第一篇：淺談夫妻共有財產中福利房的歸屬認定（最終版）

論文摘要 本文結合我國城鎮住房制度和福利房的概念，將現有福利房分為經濟適用住房、單位集資建房、政策性限價商品房三種類型。根據每種福利房的特點，分類分析在認定夫妻共有財產范圍時該房屋的歸屬問題，并提出了現行立法的不足和有待改進之處。

論文關鍵詞 夫妻共有 福利房 經濟適用住房 單位集資建房

一、福利房概念和種類

福利，包括由政府出于社會保障的目的，向全民提供的“公民福利”，也包括由雇傭者為其所屬職工提供的“員工福利”。福利房即非市場化配置的住房。根據我國城鎮住房政策，我國目前城鎮住房供應來源于兩大方面，即經濟適用住房供應體系和商品房供應體系。參考目前城鎮住房制度改革的實施進度，本文中所指福利房，包括由政府提供的經濟適用住房（以下簡稱“經適房”）、單位集資合作建房（以下簡稱“集資房”）以及政策性限價商品住房（以下簡稱“兩限房”）三種類型。這三類福利房的共同之處在于須符合一定的法定條件才能取得房屋，且購房人均沒有取得完全的房屋產權。故此，在認定這類房屋是否屬于夫妻共同財產時，應該特別注意這一特點。

由于我國農村基本住房保障主要是以建房補貼和危房改造補貼的形式，不涉及實際住房實物分配的問題，換言之，我國農村沒有非市場配置的住房。所以本文暫不討論農村福利房。

二、經適房歸屬的認定

根據建設部等七部門頒發的《經濟適用住房管理辦法》第30條的規定，經適房購房人擁有有限產權。在城鄉建設部公示的《基本住房保障條例》征求意見稿中，更明確將上述有限產權由政府與購房人按份共有。因此，認定經適房是否屬于夫妻共同財產也就是認定購房人范圍。因為申購經適房須符合一定的家庭收入標準和住房困難標準，因此，購買經適房只可能是婚前一方申請購買，或者婚后雙方申請購買這兩種情況。

（一）婚前一方出資購買的經適房

如果婚前一方出資購買，并取得房產證，該經適房自然是出資方的個人財產，毫無爭議。然而，實踐中大量存在婚前一方出資購買，婚后才取得房產證的情況。如果嚴格按照《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）對不動產物權變動的規定，以完成登記為取得不動產物權的時間，則應當認定該經適房為夫妻共同財產。但是這樣認定將極大損害出資方的權益。首先，出資方于婚前已完全履行房屋買賣合同的全部義務，由于買賣合同相對人或者登記機關的原因，而改變房屋產權人，顯然有違合同法理論。其次，夫妻另一方無論直接或間接都未參與履行房屋買賣合同的相關義務，也不是合同當事人或者第三方。若其享有房屋買賣合同權利，成為經適房共有人之一，不符合民法中基本的公平原則，即民事行為應當是等價有償的。再者，政府配售經適房時，未審查夫妻另一方購房資格。再退一步講，婚姻法規定夫妻財產范圍是以財產取得時間作為劃分夫妻共同財產的標準。出資方在婚前完全履行房屋買賣合同的全部義務，取得了房產的全部債權，甚至有的房屋早已交付，已經在婚前實際占有、使用、收益，也就是取得了事實物權，婚后取得房產證，只是通過登記機關對財產權利的確認和公示，是權利的自然轉化。根據《物權法》第33條的規定，房產證并不是認定房屋權利歸屬的絕對證據，取得權利的時間不應一概根據產權證上記載的時間。認定產權歸屬應當基于實際出資情況，以取得事實物權的時間為財產權利的取得時間，即婚前完全履行房屋買賣合同后就取得了財產權利。綜上，筆者認為，婚前一方出資購買，婚后取得房產證的經適房，應為出資方的個人財產。

（二）婚后購買的經適房

婚后夫妻雙方共同出資購買的經適房，若登記在雙方名下，則屬于夫妻共有財產，沒有爭議；若登記于全體家庭成員名下，則屬于家庭共有財產，也沒有爭議；但若以個人財產出資，登記于一方名下，或者以家庭財產出資，登記在家庭其他成員名下，則可能存在爭議。筆者認為，鑒于經適房配售的特殊性和福利房政策的目的，應當根據申請購買經適房時的家庭狀況認定房屋歸屬。在申請經適房時，須考察家庭的收入和住房狀況；在配售時，亦是旨在解決整個家庭的住房問題。換言之，經適房是對于家庭全體成員的“福利”。根據《經濟適用住房管理辦法》 的規定，經適房的有限產權限制了每個家庭成員的購房資格，可見全體家庭成員都是經適房產權關系中的權利主體。因此，筆者認為，申請經適房的全體家庭成員均應為產權共有人，即婚后購買的經適房，無論登記在哪方名下，該房屋均為夫妻共同財產。

三、單位集資建房的歸屬認定

根據《經濟適用住房管理辦法》第35條的規定，集資房的產權關系按照經適房的規定執行。但由于歷史原因，集資房存在一些過渡時期的特殊情況。一是集資房的分配方式不僅僅是出售，還有大量出租給單位職工的情況。國務院頒發《關于深化城鎮住房制度改革的決定》后，這些出租給職工的住房逐步出售給了職工。二是在單位分配集資房時，很多住房是集體產權或者未辦理產權登記。近年來，隨著住房制度改革的推進，這部分住房的產權登記手續才逐步正規化。針對集資房的這些特殊情況，結合現行立法，本文分類討論在立法空白的情況下，該集資房歸屬的認定問題，分析如下：

（一）婚前夫妻一方承租，婚后購買，登記于一方名下

根據《最高人民法院婚姻法司法解釋

（二）》（以下簡稱“《婚解二》”）第19條的規定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。但是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以個人財產購買的房屋，登記在一方名下，是否可以認定為個人財產呢？筆者認為，鑒于集資房配售發生在婚后，且不是市場化配置住房，房屋產權的歸屬不能單純依據出資情況。集資房配售價格通常與職工及其家屬的工齡、職稱存在直接聯系。婚后購買集資房時，夫妻另一方以工齡、職稱扣減房屋價款。即使夫妻一方以個人財產購買，另一方完全沒有出資，也應認定集資房為夫妻共同財產。

（二）婚姻期間單位分配的集資房，離婚后取得產權證

分配集資房后，因歷史原因，未辦理產權證或者房屋登記為集體產權，之后夫妻離婚，應當認定該集資房為離婚時尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋，可適用《婚解二》第21條規定 或者通過離婚協議，確定該集資房的使用權。也就是說，《婚解二》中已可確定離婚時尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋屬于夫妻共同財產，即在婚內取得了集資房的事實產權。房改后取得集資房房產證，可以按照夫妻共同財產進行分配。

四、兩限房的歸屬認定

兩限房并非保障性住房，而是政策性商品住房。政府對其戶型和房價進行了限制，并采取先資格審查后配售的方式分配。不同于經適房和集資房，兩限房購房人取得的是受限產權，而非有限產權。以《北京市限價商品住房管理辦法》（試行）的相關規定為例，兩限房購房人可以取得完整的房屋所有權，政府只對其一定期限內行使處分權加以限制。因此，在認定兩限房歸屬時，應當充分考慮兩限房管理的特殊性。首先，購買兩限房后，并不限制家庭成員再購買其他住房，所以，不宜將兩限房作為申購家庭共有財產。其次，兩限房的價格不因家庭成員的個人原因進行抵扣或者減免，故而兩限房的歸屬應當依據實際出資情況來認定。由于兩限房資格審查是以家庭為單位，且申請家庭成員之間應具有法定的贍養、扶養或者撫養關系，包括申請人及其配偶、子女、父母等，所以，夫妻購買兩限房的情況只有兩種，一方婚前購買，或者夫妻雙方婚后購買。

（一）婚前一方購買的兩限房

如果婚前一方購買兩限房，并在婚前取得房產證，登記于一方名下，則屬于個人財產，沒有爭議。如果是婚前一方購買，婚后取得房產證呢？此處，若登記于雙方名下，筆者認為可視為購房一方對另一方的贈與，兩限房為夫妻共同財產。若登記于購房一方名下，筆者認為，同理于前文中婚前一方購買經適房，婚后取得房產證的情況，也應當認定兩限房為出資一方的個人財產。

（二）婚后雙方購買的兩限房

婚后雙方以共同財產出資購買的兩限房，無論登記于一方或者雙方名下，根據《物權法》以實際出資情況認定所有權人的規定，都應當將兩限房認定為夫妻共有財產。但若婚后夫妻一方以個人財產出資購買，并登記于一方名下，兩限房是否為一方的個人財產了呢？從婚姻法的角度來說，夫妻一方處分個人財產后所得財產，是在婚姻存續期間內取得的財產，是夫妻共同財產。根據《婚解二》第11條的規定，應當將兩限房作為出資方以個人財產投資所得收益，認定為夫妻共同財產。

五、結語

在認定福利房是否為夫妻共同財產時，不僅要依照婚姻法的相關規定，同時還應當結合適用物權法、合同法。在實踐中，房屋買賣合同的履行和房屋產權登記往往需要一個較長的時間過程，單純適用物權法、合同法或單純適用婚姻法認定具有一定人身屬性的福利房的產權歸屬，都是不適宜的。須特別說明的是，根據合同的相對性，前文中房屋買賣合同履行完畢，是指購房人向賣房人履行完全部合同義務，不包括購房人履行貸款合同中的還款義務。我國現行法律法規中沒有規定在房屋買賣合同履行完畢后，完成產權登記前，發生結婚或者離婚事實時，合同所確立的債權人可否在房產登記后當然成為產權人。這確為目前立法之不足，有待填補空白。

第二篇：夫妻共有財產認定及分割原則

夫妻共有財產認定及分割原則

夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。本律師建議，對于雙方婚前或婚后財產懸殊的，或為規避商業及婚姻風險的，可以做婚前財產公證及婚姻財產約定協議，此協議可以在婚姻關系存續期間內任何時候內依雙方約定而訂立。否則，在目前中國的法律框架體系下，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，一般而言，歸夫妻共同所有；離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。

夫妻辦理了婚姻登記手續，若無特別約定，在婚內所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

1）工資、獎金；

2）生產、經營的收益；

3）知識產權的收益；

4）繼承或贈與所得的財產，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產除外；

5）一方取得的鋪位承租權、轉租權；

6）指定受益人為夫妻雙方的保險利益；

7）住房公積金或住房補貼；

8）一方或雙方取得的債權；

9）一方或雙方勞動所得的收入和購置的財產；

10）一方或雙方從事承包、租賃等生產、經營活動的收益；

11）其他一切的合法收入；

下面從具體談談夫妻共有財產的認定及分割原則：

一、夫妻一方個人財產在婚姻關系存續期間所取得的收益中，哪些屬于司法解釋

（二）第十一條

（一）項規定的“應當歸夫妻雙方共同所有的投資收益”？

答：由于司法解釋

（二）對“投資收益”的概念并無明確界定，在訴訟中，對于當事人主張的所謂“投資收益”，應根據不同財產形態的性質區別認定：

1、當事人以個人財產投資于公司或企業，若基于該投資所享有的收益是在婚姻關系存續期間取得的，則對該公司或企業生產經營產生的利潤分配部分如股權分紅等，依照《婚姻法》第十七條第（二）項的規定，應為夫妻雙方共同所有；

2、當事人將屬于個人所有的房屋出租，因對房屋這類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同進行經營管理，包括維護、修繕，所取得的租金事實上是一種夫妻共同經營后的收入，因此，婚姻關系存續期間所得的租金一般認定為共同所有。但若房屋所有人有證據證明事實上房屋出租的經營管理僅由一方進行，則婚姻存續期間的租金收益應歸房產所有人個人所有。

3、當事人以個人財產購買債券所得的利息，或用于儲蓄產生的利息，由于利息收益是債券或儲蓄本金所必然產生的孳息，與投資收益具有風險性的物質不同，應依本金或原物之所有權歸屬為個人所有。

4、當事人以個人財產購買了房產、股票、債券、基金、黃金或古董等財產，在婚姻關系存續期間，因市場行情變化拋售后產生的增值部分，由于這些財產本身僅是個人財產的形態變化，性質上仍為個人所有之財產，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致，仍應依原物所有權歸屬為個人所有。

具體實踐中，判斷個人財產在婚姻關系存續期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時，人

民法院可根據案件實際情況，對各種形式的個人財產的婚后收益，從是基于原個人財產的自然增值還是基于夫妻共同經營行為所產生來判斷，前者原則為個人所有，后者原則為共同所有。此外，若收益是基于個人財產與共同財產混同后進行投資行為所產生，證據證明具體比例的，推定為共同財產投資收益，歸夫妻共同所有。

二、離婚訴訟中，夫妻雙方對破產安置補償費中，屬于婚姻關系存續期間共同所有的具體數額有爭議時，人民法院如何處理？

答：雖然根據司法解釋

（二）第十一條之規定，婚姻關系存續期間，實際取得的或應當取得的破產安置補償費應為夫妻共同所有，但考慮到實踐中存在著夫妻婚姻存續期間較短，以及破產安置補償費的具體構成，包含非工資補償或安置補償內容等特殊情形，若簡單將安置補償費用，一概作為共同財產處理，反而有失公平，并容易激化矛盾。

因此，若訴訟中當事人對破產安置補償費是否均屬共同財產爭議較大，難以確定其中屬于共同財產的具體數額時，人民法院可通過被安置方的婚齡與其工齡的比例來計算安置補償費中屬于共同財產的數額。具體而言，該比例大于1，則所取得的破產安置補償費均作為共同財產；比例小于1，則破產安置補償費中相同比例部分，為共同財產。如，夫妻一方以婚姻存續期間內取得破產安置補償費10萬元，該方婚齡為5年，工齡為10年，其婚齡與工齡的比例為1：2，10萬元安置補償費的1/2即5萬元為共同財產。若婚齡為10年，工齡為5年，其婚齡與工齡的比例為2：1，則10萬元安置補償費均為共同財產。

三、如何判斷婚姻關系存續期間，所實際取得的知識產權的財產性收益的歸屬？

答：司法解釋

（二）第十二條規定，婚姻關系存續期間，實際取得或已經明確可以取得的知識產權的財產性收益為夫妻共同所有。據此，對于在婚姻關系存續期間內，已經明確但實際取得卻在離婚之后的這部分知識產權性收益，也應為夫妻共同所有。以此標準相統一，我們認為，實踐中可以知識產權財產性收益已經明確的時間是否在婚姻關系存續期間內，作為判斷該部分收益歸屬的標準。具體如下：

1、知識產權財產性收益明確的時間在婚前的，即使收益實際取得在婚后，該收益仍為個人婚前財產。

2、知識產權財產性收益明確的時間在婚姻關系存續期間的，則無論收益的實際取得是在婚姻關系存續期間還是在離婚之后，該收益均為夫妻共同所有。

3、知識產權財產性收益明確的時間在離婚后的，該收益為個人財產。

四、離婚訴訟中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同財產購買為產權的公房，其公房使用權本身蘊含的價值，如何歸屬和處理？

答：根據司法解釋

（二）第十九條規定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產購買為產權的，該房屋為共同所有。但從上海的實際出發，由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關系存續期間，以共同財產出資，將原有的公房使用權轉為產權后，在離婚分割該房屋時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允，對此我們認為實踐中，可區分下列情形處理：

1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內，無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時，可不考慮原公房使用權的交換價值的單獨歸屬問題。

2、一方婚前承租的公房使用權，是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余價值按共同財產分割。

3、對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參考司法解釋

（二）第二十二條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。

五、父母為子女結婚所給付的購房出資，是否均構成對子女的贈與，當事人婚后，父母為雙方購房出資，產證登記在夫妻一方名下的，是否可認定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈與？

答：根據司法解釋

（二）第二十二條的規定，父母為子女結婚購房的出資，應當認定為贈與。我們認為，條文中的應當認定，是在父母實際出資時，其具體意思表示不明的情形下，從社會常理出發，推定為贈與。若當事人有證據證明其與出資人之間形成的是借貸關系的，則不能適用該條規定。當然，該證據應當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。

實踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房屋產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有；若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般宜認定為向雙方贈與為妥。該部分出資宜認定為夫妻共同所有。此外，盡管司法解釋

（二）中的該條規定僅限于購房出資，但對于實踐中可能發生的購買其他物品的出資，同樣可根據該條規定作出相應的歸屬認定。

六、夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？

答：夫妻一方婚前以個人財產購買房屋，并按揭貸款，產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。

對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未歸還的債務，為其個人債務。但于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。

若配偶方同時有證據證明，其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理。同樣，其按揭貸款債務為共同債務，但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活，或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例，對房產進行分割，而不宜各半分割。

七、能否直接按數量比例分割夫妻共同所有的股票、債券、投資基金等有價證券，以及未上市股份有限公司股份？

答：根據司法解釋

（二）第十五條的規定，對于上述財產的分割，在當事人協商不成或按市價分配有困難的，人民法院可根據數量按比例分配。由于該條規定本身并非一個強行性的規范，所以按“市價分配有困難”并非“按數量比例分割”的強制性前置條件。故實踐中，人民法院可以根據個案情況，除當事人自行協商達成分配方案外，可以直接按數量比例分配。

八、在夫妻一方不要求持有有限公司出資額，成為股東的情況下，如何處理此部分的夫妻共同財產？

答：夫妻一方以個人名義以共同財產投資于有限公司，此部分共同財產已轉為了公司財產，由公司所有，離婚時不能直接分割。當夫妻協商同意由非公司股東的一方取得相應出資額成為股東的情況下，人民法院可依照司法解釋

（二）第十六條的規定進行處理。若該方不愿意承受出資額外負擔為成股東，則可評估公司現有凈資產。公司凈資產為正值的，按夫妻一方出資比例計算出相應的凈資產價值，再按共同財產分割原則由取得出資額外負擔的一方給付另一方應得的錢款或財產。評估費用由主張評估一方預付，或雙方各半預付。當事人均不愿意進行評估的，則人民法院可對此部分共同財產在離婚案件中不予處理。

但離婚財產分割協議確實有不同于一般民事合同的地方，由于離婚雙方畢竟有過夫妻名份，共同生活過一段時間，可能還育有子女，在訂立財產分割協議時，除了純粹的利益考慮外，常常難以避免地包含一些感情因素，所以，人民法院在確認協議可撤銷或變更時，不能輕易將協議中一方放棄主要或大部分財產的約定認定為顯失公平或重大誤解，而予以撤銷或變更。同時對于“乘人之?！钡恼J定，也應謹慎，不宜將急欲離婚的一方在財產上作出讓步視為另一方乘人之危的后果，只有在一方利用他方生產，行為能力受限而監護人監護不力等情況下，迫使他方簽訂明顯損害其合法權益的協議，才可認定為乘人之危。

九、戀愛期間共同購房，一方未出資但產權登記為兩人共有，析產分割的處理

從不動產登記的角度分析，房屋已經確定為戀愛雙方共有。雙方終止戀愛關系后分割共有財產，符合重大理由需要分割的情形。共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的按協議處理；沒有協議的，應當考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。

法律、法規、司法解釋、高院解答等索引

第十七條 夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金；

（二）生產、經營的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：

（一）一方的婚前財產；

（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應當歸一方的財產。

第十九條 夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

第三十九條 離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。

夫或妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。

（以上摘錄自《中華人民共和國婚姻法》）

6、婚姻關系存續期間一方取得的知識產權是否屬于夫妻共同財產？

答：應以該知識產權的財產性收益取得是否在婚姻關系存續期間為判斷標準，而不應以該知識產權權利本身的取得的時間為判斷依據。離婚時，只能對現有財產進行分割，對沒有實現其價值的財產性收益不能估價予以分割，智力成果只有轉化為具體的有形財產后才能屬于夫妻共同財產，對其配偶在共同生活中付的勞動，可從其他財產中給予適當的補償和照顧。

7、婚姻關系存續期間，一方取得的鋪位承租權、轉租權是否屬于夫妻共同財產？ 答：屬共同財產，由法院酌情處理。

8、指定受益人為夫妻一方的保險利益是否屬于夫妻共同財產？

答：根據我國相關法律規定，保險利益主要表現為保險金。保險利益具有特定的人身關系，應屬于夫妻一方的個人財產，不屬于夫妻共同財產。

（以上摘錄自《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實務問答》）

第三篇：【實務參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認定？

【實務參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認定？

1.《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》

第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。2.《中華人民共和國物權法》 第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。3.《最高人民法院關于適用若干問題的解釋

（一）》第十八條

物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時；當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。第十九條

物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。4.《中華人民共和國合同法》

第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。5.最高人民法院印發《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的通知

89．共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。1.夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉讓給他人，所簽訂的房屋買賣合同無效，房屋尚未辦理所有權變更登記，買受人不構成善意取得--李某南訴何某某、何良某房屋買賣合同糾紛案

2.夫妻一方將共同財產單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關系的第三人，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，則單方處分無效——姜某某、黃某某訴張某某、黃某房屋權屬糾紛案

本案要旨：夫妻一方將共同財產單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關系的人，則對其善意的認定應當采取更為嚴格的標準，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，其不能被認定為善意第三人，夫妻一方單方對該共同財產的處分無效。案號：（2005）鼓民一初字第324號、（2005）徐民一終字第1345號

3.夫妻一方擅自處分共有財產因受讓方善意取得而有效--崔某訴仇某、孟某某、關某某買賣合同糾紛案

本案要旨：登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價并辦理登記手續，另一方主張追回該房屋的，不應予以支持。

案號：（2006）昌民二初字第43號審理法院：吉林省吉林市昌邑區人民法院

（一）夫妻共同所有房屋婚姻法第十七條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。

（二）如何認定夫妻另一方是否同意從物權法第九十七條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法通則意見》第66條的規定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問。第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋

（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）

二、“第三人善意購買、支付合理對價”的理解

從物權法第一百零六條的規定來看，我國不動產善意取得制度旨在維護不動產交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應注意以下幾點：