第一篇：完整的土地開發流程后附案例

關于 土地開發

首先土地開發(development of land;handling of land)

? ? ? ? ? ? ? ? ? 1 土地開發的概念 2 土地開發的分類 3 土地開發程序 開發土地獲得途徑與程序 5 土地開發過程管理 6 開發土地的轉讓 7 土地開發成本構成 土地開發費用的歸集與分配 9 完工土地開發成本的結轉

土地開發的概念

土地開發是指單位或個人通過采取各種措施，將未利用土地改造成農用地或其他用地的活動。按開發后土地用途來劃分，土地開發可分為農用地開發和建設用地開發兩種形式。其中，農用地開發包括耕地、林地、草地、養殖水面等的開發；建設用地開發指用于各類建筑物、構筑物用地的開發。

土地開發的分類

土地開發包括將土地開發成農用地和建設用地，一般分為土地一級開發和土地二級開發。

(1)土地一級開發，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開發計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發。

(2)土地二級開發是指土地使用者從土地市場取得土地使用權后，直接對土地進行開發建設的行為。

土地開發程序

1.開發主體

土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。

2.開發程序

(1)計劃編制

首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發計劃，來編制土地一級開發計劃。

(2)前期策劃

根據已編制的土地一級開發計劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區)人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審，委托土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。

(3)征詢意見和審批

市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。

同時，土地一級開發項目涉及征用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區(縣)政府提出征地申請，由區(縣)政府按規定程序辦理征地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。

土地儲備機構通過委托或招標的方式確定土地一級開發主體，并下達土地一級開發批復，簽訂土地一級開發合同。

(4)組織實施開發

土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協商制定拆遷安置補償方案等等，并需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、范圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)項目驗收

土地一級開發項目完成后，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發合同》、計劃和規劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。

開發土地獲得途徑與程序

土地一級開發主體獲得開發土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構通過招標方式來確定。

國土資源管理部門或土地儲備機構根據經批準的計劃、規劃、征地等文件和相關材料，組織編制招標文件，經批準后，一般由土地儲備機構組織招投標。招投標按照政府確定的程序進行，包括：

1、核準招標方式和招標范圍

2、編制招標文件

3、發布招標公告或發出投標邀請書

4、對潛在投標人進行資格審查

5、發招標文件并組織現場勘察

6、投標人編制投標文件

7、組建評標委員會

8、開標、評標，提交評標報告

9、確定中標人

10、發出中標通知書

土地開發過程管理

一級開發監管主要依靠有關法規和合同約定來約束，監管主要目的是控制成本、控制開發進度以及開發質量。目前主要有如下幾種制度措施：

1.實行重大事項或重要環節審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設方案等審核。

2.定期報表制度，報表包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續辦理的情況等。

3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發單位投標承諾進度進行對比分析，監督開發進度。

4.參與制度，儲備機構參與一級開發單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。

5.備案制度，要求一級開發公司及時提交合同、支付款項憑證、手續辦理批復等文件資料給儲備機構備案。應該說明的是，備案并不意味著儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經審計部門審計確認。

6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對于超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發單位承擔。

開發土地的轉讓

一級開發后的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經營性用地的，全部采用招、拍、掛進行出讓；屬于非經營性用地的，按照國家規定，可以采用協議或劃撥方式。

二級開發的建設用地的轉讓，要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》的規定，以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，要按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

土地開發成本構成

1.征地拆遷補償費及有關稅費

2.收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用

3.市政基礎設施建設有關費用

4.招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用

5.貸款利息

6.土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用；不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出。

土地開發費用的歸集與分配

企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。

1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。

這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

2，配套設施費的歸集與分配。

配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

(1)與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。

(2)與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本——土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本(或預算成本)在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本——配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。

3.開發間接費用的歸集與分配。

企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。

完工土地開發成本的結轉

已完土地開發項目應根據其用途，采用不同的成本結轉方法：

1.為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。

開發完成后，應將其實際成本轉入“開發產品——土地”賬戶。

2.開發完成后直接用于本企業商品房等建設的建設場地。

應于開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發成本中。結轉計入房屋開發成本的土地開發費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。

(1)分項平行結轉法。

就是將應結轉的土地開發費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的相關成本項目內。其會計分錄是：

借：開發成本——房屋——土地征用及拆遷費 al

——前期工程費 a2

——基礎設施費 a3

——建筑安裝費 a4

——配套設施費 a5

——開發間接費用 a6

貸：開發成本——土地——土地征用及拆遷費 al

——前期工程費 a2

——基礎設施費 a3

——建筑安裝費 a4

——配套設施費 a5

——開發間接費用 a6

這種結轉方法主要適用于改作自用的商業性建設場地的成本結轉。因為原商業性建設場地的開發成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。

(2)歸類集中結轉法。

就是將應結轉的各項土地開發費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。

借：開發成本——房屋——土地征用及拆遷費 al

——基礎設施費 a2+ a3+ a4

貸：開發成本——土地——土地征用及拆遷費 al

——前期工程費 a2

——基礎設施費 a3

——建筑安裝費 a4

這種結轉方法主要適用于自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發間接費用，所以為簡化核算手續，可采用這種方法結轉。

企業開發的自用建設場地，開發完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發產品——土地”賬戶。

下面舉例說明土地開發成本的核算方法。

【例1】甲房地產開發公司于2001年5月在梁園開發一塊土地，占地面積40000㎡.開發完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業自行開發商品房。假設梁園土地開發過程中只發生了如下經濟業務：

①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：

借：開發成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費)25000000

貸：銀行存款 25000000

②支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下：

借：開發成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費)5 500000

貸：銀行存款 5 500000

③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：

借：開發成本——土地——梁園(前期工程費)210000

貸：銀行存款 210000

④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：

借：開發成本——土地一—梁園(前期工程費)5 500000

貸：銀行存款 5 500000

⑤由某施工企業承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1 500000元：

借：開發成本——土地——梁園(基礎設施費)1 500000

貸：應付賬款——X施工企業 1 500000

⑥9月末，梁園土地開發工程完工。假設“開發成本——土地開發——梁園”賬戶歸集的開發總成本為37710000元，則單位土地開發成本為 942.75元/㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發成本。作會計分錄如下：

借：開發產品——土地(梁園)9427500

主營業務成本——土地轉讓成本 28282500

貸：開發成本——土地——梁園 37710000

第二篇：土地開發流程

土地基本資料 項 目 規劃院 市拆遷辦 資金落實 國家政策 驗資報告 總體發展 選 址 立 項 規 劃 初步設計 《選址意見書》 總詳規劃 規劃院 地質勘察報告 《固定資產投資許可證》 土地局 需拆遷 土地騰遷 拆 遷 辦 拆遷范圍 產權認證 市房產局 房屋評估 評估公司 注銷產籍 市房產局 拆遷許可 市拆遷辦 政府拍賣所得（費用已交完）土地開發權批復 拆遷協議 區拆遷辦 拆遷安置 土地使用證 三通一平規劃局 《用地規劃許可證》 地形勘察 擴初設計 聯合會簽 可研報告 市場調查定位 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防辦 《消防審批意見書》 《衛生防疫意見書》 項目注冊 《社區用房協議》 《人防審批意見書》 園林管理所 自來水公司 交通大隊 電業局平整 建委收費辦 《建設工程規劃許可證》 施工圖 工程招標 招標辦 施工圖審查 樹木砍伐手續 臨時水 臨時占道手續 臨時電 場 地 開工 2 開工 3 規劃局 設計院 招標文件 安置用房審批表 規劃審定書 市規劃局 勘測院 定線 驗線 標底制作 開工 1 綜合管網設計 規劃局 綜合管網審圖 給、排水、熱網、電訊、煤氣許可證

開工 1 工 商 局 質量站 合同鑒證 施工隊伍資質審查 工程施工合同 外埠施工單位備案 勞保辦 定額站 安全站 《建設工程施工許可證》 開工 市建委 開工 3 開工 2

工程監理 技術檔案 供電 工 程 量 室內外裝修 基礎 主體 區內大配套 煤氣 供暖 環境設施 區內道路 景點綠化 殘土外運 地名辦 區建委 門 牌 號 掛信報箱 物價局 定 價 住宅辦 施 工 開 聯 栓 網 供水 排水 掛表送電 衛生防疫 施 工 竣工 驗收 報 戶 衛生許可證 質檢站 規劃局 消 人 防 防 驗收備案 測繪院 上 圖

衛生防疫 設計院 街道辦事處 施工單位 項目部

房產局測繪大隊

銷售面積審核

房產局市場處

預銷售許可證

產權登記發證中心

產權出始備案登記

預銷售

銷售

入住

老鄭：目前我們開始的工作在紅框內，就如圖表所標志的：土地基本資料是土地立項開發合作的基礎，主要包含
a、項目立項批復

b、農用地轉用、征用建設項目用地申請書 c、《規劃意見書》及附圖一份和釘樁坐標成果通知 單 d、區縣人民政府建設用地申請文件 e、土地利用總體規劃對建設用地規模控制圖

項目征地及建設用地預 f、一書四方案 審 g、補充耕地位置圖及文字說明 50 天

⑾
h、建設用地勘測定界技術報告書及勘測定界圖 I、擬占用土地 1：10000 幅土地利用現狀圖 j、建設擬征地土地權屬情況匯總表 k、省級土地行政主管部門對補充耕地的驗收文件 l、新增建設用地有償使用費準備情況的說明 m、征地情況調查表 n、征地協議 書 o、？？城規劃

圖

這個階段可以由基德自主開發，然后由工程商墊資或與工程商合作開發，當中部分文件在無棣可以免掉，但紅字部分是合作方必定要看的，主要是弄清楚土地的權屬，申辦情況，上面是一個初步階段一般具備上面紅字的文件就可以和合作方談判，然后到當地看土地的實際 情況，

土地補償 辦理建設用地規劃許可證
（27）

征地審核
（33）

辦理臨時 簽訂國有土地出讓合 國有土地 10 天（市房地局）使用證（41）申報物業管理公約
a、項目立項批

2003.08.04
（44）

（交齊 100%地價款取正式國有土地使用 證）

⒆

13 天（市規委）

（24）

（35）

（市房地局）2003.07.18 同 18 天

2003.08.04
（45）

10 天（市房地局小區辦）

a、立項批復 b、建設項目規劃審批表 c、市政府征地批復 d、用地釘樁成 果 e、按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件 f、審定設計方案通知書

復 b、辦理土地出讓手續申請 c、審定設計方案通知書

d、土地評估報告原件 e、出讓合同附圖一式五份附圖為釘樁圖或審定設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）f、建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單 g、建筑面積與用途說 明 h、加蓋工商部門備案章的營業執照復印件 I、建設用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬來源證明文件（原件）j、與原用地方簽訂的土地使用權及地上物補償協議、聯建協議及相關文件 k、房地產開發企業資質證書 l、外經貿委核發的外商投資企業批準合作、合資企業合同、章程的批復

市政各口方案報裝

藍框部分這是土地權比較完備的階段，到達這個階段，基本可以談土地出讓以及買賣等，上次你說的要找綠地等大公司合作必須要到這一步。

土地開發整理復墾項目審批驗收

收件
局市 縣

發件
上報項目規劃設 計與預算材料

存檔

地級以上市上 報材料

部上 門級

受理并記時
口文廳 窗辦

材料不符合要求

論證不合格 評審部 合格

送達有關市(1 天)

辦公室批轉耕 保處

處協 室辦

規劃處 地籍處

查看申報資料(1天)查看申報資料(1天)

填寫匯總意 見(1天)填寫匯總意 見(1天)會地籍處、財務 處聯合省財政廳 實地踏勘論證并 提出驗收與否的 辦理意見 組織竣 工驗收 組專家 評審(40 天)省財政 廳進行 預算審 批(10 天)打印文件(1天)存檔

處主 室辦

耕地保護處

查看申報資料(1天)

匯總并提出 審查意見

長副分 廳管

分管廳領導審 批(3天)

廳 長

第三篇：土地一級開發流程

土地一級開發流程

第一章土地一級開發流程

1、選地

由政府或開發商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。2、土地前期開發申請

原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發申請。3、土地開發項目預審

市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。4、土地開發實施方案預審

通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。

5、土地開發方案修改

編制了開發實施方案的項目由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地前期開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。、確定土地開發單位

土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地前期開發管理委托協議。

通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地前期開發委托協議 7、辦理相關用地手續

土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市

發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施

單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。8、確定實施規劃方案

開發單位委托編制可行性研究報告，規劃方案，工程造價預算和具體設計實施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎建設

在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷市政基礎設施建設等相關手續。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。、組織驗收開發土地

建設項目的土地前期開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容： 審核土地前期開發成本

組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求 根據委托合同支付相應土地開發費或管理費 納入市土地儲備庫

11、辦理建設用地規劃許可證 辦理建設用地規劃許可證申請材料： 用地申請報告 法人營業執照 立項批文

縣以下建制鎮應出具鎮政府證明

經審查批準詳細規劃或總平面設計圖紙（一式2 份）12、辦理建設用地委托釘樁

建設單位需委托測繪單位對建設項目規劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國有土地使用權出讓申請

國有土地使用權出讓申請一般指協議出讓申請，申請用地者應當同時向市城市規劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報告書；

國家投資的建設項目應當提供有關部門關于建設項目的批準文件； 在地區注冊登記的企事業單位應當提供有關批準成立（設置）機構的批準文

件、營業執照。未在 經濟特區注冊登記的國內其他公司、企業、其他組織應當提供上級主管部門的批準文件、營業執照。境外公司、企業、其他組織應當提供有效的營業注冊登記證件（開業執照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機關和律師事務所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個人申請用地的應當提供合法的身份證件。在 省、市營業的銀行存款的資信證明書； 大型、重點項目需提供項目建議書、環境保護分析報告、初步規

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權委托書及其他應當提交的文件。14、主管部門實地勘察 房地產項目用地單位將《城鎮建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門，帶領行政主管部門的工作人員到用地現場實地勘察，查明土地狀況。、委托地價評估、辦理核定地價手續

建設單位委托有相關資質的土地評估公司對所規劃用地進行評估，必須經市、縣、自治縣國土局批準，并核定的地價標準登記手續。

16、土地估價報告的預審

根據《國家土地管理局土地估價報告預審制度實施方案》，對需經國家土地管理局確認估價結果的土地估價報告，承擔估價的中介機構可在向委托方提交土地估價報告前，向國家土地管理局提出預先審查申請，由國家土地管理局組織有關人員對土地估價報告進行預審，經預審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規定程序向國家土地管理局申請土地估價結果確認。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）

土地前期開發企業接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內政府優先對土地進行招標、拍賣、掛牌，開發企業有優先競爭權。、簽訂國有土地使用權出讓合同

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償的原則，對出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協議。國有土地使用權出讓合同應按照平等、自愿、有償的原則簽訂。、交付土地出讓金 21、領取臨時國有土地使用證、領取正式國有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。

第二章 土地一級開發辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請

房地產開發公司提出用地申請時，應當提交建設項目用地申請書，申請書中應包括以下各項主要內容： 申請單位名稱

項目的基本情況，包括立項、規劃選址等情況

建設用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現狀等

房地產開發公司提出用地申請時，在建設項目用地申請書后應附具以下各項文件、資料：

用地單位有關資質證明

項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件 土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告 初步設計或者其他有關批準文件 建設項目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補充耕地方案

建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告 2、到擬征地所在區（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產開發公司提出的征用申請后，應自申請之日起30 日內擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農用地轉用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。、簽訂征地協議、簽訂補償安置協議

征地協議書的簽訂必須體現自愿、公開、公正、平等、有償的原則，既不能阻礙國家建設，又不能傷害集體和農民的利益。拆遷安置補償協議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協商簽訂。被拆遷人應當在房屋拆遷公告規定的期限內，攜帶房屋所有權證、土地使用權證或者其

他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續。4、確定補償安置方案

區、縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補償、安置方案的公告→征地補償、安置方案公告的實施→征地補

償、安置方案的意見→征地補償、安置方案的確定→征地補償、安置方案的審批要求→征地補償、安置費用的管理、區（縣）房地局審核各項協議、市政府下文征地

區（縣）房地局審核各項協議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規定。、交納各項稅費

繳納耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區局開單，銀行收費，分別轉到區財政局（耕地占用稅）、菜田建設費（市蔬菜辦）、征地管理費（區國土局）、糧差費（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結戶口、調查戶口核實勞動力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區、縣國土房管局通過公安機關辦理戶口凍結手續。拆遷人持《建設用地規劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結申請，調查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。、辦理農轉工工作、農轉居工作、辦理超轉人員安置工作 到市國土局核農轉非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農轉非及勞動力安置手續，辦理農轉工手續，落實需要安置農業人口的安置途徑、安置工作。

根據《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農業戶口轉為非農業戶口。每次轉為非農業戶口的人數，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農業戶口轉為非農業戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規定的條件審批。

10、地上物作價補償工作

拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。區、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟

組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償的，作價補償的金額可以按所拆房屋面積的重置價格結合成新，乘以130％結算。、征地結案、申請《建設用地批準書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結案函，房地產開發公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據 農轉非辦結證明原件 征地補償協議（復印件）征地補償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設用地批準書》的申請;市政府批準征(占)地的批文;《建設用地規劃許可征》附件和附圖;與《建設用地規劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標成果通知單;工程進度計劃;計劃任務結轉單，但當年批準征(占)地的免交。12、委托進行拆遷工作

當房地產開發公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規的規定，需要辦理委托手續并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。、辦理拆遷申請

根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當持以下文件向當地房屋拆遷行政主管部門申領拆遷許可證： 拆遷申請書；

建設項目批準文件和資金證明； 規劃部門選址意見或者規劃批準文件； 建設用地批準文件附圖；

拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發房屋拆遷許可證。根據《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準并發給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責任書

房屋拆遷責任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區、縣國土房管局簽訂責任書。、辦理拆遷公告與通知 根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，建設單位的房屋拆遷申請被批準后，由當地房屋拆遷行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關行政主管部門協助；同時，房屋拆遷許可證一經發放，房屋拆遷主管部門應當將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結 18、暫停辦理相關事項

房屋征收部門在應 “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關手續。拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續期間不得進行下列活動：

房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內容，制作拆遷預分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經區、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。、簽訂拆遷補償書面協議

房屋拆遷補償安置書面協議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協議必須 經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協議。協議的主要內容有：

拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限； 安置用房面積、標準和地點；

產權調換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式； 違約責任和爭議解決的方式； 當事人約定的其他條款。、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉，進行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。、發放運作拆遷補償款

發放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監督→開具領款憑證→支取補償款項

23、拆遷施工現場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標準落實揚塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內向區、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

26、強制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國有土地使用權劃撥用地申請

用地單位辦理劃撥用地申請時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《××市城鎮建設用地批準書申請審批表》，計劃行政主管部門核發的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設

項目還需提交市建委的《規劃設計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書，屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復。

規劃行政主管部門核發的《建設用地規劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖，建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協議； 與《建設用地規劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；

建設項目資金來源證明；

建設單位的工商營業執照和企業開發資質批準證書。2、主管部門現場勘察

交表：用地單位將《城鎮建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門。勘察：用地單位帶領行政主管部門的工作人員到用地現場實地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報批

根據《土地管理條例》，國有土地使用權劃撥應當堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃。

國有土地使用權劃撥用于非農業建設的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報省人民政府批準。

行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《××市城鎮建設用地批準書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設

項目還需提交市建委的《規劃設計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書； 屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復；

規劃行政主管部門核發的《建設用地規劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖；

建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協議； 與《建設用地規劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設項目資金來源證明；

建設單位的工商營業執照和企業開發資質批準證書。4、取得劃撥用地批準

劃撥用地申請的批準：行政主管部門代人民政府擬文批復同意用地單位用地，并核發《城鎮建設用地批準書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區、縣國土房管局核發《城鎮建設用地批準書》后15 日內，應將區、縣政府劃撥城鎮建設用地批復、《城鎮建設用地批準書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準手續時，用地單位需準備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區、縣政府劃撥建設用地批復；××市城鎮建設用地批準書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關稅費、地價款（土地出讓金）

地價=土地取得費+土地開發費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發建設基金）；新增建設用地有償使用。根據《土地管理條例》，土地使用權受讓人合同生效之日起10日內支付土地使用權出讓金、余額應當在90 日內付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費

這里土地有償使用費主要指的是新增建設用地土地有償使用費。根據國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于天調整新增建設用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業土地使用費

財政部指出外商投資企業繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務處理，同時應當依法繳納城鎮土地使用稅。外商投資企業依法批準使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應納費額。、防洪工程建設維護管理費

防洪工程建設維護管理費按照以下各項標準收取：

對征用土地、土地使用權出讓的單位和個人，以建設用地規劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。

對在劃撥國有土地上進行項目建設的單位和個人，以建設用地批準書確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。

對使用土地從事非農業生產的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。

5、土地閑置費

按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的知》

(國辦發〔2006〕37 號)有關閑置土地處置的規定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權屬調查、地籍測繪費 7、城鎮土地使用稅

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》標準收取。經省人民政府批準，經濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費

根據國家計委國家土地局《關于土地價格評估收費標準的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標準”執行。一般宗地評估收費標準為最高限標準。

9、出讓土地預訂金

根據《土地管理條例》，受讓人應從土地使用權出讓合同生效之日起10 天內繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內付清，所付定金可抵充地價款。

10、征地管理費、土地補償費和安置補助費

土地補償費+安置補助費=征地統一年產值

省范圍內征收農民集體所有土地，均根據《 省征地統一年產值標準》中《ＸＸ市/縣征地統一年產值標準表》標準收取。、青苗及樹木補償費

在 省范圍內依法征收農民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償的，均按《征地青苗及地上附著物補償標準》執行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標準由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產權人協商確定。《征地青苗及地上附著物補償標準》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準，取得產權人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。

13、地上物補償費 根據《征地青苗及地上附著物補償標準》規定，地上附著物的補償標準由各市、縣政府按照各類建筑物、構筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設施的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準。、新菜田開發建設基金

新菜地開發建設基金是指國家征用城市郊區菜地時，有用地單位支付的，用于開發新菜地費用。15、耕地占用稅

國有農場（含縣、市、自治縣管的農、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執行。、耕地開墾費 區域因素修正系數：

其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：

1、房屋拆遷補償費

貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房地產估價規范和有關規定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。、搬家補助費

根據《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標準，付給搬家補助費。3、提前搬家獎勵費

提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標準。、臨時安置補助費（周轉費）

臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協議規定時間的，從逾期之月起，按原標準的200％付給。、停產停業綜合補助費

對因征收非住宅房屋造成停產、停業的，應當給予適當補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產停業的損失，以拆遷公告發布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18 個月。利潤的計算以稅務部門核準的納稅申報為準。拆除被拆遷人的商業用房，因拆遷影響不能營業的，根據以稅收為準的營業額給予補償；補償最高限額每月不超過停業前3 個月平均月營業額的8％。、房屋拆遷服務費

房屋拆遷服務費，由承擔拆遷服務的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。

開發商參與土地一級開發應注意的法律問題

1、項目合法性問題

對于土地一級開發商來說，在投資開發土地一級開發項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發沒有法律層面的規定，各地規定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發商帶來很大的潛在法律風險，因此，開發商應重視項目的合法性問題。開發商可主要從以下幾個方面對土地一級開發項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規劃和土地利用總體規劃

實踐中，有些地方政府急于進行城市建設，甚至在城市總體規劃和土地利用總體規劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開發商開始進行土地一級開發，這對于開發商來說風險很大，若將來城市總體規劃和土地總體利用計劃得不到批準，地方政府又無力償還開發商已發生開發的成本，開發商將面臨投入資金無法收回的風險。（2）立項文件的合法性

開發商在簽訂合同之前應認真審核項目立項文件的合法性，比如是否經有審批權限的政府批準立項、是否存在立項文件的內容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經省級政府批準但只有地方縣級政府或經濟開發區管委會的批文的情形，若出現上述情形，開發商須對立項文件進行補充和完善。（3）其他相關項目文件的合法性

開發商還應認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規劃文件是否已經批準，征地拆遷文件合法性等。另外，開發商為外商投資企業的，須注意審查自身是否符合《外商投資產業指導目錄》等相關外商投資的法律法規的規定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關土地一級開發的規定，大多規定政府要求通過招標方式確定土地一級開發商。但實踐中，很多地方政府并未嚴格遵守招標確定開發商的程序，而是直接與開發商簽訂土地一級開發協議。對于開發商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發商的一級開發主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發事宜與開發商協商一致，開發商也應建議地方政府按照規定通過招標形式簽約。當然，由于有關土地一級開發的地方規定并非屬于法律或行政法規層面，即使不通過招標形式通常也并不會因此導致一級開發合同無效。

3、開發商應把握的土地一級開發合同中的要點

開發商簽訂一份內容完善的土地一級開發合同，能夠有效防范土地一級開發過程中的各種風險，比如拆遷難風險、政策變化風險、土地出讓價格風險等。從開發商的角度而言，簽訂土地一級開發合同時應注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責承擔

對于開發商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發商應要求在土地一級開發合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔，開發商只負責承擔相關費用。通常情況下，開發商可采取如下兩種方式承擔費用：政府包干和據實支出。政府包干，即開發商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。據實支出，即開發商根據政府拆遷安置工作的進展逐步據實支出費用。開發商可根據項目具體情況決定采取適當的費用承擔方式。（2）約定分期分塊滾動開發、減輕資金壓力

對于開發商來說，土地一級開發占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發的方式，即將項目范圍內的土地，根據規劃情況分割成不同的區域地塊，按照優先順序分期先后投資開發各區域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區域地塊，這樣滾動開發可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風險。（3）約定政策變化時由政府承擔責任

政策變化風險對開發商來說是不可預知的風險，比如國家或上級政府對項目規劃作出重大調整或被撤。對于該等風險，開發商可在合同中約定由政府承擔政策變化風險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發商投資回報落空的風險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發成本的組成

土地開發成本是土地一級開發合同重要條款之一，開發商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發商應將就土地一級開發項目支出的所有費用均計入土地開發成本。但須注意的是，開發商計入的成本最終須經政府審核確認，若開發商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明，開發商將不得不自行承擔該等費用。同時，在合同中列明土地開發成本有利于開發商預估和控制項目投資總額，也可使開發商有理由拒絕投入政府要求承擔的合同中未列明的費用。

值得注意的是，各地政府規定的土地開發成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎設施建設費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發商須根據各地規定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關規定中明確規定土地開發成本包含貸款利息，而成都相關規定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發成本。（5）約定收益分配方式

對開發商來說，可根據項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開發商的投資收益=土地開發成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規避土地出讓價格風險，但通常收益率不會太高。

B．按比例分配收益：開發商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發成本）×開發商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發商收益比例通常較高，而且關鍵是有利于開發商受讓開發項目中出讓地塊的國有建設用地使用權，進行二級開發。實踐中，很多開發商參與土地一級開發就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發商須注意防范土地出讓價格風險，有必要約定出讓價格低于開發成本時的處理方法和責任承擔。

C．固定收益+按比例分配收益：開發商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優點，開發商既保證了固定收益，又有參與分配的權利，但政府通常會相應調低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項目公司

開發商就單個土地一級開發項目成立項目公司，可以有效地隔離和規避單個項目風險，避免連鎖反應。而且由于土地一級開發投資項目大、投入資金多，需要開發商專門設立公司在投資地進行長時間、持續性的具體操作。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發商的要求。（7）約定適當的融資方式

若開發商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權融資方式，即約定通過轉讓部分股權（或設立項目公司時引入合資方的方式）的方式進行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉讓項目。

綜上所述，開發商投資于土地一級開發項目時，首先應根據當地政府發布有關土地一級開發的相關規定，審核項目的合法性，并按照規定的合法程序與地方政府或其授權委托的機構簽訂土地一級開發合同。若是與政府授權委托的機構簽約，開發商應注意要求簽約單位提供有權政府部門的授權委托文件。由于目前土地一級開發相關法律法規的缺乏，開發商與政府之間簽訂的土地一級開發合同就成為雙方之間的“法律”，開發商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關要點在合同中明確約定。

第四篇：土地一級開發流程

土地一級開發流程 土地一級開發成本和收益 成本構成：

1、征地、拆遷補償及有關稅費；

2、收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；

3、市政基礎設施建設有關費用；

4、招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；

5、貸款利息；

6、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益：

委托開發企業負責一級開發具體管理的，開發企業的管理費不高于一級開發成本的2%，主體還是土地儲備中心。

委托開發企業直接實施一級開發的，開發企業的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業。

對于招標項目，成本構成、收益要求由開發企業在競標檔中提出方案，作為評標參考。

一級開發的土地范圍

1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；

2、由區縣政府選擇投資開發者進行危舊房改造或其它成片開發，需六、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容

1、根據土地儲備開發聯審會議(國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設用地的，提交征地（農轉用）政府批文及征地結案檔；

3、屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其它權屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案檔；

5、有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準檔。

6、有效的規劃意見書和其它規劃文件。要求規劃意見書公示的，須先進行公示。

7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發企業和儲備中心完成一級開發的項目）應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對于可以獨立出讓的國有企業搬遷騰退用地及其它可獨立出讓的

2、市國土局在進行一級開發項目建設用地進行預審；、市國土局委托市、區縣土地儲備機構編制一級開發實施方案；

4、市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發聯席會議討論（平均兩個月召開一次），聯席會對一級開發實施方案提出原則意見。程序二：確定一級開發單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內容：

1、市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發或者通過招標選擇具備相應資質的開發企業實施土地一級開發，對于開發企業實施的一級開發項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據此確定招標條件；

2、下達土地一級開發批復；

3、簽訂土地一級開發合同。

程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）

對于部分重點項目，需根據聯席會議要求到市建委辦理建設意見。程序四：辦理交通評價檔審批（根據聯席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：

（1）規劃市區內，建筑規模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；

市園林局監督檢查處 審查標準：

1、申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；

2、凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚；

3、樹種、規格、數量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：

1、北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表。申請內容包括申請人；聯系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規格、數量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業主單位意見（蓋章）；

2、規劃意見書及附圖；

3、避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。辦理時間： 20個工作日

——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標準：

1、是否屬于因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案是否符合要求；

市政府或市發改委審核的項目在市環保局環境影響評價管理處辦理，區縣項目在區縣環保局環境影響管理科辦理。審查標準：

1、符合《北京市為保護環境禁止建設項目、禁止建設地區和嚴格控制建設地區的名錄》的要求；

2、符合國家產業政策；

3、符合城市功能區劃和環境保護規劃；

4、要合理利用自然資源，防止環境污染和生態破壞；

5、采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；

6、污染物排放不得超過國家和北京市規定的環境保護排放標準；

7、滿足國家和地方規定的污染物總量控制要求；

8、建成后須能維持地區環境質量，符合環境功能區要求。

9、建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地區的環境質量現狀及擬采取的防護措施。

10、能造成重大影響，需要編制環境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其它方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規定需要保密的情形除外；

11、離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護規定》（GB8702-88）及其導出標準中的強制性規定。

12、地區環境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環境對本項目的影響；

13、圍產生污染的工業項目保持一定的防護距離；

報告書60日、報告表30日、登記表15日。程序八:辦理規劃意見書 政府主管部門：

規委（市規委建設用地管理處或區縣規劃分局建設用地管理科）審查標準：

1、實體審查

（1）符合各類城市規劃（《城市規劃法》和《北京市城市規劃條例》）。

（2）新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復檔原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復檔);自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。

2、形式審查

（1）環保部門批準的環境影響評價檔。

（2）無線電主管部門對產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見；

（3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內的建設項目審查同意意見；

所需文件資料：

1、申請書；

2、用地說明書；

3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面設計圖1份；

5、環評、交評審批意見；

5、地區布局合理；

6、主要產品未對國內市場形成壟斷；

7、未影響我國經濟安全；

8、合理開發并有效利用了資源；

9、生態環境和自然文化遺產得到有效保護；

10、未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產生重大不利影響；

11、房地產企業開發資質證明文件；

12、項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。所需文件資料：

1、由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份（主要內容包括：項目申報單位元情況，擬建項目情況，建設用地與相關規劃，資源利用和能源耗用分析，生態環境影響分析，經濟和社會效果分析等）；

2、一級開發批復；

3、項目用地預審意見；

4、征地補償安置初步協議；

5、法人資格證書（開發企業）；

6、中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；

7、環評、交評審批意見；

8、其它材料。辦理時間：

區縣發改委20個工作日，市發改委20個工作日

15、土地利用總體規劃局部調整方案及土地利用總體規劃局部復印件（符合土地利用總體規劃的免）。辦理時間：

分局30個工作日，市局30個工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）

一級開發項目用地內涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：

所在區縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：

1、申請書；

2、《規劃意見書》及附圖；

3、一級開發批復和建設項目用地預審意見；

4、一級開發項目立項核準檔；

5、拆遷實施方案；

6、安置房屋或者拆遷補償資金的證明檔；

7、其它材料。辦理時間： 30個工作日

程序十二：編制市政基礎設施實施方案 政府主管部門：

市國土局會同有關部門 主要工作內容：

完成一級開發后的土地納入土地儲備庫，依據土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據委托合同和成本審核結果支付相應土地開發費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發建設補償費。在入市交易前，開發企業要提供相關材料，協助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應會同有關部門確定入市交易底價，具體步驟如下：

1、市國土局和市發改委根據評估機構評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；

2、市國土局組織由市發改、規劃、建設、財政等相關部門和有關專家組成的地價評審委員會進行審議；

3、市國土局會同市發改委根據審議意見確定底價，特殊情況與市發改委共同報市政府批準。

按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯系會議討論，但基本都能通過。今后土地供應計劃和儲備開發計劃完善后，預計此步驟可省去。

直接確定開發企業的一級開發項目程序

當前，土地一級開發項目招標管理辦法尚未出臺，由企業實施的一級開發項目以政府直接確定開發企業為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級開發項目

5、授權委托書（原件2份）；

6、代理人身份證（復印件2份）；

7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；

8、項目所在區域控規（復印件蓋章2份）； 9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；

10、無抵押、無法院查封等他項權利限制說明（原件蓋章2份）；

11、國有土地使用證或權屬證明文件（驗原件、留蓋章復印件2份）；

12、原土地方同意進行一級開發的意見；

13、項目所在區縣、鄉鎮政府或原土地方上級主管部門同意進行一級開發的意見；

14、演示文稿（電子版）；

15、其它數據。

程序三：簽訂土地一級開發合同

一級開發項目經聯席會議同意后，由市國土局對一級開發企業下達土地一級開發批復，雙方簽訂一級開發合同。程序四：辦理建設項目用地預審 政府主管部門：

擬進行一級開發的單位先向國土分局市場科提出預審申請，經同意后，開發單位再將材料上報到市國土局市場處。審查標準：

1、選址符合總體規劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體

下面的程序與“土地一級開發一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458號文的一級開發項目程序

根據市國土局《關于對不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關政策的前提下，準許其以原建設單位為主體，繼續完善前期相關批準手續并進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等前期工作，使土地達到入市交易條件：

（1）2004年1月9日前已經取得項目建議書批復或規劃批準檔,且到2004年8月31日至少有一個檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區政府核發規劃論證意見函的房改帶危改項目用地；

（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關政策并已進入實施階段的項目用地。

這三類項目的一級開發程序如下：

程序一：取得市聯席會議準許繼續辦理前期工作的意見

所需提交的材料除了授權委托的一級開發項目上會需提交的材料外，還應提交項目符合458號文要求的檔。程序二：辦理建設項目用地預審 與授權委托的一級開發項目相同

下面的程序與“土地一級開發一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

開發企業（以下簡稱開發企業）承擔。這個規定為開發商參與土地一級開發提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級開發有了政策層面的保證。但政府主導、市場化運做的原則決定了開發商參與土地一級開發活動必須認真研究分析政府的相關政策，充分理解和利用相關規定，以保證自身的目標利益的實現。同時必須加強對當前發展形式的分析與評估，對房地產市場的發展趨勢有所評判，對政策進一步完善的方向有所把握，畢竟開發商的身份只是一個協助實施者，并非是土地一級開發市場正常運轉的必須參與主體。

2、開發商參與土地一級開發的利益保障

房地產開發商參與土地的一級開發有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實施。對于受托管理方式，文件第十三條規定：土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。對于受托實施以及開發的，文件第十四條規定：通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議。開發商可以有兩種方式進入一級開發市場，前一種主

發生時，就會出現前期投入很大但二級開發很難取得，而一級開發可以實現的利益遠遠不能滿足預期要求的被動局面。

5、對一級開發一些細節的建議

5.1、加強對一級開發成本范圍的研究和掌握，在保證一級開發利潤的基礎上，為二級開發設置一個較為有利的特定便利條件。要做好對一級開發的成本的掌握與利用，就要認真理解土地儲備開發成本構成各項目的內涵以及外延，充分利用這種范圍上的模糊地帶，更好的計劃和安排開發總成本。比如收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用是否存在關聯交易和補償性交易等情形，市政基礎設施建設有關費用分攤范圍的變化等問題，經同級財政和土地主管部門核準的其它支出的具體內容等的界定問題等等。總是，必須以按照預期方向控制開發總成本來安排所有成本項目的支持方式、內容、時間、附加條件等，盡可能實現一級開發利潤，同時也是保證了二級開發的取得。

5.2、加大在土地一級開發過程中額外收入的開發力度，爭取更大的預期收益。如待開發土地在開發周期內短期使用的收益，開發貸款在開發周期內合理運轉，待拆除房屋的短期利用，城市文化視覺資源：路、橋等冠名權，道路、路燈、車站廣告等經營權的短期開發利用等。

5.3、采取有效、合理、靈活的掛牌策略，精心準備相關文件資料、后續事宜條件等文件，盡最大可能的提高外部公司進入的難度。主要表現在：相關掛牌文件對項目描述的靈活性、后續義務條款的可伸縮性、其他相關問題的可協商性等等。

5.4，開發貸款利息的計算周期，即起點和終點的確認問題。因為開

開發中的特定優勢。

北京市一級開發實施步驟

一、土地一級開發地塊確定

1、一級開發單位上報一級開發項目到市儲備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報市國土房管局（一級開發項目必須符合土地利用總體規劃，具備區域總體規劃、控制詳細規劃）

2、市國土局會同市計委、市規委、市建委、市財政局等部門聯合會審，并報市政府批準

3、會審合格后，由市國土局授權一級開發單位進行一級開發

二、辦理計劃手續（向發改委申請辦理計劃手續）

1、編制一級開發可行性研究報告（代項目建議書）

2、征用農村集體土地的，申辦計劃手續時應簽訂征地補償協議（或意向書）

3、國有土地涉及單位的，應簽訂單位拆遷意向書

4、具備控規的，附控規批準文件

三、辦理規劃手續（向規劃部門申請辦理規劃意見書）

1、計劃批準文件

2、控規批準文件

3、地形圖（1：2000或1：500）

4、地塊說明等材料

第五篇：土地一級開發流程

一、編寫項目申請報告

這個需要有資質的評估公司來寫

二、辦理規劃意見函復（當地規劃局綜合科）需要提供材料：

xxx人民政府授權xxx前期開發主體的批復

規劃委員會關于****控制性詳細規劃深化方案意見

組織機構代碼

營業執照復印件

法人身份證復印件

委托書

取得規劃局簽字蓋章的規劃意見函復

三、報發改委辦理征求意見函：（發改委固定資產投資科）需要提供材料：

xxx人民政府授權xxx前期開發主體的批復

規劃委員會關于****控制性詳細規劃深化方案意見 組織機構代碼 營業執照復印件 法人身份證復印件 委托書

情況說明

取得發改委征求意見函復

四、辦理環評意見（環保局管理科）

五、辦理交坪意見（當地交通局）

六、辦理土地預審（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1、1：2000地形圖

2、用地預審申請表（原件兩份）

3、用地預審申請報告（原件紅頭）

4、項目申請報告

5、企業法人營業執照（復印件蓋章）

6、組織機構代碼（復印件蓋章）

7、法人身份證（復印件蓋章）

8、委托書

9、規劃圖（紅筆圈出位置）

10環保意見

11發改委征求意見函復（原件）

12規劃委員會關于**控制性詳細規劃深化方案意見 13地塊四至、地塊坐標

七、發改委立項（發改委固定資產投資科）

1、xx政府授權xx前期開發主體的批復（蓋章）

2、項目申請報告

3、建設項目招標方案核準申報表二份（蓋章）

4、招標方案核準的請示二份（蓋章）

5、固定資產投資項目節能登記表二份（蓋章）

6、公司章程

7、股份說明

8、銀行資信證明（該地塊總投資的35%）

9、法人身份證復印件

10、營業執照和組織機構代碼復印件

11、規劃委員會關于**控制性詳細規劃深化方案意見

12、情況說明

13、該地塊的ppt

14、委托書

15、發改委征求意見函復

16、土地一級開發請示 17、1：2000地形圖一張

八、規劃意見書：規劃局規劃科 1：2000地形圖（用地坐標，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說明

發改委項目立項批復（原件）

規劃意見函復（復印件）土地預審意見書（原件）

建設項目規劃許可及其它事項申報表（蓋章）

委托書

政府授權土地一級開發的批復（復印件蓋章）

九、建設用地規劃許可證： 1.發改委批復（原件）2.土地局用地預審批復 3.規劃意見書復印件 4．1：2000地形圖 4份 5.辦理建設用地規劃的請示 6.委托書 7.申請表

8.政府授權批復

十、定樁報告： 1。定樁通知單

準備好錢，每個樁大概648元左右，加上導線錢。

十一、地災報告

十二、壓覆礦床 上述兩項咨詢當地土地局地礦科

十三、當地國土局征地：（土地局土地科）1.發改委批復 2.土地預審原件 3.壓覆礦床批復 4.規劃意見書 5.規劃釘樁報告 6.勘測定界報告

7.村民代表會會議記錄 8.征地合同

8.村公告（照片）

10.公示證明（5個工作日）

辦理征地手續完畢之后得到一書四方案。

征地結束后，填寫申請表，得到當地政府回函，開始最后一個過程即上一級政府的批次征用地批復手續： 1.建設用地申請表 2.發改委立項批復 3.規劃意見書（附圖）4.釘樁報告 5.壓覆礦床批復 6.土地預審批復 7.耕地補充方案 8.本村征地協議

9.村民代表會簽字（政府批復復印件）10.村內征地公示 11.公示照片

12.村開具的征地公示情況的證明 13.土地局出具的征地公示情況證明 14.政府土地一級開發項目用地的函 15.一書四方案

16.土地局用地情況規劃圖 17.土地局用地情況現狀圖 18.土地局勘測定界技術報告書 19.地質災害（在范圍內的做）

征地結束，就是你所謂的做熟，取得上一級政府征地批復和征地結案表，然后這塊地你就可以找下家，走招牌掛了。

土地一級開發流程

（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地開發申請。

（二）市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。

（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。

（四）編制了開發實施方案的項目上市由市國土局會同市發展改革、規劃、交通、建設、環保等部門參加的聯審會。通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。

（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體

1.土地儲備機構負責實施土地開發的，由土儲機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。2.通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。

3.通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議。

（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市政發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續。

（七）若果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。

（八）在獲得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。

組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。

（九）組織驗收。建設項目的土地一級開發完成后由市政國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容： 1.審核土地一級開發成本

2.組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求 3.根據委托合同支付相應土地開發費或管理費 4.納入市土地儲備庫

土地一級開發成本測算

一．土地一級開發成本的概念：

土地一級開發成本是指政府規劃的土地一級開發區域紅線內實施土地一級開發全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。二．土地一級開發成本測算的作用：

土地一級開發項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發的資金需求。土地一級開發成本基本決定了土地一級開發的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據。土地一級開發從不同融資渠道籌集資金時，金融機構在對項目進行融資評價和決策的主要依據是土地一級開發成本。三．土地一級開發成本是決定土地交易價格的依據：

土地出讓交易價格是指讓使用權的地塊上已經完成征地拆遷，土地開發程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設的土地價格。

土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發成本構成。毛地價是在基準地價的基礎上由專業評估機構評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四．土地一級開發成本組成

（一）項目前期組成

1.立項報告、可研報告、土地一級開發實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費：立項報告、可研報告的編制費，土地一級開發實施方案的編制費，項目前期的各種工程咨詢費

2.委托編制修建性詳細規劃和區域內的管線綜合等規劃方案費用：

2001年國家計委《關于放開和下放部分商品和服務價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設部、國家物價局聯合頒布的《城市規劃設計計費標準》，放開了規劃設計市場。

2004年6月，為了規范規劃設計市場計費，中國城市規劃協會在全國范圍內進行調查研究，制定并發布了《城市規劃設計計費指導意見》，作為城市規劃設計計費的參考依據。

3.工程勘察、測繪、定樁費用：2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發布了《工程勘察設計收費管理規定》，從2002年3月1日起執行。應根據該文件規定核算工程勘察費用。建筑用地撥地定樁：《關于測繪產品收費標準的通知》 4.環境影響評價分析費用：2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環境影響評價》，規定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內建設對環境有影響的項目，應當進行環境影響評價。隨后，國家計委、國家環境保護總局發布了《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》（及價格[2002]125號）。5.交通影響評價分析費用：規定需要進行交通影響評價的項目需由項目業主方委托符合資質的設計或咨詢機構進行交通影響評價，并按照《地方建設項目交通影響評價準則和要求》編制咨詢報告。進行建設項目交通影響評價咨詢工作的機構應具有城市規劃和交通咨詢甲級資質。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規定，實踐中可以參照委托規劃設計咨詢的標準及市場行情協商（目前收費標準通常在0.5~2元/平米不等）。

6.地震影響評價分析費用：2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規定：新建、擴建、改建建設工程，依照《中華人民共和國防震減災法》和本條例的規定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執行國家地震安全性評價的技術規范，確保地震安全性評價的質量。建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業務委托給具有相應資質的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性平價收費標準都有不同規定。7.地價評估費用：1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯合發布了“關于土地價格評估收費的通知”，通知規定：“土地價格評估收費是房地產市場重要的經營性中介服務收費行為，評估機構要按照‘自愿委托、有償服務’的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規定收取土地評估費。”房地產價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。

8.工程設計費及施工圖審查費：工程設計費的測算可依據2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發布的《工程勘察設計收費管理規定》中的有關標準結合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設程序中必須的環節。2004年8月23日，建設部門134號令發布的《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》中再次明確規定“施工圖未經審查合格的，不得使用”。但相應的圖紙審查收費標準，國家沒有統一規定。

9.招標代理費、招標服務費：原國家關于印發《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知，計價格[2002]1980號文中明確了招標代理服務收費標準。

10.工程保險費：建設部和中國保險監督管理委員會于2005年8月出臺了《關于推進建設工程質量保險工作的意見》建質[2005]133號，指出：“建設工程質量保險是一種轉移在工程建設和使用期間由可能的質量缺陷引起的經濟責任的方式，它由能夠轉移工程技術風險、落實質量責任的一系列保險產品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質量保證保險和相關職業責任保險等。其中，工程質量保證保險主要為工程竣工后一定期限內出現的主體結構問題和滲漏問題等提供風險保障。”可見，工程建設領域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責任險）、設計責任險、工程質量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責任險按比例投保。但在項目前期階段，估算工程質量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%~1%估算。

（二）征地、拆遷費用 1.征地補償費用

根據土地所屬的不同區域及其被正用錢的不同用地性質相應發生不同的征地費用。本市行政區域內依法征用農民集體所有土地的，地方建設征地補償安置辦法進行補償安置。征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。青苗是指尚未收貨的農作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構筑物以及林木和其他經濟作物等。

征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉鎮為單位結合被征地農村村民的生活水平、農業產值、土地區位以及本辦法規定的人員安置費用等綜合因素確定，報上級人民政府批準后公布執行。征地補償費最低保護標準應當根據社會、經濟發展水平適時調整。2.拆遷補償費用

根據房屋所屬的不同區域及其不同屬性相應發生不同的拆遷補償費用，計取依據亦不同。

3.房屋拆遷評估費、拆遷服務費

部分地方規定“因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的1~1.5%向征用拆遷單位收取評估費。”

4.拆除工程費用：拆除工程費用應按照工程實際需要估算拆除工程量，并套用相關估算指標或概算定額，充分考慮渣土運輸、消納等因素進行測算。

5.古樹保護及文物古建修護、還建費用：根據古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關估算指標或概算定額，充分考慮修繕、保護、還原等因素進行費用測算。

6.其它：根據國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發生的各種費用，如：耕地開墾費、耕地占用稅、菜田基金、防洪費、提前搬家獎、職員重點工程費等等。

（三）公共區域市政基礎設施建設費用：應在不同階段根據控制性詳細規劃，或修建性詳細規劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。

（四）區域內公共環境景觀建設費用：包括:綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。

（五）區域內公共配套設施建設費用：包括：市政管理用房建設費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設施建設費用；規劃中其他須納入土地一級開發成本的配套設施建設費用。在不同階段根據控制性詳細規劃，或修建性詳細規劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。

（六）工程建設其他費用

1.工程監理費

根據地方工程建設監理費收費標準實施辦法規定：實行監理的工程，監理費按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。建設前期階段按工程概預算的0.1~0.2%計取。

2.竣工圖編制費

2002年國家發展計劃委員會和建設部聯合發布的《工程勘察設計收費標準》[2002]中《工程設計收費標準》1.0.16條規定：編制工程施工圖預算的，按照該建設項目基本設計收費的10%收取施工圖預算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設項目基本設計收費的8%收取竣工圖編制費。3.建設期區域管理費用：包括安保、環境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。不同的土地一級開發項目建設區域的面積、基本狀況、區域周邊的環境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進行公共區域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區域的建設期幾年等，再據以測算相應費用。4.項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用：這部分費用主要是由于目前土地一級開發項目完成后，形成了大量的資產，而這些資產的管理主體比較復雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設施、園林景觀綠化設施等都分別歸屬不同的管理單位，產權移交尚未有規范的模式和程序。這就造成在土地一級開發任務基本完成后，可能還會對資產進行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發，進行運營。為此，土地一級開發主體還要支出一筆管理費和運營費。這筆費用根據不同一級開發項目的情況，千差萬別，不一而足，需慎重對待，認真估算。

5.項目后評價費用：指在土地一級開發工作完成后，由土地一級開發主體組織，委托專業咨詢公司從經濟效益、社會效益、環境效益出發對整個土地一級開發項目和開發過程進行公正、客觀的評價。該費用可參考國家有關工程咨詢的收費標準測算。

6.其他：指其他歸屬項目前期及其他費用的項目。比如：委托代建的項目還會發生“代建工程管理費”等。污染區域，還需要環境整治費用。

（七）管理費

指土地一級開發主體在土地一級開發全過程中所發生的管理費，包括土地一級開發的建設期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用應根據項目的具體情況和土地一級開發企業的管理水平、資源投入情況等進行核算。

有關地方規定通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。

（八）財務費用

指一級開發過程中所發生的相關財務費用

其測算依企業（或項目）的資本機構和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應視具體情況分別測算。

（九）銷售費用：包括土地一級開發主體為提升開發區域的土地價值，吸引二級發商和最終用戶，完成土地出讓任務，盡快收回開發成本進而進行的策劃、推廣活動和因此發生的各種廣告、宣傳費用。

（十）應納稅費

土地一級開發設計的應納稅主要有：營業稅、城市建設維護稅、教育附加、印花稅、進口設備關稅等，所得稅。

（十一）不可預見費：包括基本預備費和漲價預備費。

視不同階段的測算精度不同，而以開發成本為基數，適當計取一定比例。

土地一級開發項目工作流程

（一）基礎資料收集、調查、測算

此項工作由開發部辦理，經現場踏勘，地上物調查，收集與開發項目相關的基礎資料，包括開發區域、周邊市政基礎設施情況、地形圖等，調查分析后進行測算。

（二）編制土地一級開發實施方案

1.此項工作由開發部辦理，具體要求是：

根據政府要求，依據控規及相關批復，確定開發區域。

依據征地拆遷補償標準，分期計劃等，編制區域土地一級開發實施方案并取得相關批復文件。

開發部簽訂各類委托合同后，報送計財部一份。拆遷部委托勘察定界及土地權屬確認并取得成果后，移交開發部一份。

（三）土地聯席會

1.此項工作由開發部辦理，具體要求是

根據政府要求，依據控規及相關批復，確定開發區域。

依據征地拆遷補償標準，分期計劃等，編制區域土地一級開發實施方案并取得相關批復文件。

（四）建設項目規劃條件

1.此項工作由開發部辦理，具體要求是

取得道路規劃方案批復

根據道路定線及撥地定樁成果，申報并區的規劃意見書。開發部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（五）取得土地一級開發授權

將土地一級開發實施方案報專家會審批

備齊相關資料申報聯席會，通過后取得聯席會會議紀要。申報土地一級開發授權，取得土地一級開發授權文件。

（六）取得立項批復

1.此項工作由開發部主辦，拆遷部協辦，具體要求是

取得規劃意見書后，開發部辦理并取得可行性研究報告環評批復、交批，拆遷部辦理并取得土地預審批復。（若項目列如綠通，環評批復可后置，不作為取得立項的必要因素）

開發部備齊相關資料，申報并取得立項批復。

（七）取得征地批復

此項目由拆遷部辦理，主要要求是：

取得勘察定界成果報告，地質災害評估報告，簽訂耕地占補平衡協議，征地補償安置協議。

備齊相關資料，協調區土地局提交一書四方案報區政府批示后，報送市國土局審核，取得征地批復。

拆遷部簽訂各類合同后，報送計財部一份，并將征地批復復印件送開發部。

（八）取得項目房屋拆遷許可證

此項工作由拆遷部主辦，計財部協辦，具體要求是： 確定拆遷實施細則，申請張貼暫停事項公告。

確定評估，服務及拆除公司，擬定拆遷計劃，拆遷實施方案。備齊相關資料，申報并取得房屋拆遷許可證。

（九）實施項目拆遷

此項工作由拆遷部主辦，工程部、計財部協辦

取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實施房屋拆遷，土地移交施工單位。涉及私產拆遷的，組織回遷安置。實施線路遷移。

拆遷工作結束后，拆遷部編寫完成征地，拆遷總結報告。

市政基礎設施建設

（一）辦理立項批復

1、此項工作由開發部主辦、拆遷部、工程部協辦、具體要求是： 開發部取得可行性研究報告后，辦理并取得環評批復，拆遷部辦理并取得土地預審批復。

開發部備齊相關資料，申報并取得立項批復。

2、部門之間接口

開發部取得立項批復后，移交拆遷部、工程部各一份。開發部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（二）辦理規劃意見書

1、此項工作由開發部辦理

（1）項目提起后，去的規劃方案，據此同步進行兩項工作——取得規

劃方案批復，取得道路定線條件及定線成果，取得道路設計方案及批復。——取得管線項目綜合方案及批復，取得管線設計綜合方案及匯簽文件。

（2）備齊相關資料，申報并取得規劃意見書。

2、部門之間接口

開發部取得立項批復后，移交拆遷部、工程部各一份 開發部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（三）辦理建設用地規劃許可證

1、此項工作由開發部辦理，具體要求是：

開發部備齊相關資料，申報并取得建設用地規劃許可證。開發部取得建設用地規劃許可證后，移交拆遷部一份。

（四）勘察設計

1、此項工作由開發部主辦，工程部協辦

（1）取得規劃意見書后，開發部組織勘察，設計招投標。（2）取得勘查報告、初步設計及評審。

（3）取得初步設計概算核準文件及施工圖設計文件。

2、部門之間接口

（1）開發部簽訂地質勘察、設計合同后，整理招投標全過程資料，移

交企業發展部。

（2）開發部取得初步設計概算后，移交工程部一份。（3）開發部需配合工程部聯合審圖，并移交工程部一份。（4）開發部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（五）辦理建設工程規劃許可證

1、此項目由開發部主辦，工程部協辦

（1）開發部取得正式計劃，工程部簽訂竣工測量協議，開發部辦

理竣工檔案登記表。

（2）開發部相關資料，申報并取得建設工程規劃許可證。

（3）建設工程規劃許可證辦理完成后，開發部編寫前期審批情況報告。

（六）取得征地批復

此項工作由拆遷部辦理，具體要求是：

(1)取得勘察定界成果報告、地質災害評估報告，簽訂耕地占補平衡協議、征地補償安置協議。

(2)備齊相關資料，協調區土地局提交一書四方案報區政府批示后，報送市國土局審核，取得征地批復。

（七）取得項目房屋拆遷許可證

此項工作由拆遷部主辦、計財部協辦，具體要求是：（1）確定拆遷實施細則，申請張貼暫停事項公告。

（2）確定評估、服務及拆除公司，你定拆遷計劃、拆遷實施方案。（3）備齊相關資料，申報取得房屋拆遷許可證。

（八）實施項目拆遷

此項工作由拆遷部主辦，工程部，計財部協辦。

（1）取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實施房屋拆遷，土地移交施工單位。設計私產拆遷的，組織回遷安置。

（2）辦理砍伐證，實施林木砍伐。（3）實施線路遷移。

（4）拆遷工作結束后，拆遷部編寫完成征地、拆遷總結報告。

（九）辦理建筑工程施工許可證

此項工作由工程部辦理，具體要求是：（1）取得建設工程規劃許可證后，同步進行施工圖強審和工程招投標，需在招標文件備案前取得施工圖強審報告。

（十）施工前準備