第一篇：劉宏誠：物業費按政府指導價標準將上調19？

物業服務費將上調19？

近日，北京市發展和改革委員會和北京市國土資源和房屋管理局公開征求對《北京市物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》的意見再次引起媒體和業主的關注，由于物業管理費關系到眾多北京業主的切身利益，筆者對此次征求意見的“政府指導價”和現行的物業收費進行了比較，發現如果真的按此“政府指導價”收費，業主在綜合管理費，物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費，綠化養護費，清潔衛生費，秩序維護費五項基本收費上，經濟適用房的業主支出沒有變化，普通住宅小區的業主則將多支出19.北京市普通居住小區現行的物業收費執行的是1977年物價局和國土房管局196號文的規定，標準中分為甲類、乙類、一般住宅三種情況。現將筆者進行比較的情況加以說明：

一、綜合管理費：

目前執行的196號文上稱為“管理費”，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米3.50元、2.82元、2.40元，加上5.5的稅費，折合每月每建筑平方米0.31元、0.25元、0.21元。

此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.32元（含稅）。

二、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費，綠化養護費：

目前執行的196號文上該費用相對應的項目包括：化糞池清掏費、房屋公共部分小修費、小區共有設施維修費及相關稅費。化糞池清掏費和小區共有設施維修費，甲類、乙類、一般住宅相同，分別為每年每建筑面積0.30元和1.00元；房屋公共部分小修費，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米1.83元、1.37元和0.91元。這些費用加上稅費，甲類、乙類、一般住宅分別為每月每建筑平方米0.27元、0.24元和0.20元。

此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.31元（含稅）。

三、綠化養護費

目前執行的196號文上該費用為每年每建筑面積0.55元，綠地率超過30的可上浮20，加上5.5稅費，綠地率30以下的，每月每建筑面積0.05元，綠地率30以上的每月每建筑面積0.06元。

此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.07元（含稅）。

四、清潔衛生費

該費用196號文沒有統一規定，區、縣物價局的標準按每月每戶計算，除密云、順義為5元外，其它區縣為1.5-3元。按國家甲類、乙類、一般住宅標準：每戶面積在56-102建筑平方米之間，取中位數計算，每戶80建筑平方米3元清潔費，加5.5稅后每月每建筑平方米0.04元，比經濟適用房現行的標準每月每建筑平方米0.05元還低。

此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.08元（含稅）。

五、秩序維護費

目前執行的196號文上該費用叫做保安費，每戶年月3-5元，如果我們取甲類住宅（面積范圍83-102建筑平方米）中位數每戶90建筑平方米繳納5元保安費計算，加5.5稅后每月每建筑平方米0.06元；取一般住宅（面積范圍56-64建筑平方米）中位數每戶60建筑平方米繳納3元保安費計算，加5.5稅后每月每建筑平方米0.05元，與現行經濟適用房收費持平。

此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.11元（含稅）。

綜上所述，取現行標準高的計算，上述五項收費共計每月每建筑平方米0.75元（含稅），此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.89元（含稅），上漲幅度19.為何上漲卻說下降？

此次物業費調整前的宣傳同三年前一樣，只不過3年前說的是下降40，這次說的是略有下降，為何筆者算的上漲了，宣傳卻說下降了？原因是此次“政府指導價”剝離了業主自用部分的中、小修費，防范了物業公司共用部分中修費的重復收取，取消了去年9月就應依法停收的每戶每月1元的所謂“代辦費”。

市發改委收費管理處處長王巖先生也承認了過去物業服務收費“存在重復繳費問題”，這就引發了一個主管部門知道“存在重復繳費問題”為何不糾正或糾正不利的問題，同時也引發了重復繳費是否應退還的問題，欠費業主要不要補繳這部分本來就不該收的“重復收費”和“不合法收費”。

業主將從“政府指導價”中得到的實惠

從196號文發布到現在，業主繳納的物業費大多包含了業主自用部分的中、小修費，但卻有為數不少的業主在自用部分進行維修時還要另行向物業公司繳納維修費或所謂的“材料費”。這筆費用甲類、乙類、一般住宅的業主分別每月每建筑平方米要繳納8.35元、6.86元、5.03元，如果按“政府指導價”，將不用繳納這筆費用。

1999年1月1日以后購房的業主繳納的公共維修基金已包含了共用部分的中修費，但仍有物業公司繼續收取這部分費用，甲類、乙類、一般住宅分別每月每建筑平方米為5.30元、4.57元、3.51元，如果按“政府指導價”，將不用繳納這筆費用。

電梯、水泵的大、中修費、折舊費由于是按部、臺計算，也有物業公司進行重復收費的，具體數字要根據各個小區的具體情況計算，筆者只能略過，如果按“政府指導價”，物業公司將不法再騙收這筆費用。196號文規定了物業公司可每戶每月收取1元的“各項費用統收服務費”，去年9月1日《物業管理條例》實行，該費用應停收，但很多物業公司仍然收取，如果按“政府指導價”，這筆費用將不能再收取。

“政府指導價”將無人駕駛電梯收費單列，按此辦法，使用無人駕駛電梯的小區業主可比現在少繳40的電梯運行費。

“政府指導價”的服務標準比196號文時有提高，增加了清洗外墻、物業公司統一著裝、計算機管理等要求。

“政府指導價”的意義

北京市新的物業收費辦法征求意見稿雖將“經市政府有關部門批準建設的公寓、別墅等高檔住宅區；辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅區；按照《北京市物業管理招投標辦法》選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅區；按照《物業管理條例》第十條規定，成立業主大會的或不成立業主大會由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責的，同時與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的住宅區；在房屋買賣合同和物業服務合同中明確約定了物業服務收費標準的住宅區”列為實行“市場調節價”的范圍，并不要求實行“政府指導價”，但不等于這些實行市場調節價的物業費就一定要比“政府指導價”高，業主大會在選聘物業公司時，可參考“政府指導價”和物業公司約定物業收費標準，甚至可選擇經濟適用房的物業收費標準或更低的標準。“政府指導價”可幫助業主了解物業收費的構成和應享受的相對服務。

第二篇：物業費按等級實行政府指導價格)

物業費按等級實行政府指導價格

市府出臺《關于加強哈爾濱市物業管理工作的若干意見》

為進一步加強物業管理，理順管理體制，日前，市政府出臺《關于加強哈爾濱市物業管理工作的若干意見》。《意見》規定，市房產住宅部門要以房屋及共用設施設備維修養護、保潔服務、公共秩序維護、綠化養護等物業服務基本內容為主，制定適合多層次消費需求的物業服務等級標準。市物價部門要根據物業服務等級標準等因素，測定普通住宅小區物業管理服務實際成本、法定稅費及物業服務企業的合理利潤，制定與物業管理服務等級相適應的政府指導價格。同時要將收費項目、收費標準和服務內容等在住宅小區公示。

物業糾紛由聯席會議協調解決

《意見》規定，對物業管理實施“市、區、街道、社區”四級管理體系。市房產住宅部門是全市物業管理的行政主管部門。各區政府將指定一個機構，負責本轄區內物業管理活動的日常監督管理工作，如指導、監督業主大會和業主委員會活動，監督物業管理用房的配置和使用，協助市維修資金管理中心做好轄區住房專項維修資金的歸集工作，調解物業管理活動中的糾紛，及時處理投訴等。

《意見》要求，各街道辦事處（鄉鎮人民政府），要明確一名領導分管物業管理工作。負責組織業主大會成立和業主委員會選舉、備案工作，調解社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業相互之間的關系等。此外，社區居民委員會也要明確具體人員協助做好物業管理工作。

《意見》要求，建立聯席會議工作制度。物業管理活動出現矛盾糾紛，業主正常生活秩序受到影響的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會等相關單位召開聯席會議，共同協商解決。

建設部門負責監督房屋保修

《意見》要求，市房產住宅行政管理、區物業管理機構、民政、城管等行政管理部門要加強物業管理區域的監督檢查力度，形成齊抓共管的局面。建設行政管理部門要監督建設單位嚴格落實工程質量保修責任制，按照法律、法規規定及房屋買賣合同約定的保修范圍和時限履行保修義務；公安部門要加強物業管理區域的防盜、防搶、安全監控、區域保安、流動人口、犬類豢養等治安防范的檢查監督等；規劃部門要審核物業管理用房按規定標準配置情況，在批準的規劃圖紙中明確標注位置和面積；質量技術監督部門要加強電梯的檢驗檢測、安全監察工作，監督物業服務企業委托專業公司進行電梯保養維護，保證電梯正常安全運行等。

合同期內物業不得退出服務

《意見》對前期物業管理工作也作出了規范。據規定，物業項目交付使用時，由區物業管理機構對物業管理用房配置情況進行核實，未按規定標準配置物業管理用房的，不得交付使用。建設單位在銷售房屋時，不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。建設單位要按照規定與物業服務企業辦理物業承接驗收手續，將物業

圖紙資料等移交給物業服務企業。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記。

《意見》還完善了物業服務企業退出機制。合同期限內物業服務企業不得擅自退出物業項目管理服務。企業擅自退出物業項目管理服務的，記入企業信用檔案，給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

(來源：哈爾濱日報 2008-05-05)