第一篇：深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列(九)——被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制

深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列

（九）——被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制

西政資本為西政投資集團(tuán)下屬企業(yè)，西政投資集團(tuán)是西南政法大學(xué)地產(chǎn)、金融圈校友傾心打造的地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)平臺(tái)。集團(tuán)主營(yíng)私募投資、創(chuàng)業(yè)投資，主要投資方向?yàn)榈禺a(chǎn)、高新科技、互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒、創(chuàng)新金融等產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)下設(shè)西政地產(chǎn)金融研究院，專門從事金融/融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)、稅務(wù)籌劃、跨境投融資、房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)務(wù)研究與顧問(wèn)工作。歡迎任何形式的溝通、交流和合作，歡迎推薦地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓/融資項(xiàng)目、創(chuàng)投融資項(xiàng)目，推薦者重謝。

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目 錄

一、被拆遷方的納稅分析

（一）增值稅

（二）土地增值稅

（三）印花稅

（四）企業(yè)所得稅

（五）契稅

二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議履約要點(diǎn)及各階段操作注意事項(xiàng)

（一）更新意愿征集階段

（二）城市更新計(jì)劃申報(bào)階段

（三）更新單元規(guī)劃草案編制及批準(zhǔn)階段

（四）實(shí)施主體申報(bào)及確認(rèn)階段

（五）房地產(chǎn)證注銷階段

（六）建筑設(shè)計(jì)及施工階段

（七）回遷物業(yè)的選擇

三、貨幣補(bǔ)償或回遷房屋的稅務(wù)籌劃

筆者按

就實(shí)務(wù)情況而言，如被拆遷方主要以取得貨幣補(bǔ)償為目的，則可優(yōu)先考慮以拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞饺〉秘泿叛a(bǔ)償，并適用5年遞延納稅（針對(duì)企業(yè)）或自然人免繳個(gè)人所得稅的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策（具體請(qǐng)參見(jiàn)筆者2017年5月12日于本公眾號(hào)“西政資本”發(fā)布之推文《拆遷安置補(bǔ)償過(guò)程中開(kāi)發(fā)商與被拆遷方的稅費(fèi)分析與稅務(wù)籌劃》）；其次被拆遷方可選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)益并實(shí)現(xiàn)退出，其中因股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的高額溢價(jià)亦可通過(guò)拆分交易價(jià)款等方式實(shí)現(xiàn)稅籌和節(jié)稅的目的（具體請(qǐng)參見(jiàn)筆者2017年4月17日于本公眾號(hào)“西政資本”發(fā)布之推文《深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列

（七）——交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃》）。如被拆遷方主要以取得回遷物業(yè)為目的，則拆遷安置補(bǔ)償無(wú)疑是最好的選擇，其次就是合作建房，但鑒于合作建房的稅收政策適用需滿足相對(duì)嚴(yán)格的條件，因此實(shí)務(wù)中基本都是選擇拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆绞揭垣@得回遷物業(yè)。

為便于讀者深入了解拆遷補(bǔ)償?shù)暮献髂Ｊ娇梢越o被拆遷方帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，筆者特從城市更新項(xiàng)目中被拆遷方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的分析入手，幫助讀者理清被拆遷方的納稅義務(wù)，并從回遷房屋的風(fēng)險(xiǎn)控制角度讓讀者對(duì)更新項(xiàng)目各環(huán)節(jié)中被拆遷方的權(quán)益保障措施有更深入的認(rèn)識(shí)。

一、被拆遷方的納稅分析

（一）增值稅

被拆遷方因被拆遷取得的拆遷補(bǔ)償所得是否需繳納增值稅一事一直存在爭(zhēng)議。營(yíng)改增前，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]969號(hào)）答復(fù)：“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅。”《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）答復(fù)：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。”營(yíng)改增后，僅《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》提到“

一、下列項(xiàng)目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”，也即作為土地使用者將土地交還國(guó)家，具體表現(xiàn)為將土地使用權(quán)證交還國(guó)家并注銷，從而取得實(shí)物補(bǔ)償?shù)男袨槊饨辉鲋刀悺?/p>

于深圳而言，營(yíng)改增前，深圳市《城市更新稅收政策指引》（深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)）“

二、被拆遷居民或單位讓渡土地使用權(quán)并取得拆遷補(bǔ)償?? 2．被拆遷居民或單位取得拆遷補(bǔ)償不征營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（粵地稅函〔1999〕295號(hào)）及《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于重新發(fā)布》（深地稅發(fā)[2003]938號(hào)）文件的規(guī)定，被拆遷戶取得的補(bǔ)償收入不征收營(yíng)業(yè)稅。”營(yíng)改增后，深地稅辦發(fā)[2016]11號(hào)文取代了上述文件，其中對(duì)被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得按不征增值稅進(jìn)行處理。

（二）土地增值稅

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的；

（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。”《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“條例第八條

（二）項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。”

（三）印花稅

1.拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)的印花稅

《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第二條：“下列憑證為應(yīng)納稅憑證：1.購(gòu)銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；3.營(yíng)業(yè)帳簿；4.權(quán)利、許可證照；5.經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證”。

鑒于“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”不在上述列舉范圍內(nèi)，因此《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》以及取得搬遷補(bǔ)償所得不需繳納印花稅。

2.不動(dòng)產(chǎn)回遷環(huán)節(jié)的印花稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2013]101號(hào)）第一條：對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

（四）企業(yè)所得稅

1.貨幣補(bǔ)償

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）第十六條“企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。”《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]118號(hào)）“

二、對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

（一）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)沒(méi)有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（三）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（四）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。”根據(jù)上述，被拆遷企業(yè)取得的補(bǔ)償款可在五年內(nèi)計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，也即被拆遷企業(yè)可盡量將完稅義務(wù)延至第五年處理。

2.房屋補(bǔ)償（回遷房）

深圳市《城市更新稅收政策指引》（深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)）第二部分第（三）條第2款“??如企業(yè)獲得房產(chǎn)形式的拆遷補(bǔ)償，應(yīng)按公允價(jià)值確認(rèn)搬遷收入。”但國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》明確規(guī)定“

二、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(fèi)（涉及補(bǔ)價(jià)，還應(yīng)加上補(bǔ)價(jià)款）計(jì)算確定。”根據(jù)效力優(yōu)先的原則，被拆遷企業(yè)取得補(bǔ)償?shù)姆课荼旧頍o(wú)需按公允價(jià)值確認(rèn)搬遷收入并繳納企業(yè)所得稅。

值得注意的是，回遷房屋登記價(jià)過(guò)低將直接導(dǎo)致再次轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)的高稅負(fù)問(wèn)題。鑒于深圳市目前對(duì)返遷房屋的登記價(jià)處理大多按照拆遷補(bǔ)償安置合同約定的價(jià)格來(lái)確定，因此被拆遷方需就返遷房屋的登記價(jià)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分溝通，并做好完善的合同條款設(shè)計(jì)。

特別提示：

一般來(lái)說(shuō)，返遷物業(yè)的登記價(jià)主要由原被拆遷的資產(chǎn)凈值（相當(dāng)于提供的土地價(jià)值）、補(bǔ)繳的地價(jià)以及后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本組成，但因開(kāi)發(fā)商提供返遷物業(yè)在土增稅和所得稅層面均按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行視同銷售處理，因此實(shí)務(wù)里面被拆遷方需注意與開(kāi)發(fā)商談判時(shí)的相應(yīng)技巧，雙方平衡處理。

（五）契稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅[2012]82號(hào)）和《廣東省契稅實(shí)施辦法》第六條的規(guī)定，土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒(méi)有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅。因房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅；購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。因房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議履約要點(diǎn)及各階段操作注意事項(xiàng)

（一）更新意愿征集階段

被拆遷方需全面了解更新單元范圍內(nèi)是否存在村集體用地或者村集體物業(yè)之類的村集體資產(chǎn)，如存在村集體資產(chǎn)，需重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商與村股份合作公司之間簽訂的委托協(xié)議或合作協(xié)議的情況。

由于深圳目前的村集體資產(chǎn)監(jiān)管相關(guān)政策的收緊（如《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司村集體用地開(kāi)發(fā)及交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》），股份合作公司與開(kāi)發(fā)商之間簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議相對(duì)謹(jǐn)慎，基本上只簽訂委托協(xié)議（即使簽訂合作協(xié)議的，也只是標(biāo)題，實(shí)質(zhì)內(nèi)容仍為委托），書(shū)面同意城市更新且委托開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目的申報(bào)主體。涉及村集體資產(chǎn)的，股份合作公司決議流程繁瑣，村集體資產(chǎn)處置可能涉及公開(kāi)化選擇市場(chǎng)主體，而且政府部門備案流程冗長(zhǎng)，直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及可行性。

因此，被拆遷方需及時(shí)掌握是否存在村集體用地及資產(chǎn)處置，以便做好開(kāi)發(fā)周期的預(yù)期和心理準(zhǔn)備。

（二）城市更新計(jì)劃申報(bào)階段

更新單元屬于按照規(guī)劃控制單元控制用地，如需進(jìn)一步編制詳細(xì)規(guī)劃，確定單元內(nèi)地塊劃分和具體地塊容積率等規(guī)劃條件，則該類更新單元仍存在諸多規(guī)劃條件的不確定性。該種情況下，被拆遷方需重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商對(duì)更新單元具體城市更新單元申報(bào)及單元?jiǎng)澏ㄇ闆r。事實(shí)上，已簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議雖約定了具體的回遷分期等內(nèi)容，但在規(guī)劃條件與協(xié)議不符的情況下，很有可能將難以落實(shí)原拆補(bǔ)約定并產(chǎn)生爭(zhēng)議。

為此，建議被拆遷方根據(jù)更新單元?jiǎng)澏ㄇ闆r及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通，一方面確保單元范圍劃定與原拆補(bǔ)協(xié)議確定的一致，一方面如出現(xiàn)不一致，則及時(shí)調(diào)整原協(xié)議相關(guān)約定，爭(zhēng)取最大限度保障被拆遷方權(quán)益。

（三）更新單元規(guī)劃草案編制及批準(zhǔn)階段

更新單元規(guī)劃（專規(guī)）是管理城市更新活動(dòng)的基本依據(jù)，統(tǒng)籌了整個(gè)城市更新項(xiàng)目各參與方的利益。被拆遷方在開(kāi)發(fā)商編制城市更新單元規(guī)劃的過(guò)程中，對(duì)于更新單元規(guī)劃涉及的關(guān)鍵要素（如限高、路網(wǎng)、道路開(kāi)口等）需予以充分注意，對(duì)于開(kāi)發(fā)商報(bào)政府部門審批后公示的城市更新單元規(guī)劃草案，發(fā)現(xiàn)對(duì)被拆遷方不利因素的，應(yīng)及時(shí)異議并提出意見(jiàn)和建議，及時(shí)溝通處理。

另外，專項(xiàng)規(guī)劃將確定最終分期及各分期地塊情況，拆補(bǔ)協(xié)議中約定回遷物業(yè)的所在分期問(wèn)題時(shí)，建議根據(jù)最終專規(guī)獲批情況重新對(duì)回遷物業(yè)位置進(jìn)行約定（分期不屬于強(qiáng)規(guī)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目拆遷情況等進(jìn)行調(diào)整，且調(diào)整難度不大，故建議以地塊位置確定回遷物業(yè)位置）。另外，關(guān)于選房的其他注意事項(xiàng)需在設(shè)計(jì)施工階段進(jìn)行確定（具體見(jiàn)下文內(nèi)容）。

（四）實(shí)施主體申報(bào)及確認(rèn)階段

在實(shí)施主體確認(rèn)之前，開(kāi)發(fā)商將完成所有拆遷補(bǔ)償?shù)仁乱耍⑿纬蓡我恢黧w文件的備案工作，經(jīng)政府部門審核后進(jìn)行實(shí)施主體公示。實(shí)施主體就土地權(quán)屬、建筑物權(quán)屬及開(kāi)發(fā)商形成單一主體的過(guò)程等內(nèi)容進(jìn)行公示，被拆遷方應(yīng)關(guān)注公示的內(nèi)容是否與原拆補(bǔ)協(xié)議的約定一致。在開(kāi)發(fā)商完成實(shí)施主體資格確認(rèn)后，將與政府部門簽訂監(jiān)管協(xié)議，該監(jiān)管協(xié)議基本由政府部門制定，無(wú)法修改，但建議在監(jiān)管協(xié)議完成簽訂后復(fù)印并留存，作為后續(xù)拆遷補(bǔ)償?shù)尿?yàn)收依據(jù)之一。

（五）房地產(chǎn)證注銷階段

房地產(chǎn)證的注銷可以由被拆遷方前往產(chǎn)權(quán)登記部門辦理或者由被拆遷方委托（公證）開(kāi)發(fā)商辦理。為避免后期情勢(shì)變化導(dǎo)致不利因素，被拆遷方可以考慮保留牽制手段，盡量自行辦理。

（六）建筑設(shè)計(jì)及施工階段

建筑設(shè)計(jì)直接關(guān)系到以后回遷物業(yè)的品質(zhì)，進(jìn)而影響物業(yè)的價(jià)值，關(guān)乎被拆遷方的切身利益。由于城市更新項(xiàng)目為土地一級(jí)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)合運(yùn)作，大量的設(shè)計(jì)工作必然前置，通常在拆遷階段就已經(jīng)開(kāi)始設(shè)計(jì)工作。因此建議被拆遷方根據(jù)后期回遷物業(yè)的處置方式等因素，結(jié)合規(guī)劃文本、市場(chǎng)調(diào)研等綜合因素，把有利于被拆遷方的設(shè)計(jì)要點(diǎn)加入開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)規(guī)劃中去。如用作租賃，則研究片區(qū)租賃需求，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的戶型等。

施工階段，對(duì)于裝修、配套選擇等進(jìn)行細(xì)化落實(shí)。建議被拆遷方結(jié)合設(shè)計(jì)結(jié)果選擇是否需要裝修。對(duì)于施工的細(xì)節(jié)，如電梯選擇、建筑公共空間設(shè)計(jì)裝修、基本配套設(shè)施（門窗、管線）等，盡量在注銷房地產(chǎn)證及拆除房屋之前以補(bǔ)充協(xié)議落實(shí)。

（七）回遷物業(yè)的選擇

被拆遷方需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)及獲批情況提出具體要求，如房屋位置確定、房屋交付、房屋驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理時(shí)限等，積極促成補(bǔ)充協(xié)議簽訂以維護(hù)己方的利益。

三、貨幣補(bǔ)償或回遷房屋的稅務(wù)籌劃

被拆遷企業(yè)取得回遷房屋后再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，因房產(chǎn)歷史成本或登記價(jià)過(guò)低，將導(dǎo)致再次轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)過(guò)高的問(wèn)題。如為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，則增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅加起來(lái)的綜合稅率將達(dá)到50%左右。鑒于增值稅與土地增值稅很難有稅籌空間，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，被拆遷企業(yè)取得補(bǔ)償房屋后可將股權(quán)先轉(zhuǎn)讓至原股東在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的主體，再次轉(zhuǎn)讓股權(quán)、有限合伙份額或資產(chǎn)時(shí)適用優(yōu)惠地的稅收優(yōu)惠政策；此外，被拆遷企業(yè)也可以同一控制下的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)或企業(yè)分立形式將資產(chǎn)分別剝離至稅收優(yōu)惠地的主體，隨后再做轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，如簡(jiǎn)單處理，被拆遷企業(yè)的股東可直接通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式間接轉(zhuǎn)讓回遷房屋的產(chǎn)權(quán)，并就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得通過(guò)企業(yè)所得稅的籌劃大幅減輕稅負(fù)，另外被拆遷方獲得的貨幣補(bǔ)償款亦可參照該稅籌方式處理，具體可參見(jiàn)本公眾號(hào)“西政資本”2017年3月1日推文《西政資本：稅籌前沿——2017稅籌寶典及節(jié)稅比例分析》。