第一篇：關(guān)于執(zhí)行農(nóng)村房屋及集體土地情況的調(diào)研

關(guān)于執(zhí)行農(nóng)村房屋及集體土地情況的調(diào)研

內(nèi)容摘要：農(nóng)村房屋和集體土地的流轉(zhuǎn)受到現(xiàn)行法律的限制，使其流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出非貨幣化的特點(diǎn)，從而對(duì)民事執(zhí)行工作帶來了諸多困難。當(dāng)前民事執(zhí)行中對(duì)農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行主要采取的做法有不予執(zhí)行、強(qiáng)制執(zhí)行或者采取一些變通的方式。農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難的成因主要是由于我國(guó)嚴(yán)格的農(nóng)村集體土地所有制造成的，因而該問題的最終解決需要在立法層面作出回應(yīng)。在現(xiàn)行法律制度與法律框架內(nèi)，涉及農(nóng)村房屋和集體土地的案件，執(zhí)行人員可以在執(zhí)行過程中發(fā)揮創(chuàng)造性，回避現(xiàn)行法律的障礙，積極主動(dòng)地采取變通的方式，保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，化解社會(huì)矛盾。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋；集體土地；民事執(zhí)行

引言

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民法律意識(shí)的提高，涉農(nóng)民事案件越來越多，其中大多數(shù)案件與農(nóng)村房屋糾紛、集體土地糾紛有關(guān)。“以浙江省東陽(yáng)法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字為例，2005年、2006年、2007年分別收案1548件、2108件和2220件，其中涉農(nóng)案件的數(shù)量為1058件、1228件和1436件，占總數(shù)的68%、58%、64%，分別比上一年增長(zhǎng)16%和17%。”1根據(jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行過程中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理的首選途徑應(yīng)該是拍賣，但由于宅基地屬于村集體的土地，其使用權(quán)也只能為本經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民所有，因此對(duì)農(nóng)村房屋的拍賣又與其他財(cái)產(chǎn)的拍賣有很大的區(qū)別。由于農(nóng)村房屋和集體土地存在非貨幣化的特點(diǎn)，因而評(píng)估、拍賣等方式對(duì)于農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行而且在一定程度上欠缺實(shí)施的可能性，并給法院執(zhí)行工作帶來了諸多難點(diǎn)。本調(diào)研報(bào)告主要就農(nóng)村房屋及集體土地執(zhí)行方面的現(xiàn)行做法、存在的問題以及解決的對(duì)策進(jìn)行一些初步的研究。

一、當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行現(xiàn)狀與主要做法

（一）當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行的現(xiàn)狀

筆者通過查閱相關(guān)資料和文檔，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難的現(xiàn)象已經(jīng)為實(shí)務(wù)界所認(rèn)識(shí)。通過檢索網(wǎng)絡(luò)資料，筆者發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有實(shí)務(wù)部門的人士撰寫了相關(guān)文章，針對(duì)農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難的現(xiàn)象進(jìn)行了分析，但是在對(duì)策建 1 周仕政，鄭青藍(lán)：《對(duì)執(zhí)行農(nóng)村房屋及集體土地的調(diào)查與思考》，《人民司法》，2008年第17期，第98-100頁(yè)。議部分，這些文獻(xiàn)無一例外地認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村房屋和集體土地的流轉(zhuǎn)性，使其流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出市場(chǎng)化的特點(diǎn)，從而解決農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難的困境。換言之，如果不是在立法層面作出完善，那么農(nóng)村房屋和集體土地民事執(zhí)行難的困局將無法破解。筆者在調(diào)研過程中走訪了浙江和江蘇兩地實(shí)務(wù)部門的一些人士，他們的看法是農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難在現(xiàn)行法律框架內(nèi)難以解決，因而此類案件往往在審理過程中法官就采取了預(yù)先防范的態(tài)度，一般通過民事調(diào)解的方法解決糾紛，即使調(diào)解不成，在判決部分法官也力圖作出一些回避，以避免該案出現(xiàn)執(zhí)行難的現(xiàn)象，從而影響法院案件的質(zhì)效管理。我們可以進(jìn)一步從立法和實(shí)踐兩個(gè)層面來考察該問題：

1.立法欠缺

農(nóng)村房屋和集體土地的相關(guān)權(quán)益如農(nóng)村房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等雖然是《物權(quán)法》所規(guī)定的權(quán)利人享有的合法權(quán)益，但是針對(duì)農(nóng)村房屋和集體土地所有權(quán)相關(guān)權(quán)益的民事執(zhí)行活動(dòng)，存在諸多難點(diǎn)。之所以在農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行中存在諸多困難，其根本原因是立法并未對(duì)這種特殊情況作出專門的規(guī)定。

首先，在實(shí)體法層面，《民法通則》、《物權(quán)法》等法律已經(jīng)對(duì)農(nóng)村房屋和集體土地上的相關(guān)權(quán)利歸屬作出了規(guī)定，但是這些規(guī)定主要關(guān)于靜態(tài)意義上的物權(quán)歸屬，并沒有對(duì)農(nóng)村房屋和集體土地相關(guān)權(quán)利的動(dòng)態(tài)變動(dòng)作出明確的規(guī)定。不但如此，在農(nóng)村房屋和集體土地相關(guān)權(quán)利的變動(dòng)過程中，《物權(quán)法》等作出了諸多限制，主要表現(xiàn)為《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”但是在實(shí)踐中，農(nóng)村房屋（包括宅基地）的流轉(zhuǎn)對(duì)象具有嚴(yán)格的限制，非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的主體不得成為受讓人，否則該房屋會(huì)成為“小產(chǎn)權(quán)房”，不符合法律和政策的規(guī)定。農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)同樣受到了諸多限制。

其次，在程序法方面，《民事訴訟法》及其司法解釋等規(guī)范并沒有突出農(nóng)村房屋和集體土地的特殊性。《民事訴訟法》第220條中規(guī)定的“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)”是針對(duì)一切被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)而言的，但是農(nóng)村房屋及房屋下的宅基地具有特殊性，主要表現(xiàn)為該宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的 2 財(cái)產(chǎn)，不能自由流動(dòng)，很難變賣、拍賣，從而給執(zhí)行工作造成了諸多困難。

從中我們可以看到，不管是在實(shí)體法層面還是在程序法層面，農(nóng)村房屋和農(nóng)村集體土地在法律上的特殊性使農(nóng)村房屋和農(nóng)村集體土地方面的執(zhí)行問題成為民事執(zhí)行中的一大難題，給民事執(zhí)行打來了諸多困擾。

2.執(zhí)行困難

農(nóng)村房屋和農(nóng)村集體土地爭(zhēng)議時(shí)常被訴諸法院，最典型的如農(nóng)村離婚訴訟中的房產(chǎn)分割、農(nóng)村房產(chǎn)繼承糾紛中的房產(chǎn)分割等案件。在此類案件的審判階段，一般不予考慮房產(chǎn)的特殊性，而僅僅將房產(chǎn)看作一般性的財(cái)產(chǎn)，在判決中要求對(duì)此類爭(zhēng)議標(biāo)的進(jìn)行分割、變賣、拍賣。但是在執(zhí)行階段，此類判決文書往往會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行者無法執(zhí)行，從而形成執(zhí)行難的局面。

之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，是因?yàn)檗r(nóng)村房屋和農(nóng)村集體土地存在諸多特殊性。農(nóng)村房屋附屬于宅基地，而宅基地屬于農(nóng)村集體土地，農(nóng)村集體土地的所有權(quán)人為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而不是屬于房屋的所有權(quán)人。因此，從所有權(quán)的角度來看，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人和農(nóng)村房屋之下的宅基地屬于不同的所有者所有。盡管房屋所有人享有宅基地的使用權(quán)，但是該土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)不同，其權(quán)能受到了嚴(yán)格的限制，主要表現(xiàn)為宅基地不能自由流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)的條件較為嚴(yán)格，對(duì)象較為狹窄。

因此，農(nóng)村房屋所有權(quán)人的房屋所有權(quán)在事實(shí)上是一種受到了嚴(yán)格限制的所有權(quán)，其處分權(quán)是不完全的。這一特點(diǎn)決定了農(nóng)村房屋很難在民事執(zhí)法程序中進(jìn)行拍賣、變賣，從而造成了執(zhí)行不能。

（二）當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行的主要做法

通過對(duì)我國(guó)法院在民事執(zhí)行程序中的實(shí)踐做法來看，筆者發(fā)現(xiàn)當(dāng)前農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行主要存在如下幾種典型做法：

1.不予執(zhí)行

不予執(zhí)行本非不對(duì)案件執(zhí)行，而是不將農(nóng)村房屋列入被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。法院之所以采取如下做法，是因?yàn)檗r(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)困難，會(huì)對(duì)執(zhí)行工作帶來巨大的困難。例如，在民間借貸糾紛中，當(dāng)被執(zhí)行人（債務(wù)人）僅有農(nóng)村房屋可供執(zhí)行，而申請(qǐng)執(zhí)行人（債權(quán)人）并非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情形下，該處房屋并不能在權(quán)屬上轉(zhuǎn)移給申請(qǐng)執(zhí)行人，也很難通過拍賣變現(xiàn)并將價(jià)款轉(zhuǎn)移給申請(qǐng)執(zhí)行人。此時(shí)，為 3 了避免執(zhí)行中的困境，法院會(huì)主動(dòng)將農(nóng)村房屋排除在被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，首先執(zhí)行被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)如存款、動(dòng)產(chǎn)等，以避免不必要的麻煩。

但是這種做法僅僅回避了農(nóng)村房屋執(zhí)行中的難題，而沒有有效地解決執(zhí)行問題，如在被執(zhí)行人農(nóng)村房屋之外的財(cái)產(chǎn)不足以執(zhí)行的情形下，申請(qǐng)執(zhí)行人的請(qǐng)求便不能得到有效的滿足；又如有些判決本來就指向房屋，如農(nóng)村離婚案件、農(nóng)村繼承糾紛案件，此時(shí)農(nóng)村房屋執(zhí)行難的問題依然不能回避。如果法院認(rèn)為此類案件的執(zhí)行工作無從下手，則必然導(dǎo)致執(zhí)行難的困境。

2.強(qiáng)制執(zhí)行

也有一些法院在農(nóng)村房屋執(zhí)行案件中采取了強(qiáng)制性的方式，其目的是保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，因而其出發(fā)點(diǎn)無可厚非。但是，這一做法依然會(huì)存在諸多問題。例如，強(qiáng)行將農(nóng)村房產(chǎn)的所有權(quán)歸申請(qǐng)執(zhí)行人所有，如果申請(qǐng)執(zhí)行人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，尚可順利執(zhí)行，但是如果申請(qǐng)執(zhí)行人并非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則案件執(zhí)行依然會(huì)遇到宅基地使用權(quán)不能為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員所有的難題，甚至?xí)捎趫?zhí)行程序而產(chǎn)生“小產(chǎn)權(quán)房”。此外，如果通過變賣、拍賣的方式強(qiáng)制執(zhí)行此類案件，則由于農(nóng)村房屋流動(dòng)性不足而導(dǎo)致農(nóng)村房屋的價(jià)值沒有充分被充分發(fā)現(xiàn)，此類房產(chǎn)可能被底價(jià)拍賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，從而使被執(zhí)行人的權(quán)利遭受損害。可見，強(qiáng)制執(zhí)行的適用余地不大，且并非一種理性的做法，甚至可能會(huì)導(dǎo)致被執(zhí)行人的權(quán)利遭受損失。

3.協(xié)商執(zhí)行

協(xié)商執(zhí)行主要是在執(zhí)行階段中強(qiáng)調(diào)協(xié)商，通過執(zhí)行和解等方式，使雙方當(dāng)事人充分行使處分權(quán)，從而妥善解決農(nóng)村房屋執(zhí)行中的難題。例如，可以動(dòng)員雙方協(xié)商，并鼓勵(lì)申請(qǐng)執(zhí)行人撤銷申請(qǐng)，從而使執(zhí)行程序終止。這一做法能夠回避農(nóng)村房屋執(zhí)行中的難點(diǎn)，可以巧妙地解決農(nóng)村房屋執(zhí)行難題。但是，這些方式的適用同樣具有條件性，最主要體現(xiàn)在雙方必須有協(xié)商與和解的可能性，如果雙方缺乏協(xié)商與和解的基礎(chǔ)，那么這一方法無法奏效。更重要的是，這一方式回避了農(nóng)村房屋執(zhí)行中存在的問題，但是并不能有效地解決農(nóng)村房屋執(zhí)行中存在的問題，因此這一做法只能算是一種權(quán)益之舉。

二、當(dāng)前農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行存在的困境

“農(nóng)村房屋的執(zhí)行案件已占據(jù)基層法院執(zhí)行案件的相當(dāng)比例，但由于農(nóng)村房 4 屋的權(quán)屬不清、宅基地使用權(quán)限制轉(zhuǎn)讓以及農(nóng)民生存性保障等諸多原因，農(nóng)村房屋執(zhí)行問題滯阻難行，生效法律文書大多成為一紙空文，在一定程度上損壞了司法的權(quán)威。”2為了解決當(dāng)前農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行工作中存在的困境，必須進(jìn)一步分析農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行難的形成原因。筆者從制度分析的角度進(jìn)一步考察農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度和集體土地相關(guān)制度，并發(fā)現(xiàn)其中導(dǎo)致農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行難的成因。

（一）農(nóng)村房產(chǎn)流轉(zhuǎn)限制嚴(yán)格

農(nóng)村房屋的所有權(quán)人即“屋主”對(duì)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)，該所有權(quán)能夠得到《民法通則》、《物權(quán)法》等法律的支持。不管是原始取得還是繼受取得，農(nóng)村房屋所有權(quán)人的所有權(quán)能夠得到現(xiàn)行法律的確認(rèn)，并能夠得到現(xiàn)行法律的保護(hù)。但是，農(nóng)村房屋所有權(quán)人雖然能夠享有房屋的所有權(quán)，但是該所有權(quán)不能自由流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)將受到嚴(yán)格的限制。這是因?yàn)檗r(nóng)村房屋從自然屬性來看只能建筑在宅基地上，而農(nóng)村房屋的所有權(quán)人并不享有該宅基地的所有權(quán)，他享有的僅僅是農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，且該使用權(quán)無法自由流轉(zhuǎn)。一般來說，一戶只能擁有一處宅基地，且流轉(zhuǎn)行為只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織之間發(fā)生。否則，農(nóng)村房屋買賣行為將會(huì)被認(rèn)為違反法律法規(guī)而歸于無效，買賣行為將無法得到法律的確認(rèn)與保障，甚至?xí)纬尚‘a(chǎn)權(quán)房而受到國(guó)家法律和政策的打擊。

之所以出現(xiàn)這一現(xiàn)象，如果更深層次地探究，這與我國(guó)的土地政策有關(guān)，其目的是為了防范農(nóng)民向城市居民轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。“限制農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓其私有房屋和限制農(nóng)村集體開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，其根源在于我國(guó)土地利用制度的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，即集體土地的用途是限定的，原則上只能農(nóng)用。而限制集體土地農(nóng)用的目的，在于保護(hù)耕地和保障占全國(guó)人口絕大多數(shù)的農(nóng)民的基本生活，進(jìn)而保證社會(huì)穩(wěn)定。”3此外，“房地相隨”模式也是造成農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)困境的重要原因，“我國(guó)施行的土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)一體化模式，又稱為‘房地相隨’模式，即土地的國(guó)家所有、集體所有與房屋的私人所有可以分離并存，但不能單獨(dú)流轉(zhuǎn)、抵押，土地及其地上房屋必須同時(shí)進(jìn)入交易”。4如果房地相隨模式不能突破，那么在現(xiàn)有的集體土地所有制下，農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)將無法實(shí)現(xiàn)。

劉璐：《農(nóng)村房屋的執(zhí)行:困境與出路》，《當(dāng)代法學(xué)》，2009年第2期，第110-115頁(yè)。

錢明星，唐勇：《農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)的法律障礙及出路》，《清華法學(xué)》，2009年第5期，第43-52頁(yè)。4 章合運(yùn)：《農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析及對(duì)策研究》，《天府新論》，2010年第5期，第80-83頁(yè)。

（二）集體土地流轉(zhuǎn)效能不足

當(dāng)前我國(guó)在政策層面已經(jīng)啟動(dòng)了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)嘗試，其目的是為了保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。但是在民事執(zhí)行中，涉及農(nóng)村集體土地的案件，在執(zhí)行中依然存在諸多困難，其根本原因是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的范圍和廣度非常有限。為了解決這一矛盾，實(shí)踐中可能采取的做法是將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，再進(jìn)行執(zhí)行，這在一些涉案標(biāo)的額較為巨大的案件中可能得到采用。現(xiàn)行司法解釋對(duì)此表示了一定的支持，如最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第24條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國(guó)土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理。但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。”《土地管理法》第63條也規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

但是，這一做法在實(shí)踐中是有條件的，即必須符合土地利用總體規(guī)劃，并繳納土地出讓金、稅費(fèi)等，方可實(shí)現(xiàn)。農(nóng)村集體土地單純的流轉(zhuǎn)如拍賣等方式盡管同樣可以付諸實(shí)施，但是其價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制存在一定的困難，根本原因是農(nóng)村集體土地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)機(jī)制不足，造成受讓人的范圍有限，很難通過拍賣等方式實(shí)現(xiàn)執(zhí)行目的。

（三）農(nóng)村房地產(chǎn)的非貨幣化

農(nóng)村房屋和農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)上存在的法律限制，使農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出一種非貨幣化的流轉(zhuǎn)方式，其流轉(zhuǎn)目的并非出于市場(chǎng)目的，而是非市場(chǎng)化的目的。如農(nóng)戶之間住房互換、集體經(jīng)濟(jì)組織之間互換集體土地等，這些有限的流轉(zhuǎn)方式能夠得到現(xiàn)行法律的確認(rèn)與保障，但是市場(chǎng)化的農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，非但無法得到現(xiàn)行法律的確認(rèn)和保障，甚至還是現(xiàn)行法律和政策的打擊對(duì)象，如小產(chǎn)權(quán)房買賣就被認(rèn)為是一種處于灰色地帶的行為，無法得到法律的承認(rèn)。

民事執(zhí)行在很大程度上依賴于執(zhí)行標(biāo)的的貨幣化，如通過拍賣等方式實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制流轉(zhuǎn)，從而保障申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利得到滿足，但是農(nóng)村房地產(chǎn)的非貨幣化使這一方式難以有效實(shí)施，即使強(qiáng)制拍賣，也會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格不能充 6 分地發(fā)現(xiàn)，要么“有價(jià)無市”，要么反而使被執(zhí)行人的權(quán)利遭受損失，引發(fā)新的社會(huì)矛盾。此外，農(nóng)村房屋和集體土地在權(quán)屬登記上的法律限制以及客觀上的復(fù)雜性，也給農(nóng)村房地產(chǎn)和集體土地執(zhí)行帶來程序?qū)用娴睦Ь场?/p>

三、解決農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行難的對(duì)策

農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難將導(dǎo)致申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利無法得到保障，甚至由此引發(fā)上訪、纏訪等現(xiàn)象，對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定帶來負(fù)面影響。為了解決這一問題，實(shí)務(wù)界提出了諸多對(duì)策，主要有：立法上允許農(nóng)村房屋和集體土地流轉(zhuǎn)、由最高人民法院和國(guó)土部門聯(lián)合制定相關(guān)對(duì)策、處理房屋使用權(quán)、擴(kuò)大農(nóng)村房屋拍賣的受讓人范圍，等等。這些觀點(diǎn)分別從立法對(duì)策和司法對(duì)策兩個(gè)層面展開了探討，能夠?qū)r(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行工作的開展有所裨益。筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難這一問題的破解，最終必然依賴于立法層面的改革，但是在立法尚未對(duì)農(nóng)村房屋和集體土地流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定之前，司法執(zhí)行人員必須在民事執(zhí)行工作中發(fā)揮積極性，嘗試多種措施，有效地解決農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難的問題。對(duì)此，筆者提出如下幾點(diǎn)建議：

（一）擴(kuò)大買受人范圍

國(guó)務(wù)院國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)通知規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)也規(guī)定“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。”《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村房屋只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，且受到一戶一宅的規(guī)定。這些規(guī)定導(dǎo)致農(nóng)村房屋的自由流轉(zhuǎn)受到極大的限制，并傳導(dǎo)到司法執(zhí)行過程中。建議在司法執(zhí)行工作中突破“房地相隨”原則的限制與局限，擴(kuò)大買受人的范圍，從而是農(nóng)村房屋和集體土地拍賣工作能夠順利進(jìn)行。具體來說，只要不改變宅基地的農(nóng)村集體土地的性質(zhì)，可以將農(nóng)村房屋的所有權(quán)交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員行使，但是該處房屋之下的宅基地，依然作為農(nóng)村集體土地，其性質(zhì)不得改變。換言之，應(yīng)將農(nóng)村房屋的所有權(quán)和使用權(quán)適當(dāng)?shù)胤蛛x，允許本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的主體享有房屋所有權(quán)。這一做法并非確認(rèn)農(nóng)村房屋的自由流轉(zhuǎn)，而是才司法執(zhí)行中所采取的一種權(quán)益之舉，與普通的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)行為存在差異。事實(shí)上，此類非典型原因而造成本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人獲得農(nóng)村宅基地上的房屋所有權(quán)的現(xiàn)象是客觀 7 存在的，如由于繼承的原因使本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人得到農(nóng)村房屋所有權(quán)。因此，由于非典型原因而造成本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人得到農(nóng)村房屋所有權(quán)的現(xiàn)象是現(xiàn)行法律制度所認(rèn)可的，且這一現(xiàn)象的成因與普通的買賣存在很大的差異，我們不必?fù)?dān)心由此對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村土地所有權(quán)制度造成沖擊。

更重要的是，這一做法并非確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，而是建立在司法執(zhí)行權(quán)基礎(chǔ)之上的強(qiáng)制拍賣，具有合法性。當(dāng)然，這一做法并不會(huì)造成大量的農(nóng)村房屋所有權(quán)歸本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人享有，其理由是司法程序有著嚴(yán)格的條件和要求，不具有可復(fù)制性。當(dāng)然，這一做法所帶來的負(fù)面影響是可能會(huì)存在一系列虛假訴訟，如當(dāng)事人之間偽造民間借貸合同，并偽造無法履行到期債務(wù)的假象，并要求司法機(jī)關(guān)將債務(wù)人的農(nóng)村房屋判歸債權(quán)人所有。在此類案件中，不宜直接將房屋執(zhí)行給債權(quán)人，以避免其中可能存在的虛假訴訟風(fēng)險(xiǎn)，正確的做法是通過公開買拍程序，以拍賣的方式解決執(zhí)行問題。

（二）執(zhí)行農(nóng)村房地產(chǎn)的收益

盡管當(dāng)前農(nóng)村房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)受到了來自法律層面的很多阻礙，但是一些農(nóng)村房產(chǎn)由于地段、位置較好而具有一定的市場(chǎng)價(jià)值。在民事執(zhí)行過程中，可以執(zhí)行該農(nóng)村房地產(chǎn)的收益，將收益作為執(zhí)行標(biāo)的，從而避免了農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的困境。例如，某農(nóng)村房屋難以流轉(zhuǎn)，但是可以通過出租（一般作為商業(yè)用途如臨街門面）的方式，獲取該處房屋的收益，從而滿足申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利需求。這一做法的實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)村房屋的使用權(quán)進(jìn)行處理，“即使在處置被執(zhí)行人房屋方面存在困難，或無法拍賣、拍賣不成交等情況。那么不對(duì)房屋的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，而將使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，同樣能達(dá)到執(zhí)行案件的效果。”5

此外，盡管農(nóng)村房地產(chǎn)拍賣面臨諸多困難，如受讓人對(duì)象范圍過于狹窄、價(jià)格發(fā)現(xiàn)不充分等，但是可以就農(nóng)村房屋的租賃權(quán)進(jìn)行拍賣，從而使農(nóng)村房屋的收益更好地得到兌現(xiàn)，以解決執(zhí)行難題。在實(shí)踐中，一些農(nóng)村房屋雖然無法自由流轉(zhuǎn)，但是其租賃權(quán)的市場(chǎng)化并未受到法律的限制，此時(shí)可以通過拍賣租賃權(quán)的方式更好地解決執(zhí)行問題。

（三）促進(jìn)執(zhí)行階段的和解

由于農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行過程中存在諸多困難，如果沒有立法層面的回 5 金妙芳：《農(nóng)村房屋執(zhí)行問題初探》，《商業(yè)文化（下半月）》，2011年第12期，第301-302頁(yè)。應(yīng)，這些困難在短期內(nèi)是難以解決的。但是，申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利必須得到保障，以樹立司法權(quán)威。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，可以在執(zhí)行階段加大宣傳、說服和教育的力度，由執(zhí)行人員積極促成申請(qǐng)執(zhí)行人和執(zhí)行人之間的執(zhí)行和解，說服雙方主動(dòng)讓步，以解決爭(zhēng)議。在此類案件的執(zhí)行和解內(nèi)容上，一般表現(xiàn)為申請(qǐng)執(zhí)行人撤銷申請(qǐng)，但是被申請(qǐng)人應(yīng)積極地履行義務(wù)，或者雙方以其他為法律所許可的方式達(dá)成合意，從而順利解決糾紛。當(dāng)然，一些被執(zhí)行人由于已經(jīng)認(rèn)識(shí)到農(nóng)村房屋和集體土地在民事執(zhí)行中是一大難題，如在一些民間借貸糾紛中，被執(zhí)行人除了農(nóng)村房屋外沒有其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，且該房屋被認(rèn)為是其“生活必需品”，從而使其抱著無所謂的態(tài)度應(yīng)付執(zhí)行工作，此時(shí)司法機(jī)關(guān)應(yīng)采取措施，對(duì)該農(nóng)村房屋的性質(zhì)、功能等進(jìn)行辨明，并采取相應(yīng)的執(zhí)行措施，以避免在執(zhí)行階段存在漏洞而給申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)益造成損害。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)執(zhí)行難主要是由于農(nóng)村房地產(chǎn)流動(dòng)性不足造成的；而農(nóng)村房地產(chǎn)流動(dòng)性不足，又是由于現(xiàn)行的法律規(guī)定尤其是農(nóng)村土地制度決定的。從依法執(zhí)行的角度來看，法院執(zhí)行不能突破法律規(guī)定，應(yīng)堅(jiān)持合法性原則。農(nóng)村房地產(chǎn)執(zhí)行難需要法院在執(zhí)行工作中發(fā)揮靈活性，應(yīng)以拍賣為主要形式，但是如果農(nóng)村房地產(chǎn)無法通過拍賣變現(xiàn)，那么只能通過執(zhí)行房產(chǎn)收益或者以置換等方式實(shí)現(xiàn)執(zhí)行。執(zhí)行和解應(yīng)在農(nóng)村房地產(chǎn)執(zhí)行中得到適用，該制度能夠有效地解決農(nóng)村房地產(chǎn)執(zhí)行難，體現(xiàn)了當(dāng)事人對(duì)民事權(quán)利的處分。盡管如此，執(zhí)行難的現(xiàn)象在農(nóng)村房屋與集體土地執(zhí)行中依然會(huì)存在，這一問題的解決最終需要推動(dòng)農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的方式得以解決。當(dāng)前我國(guó)政府正積極推動(dòng)集體土地流轉(zhuǎn)，以保障農(nóng)民權(quán)益，在將來建立市場(chǎng)化的農(nóng)村房屋、土地流轉(zhuǎn)制度后，農(nóng)村房屋和集體土地執(zhí)行難的局面將能夠得到妥善解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]周仕政，鄭青藍(lán)：《對(duì)執(zhí)行農(nóng)村房屋及集體土地的調(diào)查與思考》，《人民司法》，2008年第17期，第98-100頁(yè)。

[2]劉璐：《農(nóng)村房屋的執(zhí)行:困境與出路》，《當(dāng)代法學(xué)》，2009年第2期，第110-115頁(yè)。

[3]錢明星，唐勇：《農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)的法律障礙及出路》，《清華法學(xué)》，9 2009年第5期，第43-52頁(yè)。

[4]章合運(yùn)：《農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析及對(duì)策研究》，《天府新論》，2010年第5期，第80-83頁(yè)。

[5]金妙芳：《農(nóng)村房屋執(zhí)行問題初探》，《商業(yè)文化（下半月）》，2011年第12期，第301-302頁(yè)。

第二篇：農(nóng)村集體土地房屋拆遷流程

農(nóng)村集體土地房屋拆遷流程

首先我們來明確一下，我國(guó)的土地分為兩種性質(zhì)，分別為國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地。這個(gè)比較容易理解，一般城市里的土地基本上都是國(guó)有土地，農(nóng)村的土地基本上來講都是農(nóng)村集體土地，農(nóng)村集體土地一般來講就是村民集體所有，有的呢，也是村民小組集體所有。

概念理清之后，咱們來說說農(nóng)村集體土地房屋的拆遷流程。

農(nóng)村集體土地拆遷，其實(shí)歸根結(jié)底，走的是農(nóng)村集體土地征收的程序。這種土地征收，是需要相關(guān)部門進(jìn)行審批才能進(jìn)行的，最低審批級(jí)別是省級(jí)人民政府，再高就是由國(guó)務(wù)院直接進(jìn)行審批，這個(gè)在《土地管理法》中明確規(guī)定的。

農(nóng)村集體土地房屋拆遷的法律程序是非常明確的，大致涉及國(guó)土局、各級(jí)政府、建設(shè)局、發(fā)改委、環(huán)保局。

涉及國(guó)土局的文件就是相關(guān)報(bào)批手續(xù)。一般來講就是用地預(yù)審、用地規(guī)劃、征地紅線圖、土地報(bào)批一書四方案（建設(shè)用地承報(bào)申請(qǐng)、農(nóng)用地專用方案、補(bǔ)充耕地方案等等）。

咱們市縣級(jí)人民政府應(yīng)該給老百姓出具補(bǔ)償安置方案。

省級(jí)人民政府或者國(guó)務(wù)院會(huì)出具土地的審批手續(xù)，對(duì)土地的征收進(jìn)行審批。接下來就是建設(shè)局：建設(shè)局分為兩個(gè)部門，建設(shè)局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局，有的地方這兩個(gè)部門在一起，有的地方這兩個(gè)部門不在一起，規(guī)劃局，有他的規(guī)劃審批手續(xù)。建設(shè)局是城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，一個(gè)建設(shè)局一個(gè)規(guī)劃局，兩個(gè)部門發(fā)出的。有的工程比較特殊的還涉及建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。

發(fā)改委：項(xiàng)目立項(xiàng)。環(huán)保局：環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書。發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)之前就應(yīng)該出具。

所以涉及農(nóng)村集體土地征收涉及的部門是非常多，而且很專業(yè)很復(fù)雜，如果老百姓想要調(diào)取是很困難的，一般都是由專業(yè)律師有針對(duì)性的發(fā)出書面的信息公開申請(qǐng)。

以上說的是涉及征地相關(guān)部門應(yīng)該發(fā)出的文件文書等，接下來呢，咱們說說涉及征地應(yīng)該有什么流程，具體應(yīng)該給老百姓出具哪些文件。

一、首先，要征收土地，就要發(fā)布征地公告，這份文件是由國(guó)土局出具的，是需要有文號(hào)，有政府蓋章的。告訴咱老百姓要征地了，因?yàn)槭裁丛颍秶瑥恼l(shuí)家到誰(shuí)家。大致情況應(yīng)該讓老百姓有所了解，對(duì)此不滿意的話，咱們可以申請(qǐng)組織聽證會(huì)。我們接到過很多被拆遷戶咨詢電話，許多當(dāng)事人會(huì)問，說我們這邊拆遷部門都沒給我們舉行聽證會(huì)。這里我要講一下，聽證會(huì)一般是咱們老百姓自己要求舉行的，這是咱們的權(quán)利，如果這個(gè)權(quán)利咱們不行使，一旦超期就等于放棄。在這我需要跟被拆遷戶再明確一點(diǎn)，如果涉及補(bǔ)償不合理或者拆遷不合理的話，咱們一定要及時(shí)主張權(quán)利，或者請(qǐng)專業(yè)律師維權(quán)或者自己及時(shí)提起法律程序，千萬不能一味坐等，法律不保護(hù)權(quán)利的沉睡者。

二、接下來就是要進(jìn)行登記調(diào)查，入戶登記調(diào)查表需經(jīng)老百姓簽字確認(rèn)。建筑面積多大，有多少間房屋，裝飾裝修，電視空調(diào)冰箱等等，是需要調(diào)查清楚，這個(gè)需要往上報(bào)批，直白說，報(bào)上去，政府往下?lián)芸顣r(shí)是要知道，現(xiàn)在征收范圍內(nèi)的這塊土地有多少畝，多少間房屋，面積多大，怎么安置，下?lián)芏嗌儋Y金，這是一個(gè)法律程序，也是報(bào)批的文件之一。

三、報(bào)批之后，審批下來叫做征地批文，這份批文必須給老百姓進(jìn)行公告，也需要有文號(hào)有蓋章，只能由省級(jí)政府或國(guó)務(wù)院的國(guó)土資源部出具。

四、按照原來的登記調(diào)查表，市縣級(jí)人民政府會(huì)做補(bǔ)償安置方案。針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目作出的補(bǔ)償方案。這個(gè)補(bǔ)償方案公告45天，如果不滿意也有權(quán)利要求政府舉行聽證會(huì)，比方說，這個(gè)補(bǔ)償方案有的只有產(chǎn)權(quán)調(diào)，沒有貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償是我的權(quán)利，你不能剝奪我的權(quán)利。比如我們之前做過的山西高鐵的案件，安置到三十里之外，而且房屋還都沒建起來，那作為老百姓來講肯定不會(huì)同意，對(duì)于這種情況咱們老百姓同樣也有權(quán)利要求政府舉行聽證會(huì)，因?yàn)檠a(bǔ)償方案不合理，那拆遷方就有義務(wù)要給老百姓改，老百姓可以要求換安置地點(diǎn)，甚至要求直接貨幣補(bǔ)償，因?yàn)橐筘泿叛a(bǔ)償是我們的合法權(quán)利，拆遷方不能剝奪。其實(shí)這種聽證會(huì)放到我們專業(yè)律師操作的話其實(shí)是跟開庭差不多的，我們辦理的很多的案件，都在這個(gè)程序中直接解決，提高補(bǔ)償。

五、之后按照登記調(diào)查表和補(bǔ)償安置方案，相關(guān)部門就會(huì)來每家每戶進(jìn)行協(xié)商協(xié)調(diào)。協(xié)商不成，下一步就會(huì)出具責(zé)令限期交出土地決定了，這個(gè)文書一出，基本就是沖著強(qiáng)拆去的。如果生效，或者咱們的復(fù)議訴訟沒有得到支持，就會(huì)申請(qǐng)政府或法院進(jìn)行裁決，裁定一旦再出來，要求限期簽協(xié)議搬離，如果再?zèng)]有任何動(dòng)作，基本就可以強(qiáng)拆了。

以上基本就是涉及農(nóng)村房屋拆遷，給老百姓出具的相關(guān)文件。我們建議，一旦遇到拆遷，如果涉及補(bǔ)償不合理或者拆遷不合理的話，咱們一定要及時(shí)主張權(quán)利，或者請(qǐng)專業(yè)律師維權(quán)或者自己及時(shí)提起法律程序，千萬不能一味坐等，法律不保護(hù)權(quán)利的沉睡者。

第三篇：農(nóng)村集體土地房屋購(gòu)房協(xié)議

農(nóng)村集體土地房屋購(gòu)房協(xié)議

農(nóng)村集體土地房屋購(gòu)房協(xié)議1

甲乙雙方就位于的一處農(nóng)村房屋的買賣事項(xiàng)，根據(jù)我國(guó)民法典、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議：

一、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。

二、房屋情況：本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權(quán)證登記在名下。

三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長(zhǎng)期占有、使用。

四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：

1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;

2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對(duì)該房屋享有權(quán)利;

3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購(gòu)房?jī)r(jià)款30%的違約金。

五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_(tái)______萬元，該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。

六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起____日，乙方一次性付清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號(hào)為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。

七、房屋交付：乙方根據(jù)第二百零八條將全部房款匯入甲方提供的賬號(hào)之日起____日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過戶的書面通知后____日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關(guān)的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關(guān)。

九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付元的違約金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購(gòu)房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償乙方。

十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購(gòu)房款并支付全部購(gòu)房款100%的違約金。

十二、其他事項(xiàng)：

1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議，雙方無法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。

3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。

甲方(簽字捺印)：身份證號(hào)：乙方(簽字捺印)：身份證號(hào)：見證人(簽字捺印)：身份證號(hào)：見證人(簽字捺印)：身份證號(hào)：附：見證人聲明見證人聲明如下：

4、見證人與甲乙雙方同為集體組織成員;

5、見證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買賣不存在任何利益糾紛;

6、本合同經(jīng)我們見證，雙方自愿、平等協(xié)商，不存在脅迫、暴力強(qiáng)迫等違法情況，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示;

7、本合同在________年____月____日在家中簽訂，現(xiàn)場(chǎng)參與人員有甲方、乙方和見證人總計(jì)四人，雙方簽字蓋章后本合同生效。

見證人(簽字捺印)：

甲方：

乙方：

________年____月____日

________年____月____日

農(nóng)村集體土地房屋購(gòu)房協(xié)議2

出賣人：________身份證號(hào)碼：________

買受人：________身份證號(hào)碼：________

鑒于：甲方擁有房屋性質(zhì)為農(nóng)村宅基地房屋，該房屋未取得宅基地使用權(quán)證，且甲方向________村民委員會(huì)購(gòu)買該宅基地的建房配套款________萬元的發(fā)票現(xiàn)。乙方以對(duì)甲方所要出售的房屋情況及風(fēng)險(xiǎn)作了充分的了解，愿意購(gòu)買該房產(chǎn)。

根據(jù)《民法典》等相關(guān)法律規(guī)定，甲乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，現(xiàn)就乙方向甲方購(gòu)買房屋事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其家庭所有的位于________市__________________號(hào)共________層的房屋及其附屬配套裝修和設(shè)施以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。

二、為表示購(gòu)買該房屋誠(chéng)意，乙方在簽訂本協(xié)議后日內(nèi)向甲方支付購(gòu)房定金________元，該定金折抵購(gòu)房款。如甲方反悔對(duì)本協(xié)議反悔，則雙倍向乙方返回;如乙方反悔，甲方則不予退還定金。

三、甲方應(yīng)于________年________月________日前向乙方交付房屋并配合協(xié)調(diào)乙方到________村村委會(huì)辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。甲方交付房屋的當(dāng)日，乙方以銀行轉(zhuǎn)款方式一次性向甲方付清購(gòu)房款，甲方向乙方出具相應(yīng)的收據(jù)。

四、本協(xié)議簽訂后，甲方對(duì)該的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、乙方購(gòu)買該房屋后，因該房屋拆遷所得補(bǔ)償全部歸乙方所有，甲方應(yīng)配合乙方辦理拆遷補(bǔ)償手續(xù)事宜。

六、甲方將該房屋交付給乙方后應(yīng)向村集體備案登記，協(xié)調(diào)村集體不干涉阻礙乙方買受該房屋，保證乙方能正常使用該房屋，并將水電氣等戶頭過到乙方名下。

七、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年________月________日向乙方交付房屋，甲方如不按本協(xié)議約定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額萬分之________計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過2個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。解約時(shí)，甲方應(yīng)將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方。

2、乙方全部或部分不履行本協(xié)議約定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日萬分之________計(jì)算違約金支付給甲方。逾期超過1個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并要求乙方賠償甲方因履行本協(xié)議所產(chǎn)生的實(shí)際損失費(fèi)用。

3、如甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住或使用的，相應(yīng)賠償責(zé)任由甲方承擔(dān)，乙方有權(quán)向甲方追償。

4、本協(xié)議簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除協(xié)議。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

八、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方均可向房屋所在地法院起訴解決。

九、協(xié)議未盡事宜由雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，協(xié)議自甲乙雙方簽字后生效。

甲方：________

聯(lián)系電話：________

簽訂日期：________年________月________日

乙方：________

聯(lián)系電話：________

簽訂日期：________年________________日

農(nóng)村集體土地房屋購(gòu)房協(xié)議3

出賣人(甲方)：

身份證號(hào)碼：

買受人(乙方)：

身份證號(hào)碼：

鑒于：甲方擁有房屋性質(zhì)為農(nóng)村宅基地房屋，該房屋未取得宅基地使用權(quán)證，且甲方向xx村民委員會(huì)購(gòu)買該宅基地的建房配套款24萬元的發(fā)票（識(shí)別號(hào)：000）現(xiàn)。乙方以對(duì)甲方所要出售的房屋情況及風(fēng)險(xiǎn)作了充分的了解，愿意購(gòu)買該房產(chǎn)。

根據(jù)《民法典》等相關(guān)法律規(guī)定，甲乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，現(xiàn)就乙方向甲方購(gòu)買房屋事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其家庭所有的位于成都市號(hào)共六層的房屋及其附屬配套裝修和設(shè)施(建筑面積平方米)以人民幣元整(大寫元)的價(jià)款出售給乙方。

二、為表示購(gòu)買該房屋誠(chéng)意，乙方在簽訂本協(xié)議后日內(nèi)向甲方支付購(gòu)房定金元（大寫），該定金折抵購(gòu)房款。如甲方反悔對(duì)本協(xié)議反悔，則雙倍向乙方返回；如乙方反悔，甲方則不予退還定金。

三、甲方應(yīng)于 年 月 日前向乙方交付房屋并配合協(xié)調(diào)乙方到方碑村村委會(huì)辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。甲方交付房屋的當(dāng)日，乙方以銀行轉(zhuǎn)款方式一次性向甲方付清購(gòu)房款，甲方向乙方出具相應(yīng)的收據(jù)。

四、本協(xié)議簽訂后，甲方對(duì)該的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、乙方購(gòu)買該房屋后，因該房屋拆遷所得補(bǔ)償全部歸乙方所有，甲方應(yīng)配合乙方辦理拆遷補(bǔ)償手續(xù)事宜。

六、甲方將該房屋交付給乙方后應(yīng)向村集體備案登記，協(xié)調(diào)村集體不干涉阻礙乙方買受該房屋，保證乙方能正常使用該房屋，并將水電氣等戶頭過到乙方名下。

七、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于 年 月 日向乙方交付房屋，甲方如不按本協(xié)議約定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額萬分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過2個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。解約時(shí)，甲方應(yīng)將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方。

2、乙方全部或部分不履行本協(xié)議約定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日萬分之一計(jì)算違約金支付給甲方。逾期超過1個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并要求乙方賠償甲方因履行本協(xié)議所產(chǎn)生的實(shí)際損失費(fèi)用。

3、如甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住或使用的，相應(yīng)賠償責(zé)任由甲方承擔(dān)，乙方有權(quán)向甲方追償。

4、本協(xié)議簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除協(xié)議。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的`房屋裝修費(fèi)用。

八、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方均可向房屋所在地法院起訴解決。

九、協(xié)議未盡事宜由雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，協(xié)議自甲乙雙方簽字后生效。

甲方（簽字）：

聯(lián)系電話：

簽訂日期： 年 月 日

乙方（簽字）：

聯(lián)系電話：

簽訂日期： 年 月 日

農(nóng)村集體土地房屋購(gòu)房協(xié)議4

本賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：____________

姓名：______

(身份證號(hào)碼)：____________

地址：____________

聯(lián)系電話：____________

共有人：______

姓名：______

(身份證號(hào)碼)：____________

地址：____________

聯(lián)系電話：____________

買方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：______

姓名：______

(身份證號(hào)碼)：____________

地址：______

聯(lián)系電話：____________

第一條房屋的基本情況：甲方房屋坐落于______;位于第______層______戶，房屋結(jié)構(gòu)為____，房產(chǎn)證登記面積________平方米，地下室一間，面積______平方，房屋權(quán)屬證書號(hào)為______。

第二條價(jià)格：以房產(chǎn)證登記面積為依據(jù)，每平米______元，該房屋售價(jià)總金額為______萬元整，大寫：______。

第三條：付款方式：乙方于本協(xié)議簽訂之日向甲方支付定金______元整，小寫：______(大寫______)，余款______元(大寫______)在房屋過戶手續(xù)辦理完畢之日支付。

第四條房屋交付期限：甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起______日內(nèi)，將該房屋交付乙方。

第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任：乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。

自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____%向甲方支付違約金。

逾期超過____日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，追究乙方的違約責(zé)任。

第六條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任：除不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，同時(shí)，本房屋目前尚處于出租狀態(tài)，甲方應(yīng)按照乙方的意愿解除原租賃關(guān)系或把租賃權(quán)轉(zhuǎn)給乙方。

乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。

每逾期一天，甲方按累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金。

逾期超過____日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，追究甲方的違約責(zé)任。

第七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)過戶登記的約定：甲方應(yīng)協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬過戶登記手續(xù)。

如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起__________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)解除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的____%賠償乙方損失。

第八條：簽訂合同之后，所售房屋室內(nèi)設(shè)施不再變更。

甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，符合房屋出售的法定條件。

房屋交付使用之前的有關(guān)費(fèi)用包括水、電、氣、物業(yè)、有線等費(fèi)用有甲方承擔(dān)。

由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關(guān)。

第九條：甲方保證在辦理完過戶手續(xù)之日起日內(nèi)，將戶口遷出，逾期超過______日，乙方每日按已付款的____%收取違約金。

第十條：因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費(fèi)均按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定由甲乙雙方交納。

第十一條：本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十二條：本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。

協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由方所在地人民法院起訴。

第十三條：本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。

甲方：

____________(簽字，指紋)

乙方：

____________(簽字，指紋)

見證人：____________(簽字，指紋)

______年______月______日

第四篇：農(nóng)村集體土地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

征地拆遷：農(nóng)村集體土地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法(2014-02-14 08:12:53)轉(zhuǎn)載 ▼ 標(biāo)簽： 合法權(quán)益 說是 農(nóng)業(yè)人口 征收與補(bǔ)償 計(jì)算方法 文化

最近，筆者在電視、網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體中看到一些，有關(guān)關(guān)于農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償?shù)男侣劊胤秸窃趺丛趺吹臑檗r(nóng)民著想，又是怎么怎么的對(duì)農(nóng)民進(jìn)行了合理補(bǔ)償。不過，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對(duì)農(nóng)民征地補(bǔ)償新聞,一個(gè)城市征收農(nóng)民土地，一塊同樣的，兩個(gè)價(jià)，80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬（1500元/平方米）給付，這說明農(nóng)民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個(gè)價(jià)來，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺纯紤]的，土地要是你的，這種征收法，你會(huì)同意嗎？耐人尋味。還有，在農(nóng)權(quán)網(wǎng)上看到一則帖子，征收農(nóng)民的房屋政府給補(bǔ)償每平方米400元，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺吹南氲模怨P者當(dāng)?shù)剞r(nóng)民建房為例，農(nóng)民建設(shè)一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補(bǔ)償，讓農(nóng)民怎么購(gòu)建房屋，又怎么來生活。還有，就是農(nóng)民的土地同地不同價(jià)，給農(nóng)民的土地分片定價(jià)。無錫調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 全市劃分為一、二類地區(qū)。這就好比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場(chǎng)賣出兩個(gè)價(jià)？農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不能完全等同于市場(chǎng)，要考慮農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，顯然這種征地補(bǔ)償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規(guī)滯后，不健全。那么，在情況下，農(nóng)民在征地拆遷中，怎樣來計(jì)算補(bǔ)償款才合理？尊重農(nóng)民，保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)？在征地拆遷補(bǔ)償款計(jì)算中，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)必要考慮的因素，應(yīng)當(dāng)注意的問題，只有抓住要點(diǎn)才能在征地拆遷中得到較合理的補(bǔ)償。這里筆者，給農(nóng)民朋友一個(gè)思路，供農(nóng)民在征地拆遷維權(quán)中參考。

農(nóng)民在計(jì)算土地、房屋補(bǔ)償款時(shí)，首先要了解：集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及土地市場(chǎng)價(jià)值等相關(guān)法律常用名詞，才能更好地維護(hù)農(nóng)民合法的權(quán)益 集體土地所有權(quán)

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權(quán)歸屬，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國(guó)土﹝籍﹞字第26號(hào) 自1995年5月1日起施行）第十九條規(guī)定：集體土地所有權(quán)，“土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實(shí)施《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有。”

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第4條之規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地、控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農(nóng)用地的范疇。地方政府非法占用農(nóng)用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并且取得了用地手續(xù)，但是他的用地手續(xù)是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農(nóng)田或其它農(nóng)用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權(quán)的管理機(jī)關(guān)申報(bào)。少報(bào)多占，主要指超出批準(zhǔn)用地的面積占用土地。比如，某建設(shè)項(xiàng)目被批準(zhǔn)占用土地50畝，在實(shí)施建設(shè)的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準(zhǔn)文件以及辦理用地手續(xù)即占用土地的行為。未轉(zhuǎn)先占，即未經(jīng)依法批轉(zhuǎn)土地利用就占用農(nóng)用地的違法行為。未征先占，即未經(jīng)土地征收程序改變土地權(quán)屬就占用農(nóng)用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續(xù)批文違法占地，農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。土地使用權(quán)《土地管理法》第九條規(guī)定：土地使用權(quán)，“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。”《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國(guó)土﹝籍﹞字第26號(hào) 自1995年5月1日起施行）第四十三條規(guī)定：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。”

現(xiàn)行的土地管理法律將土地的所有權(quán)和使用權(quán)相分離的基本原則，也就是說，雖然國(guó)家和農(nóng)民集體擁有土地，但是政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人等都可以在符合法律規(guī)定的情況下，辦理相關(guān)合法的手續(xù)，取得合理利用土地的權(quán)利關(guān)獲得收益。但是，這并不意味著其對(duì)土地的使用可以不受任何限制，還是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護(hù)，管理和合理利用土地的義務(wù)，根據(jù)土地的屬性不同，科學(xué)合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。因此，強(qiáng)占亂占侵犯農(nóng)民土地使用權(quán)的行為都錯(cuò)誤的違法行為。

依據(jù)《憲法》、《民法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)的國(guó)家法律上來看，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配和保護(hù)之絕對(duì)性。物權(quán)的直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對(duì)標(biāo)的物為管領(lǐng)處分的權(quán)利。物權(quán)的絕對(duì)性，指物權(quán)人于其標(biāo)的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對(duì)于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的成員取得其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會(huì)議結(jié)束后舉行的記者招待會(huì)上，答中外記者說的話：“中國(guó)的總理懂得一個(gè)道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進(jìn)，永不退縮，不言失敗。我們說要給農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以長(zhǎng)期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠(yuǎn)不變。必須實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，必須保護(hù)農(nóng)民對(duì)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強(qiáng)占亂占農(nóng)民土地的人。” 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》（2009年中央1號(hào)文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。強(qiáng)化對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)保護(hù)，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實(shí)到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實(shí)到農(nóng)戶，嚴(yán)禁借機(jī)調(diào)整土地承包關(guān)系，堅(jiān)決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為。”

這些規(guī)定都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地突破了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》中農(nóng)民土地使用權(quán)限的所規(guī)定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長(zhǎng)久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規(guī)定的，來進(jìn)行征收，這對(duì)農(nóng)民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權(quán)、使用權(quán)，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農(nóng)民可要求最高的補(bǔ)償。土地自身價(jià)值

價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，是商品生產(chǎn)和商品交換的基本規(guī)律。只要存在商品生產(chǎn)和商品交換，就存在價(jià)值規(guī)律。（1）價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟(jì)中唯一的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。商品經(jīng)濟(jì)中有許多經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)值規(guī)律是基本的規(guī)律。（2）價(jià)值規(guī)律作為商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。土地作為三大生產(chǎn)要素之一，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著基礎(chǔ)性、決定性作用。土地有償使用，要符合價(jià)值規(guī)律。同樣的土地，國(guó)有土地就有市場(chǎng)價(jià)值，集體土地就不具有市場(chǎng)價(jià)值，顯然，這是不符價(jià)值規(guī)律，也是不符合邏輯的。

便于農(nóng)民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價(jià)值？如果農(nóng)民的土地不值錢，那政府、開發(fā)商就不會(huì)對(duì)農(nóng)民的土地眼紅了。打個(gè)不確切比方，就是農(nóng)民的土地很值錢，假如說農(nóng)民的土地是一個(gè)聚寶盆，年年會(huì)給農(nóng)民家送錢，就是秋天土地里的收成，因?yàn)檗r(nóng)民的收成有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時(shí)候，有人要賣農(nóng)民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對(duì)農(nóng)民而言“生路”值多少錢？事實(shí)上這個(gè)“生路”就是這里所講的土地自身價(jià)值。因此，農(nóng)民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應(yīng)是合理的，得保障農(nóng)民自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)生存。盡管集體土地，還沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的落后的管理模式，但土地自身的市場(chǎng)價(jià)值以充分顯現(xiàn)出來，如果農(nóng)民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會(huì)制造流血傷亡事件了。《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過）文件精神提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。”這改變了農(nóng)村集體土地只能被行政征收才能成為建設(shè)用地的做法，體現(xiàn)了追求城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)精神，擺脫傳統(tǒng)建設(shè)用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國(guó)最便宜的是農(nóng)民的土地，最貴的也是農(nóng)民的土地”。簡(jiǎn)直就是對(duì)農(nóng)民的侵略。不給農(nóng)民一個(gè)合理的市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)行合理的補(bǔ)償，放到誰(shuí)的頭上，誰(shuí)也不會(huì)干的，最終的結(jié)局就是抗?fàn)帲运纴砜範(fàn)帯Ｔ谡鞯夭疬w中，真正體現(xiàn)土地自身的市場(chǎng)價(jià)值，才是對(duì)農(nóng)民最公正的，才是構(gòu)筑和諧社會(huì)，社會(huì)主義價(jià)值觀的充分體現(xiàn)。關(guān)于對(duì)同地價(jià)的理解，將農(nóng)民的土地分類劃分等級(jí)進(jìn)行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價(jià)，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（2004年10月21日 國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）：(十二)完善征地補(bǔ)償辦法，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)。筆者理解文件精神是，同地同價(jià)應(yīng)當(dāng)是指土地在同一地區(qū)的的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是相同的價(jià)格，不是地方政府所講的同地同價(jià)，是同村的土地相同價(jià)格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區(qū)遠(yuǎn)近等因素，將農(nóng)民的土地進(jìn)行分類劃分等級(jí)后，所說的同地同價(jià)，事實(shí)上，這就是同地不同價(jià)。地方政府先入為主對(duì)農(nóng)民的說，你的土地是二類土地價(jià)格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤(rùn)，一般將農(nóng)民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達(dá)四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農(nóng)民的土地劃分四個(gè)等級(jí)，筆者認(rèn)為，這是不符合中央對(duì)農(nóng)民征地要到合理補(bǔ)償，保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的政策精神的。

道理很簡(jiǎn)單，征收農(nóng)民土地、房屋，政府給農(nóng)民在不同的區(qū)域的內(nèi)的價(jià)格不同，但最終征收農(nóng)民土地都是以現(xiàn)金兌現(xiàn)的。假如說農(nóng)民的房屋被征收了，農(nóng)民首要的是解決住的問題，于是就同開發(fā)商說，你的房子價(jià)格50萬，可政府是按五類區(qū)給補(bǔ)償?shù)木?0萬元，那開發(fā)商為了社會(huì)責(zé)任，也把你的同樣的房子價(jià)格，按照五個(gè)價(jià)格來賣，農(nóng)民可以10萬元，買你的房子了。這可能嗎？現(xiàn)實(shí)中，政府無論將征收農(nóng)民的土地分成幾類價(jià)格，但在同省同一市（或一縣）的農(nóng)民生存生活成本是一樣的，同一市場(chǎng)，同一商品的價(jià)格不可能有三六九等的，這顯然是對(duì)被征地拆遷農(nóng)民的不公。

農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場(chǎng)行為，土地是農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。再者，我國(guó)農(nóng)民土地人均不足1市畝，城市郊區(qū)的農(nóng)民所占的土地更少，以延吉市朝陽(yáng)川東豐村農(nóng)民為例，現(xiàn)在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價(jià)，在將土地劃分成幾個(gè)等級(jí)，錢，利潤(rùn)是政府賺了，可接下來的問題是，農(nóng)民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區(qū)等級(jí)，然后對(duì)你進(jìn)行補(bǔ)償，你干嗎？？

因此，農(nóng)民在征地補(bǔ)償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規(guī)服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執(zhí)行。農(nóng)民拿中央的文件進(jìn)行與地方政府發(fā)布的同類的文件進(jìn)行對(duì)照，由違背中央意愿的，農(nóng)民有權(quán)拒絕執(zhí)行。地方政府把土地分成幾個(gè)片幾個(gè)價(jià)，這些都是蒙人的。建議，農(nóng)民平時(shí)多學(xué)些相關(guān)征地拆遷的法律法規(guī)政策，這樣在征地拆遷補(bǔ)償中，就沒有敢欺負(fù)你了，我們畢竟社會(huì)主義法制社會(huì)，主動(dòng)權(quán)就會(huì)把握在農(nóng)民的手中。

集體土地、房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

在土地征收中，國(guó)家的對(duì)農(nóng)民的政策是：合理補(bǔ)償、妥善安置，保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)（根據(jù)國(guó)家相關(guān)的征地法律法規(guī)綜合整理，相關(guān)的征地拆遷法律法規(guī)可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關(guān)法律分類）。農(nóng)民在征地補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)考慮土地的自身市場(chǎng)價(jià)值、土地的附加值（農(nóng)地的年產(chǎn)值）、通貨膨脹、最后才是安置費(fèi)用。為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是不可否認(rèn)的事實(shí)。那么，什么是通貨膨脹，簡(jiǎn)單地說，就是讓你手中的錢貶值，舉個(gè)例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購(gòu)買力就只是現(xiàn)在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購(gòu)買力就僅僅是現(xiàn)在的9%了。

征地將農(nóng)民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農(nóng)民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補(bǔ)償?shù)哪屈c(diǎn)錢一般僅夠2年的生存費(fèi)用，政府就什么也不管了。對(duì)農(nóng)民來說，生存都成問題，就更別說什么長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)了。所以，在征地中，以上這些因素是農(nóng)民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補(bǔ)償計(jì)算方法

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。” 《土地管理法》規(guī)定的土地征收補(bǔ)償制度單純以土地原用途和前三年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出平均率計(jì)算, 導(dǎo)致農(nóng)村土地被征收后農(nóng)民僅能獲得土地補(bǔ)償款的1—5%左右，而且土地征收補(bǔ)償款的分配不盡合理。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 耕地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時(shí), 政府與集體和農(nóng)民所得收益比最高可達(dá)99∶1;未利用土地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時(shí), 政府與集體和農(nóng)民所得的收益比最高可達(dá)199∶1 , 在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)甚至可達(dá)千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農(nóng)民得到的征地補(bǔ)償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民之間對(duì)補(bǔ)償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補(bǔ)償，這是根本上就是不合理的。農(nóng)民當(dāng)然就不會(huì)接受。那么，在征地中怎么樣補(bǔ)償才算合理。在集體土地沒有市場(chǎng)化，《土地管理法》沒有修改的現(xiàn)實(shí)下，土地是按照原用途給予補(bǔ)償。那農(nóng)民怎么算，技巧在土地承包使用權(quán)的長(zhǎng)久不變。長(zhǎng)久不變你能說是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計(jì)算是站不住腳的。保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)，是政策所規(guī)定的，為了保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)，那將年產(chǎn)值先算200年的吧。

假設(shè)，1平方米的年產(chǎn)值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當(dāng)然土地所種作物不同，年產(chǎn)值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進(jìn)去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府將農(nóng)民土地分成幾等級(jí)定價(jià)，如果是違背中央文件精神愿意的，農(nóng)民可以拒絕不理他，只要在征地補(bǔ)償中，時(shí)刻把握住中央對(duì)農(nóng)民土地的政策是長(zhǎng)久不變，只有這樣，才能保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計(jì)算土地的自身的市場(chǎng)價(jià)值。有人說農(nóng)民貪婪，漫天要價(jià)，事實(shí)勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

實(shí)際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農(nóng)民的房屋、承包地同時(shí)被征收。

如果只征收了農(nóng)民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農(nóng)民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來?yè)Q，這樣是為了便于農(nóng)民生產(chǎn)，同時(shí)也比較合理。一般各省土地條例都規(guī)定了農(nóng)民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規(guī)定一農(nóng)戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應(yīng)考慮購(gòu)買同樣的房屋的價(jià)值，宅基地使用的其他土地面積應(yīng)當(dāng)考慮土地的市價(jià)值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時(shí)，還得考慮便于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

如果農(nóng)民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)了，這時(shí)就全都市化了，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)借鑒《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的四個(gè)原則進(jìn)行要求。因各地情況不同，筆者沒有進(jìn)行具體的計(jì)算分析。這里只是給農(nóng)民一個(gè)思路，僅供農(nóng)民在實(shí)際房屋征收中參考。關(guān)于土地維權(quán)方面的筆者另有文章，請(qǐng)查閱筆者博客。許多地方政府為追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績(jī)，以犧牲被征地農(nóng)民利益為代價(jià)，任意擴(kuò)大征收權(quán)，土地征收工作中明顯存在對(duì)農(nóng)民不公平行為，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，政府低價(jià)征高價(jià)賣、與民爭(zhēng)利以及征地補(bǔ)償分配混亂導(dǎo)致一些地區(qū)在土地征收實(shí)現(xiàn)土地用途轉(zhuǎn)移過程中，不同程度地存在開發(fā)區(qū)和工商企業(yè)盲目圈占耕地、肆意擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模以及在征地過程中對(duì)被征地農(nóng)民安置不足，嚴(yán)重地侵犯了被征地農(nóng)民利益。土地權(quán)利的易手，伴隨著被征地農(nóng)民的赤貧噩夢(mèng)，造就了地方政府的光輝政績(jī)和商人的暴富。在商業(yè)利益和政治資本的雙重利益驅(qū)動(dòng)下，許多農(nóng)民在工業(yè)化、城市化進(jìn)程中大量失地失業(yè)失去社會(huì)保障，成為種田無地、就業(yè)無崗、社保無份的人。

農(nóng)民只有團(tuán)結(jié)，只有斗爭(zhēng)，才會(huì)有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠(yuǎn)是任人宰割的羔羊！

社會(huì)經(jīng)緯紀(jì)實(shí)推薦閱讀：

淺析地方政府非法征地拆遷中是怎樣陷害被征地農(nóng)民的 剖析法院強(qiáng)制執(zhí)行下的集體土地上的征收拆遷 怎樣阻止政府法院對(duì)集體土地及房屋的非法強(qiáng)征強(qiáng)拆 怎樣阻止地方政府非法動(dòng)用警察城管暴力征地拆遷 怎樣有效阻止地方政府進(jìn)行流氓無賴式的違法征地拆遷 征地拆遷：農(nóng)村集體土地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法 管不住土地違法要國(guó)土資源部有何用 信仰缺失讓我們迷失了前進(jìn)的方向 怎樣能找回我們丟失的信仰 中國(guó)暴力拆遷血案集錄（2003年5月至2010年6月）

溫馨提示：感謝您關(guān)注農(nóng)民這一弱勢(shì)群體。本旨意是維護(hù)公民合法的土地、房屋使用權(quán)。制止非法暴力、流氓無賴式的強(qiáng)征強(qiáng)拆，揭露社會(huì)丑惡，弘揚(yáng)正義；維護(hù)法律的尊嚴(yán)，構(gòu)筑社會(huì)主義和諧社會(huì)。讓更的更多的人學(xué)法用法，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

第五篇：集體土地房屋拆遷法律問題調(diào)研報(bào)告

近幾年來，我縣的省市重點(diǎn)工程項(xiàng)目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側(cè)綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設(shè)等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共涉及到17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個(gè)村

莊，6133戶家庭，近2萬人，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復(fù)議、集

團(tuán)訴訟和群體上訪呈上升趨勢(shì)，嚴(yán)重影響我縣社會(huì)穩(wěn)定，成為當(dāng)前我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補(bǔ)償事項(xiàng)中，特別是政府法制機(jī)構(gòu)在受理此類行政復(fù)議案件中，在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)法律效果、政治效果和社會(huì)效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。目前，對(duì)于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范，對(duì)征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上，國(guó)家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯，激化了社會(huì)矛盾，形成了影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償行為不規(guī)范。

現(xiàn)實(shí)中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進(jìn)行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對(duì)待，按照征地程序進(jìn)行，但土地法對(duì)土地上的附著物拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲?guó)有土地。這樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補(bǔ)償，用地單位卻已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議，用地單位申請(qǐng)《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施房屋拆遷，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國(guó)有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實(shí)中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當(dāng)成城市國(guó)有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項(xiàng)目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時(shí)，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強(qiáng)行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。

2、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。

我國(guó)《土地管理法》第四十七條第二、第三款對(duì)耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國(guó)有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對(duì)象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級(jí)政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《安林公路兩側(cè)綜合治理房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《馬氏莊園規(guī)劃建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。

3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農(nóng)民的陳述權(quán)、申辯權(quán)、知情權(quán)受到影響。

房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成。但是由于我國(guó)《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估亦不通知被拆遷人到場(chǎng)，而是由拆遷人單方指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個(gè)拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會(huì)，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

4、對(duì)拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。

農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對(duì)農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私

有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。

5、房屋所有權(quán)人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)

系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置費(fèi);拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營(yíng)等形式，與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題;對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等。其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國(guó)目前尚無明確的法律、法規(guī)對(duì)上述問題進(jìn)行規(guī)范，相當(dāng)一部分地區(qū)對(duì)上述問題比較忽視，在實(shí)際拆遷時(shí)，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。

二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷法律問題的一些思考與建議

1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進(jìn)程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。

由于至今沒有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰?guó)家級(jí)“大法”，導(dǎo)致實(shí)踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡性事件。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時(shí)引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償之規(guī)定，而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國(guó)有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)模膊皇呛侠淼模率罐r(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法十分必要。

2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制，保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

在法治社會(huì)，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在千預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，各級(jí)政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對(duì)拆遷行為加以限制。對(duì)涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。政府在這種法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。對(duì)集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。第二，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)《土地管理法》第四十七條對(duì)土地的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對(duì)房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價(jià)、謊報(bào)和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國(guó)家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對(duì)農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，規(guī)定財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的救濟(jì)主體資格，使農(nóng)民能夠通過復(fù)議或訴訟獲得救濟(jì)。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時(shí)，第三人獲得救濟(jì)的程序。

4、明確拆遷中各主體的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，制定切實(shí)可行的拆遷安置辦法。

集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機(jī)關(guān)、用地單位、被征地集體(村委會(huì)或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機(jī)關(guān)又包括各級(jí)政府及其土地、建設(shè)、拆遷、規(guī)劃及相關(guān)部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動(dòng)中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范，特別是各主體的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任需要明確。對(duì)于被拆遷人的安置更為重要，不解決農(nóng)民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農(nóng)村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當(dāng)困難，而不解決又不行，現(xiàn)行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來進(jìn)行，這就急需上級(jí)機(jī)關(guān)制定切實(shí)可行的辦法，使下級(jí)有法可依、有章可循，依法辦事。