第一篇：土地征用與廠房動遷補償問題大陸臺商常見的

大陸臺商常見的

土地征用與廠房動遷補償問題

近幾年來，大陸經濟飛速發展，建設日新月異，連帶產生了不少土地征用與房屋拆遷問題。早年臺商進入大陸后，有些用自有資金購買了幾十年的土地使用權，有些則租用土地，并蓋了自己的廠房建筑，也有些人通過租用廠房進行生產，如今他們也遇到了土地被征用和廠房動遷補償問題。由于許多臺商對大陸的政策法規不夠了解，遇到此類問題時難免產生困惑，甚至與當地政府部門出現糾紛，因此本文就這一問題進行說明。

大陸房地產法規問題

土地所有權

中國大陸實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由大陸國務院代表國家行使。城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。政府為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。政府依法實行國有土地有償使用制度。

土地使用權出讓

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。根據出讓權利義務的法律規定，出讓方和受讓方應就土地使用權出讓簽訂出讓合同。

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：1.居住用地70年；2.工業用地50年；3.教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；4.商業、旅游、娛樂用地40年；5.綜合或者其他用地50年。

土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，是由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照大陸國務院規定的批準許可權批準后，由土地管理部門實施。土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。

土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。

土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。建設用地使用權的期限屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期限屆滿前1年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照規定確定。

土地使用權轉讓

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的土地使用權不得轉讓。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。

土地使用權出租

土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權的出讓合同。

農用土地承包經營

國家嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。禁止違反法律規定出讓土地。土地承包經營權人依法享有對其承包經營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權利，有權自主從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。禁止在承包地上建房等非法行為，未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。土地承包經營權人將土地承包經營權以轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同，但流轉的期限不得超過原土地承包經營權合同剩余的期限。將土地承包經營權轉讓的，應當經發包人同意；將土地承包經營權轉包、出租、互換或者以其他方式流轉的，應當報發包人備案。

臺商土地廠房問題

臺商在大陸發生的土地與廠房問題林林總總，因為其地區別的不同，其問題也有差異，這里僅就其中較常發生的問題做一簡述。

土地取得方式問題

臺商在早期因為土地管理法規的不完善，地方政府招商引資政策下的便宜行事，導致取得土地的法律依據以及取得程序不盡符合現代法令的規定。例如把支付的劃撥土地補償當作出讓金，以為是以出讓方式取得國有土地的使用權，結果在面臨被征用收回時，或想申請土地用途變更時，才發現其僅取得以劃撥方式的國有土地使用權，并無法得到土地出讓取得的權利保護，也無法再轉讓。

土地使用權劃撥是指通過有償出讓方式以外的行政批文方式，將國有土地使用權劃撥給用地者。其主要特點是：劃撥土地使用權屬于無償、無期限、無流動使用。雖然用地者為獲得土地使用權付出了一定的代價，例如支付征地費、拆遷費、農作補償等，但對國家土地所有者并沒有支付任何費用，政府沒有取得地租收益。凡用行政劃撥方式取得的土地，都不得轉讓、出租和抵押。如果土地使用者需要把劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押的，必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請，并經批準，補簽土地使用權出讓合同，繳交土地使用權出讓金，辦理土地出讓登記手續，才能取得合法的轉讓、出租以及抵押的權利。

以承租方式取得土地與廠房問題

臺商早期為了減輕資金負擔以及操作方便起見，只租用廠房進行生產或租用土地自行蓋廠生產，因為沒有按出讓方式取得土地使用權，因此面臨被征用收回時，無法得到土地被征用的補償，廠房部分也只能得到些微補償。

出讓取得的土地建廠后因為城市化被收回問題

臺商以出讓取得的土地建廠后，因為都市化的結果，由郊區變成市區，臺商面臨申請土地用途變更按市價補繳地價問題，以及被強制收回的征用補償問題，例如工廠用地變更為商住用地。如果極端案例，也有可能其用地被變更為公共設施用地，則對臺商的損害較大。

承租期限未到期土地廠房被收回問題

臺商租地應簽訂租賃合同，否則如果發生土地面積大但只蓋小廠房或因環保問題而被迫搬遷，以及將空余廠房轉租等情況，導致在租賃期限尚未到期前，被強制搬遷或收回時，由于沒有土地證及房產證，在爭取補償時會處于不利的境地。

承租廠房被迫異地搬遷問題

有些臺商在開發區承租廠房生產，但如遇到該地區想拉攏重點企業進駐該開發區大規模設廠時，會因此被迫搬遷騰出廠房給其他重點企業。此時如果該地政府不對臺商已經進行的裝修以及機器安裝等成本給予補償，也會對臺商造成不利。

取得農地使用問題

臺商取得農地的承包經營權后，想利用“擦邊球”在承包地上建房使用，或改變為非農業用途，此均違反大陸《土地管理法》的規定。

各地征收征用與補償的規定與做法

土地使用權征收、征用規定

依大陸《土地管理法》規定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。但是為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產，但應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。國家保護私人的所有權。農村集體所有的土地轉為國有土地的情形，實質上是征收，因此征收主要是所有權的改變；征用只是使用權的改變，由政府收回國有土地使用權。

原則上大陸《土地管理法》規定禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。拆遷、征收私人的不動產，應當按照規定給予補償；沒有規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。因不動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當按照規定給予補償；沒有規定的，應當給予合理補償。

此外，依據《土地管理法》第58條規定，有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：1.為公共利益需要使用土地的；2.為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；4.因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5.公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

依照前款1、2項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

以上5種情形，其中只有前兩種屬于征用的范疇，而后3種屬于真正意義上的收回。但大陸《土地管理法》是把征用國有土地定位為收回。

陜西省對拆遷補償的規定

陜西省城市房屋拆遷補償管理條例規定，拆遷人必須對被拆遷人給予合理補償、安置，被拆遷人、房屋承租人必須在搬遷期限內完成搬遷。被拆遷房屋的補償金額按照房地產市場評估價格確定，違法建筑和超過批準使用期限的臨建，不予補償。補償方式為貨幣補償和房屋產權調換。政府每半年公布一次被拆遷房屋貨幣補償基準價格。雙方應在拆遷公告規定時限內，協商訂立拆遷補償安置協議。如果對房屋價格協商不成，則根據評估機構的評估結果簽訂協議。拆遷人不得采取斷水、斷電、斷氣以及封堵道路等手段影響被拆遷人、房屋承租人的正常生產生活，迫使被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。拆遷人也不得強行拆除被拆遷人的房屋。

東莞的做法

當地政府正進行三舊改造計劃，對于舊建筑舊社區作重新規劃改造，對臺商的土地征用補償問題是采取土地房屋分開處理方式，有國土證的土地是依照公平市價計算補償，房屋按評定價值減除折舊補償。如果臺商是租用廠房生產，則廠房仍可按評定價值補償。據臺商反應尚稱合理。

中山的做法

征用的案例較少，比較常發生的案例是因為臺商無預警關廠，由當地政府收回重新招拍掛出讓土地。至于征用臺商土地使用權的補償，有國土證的土地是按公告價補償，一般補償金額高；廠房則按房屋公告價減除折舊后金額補償，與東莞大致相同。

深圳的做法

對于征用收回臺商土地廠房的補償，是以建筑物面積計算補償，只針對地上改良物計算補償，此項補償已經包含土地使用權的征用補償。因此，廠房一般是以每平方米1800元人民幣補償，如有國土證的廠房則每平方米多加200元人民幣，即按每平方米2000元人民幣補償，裝潢另計補償。

結語

大陸的房地產法令因為在觀念與作法上甚為繁雜，由于其牽涉的利益層面甚廣，因此產生的紛爭也較多，各地政府為招商引資的目的，對于房地產法令的認知不當，往往會導致投資設廠的臺商吃悶虧。因此，為保護應有的土地及廠房利益，臺商應該對于投資設廠的土地以及廠房甚至周邊配套住房的產權問題做一檢查，以免在面臨征收征用補償問題時，束手無策。

第二篇：2006集體所有土地征用與房屋拆遷補償的六個問題

集體所有土地征用與房屋拆遷補償的六個問題

2010-12-24 作者: 未知 來源: 法律快車 分享到： 0 讀者來信：

我是浦東新區高行鎮某村居民，最近遇到拆遷問題，十分困擾。在集體土地征用與房屋拆遷補償過程中，我們有哪些權利？集體土地征用與房屋拆遷補償應遵守哪些法律規定？如果在拆遷、評估與補償過程中，我們受到不公正的待遇，我們該怎么辦？?? 以下是關于這些問題的簡要分析和解答，供讀者參考。

問：集體土地征用與房屋拆遷應遵守哪些法律法規？上海市有哪些相關的政策規定？我們可依據哪些規定來保障自己的權益？

答： 集體土地征用與房屋拆遷，首先要遵守國家憲法和土地管理法中關于集體土地征用與房屋拆遷的規定。其他政策性文件包括：（1）國務院《關于深化改革嚴格土地 管理的決定》國發2004（28）號文；（2）國土資源部的部門規章包括《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發[2004]238號）；《關 于加快推進征地補償安置爭議協調裁決制度的通知》（國土資發[2006]133號文）；（3）上海市主要有以下政策規定：包括《上海市實施<；；中 華人民共和國土地管理法>；；辦法》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》、《關于〈上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干 規定〉若干應用問題的通知》、《關于切實做好征地補償安置管理工作的通知》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋評估技術規范》等。

問：在拆遷過程中，我們作為村民、農村集體成員和房屋所有權人，我們享有哪些權利？ 答： 列入拆遷范圍的農村居民，享有的權利包括：住房所有權、集體所有土地共有權、土地承包經營權、拆遷受償權、參與決策權、集體財產收益分配權、受償請求權 等。拆遷受償主要包括三大部分：第一，因住宅拆遷而獲得的補償；第二，因土地被征用而獲得的補償；第三，因集體公共財產被征用或拆遷而獲得的財產。

按 照現有的土地管理制度，農民對農村土地產權占有權益受到限制。雖然根據《憲法》和《土地管理法》的規定，“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有 外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。”這說明，全民所有制土地所有權主體是國家，集體土地所有權主體是勞動群眾集體，除此之 外的任何組織和個人都不能成為土地的所有權主體。但是，在農民占有土地產權方面，卻被《土地管理法》規定為“農民集體所有的土地依法屬于村民或集體所有的 由村集體組織或者村民委員會經營管理”，屬于“兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有，由村內各農村集體經濟組織或者村民小組經營管理”。這導致實踐中 就可能把農民和農戶這個構成集體的元素排斥在土地產權所有者之外。

問：在村民不知情且未公示評估公司的情況下，村干部宣布評估結束，但卻拒絕公布明細賬目，提出一定要等撤隊以后才允許代表察看。請問這是否合法？

答： 這是不合法的。按照《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》第14條的規定，集體土地征用與房屋拆遷補償的程序按照《上海城市房屋拆遷管理實 施細則》執行。拆遷立項并公告以后，雖然由拆遷人委托評估，但評估結果應當向所有被拆遷人送達。按照有關規定，拆遷當事人對評估結果有異議的，有權在收到 評估報告后15日內向上海市估價師協會的有關組織部門申請鑒定。被拆遷戶作為房屋所有權人系拆遷當事人之一，有權知道評估結果，對評估結果有異議的，有權 通過適當的途徑進行救濟。

問：經了解，我們的耕地竟然只值1500元 － 5760元/畝，房屋宅基地是2880元/畝。這和官方網站公布的相鄰區域的高行鎮某街坊地塊的市場價格相去甚遠，這個補償標準公平嗎？ 答： 集體所有土地征用與拆遷補償標準和國有土地的出讓價格出現差異，是由于當前的土地管理制度和定價機制導致的。國有土地出讓實行“招牌掛”制度，而集體所有 土地拆遷補償是參照市場基準價格，協議定價。根據《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》的第6規定，征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民 小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成 新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。其中，“被拆除房屋建安重置單價結合成新”，由征地單 位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；“同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準”，由被 拆除房屋所在地的區（縣）人民政府制定并公布。

關于土地征用的土地補償費等，上海市郊區農村的補償標準，按照上海市《關于切實做好征地補償安置管理工作的通知》等相關規定執行。

問：非居住房屋的拆遷補償標準如何確定？

答： 拆遷非居住房屋，實行貨幣化補償。拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補 償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用。其中，被拆除房屋的建安重置價和相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市 房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估。除此之外，還包括設備搬遷和安裝費用及其他因設備無法恢復和造成停產、停業而支付的補償費。

宅基地上的副業棚舍和其他附屬物，按本市有關國家建設征地財物補償標準規定補償。補償標準是根據國土資源部、建設部的有關規定和參照建設工程分類的預算定 額標準并結合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農田基礎設施、非居住房屋及附屬設施、畜禽類、水產品（養殖業）、種植業、苗木花卉等。對未列入補償 標準范圍的產業或物品，則采取雙方協商形式，這些補償不計土地使用權基價和價格補貼的補償因素。

問：如果補償太低，可以拒絕拆遷嗎？對拆遷補償標準發生爭議達不成一致，該如何處理？ 答： 拆遷許可問題，是由所在區縣政府批準。對于合法取得《拆遷許可證》的拆遷行為，被拆遷人不能拒絕拆遷。但如果對拆遷許可不服的，可以通過法律途徑對許可證 的合法性進行救濟。對拆遷補償標準有爭議而不能簽訂補償協議的，拆遷人或被拆遷人的任何一方均可向所在區縣的房地產行政主管部門申請裁決。對裁決結果不服 的，可以申請行政復議或提起行政訴訟。在復議或訴訟過程中，拆遷人可依法申請先予執行。

第三篇：集體所有土地征用與房屋拆遷補償的六個問題

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集體所有土地征用與房屋拆遷補償的六個問題

讀者來信：

我是浦東新區高行鎮某村居民，最近遇到拆遷問題，十分困擾。在集體土地征用與房屋拆遷補償過程中，我們有哪些權利？集體土地征用與房屋拆遷補償應遵守哪些法律規定？如果在拆遷、評估與補償過程中，我們受到不公正的待遇，我們該怎么辦？…… 以下是關于這些問題的簡要分析和解答，供讀者參考。

問：集體土地征用與房屋拆遷應遵守哪些法律法規？上海市有哪些相關的政策規定？我們可依據哪些規定來保障自己的權益？

答：集體土地征用與房屋拆遷，首先要遵守國家憲法和土地管理法中關于集體土地征用與房屋拆遷的規定。其他政策性文件包括：（1）國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發2004（28）號文；（2）國土資源部的部門規章包括《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發238號）；《關于加快推進征地補償安置爭議協調裁決制度的通知》（國土資發133號文）；（3）上海市主要有以下政策規定：包括《上海市實施<；；中華人民共和國土地管理法>；；辦法》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》、法律咨詢s.yingle.com

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《關于〈上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定〉若干應用問題的通知》、《關于切實做好征地補償安置管理工作的通知》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋評估技術規范》等。

問：在拆遷過程中，我們作為村民、農村集體成員和房屋所有權人，我們享有哪些權利？

答：列入拆遷范圍的農村居民，享有的權利包括：住房所有權、集體所有土地共有權、土地承包經營權、拆遷受償權、參與決策權、集體財產收益分配權、受償請求權等。拆遷受償主要包括三大部分：第一，因住宅拆遷而獲得的補償；第二，因土地被征用而獲得的補償；第三，因集體公共財產被征用或拆遷而獲得的財產。

按照現有的土地管理制度，農民對農村土地產權占有權益受到限制。雖然根據《憲法》和《土地管理法》的規定，“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。”這說明，全民所有制土地所有權主體是國家，集體土地所有權主體是勞動群眾集體，除此之外的任何組織和個人都不能成為土地的所有權主體。但是，在農民占有土地產權方面，卻被《土地管理法》規定為“農民集體所有的土地依法屬于村民或集體所有的由村集體組織或者村民委員會經營管理”，屬于“兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有，由村內各農村集體經濟組織或者村民小組經營管理”。這導致實踐中就可能把農民和農戶這個構成集體的元素排斥在土地產權所有者之外。

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問：在村民不知情且未公示評估公司的情況下，村干部宣布評估結束，但卻拒絕公布明細賬目，提出一定要等撤隊以后才允許代表察看。請問這是否合法？

答：這是不合法的。按照《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》第14條的規定，集體土地征用與房屋拆遷補償的程序按照《上海城市房屋拆遷管理實施細則》執行。拆遷立項并公告以后，雖然由拆遷人委托評估，但評估結果應當向所有被拆遷人送達。按照有關規定，拆遷當事人對評估結果有異議的，有權在收到評估報告后15日內向上海市估價師協會的有關組織部門申請鑒定。被拆遷戶作為房屋所有權人系拆遷當事人之一，有權知道評估結果，對評估結果有異議的，有權通過適當的途徑進行救濟。

問：經了解，我們的耕地竟然只值1500元 － 5760元/畝，房屋宅基地是2880元/畝。這和官方網站公布的相鄰區域的高行鎮某街坊地塊的市場價格相去甚遠，這個補償標準公平嗎？

答：集體所有土地征用與拆遷補償標準和國有土地的出讓價格出現差異，是由于當前的土地管理制度和定價機制導致的。國有土地出讓實行“招牌掛”制度，而集體所有土地拆遷補償是參照市場基準價格，協議定價。根據《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》的第6規定，征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同

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等價值的產權房屋調換。貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。其中，“被拆除房屋建安重置單價結合成新”，由征地單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；“同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準”，由被拆除房屋所在地的區（縣）人民政府制定并公布。

關于土地征用的土地補償費等，上海市郊區農村的補償標準，按照上海市《關于切實做好征地補償安置管理工作的通知》等相關規定執行。問：非居住房屋的拆遷補償標準如何確定？

答：拆遷非居住房屋，實行貨幣化補償。拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用。其中，被拆除房屋的建安重置價和相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估。除此之外，還包括設備搬遷和安裝費用及其他因設備無法恢復和造成停產、停業而支付的補償費。

宅基地上的副業棚舍和其他附屬物，按本市有關國家建設征地財物補償標準規定補償。補償標準是根據國土資源部、建設部的有關規定和參照建設工程分類的預算定額標準并結合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農田基礎設施、非居住房屋及附屬設施、畜禽類、法律咨詢s.yingle.com

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水產品（養殖業）、種植業、苗木花卉等。對未列入補償標準范圍的產業或物品，則采取雙方協商形式，這些補償不計土地使用權基價和價格補貼的補償因素。

問：如果補償太低，可以拒絕拆遷嗎？對拆遷補償標準發生爭議達不成一致，該如何處理？

答：拆遷許可問題，是由所在區縣政府批準。對于合法取得《拆遷許可證》的拆遷行為，被拆遷人不能拒絕拆遷。但如果對拆遷許可不服的，可以通過法律途徑對許可證的合法性進行救濟。對拆遷補償標準有爭議而不能簽訂補償協議的，拆遷人或被拆遷人的任何一方均可向所在區縣的房地產行政主管部門申請裁決。對裁決結果不服的，可以申請行政復議或提起行政訴訟。在復議或訴訟過程中，拆遷人可依法申請先予執行。

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? 國家工商行政管理總局關于迅速開展打擊印制 http://s.yingle.com/w/cq/553287.html

? 關于在第31類申請商標注冊時應填寫具體商品名稱的通知 http://s.yingle.com/w/cq/553285.html

? 商標使用許可采用何種形式

http://s.yingle.com/w/cq/553284.html

? 如何理解專利權侵權訴訟時效中的“得知或應當 http://s.yingle.com/w/cq/553282.html

? 關于“六年根”注冊商標有關問題的批復 http://s.yingle.com/w/cq/553280.html

? 國家工商行政管理總局關于對保護注冊商標專用權行動進行自查的通知 http://s.yingle.com/w/cq/553278.html

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民

共

和

國

（摘

錄）

http://s.yingle.com/w/cq/553273.html

? 我國擬建“破產管理人資格制度” http://s.yingle.com/w/cq/553272.html

? TRIPS協議與中國工業產權制度——原產地名稱保護 http://s.yingle.com/w/cq/553269.html

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? 商標使用費可稅前扣除

http://s.yingle.com/w/cq/553267.html

? 商標轉讓合同參照樣式

http://s.yingle.com/w/cq/553265.html

? ? 注冊商標的續展 http://s.yingle.com/w/cq/553264.html 將注冊商標的使用權投資入股應如何辦理 http://s.yingle.com/w/cq/553261.html

? 關于保護北京2000年奧林匹克運動會申辦委員會會徽的規定 http://s.yingle.com/w/cq/553260.html

? 金錢豹侵權案：上海新疆兩豹爭斗新豹落敗并賠償 http://s.yingle.com/w/cq/553257.html

? 鄭州公證收費標準

（二）http://s.yingle.com/w/cq/553256.html

? 湖北省著名商標認定和促進條例

http://s.yingle.com/w/cq/553254.html

? 著名商標保護區域僅限于其著名的區域 http://s.yingle.com/w/cq/553251.html

? 廣東省著名商標評審委員會章程

http://s.yingle.com/w/cq/553249.html

? 關于印發《關于審理因域名注冊

http://s.yingle.com/w/cq/553248.html

? 商標設計規劃原則 http://s.yingle.com/w/cq/553245.html

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? 使用與他人注冊商標近似的字樣作為企業名稱宣傳是否侵權 http://s.yingle.com/w/cq/553243.html

? 商標轉讓流程及手續

http://s.yingle.com/w/cq/553241.html

? 國家工商行政管理總局商標局關于停止收取馬德里商標國際注冊相關手續費的通 http://s.yingle.com/w/cq/553239.html

? 《浙江省商標專用權質押貸款暫行規定》昨出臺 http://s.yingle.com/w/cq/553237.html

? ? 商標侵權法律責任 http://s.yingle.com/w/cq/553235.html 如何運

用

好

商

標

使

用

許

可

策

略

http://s.yingle.com/w/cq/553233.html

? 山東省著名商標認定和保護暫行辦法 http://s.yingle.com/w/cq/553231.html

? ? 撤銷注冊商標條件 http://s.yingle.com/w/cq/553229.html 能否用商標權投資經營中外合資企業 http://s.yingle.com/w/cq/553227.html

? 關于在出口商品的裝璜和商標上使用文字的通知 http://s.yingle.com/w/cq/553226.html

? 將注冊商標的使用權投資入股應該如何辦理 http://s.yingle.com/w/cq/553224.html

? 集體商標與普通商標有哪些區別

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? “中華老字號”認定規范（試行）http://s.yingle.com/w/cq/553220.html

? ? 國家工商局 http://s.yingle.com/w/cq/553217.html 商標

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不

當

是

什

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? 注冊商標的符號圓圈R是什么

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? 國家工商行政管理局商標局就研究所等事業單位申請商標注冊問題的復函 http://s.yingle.com/w/cq/553212.html

? 國家工商行政管理局關于調整商標業務收費項目及標準的通知 http://s.yingle.com/w/cq/553209.html

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? 國家工商行政管理局商標局就“泰山”拖拉機商標與型號相近問題的函 http://s.yingle.com/w/cq/553203.html

? ? 貴州省知識產權局 http://s.yingle.com/w/cq/553202.html 知識產權排他使用權是否可以作為出資 http://s.yingle.com/w/cq/553199.html

? 不允許作商標使用的情況

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? 最高人民法院關于訴前責令停止侵犯專利權 http://s.yingle.com/w/cq/553196.html

? 吉林省地方稅務局關于商標代理業務征收營業稅問題的通知 http://s.yingle.com/w/cq/553194.html

? 轉讓注冊商標的法定程序

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? 注冊商標的使用要求

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? 湖南省著名商標認定與保護辦法

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? 如何寫注冊商標轉讓協議

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? ? 商標的作用有多大 http://s.yingle.com/w/cq/553171.html 最高人民法院關于人民法院對注冊商標權進行財產保全的解釋 http://s.yingle.com/w/cq/553170.html

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破產司法解釋催生破產管理人市場 http://s.yingle.com/w/cq/553166.html

? 商標與中小企業的成功相關

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? 商標轉讓流程及提示

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? 商標使用費可稅前扣除

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? 國家工商行政管理局商標局關于商標印制管理范圍的批復 http://s.yingle.com/w/cq/553157.html

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? 商標侵權調查如何處理

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? 商標代理管理辦法2018 http://s.yingle.com/w/cq/553140.html

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? 怎樣簽訂商標轉讓協議

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? 對商標侵權行為的處置

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? 申請商標轉讓的規定

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? 注冊商標轉讓合同(一)http://s.yingle.com/w/cq/553123.html

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第四篇：土地征用權與征地補償評估應考慮的內容

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土地征用權與征地補償評估應考慮的內容

土地征用的合理補償：土地價值與拆分損失按公平正義和權益保障的原則，國家對征地而受損失的人負有貨幣給付或其他方式補償的義務。對征用土地進行科學的價格評估后給予財產所有者合理的補償，是整個土地征用過程的關鍵環節。

合理的補償價格評估應考慮的內容：征用部分的土地價值，土地的價值一般以征用時最高最佳使用的土地市場價值為基礎給足補償;由于拆分導致剩余不動產造成的價值損失，即拆分損失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的價值與這個剩余部分作為整體的一部分考慮時所發生的價值方面的損失。舉個例子：一塊土地作為一個整體估算時其價值為200000元，當征用這塊地的二分之一時，把這一半視為整塊土地的一部分，其價值當然為100000元。但是如果把這兩半土地分開來看的話，可能由于地塊大小的改變和經濟上可行的最高最佳使用發生改變，每塊地只值60000元。這時的拆分損失被認為是40000元。

市場價值的含義房地產評估，大都是對目標房地產的市場價含義存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目地解釋了市場價值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場價值，就是一宗財產放入公開的市場內，在一段合理的時間內能找到購買者進行出售，從中所能得到的以貨幣估

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贏了網s.yingle.com 量的最高價值，其中購買者是在知道該財產的所有可調整的使用用途和它能夠實現的用途情況下購買該財產。這是在審判過程中被廣泛引用和接受的一個關于市場價值的定義，是建立在美國一個加州法院判例的基礎上的。②另一個法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場價值，就是假想一個意愿的出售者向一個意愿的購買者出售這塊土地時的交易價格，而不管這個交易行動是否是雙方的一時沖動或者是經過深思熟慮的結果。實際在征用時，對于大多數財產的出售者而言，出售他們的財產并非他們的意愿。

關于市場價值，中國目前尚未有統一的定義。在國家質量技術監督局和建設部于1999年聯合發布的《房地產估價規范》中，有一個“公開市場價值”定義：“在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。”

世界各國對市場價值的定義在1993年2月之前未能統一。此后，國際資產估值標準委員會在澳洲墨爾本開會，與會國通過了一條國際認可的市場價值的定義，文意是：“于估價日一物業在經適當市場推廣后，由一自愿賣方售予一無關系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識，行事謹慎及沒有被壓迫的情況下進行。”此市場價值定義現已被世界上大部分國家和地區使用。

由以上關于市場價值的定義可知，市場價值的形成需要相應的市場

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贏了網s.yingle.com 前提：買方和賣方均完全出于自愿;具有適當的期間完成交易，而不是急于出售或急于購買。在土地征用的過程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制，這與一般意義上的交易存在本質上的不同，雖然征用方對被征用方給予補償，但征用明顯具有“強制”交易性。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補償，往往要超過該征用部分的土地的市場價值，體現征用利益雙方在法律上的平等的民事關系。

拆分損失拆分損失賠償是易被忽視的一項重要補償，但我國現行的征地補償標準中并未包括此項內容。事實上，拆分損失很常見：首先，土地征用導致土地分割，形成不經濟的土地規模，最高最佳使用發生改變。比如，當一商業用地被從中征用一塊土地用來修建一條高速鐵路時，剩余的土地就被鐵軌及其兩旁的道路設施拆分開來，有可能不得不改變其最高最佳使用，甚至成為農業用地;其次，剩余的建筑物因征用被破壞，重新修復需要額外的支出;最后，剩余的建筑物可能會因征用而靠近道路，遭受道路方面的噪音和塵土的危害，當計算這種損失的時間段時，則應該采用剩余建筑物的經濟壽命，而不應認為這是永久損失。

土地拆分不僅影響征用后的殘留地，通常還會由此而導致土地利用的外部負效應，對相鄰土地利用的外部負效應，對相鄰土地造成損害。殘留地的損失較為直接，也容易界定。相鄰土地的損害較為寬泛，因產權關系不易界定，損害賠償的方法也較難達成一致。我國《民法通則》

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贏了網s.yingle.com 第八十三條規定：不動產的相鄰各方要“正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”這一規定給相鄰土地賠償提供了法律依據，但是沒有涉及產權關系界定、扣除范圍及賠償方法等方面。若對土地征用權行使導致的殘留地或者相鄰土地損害不予賠償，勢必導致被征地者和相鄰土地所有者(使用者)的生活水準下降。

拆分損失賠償加上征用土地的市場價值，就是土地的合理補償價格。下面用一些數字對計算步驟加以簡單的說明(單位：元)：

1、整個不動產的價值250000元

2、減去征用部分的價值50000元

3、剩余部分的價值(未受征用影響)200000元

4、考慮受征用影響下剩余部分的價值175000元

5、拆分扣失25000元

6、總的合理補償(第2項加第5項)75000元事實上，即使充分考慮了上述內容，被征用者仍然會覺得不合理。人們對于失去的土地的評價往往要高于在市場上購買同等數量土地所愿意支付的價格。有學者將這種價值稀量的不對稱現象歸納為三個方面(Kahneman，Knetsch and Thaler，1991)：①稟賦效果，即人們對失去的財產索取的價格往往要高于獲得等量財產所愿意支付的價格;②現狀偏見，即人們對當前擁有的財產有偏好，既不愿意出售也不愿購買;③厭惡失去，人們對于失去財產所犧牲的效用要大于取得等量財產所獲得的效果。

從經濟學的角度看，征地的結果應該是使得社會總福利最大化的帕

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贏了網s.yingle.com 累托改善，即保證被征地者和相鄰土地所有者(使用者)原有的生活水準不至于降低的基礎上，其他人的利益得到提高，這就要求估價師對征用土地的估價盡可能地接近市場價值，而且政府征地補償標準的制定使得被征用者較為滿意，確保帕累托改善的實現。

征地拆遷法律知識希望對您有所幫助，贏了網建議大家遇到問題根據實際情況進行判斷，必要時可尋求免費律師在線咨詢的幫助。

來源：（土地征用權與征地補償評估應考慮的內容http://s.yingle.com/cq/457959.html）

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