第一篇：2009-2010年度全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告

易居2009-2010年度全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告

前言

2009年是改革開(kāi)放三十年來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一度陷入低迷，GDP增長(zhǎng)“保八”面臨考驗(yàn)。在這樣嚴(yán)峻的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻異軍突起，在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起得益于國(guó)家積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的實(shí)施。四萬(wàn)億投資計(jì)劃、131號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的促進(jìn)、全年9.6萬(wàn)億新增貸款等因素使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)流動(dòng)性開(kāi)始過(guò)剩。在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要領(lǐng)域。于是，從二季度開(kāi)始，我國(guó)土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入了高速發(fā)展階段，“地王頻現(xiàn)”、房?jī)r(jià)創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為樓市的主要特征。

為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，國(guó)家在2009年底、2010年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購(gòu)房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過(guò)這些政策手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長(zhǎng)，而非“價(jià)”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場(chǎng)的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資投機(jī)工具。

一、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長(zhǎng)”為核心

2009年是我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最為變幻莫測(cè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程最為跌宕的一年。2009年，國(guó)際金融危機(jī)席卷全球，為了保持我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，國(guó)家提出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”的任務(wù)。在國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭的不利局面下，我國(guó)政府及時(shí)、準(zhǔn)確的調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策。2008年底，國(guó)務(wù)院果斷出手，推出四萬(wàn)億投資計(jì)劃，2008年底舉行的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，同時(shí)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了新能源戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費(fèi)優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車(chē)減免購(gòu)置稅等一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

在國(guó)家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，2009年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)走出一個(gè)漂亮的“v”形曲線：GDP增速在一季度觸底（6.1％），二季度強(qiáng)勁反彈（7.9％），三季度繼續(xù)上升（8.9％），12月份，我國(guó)CPI同比上漲1.9%，已經(jīng)開(kāi)始正向連續(xù)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃已見(jiàn)成效。四季度GDP增長(zhǎng)10.7%,達(dá)到年內(nèi)峰值，全年GDP增長(zhǎng)8.7%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完成年初制定的GDP“保八”目標(biāo)。與之相伴隨的是，投資高速增長(zhǎng)，工業(yè)生產(chǎn)增加值同比增速持續(xù)反彈，消費(fèi)保持強(qiáng)勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價(jià)逐步走出通縮。

在銀行信貸方面，2009年在中國(guó)的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁(yè)。面對(duì)金融海嘯沖擊，中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策，并配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體。“天量”信貸前所未有，金融對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用也立竿見(jiàn)影，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先回暖。適度寬松貨幣政策為經(jīng)濟(jì)回暖提供了必要的流動(dòng)性支持。2009年全年，我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.1%，增速比上年同期加快4.6個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)15.5%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)先抑后揚(yáng)，企業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)、制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計(jì)劃刺激下，今年以來(lái)我國(guó)股市走出了一波迅猛的反彈行情，上證綜指從年初的1800多點(diǎn)，最高攀升至3400多點(diǎn)。樓市更是超預(yù)期回暖，信貸投放對(duì)房地產(chǎn)的支撐居功甚偉。

2009年12月初召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年經(jīng)濟(jì)工作要“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動(dòng)，政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)的規(guī)模不會(huì)受到太大影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂(lè)觀的。

總體而言，2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長(zhǎng)”為重點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以先于世界其他國(guó)家走出經(jīng)濟(jì)低谷，主要得益于在危機(jī)時(shí)刻及時(shí)推出的宏觀經(jīng)濟(jì)政策：4萬(wàn)億財(cái)政投資政策、擴(kuò)大內(nèi)需政策和十大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。展望2010年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)，“調(diào)結(jié)構(gòu)”是明年經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。2010年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“針對(duì)性和靈活性”，乃至轉(zhuǎn)向“百年之計(jì)和整體轉(zhuǎn)變”的調(diào)整層面，形成獨(dú)特的中國(guó)宏觀政策模式。

二、2009年房地產(chǎn)政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變

1、信貸政策盤(pán)點(diǎn)

政策一：2009年1月3日,四大國(guó)有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù),原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后,工商銀行開(kāi)始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái),為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

政策二：5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸政策開(kāi)始“松綁”。

政策三：6月19日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等所暴露的問(wèn)題，要求加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。

政策四：10月16日，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對(duì)接”。

政策五：12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議發(fā)布了“國(guó)四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。”

政策評(píng)析：信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向具有較大的影響力。2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對(duì)寬松的。在“保增長(zhǎng)”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進(jìn)了2009年樓市消費(fèi)的增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款新增量達(dá)到4661.76億元，同比增幅超過(guò)150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，個(gè)人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。同時(shí)，全國(guó)房屋銷(xiāo)售量也實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

進(jìn)入下半年，我國(guó)樓市出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，特別是在一線城市，樓市投機(jī)明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。如果不加以調(diào)控，投機(jī)日盛，將破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的交易秩序，不利于市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，進(jìn)入下半年，銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)第二套房（及以上）信貸的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信貸調(diào)控也越來(lái)越受到重視。“國(guó)四條”的出臺(tái)表明，國(guó)家要切實(shí)收緊房地產(chǎn)信貸，特別是二套房貸政策。打擊投機(jī)，限制投資，鼓勵(lì)自住將是2010年房地產(chǎn)信貸政策的主基調(diào)。

2、稅收政策盤(pán)點(diǎn)

政策一：5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。《規(guī)程》自6月1日起施行。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

政策二：5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開(kāi)征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開(kāi)征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。

政策三：12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

政策四：12月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，這是落實(shí)12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議相關(guān)政策。除了年限變化外，值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對(duì)清理出來(lái)的問(wèn)題，要立即予以糾正。”

政策評(píng)析：由于2009年是房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松的一年，房地產(chǎn)稅收政策總體而言是圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)布局的。上半年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)了我國(guó)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，并帶動(dòng)了新房市場(chǎng)的迅速恢復(fù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖在相當(dāng)程度上促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。

不過(guò)隨著稅收優(yōu)惠期限的結(jié)束，優(yōu)惠政策是否延續(xù)一度成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。政策是為市場(chǎng)服務(wù)的，反過(guò)來(lái)，如果市場(chǎng)情況發(fā)生了根本性的改變，相應(yīng)的政策也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)稅收政策也將遵循這樣的規(guī)律。由于下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分城市的房?jī)r(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機(jī)盛行，市場(chǎng)已顯過(guò)熱跡象，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出，從而起到降溫樓市的作用。

營(yíng)業(yè)稅“2轉(zhuǎn)5”對(duì)于抑制投機(jī)性購(gòu)房消費(fèi)具有明顯的作用。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺(tái)，但物業(yè)稅是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不過(guò)去的一個(gè)彎子，政府在物業(yè)稅上的任何動(dòng)作和進(jìn)展都會(huì)引起市場(chǎng)的騷動(dòng)。這就是目前階段物業(yè)稅的巨大影響威力。總體而言，稅收是政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，使用得當(dāng)可以起到促進(jìn)樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價(jià)格的良好作用，但如果使用不當(dāng)，則往往效果與期望差距甚遠(yuǎn)。

3、住房政策盤(pán)點(diǎn)

政策一：6月2日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，以及財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，從2009年起到2011年，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，基本解決747萬(wàn)戶(hù)現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。

政策二：12月14日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)工作會(huì)議，發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國(guó)四條”，第四條要求“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題”。對(duì)于1000萬(wàn)戶(hù)國(guó)有工礦和林區(qū)、墾區(qū)的棚戶(hù)區(qū)居民，要加大力度進(jìn)行改造，計(jì)劃用5年左右時(shí)間基本完成城市和國(guó)有工礦集中成片棚戶(hù)區(qū)改造，有條件的地方爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本完成。

政策評(píng)析：我國(guó)住房政策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個(gè)巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過(guò)程中，住房政策過(guò)度鼓勵(lì)了市場(chǎng)化走向，導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)高企，房?jī)r(jià)與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問(wèn)題。2007年之后，政府的住房政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來(lái)。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶(hù)區(qū)改造展開(kāi)。而且，對(duì)于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標(biāo)和力度在逐步擴(kuò)大，這顯示了政府在這一問(wèn)題上更加積極和緊迫。

從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場(chǎng)化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對(duì)于市場(chǎng)化住房，國(guó)家不會(huì)限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會(huì)給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會(huì)繼續(xù)大力推進(jìn)，而市場(chǎng)化住房建設(shè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟(jì)水平提高等因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。

4、土地政策盤(pán)點(diǎn)

政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開(kāi)。兩部委將重點(diǎn)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢(qián)交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

政策二：5月15日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類(lèi)確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類(lèi)保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。

政策三：8月21日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時(shí)有效供應(yīng)并得到充分利用，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。

政策四：12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

政策評(píng)析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國(guó)土地市場(chǎng)從年初的相對(duì)冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動(dòng)性推助了地價(jià)上漲，一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆。“地王”的出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀的表現(xiàn)。這種樂(lè)觀來(lái)源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對(duì)象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤(rùn)大量囤地，客觀造成了土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求。

從土地資源角度看，我國(guó)城市土地供應(yīng)與未來(lái)市場(chǎng)需求是不對(duì)應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國(guó)的土地政策必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開(kāi)發(fā)利用閑置用地，用價(jià)格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜。

按照這個(gè)思路，2009年，國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對(duì)于“超過(guò)兩年未開(kāi)工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進(jìn)，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進(jìn)展，不是取決于政策條文的嚴(yán)與不嚴(yán)，而是取決于政策執(zhí)行力度的強(qiáng)與弱。

5、國(guó)四條與相關(guān)地方政策

國(guó)四條：國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見(jiàn)：一要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困

難家庭的住房問(wèn)題。

部分地方政府的配套落實(shí)政策：

（1）：上海：出臺(tái)《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，內(nèi)容對(duì)應(yīng)于“國(guó)四條”。主要內(nèi)容，一是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策；二是嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)；三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。

（2）南京：出臺(tái)《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，內(nèi)容也是四大部分，對(duì)應(yīng)“國(guó)四條”的相關(guān)內(nèi)容。強(qiáng)調(diào)了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：計(jì)劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬(wàn)平方米以上，保障性住房面積更是占到了50％以上。

（4）廣州：市政府常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，有關(guān)部門(mén)將按會(huì)議要求對(duì)該草案作最后修訂，不日將頒布實(shí)施。

（5）深圳：2010年落實(shí)保障性住房35.06億元的總投資，優(yōu)先安排保障性住房用地，增強(qiáng)保障性住房的區(qū)域平衡性。

（6）杭州：一一落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)政策

（7）成都：從2010年1月1日起，經(jīng)適房保障對(duì)象的家庭年收入線由4萬(wàn)元調(diào)至5萬(wàn)元，廉租住房租金補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)每平方米提高2元。

政策評(píng)析：“國(guó)四條”是今年以來(lái)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的第一個(gè)重量級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。“國(guó)四條”出臺(tái)的背景是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)“保八”已無(wú)懸念，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)處于階段性高點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)平衡的角度，以及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度，調(diào)控政策介入房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)在必行。

實(shí)際在“國(guó)四條”出臺(tái)前，12月9日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)開(kāi)始介入房地產(chǎn)調(diào)控，提出了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的政策部署。同日，國(guó)家發(fā)改委主任張平表示“我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。”再到12月14日的“國(guó)四條”出臺(tái)，短短一星期，中央三次重要會(huì)議上都涉及到了房地產(chǎn)政策，并且強(qiáng)度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房?jī)r(jià)正在突破中央的容忍底線。如果說(shuō)在國(guó)際金融危機(jī)正盛的時(shí)候，政府還能借助房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)問(wèn)題還不算突出的話，那么明年房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。

“國(guó)四條”的政策表述既有對(duì)傳統(tǒng)政策的繼承，也有一些新變化。“新變化”體現(xiàn)在落實(shí)住房保障的力度上將會(huì)前所未有的加強(qiáng)，雖然住房保障工作提出已經(jīng)兩年多了，但實(shí)際進(jìn)展總是落后于政策要求，也間接地助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要“遏制”房?jī)r(jià)的上漲，其政策表述強(qiáng)度空前，行政手段應(yīng)該不在選擇之列，增大普通住房供應(yīng)則是平抑房?jī)r(jià)的主要手段。同時(shí)，國(guó)務(wù)院提出要“繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。”這為后續(xù)更加嚴(yán)厲的調(diào)控埋下了伏筆。

從地方政府落實(shí)“國(guó)四條”的情況看，各地政府的行動(dòng)還是比較積極，北京、上海、南京、杭州等都專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則，按照國(guó)務(wù)院的部署從四個(gè)方面去制定2010年的房地產(chǎn)政策。由于“國(guó)四條”中明確鼓勵(lì)自住和改善型住房消費(fèi)，因此，各地在具體執(zhí)行細(xì)則中都加入了相關(guān)的措施，南京、杭州等地還有相應(yīng)的補(bǔ)貼。

總體而言，“國(guó)四條”的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是“中性偏空”，有可能造成階段性的市場(chǎng)分水嶺。但“國(guó)四條”的出臺(tái)依然帶有短期性質(zhì)，并且需要各地政府去具體落實(shí)和解釋?zhuān)芊駥?duì)高房?jī)r(jià)起到震懾作用還有待觀察。

三、2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無(wú)為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤?/p>

“國(guó)11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn)

1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國(guó)四條”后，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的又一個(gè)重量級(jí)政策文件。“國(guó)11條”內(nèi)容分五個(gè)部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。

政策評(píng)析：

整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。從“國(guó)11條”整體行文看，其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多，“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。如果說(shuō)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國(guó)四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國(guó)11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來(lái)越大。

明確收緊二套房貸政策。“國(guó)11條”的重心落在對(duì)第二套房的購(gòu)買(mǎi)要實(shí)行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對(duì)“國(guó)四條”的細(xì)化措施，即在落實(shí)營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。值得注意的是，房貸新政并沒(méi)有提及“改善型”住房消費(fèi)能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來(lái)確認(rèn)是首次貸款購(gòu)房還是再次貸款購(gòu)房。沒(méi)有了“改善型購(gòu)房需求”的表述，“國(guó)11條”的信貸政策口徑實(shí)際上回歸到了兩年前的所謂“9·27”新政。

住房供應(yīng)類(lèi)別更加明晰。國(guó)務(wù)院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類(lèi)住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。這是一個(gè)比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實(shí)，按照這個(gè)方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進(jìn)，也在一定程度上可以避免房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)再次飆升。

提出要加快研究完善住房稅收政策。

“國(guó)11條”中沒(méi)有提到物業(yè)稅的研究實(shí)施，而是用“研究完善住房稅收政策”來(lái)代替，這在一定程度上顯示國(guó)務(wù)院對(duì)物業(yè)稅的研究、試點(diǎn)、征收等還比較謹(jǐn)慎。另外，現(xiàn)在處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)稅的征收問(wèn)題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說(shuō)法，但并不排除中央繼續(xù)要推進(jìn)物業(yè)稅的研究與實(shí)施，其目的是引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

首次提出地方政府的調(diào)控責(zé)任。第五大條是“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問(wèn)題的解決與地方政策的工作評(píng)價(jià)直接掛鉤，即“工作責(zé)任制”。這是一個(gè)重要的動(dòng)向，將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問(wèn)題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題上跑偏路，甚至“本末倒置”。

總體而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵(lì)自住購(gòu)房消費(fèi)，加強(qiáng)住房保障；另一方面，對(duì)于投資投機(jī)性需求的肆無(wú)忌憚，國(guó)家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”。

金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢(shì)：中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。

政策評(píng)析：提高存款準(zhǔn)備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長(zhǎng)的一種反映。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，資金流動(dòng)性暫時(shí)不是問(wèn)題，但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金影響的是市場(chǎng)預(yù)期，如果市場(chǎng)從目前的“寬裕”心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)節(jié)奏都將受到影響。不過(guò)從總體來(lái)看，這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟(jì)體流動(dòng)性，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個(gè)方面。因此，僅從這一個(gè)動(dòng)作還不能做出未來(lái)貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。未來(lái)政策走向：

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策：繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”

從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看，2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會(huì)增加針對(duì)性和靈活性。其潛臺(tái)詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果CPI增幅超過(guò)3-5%，如果包括股票和房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會(huì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣信貸政策，會(huì)繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，甚至動(dòng)用加息的手段，而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市。

房地產(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無(wú)為”到“有為”

從房地產(chǎn)業(yè)本身分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會(huì)有一個(gè)觀察期，如果接下來(lái)3-5個(gè)月市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，則不會(huì)再有明顯打壓政策，無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面，2010年全年極可能將在平靜中度過(guò)。如果2010年開(kāi)發(fā)投資增速重新站上30%，如果房?jī)r(jià)漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢(shì)頭，那么國(guó)家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)加大力度出臺(tái)，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。

具體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有以下幾個(gè)方面的動(dòng)作：

第一，加快推進(jìn)物業(yè)稅全國(guó)范圍空轉(zhuǎn)運(yùn)行

從穩(wěn)定樓市價(jià)格，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)的角度看，開(kāi)征物業(yè)稅是一個(gè)比較有效的政策手段，但目前我國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備開(kāi)征物業(yè)稅的條件，存在很多現(xiàn)實(shí)的困難。包括稅制合并、改革在內(nèi)，很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。因此，今年中央在物業(yè)稅開(kāi)征問(wèn)題上，依然是研究的多，探索的多，具體開(kāi)征的可能性不大。最可能的動(dòng)作是，擴(kuò)大物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。不排除有在個(gè)別已積累成熟空轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的城市進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)征。這樣有利于形成穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期，即開(kāi)征物業(yè)稅是政府認(rèn)真考慮的選項(xiàng)，投資投機(jī)性購(gòu)房者需要認(rèn)真思考面臨的市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)。

第二，金融信貸進(jìn)一步收緊

據(jù)媒體報(bào)道，2010年1月份前半個(gè)月金融機(jī)構(gòu)新增貸款量達(dá)到1.1萬(wàn)億，如果該數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，那么前半月貸款占全年新增貸款計(jì)劃量7.5萬(wàn)億的15%，央行明顯對(duì)如此之快的信貸增長(zhǎng)表示憂慮。提高存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)“窗口指導(dǎo)”是最近可行的選項(xiàng)。

另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，CPI同比增長(zhǎng)1.9%，環(huán)比增長(zhǎng)1%，再加上今年開(kāi)年就形成的信貸洪峰，對(duì)于房地產(chǎn)而言，“國(guó)11條”已經(jīng)嚴(yán)格了二套房貸政策，在加息的預(yù)期背景下，住房信貸政策將更趨緊縮。開(kāi)發(fā)貸也將會(huì)緊縮。

第三，“限外政策”將再次趨緊

2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系將面臨更加嚴(yán)重的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再可能繼續(xù)擔(dān)負(fù)資金避險(xiǎn)池的作用，否則房地產(chǎn)業(yè)將面臨不可承受之重。對(duì)內(nèi)，現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經(jīng)趨于嚴(yán)格，投機(jī)投資資金成為重點(diǎn)防范的對(duì)象。對(duì)外，海外投資資金也將受到限制，防止外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度炒作，為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時(shí)也可以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免外來(lái)因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大起大落。

第四，公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)將會(huì)出臺(tái)

2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新就表示：今年要加大租賃市場(chǎng)方面的探索工作，以有針對(duì)性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的“夾心層”群體的住房問(wèn)題；還將研究制訂《公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象等內(nèi)容。實(shí)際上，2009年國(guó)家層面的相關(guān)意見(jiàn)稿已經(jīng)出來(lái)，目前正在各地相關(guān)部門(mén)流轉(zhuǎn)以征求各方意見(jiàn)。動(dòng)作快地方政府，如北京、常州、廈門(mén)、深圳、淮安等地已有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。“國(guó)十一條”中提出明年增加公共租賃房用地供應(yīng)，信號(hào)非常明確，今年相關(guān)法規(guī)極有可能出臺(tái)，將在全國(guó)多數(shù)大城市實(shí)施。

第五，對(duì)地方政府的政策落實(shí)提出更高要求

房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)出現(xiàn)的問(wèn)題是多方面原因造成的，其中地方政府為追求地方利益，盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具有不可推卸的責(zé)任。因此，從最近的政策文件看，中央對(duì)地方政府的工作責(zé)任提出了明確的要求，對(duì)于個(gè)別房?jī)r(jià)非理性上漲的城市，不成文的規(guī)定很可能被定為“房?jī)r(jià)不下，地方官員就要下”。具體落實(shí)措施是要針對(duì)“國(guó)11條”的要求，出臺(tái)2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類(lèi)住房的建設(shè)規(guī)模。這項(xiàng)工作的落實(shí)和實(shí)施效果將成為中央衡量地方政府工作績(jī)效的一個(gè)重要依據(jù)。因此，地方政府應(yīng)盡快組織力量編制相關(guān)規(guī)劃，把工作重點(diǎn)放在如何解決住房民生問(wèn)題上。