第一篇：關于出具南后街舊城改造經營性房地產開發項目規劃意見的復函(有償代建3)

關于出具G2011-06-01號國有建設用地使用

權規劃意見的復函

德化縣國土資源局 ：

《德化縣國土資源局關于出具G2011-06-01號國有建設用地使用權規劃意見的函》（德國土資函[2011]12號）收悉。現就該掛牌地塊提出如下規劃控制指標、豎向界限規劃條件：

（一）、區位和用地現狀

宗地位于德化縣龍潯鎮南后街，總用地面積為31643.1平方米，其中南后街道路用地5407.2平方米，南后街道路北側地塊用地面積13343.8平方米，南后街道路南側地塊用地面積12892.1平方米，具體范圍詳見紅線圖。主要為現狀用地。

（二）、南后街道路北側地塊規劃條件 １、用地性質 用地性質：商服用地。２、主要規劃設計技術指標 ⑴.建筑層數與建筑高度控制：

建筑層數地上≤25層，建筑高度＜100米；沿潯南路、沿南后街北側西段不得超過5層（包括裙樓），沿南后街北側中段總層數不得超過12層；一層安置營業性商業層高=5米，裙樓高度≤24米。

⑵.容積率≤3.9（計容用地面積13343.8平方米）。⑶.多層建筑密度≤55%，高層建筑密度≤11%。⑷.綠化率≥20%(含屋頂綠化)。

⑸.停車場（庫）：星級酒店應配置0.3個以上標準停車泊位/每套客房，餐飲應配置1.5個以上標準停車泊位/100M2建筑面積，辦公應配置0.8個以上標準停車泊位/100M2建筑面積，商店應配置0.5個以上標準停車泊位/100M2建筑面積及相應摩托車、自行車車位，其它功能的停車泊位按泉規[2007]255號執行。

⑹.地坪標高：沿道路建筑以周邊道路地坪不高于0.45米為建筑物室內地坪標高。

３、空間退讓

東、西、南側建筑退讓用地紅線不少于8米（南側退讓指退讓南后街道路人行道北側邊線），北側建筑退讓道路用地紅線不少于15米；地下部分退讓用地紅線距離不小于其地下建筑物深度的0.7倍，且最小退距不得小于4米；設計應同時滿足消防、日照及間距要求，并進行日照分析，滿足國家規范要求。

４、交通組織和出入口設置

小區出入口設置應符合有關規范要求。考慮引進大型商場的因素，允許本宗地競得者在用地東側(路尾巷側)設置出入口、門廳及通往二樓通道后再按順序讓安置戶選擇安置商業房。

5、宗地競得者應在相應樓盤開盤前優先提供以下安置房，提供的安置房品質、配套設施的標準不低于該地塊可售商品房的品質、配套設施的標準；工程竣工后由宗地競得者組織工程建設相關各方進行竣工驗收，驗收合格后由符合資質要求的工程造價咨詢單位按施工合同約定的定額編制工程結算書，同時由德化縣財政投資評審中心進行審核，審核后的結算價經項目業主、宗地競得者及施工方確認后作為工程施工結算價；安置房建設費用按工程施工結算價由德化縣財政局予以撥付給本宗地競得者。

⑴本宗地競得者應在該地塊樓盤開盤前由東側路尾巷起沿潯南路主干道由東向西按順序優先提供21間單間的地面一層營業性安置用房，總建筑面積 862.75㎡，單間店面寬度不小于3.75米，其中2間建筑面積約30㎡、6間建筑面積約48㎡、13間建筑面積約56㎡；應在該地塊樓盤開盤前由北側興南街起沿潯陽路主干道由北向南按順序優先提供10間單間的地面一層營業性安置用房，總建筑面積426.08㎡，單間店面寬度不小于3.75米，其中2間建筑面積約30㎡、2間建筑面積約40㎡、2間建筑面積約48㎡、4間建筑面積約60㎡；相關規費由競得者繳交。具體安置戶名單、安置戶面積及“選房順序號”由德化縣南后街小區改造領導小組辦公室提供，并按“選房順序號”順序在該樓盤開盤預售前優先在一層主干道營業性用房中選擇。在優先提供的單間店面安置房中超出以上安置面積的部分按交房時該地塊同地段商業用房市場價由安置戶自行出資購買，并享有其他購房者的同等優惠待遇。

⑵本宗地競得者應在該地塊樓盤開盤前優先提供沿新寨頭路、南后街主干道一層商場建筑面積1735.17㎡（農資公司402.13㎡、糖煙酒公司431.39㎡、鹽業公司451.65㎡、縣建筑公司450㎡）。因建筑結構等原因超出以上安置面積的部分按交房時該地塊同地段商業用房市場價由安置戶自行出資購買，并享有其他購房者的同等優惠待遇。

（三）、南后街道路南側地塊規劃條件 １、用地性質

用地性質：商服、住宅用地。２、主要規劃設計技術指標 ⑴.建筑層數與建筑高度控制：

建筑層數地上≤30層，建筑高度＜100米，可建裙樓三層≤15米，一層安置營業性商業層高=5米，安置住宅層高≥3.0米，安置辦公層高≥4.0米。

⑵.容積率≤6.3（計容用地面積12892.1平方米）。⑶.多層建筑密度≤60%，高層建筑密度≤18%。⑷.綠化率≥20%（含屋頂綠化）。

⑸.停車場（庫）：餐飲應配置1.5個以上標準停車泊位/100M2建筑面積，辦公應配置0.8個以上標準停車泊位/100M2建筑面積，商店應配置0.5個以上標準停車泊位/100M2建筑面積，住宅應配置1.2個以上標準停車泊位/100M2建筑面積及相應摩托車、自行車車位，其它功能的停車泊位按泉規[2007]255號執行。

⑹.地坪標高：沿道路建筑以周邊道路地坪不高于0.45米為建筑物室內地坪標高。

３、空間退讓

東、西、北、南側高層建筑退讓用地紅線不少于8米（北側退讓指退讓南后街道路人行道南側邊線）；期沿南后街南側中西部須留出6米寬的通道通往保留建筑（忠義廟）； 地下部分退讓用地紅線距離不小于其地下建筑物深度的0.7倍，且最小退距不得小于4米；設計應同時滿足消防、日照及間距要求，并進行日照分析，滿足國家規范要求。

４、交通組織和出入口設置

小區出入口設置應符合有關規范要求。

5、宗地競得者應在相應樓盤開盤前優先提供以下安置房，提供的安置房品質、配套設施的標準不低于該地塊可售商品房的品質、配套設施的標準；安置的樓盤戶型為南北朝向，不得設有東西朝向的套房；工程竣工后由宗地競得者組織工程建設相關各方進行竣工驗收，驗收合格后由符合資質要求的工程造價咨詢單位按施工合同約定的定額編制工程結算書，同時由德化縣財政投資評審中心進行審核，審核后的結算價經項目業主、宗地競得者及施工方確認后作為工程施工結算價；安置房建設費用按工程施工結算價由德化縣財政局予以撥付給本宗地競得者。⑴本宗地競得者應在該地塊沿南后街中、西部樓盤開盤前優先讓安置戶選擇安置房180套（含有40套約120㎡、40套約110㎡、65套約90㎡、15套約70㎡、20套約50㎡的戶型，以上面積均含公攤面積），總建筑面積14800㎡；應在該地塊沿寨頭中路中、西部樓盤開盤前優先讓安置戶選擇安置房170套（含有40套約120㎡、70套約110㎡、25套約90㎡、25套約70㎡、10套約50㎡的戶型，以上面積均含公攤面積），總建筑面積14300㎡；還應在該地塊樓盤開盤前由北側南后街起沿潯陽路主干道由北向南按順序優先提供12間單間的地面一層營業性安置用房，總建筑面積224.68㎡，單間店面寬度不小于3.75米，建筑面積約40㎡；相關規費由競得者繳交。具體安置戶名單、安置戶面積及“選房順序號”由德化縣南后街小區改造領導小組辦公室提供，并按“選房順序號”順序在該樓盤開盤預售前優先選擇套房、店面；在提供的350套房安置房中，因建筑結構等原因超出以上安置面積的部分，其中3090㎡按交房時同地段商品房市場價（未包括層次差價）的85%由安置戶自行出資購買（層次差價另加）；其余擴購面積按交房時同地段商品房市場價(包括層次差價)由安置戶自行出資購買，并享有其他購房者的同等優惠待遇。超出安置房29100㎡建筑面積的部分，安置房選擇在7層及7層以下的住宅，不加層次差價，8層及8層以上的，按超出該安置面積部分繳交層次差價，層次差價按德化縣人民政府[2010]77號專題會議紀要精神繳交。競得者應允許小戶型的安置戶選擇大戶型套房。

⑵本宗地競得者還應在該地塊的樓盤地面建筑中低層部分中設置辦公用房，分別提供4戶辦公用房，總建筑面積8654.2㎡，其中縣供銷合作社聯合社5374.52㎡、縣建筑公司2200㎡、寶美村15、16組879.68㎡和興南社區200㎡，相關規費由競得者繳交。因建筑結構等原因超出以上安置面積的部分按交房時同地段商品房市場價由安置戶自行出資購買，并享有其他購房者的同等優惠待遇。

四、其它要求

1、公共服務設施

⑴、南后街道路28米（15米瀝青混凝土路面、兩側人行道各6.5米）及配套設施由競買人按照德化縣人民政府的要求建設并在竣工驗收時交付使用（南后街道路用地范圍內不設市政主管道），產權歸德化縣市政公用事業管理局。

⑵、按規定要求配套建設物業管理用房。應在地面一層設一處公廁垃圾中轉站建筑面積200平方米，產權歸德化縣市政公用事業管理局；所有公用設施包括公共綠地、人行道、廁所、垃圾收集點等均應同時設計，同時施工，同時投入使用，并遵循“先地下，后地上”的建設原則。

2、城市設計要求

⑴.符合有關體量、立面材料、色彩、風格要求。

⑵.建筑設計方案應考慮空調室外機的統一設置，保證立面效果的完整性，同時應設計城市景觀、夜景工程、環境工程。

⑶.建筑物應沿道路布置,建筑主朝向為南北向，屋頂應有景觀設計。

⑷南側地塊與北側地塊可設景觀天橋相連。

3、其它應按電力、電訊、消防、人防、抗震、自來水、園林、環衛、燃氣、排水、排污等主管部門規范要求設計實施。

4、本宗地竟得者應邀請兩家或兩家以上不同的設計單位設計兩個或兩個以上的方案報審批單位從中選優，并經德化縣建筑外觀審查小組審查通過后方可實施。

5、安置戶出資購買(包括層次差價)的款項在交房時由安置戶與本宗地競得者結算。

6、安置戶在購買停車位與其他購房者享受同等待遇。

7、本宗地競得者應按規定繳交安置房的有關稅費，城市基礎設施配套費按德政[2009]385號文件規定執行。

8、安置房按以下標準進行裝修，若本宗地競得者提供的安置房裝修標準高于以下標準，安置戶不予補差價。

⑴、安置房的外部及公共部分裝修標準：外墻按統一規劃設計進行裝修，外墻鋁合金或塑鋼窗，屋面設防水、隔熱；樓梯間墻面水泥漆飾面、地面、臺階鋪設花崗石火燒板、不銹鋼扶手。

⑵、內裝修標準：套房內部裝修，其中包括：A內墻砌筑、內墻面、天棚水泥砂漿打底，總入戶門統一安裝防盜門；B自來水、電、電話、寬帶、有線電視、天燃氣等管道線路到戶（指總入戶門內），入戶費由安置戶自理。

⑶、店面、商場的內裝修：內墻、天棚涂料飾面，地面水泥砂漿面層，店面門為塑鋼卷簾門，衛生間安裝蹲盆、內墻1.8米高的瓷磚飾面，水、電管道到戶（水電入戶費由安置戶自理）。

9、南后街道路用地下可建設地下室。

10、計容要求

⑴、根據建設廳關于印發《容積率計算規則》的通知：當進深超過1.8米的各類陽臺，均按全面積計入容積率。

⑵、半地下室凡頂板標高超出室外地坪標高1.0米以上的建筑部分應計入地上建筑面積計算值；不足1.0米的，不計入容積率。

⑶、單層層高超過5.5米按二倍建筑面積計算容積率。

11、動工及竣工時間：土地掛牌成交后六個月內開工，動工建設之日起18個月內完成南后街道路北側地塊紅線內的商業店面（場）建設竣工驗收，并將一層安置商業店面（場）交付使用；2014年2月1日前南后街道路南側地塊紅線內的一層安置商業店面、安置房竣工驗收并交房，其它商品房由競得者按有關規定自行銷售。

12、違約責任

⑴、競得者應在動工建設之日起18個月內完成南后街道路北側地塊紅線內的商業店面（場）建設竣工驗收，并將該地塊一層安置商業店面（場）交付使用，逾期交付安置房的，逾期之日起每月應支付給德化縣南后街小區改造領導小組辦公室逾期過渡補助費60萬元。

⑵、競得者應在2014年2月1日前南后街道路南側地塊紅線內的一層安置商業店面、安置房竣工驗收并交付使用，逾期交付安置房的，逾期之日起每月應支付給德化縣南后街小區改造領導小組辦公室逾期過渡補助費60萬元。

⑶、競得者交付使用的房屋，質量必須符合國家合格標準，并按國家規定的保修期限對房屋進行保修，用戶自行裝修部分和使用損壞除外。

13、本宗地競得者應在土地競得后土地款繳交時一次性繳清建設履約保證金1500萬元，工程綜合竣工驗收合格并將安置房交付使用后，退還履約保證金1500萬元（不計利息）。因土地競得者的責任給安置戶造成的損失，德化縣南后街小區改造領導小組辦公室有權直接從建設履約保證金中抵扣相關費用予以預支付。

德化縣規劃建設局

2011年 3月10日