第一篇：個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)的認定

個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)的認定

2011年06月30日 18:10 來源：人民法院報

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個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)的認定

——江西高院判決鄔玉成、王小洪與趙漢斌等執(zhí)行異議訴訟

裁判要旨

房地產(chǎn)開發(fā)項目的房產(chǎn)權(quán)屬應以不動產(chǎn)登記機構(gòu)的不動產(chǎn)登記簿的記載為準。個人以其系掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、內(nèi)部承包為由主張對項目開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)，不能對抗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)人申請強制執(zhí)行該項目房產(chǎn)。案情

2008年4月，趙漢斌因與江西昌廈建設(shè)工程集團公司(以下簡稱昌廈建設(shè)公司)、江西昌廈房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱昌廈開發(fā)公司)借款糾紛一案，申請財產(chǎn)保全。同年6月12日，江西省南昌市中級人民法院查封了昌廈開發(fā)公司開發(fā)的位于南昌縣向塘銀河苑小區(qū)9套住宅和部分非住宅房產(chǎn)。后在法院主持下，趙漢斌與昌廈建設(shè)公司、昌廈開發(fā)公司達成調(diào)解協(xié)議。因昌廈建設(shè)公司、昌廈開發(fā)公司未主動履行調(diào)解書，趙漢斌申請對查封的房產(chǎn)依法強制執(zhí)行。2010年6月10日，鄔玉成、王小洪以案外人身份向南昌中院提出執(zhí)行異議，主張對查封房產(chǎn)的所有權(quán)。同年7月8日，南昌中院駁回其異議。7月23日，鄔玉成、王小洪向南昌中院提出執(zhí)行異議訴訟，主張其是銀河苑小區(qū)實際開發(fā)人，請求確認其對查封房產(chǎn)享有所有權(quán)，解除對該房產(chǎn)的查封。

裁判

江西省南昌市中級人民法院經(jīng)審理認為，2006年6月16日，鄔玉成、王小洪向南昌縣國土資源局出具的申請報告和土地登記申請書，記載鄔玉成、王小洪受昌廈開發(fā)公司委托于同年3月15日經(jīng)江西產(chǎn)權(quán)交易所競得向塘鎮(zhèn)贛東路15號的土地，兩人同意該土地登記在昌廈開發(fā)公司名下。昌廈開發(fā)公司據(jù)此以土地使用權(quán)者的身份向土地主管部門申請所有者權(quán)益登記，在申請登記的依據(jù)中明確“該宗土地是鄔玉成、王小洪兩人受昌廈開發(fā)公司的委托于2006年3月15日在江西省產(chǎn)權(quán)交易所競得，土地來源合法”。南昌縣人民政府依據(jù)該申請向昌廈開發(fā)公司頒發(fā)了南國用(2006)第0449號土地使用權(quán)證。因此，鄔玉成、王小洪以內(nèi)部承包關(guān)系主張對昌廈開發(fā)公司開發(fā)的銀河苑小區(qū)房產(chǎn)享有物權(quán)沒有事實與法律依據(jù)，鄔玉成、王小洪的執(zhí)行異議之訴不能成立。法院判決：駁回鄔玉成、王小洪的訴訟請求。

江西省高級人民法院經(jīng)審理認為，不動產(chǎn)登記簿是判斷不動產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)。昌廈開發(fā)公司取得南國用(2006)第0449號國有土地使用權(quán)證書，在該土地上開發(fā)建設(shè)銀河苑小區(qū)并登記房產(chǎn)權(quán)屬，因此，昌廈開發(fā)公司享有銀河苑小區(qū)房產(chǎn)所有權(quán)。鄔玉成、王小洪提交的證據(jù)不能證明其對爭議房產(chǎn)享有所有權(quán)。即使鄔玉成、王小洪將土地登記到昌廈開發(fā)公司名下掛靠昌廈開發(fā)公司開發(fā)屬實，昌廈開發(fā)公司認可鄔玉成、王小洪對爭議房產(chǎn)享有所有權(quán)的主張，也不能以此對抗昌廈開發(fā)公司的債權(quán)人。城市房地產(chǎn)開發(fā)和建筑管理法律法規(guī)禁止個人采用借用企業(yè)資質(zhì)掛靠等手段進行房地產(chǎn)開發(fā)，如果鄔玉成、王小洪的主張得到支持，將使法律禁止的行為通過民事訴訟合法化。2011年3月20日，法院判決：駁回上訴，維持原判。

評析

本案是執(zhí)行異議之訴。鄔玉成、王小洪根據(jù)民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，以申請執(zhí)行人為被告、其掛靠的企業(yè)為第三人，提出執(zhí)行異議之訴。本案的審理主要涉及兩個法律問題：一是在個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目中，房產(chǎn)權(quán)屬應如何確定；二是被掛靠的房地產(chǎn)企業(yè)對個人享有房產(chǎn)所有權(quán)的認可能否對抗第三人申請執(zhí)行該房產(chǎn)。

一、不動產(chǎn)權(quán)屬確定應當以不動產(chǎn)管理機構(gòu)的不動產(chǎn)登記簿記載為依據(jù)

本案中爭議的銀河苑小區(qū)房產(chǎn)所有權(quán)是不動產(chǎn)物權(quán)，應當按照物權(quán)法的規(guī)定確定其權(quán)屬。物權(quán)法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。該法第十七條還規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。本案中，昌廈開發(fā)公司在取得國有土地使用權(quán)后開發(fā)銀河苑小區(qū)項目，該項目有關(guān)的規(guī)劃、建設(shè)許可和商品房預售等均由昌廈開發(fā)公司辦理，房屋所有權(quán)均登記在昌廈開發(fā)公司名下。鄔玉成、王小洪不是在不動產(chǎn)登記機關(guān)登記的權(quán)利人，未持有不動產(chǎn)權(quán)屬證書，因此，兩人以掛靠昌廈開發(fā)公司和系項目實際開發(fā)人為由主張對銀河苑小區(qū)房產(chǎn)的所有權(quán)沒有法律依據(jù)支持。

二、被掛靠的房地產(chǎn)企業(yè)對個人掛靠開發(fā)事實的認可不能對抗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)人

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指將土地及其定著物的所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失與變更，按照法定程序記載于有專門機構(gòu)掌管的登記簿冊上。不動產(chǎn)物權(quán)登記是法律規(guī)定的物權(quán)公示方法，具有法律賦予的公信力。這種對不動產(chǎn)物權(quán)的公示目的在于讓第三人知悉該不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬和變動，明晰不動產(chǎn)物權(quán)，避免第三人遭受損害，保護市場交易安全。不動產(chǎn)物權(quán)的價值一般都比較高，不動產(chǎn)物權(quán)登記人可能因不動產(chǎn)登記在其名下而取得更高的市場資信，因而影響第三人對是否與登記人進行市場交易的判斷。本案中，查封的銀河苑小區(qū)房產(chǎn)系由昌廈開發(fā)公司登記開發(fā)，該登記既在法律上明確了昌廈開發(fā)公司享有的物權(quán)，也是對外向第三人宣示昌廈開發(fā)公司享有的物權(quán)。如果鄔玉成、王小洪的主張獲得支持，將出現(xiàn)不動產(chǎn)登記人與權(quán)利人不一致的情形，對外也會造成物權(quán)權(quán)屬不明晰，權(quán)利義務關(guān)系不明確，嚴重影響市場交易安全。例如，在銀行向開發(fā)該項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款的案件中，房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)進行抵押，如果認定未登記的個人享有房產(chǎn)所有權(quán)，銀行的貸款抵押擔保失去依據(jù)，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能成為逃避債務履行的工具，嚴重損害房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易對方的利益。

除物權(quán)法的規(guī)定外，公司法還規(guī)定公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務承擔責任。登記在公司名下的房產(chǎn)是公司的財產(chǎn)，因而應當成為公司對外承擔債務的財產(chǎn)。銀河苑小區(qū)的房產(chǎn)登記在昌廈開發(fā)公司名下，依法可以成為其對外承擔償還債務的財產(chǎn)，趙漢斌作為昌廈開發(fā)公司債權(quán)人有權(quán)申請執(zhí)行該財產(chǎn)。

另一方面，個人采用借用企業(yè)資質(zhì)掛靠等手段開發(fā)房地產(chǎn)也是法律、行政法規(guī)所禁止的行為。如果鄔玉成、王小洪以實際開發(fā)人為由主張的登記在昌廈開發(fā)公司的房產(chǎn)所有權(quán)獲得支持，將使法律禁止的行為通過民事訴訟合法化。如果屬于登記錯誤，可以根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定進行更正或者提出更正訴訟，但本案不屬于登記錯誤情形，鄔玉成、王小洪自愿向土地登記機構(gòu)出具申請報告，表示其系受昌廈開發(fā)公司委托競買南昌縣向塘鎮(zhèn)贛東南路15號土地使用權(quán)，愿意將該土地使用權(quán)登記在昌廈開發(fā)公司。即使鄔玉成、王小洪借用昌廈開發(fā)公司名義，掛靠昌廈開發(fā)公司開發(fā)屬實，也應自行承擔出具虛假報告和由此導致的法律風險，而不是由第三人承擔與昌廈開發(fā)公司交易中的損失。

因此，鄔玉成、王小洪提出的執(zhí)行異議之訴應予駁回。

本案案號：(2010)洪民二初字第55號，(2011)贛民一終字第7號

案例編寫人： 江西省高級人民法院 龔雪林

第二篇：關(guān)于個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)納稅分析

關(guān)于個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)納稅分析

關(guān)于個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)納稅分析

樊劍英

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)必須要有相應開發(fā)資質(zhì)，個人直接從事項目開發(fā)顯然是法律所不允許的。有資質(zhì)的企業(yè)缺少資金，有資金實力的個人缺乏資質(zhì)，難免有人會想掛靠到有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來完成項目的拿地和開發(fā)。這種形式下雙方利益均沾，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身不投入任何人力和資金，僅靠轉(zhuǎn)借資質(zhì)幫助個人完成項目一系列手續(xù)的辦理及正常納稅申報并收取其不菲的管理費；個人以企業(yè)資質(zhì)為平臺，只要支付一定的管理費即可獨立開發(fā)經(jīng)營最終享有項目的全部經(jīng)營成果。對于實務中出現(xiàn)的這種大款與有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目合作開發(fā)形式，我們應如何認定其納稅性質(zhì)呢？

首先，營業(yè)稅方面的規(guī)定。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定：“單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關(guān)法律責任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。”根據(jù)此規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目不得以個人名義立項，個人掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為納稅人，項目開發(fā)銷售也只能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義開具發(fā)票和納稅處理。因此，由此產(chǎn)生的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅都應以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進行納稅處理。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取管理費的處理。個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的掛靠行為從形式上看屬于內(nèi)部分配關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算的項目利潤扣掉自己該收取的管理費后的余額做為對個人應享有的經(jīng)營收益的分配。由于內(nèi)部分配不需要計算繳納流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)與個人之間也不需要相互開具發(fā)票。

第三，個人從掛靠的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤中分配的所得，應區(qū)分經(jīng)營性質(zhì)另行計算繳納個人所得稅。《國家稅務總局關(guān)于個人對企事業(yè)單位實行承包經(jīng)營,承租經(jīng)營取得所得征稅問題的通知》（國稅發(fā)［1994］179號）規(guī)定：

一、企業(yè)實行個人承包、承租經(jīng)營后,如果工商登記仍為企業(yè)的,不管其分配方式如何,均應先按照企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。承包經(jīng)營、承租經(jīng)營者按照承包、承租經(jīng)營合同(協(xié)議)規(guī)定取得的所得，依照個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅，具體為：

(一)承包,承租人對企業(yè)經(jīng)營成果不擁有所有權(quán),僅是按合同(協(xié)議)規(guī)定取得一定所得的,其所得按工資,薪金所得項目征稅,適用5%-45%的九級超額累進稅率。

(二)承包,承租人按合同(協(xié)議)的規(guī)定只向發(fā)包,出租方交納一定費用后,企業(yè)經(jīng)營成果歸其所有的,承包,承租人取得的所得,按對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營,承租經(jīng)營所得項目,適用5%-35%的五級超額累進稅率征稅。

二、企業(yè)實行個人承包,承租經(jīng)營后,如工商登記改變?yōu)閭€體工商戶的,應依照個體工商戶的生產(chǎn),經(jīng)營所得項目計征個人所得稅,不再征收企業(yè)所得稅。

三、企業(yè)實行承包經(jīng)營、承租經(jīng)營后，不能提供完整、準確的納稅資料、正確計算應納稅所得額的，由主管稅務機關(guān)核定其應納稅所得額，并依據(jù)<中華人民共和國稅收征收管理法>的有關(guān)規(guī)定,自行確定征收方式。

因此，個人以房地產(chǎn)企業(yè)名義進行開發(fā)活動享有項目最終經(jīng)營收益，應按照“對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營,承租經(jīng)營所得”項目,適用5%-35%的五級超額累進稅率征收個人所得稅。但是在這種形式下，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是個人掛靠者，如果不能提供完整、準確的納稅資料，無論從企業(yè)層面上應繳納的企業(yè)所得稅、土地增值稅還是個人層面上應繳納的個人所得稅來講，在當前房地產(chǎn)稅收調(diào)控適度從緊的情況下存在的納稅風險均不應忽視。

第三篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)聯(lián)合會

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合會

簡介

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合會（CHINESE REAL ESTATE DEVELOPMENT

ENTERPRISES FEDERATION），簡稱中房聯(lián)。是由我國從事房地產(chǎn)開發(fā)、工程規(guī)劃、項目建設(shè)、建筑施工、安裝裝飾、承包、監(jiān)理、建筑建材等企業(yè)機構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域科研院所等單位自愿參加組成并經(jīng)有關(guān)部門依法登記備案成立的非營利性的、自律性民間社會團體。

本會宗旨

遵守國家憲法、法律、法規(guī)和國家政策，遵守社會道德風尚，以“服務于市場，服務行業(yè)，服務于社會”為宗旨，以構(gòu)建資源共享、信息交流為平臺，以堅持市場化導向，不斷提升企業(yè)核心競爭力為目標，開展行業(yè)管理、維護會員單位合法權(quán)益活動，溝通企業(yè)與政府、企業(yè)與企業(yè)之間的聯(lián)系，為企業(yè)搭建展示和推介形象的平臺，為推動進我國工程建設(shè)與企業(yè)品牌化發(fā)展服務，為促進建筑行業(yè)健康有序發(fā)展服務。

職能和任務

（一）宣傳貫徹國家有關(guān)的方針政策和法律法規(guī)。

（二）開展調(diào)查研究，向政府相關(guān)部門提出有關(guān)行業(yè)發(fā)展的政策意見和立法建議；

（三）開展行業(yè)統(tǒng)計，收集整理發(fā)布行業(yè)信息，發(fā)布行業(yè)標準；

（四）協(xié)調(diào)本行業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，加強行業(yè)內(nèi)外的信息交流與合作，保護產(chǎn)業(yè)安全；

（五）反映會員的愿望和要求，維護會員的合法權(quán)益；

（六）引進和推廣先進管理技術(shù)和方法，為企業(yè)提供各種形式的咨詢和服務；

（七）開展多種形式的培訓和研討活動；

（八）舉辦行業(yè)會議、論壇，制定企業(yè)誠信評價體系，行業(yè)品牌評價體系等為行業(yè)樹立標竿和企業(yè)的發(fā)展服務。

（九）通過會刊、網(wǎng)站及相關(guān)書籍的編輯出版，為會員提供信息服務；

（十）開展國際交流與合作；

（十一）開展行業(yè)和社會公益活動；

（十二）承辦政府部門委托的相關(guān)工作。

多年來，本會為全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，為會員企業(yè)提供了全方位的卓有成效的服務：認真宣傳貫徹國家有關(guān)城市建設(shè)的方針政策；積極開展房地產(chǎn)開發(fā)項目達標建設(shè)、行業(yè)評優(yōu)、工程評優(yōu)活動，得到業(yè)界和會員單位的大力支持，促進了工程質(zhì)量及管理水平的提高；推動會員單位之間開展工程方面的研究和科技的交流與推廣，促進了房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的科技進步；在團結(jié)會員單位開展行業(yè)自律、維護會員單位權(quán)益、服務房地產(chǎn)開發(fā)市場等方面起到了重要的作用，為我國城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展和全面建設(shè)小康社會做出了應有的貢獻。

第四篇：個人掛靠企業(yè)協(xié)議書樣本

協(xié)議書

甲方：

乙方：

經(jīng)雙方共同協(xié)商，達成如下協(xié)議：

一、乙方將勞動關(guān)系轉(zhuǎn)入甲方，乙方擁有的畢業(yè)證書，學位證書，暖通中級職稱證書供甲方使用 年（20 年 月

日---20 年 月

日）。并保證證書對甲方的有效性，合法性。若因為乙方原因?qū)е录追讲荒芎戏ㄊ褂茫曳巾毻诉€甲方所支付的所有費用并承擔相應的損失。

二、甲方對乙方所提供的證書應妥善保管并合理使用，若因為甲方的原因?qū)е乱曳降淖C書損壞或者遺失，甲方應賠償相應的損失并承擔相應的責任。

三、四、甲方按月支付乙方使用證書的費用人民幣

元/月（稅后）。

甲方支付乙方相應的社會保險金及住房公積金（含公司及個人部分）或者交納個人綜合保險。支付標準由甲方?jīng)Q定。

五、協(xié)議期間，若一方需提前終止協(xié)議，需提前兩個月通知另一方。甲方乙方雙方承諾使用期最低期限為6個月。

六、七、協(xié)議期滿后，雙方本著自愿的原則友好協(xié)商是否續(xù)簽。

協(xié)議結(jié)束時，甲方不得設(shè)置障礙阻止乙方將勞動關(guān)系轉(zhuǎn)出，并不得再使用乙方的證書及證件。八、九、十、甲方：

乙方：

****年**月**日 協(xié)議期滿后，雙方本著自愿的原則友好協(xié)商是否續(xù)簽。本協(xié)議未盡事宜，雙方另行協(xié)商解決。本協(xié)議一式兩份。雙方各持一份。

第五篇：房產(chǎn)開發(fā)土建工程師個人工作總結(jié)

年終總結(jié)

今年是我進入公司的第一個整年，在公司領(lǐng)導的指導和各位同事指教下，個人在2012取得了不少的進步。從專業(yè)知識以及現(xiàn)場施工和管理經(jīng)驗缺乏的新人，目前還在不斷一步步積累專業(yè)知識和管理、施工經(jīng)驗。現(xiàn)將有關(guān)2012個人工作情況作如下總結(jié)：

一、工作任務完成情況和工作總結(jié)：

我的工作職責，就是抓進度抓質(zhì)量，將現(xiàn)場施工情況及技術(shù)情況及時反饋到我的上級，落實公司安排的施工任務和施工產(chǎn)生中技術(shù)、質(zhì)量問題的解決辦法。溝通和落實公司產(chǎn)品研發(fā)部施工中存在圖紙問題、設(shè)計變更。每天現(xiàn)場巡查了解施工進度、施工質(zhì)量、施工安全情況。我在這一年中學到了很多寶貴的經(jīng)驗知識。這一年中我上半年主要負責H3、5、7洋房工程，下半年主要負責了16#、17#、21#和新岸線高層住宅土建工程，目前完成情況H3、5、7、16#、17#、21#已經(jīng)交房。新岸線1#樓主體工程、砌體工程已經(jīng)完成、外墻保溫15層以下完成60%，窗框安裝除變更部分已經(jīng)安裝完成，剩余窗框預計年前完成。2#樓主體完成、砌體工程完成50%.地下車庫回填土完成70%。

從H3、5、7主體施工一直到H3、5、7勉強交房6個月時間里，在這6個月中，學習到了很多施工工序、施工質(zhì)量控制、施工中各專業(yè)之間配合，深刻認識到土建施工貫穿整個項目施工、直接影響到后續(xù)各個施工工序的質(zhì)量。以及對門窗安裝、包括水電安裝、工程的使用功能和工程觀感造成直接影響。在工作中發(fā)現(xiàn)甲方分包單位和總包溝通不夠，各干各的。H3、5、7施工中往往上一階段干完移交下道工序后發(fā)現(xiàn)好多雙方施工有沖突施工不能順利進行，延誤工期。雖然現(xiàn)在H3、5、7及二期西區(qū)（除20#樓）樓現(xiàn)在已經(jīng)按照合同工期按時完成施工，但我個人感覺很勉強，根本沒有達到我們設(shè)定施工標準，我認主要原因是施工單位的施工技術(shù)不夠還要加強，許多地方?jīng)]有達到預期要求，尤其是總包、二期豐豪門窗、在施工過程中最起碼的質(zhì)量都不能保證、工期一拖再拖、不能及時給后續(xù)工序移交工作面，影響總工期。之前我也在中建實習過，發(fā)現(xiàn)他們的施工質(zhì)量比較好，各工種之間做好交接，項目技術(shù)人員給每個工種做好技術(shù)交底，且有專門質(zhì)檢員，并對個工程成品進行實名登記檢查記錄，但在我們所有的施工單位中除過江蘇邗建這方面做的比較正規(guī)，其余施工單位管理混亂，往往是前期以各種原因拖延工期，到后期只顧著趕工，忽略質(zhì)量、到后期交房驗收我們工程部驗收問題很多，提出問題給施工單位整改，但很多工程問題已經(jīng)不可改變，我們?yōu)榱私环亢芏嗍虑榫筒涣肆酥@也給后期留下大量的維修工作。我建議單位在招投標時招好一點施工單位，或者要求施工單位找有一定施工資質(zhì)的勞務隊，強化施工單位管理，對于質(zhì)量、安全必須要有專人進行負責，甲方應對不合格工程進行處罰、對此工程量不予確認，如不整改，月進度產(chǎn)值不予認可或者將此部分工程產(chǎn)生費用不予以支付工程款，直到施工合格為止。

在我個人工作中最多的是分包單位和總包的協(xié)調(diào)，我們甲分包單位不服從總

包管理，同時總包也不配合分包單位。主要表現(xiàn)在分包單位材料進場不予指定存放位置、不配合提供垂直運輸，不能及時移交工作面。對此我建議要給總包一定權(quán)利對分包進行管理，且要形成制度、明確總包權(quán)限，和各單位在施工中的義務。這樣可以提高管理效率。同時也要防止分包一味服從總包現(xiàn)象，對施工過程中總包出現(xiàn)質(zhì)量問題情況下，不通報甲方和監(jiān)理，違反規(guī)范標準施工。造成質(zhì)量問題。這種情況在二期已經(jīng)發(fā)現(xiàn)。

二、存在的不足以及改進措施

回想自己在公司這1年的工作，雖然工作量比較大，但是并沒有什么閃光點，許多工作還有不盡如意之處，總結(jié)起來存在的不足主要有以下幾點：

1、缺乏溝通能力，談判能力沒達到理想水平

在工作的過程中，專業(yè)知識不夠全面，有時候不能獨立解決施工問題。還有就是和我們部門工程師之間溝通不到，從前輩或領(lǐng)導的交談或施工單位的協(xié)商中，吸收經(jīng)驗吸收談判技巧，從而讓自己快速成長。

2、缺乏創(chuàng)造性

在工作過程中，由于缺乏創(chuàng)造，工作常常死板硬套，把老一輩的工作思想和方法都用到自己身上。在以后的工作過程中，我要認真思考，創(chuàng)造出自己的工作方式。

3、專業(yè)面狹窄

作為一個現(xiàn)代化人才，他應該是一專多能的，這樣的人才才符合時代以及公司的需求。自己的專業(yè)面狹窄，對房地產(chǎn)其它專業(yè)認識不夠，特別是營銷策劃以及法律法規(guī)，這都限制了自身的發(fā)展。在以后的工作過程中，我將加強其他專業(yè)的學習，充分利用公司資源，提高主觀能動性，爭取能成為一專多能的復合型人才。

做為江海的一員，我一直把江海當做自己的家，在公司的這一年，我在工程管理方面我收獲了一些經(jīng)驗：

1、質(zhì)量控制

通過一年的現(xiàn)場經(jīng)驗，學到了很多質(zhì)量控制上的細節(jié)，質(zhì)量控制是房產(chǎn)項目重點，是產(chǎn)品的核心，我牢牢記在心頭，姜總說過：“質(zhì)量抓不好，不是在幫施工單位，而是在害他們，不僅害施工單位還害自己的公司，害自己”。我一直把姜總的話牢記在心，現(xiàn)在南通四建進場了，我積極要求現(xiàn)管的施工單位向南通四建的施工方法學習，吸收良好的施工方式，更好的提升公司產(chǎn)品的質(zhì)量與美觀。南通四建的技術(shù)水平還是不錯的，結(jié)構(gòu)施工上相對于全椒地區(qū)來說非常不錯，不僅讓人看著舒服，從一個消費者角度來說，去買房就要買這樣的房子。

2、進度控制

進度控制是項目成功與否的關(guān)鍵因素之一，從這一年工作中，進度計劃一直是我所抓的重中之重，進度是房產(chǎn)項目的鮮血，帶動公司的效益和發(fā)展，所以計劃時刻要抓緊。

許多人錯誤認為項目開發(fā)只是工程部和銷售部的事情，與自己部門關(guān)系并不是很大。其實項目開發(fā)相當復雜，他綜合了各個部門的智慧和汗水，并不是單純的開發(fā)和銷售如此簡單。所以作為公司的員工，我們要牢牢樹立全員經(jīng)營的意識，以主人翁的精神投入到工作中去。

2011年已過去，雖然項目還沒有正式完工，但收獲也不少。特別是公司幾位領(lǐng)導塌實的工作作風以及認真負責的工作態(tài)度給我這個小小的員工樹立了榜樣。總結(jié)過去，展望未來，2011年工作多，任務重，對于我來說也是一種挑戰(zhàn)。新環(huán)境，新機遇，新挑戰(zhàn)，如何優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、按期、安全、文明地建好該項工程，是作為土建工程師該思考的課題。在以后的工作中，作為項目開發(fā)的排頭兵，作為江海的沖鋒軍，我將認真執(zhí)行公司的相關(guān)規(guī)定，充分發(fā)揮個人主觀能動性，以鐵的紀律來約束自己，不斷學習新技術(shù)新經(jīng)驗，善于總結(jié)，貢獻自己的每一份力量。

在這里還要謝謝各位領(lǐng)導一年來對我的關(guān)懷和支持，謝謝你們讓我這個機會能在江海這樣好的環(huán)境中成長！謝謝！謝謝姜總，謝謝王總，謝謝張經(jīng)理，謝謝趙副經(jīng)理！

湯磊

2011年12月20日