴肅處理。

第六章

附則

第二十二條

本制度與上級公司財務制度和國家財經稅收法規政策有沖突的，以上級公司制度和國家法規政策為準。

第二十三條

本制度由公司財務部負責起草并解釋。經公司總經理辦公會議通過后，自正式下發之日起生效。

第二篇：重慶鑫龍物業管理有限公司

重慶鑫龍物業管理有限公司、銀海新城管理處：

鄧正海、包運洪在綦江銀海新城物業管理處工作期間，工作在辛經理的直接指揮、安排下、帶頭遵守公司及管理處的各項規章制度，工作中盡好做好自己的工作職責，任勞任怨，不辭辛苦，不分上班下班，有事是誰叫隨到，外出聯系相關工作，回來是及時匯報，使得較多問題得到及時處理和圓滿解決。辦好較多事項辛經理是清楚的。由于我們在管理上對員工嚴格要求、嚴格勞動紀律、因此受到有個別前科人員（是綦江東城派出所查出的），胡亂編造不屬實的事情，在員工中挑撥離間、亂造言論，引起了不明真相的人員起哄，給綦江銀海新城管理處造成不利開展工作的麻煩，造成了2011年9月13日銀海新城對鄧正海、包運洪給予開除處理的決定。

我鄧正海身為銀海新城保安隊隊長，包運洪系辛經理直接安排工作，我們所做的工作辛經理是最清楚的，大家也看到的，沒有違反公司及管理處的各項規章制度，在工作中沒有造成重大經濟損失，我們認為銀海新城管理處作出對鄧正海、包運洪的開除是錯誤的，現鄧正海、包運洪要求銀海新城管理處對我們的開除意見給予撤消，恢復其工作。

特此要求

簽名：

簽名：

2011年9月18日

第三篇：物業管理有限公司收費管理制度

深圳市****物業管理有限公司

收 費 管 理 制 度

第一章 總 則

第一條 為了規范本公司各管理處收費工作的管理，完善收費記錄等基礎會計工作，加強對管理處收費工作的會計監督，結合本公司的實際情況，制定本制度；

第二條 本制度依據《中華人民共和國會計法》、《內部會計控制規范—基本規范（試行）》等法律法規制訂的強制性規定，各管理處必須執行，不得以各種理由拒絕執行，對于試行過程中出現的問題可以協商解決。

第三條 收費工作是公司業務的重要組成部分，應全力配合公司業務的開展，同時也需要其他部門員工的參與和配合。

第四條 管理處負責人應按本制度的規定組織、管理本管理處收費工作，并對管理處收費管理制度的建立健全及有效實施負責。

第五條 收費管理制度應達到以下基本目標：

（一）規范各管理處收費行為，保證收費資料真實、完整；

（二）不相容職務由不同的人員擔任；

（三）建立并完善收費記錄制度，保證各類相關賬冊的記錄準確，并做到數據來源清晰、賬賬相符；

（四）各類數據應及時上報公司財務部，保證財務數據及時傳遞，為管理活動提供及時、準確的信息；

（五）加強對管理處財務收支活動的會計監督；

第二章

收費分工

第六條 按照不相容職務相分離的原則，收費業務授權批準、收費業務執行、收費稽核檢查等工作應由不同的人員執行，以達到明確職責權限，形成相互制衡機制；

第七條 以下工作是不相容的：

1、收費金額確認工作與收費工作；

2、水、電、氣等費用的抄表工作與收費工作；

3、裝修押金收取標準、押金退回的確認工作與收費工作；

4、應收款的記錄工作與收費工作；

第八條 收費工作分工如下：

1、房管員負責應收管理費、本體金及其他相關費用收取標準、收費起止時間的確認工作；

2、房管員負責確定押金收取標準、押金準退批準及處理工作；

3、水電工負責轄區所有由公司支付費用的水電表的抄錄工作；

4、收費員負責以上各項經確認的收、付款內容進行收、付款作業，編制管理處相關報表；

5、統計員負責數據的統計工作；

6、財務部負責收付款業務的稽核工作。

第三章

收費程序

第九條 管理費及本體金的收費程序：由房管員在當月5日前根據相關文件及管理情況確認當月應收金額，打印應收清單，經管理處主任簽名確認后，報管理處收費員及公司財務部。

房管員依據經管理處主任簽名確認的本月應收管理費、維修基金的清單填入《管理費、維修基金收費臺賬》的相應欄內，內容包括：應收費所屬時間、管理費、維修基金的小計及累計金額并簽名或蓋章。

收費員根據《管理費、維修基金收費臺賬》的記錄情況，收取相應的管理費、維修基金。

第十條 除非得到董事長的授權、任何人無權減免應收款項。收費員應嚴格按照上報的各項收費清單收費，如有減免應收款項的，應有董事長的親筆簽名，并做好相關資料的保管工作、以備查驗。

第十一條

水電費的收取程序：水電工應在次月5日前抄錄水、電表，報收費員，收費員據以計算相關費用，區分代收代付和公用自用情況，并在7日前報上財務部，水電表的抄錄時間應盡量與水、電部門的抄表時間統一。

水電工應對公用區域的水電的耗用情況負責，建議管理處建立相關制度，對公用水、電情況進行考核，并以此作為對水電工的考核指標之一。

第十二條

押金的收退程序：收取各類押金時，由房管員根據相關規定收費標準，填制收費通知單，收費員根據通知單收取押金。

退押金時，由房管員根據具體情況確定退款金額，并報管理處主任簽名，收費員據以退付押金。

收費員在登記《現金收費日記賬》的同時，必須建立相應的《押金

收退記錄本》登記押金收、退、存情況，并每月與財務部核對。

第十三條

停車費的收取程序：停車費的收取分為按月收費和臨時收費兩種形式。

按月收費由車主向收費員交納，收費員收款后書面通知制卡部門制作出入卡，制卡部門根據通知單的內容制作出入卡，交車主。按月收費的收費情況應按月編制收費清單，列明所屬起止日期，報公司賬務部，金額必須與上報數字一致。

臨時停車的停車費由車管員收取。車管員交接班時先清點停車票和票款，然后雙方在交接記錄本上簽名后，下班的車管員將所收票款及用完的停車票存根上交收費員，停車票留給接班的車管員。

車管員所收票款必須及時上交收費員處，不得長時間滯留。收費員應及時檢查車管員的交接班記錄，核查車管員的停車票和票款數量金額，及時查找出現的差錯。

車管員應估算停車票的使用量，不夠時應及時向收費員領取，收費員應建立賬本登記停車票的領用、退回情況。

第十四條 公司財務部與行政部將不定期的對車輛收費進行突擊檢查，查實車輛收費情況，如有舞弊行為將進行嚴厲懲罰，情節嚴重的，移交公安部門依法懲處。

第十五條 收費員收費后，將當天所收現金、支票及時交存銀行，并將相應的收款收據“財務聯”與交款單一并交公司財務部，收款收據“管理處聯”則由收費員留管理處按月裝訂以備查驗。

第四章

收費記錄

第十六條

收費員應對每筆現金收支進行記錄，內容包括：收費日期、單據號碼、房號名稱、車牌號碼、費用所屬期間、摘要及相關的明細金額。

第十七條

采用銀行票據方式收取的收入，收費員應向公司出納員落實到賬情況，除上一條所列內容外，還應記錄所收費用轉入的銀行賬戶名稱等相關信息。

第十八條

收費員收取的現金應于當天送存銀行，如無法在銀行停止對外辦公前交存銀行，應最遲在下一工作日及時交存銀行，對于跨月收取的款項則必須在當月交存銀行。

第十九條

除根據管理處主任授權退付押金外，收費員無權支付現金，如臨時急需可在電話報請公司負責人及管理處主任，經同意后先動用備用金，事后必須由公司負責人及管理處主任補簽名。

備用金不足的大額借款必須按規定辦理借款手續，并在財務部的調配下支付款項。

第二十條 管理處應記錄的賬冊如下：

1、《管理費、維修基金收費臺賬》：由房管理員按月記錄應收款情況，收費員記錄實收情況，記錄后必須簽名或蓋章，以備稽核、檢查；

2、《月卡銷售記錄臺賬》：記錄月卡銷售情況，記錄后必須簽名或蓋章，以備稽核、檢查；

3、《現金收費日記賬》、《轉賬收費日記賬》：由收費員按日分別登記，轉賬的收費應記錄轉入銀行賬號，與出納員的記錄一致，必須

結出本日合計、本月累計發生額和余額；

4、《押金收退記錄賬》：按不同種類的押金分別建賬，及時記錄押金的收、退、存情況，并每月與公司財務部核對確認；

5、《水電費收費表》：記錄代收代付水電費的收入情況，該記錄應與《現金收費日記賬》、《轉賬收費日記賬》的記錄一致；

第二十一條 《現金收費記錄本》記錄的要求：

1． 除按規定允許使用紅色墨水書寫外，只能使用藍黑墨水或者碳素墨水書寫，不得使用圓珠筆或者鉛筆書寫；

2． 每筆現金收費的收據、發票登記一行，日期、收據（或者發票）號碼、房號、摘要、合計金額、明細金額和其他有關資料逐項記入相應欄內，要求做到數字準確、摘要清楚、登記及時、字跡工整； 3． 除現金交存銀行的數字記在“貸方”外，其余收付費都記入“借方”各相關欄內，如退回借款等付出現金的事項，可在“借方”各相關欄內記為負數，且借方各明細欄目之和應與“借方合計”欄金額相等，（否則，該筆記錄必有差錯，必須查明原因，進行更正，直到平衡為止；）

4． 每一帳頁登記完畢結轉下頁時，應結出本日開始到上一行止的發生額合計數，記在本頁最后一行和下頁第一行有關欄內，并在摘要欄內注明“過次頁”和“承前頁”字樣；

5． 所收現金送交銀行時，應注明現金解款單的編號或交易流水號，并將金額記入“貸方”欄內；

6． 每天必須結出當天各欄目的合計數，并在摘要欄內注明“本日合計”字樣，同時用紅筆將該行上、下各劃一條單線；（本行數字實際

上正是《收費周》的每日實收的數字，以后就可以用該行數字與統計表的數字相互核對）；

7． 注意，按照現金管理條例的規定，收費員所收現金應在當天送交銀行，所以“借方合計”欄內金額應與“貸方”欄內金額相等，即余額應為零；如收費員在當日將所收現金送交銀行后，又收到了現金，可將其放在保險柜內，但不允許將現金帶回家；

8． 每天結出“本日合計”后在下一行，結出本月初起至當日的累計數，并在摘要欄內注明“累計”字樣，且用紅筆在該行的下面劃一條單線；

9． 每月月底，在結出“本日合計”后，不必結出“累計”，而應結出“本月合計”，即本月初至本月未的總合計數。

第五章

數據匯總上報

第二十二條

收費員對收所收款項必須做到日清月結，按日填列資金收支日報表，并于下一工作日上報公司出納員，所報數字務必準確，一經上報不得隨意更改，如要更改必須說明原因。

資金收支日報表應每日結清余額后及時填列，并于月度終了后，上交公司出納員處，出納員將所填數字與每日上報核對，如有差錯，收費員應書面說明原因，上報公司確定處理辦法。

第二十三條

管理處產生的各項收費表單，應及時上報公司財務部，有條件的管理處盡量提供電子文件，應上報的表單及上報時間列示如下：

1、《本月管理費、維修基金應收清單》，當月5日前（節假日順延，下同）上報當月管理費、維修基金應收/預收清單上報公司財務部，內容包括：棟號、房號、面積、收費標準、本月應收管理費、維修基金及總額；

2、《管理費、維修基金應收及實收明細表》，次月5日前上報公司財務部：內容包括：棟號、房號、期初應(預)收額、本月應收額、本月實收、期未應(預)收額，邏輯關系如下：

期初應(預)收額＋本月應收額－本月實收＝期未應收(預)額 本期期初應收(預)額＝上期期未應(預)收額

3、水電費抄表計算單及水電費欠繳清單，水電工次月5日前抄表報收費員，收費員根據抄表數量、單價等信息計算水電費，并列示欠收水電費清單，次月7日前上報公司財務部；

4、《資金收支日報表》：次月7日前上報公司財務部，該表數字應與《現金收入日記賬》、《轉賬收入日記賬》的每日合計數一致。

第二十四條 所有上報必須數字真實準確，邏輯關系清楚無誤，各類數字之間應能相互驗證，如出現差錯必須查明原因。

第六章

備用金管理

第二十五條

為了應付物業管理工作中發生的，對房屋建筑及其設備、公共設施、綠化、環境整治等項目開展的維護、維修、整治及零星采購等緊急支出的需要，各管理處可向公司借支備用金5000元，作為上述緊急支出的周轉資金。

第二十六條 備用金的保管、使用，由各管理部指定的專人負責，并報公司財務部備案；指定專人不得隨意變更。

第二十七條 備用金的保管人員，必須嚴格按照本規定第1條所列的備用金的開支范圍支付；備用金不得用于支付開支范圍以外，如業務招待費、辦公用品、五金材料的日常采購等費用，也不能用于雖屬開支范圍內，但不需要緊急支付的各項費用。

第二十八條 當緊急動用備用金數額較大時，應在事先向公司領導請示后，備用金保管人員方可借支給經辦人員；如因未經請示而產生了不能報銷的費用支出，由備用金保管人員承擔相應責任。

第二十九條 費用支出的經辦人員在辦理完報銷手續之后，應將所借款項盡快歸還備用金的保管人員。

第三十條 備用金保管人員的工作變動時，管理部經理應督促其向財務部辦理備用金的移交手續。

第三十一條 本制度由公司財務部負責解釋。

深圳市****物業管理有限公司

2009年4月1日

物品采購及領用制度

第 一 章 總

則

第一條

公司各類物品的采購及領用實行事前計劃、集中采購、分類管理、憑單領料的原則。

第二條

本規定適用于公司總部各部門及下屬各管理單位的物品采購及領用活動。

第三條

本規定不包括固定資產及無形資產的購置行為。

第四條

公司的物品采購及領用活動在單位負責人的領導下，由采購部統一管理。

第五條

本規定所稱物品使用部門含公司總部各部門及下屬各管理單位。

第 二 章

物品需求計劃

第六條

各物品使用部門于月初按不同類別填制“物品需求計劃單”，按月報采購部，“物品需求計劃單”應注明所需物品的名稱、規格、型號、數量、用途、質量及售后服務等內容，用途應詳細具體。

第七條

“物品需求計劃單”由經辦人制單，并經如下審批程序批準同意后，交采購部作為采購依據：

經辦人→部門經理→主管副總→財務經理→總經理 第八條

“物品需求計劃單”應分部門按年連續編號，一式四聯，申請單位、采購部、財務部、庫房各一聯。

第九條

“物品需求計劃單”按以下分類分別填制： 1.維修材料類，2.衛生用品類，3.辦公用品類，4.工具類，5.其他

第十條

各物品使用部門編制的“物品需求計劃單”所列物品應能夠應付日常使用，并能應付可以預測到的突發事件所需物品，以減少緊急采購的發生次數。

第十一條

“物品需求計劃單”編制完后，如有跡象表明物品不夠用時，應立即填寫一份新的“物品需求計劃單”，并按上述程序審批報采購部組織采購。

第十二條

需要緊急采購物品的事件必須具有突發性，是發生前無法預測的。

第十三條

需要緊急采購時，經辦人應盡量嘗試向部門負責人或總經理請示，在得到部門負責人或總經理認可后，組織采購；如確實無法與部門負責人或總經理取得聯系，經辦人先行處理。

第十四條

緊急采購發生后，物品使用部門應在第一時間，補辦“物品需求計劃單”，并對緊急采購的必要性進行詳細、充分的說明。如果該項緊急采購是相關人員應該能夠預見，但由于其工作失誤造成未能及時申請購買的，應追究當事人的責任。

第 三 章 采購及供應商

第十五條

采購部綜合各使用單位的“物品需求計劃單”，結合庫存情況，確定所需采購物品的名稱、規格、型號、數量，并結合供應商的情況編制“采購訂單”。

第十六條

“采購訂單”按如下審批程序批準后，由采購部向供應商下單訂購：

采購員→采購部經理→主管副總→財務經理→總經理 第十七條

“采購訂單”應連續編號，一式四聯，采購部、供應商、財務部、庫房各一聯。

第十八條

為保證采購工作能夠順利、有序地進行，各項物品都應選擇2-3家供應商，作為物品的長期供應商。除供應商出現變更外，物品的采購都應向選定的供應商采購。

第十九條

供應商的選擇：由采購部收集有關供應商的資料，填制《供應商確認審批表》，報各相關部門聯合會審評估，經總經理批準后予以確認，確認后報各相關部門備案。

第二十條

所購物品出現質量問題，如屬個別現象，由采購部負責退換；如果是經常出現或者出現質量問題的物品數量較大，應考慮更換供應商。

第二十一條

采購物品時，應綜合質量、服務、價格等各方面因素向供應商下單訂購。首先在保證產品質量、售后服務等能夠滿足使用部門要求的前提下，選擇價格更優惠的供應商。

第 四 章 物品入庫

第二十二條

采購員將所購的物品交庫房，由保管員填制“物品入庫單”。“物品入庫單”應連續編號，一式三聯，庫房、采購部、財務部各一聯。

第二十三條

入庫單上的物品應注明訂單號，采購員在驗收物品前應核對采購訂單，核對并驗收無誤后，在入庫單上簽名確認。

第二十四條

保管員依據“物品入庫單”記錄物品明細賬，記錄時應記錄相應的“物品入庫單”號。

第二十五條

保管員應妥善保管財物，及時記錄明細帳簿，并定期不定期地將實物與帳簿核對，做到賬實相符。其中，月度終了時，必須進行盤點，如賬實不符，應盡快查明原因。

第 五 章 付

款

第二十六條

貨款應采用月結的方式結算，并以銀行票據為主要的支付手段，盡量避免使用現金。如情況所限必須使用現金的，應與財務部溝通確認后予以支付。

第二十七條

貨款到期時，由采購員填制“付款審批單”，向財務部申請付款。“付款審批單”應附相應的“采購訂單”、“物品入庫單”、供應商發票及明細清單等單據，并按付款審批程序審核。

第二十八條

財務部依據審核批準的“付款審批單”開具支票或匯票，交采購經辦人，由采購經辦人向供應商辦理付款結算手續。財務部不直接面對供應商。

第 六 章 物品領用

第二十九條

各部門領用物品時，應填制“領料單”。“領料單”上應注明具體的用途，明確支出的性質。

第三十條

經常使用的低值易耗品應如燈泡等應做到以舊領新。第三十一條

工具類物品，應按領用人分別建立領用檔案，登記領用情況，以便在員工離職時，審查員工的工具領用情況，避免工具的丟失。

第三十二條

“領料單”應按年連續編號，一式三聯，領料單位、財務部、庫房各一聯。

第三十三條

領用“物品需求計劃單”已列范圍內的物品時，由部門負責人簽名即可領用。領用非“物品需求計劃單”已列范圍內的物品時，應另填“領料單”，除部門負責人簽名外，還應由總經理簽名同意方可領用。

第三十四條

領用“物品需求計劃單”已列范圍內的物品時必須注明“物品需求計劃單”號，以備審查。

第三十五條

月度終了時，保管員應將當月發出物品的財務聯送交財務部，財務部據以進行賬務處理。

第四篇：重慶XX物業管理有限公司 設立過程[模版]

重慶佳居物業管理有限公司 設立過程

一、對即將建立的物業管理公司進行可行性研究分析：

1、重慶市物業管理現狀

伴隨著重慶房地產的快速發展，重慶物業管理經過10年的發展，無論是從量還是從質都顯示出了一定的規模和檔次。到目前，全市物業管理企業從過去105家，發展到677家，其中：一級資質企業62家、二級資質企業230家、三級資質企業385家；從業人員達4萬多人。這些數據都充分體現重慶物業管理行業的發展機遇。

2、物業管理企業市場準入門檻較低

根據國家相關法律規定《物業管理企業資質管理辦法》，對于最低資質的三級物業管理企業要求如下：

（1）.注冊資本人民幣50萬元以上；

（2）.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

（3）.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

（4）.有委托的物業管理項目；

（5）.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

一、物業服務企業的設立條件

一般來說，物業服務企業在辦理注冊登記手續時，應具備以下條件：

1、企業名稱：重慶佳居物業管理有限公司

2、企業住所：重慶沙坪壩區虎溪一所租憑用房（擁有合法租憑合同，租憑期限咋為2年）

3、法定代表人：XXX（有完全民事行為能力，有所在地正式戶口，產生過程符合國家法律和企業章程規定；符合其他有關規定條件）

4、注冊資本：三級物業管理企業要求如下：注冊資本50萬（三級資質物業企業）

5、公司章程：（祥見附表1）

6、有符合規定要求的專業技術人員和管理人員：物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。物業服務有限責任公司應由2人以上50人以下股東共同出資設立。

7、有健全的組織機構和規章制度：詳見公司章程

三、物業服務企業的設立.1、訂立發起人協議: 簽訂發起人協議，明確各方權利義務。

2、申請企業名稱預先核準：

(1)有限責任公司的全體股東簽署的公司名稱預先核準申請書；(2)股東或者發起人的法人資格證明或者自然人的身份證明；(3)公司登記機關要求提交的其他文件。

3、出資驗資，確立公司的組織機構：

我物業公司組織機構采用直線制，有經理直接指揮。

4、申請工商注冊登記：

物業管理企業在辦理企業注冊登記時，應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業管理企業如果符合規定的條件，在工商行政機關發給營業執照后，公司即告成立。

5、申請稅務登記：

取得《稅務登記證》，還應當同時到銀行管理部門辦理企業相關賬戶設立手續。

6、申請資質核審：

取得《物業服務企業資質證書》。

附表1 公司章程:(1)公司的宗旨

將優質服務進行到底

管理無盲點、業主無怨言、服務無挑剔(2)公司的名稱和性質

名稱：重慶佳居物業管理有限責任公司

住所：重慶沙坪壩區虎溪XX路XX號房(3)經濟性質

有限責任公司(4)注冊資本數額及來源

注冊資本：人民幣50萬元

來源：股東自有資金(5)經營范圍及經營方式

經營范圍：小區物業管理（水電、綠化環衛、保安隊）

經營方式：(6)組織機構及其職權

1、公司不設股東會。股東依照《公司法》，行使下列職權：

（一）決定公司的經營方針和投資計劃；

（二）委派和更換執行董事，決定有關執行董事的報酬事項；

（三）委派和更換監事，決定監事的報酬事項；

（四）批準執行董事的報告；

（五）批準監事的報告；

（六）批準公司的財務預算方案、決算方案；

（七）批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

（八）對公司增加或者減少注冊資本作出決定；

（九）對發行公司債券作出決定；

（十）對公司合并、解散、清算或者變更公司形式作出決定；

（十一）制定或修改公司章程；

（十二）聘任公司經理。

股東作出上述事項變更的決定時，應當采用書面形式，并由股東簽名后置備于公司。

2、公司不設董事會，設執行董事一人，執行董事可以兼任公司經理。執行董事由股東委派。執行董事任期３年，任期屆滿，經股東決定可連任。執行董事對股東負責，行使下列職權：

（一）執行股東的決定；

（二）決定公司的經營計劃和投資方案；

（三）制訂公司的財務方案、決算方案；

（四）制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

（五）制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；

（六）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

（七）決定公司內部管理機構的設置；

（八）提名公司經理人選，根據經理的提名，聘任或者解聘公司副經理，財務負責人，決定其報酬事項；

（九）制定公司的基本管理制度；

（十）代表公司簽署有關文件。

3、公司設經理１名，可由執行董事兼任，也可由股東另外聘任或解聘。經理對股東負責，行使下列職權：

（一）主持公司的生產經營管理工作；

（二）組織實施公司經營計劃和投資方案；

（三）擬定公司內部管理機構設置方案；

（四）擬定公司的基本管理制度；

（五）制定公司的具體規章；

（六）提請聘任或者解聘公司副經理，財務負責人；

（七）決定聘任或者解聘除應由執行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員。

4、公司設監事一人，由股東委派。監事依《公司法》規定行使職權。

監事的任期每屆為三年。監事任期屆滿，連選可以連任。監事行使職權所必需的費用，由公司承擔。公司執行董事、高級管理人員不得兼任公司監事。

5、有下列情形之一的，不得擔任公司的執行董事、監事、高級管理人員：

（一）無民事行為能力或者限制民事行為能力；

（二）因貪污、賄賂、侵占財產、挪用財產或者破壞社會主義市場經濟秩序，被判處刑罰，執行期滿未

五年，或者因犯罪被剝奪政治權利，執行期滿未逾五年；

（三）擔任破產清算的公司、企業的董事或者廠長、經理，對該公司、企業的破產負有個人責任的，自該公司、企業破產清算完結之日起未逾三年；

（四）擔任因違法被吊銷營業執照、責令關閉的公司、企業的法定代表人，并負有個人責任的，自該公司、企業被吊銷營業執照之日起未逾三年；

（五）個人所負數額較大的債務到期未清償。

公司違反前款規定選舉、委派執行董事、監事或者聘任高級管理人員的，該選舉、委派或者聘任無效。

執行董事、監事、高級管理人員在任職期間出現本條第一款所列情形的，公司應當解除其職務。

(7)法定代表人的產生程序及職權

董事長為公司的法定代表人（注：也可以是經理，由股東自行確定）職權內容同上

(8)財務管理制度及利益分配辦法

1、公司應當依照法律、行政法規和國務院財政主管部門的規定建立本公司的財務、會計制度，并應在每一會計終了時制作財務會計報告，委托國家承認的會計師事務所審計并出據書面報告，并應于第二年三月三十一日前送交各股東。

2、公司利潤分配按照《公司法》及有關法律、法規，國務院財政主管部門的規定執行。

(9)勞動用工制度

勞動用工制度按國家法律、法規及國務院勞動部門的有關規定執行。(10)章程修改程序

1、由股東或董事會提出提案，并將該提案的具體內容在法定的期限通知股東；

2、由董事會召集股東大會進行表決；

3、投票表決通過：有限責任公司須經代表2/3以上表決權的股東通

過；

4、對于法律須經過上級主管機關批準才能修改的事項，需要就該修改內容向主管機關申報，獲得批準后才能生效；

5、到工商行政管理部門進行變更登記，否則，該項修改事項不得對抗第三人。(11)企業終止程序

1、首先要清算，分為破產清算和非破產清算。

2、成立清算組織。

3、清算終結后依法注銷(12)股東姓名 XXX XXX(13)股東的權利和義務 權利：

1、參加或推選代表參加股東會并根據其出資份額享有表決權；

2、了解公司經營狀況和財務狀況；

3、選舉和被選舉為董事或監事；

4、依照法律、法規和公司章程的規定獲取股利并轉讓；

5、優先購買其他股東轉讓的出資；

6、優先購買公司新增的注冊資本；

7、公司終止后，依法分得公司的剩余財產；

8、有權查閱股東會會議記錄和公司財務報告；

義務：

1遵守公司章程； 2按期繳納所認繳的出資；

3依其所認繳的出資額承擔公司的債務；

4在公司辦理登記注冊手續后，股東不得抽回投資；(14)股東出資的方式和數額

出資方式：貨幣

數額：XXX 35萬元 占注冊資本的% XXX 15萬元 占注冊資本的%(15)股東轉讓出資的條件

1、股東之間可以相互轉讓部分出資。

2、股東轉讓出資由股東會討論通過。股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意；不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。

3、股東依法轉讓其出資后，由公司將受讓人的名稱、住所以及受讓的出資額記載于股東名冊。(16)公司解散與清算辦法

1、公司章程規定的營業期限屆滿或者公司章程規定的其他解散事由出現時；

2、股東會決議解散；

3、因公司合并或者分立需要解散的；

4、公司違反法律、行政法規被依法責令關閉的；

5、不可抗力事件致使公司無法繼續經營時；

6、宣告破產。

公司解散時，應依《公司法》的規定成立清算組對公司進行清算。清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會或者有關主管機關確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。(17)股東認為需要規定的其他事項

1、公司根據需要或涉及公司登記事項變更的可修改公司章程，修改后的公司章程不得與法律、法規相抵觸，修改公司章程應由全體股東表決通過。修改后的公司章程應送原公司登記機關備案，涉及變更登記事項的，同時應向公司登記機關做變更登記。

2、公司章程的解釋權屬于股東會。

3、公司登記事項以公司登記機關核定的為準。

4、本章程經各方出資人共同訂立，自公司設立之日起生效。

5、本章程一式四份，股東各留存一份，公司留存一份并報公司登記機關備案一份。

全體股東蓋章： 200X年XX月XX日

第五篇：關于促請保利物業管理有限公司退還違規收取的物業費

關于促請保利（武漢）物業管理有限公司退還違規收取的物業費、依照合同約定標準提供物業服務及公開公共收益賬目的函

保利（武漢）物業管理有限公司:

本人為保利中央公館_________的業主，依照保利中央公館的開發商武漢林宇房地產開發有限公司和貴司簽訂保利中央公館項目的《前期物業服務委托合同》的有關內容，本人于貴司雙方于____年__月__日簽訂了《前期物業管理服務協議》。現因貴司違規收取物業費、服務質量未達到合同約定標準及未向業主公開公共收益賬目事項，特向貴司發此函，希望貴司退還在未達法定收房條件期間違規收取的物業費，盡快依照國家有關法律法規和雙方合同的約定提供完善的物業服務，并及時公開公共收益賬目情況，在貴司改正或完善以上行為之前，本人有權選擇緩交或少交下一期的物業管理費。

一、保利（武漢）物業管理有限公司違規收取物業服務費的事實

（1）依照2010年7月30日湖北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準的《武漢市物業管理條例》的第十二條規定內容：“房屋交付使用前（含當月）所發生的物業服務費用，由開發建設單位承擔。房屋交付使用后所發生的物業服務費用，由業主承擔??房屋通過竣工驗收達到交付條件，業主收到書面交付通知并辦理完相應手續的，即為交付。”該條明確表達了房屋交付前的物業服務費由開發建設單位承擔，而交付的必要前提是房屋通過竣工驗收達到交付條件，也即獲得政府部門頒發的《竣工交付使用備案證》。

依據武漢市住房保障和房屋管理局文件[2013]161號《市房管局關于撤銷武房開備字[2013]35號房地產開發項目竣工交付使用備案證的決定》內容, 武漢林宇房地產開發有限公司在申請辦理“保利中央公館”一區項目竣工交付使用備案時提供的《正式供電證明》非供電部門出具，不符合辦理竣工交付使用備案條件，被撤銷“保利中央公館”一區項目竣工交付使用備案證。該文件為2013年10月24日印發，也即說明此時，保利中央公館的開發商武漢林宇房地產開發有限公司通過偽造法定文件的方式取得的竣工交付使用備案證被政府房管部門依法撤銷了，而在這之前則是通過欺騙政府部門和業主的方式違法交房的，至此時交房的法定條件已被撤銷而不成立。

法定的交房條件不成立，物業服務費的交納也就沒有法律依據了。依照前述法律規定，自武漢林宇房地產開發有限公司通過欺騙的手段將房屋交給業主之日起，至該公司重新取得房管部門的《竣工交付使用備案證》從而重新符合法定交付條件止，此期間的物業服務費應該由保利中央公館的開發建設單位武漢林宇房地產開發有限公司承擔，保利（武漢）物業管理有限公司在該期間違規向業主收取的物業服務費應該無條件退還給業主，或者經雙方協商后沖抵下一期物業管理費。該期間的物業服務費應該由保利（武漢）物業管理有限公司同武漢林宇房地產開發有限公司協商解決，與業主無關。

二、保利（武漢）物業管理有限公司服務質量未達到合同約定標準的事實

依照雙方簽訂的《前期物業服務協議》，保利（武漢）物業管理有限公司在提供物業基本服務的諸多重大方面的服務質量均未達到雙方合同約定的標準，具體事實如下：

（1）依照合同“第三條 物業管理服務內容

四、安防服務

（一）內容

1、建立預防性安全體系??

2、公共區域實行巡視工作制度，門崗對大件物品進出小區實行登記、檢查制度。”而事實情形是，整個已入住的區域沒有建立預防性安全體系，小區在入住一年多的時間內仍然沒有實現封閉式的管理，更談不上門崗對大件物品進出小區實現登記、檢查制度了。小區是任何人均隨進隨出，入住至今，已多次聽到小區的業主反映發生過偷盜事件，業主住在小區沒有基本的安全感。

（2）依照合同“第四條 物業服務質量

一、房屋外觀：

1、小區主入口設有平面示意圖，小區內主要道路設有路標??

3、對公館區域違章、私搭、亂建行為按法定職責履行告知、勸阻、報告義務，并有相關記錄。” 而事實情形是，小區主入口未設置平面示意圖，主要道路也沒有路標，小區內存在比較嚴重的違章搭建行為，尤其是在別墅洋房區域以及高層區的一層區域更明顯，而在這些違建行為存在的相當長時間內，盡管有業主不斷反饋意見，但是仍然沒有引起物業公司的重視，違建現象沒有得到明顯的改觀，物業公司存在嚴重不作為的現象。

（3）依照合同“第四條 物業服務質量

二、設施設備運行

1、共用配套設施設備完好??

4、供、配電設備運行正常??路燈、樓道燈等公共照明設備完好。

5、電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全??有突發故障應急處理方案。

三、共用部位、共用設施設備的維護和管理

2、共用部位、共用設施設備使用正常，發現問題及時維修。”而事實情形是，小區的共用配套設施維護管理不完善，尤其表現在小區內部分道路下雨時排水和下水不暢，路面有較多積水；另外，地下車庫環境糟糕，存在地面積塵多和標識不清晰問題。入住后相當長的一段時間內，小區內部使用的供電是臨時用電，而不是供電部門的正式用電。小區也經常停電停水，而停電停水的原因并非都是因為市政線路故障或者改造原因引起。電梯的維護保養不完善，部分單元的電梯經常發生故障，沒有得到及時修理，多次發生業主被困電梯的事件，電梯運行的噪音較大。

（4）依照合同“第四條 物業服務質量

四、環境衛生

1、垃圾日產日清??

5、小區內道路等共用場地巡回保潔，雜物及時清理。

6、房屋共用部位保持清潔，無明顯亂貼、亂畫及擅自占用和堆放雜物現象。

7、商業物業管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、亂貼廣告現象。” 而事實情形是，小區的部分區域垃圾未得到及時清理，存在堆積現象，各樓棟內的公共區域的保潔衛生尤其不到位，物業的保潔人員熱衷于收揀垃圾廢品創收，無心打掃各樓層公共區域的衛生，而這種情況在交房一年多的時間內長期存在，在業主不斷向物業公司反饋意見后仍然沒有基本的改善；樓棟的電梯內、消防設備箱以及外墻上，長期貼滿了各種小廣告，而物業一直熟視無睹，疏于管理，也沒有及時采取清理措施。小區內存在各種黃沙、水泥、大理石等攤點，跟物業存在利益關系，在小區重要路段擺放，破壞環境，影響通行和有礙觀瞻。

（5）依照合同“第四條 物業服務質量

五、綠化養護

2、花木長勢良好，修剪整齊美觀，無嚴重病蟲害，無大面積折損、斑禿現象。” 而事實情形是，小區的綠化開發商前期規劃和建設落后本已是一大硬傷，而物業的后期維護管理也嚴重不到位，小區內存在較多的死樹現象，尤其是一些樓棟周圍的樹木，大半年了一直沒有進行更換或者處理，小區隨處可見的草坪均存在壞死現象，一些地方的綠化遭到人為損壞而物業疏于管理，整個小區的綠化環境讓業主感覺到非常不滿，綠化也是業主一直以來詬病比較多的問題。（6）依照合同“第四條 物業服務質量

六、交通秩序與車輛停放

1、小區內交通設施完備，道路通暢，路標清晰。” 而事實情形是，小區內的車輛停放秩序非常混亂，物業沒有安排足夠的人手進行引導和管理，導致亂停亂放現象比較突出，一些車輛停放占據了行車道，影響通行。小區內的車流和人流也沒有進行合理區分引導，存在安全風險，車輛在整個小區的動線規劃也不合理，車多時存在流轉不暢的問題，在一些路段存在安全隱患。

（7）依照合同“第四條 物業服務質量

七、安全管理

1、安防裝備齊全，制度完善。” 而事實情形是，安全問題已成為小區業主最重要最關心的核心問題，小區業主入住后長達一年多的時間至今未實行封閉式管理，各類人員進出小區不需任何登記和必要限制，小區的安防設備配置非常不到位，存在較多的安防死角，已安裝的一些安防設備如業主家中的對講機安防功能、主臥房的緊急呼救設施等均未有效啟用，各樓棟的門禁也沒有真正起到作用，大部分時間敞開著，也無人過問。小區內嚴重缺乏安全監控設施。小區內已發生多起偷盜事件，業主在小區內沒有安全感，而物業在這方面工作存在嚴重失職。

（8）依照合同“

九、房屋共用部位、共用設施設備零修和急修及時率100%” 而事實情形是，很多最基本最細小的設施故障如路燈、消防燈、消防通道門等問題告知物業后在長達幾個月的時間內都沒有得到維修，遲遲不見改善，此種態度還談何零修和急修及時率100%？！

三、促請保利（武漢）物業管理有限公司向所有業主公開利用小區共有部分進行經營所獲得的收益

《中華人民共和國物權法》第七十條明確規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第七十二條明確規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務”

我國《物業管理條例》第五十五條明確規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。” 《武漢市物業管理條例》第七十二條明確規定：“通道、樓梯、屋面及屋面露臺等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規、規章和管理規約的規定，并征得相關業主和業主大會的同意。”

目前，保利中央公館小區存在物業利用小區共用部位、共用設施設備進行經營的行為主要有以下幾個方面：電梯廣告牌、路燈廣告牌、黃沙水泥售賣攤位、門窗大理石廣告攤位、游泳池外包經營、通信設施及其他設施或服務進場管理費、商家促銷場租費，以及其他收益等。依照以上有關法律法規，盡管保利中央公館目前尚未召開業主大會并成立業主委員會，但是保利（武漢）物業管理有限公司應在利用小區共用部位、共用設施設備進行經營前向相關業主公示并征求業主意見，并將該部分收益單獨建賬管理且定期向業主公示。而事實的情形是，物業公司既沒有在該等經營活動前向廣大業主公示征求意見，也從來沒有向業主公開過該等收益的收支情況。因此，在此要求保利（武漢）物業管理有限公司向廣大業主公開該部分收益的賬目，并要求今后規范相關經營性行為，做到事前公示、事中管理、事后公示，對共有部分的收益單獨建賬，定期向業主公示，并在業主委員會成立后如實移交相關賬目。

貴司的以上行為，業主方均以各種形式保存有相應的證據。業主有充足的證據證明貴司未按照雙方簽訂的《前期物業管理服務協議》的有關內容提供保質保量的物業服務。望貴司認真對待本函所提出的三大問題和對應訴求，盡快返還違規收取的物業費，努力改進工作局面，盡快按照雙方合同約定標準提供物業服務，并及時公開公共收益賬目。請貴司在本函送達一周以內給予正式、明確的答復，否則，根據權利義務對等原則，在貴司改正或完善以上行為之前，本人有權選擇緩交或少交下一期的物業管理費。

保利中央公館業主：____________

2014年___月___日