第一篇：浦發(fā)首創(chuàng)公租房市場化融資模式

浦發(fā)首創(chuàng)公租房市場化融資模式

服務地方經(jīng)濟、支持民生工程、履行社會責任，圍繞保障性安居工程這一“十二五”重要民生工程，浦發(fā)銀行提供了多元化服務。截至目前，浦發(fā)銀行上海分行信貸支持“四位一體”的保障性住房及舊區(qū)改造等保障性安居工程額度已超過200億元。

浦發(fā)銀行上海分行相關負責人介紹，浦發(fā)銀行從信貸投向政策、信貸資源配置、流程環(huán)節(jié)梳理、貸款定價、產(chǎn)品政策等多方面著手，加大信貸支持力度，推動落實信貸支持保障性安居工程建設措施。同時，浦發(fā)銀行通過發(fā)揮市場地位、人才隊伍和對公業(yè)務優(yōu)勢，作為銀團牽頭行或代理行，參與了一大批大型社區(qū)項目銀團籌建，如第一批大型社區(qū)顧村、曹路項目，第二批大型居住社區(qū)土地儲備及虹口、閘北、靜安等中心城區(qū)舊區(qū)改造、公租房等各類保障性安居工程銀團籌建等。

同時，浦發(fā)銀行還積極探索與保障性安居工程相關的融資創(chuàng)新模式。如攜手太平洋資產(chǎn)，為地產(chǎn)集團成功發(fā)行國內(nèi)首單公租房保險資金債權投資計劃，募集資金40億元，浦發(fā)銀行擔任該計劃獨立監(jiān)督人。這一計劃順利運作，對拓寬本市保障性住房融資渠道具有重要意義。

融資難一直是公租房的關鍵問題。浦發(fā)銀行結合上海市公租房建設“以區(qū)為主、市場化運作”的體制格局，首創(chuàng)“公租房市場化融資模式”，從土地、財政、規(guī)劃、融資等多方面提出全面解決方案，通過降低投資成本、控制貸款規(guī)模、延長貸款期限、拓寬還款來源、降低資金成本、強化擔保方式、封閉資金監(jiān)管的整體融資方案，提升公租房依靠自身現(xiàn)金流在貸款期內(nèi)的還本付息能力，對本市公租房融資具有示范效應。

第二篇：公租房運營模式研究

公租房運營模式研究

上述六種人群，基本囊括了公租房保障的輻射范圍，筆者指出，“住有所居”是從社會上全體成員來講的，那種需要住房卻得不到住房的人，都屬于社會重點關注的對象，都應該為他們提供相應的住房。此外，在試運行公租房保障制度的開始階段，要將那些潛在的所需人群都充分考慮進來，使用發(fā)展眼光來正確對待公租房在未來的發(fā)展情況。雖然現(xiàn)在讓每一個人都能輕易獲得住房還沒有實現(xiàn)，但是，現(xiàn)存很難處理的問題，并不是說就不必處理了，當主要矛盾得到緩解的時候，次要矛盾肯定會明顯顯現(xiàn)出來，所以，必須奠定今后處理次要矛盾的基礎。

從上面所講的幾種住房所需者之中，可以明顯看出，需求住房的程度以及方式是不一樣的，也有主要矛盾和次要矛盾之分，所以，在處理相關矛盾的時候，要明確先后順序。基于此，我們可以做后續(xù)的深入分析，以此來明確公租房保障的前后順序。如圖6-1所示：

第一批保障對象：本市低收入者，應該選成首批公租房的獲益人，不論是國家，還是城市，都是保障制度最基本的任務，這也是公租房的發(fā)展起源之處。

第二批保障對象：進城務工者、新就業(yè)大學生以及其他新就業(yè)人員，這群人有很多相同的特征，經(jīng)濟基礎都比較弱小，都為居住城市做了或多或少的奉獻，所以公租房在發(fā)展期間內(nèi)，應該將這部分稻城是保障的對象，并且在確保第一種人群住房所需的之后，應該及時處理。

第三批保障對象：建設城市的工作人員和另外一些有長時間居住所需的人員。分析這些人的特征可知，從為他們提供的主要保障方面來看，重點是擴充房源，經(jīng)濟上的補償應該不是重點。這是公租房保障制度中形式最高級以及階段最高層次的，也就是能夠保障所有人員都有住的地方，而且還能夠安定下來，方便快捷。

在分配公租房的時候，要分清主次，此外，在公租房租金的繳納基準方面，也要分成很多個級別。首先，經(jīng)濟情況不是很好，住不起房子的這類人群，主要采取社保方式來提供相應的補助，大大減少他們居住所需的本錢，實現(xiàn)住有所居的目標。其次，缺房或者因為另外一些經(jīng)濟原因?qū)е戮幼±щy的這類人群，主要采取擴充房源的方式，或者是有效管理已有房源這種方式來滿足他們的住房所需，不提供租金上的補貼，有時候還應該收取部分公租房占用費，以此來填補為基礎保障對象提供公租房的補助而支付的一些費用，從而減輕國家的負擔[63]。

二、公租房管理機構

成立特定的公租房管理組織，將新加坡的那種管理組織引進我國，并用到我國的政府管理中，成立專業(yè)性比較強的常見公租房管理組織，即公租房管理局[64]，這個組織的主要職責有下面這些：

1、登記并歸檔全部房源，比如房子的型號、面積大小、位置等，還要對他們進行順序編號；

2、分類和歸檔住房客戶的所有信息，比如名字、性別、家庭人口、經(jīng)濟情況、租住時間等；

3、維修、翻新公租房以及收取房租。

三、政府職能

政府職能與參與度應該根據(jù)公租房發(fā)展階段來進行相應的協(xié)調(diào)，所以，本文將從幾個階段來展開闡述。

從第二章闡述的國外公租房營運方式來看，基本上所有的發(fā)達國家在剛開始營運公租房的時候，都毫不猶豫地選擇了政府的干預方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、維修保護以及補貼等方面都有政府直接參加。這種在公租房構建最初的時候體現(xiàn)出來的職能就是政府的職能所在。唯有政府的主導、調(diào)節(jié)控制以及指引，才可以在以前的住房供應方式中找出新的模式，成功推廣公租房。調(diào)節(jié)控制能力較弱的西方發(fā)達國家都是這樣運行的，而在我國的調(diào)節(jié)控制能力極強的情形下，政府的主導作用是必不可少的。不過，發(fā)達國家政府的參與情況是大不一樣的，我國應該怎么進行，都必須充分考慮我國的基本國情。

（一）初期

1、我國在最開始建設公租房的時候，缺口非常大，繼續(xù)填補，所以，還是完全照搬新加坡那樣的建設模式，資金全部由政府來供應，這樣財政方面會面臨很大的壓力。所以，我國應該采取政府自行建設、企業(yè)籌措建設、開發(fā)商籌措建設，把當前已有的房源進行統(tǒng)計、歸納整理以及充分使用的方式，調(diào)集所有相關力量來一起建設公租房，擴展房源，用最少的時間來處理現(xiàn)在面臨的住房困境。

2、我國的市場規(guī)模比較大，市場的情況更是非常的復雜，所以，在最開始運營公租房的時候，應該由政府來進行管理，統(tǒng)一管理全部已經(jīng)登記在冊的公租房，在政府的指引下，形成一套完善的，能夠被承認的管理方式和慣例，奠定今后政府退出管理的基礎。

（二）發(fā)展期

政府在形成公租房市場最開始的時候，做好各個方面的計劃并實施干預，這樣就能夠形成功能齊全的公租房運營系統(tǒng)，然后就順利進入其發(fā)展時期。這個發(fā)展期時間比較長，政府還能夠在這期間把一些模式已定的業(yè)務交給某些企業(yè)來進行經(jīng)營銷售，比如公租房的維護、管理等可以交給某個物業(yè)公司，由它來進行管理；由開發(fā)商自己來獨立完成公租房的補充和重新構建，獲取的利益也歸開發(fā)商，不過其具體的管理和調(diào)配還是由公租房管理局進行。在這期間，政府就只是需要重點關注其營運過程中所涉及的重要環(huán)節(jié)，比如發(fā)放補貼等。另外，還要構建健全的法律來保障公租房正常運營，保證政府在退出其營運之后，通過初期對公租房市場在形成過程中的全面規(guī)劃與干預，一套完整的公租房運營體系就基本形成了，接下來便進入了公租房的發(fā)展期。公租房的發(fā)展期是一個相對比較漫長的時期，期間政府可以將一些已形成既定模式的業(yè)務交由社會中的企業(yè)來經(jīng)營，比如公租房的營運系統(tǒng)不受影響，還能夠繼續(xù)往下發(fā)展。

（三）政府職能回歸期

構建完善的公租房營運系統(tǒng)以后，政府的作用也就完成了。在這種情形下，政府是不是就可以正式退出該系統(tǒng)了嗎？我國法制還不是很完善，這樣的國家，政府不再參與，還是有很多問題會出現(xiàn)。所以，對于某些常見事務，公租房管理局可以交給專門的商業(yè)組織來營運，政府就充當一個監(jiān)督管理機構，監(jiān)督和審查這些商業(yè)組織。因此，政府職能回歸期指的就是其某些機構職能的回歸，從全面參與的職能回歸到監(jiān)管職能。

四、個人、家庭經(jīng)濟情況評級

針對國內(nèi)個人以及家庭等收入方面，選擇比較權威的統(tǒng)計機構來深入調(diào)查，并對其進行評估，劃分等級。選擇家庭為單位，計算家庭中所有成員的人均收入情況、負擔情況等，以此作為輔助指標。對于某個人進行評定級別之后，其個人信息中就包含了這個評級信息，會直接輸入其身份證和社保等系統(tǒng)中，在全國范圍內(nèi)都能夠共同享用。這個信息能夠成為個人租住公租房的折扣基準。

因為每一個家庭或者個人的實際競技情況都是不一樣的，經(jīng)常發(fā)生改變，所以已經(jīng)評定過的家庭或個人，多年后要重新進行審核，重新評定等級。為了弱化審核流程，減少一些不必要的工作量，可以根據(jù)對象的實際情況來定。針對工作比較穩(wěn)定，經(jīng)濟來源相對可靠的人群，重新審核的時間可以選擇久一點；針對自由工作者、經(jīng)濟收入不穩(wěn)定等，重新審核的時間可以選擇短一點。此外，可以在進行人口普查的時候，將經(jīng)濟情況審核項目加入其中，以達到簡化審核流程的目的。繳納公租房租金的憑據(jù)可以依據(jù)個人和家庭的實際經(jīng)濟情況評級來確定，這個評級還和租客的利益有密切關系，正確評級能夠確保公租房營運比較公平公正，這也是本文研究的關鍵之處。

五、租金

公租房能不能正常經(jīng)營下去，和租金以及繳納形式有莫大關聯(lián)，同時還和租客自身利益有很大關聯(lián)，用以確定租金，是最關鍵的一個環(huán)節(jié)。

（一）租金標準

本文提倡的租金標準是差異化基準，以此作為基準，根據(jù)居住人群的具體經(jīng)濟實力來設定相應的租金。由于國內(nèi)各個區(qū)域的發(fā)展不平衡，物價也不一樣，所以，制定租金標準的時候要充分結合當?shù)氐膶嶋H情況。公租房的租金標準可以劃分成兩個部分，首先是成本租金，也就是依據(jù)構建公租房用去的具體成本，在固定年份內(nèi)均攤下去，以此來明確租金。其次是運營、管理成本，也就是確保公租房可以長期經(jīng)營下去所需要給出的成本。累加這兩部分成本，并將資金成本和合適的利潤考慮進來米酒形成了公租房的基準租金標準。最后再考慮當?shù)氐膶嶋H情況來相應的調(diào)整租金。

基準租金標準=成本租金+運營、管理修繕成本+資金成本±調(diào)整值

（二）租金繳納方式

在房客租賃房子的時候，折扣標準是依據(jù)其實際經(jīng)濟狀況評級的，并給予基準租金標準，給予一定的折扣價，租客的等級越高，享受的折扣也就越大。

社會上全部成員都能夠居住公租房，因為每一個人的經(jīng)濟情況不一樣，所以居住的次序和支付的成本是不一樣的。此種方法，非常適合像中國這種人口流動量大的國家，并且使用折扣這種方式，能夠處理國內(nèi)各個區(qū)域發(fā)展不平衡所引起的一些補貼差異問題。不管是什么樣的人，是從什么地方來的，也不管他要去什么地方，只要來到某個城市，先去公租房管理局登記相關信息，并進行注冊，由公租房管理局為其尋找合適的房源，然后依據(jù)租客的實際經(jīng)濟情況評估等級，上繳自己應該繳納的租金即可。也準許收入比較高的人住進公租房之中，但其必須繳納更高的租金（最高可與市場租金水平持平），其與公租房租金的差值可以用到政府補貼低收入者之中，緩解國家的壓力。不過一旦出現(xiàn)房源緊張的情況下，收入較低的人應該有優(yōu)先租賃權。如圖6-2所示：

六、補貼方式

公租房的補貼方式可以選擇“英國+新加坡”方式。因為國內(nèi)的公租房房源形式有很多樣式，所以建議選擇這種補貼方式。第一，租客享受的折扣比率，所有的資金都是由政府提供的；第二，因為公租房的性質(zhì)，致使公租房管理局經(jīng)常出現(xiàn)政策性虧損，所以必須要有國家補貼才能夠確保它正常的營運；第三，社會上的一些民間散戶和開發(fā)商，因為他們供應了公租房，所以可以獲取公租房創(chuàng)造的利益，不僅僅能夠享受租金利益，還應該享受國家給予的一定差價利益，保障他們的經(jīng)濟利益沒有受到一絲的損害；第四，某些在集體擁有的土地上建立起來的小產(chǎn)權房，經(jīng)營主體可以是集體，獲得的租金由集體和國家共享，并由公租房管理局來一同管理，國家還要為這些人提供一定的補貼，但是不能直接給予一定的好處。如圖6-3所示：

七、信息公示

李克強副總理提出保障性住房必須堅持“公平分配，有效供應”的原則。要保證堅持這項原則，首先要重視該原則下的基礎即操作環(huán)節(jié)的公平、公開與公正性。政府公信力的大小會直接受到運行程序嚴密性，執(zhí)行環(huán)節(jié)的規(guī)范性，以及操作手法的透明性，制度建設的完備性的影響。為保證做到“公平分配，有效供應”的原則，防止腐敗的產(chǎn)生，同時為方便群眾的監(jiān)督和有效信息的獲取，公租房管理局應當公示出房源的出租情況、出租時間、租用期限以及租房人的折扣等級。

八、社區(qū)物業(yè)管理

公租房的后期物業(yè)管理中，為了保證物業(yè)管理的順利進行，必須要提供社會化與專業(yè)化的物業(yè)管理。為保證社區(qū)的和諧發(fā)展，必須積極合理的處理小區(qū)承租人、公租房持有機構、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關系，將各自的責任與義務落實到具體的任何事物上，這也是其重要的保證基礎。要促進這方面的發(fā)展，我們可以從英國公租房的相關物業(yè)管理模式中吸取經(jīng)驗，委托物業(yè)公司必須具備有專業(yè)化的管理，同時對小區(qū)的各項物業(yè)的管理監(jiān)督方面要設置專門的管理機構來實施管理，另外在每個小區(qū)內(nèi)，單獨建立一個物理管理處，這樣可以方便物業(yè)管理公司可以更好的了解小區(qū)的需求，協(xié)同努力，以便后期工作的改進和開展。

九、公租房的退出 關于公租房的退出，其中包含了兩層意思：其一，即公租房從住房市場中退出；其二，是指因為經(jīng)濟狀況發(fā)生了改變，使得受保障對象不得不退出公租房保障系統(tǒng)[66]。隨著時間和社會的不斷發(fā)展，我國的人口構成狀況也必然會跟著發(fā)生巨大的改變，從目前的計劃生育發(fā)展中不難發(fā)現(xiàn)我國的老齡化是必然發(fā)生的，另外我國人口總數(shù)也會出現(xiàn)一個緩慢下降的趨勢。若這個國情繼續(xù)發(fā)展下去必然會使得人們對住房的需求量減少，從而造成在需求量大的時候所建的公租房數(shù)量剩余較多。此時，公租房的退出將成為一個有效減少這種危機的方法之一，就如日本處理問題的方法一樣。除了我國人口的構成變化外，隨著人們的生活狀況的改善，日后越來越多的人會有專屬于本人的房子，因此不再需要公租房的保障體制

房源的多樣化助推了國內(nèi)公租房退出時的優(yōu)勢。公租房的退出應該以“誰提供，退還誰”為原則。另外，散戶的房屋擁有房子的所有權；單位提供的房源由原單位所有；至于集體所有的小產(chǎn)權房，若想得到產(chǎn)權則需要補齊土地出讓差價歸出資者所有。除了上述三個部分的房源以外余下的就是政府出資投建的公租房，這部分將會成為退出市場的首要對象。

關于這部分公租房我們可以按照下列三種形式來進行處理：①首先一定要儲備充分的公租房以備不時之需；②對有公租房居住年限的優(yōu)先考慮，并可給與優(yōu)惠價格；③建設地段好，房屋狀況較好的公租房應積極投入房地產(chǎn)市場進行市場交易。通過上述三種方式的處理，可以幫助政府分擔公租房退出市場的壓力，降低其房源建設的成本，同時又可以為需要的住房者留下緩沖區(qū)。如圖6-4所示：

在公租房的運營開始階段，我們?yōu)榱吮M快的回收房源的建設成本可以參考重慶的運營模式，即出售部分房源。但是在這個過程中我們需要注意的是公租房的房源不能流入市場，不能倒賣，只能根據(jù)需要進行轉(zhuǎn)讓，且必須通過公租房管理局根據(jù)市場行情進行回購，如此就可以最大化的減小公租房對房地產(chǎn)市場的直接沖擊，也抑制了部分投機者在市場的投機買賣行為。

十、法律與政策保障

在形成公租房營運模式的時候，法律和政策兩個方面的保障是必不可少的，能夠規(guī)避外部環(huán)境的干擾，是其正常營運的保護傘。然而這兩個方面各自的優(yōu)勢不一樣，可以在不同的時期加以使用。在形成公租房系統(tǒng)最開始的時候和發(fā)展過程中，此時政策保障作用最突出，其特征就是高強度以及非常活躍。在公租房系統(tǒng)有形成趨勢的時候，開始顯現(xiàn)法律保障，并完全構建在公租房系統(tǒng)形成之后，其特點是長久、規(guī)范、強制以及另外一些法律所具備的特征，在公租房運系統(tǒng)在實施的時候，它能夠避免出現(xiàn)扭曲的經(jīng)營理念，也能夠避免經(jīng)營方式出現(xiàn)不當情形。所以，在具體使用的時候，要將兩者結合在一起來使用，既要用到靈活性強的政策保障，也要用到強制的法律保障，奠定在中國推行公租房制度的基礎，并為其提供有效的支持。如圖6-5所示：

還沒有形成公租房系統(tǒng)的時候，構建和運行公租房制度需要相關政策來支撐，在形成之時，根據(jù)營運的實際情況，制定相應的法律制度，最后明確構建公租房系統(tǒng)以后，憑借法律和政策兩個方面來確保其健康穩(wěn)定的運行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。

第三節(jié)要點小結

本節(jié)主要總結了一些對公租房營運產(chǎn)生影響的因素和應對策略。如表6.1所示：

表6.1 公租房運營因素及對策分析

第七章 研究結論與展望

第一節(jié)研究結論

本文根據(jù)上述內(nèi)容講解的公租房改革問題，找到公租房可能存在經(jīng)營上的不足，同時研究和歸納發(fā)現(xiàn)的不足之處，然后表達該課題的態(tài)度，設立了公租房的經(jīng)營制度，其中有設置公租房的資料庫、設置公租房的監(jiān)管部門、設置家庭和個體的經(jīng)濟情況資料庫、設置公租房的法律機制、設置公租房確定價格的規(guī)定等，建立起完整的、綜合的公租房經(jīng)營系統(tǒng)。從而達到住房困難群體住房需求，同時便于政府對其進行住房管理。具體包括：

一、規(guī)劃

開始大多數(shù)是政府出面進行大面積地規(guī)劃和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找尋民間的房源是次要的；最后的時候則基本上是改革、維修部分房源。

二、政府職能

1、在開始的時候需要將公司籌建、政府自建、開發(fā)商籌建、整理和分析該房源等結合在一起，利用所有可以利用的資源和公租房的修建。然后讓政府負責監(jiān)管全部有記錄的公租房，組建一種完善的監(jiān)管方法，給未來政府結束監(jiān)管提供良好的前提。

2、處于前進階段的時候，政府僅僅注重公租房的經(jīng)營部分，卻把成型的工作拿給一些公司負責，開發(fā)商可以得到經(jīng)營的全部收益，不過需要遵守公租房監(jiān)管部門的監(jiān)控，并且形成公租房經(jīng)營的法律保障機制。

3、政府重新獲得職能的時候，公租房的監(jiān)管部門成為政府的監(jiān)督部門，負責核實和管理公租房的經(jīng)營部門。

三、保障覆蓋面

增加保障的使用范圍，將農(nóng)村的務工人員、該市的低收群體、才開始就業(yè)的人群、才走出校園的學生、非本地的建設者等人群包括其中，同時根據(jù)住房的要求劃分出不同的群體，排列出保障的順序。把該市的低收入人卻當成首次公租房的保障人群；把才走出校園的學生、農(nóng)村來的務工人員與才就業(yè)的職員當成第二批的受益人群；將工程建設者與久居且有需要的人群當成第三批的受益人群。

四、公租房管理機構

組織公租房的監(jiān)管部門，它的作用主要有：

1、記錄、整理全部房源的具體信息，包括規(guī)模、戶型、位置、高度等，然后把它們做編號整理。

2、整理租房人的具體資料，包括性別、姓名、工資情況、家庭情況、現(xiàn)在租房的時間、編號以及租金等。

3、修建和調(diào)整公租房、得到的租金。

五、個人、家庭經(jīng)濟狀況評級

讓正規(guī)的調(diào)查部門核實具體的個體和家庭的經(jīng)濟情況和生活水平，然后進行分析和劃分等級，同時注重對等級的審核。

六、租金

1、規(guī)定基準租金的額度

資金的成本+管理修繕的成本±調(diào)整值、運營+租金成本=基準租金的額度

2、繳納租金的途徑

租房人在租用房間的過程中，通過分析租房人的家庭或者個體的經(jīng)濟狀況，最終決定收取租金的額度，以基準租金的額度為前提，結合經(jīng)濟狀態(tài)適當減少租金的費用，經(jīng)濟狀態(tài)不好的人，減少的金額就很多。

七、補貼方式

希望憑借“新加坡+英國”的方法，利用社保對租房人在資金上進行幫助，利用租房利潤和社保來幫助公租房的監(jiān)管部門與房主。

八、信息公示

公租房的監(jiān)管部門需要把房源在租用時間、長短、價格等詳細信息發(fā)布出來。

九、社區(qū)物業(yè)管理

在委托物業(yè)公司實施專業(yè)化管理的前提下，通過公租房的經(jīng)營監(jiān)管部門，組成專門的機構來監(jiān)管小區(qū)的物業(yè)問題，同時在小區(qū)里面組織物業(yè)管理部門，幫助物業(yè)服務單位參與公租房的物業(yè)監(jiān)管。

十、公租房的退出

我國的公租房退出應根據(jù)“誰提供，退還誰”的規(guī)定，同時將部分房源存放起來。

十一、法律與政策保障

在沒有形成公租房系統(tǒng)的時候，構建和運行公租房制度需要相關政策來支撐，在形成之時，根據(jù)營運的實際情況，制定相應的法律制度，最后明確構建公租房系統(tǒng)以后，憑借法律和政策兩個方面來確保其健康穩(wěn)定的運行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。

第二節(jié) 研究不足

1、本文在通過分析南京市與重慶市的公租房的建設與發(fā)展上提出了公租房運營的影響因素，兩個城市的公租房發(fā)展狀況并不等于全國公租房的發(fā)展狀況，因此影響因素可能概括不十分全面；文中數(shù)據(jù)的獲取主要來自政府官網(wǎng)以及《統(tǒng)計年鑒》，有些數(shù)據(jù)可能會有滯后性從而導致進行的概括與分析存在誤差。

2、本文構建了公租房運營體系，并針對各影響因素提出具體對策，但根據(jù)目前我國公租房各地發(fā)展水平并不均衡，這些對策的實施環(huán)境有待進一步商榷；由于我國幅員遼闊、人口眾多且流動性大，在給一些信息的統(tǒng)計工作上增加了難度，這些研究不足仍需進行深入的探討分析，找出切實可行、行之有效的解決方法。

第三節(jié) 研究展望

公租房的發(fā)展不是一蹴而就，而是任重而道遠，這項惠民保障政策的落實仍然需要政府、市場的共同努力。但是公租房的發(fā)展藍圖的輪廓已經(jīng)呈現(xiàn)在我們眼前，需要我們共同用畫筆將它潤色與圓滿。通過本文的分析與研究，筆者對公租房的發(fā)展充滿信心，通過理論與實踐相結合的進一步發(fā)展，對公租房的研究也將越來越完善。

第三篇：公租房商業(yè)運作模式初探

公租房商業(yè)運作模式初探

時間:2010年11月12日 09時41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產(chǎn)行業(yè)，屢屢成為中國宏觀調(diào)控的關鍵，這與商品房市場畸形發(fā)展有很大關系。中國已經(jīng)認識到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺了一系列文件。公租房政策的出臺針對經(jīng)濟適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點，已成為完善保障性住房體制、引導中國樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。在這方面，資本市場在資金的融通運用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認識上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠未發(fā)揮。

借助資本市場服務于公租房建設，是當前保障性住房體系制度設計面臨的重要課題，核心難點在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對資本品的要求。實際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營性物業(yè)，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）來擴大資金來源。REITs是一種信托基金，以發(fā)行收益憑證方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎上，REITs還可以在促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應用。

深圳交易所金融創(chuàng)新實驗室會同房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)機構聯(lián)想控股融科投資，針對公租房滿足資本品要求的制度設計、政府財政補貼的操作方式、房地產(chǎn)投資基金參與公租房建設的運作模式等問題進行了探索，并相應提出政策建議。

財政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場化，低于市場價格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價格擬控制在市場價格的60%以內(nèi)。

——公租房產(chǎn)權屬于政府，一般歸屬于地方國有資產(chǎn)管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續(xù)發(fā)揮保障民生的功能，在制度設計及操作環(huán)節(jié)需要解決資金來源與退出機制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財政支持難以為繼。以重慶為例，根據(jù)重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時算的一筆賬，在重慶主城建設2000萬平方米的公租房，算上建設成本與減收土地出讓金，合計成本近1000億元。

在退出機制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會限制社會資金參與公租房建設，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應隨著城市化、老齡化以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟差異等諸多因素而不斷動態(tài)變化的公租房需求。

制度設計應符合資本品要求

從全球范圍的實踐來看，越來越多的國家和政府嘗試利用資本市場的力量、社會化的資金和商業(yè)化的運作來幫助解決保障性住房難題。

基于對解決資金來源難題的考慮，《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號）、住建部等七部委《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號，以下簡稱“指導意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵民間資本參與政策性住房建設”的基本原則。借助資本市場，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機制，直接或間接地拓寬公租房建設資金來源渠道。同時，必須清楚地認識到，在公共品市場化的過程中，應符合資本市場對資本品的相應要求。

其一，資產(chǎn)的投資回報率應符合資本市場要求。資本市場投資者基于投資的風險對投資回報率有明確要求和期望。對以房地產(chǎn)資產(chǎn)為標的的投資，投資者要求租金的回報率能符合市場水平。

其二，資本市場要求投資品的權屬有明確界定。就房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，資產(chǎn)持有人應擁有建筑物及附著物所有權以及土地出讓使用權，物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓行為應當真實、合法、有效。

因此，在公租房制度設計上，需要根據(jù)資本市場的要求，完成公共品與資本品的對接。一方面，需要通過政府補貼的方式彌補公租房資產(chǎn)租金回報率，達到市場可接受的收益率水平。補貼方式一般可分為補貼前期投入成本的“補磚頭”方式與建成后補貼租金的“補人頭”方式兩類。結合對兩種補貼方式的特點與適用階段來分析，當前我國公租房建設補貼政策極有必要探索“補人頭”這一補貼方式。具體來講，政府根據(jù)不同階層人群的實際承受能力劃分不同的補貼等級，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時可將不同補貼等級的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產(chǎn)應具有明確權屬，包括公租房建筑及附著物所有權、土地出讓使用權、配套物業(yè)所有權等。在滿足公共政策前提下，公租房資產(chǎn)持有者對公租房擁有一定處置權，物業(yè)可整體轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)投資基金大有可為

從海外實踐看，借助資本市場為保障性住房服務的一個重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。REITs主要特點是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專業(yè)機構經(jīng)營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設的開發(fā)和運營，直接擴大了公租房規(guī)模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行領匯房地產(chǎn)基金，獲取資金為廉租房建設運營服務。

結合中國的實際情況，可以試驗依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關部門監(jiān)督指導下參與公租房建設和管理，探索出中國公租房建設商業(yè)化運作的模式。通過REITs，可以將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有效聯(lián)合起來，將政府的直接財政支出轉(zhuǎn)變?yōu)檎ㄟ^土地供應、租金規(guī)范、租戶標準等方面的間接引導，以社會化籌資和市場化運作的模式，投資建設保障性住房。通過在銀行間債券市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠為保障性住房的可持續(xù)開發(fā)探索一套新的融資機制，是金融創(chuàng)新服務民生的大膽嘗試。目前各項技術準備工作已經(jīng)基本就緒，現(xiàn)在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開創(chuàng)和實現(xiàn)保障性住房的滾動融資與持續(xù)開發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有機結合，撬動社會資金用于保障性住房建設，大大緩解了政府集中建設的財政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產(chǎn)市場上的部分資金，引領房地產(chǎn)市場的價格理性回歸。

對中國而言，現(xiàn)階段可探索通過REITs為已經(jīng)完成開發(fā)并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的公租房資產(chǎn)提供退出機制，具體運作模式如下：第一，公租房項目開發(fā)建設完成并穩(wěn)定出租后，由公租房資產(chǎn)持有主體（例如政府）將資產(chǎn)出售給REITs，獲取資金進入新一輪公租房開發(fā)。第二，政府行使公共職能，進行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補貼比例。第三，REITs享有公租房資產(chǎn)的完整權益，資產(chǎn)由專業(yè)管理機構管理運營維護，向租戶收取租金。政府的補貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補貼）回報獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對公租房資產(chǎn)進行相應處置的收益。

借助資本市場，推動公租房建設形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運作模式，我們建議從以下幾個方面著手進行探索：

一是按照資本市場對資本品的要求，設計補貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時，完善資產(chǎn)權屬安排，實現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎上的對接。

二是及時探索公租房有效管理模式，通過與經(jīng)濟承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結構，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。

三是引導培育專門投資公租房開發(fā)建設的產(chǎn)業(yè)基金，形成社會資金投資公租房建設并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業(yè)物業(yè)開發(fā)，積極嘗試以配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs。

（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實驗室主任）

第四篇：上海公租房模式

復旦大學住房政策研究中心 陳杰

前言：上海《本市發(fā)展公共租賃住房實施意見（征求意見稿）》已經(jīng)于2010年6月3日正式對社會公示了，并在上海住房保障與房屋管理局等進行網(wǎng)上意見征求。作為參與這個方案設計的工作者之一，本人這里對在上海發(fā)展公共租賃房的有關理論與實踐問題做些闡發(fā)與解讀，重點包括其目標與功能定位，以及上海方案的特點與難點，以助大家更好地理解公共租賃住房可能發(fā)揮的作用和可能產(chǎn)生的影響，同時調(diào)動社會各界參與上海公共租賃房實施體系設計的積極性。但所表達觀點僅代表個人。

2.上海公共租賃房模式有什么特點？

現(xiàn)在國內(nèi)不少城市如北京、重慶、常州、廈門等也在進行公共租賃住房建設，與它們相比，上海將要推行的公共租賃住房模式有什么樣的不同，具有什么樣的特點？

有人說，上海市政府的動作慢了，公共租賃房很多外地都已經(jīng)搞起來了，上海才姍姍來遲地推出一個初稿，還要征求意見，不知何時才能正式推行起來。但我以為，上海這樣的做法是謹慎的，也是科學的，要么不搞，要搞還是要做好預案，得到社會共識之后再搞。否則還沒有研究好就因為政績壓力而倉促草率上馬，很容易夭折，或留下隱患，讓后面很被動。

從我參與的過程來看，上海市政府對推行公共租賃房是下了決心的，也是慎重的，不是為了應付一時的政治與社會壓力，盲目跟風，照抄照搬國外或國內(nèi)的模式，而是根據(jù)上海的情況與需求而做了很多調(diào)研與論證工作。從2009年四季度召集復旦大學住房政策研究中心、易居研究院、上海房地產(chǎn)科學研究院三家單位開始研討最初的草案，后期上海財經(jīng)大學等單位也加入論證，并邀請部分國有和民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與討論，再到把草案提交市人大代表和政協(xié)委員咨詢，直到近日向社會公眾推出征求意見稿，應該說是在一步步認真細致地做準備工作。這個過程中，據(jù)我理解，其基本思想是，既遵循國際公共租賃房成功模式的基本準則，并吸收國內(nèi)城市模式的經(jīng)驗，但更主要還是考慮上海本身的實際情況，服務于上海的發(fā)展需要。

從此次公布的《實施意見（征求意見稿）》來看，上海市政府已經(jīng)基本確定，上海的公共租賃住房模式將吸收國內(nèi)其他城市的經(jīng)驗和長處，但在以下幾個方面將與國內(nèi)其他城市存在顯著差別：

第一，上海的公租房將有獨立和專職專業(yè)的運營機構。這與很多外地城市公租房還是由政府的住房保障部門直接操辦和管理形成鮮明對比。這里的一個基本出發(fā)點是，上海舉辦公租房，不是趕風潮，不是一朝一夕的做做表面文章，而是必須要長期進行的事業(yè)；這個任務還很繁重，要很可能面對數(shù)以萬計甚至數(shù)以十萬計的家庭；這個任務還很專業(yè)，涉及收購、建造、出租、輪候、流轉(zhuǎn)、物業(yè)管理、日常運營等很多環(huán)節(jié)；所以不可能由政府下屬一個處級機構或一個公務員系統(tǒng)來完成這么多復雜和專業(yè)的事務，必須成立一個專職專業(yè)的運營機構。我所理解的這個運營機構應該是，類似像英國的社會租賃住房公司，歐洲大陸的市政住房公司、韓國大韓住宅公社那些模式靠攏，是公司化的、獨立運行的、自負盈虧的，政府提供部分啟動資本金，可以吸收社會資本入股，向市場招聘專業(yè)人員進行專業(yè)化管理。關于這個運營機構是全市一個然后每個區(qū)縣設立分支，還是每個區(qū)縣自己辦一個獨立的，目前《征求意見稿》是提出每個區(qū)縣一個，但個人覺得還是繼續(xù)商榷的。但不管怎么說，這個運營機構應該是持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的，不能讓其虧本虧空，否則就走到原來老公房的老路子了，那是行不通的。同時，運營機構因為向社會提供服務，資本獲得合理補償，服務收取合理費用，人員獲得合理薪酬，這樣形成一個產(chǎn)業(yè)，還可以創(chuàng)造為數(shù)眾多的就業(yè)機會。

第二，上海的公租房是面向所有常住人口的，而不局限于戶籍人口。這樣在起點上就與大多數(shù)其他城市優(yōu)先保障本地戶籍人口的做法形成差別。確立這點不是沒有爭議。論證過程中就有人擔心會不會得不到本地戶籍人口的支持，另外對常住人口提供公共租賃房，會不會引起外地人大量涌入上海，造成上海人口壓力。包括現(xiàn)在征求意見時候，我也注意到網(wǎng)上已經(jīng)有不少人擔心外地人會不會因此紛涌上海，造成上海無法承受的人口壓力；有些本地人也對沒有傾向優(yōu)惠戶籍人口表示不理解和不滿。

關于上海公共租賃房為何要對所有常住人口開放，我是這么理解的：

首先，上海發(fā)展需要大量的外來人才，尤其需要不同層次的大量外來人才。上海戶籍人口老齡化已經(jīng)非常嚴重，光靠戶籍人口是無法實現(xiàn)上海成為中國經(jīng)濟中心乃至國際金融中心、國際航運中心的發(fā)展目標。現(xiàn)有戶籍制度難以一下子全面放開，但上海發(fā)展對人才的需求是無法等待的，反過來所需人才的住房需求也是不容拖延的。目前上海房價高揚，已經(jīng)嚴重影響了外來人才在上海的工作與生活，如果這個局面不能得到迅速改變，上海將面臨大量的人才流失，那時發(fā)展大計無從談起。誠然非戶籍常住人口中的頂尖一小撮可能不需要公共租賃房，他們對上海的商品住宅或仍有支付能力。但上海的發(fā)展不可能僅靠一小撮頂尖人才，而需要數(shù)以百萬計的各種層次各種職業(yè)人才，尤其在產(chǎn)業(yè)還處于結構轉(zhuǎn)型的時期。否則上海高昂的房價之下，大量中間收入的技術人才出走，最后很可能就留下金融業(yè)等個別所謂高端行業(yè)以及大量的低技術含量服務業(yè)從業(yè)人員，產(chǎn)業(yè)迅速空心化、泡沫化，十分危險。上海外來常住人口中的絕大多數(shù)現(xiàn)在收入有限，都存在很大的住房壓力，尤其相比本地戶籍人口住房壓力大得多，然而經(jīng)過一個階段的奮斗，他們已經(jīng)和正在成為上海社會與經(jīng)濟發(fā)展的中間骨干力量。假以時日，他們中的很多人就將成為上海發(fā)展事業(yè)的棟梁乃至領袖。所以公共租賃房就是為了解決這些人的“階段性住房困難”，希望通過公共租賃房這樣的制度安排，能多留住一些潛在的人才，增加他們留駐上海工作與創(chuàng)業(yè)的幾率，從而為上海儲蓄明天的希望。

第二，上海的公共租賃房雖然向非戶籍常住人口開放，但實際上也有門檻。《征求意見稿》中提出了工作年限的要求，這樣實際上就把想來上海但沒有能力找到穩(wěn)定工作的人擋在門外了。這個要求預計會引起很多爭議，關于工作年限的具體設定標準也會成為一個下一步討論的焦點。但即使沒有這個門檻，由于上海的公共租賃房設定的租金標準不低，基本參照市場租金水平，合同一簽至少兩年，最長租賃時間也有限定（暫定5年），所以最后實際會入住上海公共租賃房的主要還將是那些有穩(wěn)定工作、收入不差的中間收入群體。從這個意義上說，上海的公共租賃房主要受益對象其實是外來常住人口中的一小部分，有相對固定工作、在勞動力市場上有比較強競爭力和對自己收入預期有比較強自信的那部分群體。然后他們之中在申請入住公共租賃房時候，遇到供不應求，也還是有優(yōu)先次序的（這點還有待明確），會有輪候機制。關鍵一點是，公共租賃房只負責解決“階段性住房困難”，而不是終身，如果5年或若干年之后還是預期自己不能在上海買起房，他們還是會考慮從上海轉(zhuǎn)換到更合適自己的城市。所以不要過慮上海因為實施了公共租賃房制度，就會出現(xiàn)大量的來滬打工潮。當然反過來說，上海公共租賃房，至少目前，還沒有把農(nóng)民工、服務業(yè)臨時工和所謂“蟻族”等社會收入底端納入到考慮范圍。這部分群體對上海的運營也很重要，住房需求也要妥善考慮，否則會引起社會不和諧甚至不穩(wěn)定。但飯要一口口吃。未來上海應會有專門的住房保障體系覆蓋到這部分群體，比如把農(nóng)民工宿舍、集體宿舍等納入到公共租賃房的一個特別子系統(tǒng)，也是在考慮范圍之中。

第三，本市戶籍人口的住房需求有更豐富的解決方法。比如經(jīng)濟適用房和廉租房，目前都是針對本市戶籍人口。本市戶籍人口還有通過動拆遷、租賃補貼（擬議中）、困難補助等多種手段改善自己的住房條件，這些都是非戶籍常住人口不可比擬的。再說上海歷史上就是個移民城市，本地人外地人的界限十分模糊，本地人對外地人來滬工作與創(chuàng)業(yè)應該持有開放的心態(tài)。而且近年來國家層面上已經(jīng)提出了居民福利均等化的概念，這意味著，以后哪怕保留戶籍制度，戶籍所帶有的福利特權價值也會逐步縮小。這是大勢所趨。

第三，上海的公共租賃房沒有收入準入線。這與很多外地城市的做法很不一樣。這樣做的出發(fā)點是吸收了經(jīng)濟適用房乃至廉租房的教訓。從以往住房保障的經(jīng)驗來看，收入準入線有幾大難點：

首先，收入準入線劃在哪里，都有人爭議不公平，憑什么我收入高一塊錢就沒有資格，低一塊錢就有資格。于是會有人故意低收入，產(chǎn)生“獎懶罰勤”的不良效果；

其次，在中國核查收入準入線太難了。一方面收入弄虛作假的太多太容易了，防不勝防。媒體上有關經(jīng)濟適用房舞弊作假的報道滿天飛，如果公租房一出來也出現(xiàn)這種丑聞，會對其聲譽產(chǎn)生很大破壞性，老百姓會徹底不相信政府是在辦好事，而出什么制度和政策都會認為是不過有一次借機為個人謀私利。另一方面即使能堵住弄虛作假，社會成本也很巨大的無法承認。上海第一批經(jīng)濟適用房1000多套搞配售，動員了多套社會收入信息等系統(tǒng)核查幾千位申請人，已經(jīng)半年多了，還沒有搞定，太難了。如果推廣開，核查和監(jiān)督成本難以想象。

再說，收入是動態(tài)變化的。在中國在上海，個人短期內(nèi)收入發(fā)生劇烈變化是很常見。租賃期間收入暴漲了怎么辦，不能僅僅因為收入增加了就逼著租賃人立即搬離，這個收入增加可能不穩(wěn)定，或者人家就是有這個住公租房的需求。但如果不讓其搬離又與收入準入線發(fā)生矛盾了。

所以以收入準入線來篩選申請者既很難操作，也常常無效。與其如此勉強，費力不討好，不然一開始就放棄收入準入線。吸收以往教訓，這次在準入設計中，轉(zhuǎn)換思路，不從收入而是從房子來約束篩選公租房的申請者。

所以這次明確規(guī)定公租房面積控制在50平方米左右，裝修簡單，區(qū)位適中，總體僅僅滿足基本居住條件，又是只租不售，無法套現(xiàn)，租金還跟市場價差不多，無利可圖，這樣就利用經(jīng)濟學上的“自我激勵”原則，讓有錢人、有房人、不需要的人自己就不會想著去也來渾水摸魚。公租房才會到達真正需要的人手中。

第四，上海的公共租賃房租金是參照市場租金而不給以大量補貼。這與很多外地城市把公共租賃房當作福利品來提供、政府給租金大量補貼的思路很不一樣。在設計上海公共租賃房租金標準時候，一開始我們曾提供“成本租金”的概念，以突出公共租賃房的非盈利性。但后來討論過程中發(fā)現(xiàn)，由于當前市場上租售比倒掛，“成本租金”反而要比市場租金高得多，因為市面上的私人租賃房往往以老公房為主，土地成本很少或沒有。但如果是新建房，考慮土地成本和正常回報率的租金會遠遠高于市場租金。所以即使以市場租金來出租，考慮土地成本的公共租賃房投資也肯定是要虧本。咨詢過程中，很多對公租房有興趣的房地產(chǎn)開發(fā)商都表示，只有在土地免費劃撥或把土地成本由政府包下來的前提下，公租房才有可能做下去。關于土地如何獲得，現(xiàn)在仍是困擾公租房的最大障礙。

拋開這個層面不說，我們也主張公租房租金應該參照市場租金，至少不能讓運營機構虧本做買賣，讓資本投入和日常運營費用能得到合理補償后還有點回報，這樣才能保證可持續(xù)經(jīng)營，也才能引起社會資本的興趣。同時盡量不要公共財政的補貼（除了土地成本和貸款貼息外），才能讓政府不把其看作負擔，畏懼不敢前行。總之，盡量避免回到“高福利、低租金”的老公房路子上。

換句話說，公租房相對私人租賃房沒有價格上的太大優(yōu)勢，最主要的優(yōu)勢是穩(wěn)定、安全、可靠，而這些正是私人租賃住房市場上最急需的。希望與此來引導規(guī)范私人租賃市場，反過來私人租賃市場也會對公共租賃房形成強有力的競爭作用，督促公共租賃房運營機構增加住房品種和提高服務質(zhì)量，增加運營效率、減少成本和降低租金。

當然，這里會有個最大的疑問。住房保障的矛盾現(xiàn)在這么突出，就是因為很多人連租房都租不起，否則市場都能解決的事情，就不需要政府出面了。支付不起市場租金的窮人怎么辦？

這個問題其實公共租賃房制度回答不了，是下一步住房保障發(fā)展正在考慮的問題，總體來說，要交給廉租房和《基本住房保障法》中正在考慮的租賃補貼。也就是，承擔不了市場租金的低收入困難群體，有法律授予的權力向政府保障機構要求得到租金補貼，彌補租賃家庭最大可支付租金與市場租金之間的差額，但具體是所有常住人口還是僅限戶籍人口可以申請租賃補貼，以及補貼標準與來源等問題，都還有待明確。

無論如何，公共租賃房運營機構自身沒有對低收入群體減免租金的義務。

第五，上海的公共租賃房能起到促進住房市場發(fā)育完善、調(diào)節(jié)市場房價與租金的作用。我們一直強調(diào)，上海的公租房，不受收入準入線地對所有人開放和實行準市場租金，就有人提出疑問，對公租房的性質(zhì)到底怎么看，到底是一種住房保障方面的福利品還是僅僅一個私人租賃住房市場的替代品？

我們的理解是，公租房肯定有其福利性和保障性，中間有相當多的公共資源投入，惠及面也很大，向有支付能力人群提供所急需的、安定衛(wèi)生的租賃住房同樣也是一種社會公共服務體現(xiàn)。但現(xiàn)階段可以發(fā)揮最突出的作用是完善住房市場結構，豐富住房市場選擇，尤其規(guī)范和引導私人租賃住房市場，同時引導居民住房消費理念，從而為抑制商品住房價格與租金、實現(xiàn)“人人有房住”打下基礎性制度建設。需要強調(diào)，這次《征求意見稿》中也帶有將來租賃公租房可以入戶籍和讓子女就近教育的設想，這是一個亮點，將有效減少“被買房”的需求。

一些其他城市把住房保障與住房市場調(diào)節(jié)割裂來看，以為政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解決了低收入居民的住房問題，就可以對房價坐視不管了，這是很危險的想法。

住房保障與住房市場是相輔相成的，不可對立起來看。否則就算一部分低收入居民短期內(nèi)解決了容身之處，但市場房價高不可攀，他們永遠進入不了住房市場去自己買房或租房。或者保障性住房過度擠占了商品住宅用地，商品住宅價格更加畸形高漲，越來越多的人終身只能靠公共資源的救濟來解決住房，那政府和社會都終將不堪重負，還會引發(fā)極端的財富上的貧富分化，社會難以穩(wěn)定和諧。

另外，住房市場高揚態(tài)勢之下，如果沒有一個蓄水池來分流住房需求，是難以回落的，一旦回落就是崩盤，對社會和經(jīng)濟殺傷力太大。政府發(fā)展公共租賃房，某種程度上就是一個蓄水池，穩(wěn)定好中間收入階層的住房需求同時，豐富了調(diào)節(jié)住房市場的手段與工具。市場房價或租金高揚時候，多新造一些公租房，分流市場需求，抑制房價與租金。市場房價或租金低迷時候，少新造一些公租房，轉(zhuǎn)為收儲商品住宅來為公租房，讓房價與租金保持在合理水平。

這樣住房保障與住房市場就相輔相成，相互補充，而不是只有對立和沖突。

第五篇：公租房建設的重慶模式

公租房建設的“重慶樣本”

重慶頻道消息 重慶，這個正在如火如荼推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，率先在全國提出大規(guī)模建設公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）：從2010年開始，用3年時間建設4000萬平方米公租房，解決200萬城市中低收入群體的住房困難。

2012年，在已經(jīng)開工建設2800萬余平方米的基礎上，重慶又提出新建1350萬平方米公租房，對之前的規(guī)劃進行“加碼”。在這樣的背景下，以公租房為核心的住房供應“重慶樣式”——“雙軌制”住房供應理念、土地供應融資模式、運營管理機制等，為我國住房制度改革和完善提供了新思路；也為城鎮(zhèn)化推進中的民生改善和可持續(xù)發(fā)展提供了一個實踐“樣本”。

住房保障“全覆蓋”

今年60歲的康莊美地公租房小區(qū)承租人葉文萍做夢也想不到，自己能住上環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)房。葉文萍曾是江北城的居民，與老伴的月收入3000元左右，一直靠租房度日，所租房屋破爛不堪，陰暗潮濕，火災隱患嚴重。聽說政府建公租房的消息后，她抱著試試的心態(tài)申請了一套50多平方米的公租房，幸運地被搖中了。

“政府建公租房，真是把問題解決到我們心坎里了，這才是真正關心老百姓疾苦，要不我們一輩子都住在破房子里！”葉文萍感慨地說。

在重慶，與葉文萍一樣通過公租房實現(xiàn)“住房夢”的困難群體，目前已有30萬人，4000余萬平方米公租房全部建成后，將為超過200萬的中低收入群體解決住房困難。

1998年住房制度改革以來，貨幣分房逐漸取代住房實物分配，大量存量住房按房改價出售，同時，商品房的供應占比逐步提高，扭轉(zhuǎn)了住房供應短缺的局面，老百姓的居住條件得以較大改善。但是，對低收入群體的住房供應，盡管有廉租住房、經(jīng)濟適用住房以及危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等形式進行保障，但保障面不到總?cè)丝诘?0％，事實上形成了住房供應主要靠市場來解決的“單軌制”。

在單軌運行的過程中，由于房價上漲過快等多方面原因，低收入群體無力購房問題日益凸顯，特別是那些既享受不到廉租住房保障，又買不起商品房人群的住房問題。

“住房是老百姓最大的民生問題”，中共中央政治局委員、重慶市委書記***說，“我們黨要贏得民心，就要為老百姓蓋房子，努力實現(xiàn)‘居者有其屋’。”

重慶市市長黃奇帆強調(diào)，居住權是人的一項基本權利，住房不同于一般商品，它兼具商品和保障的雙重屬性。要實現(xiàn)“住有所居”目標，應跳出單純的市場思維，既要借助市場這只“看不見的手”推動中高檔商品住房的合理配置，又要用政府“看得見的手”建保障性住房托底，實行城市住房供應的“雙軌制”。

重慶的基本思路是：30％～40％的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

這其中，公租房建設是最關鍵一環(huán)。重慶市規(guī)劃，自2010年起的3年內(nèi)，建設4000萬平方米公租房，解決200萬城市中低收入群體的住房問題。

大規(guī)模集中建公租房，短時間建那么大體量的公租房，房屋質(zhì)量又如何保證？

重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，在公租房建設中，從規(guī)劃選址、戶型設計、小區(qū)環(huán)境、配套設施等，都精心設計，力求讓中低收入群體生活得舒適，有尊嚴。

按照“均衡布局、適于就業(yè)、配套完善、環(huán)境宜居”的原則，重慶公租房布局在一、二環(huán)之間的21個大型聚居區(qū)內(nèi)，這些聚居區(qū)均有產(chǎn)業(yè)支撐，可提供就業(yè)崗位。周邊的交通等市政設施與項目建設同步，配套設施齊全。

為保障工程質(zhì)量，重慶市建立了一整套公租房建設質(zhì)量標準體系和安全管理體系，嚴格執(zhí)行招投標制、工程監(jiān)理制和合同管理制，科學合理安排建設時序，認真把好設備材料進場、施工工藝、試驗檢測、工程驗收等各個關口。

本刊記者在新投入使用的康莊美地公租房小區(qū)看到，盡管已是隆冬季節(jié)，栽種了桂花、竹子、銀杏、紅楓等樹種的小區(qū)依然生機勃勃。

“大賬與小賬”

大面積建設公租房，意味著資金的大規(guī)模投入，土地從哪里來，資金如何保障？

重慶公租房建設有兩個重要“認識”：一是多算民生“大賬”，少算土地財政“小賬”，留地于民；二是搭建融資平臺，用“真金白銀”將公租房建設目標落到實處，花錢為民。

敢于舍棄“土地財政”，以劃撥方式供應土地是重慶公租房建設的一個亮點。自2002年開始，重慶就建立了土地儲備中心，對土地市場進行宏觀調(diào)控。2003年，又在土地儲備中心的基礎上，建立了政府主導型的土地儲備供應機制，將土地牢牢掌握在政府手中。近幾年，重慶通過工業(yè)結構調(diào)整、舊城拆遷等方法，儲備土地幾十萬畝，僅主城區(qū)就從儲備土地中拿出3萬畝用于建公租房。地有了，錢從哪里來？

首先，由于公租房用地不收土地出讓金，客觀上降低了公租房建設成本。以民心佳園為例，占地504畝，根據(jù)這個小區(qū)的地理位置，目前土地的市場出讓價格為每畝600萬元左右，土地出讓金應超過30億元。而以劃撥方式供應的價格為每畝42.6萬元，總價僅為2億多元。地方政府少收入土地出讓金28億多元，也就是公租房建設節(jié)省了成本28億余元。

其次，重慶市構建了政府先導、社會補充的投融資格局。據(jù)測算，3年建4000萬平方米公租房，約需現(xiàn)金投入1100多億元。重慶按財政投入和融資貸款3：7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金。“1”是指財政投入約300億元，包括中央專項補助、本級財政支出、土地劃撥、稅費減免等補助方式。“3”是除財政投入外的800億元融資貸款，通過社會渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等融資籌集。從實際操作看，自2010年以來，重慶市已累計到位公租房建設資金394.5億元，其中中央補助和市級財政資金231億元，通過銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等籌集163.5億元。2012年，重慶還將通過國有企業(yè)、保險機構等非銀行類機構獲得融資近500億元，將繼續(xù)爭取住房公積金貸款40億元，實現(xiàn)公租房建設“不差錢”。

“3年1100億”的現(xiàn)金支出，如果運作不得當，勢必會成為政府的沉重包袱。這也是一些地方對建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重慶決策者眼中，公租房是一筆優(yōu)良資產(chǎn)。為確保融資收益和資金安全，重慶建立了租售并舉、動態(tài)平衡的償債機制。具體來看，重慶公租房建設大約需要社會融資800多億元，這部分資金主要通過3個渠道逐步償還：一是按10％的比例配建商業(yè)設施，以市場價出售，可回籠資金400多億元；二是承租5年后，出售約1／3有限產(chǎn)權的公租房，可回收資金400多億元；三是租金收入，在扣除維護和管理費用后仍有盈余，可用于平衡貸款利息。

規(guī)范前門堵住后門

大規(guī)模建設公租房，如何公平公正地分配？張定宇告訴本刊記者，為確保公租房“陽光分配”，重慶創(chuàng)新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務等多部門共享的信息平臺，及時向社會公開公租房房源信息，形成部門聯(lián)動，提高審核準確度和效率。同時，通過“對外公示＋社會監(jiān)督”的辦法，將公租房置于政府管理和民眾監(jiān)督之下。

2011年，重慶市對已竣工驗收的公租房組織了四次公開搖號配租，保障家庭達到8.2萬戶，其中，主城戶籍住房困難家庭占40.1％，大中專及職校畢業(yè)新就業(yè)人員和外地來主城工作人員占24.3％，本市進城務工人員占35.6％；家庭人均月工資收入2000元以下的占92.7％，2000～3000元的占5.95％，3000元以上的僅占1.35％。

重慶設計了一整套嚴密的準入和退出機制，特別強調(diào)要加強“后門”的退出管理，嚴防利益輸送，真正讓公租房成為服務中低收入群體的“民心工程”。重慶市明確將公租房保障對象界定為三類人：一是本市無住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭；二是大中專及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無住房人員，他們有住房需要，但暫時還沒能力買商品房。三是進城務工及外地來渝工作的無住房人員。這三類對象特征明確，不易渾水摸魚，實際操作簡單。

對于公租房保障對象的界定，最初的條件是：單身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。但重慶市2010年職工家庭工資及財產(chǎn)性收入人均2992元，1500元的標準實際上將許多買不起房的人擋在“高門檻”之外。在廣征民意的基礎上，重慶取消了這一收入標準限制。

防止公租房出現(xiàn)利益“黑洞”的關鍵是要堵住“后門”。黃奇帆介紹，重慶對公租房的退出機制進行了制度設計，特別規(guī)定公租房不得進入二手商品房市場交易，購買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購。“只要管住了公租房上市交易的閘門，就不會發(fā)生利益輸送。”

重慶市還設計了懲罰性的強制退出機制。對于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6個月以上，以及違反租賃合同的，承租人或購買人所占有的公租房都將被強制收回，其行為將記入個人信用檔案，5年內(nèi)不得申請公租房。

一個“支點”撐起多重效益

重慶市推出不收土地出讓金的公租房，財政收入減少，從短期賬面看“吃虧”了，實際并非如此。

主動放棄賣地生財?shù)摹靶≠~”，通過大規(guī)模建設公租房，解決了就業(yè)者的居住問題，還進一步改善投資環(huán)境，吸引了更多人才匯聚和企業(yè)投資。重慶市政府更看重的是這筆科學可持續(xù)發(fā)展的“大賬”。

黃奇帆從投資、就業(yè)、消費的角度給記者算了幾筆細賬：未來十年，重慶主城區(qū)人口將增加400萬，假定有20萬人是投資者，人均投資是100萬元，可以增加產(chǎn)業(yè)性資金投入2000億元。假定20萬家企業(yè)年平均營業(yè)額400萬元，全年總產(chǎn)值就高達8000億元，僅營業(yè)稅就達500億元之多。另外，400萬人就業(yè)，按年收入4萬元計算，將拉動消費1000多億元。同時，重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革步伐在加快，到2020年城鎮(zhèn)化率由目前的27％提升到60％，這就意味著會增加1000萬城鎮(zhèn)居民。在部分地區(qū)“民工荒”的背景下，公租房為這部分“新市民”撐起強大的住房保障網(wǎng)，就留住了勞動力這一重要的發(fā)展資源。

重慶工商大學校長楊繼瑞說，過去幾年房價飆升，逼走了眾多就業(yè)者，自然也逼走了眾多創(chuàng)業(yè)者。公租房能夠解決就業(yè)者的居住問題，相當于改善投資環(huán)境，可吸引更多企業(yè)來渝投資，由此增加的財政收入，可能遠遠超過在公租房方面的支出。另一方面，“公租房上市，會把‘夾心層’人群吸引過去，有利于引導更多人轉(zhuǎn)變住房觀念，覺得‘租房比硬著頭皮買房生活得更好’。如此一來，商品房市場上的需求就會減少，從而抑制部分投資性或投機性購房需求。”重慶大學建設管理和房地產(chǎn)學院院長任宏認為，由于公共租賃房的租金是市場價的60％，隨著大量公租房逐漸上市，其周邊商品房的租金勢必受到拉動，將會直接影響租賃投資投機性需求，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。