第一篇：浙江湖州諾德城市廣場匯報提案

浙江湖州諾德城市廣場匯報提案

一、前言

走中國特色的地級市購物中心之路

地級市購物中心不是廣州天河城、不是深圳萬象城，也不是上海港匯，地級市購物中心不需要追求海外或發達城市的購物中心的高端定位，而應該結合地級市目前的發展水平和消費水平，開辟出一條具有中國特色的地級市購物中心之路。

“購物中心+街區”，也許是地級市購物中心解決資金平衡的最佳開發模式。單體購物中心本體銷售是落后的粗放的開發模式，將逐漸被市場摒棄。產權分離給購物中心帶來的銷售后遺癥巨大：產權分離導致優質商戶難以引進，使得整個購物中心失去競爭力；包租期結束之后，數百上千個小業主的欲望難以統一導致項目失控；甚至有些購物中心銷售之后根本就開不了業。

采用“購物中心+街區”模式，通過購物中心的高端形象來提升街區和塔樓的售價，來達到資金平衡。完整持有購物中心，通過運營賺取長期的租金收益，購物中心產權統一，作為良性資產包，利于企業上市、基金整體收購及銀行抵押等融資途徑的實現。該模式已經得到了市場的高度認同，如我司操作的長沙湘天置地廣場和福州泰禾城市廣場，以及目前在全國大肆連鎖開發的萬達四代產品。

地級市購物中心開發是超前的，主力商家資源匱乏，逼迫著地級市購物中心必須找到獨特的定位和業態組合。

地級市購物中心在面臨著主力店是否能夠引進的情況下，出現了多種主力店組合模式：如果在超市和百貨主力店都能引進的情況下，可以選擇“大型百貨+大型超市”的主力店組合模式，如果百貨主力店引不進，可能需要發展商通過合資百貨或者自營百貨來解決；如果發展商不愿意自營百貨，還可以選擇“超市單主力店+大體量店中店”的組合模式，用大體量的店中店來彌補百貨的缺失；如果大型超市不愿進駐的情況下，也可以選擇“大型百貨（自帶超市）”的組合模式。

地級市購物中心的店中店，也不像發達城市購物中心動則LV、CUCCI，甚至連國際二、三的品牌都很難引進，通常是將現有百貨邊廳中龍頭品牌引進到中庭店中店中；或者將百貨中的某一個單品整體規劃到店中店來，如男裝、少淑裝區等。少數國內一線，多數國內二線品牌的組合，代表著地級市購物中心的檔次和形象。

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地級市購物中心招商遭遇“三座大山”，必須通過多元化的招商手段來打破資源匱乏的困局。

“百貨主力店連鎖品牌少”，“地級市品牌店中店檔次低，競爭力弱”，“高端大型餐飲資源不足，小餐飲扎推”，這“三座大山”成了地級市購物中心招商的攔路虎。世方摩爾公司從多個地級市項目的實操中總結出了一些行之有效的招商手段，如針對餐飲招商的六招：引進全國連鎖餐飲，到上游省會城市尋找資源，到周邊地級市尋找資源，發動本地現有商戶“洗腳上田”，通過萬商會發動本地投資商加盟全國連鎖餐飲，協助發展商代理加盟餐飲品牌、自創品牌等。

招商的同時還衍生了許多課題需要在個案實操中進行攻克。沒有百貨主力店的購物中心競爭力如何塑造？如何去篩選合資百貨的合作對象？自營百貨應該怎樣打造核心競爭力？龍頭店中店上哪里去找？怎樣才能夠吸引龍頭店中店進駐？餐飲休閑文化娛樂連鎖商戶的資源上哪里去找？找到了好的連鎖品牌但是加盟商到哪里找，用什么方式招？本地餐飲休閑文化娛樂商家如果做大做強？??

只有結合著地級市的特征，研發最合理的開發模式，扎扎實實地研究出地級市購物中心的業態組合規律，多管齊下攻招商，“通則不痛，通則不痛”，對癥下藥，地級市購物中心之路才能踏平坎坷，成大道。

二、本項目的區位和定位分析

（一）、本項目的區位分析

1、區域前景分析：湖州東部新區——湖州中心城市的副中心（用地塊圖來表示）政府規劃——

東部新區作為湖州中心城市的副中心，是湖州市“一帶兩組團四軸線”總體布局中的一個組團片區，承載著政治、經濟、文化、教育、旅游等功能。它建設起點高、功能完備、環境優美，被浙江省政府列入環杭州灣產業帶先進制造業的重要組團，是湖州市接軌上海的橋頭堡，確定了建設成為“對外開放的先行區，統籌城鄉發展的示范區，聚集優勢產業的中心區”的目標定位。區域分析——

@從城市功能分區來看，現在是城市新行政文化商貿中心區，未來將承接城市東西部的樞紐功能，成為城市擴容后的中心區域。

@從城市商圈發展角度來看，目前是新行政文化商貿中心區的核心商圈，隨著城市的發展，本項目的商圈未來高消費人群云集，將形成湖州的最高端的商圈，未來與西部老城的老商業中心遙相呼應，分別承擔城市的大眾化和中高端的兩極消費。

2、地塊四至開發現狀及規劃（用地塊圖來表示）

本項目——商業中心（28萬平方米）北邊——商務中心——總部基地（）西北——行政中心——側是區政府

西邊——旅游中心——湖州的中心湖？？打造城市??景點

東南邊——居住中心——南邊是居住大型的住宅開發區、東邊是大型的安置房小區

3、區域未來消費群分析（參考龍崗錦峰綜合體項目的寫法）@總部基地

@大型住宅開發區 @區政府

@中心湖？？——帶來絡繹不絕的旅游人流

（二）、項目定位分析

定位方向一：區域型購物中心 隨著區域總部基地開發投入使用，周邊大型住宅開發區建設及入住，本項目有打造成區域型購物中心的可行性。

定位方向二：次市級購物中心 隨著城市擴容進度的進展，東西城區連成一片，本項目有進一步打造成次市級購物中心的可行性。

三、本項目的多種規劃方案

（一）、規劃方案一

1p、購物中心+街區（街區包圍購物中心）

優劣勢分析

標用圖標指示出持有區域和銷售區域

說明：考慮到街區規劃在購物中心后面，需要依托購物中心的帶動，街區的體量建議不宜過大，同時街區單層面積較大，建議街區只做成兩層，2p、并配上圖片來進行說明，如萬達的模式，以及街區和購物中心的內景圖 可以用萬達的圖作為主打，（二）、規劃方案二：

1p:購物中心+購物公園（與購物中心左右對稱分布）

優劣勢分析

標用圖標指示出持有區域和銷售區域

說明：該方案中，憑借著??湖的景觀，購物公園與??形成呼應，形成主題特色，引進大體量的餐飲休閑娛樂業態，規模可適當做大，購物公園的街區可以做到三層。

2p:用《公園商業》里的SOLANA作為主打參考案例，以北城天街、COCOPAKR的圖片為輔助，以及街區和購物中心的內景圖

四、購物中心部分的多種主力店組合模式

（一）、大型百貨、大型超市雙主力店組合（讓設計師把你做的平面布局方案做成立體的圖）

（二）、（三）、（四）、五、本項目價值評估（這個價值評估，是不是不好評？？有沒有找到案例？或者我們找開發商來報？？）或者直接在方案里進行說明，價格體系待具體調研后進行精準核算）

六、地級市購物中心招商難題及解決之道

七、地級市寫字樓及公寓特征分析

附件：

一、世方摩爾顧問有限公司簡介（強調銷售和招商、運營管理）中間還要把咸寧購物公園和荊州地下商業步行街也放進去？？

湖北咸寧購物公園，要強調銷售、招商成果和運營管理 安徽阜陽香港財富廣場，要強調銷售、招商成果

湖北荊州地下商業步行街：要強調銷售、招商成果和運營管理 其他還是照常列舉

二、世方萬商會簡介、品牌資源及招商成果展示

（一）、萬商會介紹

（二）、萬商會資源展示 主力店：（1個P）次主力店：（1個P）餐飲休閑文化娛樂：（1個P）店中店：（1個P）

（三）、萬商會成功招商案例（1）、湖北咸寧購物公園——（2）、湖北武漢東部購物公園——家樂福超市（3）、湖北荊州地下商業步行街——（4）、湖北宜昌商業步行街——大潤發超市（5）、安徽阜陽香港財富購物中心——沃爾瑪、新天地百貨、大地影院（6）、深圳華強東商業中心——沃爾瑪（7）、深圳龍崗龍盈泰購物中心——天虹商場、國美電器（8）、深圳蔚藍海岸商城——人人樂超市（9）、深圳繽紛商業中心——人人樂超市（10）、深圳寶安南商業中心——新一佳超市

三、項目合同及服務大綱（這個文件單獨做，放在兩個合同的同一個文件夾里，服務大綱也放在這個文件夾里）

關于合作模式的建議說明

我司針對開發商的不同需求，一般會提供兩份合同，即《前期策劃合同》和《全程代理合同》。

單獨簽訂《前期策劃合同》，一般是在首次合作及項目開發進度久遠的情況下，比較合適的模式。第一、開發商可以通過前期合作，對我司有個完整的判斷，有利于發展商的階段性選擇；第二、項目開發進度久遠，商鋪的售價和租金會發生較大幅度的變化，合作的條件也會相應的發生變化，先進行前期合作再進行后期合作，避免了合作條件更改帶來不必要的麻煩；第三、直接洽談《前期策劃合同》利于項目的快速推進。

直接簽訂《全程代理合同》，通常是在項目進度較快的情況下，較為合適的模式，因為商鋪的售價租金和代理的行情不會在合作過程中發生很大的變化，可控性較強。