第一篇：北京企業拆遷專業律師：環境污染騰退搬遷問題多,律師助關閉關停獲補償（小編推薦）

北京企業拆遷專業律師：環境污染騰退搬遷問題多，律師助關閉

關停獲補償

作者：北京吳少博律師事務所 當企業遇到拆遷騰退時，查閱相關的法律書籍和網絡資料，發現關于拆遷和騰退方面的法律政策很少，企業往往是一頭霧水，不知如何維權。近期由很多的媒體朋友咨詢拆遷騰退政策，應廣大記者的要求，吳少博律師來跟我們談談環境污染、騰退搬遷的問題。

北京吳少博律師事務所主要以中小企業不動產案件為主，其中代理了大量的京津冀地區的因為環評和環境所導致的企業關停關閉以及騰退的相關案件。

隨著京津冀地區的氣候的相關要求，現在對京津冀地區相關的污染行業，以及相關的排放標準不達標的行業，比如鋼鐵廠、磚瓦煤窯以及相關的化工廠等等，正在進行大范圍的關停關閉。

企業關停關閉有補償嗎？

在這塊有不少的中小企業非常迷茫，那么關停關閉是不是應該有相關的補償呢？去年，臨沂一次性關停了五十多家相關的鋼鐵廠，也是引起了社會媒體的廣泛關注，是否公平合理再此不再贅述，但是從法律角度應該怎么來理解中小企業關停關閉所造成的損失，政府應該從哪些角度來給中小企業進行實際的安置、評估以及補償。

特別是京津冀地區有一個重要的法律問題，我們接觸的唐山的鋼鐵廠相關的關停關閉，河北廊坊相關的一些磚煤窯廠，特別是磚窯廠的關閉。天津的化工廠的關停關閉，以及北京疏解非首都功能不再接受相關的污染行業，以及向外疏解一些機械加工、裝飾裝修等等。都不符合現在的首都疏解非首都功能的一些產業要求，正在往外搬。面臨這種具體的行政行為導致相關的企業在關停的，那么在相關的安置和補償中應該怎么做呢？

企業面對關停關閉在安置補償中應該怎么做？ 從法律層面來說主要依據的是《物權法》、《城鄉規劃法》以及相關的一些條例和政策，一些地方政策包括“退二進三”的相關的要求政策，大力發展服務業，減少工農業的用地指標。

我們要考慮企業再生存再發展問題，所以在實際補償當中往往就要摻雜安置補償問題。首先對中小企業而言，政府所要求的都是關停，只要企業不經營了對環境沒有造成實質影響了，對于政府來講任務就完成了。但是對于企業來講，關停和征收拆遷所達到的效果是一樣的。

一關停了不但經營沒有了，建筑和土地在這個地方沒有任何價值了，對企業來講造成后果其實跟征收拆遷的后果是一樣的。

安置補償的三個方法

吳少博律師就現在在各個地方的補償安置方法，為我們總結出以下幾點。

一個是按照征收拆遷來補償，土地使用權、廠房、停產停業損失、裝修、搬遷、附屬物等，都按照征收拆遷的補償標準來補償。

第二個是按照一定的安置來補償，就是同意規劃工業園區或者往外遷，給企業一定土地指標、優惠、稅收獎勵來進行安置，安置完后再計算企業應該得的補償是多少。當然安置所的也是一部分利益，要從總體補償中拋出去，剩余的用貨幣補償。

第三種是現在比較流行的方式，就是土地騰空以后政府并沒有項目進來，有些大型的廠方就自己利用現有的土地進行實際開發，然后把開發的利潤從總額補償去掉這個利潤，如果有剩余的政府補貼我，如果沒有剩余的倒找給政府。也就是說在這塊跟政府簽署一個控制土地空閑下來空置的土地優先開發的權利，在這方面在河北也有一些成功的經驗，甚至在長春，山東青島都有成功經驗，一般都采取這三種方式對企業一定的補償和安置。企業被征收能獲得的補償項目介紹

1.土地、企業的房屋價值補償

房屋價值補償主要包含兩方面，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區位和用途來決定，企業的土地用途一般為工業用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2.裝修附屬物補償

關于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3.停產停業損失補償

停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標準不一致，各個企業的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業重點關注。

4.搬遷費用、搬遷損失

企業在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產評估機構進行評估。

5.各項拆遷獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業或國有企業還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。

拆遷補償方案的選擇

1.土地置換

如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業在置換來土地上建設廠房，那你有權利獲得地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設備的搬遷費。

2.土地加房屋安置

如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產停業損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產停業時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產停業損失。

如何計算停產停業損失

1.按照企業的整個生產經營面積一次性給予停產停業損失補償

這種計算方法比較簡單，一般都是由區一級或區一級以上的政府確定一個標準，然后按照企業的生產經營面積給予一次性的停產停業損失補償，只要能確定企業的生產經營面積，就可以計算出停產停業損失。

這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如何認定生產經營面積。比如，企業的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產經營面積呢？此外，工廠的倉庫屬于不屬于經營面積呢？其實這些都是我們生產經營不可缺少的部分，但是拆遷方經常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經營面積？算不算是企業在進行實際生產經營中使用的呢？如此種種，企業都會和拆遷方產生實體爭議。

在北京停產停業的補償標準是每平方米500-1500元，但實際上隨著經濟水平的發展，以及各個企業的自身盈利情況不同，通過適當的維權，停產停業損失的補償是可以突破這個標準的。具體而言有如下標準：

1.按照企業納稅的情況計算停產停業損失。2.按房屋總價值的一定比例3.按營業收入、利潤4.評估機構進行評估5.雙方協商決定

2.根據納稅情況或者營業執照等營業注冊信息中的營業面積

具體而言，有些地方是依據納稅情況，依據納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業是不利的。另外，按照營業執照以及營業注冊信息中標注的營業面積。但是大家都清楚，我們國家的營業信息中標注的營業面積往往是針對個體工商戶或者簡單的商業性用房可以用營業信息推算出基本的經營面積。但是這樣的計算方式往往對經營企業來講是很不利的，因為營業信息標注的面積和實際經營使用面積是有巨大差距的。我們的營業注冊和營業年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業面積往往和經營企業所要得到的權益肯定是有很大的差距的。

3.按照實際經營面積進行計算

還有一種情況是按照實際的經營面積進行計算。如果按照實際的經營面積來計算，拆遷方也不會簡單和你說一個經營面積（數字）。進行實地測量時會進行分割。哪方面的分割呢？實際的工廠生產是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經營面積呢？可能會在這方面產生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經營面積呢？倉庫難道不屬于經營的場所嗎？完全屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如講有些制造型企業，比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經營面積？我是不是在進行實際經營中使用的呢？這些都會和拆遷方產生實體爭議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標準和方法差異很大，《條例》授權省、自治區、直轄市制定停產停業損失補償辦法。根據了解到的情況，目前對在停產停業損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構是選擇房地產估價機構還是選擇資產評估機構；損失補償標準是按被征收企業的實際效益測算還是按照同類企業的社會平均效益測算，等等。

關于選擇評估機構的問題

1.房地產估價的范圍

《房地產估價機構管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估??”由此可見，以房地產為主的企業整體資產也是房地產估價活動的范圍。事實已說明，在征收補償中，由于房地產量大價高，絕大多數的補償都是對房地產價值的補償，征收補償評估是以房地產為主的評估。因此，征收補償中作為附加的停產停業損失補償評估由房地產估價機構進行是有法理依據的。

2.房地產估價的技術能力

停產停業損失補償是在實際工作中出現的新問題。目前還沒有哪個評估專業對停產停業損失出臺專門的評估技術規范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產停業損失評估具體如何操作對任何一個評估專業來說都是新命題，不存在哪個專業已經走在前面的問題。

拆遷方慣用的拆遷招數大揭秘

政策壓人

拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢價

如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置并且像他所說的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因為補多少錢取決于政策的規定，而不取決于你想要多少錢，他直接應該和你討論的是按政策算出來這個地方應補多少錢，而不是問你想要多少錢。

利用人性

如果你認為他們是真心想幫你提高補償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償，一定要有打硬戰的心理準備。

牽連式拆遷

如果被拆遷企業在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要政府同意辦理，大多數也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業要提前做好充分的準備。

斷水斷電斷路

經常性的斷水斷電，施工不小心把路給挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數，因為他們很清楚，斷水斷電度斷路會影響企業的正常生產經營，一旦你不能進行正常的生產經營，就必然會增加企業運營的成本，企業就無法在拆遷范圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會在補償價格上做出讓步。

違法偷拆

這里所說的違法偷拆，是指沒有經過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法

如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強調、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷

就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推動、加快整個拆遷的進程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實現低成本、甚至是無成本的拆遷。

貸款糾紛

如果沒有遇到拆遷，企業只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會變得復雜甚至導致嚴重的后果。

合同糾紛

拆遷方并不和你談拆遷補償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補償程序，將拆遷法律關系轉變為合同解除法律關系的方式解決糾紛。

我所律師參與維權的優勢

1、針對環境整治行動進行合法性審查

通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調取政府及其所屬部門在環境整治行動中的相關證據。通過合法性審查發現政府的問題，增加談判籌碼。

2、出具專業法律分析意見書

根據企業提供的資料，對企業的資產情況進行梳理，進行合法性論證；確定停產停業損失補償的原則及內容，為自身的合理請求提供事實和法律依據，以期對企業存在的法律風險進行預防和控制。

3、通過合法維權手段為客戶創造談判機會

通過復議、訴訟等法律手段，應對政府部門可能作出的超越職權，違法作出行政處罰，濫用行政權力限制競爭，違法設定行政許可等問題，在法律框架內積極爭取權益，使對方正視我方的合理訴求。

4、專業的談判和監督手段制約配合

運用律師的法律專業知識和專業經驗指導談判，在必要的時候律師直接參與談判。針對環境整治運動中的嚴重違法點，通過舉報、申訴方式，結合主流媒體監督，通過上級監察、輿論監督等方式促使對方進行平等協商，配合談判。

我所企業征收維權成功案例 l

宜昌被拆遷廠房成功維權，歷時兩年，補償數額最終達到1.2億

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湘西被拆遷企業僅1/3位于紅線內，剩余土地無法繼續經營，最終實現整體征收

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北京某4S店拆遷維權案例，補償款成功翻至30倍

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無錫某地征收方拒絕承認承租企業合法權益，成功維權，爭取到停產停業損失補償

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鄭州市養殖廠拆遷維權，成功推翻原審法院行政判決

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烏魯木齊市某林木企業征收，經多輪多級投訴舉報，300畝林地取得8000萬賠償。

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寧武鋁工業公司拆遷補償，從原來的19萬提高到440萬案例

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南京某企業承租某村集體土地建廠房，最終獲得2430萬補償案例

l “土地使用權糾紛案”，律師函一矢中的，補償從0提高到390萬案例

l 包頭正華保溫材料有限公司成功維權，補償額從200多萬到900萬案例！

l 江蘇某水泥制品廠，一種情況兩種補償，差距3倍

l 青州某機械廠遭強拆，確認省政府征地批復違法，最終獲600萬賠償案例

l 安徽某礦業公司沒有合法手續，最終獲得了800萬賠償案例案例

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務所原創文章，禁止同行轉載、偽原創等，其他平臺轉載請注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務所，10年企業拆遷維權經驗，各位企業當事人面臨拆遷征收時，補償低，補償不合理，政策強壓，斷水斷電斷路等問題，請及時與我們聯系，避免錯過律師介入的最好時機。

第二篇：北京企業拆遷專業律師：畜牧養殖拆遷補償項目,法律保障應有權利

北京企業拆遷專業律師：畜牧養殖拆遷補償項目，法律保障應有權利

作者：北京吳少博律師事務所·10年企業拆遷維權經驗

養殖場搬遷，禁養受損應予補償

國務院法制辦公室官方網站全文公布《畜禽養殖污染防治條例(征求意見稿)》，征求社會各界意見。據了解，該條例的出臺是國內首部針對畜禽養殖污染防治方面的法規，畜禽養殖污染防治擬不簡單采用工業污染治理的制度和措施。

《畜禽養殖污染防治條例(征求意見稿)》共六章三十六條，分別從立法目的、政府職責、監管體制、禁養區、限養區、養豬場建設要求、配套環保設施、排污要求以及拆遷補償等各個方面做了詳細規定。

為加強對特殊區域的環境保護，條例第10條、第11條規定，在飲用水水源保護區、風景名勝區等區域禁止建設畜禽養殖場、養殖小區。地方政府可以根據實際需要，劃定本地區的畜禽養殖品種、規模、總量等限制養殖區域。

為盡量降低養殖成本，促進養殖業健康發展，條例第12條規定，新改擴建畜禽養殖場、養殖小區要依法進行環評，環評文件要包括廢棄物綜合利用方案和措施，同時授權環保部商農業部確定需要進行環評的養殖場、養殖小區的范圍和規模。

針對養殖場比較關心的拆遷補償問題，條例第25條規定，因畜牧業發展規劃、城鄉規劃調整以及劃定禁止養殖區域、限制養殖區域，或者因畜禽散養密集區域整治，確需關閉或者搬遷現有畜禽養殖場所，致使畜禽養殖者遭受經濟損失的，由地方人民政府予以補償。

畜禽養殖污染防治設計了有別于工業污染治理模式，著重體現“以獎促治”的管理思路：條例第26條、第27條、第28條分別規定了對污染治理設施的資金支持；生產、運輸、銷售、使用畜禽養殖廢棄物有機肥產品，購置、使用廢棄物收集、處理、利用設備的稅收優惠政策；利用畜禽養殖廢棄物生產有機肥、發電、制取沼氣的價格優惠政策等。條例第30條規定，對于標準化養殖場、養殖小區支出的建設項目環評收費，由各級地方政府給予補助。條例第31條規定，養殖場、養殖小區在達標排放的基礎上，自愿進一步消減排污量的，由縣、鄉政府給予獎勵，并優先列入畜禽養殖發展相關資金扶持范圍。

養殖場拆遷補償標準

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

1、征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被 征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農 業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被 征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

2、征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土 地補償費和安置補助費的標準規定。

文章為吳少博律師原創，轉載請經過本團隊同意并注明出處。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

3、依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

黑龍江三家養殖場拆遷維權案例

【案例簡介】

這三家養殖場因為業務關系彼此比較熟悉，而且都面臨拆遷，所以共同委托我所（北京吳少博律師事務所）進行代理。我結合三家養殖場拆遷的具體狀況，談一下養殖場拆遷可以借鑒的經驗。

這三家養殖場的主體狀況和面臨的現實情況有以下相似點：

第一，這三家養殖場取得土地使用權的方式有兩種：第一種是通過競拍的方式從銀行取得了土地使用權；第二種是和村委會簽訂了土地使用權購買協議，但是沒有辦理正規完整的土地使用權轉讓手續。在八九十年代的農村，這種土地使用權取得方式很普遍，從歷史淵源來說，當事人取得的土地使用權是有合法性的。

在養殖行業的實際情況中，養殖場雖按照農業養殖的實際用途取得了土地使用權，但是經過經營發展，土地的用途可能不僅限于農業養殖，還進行了冷庫、超市、飯店等的建設，可這些都不能磨滅土地使用權的合法性。在此次案件中，其中一家養殖場就遇到了這樣的情況，其建場之初是按照農業生產養殖用地進行批建的，但是在實際生產的過程中有一部分土地上建成了冷庫，但是是剛剛建成，還沒有投入到實際使用。當地征收辦以改變土地使用用途為由，要求吊銷養殖場的土地使用權證，要求其賣掉養殖的動物、變賣孵化設備等。征收辦的這種行為是完全違法的，相當于是從根本上否定了當事人合法取得的土地使用權。第二，養殖場拆遷過程中面臨的壓力是有規律可循的。因為養殖場帶有一定的污染性，所以政府一般會以環保的名義進行施壓。比如此次案例中，其中一家養殖場和當地居民區靠的比較近，當地政府部門于是采取措施，以沒有使用環保設施、沒有對排放物排泄物進行處理的名義要求關停養殖場，并采取了斷水斷電挖路的手段，破壞了養殖場的正常經營?？墒歉鶕覈h保法和相關行政法規，在使用行政強制措施關停企業之前，需要給企業改正補救的法定權利，但對方并沒有做到這個法定程序，這也給我們的反擊提供了機會。值得注意的是，因為養殖行業是免稅行業，拆遷方不能以核查納稅的方式進行試壓。

第三，三家養殖場面臨的拆遷項目都是涉及公共利益的，比如市政規劃的調整、修路修橋、市政設施的擴建等。

【辦案過程】

根據對方所暴露的違法之處，我們一一回擊，給對方施加了足夠的壓力。比如把吊銷土地使用權相關的行政決定及時向哈爾濱人民政府申請行政復議，并且在一個多月之后得到了哈爾濱人民政府的支持，判決其做出的吊銷土地使用權證的行為是違法的；針對其他兩個行政補償決定，我們也向上級政府進行行政復議，但是沒有得到上級政府的支持，我們及時向法院

文章為吳少博律師原創，轉載請經過本團隊同意并注明出處。提起了訴訟，法院撤銷了復議決定和相應補償決定，我們的合法權益最終得到了法律的保護；針對對方斷水斷電斷路的行為，我們及時投訴到了相關部門，如果相關部門不予以回復的話，我們要求其承擔相應的民事賠償責任；針對環保局下達的行政處罰命令，我們也及時請求了法律的審查，理由是處罰的標準沒有說明，而且沒有允許當事人首先作出補救改進這一法定程序。

當把對方在這次拆遷中所有的行政行為均納入到法律審查的范圍時，會產生很多有利的影響：第一，行政行為的落實會相應得到延緩；第二，雙方接觸機會增加，客觀上給雙方提供了更多的談判機會，第三方主體增多，雙方談判調解的機會也多了；第三，給對方造成壓力，增加談判的籌碼，尤其是上級政府或者法院支持我方訴求的話，更是讓我方把握住了主動權，但即使我方掌握了主動權以后，也不能漫天要價。如果迫使對方繼續采取行政措施的話，后續維權的成本會更大，而且這也不符合公平合理的態度。

最后，經過當事人和我所的共同努力，拆遷方愿意坐下來和我們進行平等的談判，當事人都得到了滿意的補償。

企業被征收能獲得的補償項目介紹

1.土地、企業的房屋價值補償

房屋價值補償主要包含兩方面，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區位和用途來決定，企業的土地用途一般為工業用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2.裝修附屬物補償

關于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3.停產停業損失補償

停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對

文章為吳少博律師原創，轉載請經過本團隊同意并注明出處。因征收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標準不一致，各個企業的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業重點關注。

4.搬遷費用、搬遷損失

企業在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產評估機構進行評估。

5.各項拆遷獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業或國有企業還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。

拆遷補償方案的選擇

1.土地置換

如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業在置換來土地上建設廠房，那你有權利獲得地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設備的搬遷費。

2.土地加房屋安置

如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產停業損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產停業時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產停業損失。

如何計算停產停業損失

1.按照企業的整個生產經營面積一次性給予停產停業損失補償

這種計算方法比較簡單，一般都是由區一級或區一級以上的政府確定一個標準，然后按照企業的生產經營面積給予一次性的停產停業損失補償，只要能確定企業的生產經營面積，就可以計算出停產停業損失。

這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如

文章為吳少博律師原創，轉載請經過本團隊同意并注明出處。何認定生產經營面積。比如，企業的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產經營面積呢？此外，工廠的倉庫屬于不屬于經營面積呢？其實這些都是我們生產經營不可缺少的部分，但是拆遷方經常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經營面積？算不算是企業在進行實際生產經營中使用的呢？如此種種，企業都會和拆遷方產生實體爭議。

在北京停產停業的補償標準是每平方米500-1500元，但實際上隨著經濟水平的發展，以及各個企業的自身盈利情況不同，通過適當的維權，停產停業損失的補償是可以突破這個標準的。具體而言有如下標準：

1.按照企業納稅的情況計算停產停業損失。2.按房屋總價值的一定比例3.按營業收入、利潤4.評估機構進行評估5.雙方協商決定

2.根據納稅情況或者營業執照等營業注冊信息中的營業面積

具體而言，有些地方是依據納稅情況，依據納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業是不利的。另外，按照營業執照以及營業注冊信息中標注的營業面積。但是大家都清楚，我們國家的營業信息中標注的營業面積往往是針對個體工商戶或者簡單的商業性用房可以用營業信息推算出基本的經營面積。但是這樣的計算方式往往對經營企業來講是很不利的，因為營業信息標注的面積和實際經營使用面積是有巨大差距的。我們的營業注冊和營業年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業面積往往和經營企業所要得到的權益肯定是有很大的差距的。

3.按照實際經營面積進行計算

還有一種情況是按照實際的經營面積進行計算。如果按照實際的經營面積來計算，拆遷方也不會簡單和你說一個經營面積（數字）。進行實地測量時會進行分割。哪方面的分割呢？實際的工廠生產是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經營面積呢？可能會在這方面產生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經營面積呢？倉庫難道不屬于經營的場所嗎？完全屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如講有些制造型企業，比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經營面積？我是不是在進行實際經營中使用的呢？這些都會和拆遷方產生實體爭議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標準和方法差異很大，《條例》授權省、自治區、直轄市制定停產停業損失補償辦法。根據了解到的情況，目前對在停產停業損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構是選擇房地產估價機構還是選擇資產評估機構；損失補償標準是按被征收企業的實際效益測算還是按照同類企業的社會平均效益測算，等等。

關于選擇評估機構的問題

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1.房地產估價的范圍

《房地產估價機構管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估??”由此可見，以房地產為主的企業整體資產也是房地產估價活動的范圍。事實已說明，在征收補償中，由于房地產量大價高，絕大多數的補償都是對房地產價值的補償，征收補償評估是以房地產為主的評估。因此，征收補償中作為附加的停產停業損失補償評估由房地產估價機構進行是有法理依據的。

2.房地產估價的技術能力

停產停業損失補償是在實際工作中出現的新問題。目前還沒有哪個評估專業對停產停業損失出臺專門的評估技術規范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產停業損失評估具體如何操作對任何一個評估專業來說都是新命題，不存在哪個專業已經走在前面的問題。

拆遷方慣用的拆遷招數大揭秘

政策壓人

拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢價

如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置并且像他所說的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因為補多少錢取決于政策的規定，而不取決于你想要多少錢，他直接應該和你討論的是按政策算出來這個地方應補多少錢，而不是問你想要多少錢。

利用人性

如果你認為他們是真心想幫你提高補償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償，一定要有打硬戰的心理準備。

牽連式拆遷

如果被拆遷企業在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要政府同意辦理，大多數也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業要提前做好充分的準備。

斷水斷電斷路

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經常性的斷水斷電，施工不小心把路給挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數，因為他們很清楚，斷水斷電度斷路會影響企業的正常生產經營，一旦你不能進行正常的生產經營，就必然會增加企業運營的成本，企業就無法在拆遷范圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會在補償價格上做出讓步。

違法偷拆

這里所說的違法偷拆，是指沒有經過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法

如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強調、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷

就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推動、加快整個拆遷的進程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實現低成本、甚至是無成本的拆遷。

貸款糾紛

如果沒有遇到拆遷，企業只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會變得復雜甚至導致嚴重的后果。

合同糾紛

拆遷方并不和你談拆遷補償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補償程序，將拆遷法律關系轉變為合同解除法律關系的方式解決糾紛。

我所律師參與維權的優勢

1、針對環境整治行動進行合法性審查

通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調取政府及其所屬部門在環境整治行動中的相關證據。通過合法性審查發現政府的問題，增加談判籌碼。

2、出具專業法律分析意見書

根據企業提供的資料，對企業的資產情況進行梳理，進行合法性論證；確定停產停業損失補償的原則及內容，為自身的合理請求提供事實和法律依據，以期對企業存在的法律風險進行預防和控制。

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3、通過合法維權手段為客戶創造談判機會

通過復議、訴訟等法律手段，應對政府部門可能作出的超越職權，違法作出行政處罰，濫用行政權力限制競爭，違法設定行政許可等問題，在法律框架內積極爭取權益，使對方正視我方的合理訴求。

4、專業的談判和監督手段制約配合

運用律師的法律專業知識和專業經驗指導談判，在必要的時候律師直接參與談判。針對環境整治運動中的嚴重違法點，通過舉報、申訴方式，結合主流媒體監督，通過上級監察、輿論監督等方式促使對方進行平等協商，配合談判。

我所企業征收維權成功案例

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宜昌被拆遷廠房成功維權，歷時兩年，補償數額最終達到1.2億

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湘西被拆遷企業僅1/3位于紅線內，剩余土地無法繼續經營，最終實現整體征收

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北京某4S店拆遷維權案例，補償款成功翻至30倍

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無錫某地征收方拒絕承認承租企業合法權益，成功維權，爭取到停產停業損失補償

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鄭州市養殖廠拆遷維權，成功推翻原審法院行政判決

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烏魯木齊市某林木企業征收，經多輪多級投訴舉報，300畝林地取得8000萬賠償。

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寧武鋁工業公司拆遷補償，從原來的19萬提高到440萬案例

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南京某企業承租某村集體土地建廠房，最終獲得2430萬補償案例

l “土地使用權糾紛案”，律師函一矢中的，補償從0提高到390萬案例

l 包頭正華保溫材料有限公司成功維權，補償額從200多萬到900萬案例！

l 江蘇某水泥制品廠，一種情況兩種補償，差距3倍

l 青州某機械廠遭強拆，確認省政府征地批復違法，最終獲600萬賠償案例

l 安徽某礦業公司沒有合法手續，最終獲得了800萬賠償案例案例

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務所原創文章，禁止同行轉載、偽原創等，其他平臺轉載請注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務所，10年企業拆遷維權經驗，各位企業當事人面臨拆

文章為吳少博律師原創，轉載請經過本團隊同意并注明出處。遷征收時，補償低，補償不合理，政策強壓，斷水斷電斷路等問題，請及時與我們聯系，避免錯過律師介入的最好時機。

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第三篇：第二屆環保論壇,吳少博律師“從法律層面看養殖場關停搬遷的補償問題”

第二屆環保論壇，吳少博律師“從法律層面看養殖場關停搬遷的補償問題”

北京吳少博律師事務所·10年企業拆遷維權經驗

2017年6月27、28日由豬場動力網主辦的南農高科特約·第二屆豬場污水處理和廢棄資源利用技術論壇在長沙招考，大會邀請了具有十年拆遷經驗的北京吳少博律師事務所主任吳少博律師受邀就“法律層面看養殖場關停搬遷的補償問題”進行專業的講解。

“養殖場遇到拆遷，或者說遇到關停搬遷的問題，在補償和維權方面的相關法律依據已經耳熟能詳，我下面主要從維權實務的角度，給大家介紹一下實踐當中如果面臨關停搬遷，應該從哪些角度進行維權。”吳少博律師在熱烈的掌聲中站上演講臺，為上百家養殖企業娓娓道出八個角度，來說明在法律層面遇到養殖場關停搬遷該怎么辦。

這八個方面分別是：關停關閉的法律依據;遇到哪些情況必然會產生關閉關停的后果;職能機關會運用哪些手段來達到關閉關停的結果;對關閉關停的結果不服可以通過哪些法律程序和手段維權;補償方式和補償的價格區間應該怎么確定;拆遷和征收到底有哪些區別;如果補償不到位應該怎么辦;以及遇到強制關停關閉或強拆如何運用法律進行實際維權。

首先，吳少博律師明確指出，養殖場關閉關停的法律依據主要有三個——《環境保護法》《大氣污染法》和《水污染防治法》，此外還要加上2014年1月1日實施的《畜禽規模養殖污染防治條例》，該條例對養殖業有了更加詳細的規定。如該條例第25條“ 因畜牧業發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃調整以及劃定禁止養殖區域，或者因對污染嚴重的畜禽養殖密集區域進行綜合整治，確需關閉或者搬遷現有畜禽養殖場所，致使畜禽養殖者遭受經濟損失的，由縣級以上地方人民政府依法予以補償”，就明確為符合條件的畜牧養殖業提供了獲得補償的法律依據。

就第二個方面，吳少博律師介紹“有兩種情況必然會導致關閉關停的后果，第一是環保環評嚴重不達標;第二是被劃入禁養區”?！岸鴮τ谶`章建筑”，吳少博律師補充道，“也會導致關閉關停，但與環保有所區分。”

那么，職能機關對企業進行關閉關停時會采取哪些方式呢?

吳少博律師一針見血地說：“手段方式無非就是三個字 拆、關、轉 ”。

“拆”指在一定時間內要求強制拆除?！瓣P”的方式有很多，可以簡單地要求關閉，在一定的時間內處理設備和產品，并給予一定的補貼;或者一次性談定，直接把養殖場關閉，然后支付停產停業損失。這種“一關了之”的方式對養殖戶造成的損失是比較巨大的。“轉”在實務中的比例很小，其關鍵在于有沒有后續的政府資金或者政策扶持，一般只有企業在當地有巨大影響，職能部門才可能會把養殖行業轉到相近的行業。由此可見，主要方式是“拆”和“關”，“關”的賠償方式不同所產生的分歧往往非常大，在實務中關閉之后怎么辦是一個很大的問題。

當養殖企業主對關閉關停的結果不服時，有哪些法律程序和手段可以維護自己的權利?

“首先要知道職能部門會通過哪些手段來達到自己的目的。不管是針對什么，目的只有一個，就是把你關掉”。吳少博律師認為，在實務中針對的主體無非是三個層面，一是針對土地——是否有使用權?是租賃還是承包?二是針對廠房，如果手續不齊全就要適用國家對違建的相關法律規定。三是針對環境不達標，這在原則上不需要賠償。無非就是這三種。我國對行政程序有要求，比如提前收回土地使用權必須要經過一個完整的程序，對下達行政通知書和強制關停的行為，我們都有復議和訴訟的權利，由法院和上級部門作出司法判定和復議決定。在實務中，對政府部門的要求比對行政相對人更高一些，除了要在實體上進行認定，還必須對執法程序進行有效的規制。一旦進入復議和訴訟程序，原則上就不能對建筑物和構筑物實施強制拆除，必須等到司法認定為違章建筑，才能執行。而這段時間就可以成為緩沖期。這段時間非常長，可能一年，甚至一年半的時間，這恰恰可以作為環保達標、程序權利救濟時間段。很多企業認為反正都要被拆，是不是只要下達了行政處罰就馬上拆，才能商榷補償標準?如果不執行會不會有嚴重的后果?“在此就想告訴企業主們，”吳少博律師正色道，“不是這樣的。提起相應的法律程序，對建筑物的保存是有著好處的。而且養殖行業瞬息萬變，把時間留得充分也是非常有意義的?！?/p>

補償方式和補償的價格區間應該怎么確定呢?

吳少博律師道出了法律和實務的不同：“如果按照法律來講，補償的方式無非就是一次性貨幣補償，但是一旦到了實務當中，補償的方式就會變得多種多樣了。雖然最多的仍然是一次性貨幣補償，但是補償的價值和區間都非常低?！边€有一種是非強制性的，你自愿拆除的，就補加一些錢。吳律師通過自己辦理的北京延慶的大型養殖場關停案例講解了實務中的情況。

緊接著，吳少博律師為在座的養殖企業主介紹了拆遷和征收的區別?！斑@兩者在理論和實踐中都有著很大的不同，但是很多人卻弄不清楚?！眳锹蓭煆牟疬w和征收的主體、法律依據、程序要求、補償標準等方面做了詳細的解讀。

那如果補償不到位應該怎么辦?可以通過協商的方式或者采用通過法律程序來解決這個問題。如果遇到強制關停關閉或者強拆呢?首先是不要慌，也不要過于消極，吳律師根據豐富的辦案經驗總結了以下幾點：可以向關停主管部門陳述企業自身情況，包括損失，企業發展前景，企業關停后續安排爭取政策扶持;向企業產業發展主管部門反饋情況，積極爭取產業導向政策和資金;對關停行為要求其上級機關進行復議審查或進行司法審查;對企業的改造升級進行預訂方案設計;協調拆遷方相關部門積極談判。

吳律師在這次論壇上把條理清晰的維權經驗傾囊相授，得到了與會企業的一致好評。會后，吳少博律師表示“能夠和更多企業講述維權經驗，和大家交流，是非常有價值的。希望這些經驗能夠幫到更多的人?！?/p>

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