第一篇：城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛司法規(guī)制

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個也沒有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個批復(fù)。在這個批復(fù)里，最高人民法院的觀點(diǎn)是：如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)實(shí)際交付了房屋和全部價(jià)款，買賣關(guān)系有效，人民法院應(yīng)予保護(hù)。

關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋；宅基地；合同；無效

內(nèi)容提要: 我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但國務(wù)院的有關(guān)文件卻多次明確禁止此類交易。法律與政策之間的這種差異在實(shí)踐中引起了混亂，導(dǎo)致不同法院對于同樣的房屋買賣合同糾紛采取了不盡相同的解決規(guī)則：不僅在合同效力的認(rèn)定上存在分歧，而且在認(rèn)定合同無效的根據(jù)以及締約過失責(zé)任的承擔(dān)方面也不盡相同?？傮w上看，各地法院在處理此類糾紛時，既試圖將法律與政策協(xié)調(diào)起來，又盡量照顧到一般情理，對不守誠信者予以譴責(zé)。不過，如何在嚴(yán)格遵守現(xiàn)行法的前提下，通過對《合同法》及相關(guān)法律的解釋適用，妥善解決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，是目前理論上需要引起重視、實(shí)務(wù)中需要盡快解決的問題。

一、概述

改革開放以后，尤其自20世紀(jì)90年代以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市住房制度改革的展開，農(nóng)村房屋買賣日趨活躍。近年來，受房屋價(jià)格大幅度上漲、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高、國家政策發(fā)生變化等因素的影響，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。[1]

在我國目前的司法實(shí)踐中，通常根據(jù)買方身份的不同，將農(nóng)村房屋買賣區(qū)分為三種類型：第一類是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買農(nóng)村房屋；第二類是其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買農(nóng)村房屋；第三類是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。對于第一類合同，法院一般認(rèn)定為有效。[2]第二類合同雖然性質(zhì)上與第三類合同基本相同，但在審判實(shí)踐中既有被認(rèn)定為有效的，[3]也有被認(rèn)定為無效的。[4]在理論和實(shí)務(wù)中爭議最大、糾紛最多的，是第三類合同。[5] 2007至2008年發(fā)生在北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的馬海濤與李玉蘭房屋買賣合同糾紛案，[6]就因涉及城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題，加上房屋地處“畫家村”以及購買方的畫家身份，引起了媒體的廣泛關(guān)注，成為社會討論的熱點(diǎn)。[7]

就城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況來說，根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，又可以劃分為兩種類型：第一類是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自建、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋。第二類是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會單獨(dú)或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設(shè)的房屋，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。在理論研究和新聞報(bào)道中，往往把宅基地上的農(nóng)民住宅也當(dāng)作小產(chǎn)權(quán)房對待，[8]實(shí)際上兩者并不相同。國務(wù)院的有關(guān)文件將農(nóng)民住宅與小產(chǎn)權(quán)房兩個概念并列使用，足可表明二者并非一事。[9]

對于所謂的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)其合法與否，又可分為兩種情況：第一種是建設(shè)單位依法辦理了用地、規(guī)劃及建設(shè)等審批手續(xù)后合法建成的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會利用空心村改造、新農(nóng)村建設(shè)等整理集體建設(shè)用地的機(jī)會，在集體土地上建設(shè)的農(nóng)民新居、回遷房、老年公寓等房屋。第二種是建設(shè)單位未依法辦理用地、規(guī)劃及建設(shè)等審批手續(xù)而違法建造的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會擅自占用耕地、河道等開發(fā)建設(shè)的商品房，或者將集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租給房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的商品房。此類房屋性質(zhì)上屬于違章建筑，不僅當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同歸于無效，還可能產(chǎn)生依法拆除或者沒收違章建筑物的法律后果。[10]

本文所要研究的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋問題，主要是指城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等合法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”這兩種情況，不包括城鎮(zhèn)居民購買違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的情形。之所以如此限定，是因?yàn)閷τ谶`法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房及其交易合法性的討論，主要涉及國家政策的選擇和立法論方面的爭議，難以轉(zhuǎn)化為具有可操作性的司法技術(shù)問題，對于相關(guān)糾紛的解決意義不大。另外，本文主要從解釋論的角度出發(fā)，在整理司法實(shí)踐中的各種觀點(diǎn)和判決意見的基礎(chǔ)上，探討法院應(yīng)如何處理城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛問題。至于怎樣從立法論的角度提出完善之策，學(xué)界已有較多討論，[11]本文不再關(guān)注。

二、我國有關(guān)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律及政策變遷

從總體上看，自改革開放以來，我國的立法和政策對待城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度，可以劃分為兩個不同的階段。

（一）第一階段：從改革開放以后至1999年1月1日

1999年1月1日，第九屆全國人大常委會第四次會議于1998年8月29日修訂通過的《土地管理法》開始實(shí)施。在此之前（包括在改革開放以前），國家有關(guān)立法和政策非但沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，而且還允許城鎮(zhèn)居民通過“申請一審批”的方式取得農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。例如，根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關(guān)于對社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農(nóng)村社員有買賣房屋的權(quán)利；房屋出賣以后，宅基地使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》雖然嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地（第4條第2款、第21條），但承認(rèn)“回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑”以及“集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶”為建房之需，可以通過“申請一審批”程序取得宅基地使用權(quán)（第14、18條）；由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第14條的規(guī)定辦理申請、審查、批準(zhǔn)手續(xù)（第15條第1款）。1986年《土地管理法》繼續(xù)承認(rèn)“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的”，可以經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，取得對集體土地的使用權(quán)（第41條）。1988年修改《土地管理法》時，保留了這一規(guī)定。1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條第2款、第3款規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?！薄盎卦迩f、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?！边@些法律既然承認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以通過“申請一審批”方式獲得集體土地使用權(quán)，舉重以明輕，對于城鎮(zhèn)居民依法購買農(nóng)村房屋的行為，自無禁止之理。

在當(dāng)時的國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的文件中，也沒有明文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。非但如此，1989年《國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》(1989國土〔籍〕字第73號）第6條還規(guī)定：“農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有。”“城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有?！边@一規(guī)定顯然承認(rèn)農(nóng)村房屋可以出售給城鎮(zhèn)居民，只不過房屋占用范圍內(nèi)的土地的所有權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)歸國家所有而已。

從這一階段的司法實(shí)踐來看，實(shí)際上也是承認(rèn)城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋及其占用范圍內(nèi)的集體土地的使用權(quán)的。例如，1984年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！钡?0條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理?！?992年《最高人民法院關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》又指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效?！边@些司法解釋所提出的農(nóng)村房屋買賣的有效要件，雖然不無可議之處，例如以辦理過戶手續(xù)作為買賣的有效要件明顯欠妥，但并未要求購買人必須是農(nóng)村村民。

（二）第二階段：從1999年1月1日至今

自1999年以來，隨著修改后的《土地管理法》的實(shí)施，國家在立法層面上加強(qiáng)了對集體建設(shè)用地的管制，在政策層面上開始禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。從立法上來看，1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關(guān)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（第63條）。據(jù)此可知，城鎮(zhèn)居民建住宅不得再申請使用集體土地。不過，這些規(guī)定并未禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式獲得集體土地使用權(quán)。從該法第62條第4款關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定來看，也無禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思?！段餀?quán)法》第184條第2項(xiàng)雖然規(guī)定宅基地使用權(quán)除法律另有規(guī)定外不得抵押，但亦未禁止宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

實(shí)際上，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的，是國務(wù)院及其有關(guān)部門發(fā)布的文件。1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）明確要求：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）則指出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?007年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）又強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。”2008年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’?！笔艿竭@些國家政策的影響，有些地方性法規(guī)和規(guī)章也直接或間接地禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。[12]

從有關(guān)的不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)來看，建設(shè)部2008年發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！庇捎诂F(xiàn)行法律、法規(guī)并未明確指出城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋，故該規(guī)定表明房屋登記部門不會為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在土地使用權(quán)登記方面，2004年《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號）要求“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?008年《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號）再次強(qiáng)調(diào)：“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?！憋@然，我國不動產(chǎn)登記主管部門的這些要求實(shí)際上意味著，無論城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同是否有效，作為買受人的城鎮(zhèn)居民都無法辦理房屋所有權(quán)及集體土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，因而不可能獲得房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的集體土地的使用權(quán)。

綜上可見，在對待城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度上，現(xiàn)行的國家政策與法律的有關(guān)規(guī)定之間存在著差異。由此，在司法實(shí)踐中難免產(chǎn)生這樣的問題：對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效還是無效？如果認(rèn)定合同無效，其法律依據(jù)何在？合同無效后，又該如何處理買賣雙方之間的關(guān)系？

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同：有效還是無效？

從當(dāng)前的理論研究和司法實(shí)踐來看，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同的法律效力，主要存在著有效說、無效說和部分無效說三種觀點(diǎn)。[13]

（一）有效說

主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同應(yīng)當(dāng)為有效的理由，主要有以下幾個方面：第一，公民個人對其房屋享有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，有權(quán)依法對自己的財(cái)產(chǎn)以出賣、互易、贈與等方式進(jìn)行處分?，F(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定。《土地管理法》第62條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中“法不禁止即屬自由”的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人。[14]第二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋

（一）》第4條的規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦?wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的文件雖然明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但其規(guī)定并不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，故不得作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。[15]第三，認(rèn)定合同無效會同時大大降低法院判決的法律效果和社會效果。從法律效果方面看，判決農(nóng)村房屋買賣合同無效不僅無任何法律依據(jù)，而且與憲法有關(guān)“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的憲法原則相抵觸，與合同法等基本法律的有關(guān)規(guī)定不符，是對現(xiàn)行法律法規(guī)的一種漠視。從社會效果方面看，認(rèn)定此類合同無效會極大地阻礙社會主義市場經(jīng)濟(jì)正常、有序地運(yùn)行，破壞交易秩序的安全和穩(wěn)定，損害農(nóng)民和農(nóng)村的利益。[16]反之，如果認(rèn)定合同有效，不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系；而且對出賣人事后主張合同無效進(jìn)行必要的限制，還有利于維護(hù)買受人的善意信賴，這也是“禁反言”和誠實(shí)信用原則的要求。[17]

從相關(guān)司法實(shí)踐來看，有的法院認(rèn)為，“我國農(nóng)村土地屬于集體所有，村民出賣自有房屋，所涉宅基地的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)村集體批準(zhǔn)的，其買賣行為無效?！盵18]這似乎意味著，如果買賣行為得到村集體的批準(zhǔn)，就可以認(rèn)定為有效。也有法院認(rèn)為，“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！盵19]而北京市懷柔區(qū)人民法院組織的一項(xiàng)調(diào)研則發(fā)現(xiàn)，近年來該法院對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的判決呈現(xiàn)出一個特點(diǎn)，即認(rèn)定合同有效的比率呈逐漸增高的趨勢。2005年該比率為 14.3%, 2006年為23.1%, 2007年為30.7%。法院在買受方為城鎮(zhèn)居民的糾紛判決中，認(rèn)定買賣行為有效的也呈逐年上升趨勢。這部分案件認(rèn)定有效的原因包括：一是部分城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；二是出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；三是法院認(rèn)定買賣行為發(fā)生的時間較長，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當(dāng)事人權(quán)利的角度認(rèn)定有效。[20]

從理想的角度來看，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效的觀點(diǎn)，既不違背《土地管理法》、《物權(quán)法》和《合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定，也可產(chǎn)生否定出賣人的背信行為、有利于保護(hù)買受人利益等良好的社會效果，值得肯定。不過，如果從務(wù)實(shí)的角度來思考，就不難發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)行國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故若法院認(rèn)定此類買賣合同有效，必然會使判決的結(jié)果與國家政策相抵觸，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)國家政策被削弱乃至變相地廢止?？紤]到我國目前所采的司法體制和所處的法制環(huán)境，顯然不可能期望整個法院系統(tǒng)對此類案件都做出不符合國家政策的判決。另一方面，由于目前的不動產(chǎn)登記制度明確禁止為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋辦理物權(quán)變動登記，法院如果認(rèn)定此類合同有效，也會帶來判決執(zhí)行上的難題。溫州市中級人民法院所做的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2004年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，溫州地區(qū)國土資源局停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。此舉對法院做出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，導(dǎo)致判決無法履行，形成“房產(chǎn)交易合法，土地交易非法”的被動局面。為了應(yīng)對這種局面，法院采取了一些措施。例如，甌海區(qū)人民法院一般先建議原告對要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請求撤訴，若原告堅(jiān)持的，則采取其他一些做法：比如，有的在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時要求申請執(zhí)行人保證暫不申請法院執(zhí)行過戶手續(xù)，等等。而瑞安市人民法院仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)，同時建議有關(guān)部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據(jù)。但是，從法律的角度看，這些做法不盡妥當(dāng)。比如，要求原告保證暫不申請執(zhí)行的做法，實(shí)際上損害了原告的權(quán)利。又如，在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”的做法，使得判決的結(jié)果不確定，與判決應(yīng)當(dāng)具有的確定性特征不符。再如，判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)的做法，雖然是出于保護(hù)買受人的權(quán)利的考慮，但這將損害判決的嚴(yán)肅性，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)過戶手續(xù)根本無法辦理，并且權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)最終能否落實(shí)還是個未知數(shù)。[21]《房屋登記辦法》第87條關(guān)于原則上不為非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員辦理農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定，無疑進(jìn)一步加劇了上述司法困境。

（二）無效說

在1999年之后的司法實(shí)踐中，受國務(wù)院多次禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策的影響，法院通常認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效合同。[22]其理由主要包括：第一，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第二，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第三，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益。在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉其生存權(quán)益。[23]第四，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，顯然不符合《土地管理法》等相關(guān)法律關(guān)于保護(hù)耕地的立法意圖。第五，認(rèn)定合同無效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應(yīng)有的導(dǎo)向作用。[24]第六，對于農(nóng)村房屋買賣問題，我國法律包括物權(quán)法均沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，故應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人簽訂的此類合同為無效。[25]

無效說的優(yōu)越之處是能夠與現(xiàn)行國家政策保持一致，并且符合當(dāng)前的不動產(chǎn)登記制度。其主要缺點(diǎn)則像有效說所批評的那樣，社會效果和法律效果不夠理想。例如，就社會效果而言，奉行無效說可能導(dǎo)致部分買受人失去房屋，無房可??；可能引發(fā)大量的出賣人主張合同無效以及買受人要求出賣人賠償損失的訴訟，影響社會穩(wěn)定。另外，允許不守諾言的出賣人主張合同無效并收回房屋，也會嚴(yán)重?fù)p害社會的公序良俗和誠實(shí)信用。[26]就法律效果而言，以違反國務(wù)院的有關(guān)政策為由認(rèn)定合同無效，確實(shí)不符合《合同法》第52條第5項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋

（一）》第4條的規(guī)定；以違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定為由認(rèn)定合同無效，在法律解釋學(xué)上也顯得比較牽強(qiáng)。

或許受無效說的影響，在司法實(shí)踐中，有些法院將1999年之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同也認(rèn)定為無效。[27]這種做法顯然不妥。因?yàn)?999年之前的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，而且當(dāng)時的《土地管理法》還承認(rèn)城鎮(zhèn)居民可以通過“申請一審批”程序獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。即使1999年之后的有關(guān)法律或者國家政策開始禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，根據(jù)《立法法》第84條關(guān)于“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外”的規(guī)定，法院也不應(yīng)判決此前成立的房屋買賣合同無效。相比之下，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號）第12條規(guī)定：“當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，??可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！边@種區(qū)別對待的做法無疑更值得贊同。

（三）部分無效說

有些學(xué)者認(rèn)為，在我國現(xiàn)行法上，房與地是兩個不同的物，宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩個獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。盡管宅基地使用權(quán)須與房屋所有權(quán)一體轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓的合同效力可以分別加以認(rèn)定，即當(dāng)事人有關(guān)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)這一部分的意思表示無效，在法律上并不當(dāng)然影響到轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)這部分意思表示的效力。因而，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，可以解釋為轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的意思表示無效，而轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的意思表示仍然有效。由此，該房屋買賣合同就屬于部分有效、部分無效的合同。[28]在上海市寶山區(qū)人民法院審理的一個案件中，法院認(rèn)為，被告雖非系爭房屋所屬土地的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不能取得宅基地使用權(quán)，但對系爭房屋的買賣行為系雙方真實(shí)意思的表示，雙方均應(yīng)信守承諾。被告基于房屋買賣合同占有系爭房屋，系合法占有。原告要求被告遷出系爭房屋的訴訟請求，無法律依據(jù)，判決駁回。[29]該判決一方面認(rèn)為買方不能取得宅基地使用權(quán)，另一方面又判定買方對房屋的占有屬合法占有，不必返還出賣人，顯然是對合同的效力采用了部分無效說。

其實(shí)，部分無效說的出發(fā)點(diǎn)，乃是在維護(hù)房屋買賣行為的有效性的情況下，解決國家政策不允許買受人取得宅基地使用權(quán)的問題。這種做法雖然有助于保護(hù)買受人的利益，但在實(shí)踐中會帶來兩個無法克服的難題：

第一，不符合我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度?！斗课莸怯涋k法》第8條規(guī)定：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”這意味著農(nóng)村房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在處分上須實(shí)行一體主義，不得將兩者分別登記給不同的主體。另外，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條的規(guī)定，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不會為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由此可知，部分無效說非但不符合房地一體主義的登記規(guī)則，而且買受人還無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。其結(jié)果是，不僅房、地分屬于不同的主體，而且房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)還將永久地處于分離狀態(tài)，顯然不妥。

第二，在采納部分無效說的情況下，由于我國現(xiàn)行法未承認(rèn)法定土地租賃權(quán)制度，[30]那么在出賣人以宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效為由要求買受人返還宅基地時，就會發(fā)生買受人應(yīng)否返還宅基地以及地上房屋的問題。于此情形，如果認(rèn)為買受人應(yīng)向出賣人返還，則其結(jié)果將與全部無效說無異，部分無效說就失去了存在意義；如果認(rèn)為買受人不應(yīng)向出賣人返還，則一方面不符合《合同法》第58條關(guān)于合同無效的法律后果的規(guī)定，另一方面也會導(dǎo)致部分無效說難以與有效說區(qū)別開來?？梢?，部分無效說對于合同部分無效的法律后果，缺乏合乎法律的處理辦法。

注釋:

[1]以溫州市甌海區(qū)人民法院和瑞安市人民法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件為例，瑞安市人民法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共計(jì)174件。甌海區(qū)人民法院從2003年1月到2005年4月，共受理119件；特別是從2005年開始，這類案件快速增長態(tài)勢明顯，到當(dāng)年5月中旬，已受理50多件。參見鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：“農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？—農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的調(diào)查與思考”，載《人民法院報(bào)》2006年2月21日，第12版。

[2]參見北京市高級人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004] 391號）；上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004] 4號）；青島市中級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法[2006] 232號）。相關(guān)的判決，可參見“勞達(dá)源與勞柱堅(jiān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，廣東省佛山市中級人民法院（2003)佛中法民一終字第3151號民事判決書；“馮竹吉等與唐國民等房屋買賣糾紛上訴案”，云南省曲靖市中級人民法院（2008)曲中民終字第718號民事判決書。

[3]例如，上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一(2004)4號）規(guī)定：“對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效?！薄皩τ趯⒎课莩鍪劢o本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

[4]例如，《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號）指出：“對本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的村民購買本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效?！鼻鄭u市中級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法[2006] 232號）規(guī)定：“非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效。”在“夏紹瓊與周先英等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》第63條關(guān)于“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定以及相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。參見四川省成都市中級人民法院（2008)成民終字第434號民事判決書。

[5]北京市懷柔區(qū)人民法院的一項(xiàng)調(diào)研結(jié)果顯示，在進(jìn)入訴訟的農(nóng)村房屋買賣糾紛中，75％發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間，而這些糾紛遠(yuǎn)不足整個農(nóng)村房屋買賣交易行為總量的10%。按照北京市高級人民法院有關(guān)研討會會議紀(jì)要的精神，懷柔區(qū)人民法院在近些年來判決該類案件時，7成以上都判決為無效，但社會效果并不理想。參見李松、朱雨晨、黃潔：“北京法院調(diào)研建議允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)”，載《法制日報(bào)》2008年12月7日，第8版。[6]該案涉及兩個訴訟，四份判決。第一個訴訟是馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案。一審法院判決合同無效，李玉蘭將現(xiàn)有房屋及院落騰退給馬海濤，馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款93808元；二審法院維持原判（參見北京市第二中級人民法院（2007)二中民終字第13692號民事判決書）。第二個訴訟是李玉蘭訴馬海濤房屋買賣合同無效賠償損失案。一審法院判決馬海濤賠償李玉蘭損失185290元，二審法院維持原判。參見北京市通州區(qū)人民法院（2008）通民初字第02041號民事判決書；周法：“宋莊房屋買賣案李玉蘭上訴被駁回”，載《人民法院報(bào)》2009年6月28日，第2版。

[7]參見張光宇、劉婭琳、秦弓、婭琳：“‘小產(chǎn)權(quán)房’沒名分”，載《人民法院報(bào)》2007年8月10日，第8版；吳玉蓉：“北京‘畫家村’小產(chǎn)權(quán)房案再調(diào)查”，載《東方早報(bào)》2008年3月3日，第A14版；孫蕾、李德欣、王璐：“北京宋莊小產(chǎn)權(quán)房難題困擾‘畫家村”’，載《新華每日電訊》2008年4月26日，第5版。

[8]參見王娟、王楠：“何去何從的小產(chǎn)權(quán)房—由北京市郊宋莊鎮(zhèn)辛店村（畫家村）房屋糾紛案引起的思考”，《中共鄭州市委黨校學(xué)報(bào)》2008年第3期；岳曉武：“‘小產(chǎn)權(quán)房’應(yīng)當(dāng)分類處理”，《中國土地》2009年第3期；?王一波：“宋莊藝術(shù)家陷小產(chǎn)權(quán)困局”，載《京華時報(bào)》2007年7月30日，第3版；同上，吳玉蓉文，孫蕾、李德欣、王璐文。

[9]參見《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）；《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）。

[10]參見《土地管理法》第73、81條。司法實(shí)踐中通常也是如此處理的。例如，江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》（蘇高法[1995] 2號）第66條規(guī)定：“以違章建筑物為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押糾紛，原則上應(yīng)認(rèn)定該買賣、租賃、抵押關(guān)系無效，并建議有關(guān)行政部門依法處理，如果第三人善意、有償取得該建筑物的，第三人的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由過錯方賠償?！鄙蜿柺兄屑壢嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之一）》(2004年3月27日）指出：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須辦理農(nóng)用地征用（轉(zhuǎn)用）審批手續(xù)。在未經(jīng)征用的農(nóng)用地上建設(shè)的房屋，屬于依法應(yīng)予拆除或沒收之物，買賣此類商品房的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。對于這類房屋出賣人不享有所有權(quán)。對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。

[11]參見孟勤國：“物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯”，《法學(xué)評論》2005年第4期；韓世遠(yuǎn)：“宅基地的立法問題—兼析物權(quán)法草案第十三章‘宅基地使用權(quán)’”，《政治與法律》2005年第5期；朱巖：“‘宅基地使用權(quán)’評釋—評《物權(quán)法草案》第十三章”，《中外法學(xué)》2006年第1期；王崇敏、孫靜：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)析論”，《海南大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會科學(xué)版）》2006年第2期；郭明瑞：“關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法建議”，《法學(xué)論壇》2007年第1期。

[12]參見《天津市土地管理?xiàng)l例》(2006年修訂）第65條第4款；《河北省土地管理?xiàng)l例》(2005年修訂）第55條第4款；《湖南省集體建設(shè)用地管理暫行辦法》第28條；《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》第19條。

[13]司法實(shí)踐中還存在著一種試圖回避合同效力問題的做法。例如，上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004]4號）指出：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！?/p>

[14]參見韓世遠(yuǎn)：“居民買農(nóng)房糾紛的裁判之道”，載《人民法院報(bào)》2007年12月6日，第5版。

[15]同上注。參見應(yīng)秀良：“農(nóng)村房屋買賣合同效力辨析”，《法律適用》2009年第7期。溫州市中級人民法院組織的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市法院系統(tǒng)的大多數(shù)法官認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣有效。參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文。

[16]同上注。

[17]參見《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）。這是該研討會上少數(shù)人員的看法。

[18]《湖北省高級人民法院民事審判若干問題研討會紀(jì)要》(2004年10月30日）。

[19]上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004]4號）。[20]參見魯桂華：“北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)—山區(qū)成農(nóng)村房屋買賣合同糾紛多發(fā)地帶”，載《人民政協(xié)報(bào)》2008年12月1日，第B4版；前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。

[21]參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文。

[22]參見北京市高級人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004] 391號）；《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號）；青島市中級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法[2006] 232號）。

[23]以上三個理由參見北京市高級人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004] 391號）。在馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案中，二審法院認(rèn)為：“宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對于合同效力的認(rèn)定是正確的。上訴人李玉蘭關(guān)于合同有效之上訴請求，本院不予支持。”參見北京市第二中級人民法院（2007)二中民終字第13692號民事判決書。這一判決顯然是按照北京市高級人民法院前述會議紀(jì)要的精神處理的。

[24]以上兩個理由參見《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）。

[25]參見《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號）。

[26]參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。

[27]參見王秋實(shí)：“農(nóng)民賣房后告買主討拆遷款—法院認(rèn)定原告違背誠信原則判決買主除去房款后返還20%"，載《京華時報(bào)》2009年6月12日，第11版；顧輝、韓霜：“城市居民購買農(nóng)村房屋合同無效”，載《遼西商報(bào)》2008年11月25日，第B6版；王秋實(shí)：“市民買農(nóng)民住宅被判無效”，載《京華時報(bào)》2007年12月22日，第7版。

[28]參見陳甦：“在法條與法理之間把握審判的張力”，載《人民法院報(bào)》2007年12月6日，第5版；前注[15]，韓世遠(yuǎn)文。

[29]參見薄萱：“賣房后遇動遷反悔要趕人走農(nóng)村私房買賣也要講誠信”，上海法院網(wǎng)2005年5月16日發(fā)布，載http: //www.tmdps.cn/shfy/gweb/xxnr.jsp? pa ＝ aaWQ9MjkwNzEmeGg9MQPdcssPdcssz，最后登陸時間：2009年8月3日。

[30]在制定物權(quán)法的過程中，有學(xué)者主張構(gòu)建宅基地法定租賃權(quán)制度，解決允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋但卻不允許其獲得宅基地使用權(quán)的難題。參見前注[11]，韓世遠(yuǎn)文。

《清華法學(xué)》2009年第5期

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛的司法規(guī)制

（二）關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋；宅基地；合同；無效

內(nèi)容提要: 我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但國務(wù)院的有關(guān)文件卻多次明確禁止此類交易。法律與政策之間的這種差異在實(shí)踐中引起了混亂，導(dǎo)致不同法院對于同樣的房屋買賣合同糾紛采取了不盡相同的解決規(guī)則：不僅在合同效力的認(rèn)定上存在分歧，而且在認(rèn)定合同無效的根據(jù)以及締約過失責(zé)任的承擔(dān)方面也不盡相同。總體上看，各地法院在處理此類糾紛時，既試圖將法律與政策協(xié)調(diào)起來，又盡量照顧到一般情理，對不守誠信者予以譴責(zé)。不過，如何在嚴(yán)格遵守現(xiàn)行法的前提下，通過對《合同法》及相關(guān)法律的解釋適用，妥善解決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，是目前理論上需要引起重視、實(shí)務(wù)中需要盡快解決的問題。

四、如何尋找判決房屋買賣合同無效的法律根據(jù)？

如果從務(wù)實(shí)而非理想的角度來考慮就會發(fā)現(xiàn)，由于國務(wù)院三番五次地發(fā)文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，加上建設(shè)部和國土資源部又明確要求房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理房屋所有權(quán)和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，所以法院在審判實(shí)踐中最現(xiàn)實(shí)的選擇，莫過于認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，以便與現(xiàn)行的國家政策和不動產(chǎn)登記制度保持一致。否則，就會出現(xiàn)雖然房屋買賣合同有效，但法院的生效判決卻無法執(zhí)行，買受人也不能獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的悖謬之事。問題是，法院該如何為判決此類合同無效尋找合適的法律根據(jù)呢？

（一）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定說

在理論上和司法實(shí)踐中，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效者，最主要的理由就是該合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)依《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效。然而，《合同法》第52條第5項(xiàng)本身只是一個引致規(guī)范，僅僅為適用有關(guān)法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定提供了規(guī)范基礎(chǔ)。[31]必須將此一規(guī)定與有關(guān)法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定相結(jié)合，并且該具體強(qiáng)制性規(guī)定性質(zhì)上屬于效力性規(guī)定，[32]才可以認(rèn)定合同無效。那么，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，究竟違反了哪一或者哪些法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定呢？

實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！背擎?zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同違反了該條規(guī)定，故應(yīng)依《合同法》第52條第5項(xiàng)認(rèn)定為無效。[33]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷。首先，《土地管理法》第63條的立法目的，應(yīng)當(dāng)是加強(qiáng)土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。然而，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況下，由于宅基地本身即為建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì)，故第63條顯然不能用來調(diào)整宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。[34]其次，從文義解釋的角度看，第63條不過是禁止將集體土地的使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的形式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并未禁止已在集體土地上合法建造的房屋及其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也未禁止農(nóng)村村民出賣其房屋，當(dāng)然更談不上禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題。最后，從《土地管理法》第62條第4款關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定中，可以看出該法實(shí)際上是允許農(nóng)村村民出賣住房的，只不過禁止其出賣住房后再申請宅基地而已。可見，《土地管理法》第63條顯然不屬于《合同法》第52條第5項(xiàng)中所說的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。

實(shí)務(wù)中還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，故依據(jù)當(dāng)前我國的土地法律和政策，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有買賣雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，才可以認(rèn)定合同有效。[35]這種觀點(diǎn)似乎將《土地管理法》第62條作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。其實(shí)，根據(jù)《土地管理法》第59條的規(guī)定可知，農(nóng)村村民建住宅需要使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)依照第62條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。從第62條規(guī)定的具體內(nèi)容來看，第1款規(guī)范農(nóng)村村民擁有宅基地的數(shù)量和面積，第2款規(guī)范農(nóng)村村民建住宅的基本要求，第3款規(guī)定農(nóng)村村民申請宅基地的審批程序，第4款禁止農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地。據(jù)此可知，該條乃是對農(nóng)村村民通過“申請一審批”程序初始取得宅基地使用權(quán)的規(guī)定，其中既未禁止農(nóng)村村民出賣住房，也未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。[36]其實(shí)，《土地管理法》第62條的規(guī)范目的，并非要禁止或限制農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，而是禁止農(nóng)村村民通過“申請一審批”程序獲得兩處以上的宅基地。[37]以其作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)，顯然不妥。

由上可見，無論是《土地管理法》第62條還是第63條，都無法解釋出含有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思，故在司法實(shí)踐中不宜將它們作為認(rèn)定合同無效的法律根據(jù)。[38]實(shí)際上，從其他法律和行政法規(guī)中，同樣找不到可據(jù)以認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效的強(qiáng)制性規(guī)定。

（二）違反國家政策說

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。”據(jù)此可知，法院審理的民事案件如果法律沒有規(guī)定而國家政策有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用國家政策進(jìn)行裁判。對于集體土地上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，包括《物權(quán)法》在內(nèi)的現(xiàn)行法律均沒有明確規(guī)定，故應(yīng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。[39]筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)也不妥當(dāng)。首先，從我國合同無效制度的立法變遷史來看，1981年《經(jīng)濟(jì)合同法》曾經(jīng)規(guī)定違反國家政策的經(jīng)濟(jì)合同為無效合同（第7條第1款第1項(xiàng)），但在《民法通則》第58條規(guī)定的七種無效民事行為中，已無違反國家政策一項(xiàng)。1993年修改《經(jīng)濟(jì)合同法》時，又刪除了有關(guān)違反國家政策的經(jīng)濟(jì)合同無效的規(guī)定（第7條第1款）?！逗贤ā返?2條也未規(guī)定違反國家政策的合同無效。這一變化過程表明，我國立法者已經(jīng)拋棄以是否違反國家政策來認(rèn)定合同效力的做法。以違反國家政策為由認(rèn)定合同無效，顯然不符合立法者的本意。其次，從《合同法》第7條與《民法通則》第6條的關(guān)系來看，前者要求“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)??尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益”，并未沿襲后者有關(guān)民事活動應(yīng)當(dāng)遵守國家政策的規(guī)定。并且，《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的五種事由中，也不包括違反國家政策一項(xiàng)。據(jù)此可以斷定，《合同法》第7條實(shí)際上已在合同領(lǐng)域中默示地廢止了《民法通則》第6條關(guān)于遵守國家政策的規(guī)定。認(rèn)為違反國家政策的合同無效，在《合同法》上找不到依據(jù)。最后，就像有效說所強(qiáng)調(diào)的那樣，國務(wù)院以及國務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布的禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，自不得作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。

《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！逼渌^“國家有關(guān)規(guī)定”，是否包括國家政策在內(nèi)？王兆國副委員長2007年3月8日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上所作的“關(guān)于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》的說明”中指出：考慮到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟?！盀榱司S護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地”，物權(quán)法草案規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！边@就是后來的《物權(quán)法》第153條。由此看來，第153條中所稱的“國家有關(guān)規(guī)定”，似乎是指國家政策。有一種觀點(diǎn)就認(rèn)為，該條將“法律”和“國家有關(guān)規(guī)定”并列使用，可以推斷其所謂“國家有關(guān)規(guī)定”不僅僅是指國家法律規(guī)定，也包括國家行政法規(guī)和國家行政規(guī)章。例如，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）中有關(guān)“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”的規(guī)定，以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，均屬“國家有關(guān)規(guī)定”的范疇。在《物權(quán)法》實(shí)施以后，根據(jù)這些規(guī)定認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，便可名正言順了。[40]

應(yīng)當(dāng)看到，在《物權(quán)法》中，除第153條之外，第126條第2款也使用了“國家有關(guān)規(guī)定”的概念；第53條、第54條和第133條還采用了“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”的表述。由于《物權(quán)法》在有關(guān)引致性質(zhì)的規(guī)定中，大量采用了“法律、行政法規(guī)”的表述，[41]故若將前述條文中所稱的“國家有關(guān)規(guī)定”、“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”解釋為僅僅指行政法規(guī)，而不包括國務(wù)院的有關(guān)通知、決定、意見在內(nèi)，顯然不符合立法用語應(yīng)保持一致性的邏輯。因此，將第153條中的“國家有關(guān)規(guī)定”解釋為包括國家政策，從文義解釋和體系解釋的角度來說，可以接受。但是，如果當(dāng)事人訂立的有關(guān)合同違反了前述條文所要求的“國家有關(guān)規(guī)定”或者“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”，而這些規(guī)定又不屬于行政法規(guī)的范疇，那么法院在實(shí)務(wù)操作上，仍無法根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定合同無效。

（三）損害社會公共利益說

筆者認(rèn)為，為解決認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)問題，與其牽強(qiáng)地適用《合同法》第52條第5項(xiàng)或者《民法通則》第6條的規(guī)定，還不如通過對《合同法》第52條第4項(xiàng)的解釋適用，直接認(rèn)定合同無效。

《合同法》第52條第4項(xiàng)規(guī)定：“損害社會公共利益”的合同無效。此所謂“社會公共利益”，相當(dāng)于大陸法系民法中的公序良俗概念，在范圍上包括了《合同法》第7條中規(guī)定的“社會公德”、“社會經(jīng)濟(jì)秩序”和狹義的“社會公共利益”三項(xiàng)內(nèi)容。相對于《合同法》第52條第5項(xiàng)而言，第52條第4項(xiàng)的規(guī)定旨在解決法律條文的有限性與合同行為的無限性之間的矛盾，通過將雖未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但卻損害社會公共利益的合同規(guī)定為無效，來實(shí)現(xiàn)維護(hù)社會公共利益的目的。

在理論上，有學(xué)者認(rèn)為，如果地方性法規(guī)及規(guī)章的制定，旨在保護(hù)國家和社會公共利益，而違反了地方性法規(guī)及規(guī)章將損害國家和社會公共利益，則可以損害國家和社會公共利益為由，依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定確認(rèn)合同無效。[42]在司法實(shí)踐中，有些法院也持有類似的看法。例如，《江蘇省高級人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的討論紀(jì)要

（一）》(2005年9月23日）第1條第2款指出：“違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事合同損害社會公共利益，當(dāng)事人請求確定民事合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。但應(yīng)當(dāng)以合同法第五十二條第（四）項(xiàng)作為判決的法律依據(jù)?！薄渡綎|省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號）也指出：關(guān)于房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定問題，“根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認(rèn)定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，以損害社會公共利益為由確認(rèn)合同無效”。問題是，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，是否損害了社會公共利益呢？這就需要探究國務(wù)院有關(guān)文件禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的目的何在。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）指出，其出臺目的是為了“進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止出現(xiàn)新的‘炒地?zé)帷?，保持農(nóng)村穩(wěn)定，保護(hù)農(nóng)民利益，保障經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展。”該通知之所以要求“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，顯然是為了實(shí)現(xiàn)上述目的?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）也指出：“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，是由我國人多地少的國情決定的，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，保證經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的必然要求。??必須正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，??進(jìn)一步完善符合我國國情的最嚴(yán)格的土地管理制度?！痹摏Q定中有關(guān)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，顯然是為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）還指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必須服從國家的統(tǒng)一管理。我國人多地少，為保證經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。土地用途管制制度是最嚴(yán)格土地管理制度的核心?！倍渌蟮摹俺擎?zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”’，當(dāng)然屬于“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”的一環(huán)。此外，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）之所以重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”，的要求，也是出于“切實(shí)保障農(nóng)民土地權(quán)益”的目的。

由上可見，自1999年以來，國務(wù)院之所以反復(fù)強(qiáng)調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，主要是為了保護(hù)農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定、保障經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展、保護(hù)全民族的根本利益。在制定物權(quán)法的過程中，之所以沒有放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，也是為了保障農(nóng)民的基本生存條件，維護(hù)社會穩(wěn)定。[43]顯然，無論是保護(hù)農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定還是保障經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，都屬于社會公共利益的范疇。進(jìn)而言之，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，在違反現(xiàn)行國家政策的同時，也損害了其所維護(hù)的社會公共利益，故應(yīng)按照《合同法》第52條第4項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效。當(dāng)然，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同而言，因當(dāng)時的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故不涉及損害社會公共利益的問題，自然也不應(yīng)當(dāng)以損害社會公共利益為由認(rèn)定其無效。

五、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果

（一）返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償

根據(jù)《合同法》第58條第1句的規(guī)定可知，合同被確認(rèn)無效后，雙方當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。于此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)，性質(zhì)上屬于所有物返還請求權(quán)。[44]對于已登記的物權(quán)，權(quán)利人的返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)不適用訴訟時效。[45]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，同樣應(yīng)適用這些規(guī)則。

合同無效后，雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。[46]嚴(yán)格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，買受人除須返還房屋外，還應(yīng)將其占有房屋期間獲得的使用利益折價(jià)補(bǔ)償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應(yīng)向買受人返還占有購房款期間的利息。不過，在司法實(shí)踐中，法院出于追求簡便的考慮，或因?qū)Ψ颠€財(cái)產(chǎn)的認(rèn)識過于狹隘，往往不完全遵守這些要求。例如，在“靳永增與代玲房屋買賣糾紛上訴案”中，法院僅判決買受人按照同區(qū)域、同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，向出賣人支付相應(yīng)的租金，而未判決出賣人向買受人返還購房款的利息。[47]在上海市青浦區(qū)人民法院審理的一起案件中，由于房屋尚未交付，法院判決出賣人將收取的購房款退還買受人，并按照中國人民銀行同期流動資金貸款利率賠償買受人的經(jīng)濟(jì)損失。[48]在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費(fèi)和購房款利息，而是直接就房屋及價(jià)金的返還、裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償、賠償損失等項(xiàng)內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償納入賠償損失之中不作區(qū)分。[49]這種做法雖然簡單易行，也容易為當(dāng)事人理解，但卻不符合合同無效所具有的自始無效的性質(zhì)，有失妥當(dāng)。

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效時，買受人可能已對房屋進(jìn)行裝修、改建、翻建或者擴(kuò)建。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質(zhì)，僅僅構(gòu)成動產(chǎn)對不動產(chǎn)的附合，故應(yīng)按照添附中有關(guān)附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權(quán)，出賣人則向買受人返還不當(dāng)?shù)美50]也就是說，出賣人可基于所有物返還請求權(quán)，要求買受人返還裝修或擴(kuò)建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴(kuò)建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構(gòu)成附合關(guān)系。于此情形，按照《物權(quán)法》第30條關(guān)于“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權(quán)即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴(kuò)建的新房則應(yīng)由買受人取得所有權(quán)。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請求權(quán)，但對于翻建或擴(kuò)建房屋的返還，其請求權(quán)基礎(chǔ)則非所有物返還請求權(quán)。考慮到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，買受人必須將宅基地使用權(quán)返還給出賣人，而我國的不動產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴(kuò)建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關(guān)系。有鑒于此，似可解釋為買受人翻建或擴(kuò)建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權(quán)的返還請求權(quán)，要求買受人在返還宅基地的同時一并返還房屋。在司法實(shí)踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴(kuò)建房屋的問題的，[51]但從法理上來說，不宜將翻建或擴(kuò)建的房屋解釋為添附于原房屋之上。

實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，出于保護(hù)買受人和制裁出賣人的考慮，應(yīng)當(dāng)采取“無效認(rèn)定、有效處理”的辦法，即一方面認(rèn)定買賣合同無效，另一方面不支持出賣人返還房屋的訴訟請求，[52]或者將買受人占有的房屋當(dāng)作“沒有必要返還”來處理。[53]這種做法一方面不符合《合同法》第58條關(guān)于合同無效的法律后果的規(guī)定；另一方面，若法院認(rèn)定合同無效后又駁回出賣人的返還請求，難免導(dǎo)致買受人雖占有房屋但無法取得房屋所有權(quán)、出賣人雖享有房屋所有權(quán)但卻無法取回房屋的尷尬局面，顯然不妥。上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004] 4號）認(rèn)為：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！边@種做法的實(shí)際效果類似于前述“無效認(rèn)定、有效處理”的辦法，也不夠妥當(dāng)。

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉(zhuǎn)賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權(quán)。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價(jià)補(bǔ)償而已。[54]但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，例如同為城鎮(zhèn)居民，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。

（二）賠償損失

合同無效的法律后果，除了返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償外，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，有過錯的一方還應(yīng)賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償損失的責(zé)任，主要是締約過失責(zé)任。所謂“雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，是指雙方當(dāng)事人都有向?qū)Ψ秸埱筚r償損失的權(quán)利，[55]而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負(fù)賠償責(zé)任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結(jié)果是由承擔(dān)賠償責(zé)任較多的一方向?qū)Ψ劫r償相應(yīng)的差額。當(dāng)然，在雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護(hù)惡意之人的必要，應(yīng)例外地否定締約過失責(zé)任的成立。[56]城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同作為無效合同的一種，也應(yīng)適用上述規(guī)則。

一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效的情況下，雙方當(dāng)事人對于合同的無效往往都存在過錯，且過錯程度難分伯仲，因?yàn)殡p方通常都知道或者應(yīng)當(dāng)知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，買賣雙方應(yīng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過失責(zé)任。理論上認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償范圍大多為信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用以及兩項(xiàng)費(fèi)用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失。[57]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實(shí)際支出的締約費(fèi)用和準(zhǔn)備履行的費(fèi)用不盡相同，所以雙方當(dāng)事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費(fèi)用，買受人則無需支出此類費(fèi)用。在司法實(shí)踐中，有些法院判決當(dāng)事人須賠償對方的直接損失，[58]有些法院則不考慮直接損失的賠償問題，而僅就應(yīng)否以及如何賠償間接損失加以認(rèn)定。[59]

就間接損失的認(rèn)定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓，而這類交易機(jī)會在實(shí)踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價(jià)格也會較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機(jī)會而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認(rèn)定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價(jià)不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實(shí)踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。[60]

與出賣人的情況不同，由于買受人對所要購買的房屋存在著較多的選擇機(jī)會，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導(dǎo)致買受人喪失與其他人另訂合同的機(jī)會，結(jié)果是買受人無法享有因房屋價(jià)格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對于買受人的這種間接損失，理應(yīng)由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔(dān)的賠償買受人間接損失的責(zé)任而言，應(yīng)當(dāng)注意兩個事項(xiàng)：第一，因買受人實(shí)際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價(jià)格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失。《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）指出：“在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡”。此一觀點(diǎn)可資贊同。第二，由于買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應(yīng)當(dāng)適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責(zé)任。[61]問題是，如何比較買受人與出賣人的過錯程度呢？或者說，應(yīng)當(dāng)按照什么比例來減輕出賣人的賠償責(zé)任呢？

應(yīng)當(dāng)看到，實(shí)踐中發(fā)生的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛，大多是由于房價(jià)上漲或者發(fā)生拆遷補(bǔ)償，出賣人想要收回房屋或者取得補(bǔ)償款而釀成的。而買受人通常已依約支付了全部購房款，對房屋形成了較為穩(wěn)定的占有、使用關(guān)系，甚至翻建或者擴(kuò)建了房屋，故從情理上來說更值得受到保護(hù)。為此，法院在審理因出賣人主張合同無效，買受人遂要求出賣人賠償損失的案件中，往往以出賣人對合同無效負(fù)有主要責(zé)任為由，[62]將房屋的增值額或者拆遷補(bǔ)償款中的較大部分判給買受人。至于判給買賣雙方的具體比例，各地法院的做法不盡相同。有些法院按照7:3的比例進(jìn)行分配，[63]有些法院按照8: 2的比例進(jìn)行分配。[64]也有一些法院按照5: 5的比例進(jìn)行分配。[65]比較而言，筆者贊同以7:3的比例進(jìn)行分配，這樣一方面可以體現(xiàn)對惡意之人的主張所持的譴責(zé)和否定態(tài)度，[66]另一方面也能在一定程度上遏制出賣人要求收回房屋的不誠信行為，避免買受人因返還房屋而陷入流離失所的境地。[67]

在房屋尚未交付的情況下，買受人因房屋無法辦理過戶手續(xù)而主動提起合同無效之訴時，有的法院判令買受人賠償出賣人的直接損失，[68]有的法院駁回買受人主張的賠償房屋差價(jià)損失的訴訟請求。[69]這些做法沒有考慮到買受人對于合同無效并無過錯或者過錯較小，不夠妥當(dāng)。在房屋已經(jīng)交付的情況下，如果買受人受利益驅(qū)動，在土地并未進(jìn)人征收動遷程序時，就起訴到法院請求確認(rèn)合同無效，并要求出賣人賠償間接損失的，法院該如何處理呢？北京市高級人民法院所持的態(tài)度是，就已經(jīng)取得的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)或者房價(jià)升值的部分，按照北京市高級人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004]391號）和《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）的精神處理，但買受人受利益驅(qū)動起訴到法院，有違誠信原則，可考慮減輕出賣人的賠償責(zé)任。[70]這些做法同樣體現(xiàn)了對惡意之人的譴責(zé)和否定態(tài)度，可資贊同。

（三）出賣人應(yīng)否受到行政處罰？

《土地管理法》第73條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得??可以并處罰款”。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對于借賣房之名出賣農(nóng)村宅基地的行為，應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進(jìn)行制裁。[71]廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人甚至認(rèn)為，銷售“小產(chǎn)權(quán)房”并不合法，其銷售所得的購房款屬于非法所得，應(yīng)予沒收，而不會退還給買房人。[72]《天津市土地管理?xiàng)l例》第81條也規(guī)定：“將村民宅基地或者宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售的，由土地行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得百分之五十以下罰款。”這些觀點(diǎn)和做法令人擔(dān)憂。一方面，從《土地管理法》的規(guī)定來看，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，明顯不同于買賣房屋：前者是該法明確禁止的行為（第2條第3款），后者則是該法所允許的行為（第62條第4款）。另一方面，從社會效果來說，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)行政策，已經(jīng)嚴(yán)重限制了農(nóng)村村民處分其財(cái)產(chǎn)的自由，大大降低了農(nóng)村不動產(chǎn)的交易價(jià)值，違背了人們對房屋交易的合理預(yù)期，破壞了大量本可正常進(jìn)行的交易。若為貫徹此一政策而對出賣農(nóng)村房屋的人乃至購買人施以行政處罰，將會更為嚴(yán)重地?fù)p害農(nóng)村村民的利益，甚至導(dǎo)致購買人傾家蕩產(chǎn)，流離失所。因此，上述觀點(diǎn)和做法絕不可取。

從實(shí)踐來看，原國家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》（[1990]國土函字第97號）認(rèn)定，原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬1988年《土地管理法》第47條規(guī)定的“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。不過，該答復(fù)并未將出賣農(nóng)村房屋作為“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為。全國人大常委會法制工作委員會《關(guān)于賣房等行為是否按土地管理法第47條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的行為予以處罰的答復(fù)》(1991年5月23日）則明確指出：“所述賣房等行為有些確實(shí)有問題，涉及的法律問題須另行研究作出規(guī)定，不宜將這些行為按土地管理法第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰?！盵73]據(jù)此可知，買賣農(nóng)村房屋不屬于非法轉(zhuǎn)讓土地的范疇，不應(yīng)按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

六、可以認(rèn)定房屋買賣合同有效的幾種情形

以損害社會公共利益為由，認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，雖然有助于國家政策的貫徹實(shí)施，但畢竟在理論上和實(shí)踐中容易引起爭議，社會效果欠佳。在現(xiàn)行政策沒有做出調(diào)整的情況下，為減少實(shí)施這一政策帶來的各種弊端，不妨考慮有條件地承認(rèn)在某些情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效。

首先要指出的是，對于1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）出臺之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，因當(dāng)時的法律和政策并未明確禁止，故只要符合當(dāng)時的法律所規(guī)定的合同有效要件的，都應(yīng)一概認(rèn)定為有效，而不論當(dāng)事人是否己辦理房屋過戶登記手續(xù)。在司法實(shí)踐中，有些法院認(rèn)為，對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。[74]這種做法原則上可資贊同，但將其他城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同認(rèn)定為無效，仍屬不妥。原因在于，在1999年1月1日之前，1988年《土地管理法》還允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅可以依法使用集體所有的土地（第41條）。在當(dāng)時的這種立法背景下，若在司法實(shí)踐中禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式來獲得集體土地使用權(quán)，顯然不妥。

對于1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）出臺之后訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，如果因特定情況的發(fā)生，導(dǎo)致國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策所要保護(hù)的社會公共利益不復(fù)存在的，也應(yīng)認(rèn)定合同為有效。具體包括如下幾種情形：

其一，房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地的，應(yīng)認(rèn)定在此之前訂立的房屋買賣合同為有效。在司法實(shí)踐中，已有法院采納了這種做法。[75]類似地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會等開發(fā)并出售的小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后依法轉(zhuǎn)為城市商品房的，也應(yīng)認(rèn)定此前訂立的房屋買賣合同為有效。

其二，合同訂立后，買方的戶口已遷人房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織，成為該組織成員的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。[76]司法實(shí)踐中已出現(xiàn)過此類判決。[77]有的法院也是據(jù)此操作的。[78]

其三，出賣人在訂立合同時已經(jīng)是城鎮(zhèn)居民，或者雖非城鎮(zhèn)居民，但在起訴前已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。[79]

其四，買賣雙方本屬同一家庭成員的，例如在因分家、離婚或繼承而分割家庭財(cái)產(chǎn)后，具有城鎮(zhèn)居民身份的一方購買另一方的農(nóng)村房屋的，也應(yīng)認(rèn)定為有效。

其五，買受人雖然為城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在購買房屋時系家庭成員共同出資、共同居住，并且當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。[80]

注釋:

[31]參見耿林：“強(qiáng)制規(guī)范與合同效力—以合同法第52條第5項(xiàng)為中心”，清華大學(xué)法學(xué)院2006年博士學(xué)位論文，第146～147頁。

[32]參見《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋

（二）》第14條規(guī)定：“合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

[33]參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文；孫啟明、徐德利：“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效”，載《今晚報(bào)》2007年12月27日，第16版；周迎飚、劉龍泉、劉粵紅：“購買農(nóng)村集體土地上‘小產(chǎn)權(quán)房’需謹(jǐn)慎”，載《人民法院報(bào)》2007年6月28日，第4版；武春華、楊金志：“上海：買郊區(qū)農(nóng)民別墅，法院判合同無效”，載《新華每日電訊》2005年11月4日，第7版；“黎蓮英與謝沛嬋等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，廣東省佛山市中級人民法院（2007）佛中法民五終字第86號民事判決書。

[34]參見劉英全：“農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓中涉及的相關(guān)法律問題”，《法律適用》2008年第11期。

[35]參見《山東省高級人民法院全省民事審判工作座談會紀(jì)要》（魯高法[2005] 201號）。在“劉淑蘭訴翟克常等農(nóng)村房屋買賣案”中，買賣雙方都是農(nóng)村村民，且為兄弟關(guān)系，買方購房時已在其他村取得一處宅基地的使用權(quán)。一審法院認(rèn)為，買受人購買出賣人的房屋違反了《土地管理法》第62條規(guī)定的“一戶一宅”原則，且未辦理變更登記審批手續(xù)，故判決房屋買賣合同無效。二審法院則認(rèn)為，所謂“一戶一宅”原則，指村民在出售自己宅基地上的房屋后無權(quán)再次申請宅基地，并不是村民不得買賣本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的私有房屋，故一審判決認(rèn)定房屋買賣合同違反“一戶一宅”原則，缺乏法律依據(jù)。參見北京市第一中級人民法院（2006)一中民終字第1329號民事判決書。在該案中，二審法院對《土地管理法》第62條的解釋無疑是正確的。

[36]在“馮竹吉等與唐國民等房屋買賣糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為《土地管理法》第62條、《土地管理法實(shí)施條例》第6條中并未規(guī)定農(nóng)村房屋禁止在本村村民中買賣，故原告主張雙方自愿簽訂的《賣房協(xié)議書》真實(shí)、合法有效的事實(shí)理由成立，予以支持。參見云南省曲靖市中級人民法院（2008）曲中民終字第718號民事判決書。如果遵循該法院的推理邏輯，可以得出如下結(jié)論：《土地管理法》第62條也沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故當(dāng)事人自愿簽訂的此類合同應(yīng)當(dāng)是合法、有效的。

[37]在“李孟國與李繼成等互易合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為原告擁有兩處宅基地是否構(gòu)成行政違法，不屬于本案的審查范圍，被告以原告有兩處宅基地為由主張宅院互易協(xié)議無效，不予支持。參見山東省東營市中級人民法院（2005）東民四終字第94號民事判決書。

[38]在“張?jiān)獦渑c閔謹(jǐn)言房屋買賣合同糾紛上訴案”中，一審法院援引《土地管理法》第62條的規(guī)定，認(rèn)為從我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定來看，對于不屬同一村的村民及城鎮(zhèn)居民，能否買賣村鎮(zhèn)房屋并無明確禁止性規(guī)定，故買受人張?jiān)獦湟蟠_認(rèn)合同無效的理由不充分，不予支持。二審法院則根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定，認(rèn)為如果農(nóng)村房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)，不能允許，故判決雙方簽訂的售房合同無效。參見四川省成都市中級人民法院（2007）成民終字第102號民事判決書。在“劉月杰等與秦莉等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院在認(rèn)定兩被告作為城鎮(zhèn)居民，其購買農(nóng)村房屋的合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效時，同時援引了《土地管理法》第62條、第63條和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）作為依據(jù)。參見遼寧省沈陽市中級人民法院[2007]沈民（2)房終字第56號民事判決書。

[39]參見《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號）。另可參見魏建國、聶文遼、馮建曉：“農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定和處理原則”，載《人民法院報(bào)》2009年3月24日，第6版；孫之智：“小產(chǎn)權(quán)房愛你容易‘有’你難—法官解析幾個真實(shí)案例中反映出的小產(chǎn)權(quán)房法律問題”，載《工人日報(bào)》2009年6月1日，第7版；崔秀美、徐曉偉、喻雯：“城里人農(nóng)村買房被判‘無效”’，載《齊魯晚報(bào)》2009年6月8日．第C15版。

[40]參見許瑜華：“論《物權(quán)法》出臺后農(nóng)村房屋買賣糾紛的司法抉擇—以宅基地使用權(quán)之保障功能和效率功能的博弈為中心”，上海法院網(wǎng)2008年6月3日發(fā)布，載http: //www.tmdps.cn/shfy/gweb/xxnr.jsp?pa ＝ aaWQ9NzE5MTcmeGg9MQPdcssPdcssz。最后登陸時間：2009年8月3日。

[41]參見《物權(quán)法》第10條第2款、第12條第1款第4項(xiàng)、第55條、第61條、第62條、第68條、第137條第2款、第149條第2款、第180條第I款第7項(xiàng)、第184條第6項(xiàng)、第209條、第223條第7項(xiàng)、第246條。

[42]參見王利明：“關(guān)于無效合同確認(rèn)的若干問題”，《法制與社會發(fā)展》2002年第5期。

[43]參見全國人大法律委員會關(guān)于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》修改情況的匯報(bào)（2006年12月24日）；王兆國：“關(guān)于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》的說明”(2007年3月8日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上）。

[44]參見崔建遠(yuǎn)：《合同法總論》（上），中國人民大學(xué)出版社2008年版，第357頁。

[45]同上，第375頁。實(shí)務(wù)中也有法院持同樣的看法。例如，《湖北省高級人民法院民事審判若干問題研討會紀(jì)要》(2004年10月30日）指出：“合同無效，當(dāng)事人請求返還原物、不當(dāng)?shù)美蛸r償損失的，應(yīng)適用訴訟時效的規(guī)定，但要求返還的原物為已進(jìn)行登記的不動產(chǎn)除外。”

[46]參見王利明：《合同法研究》（第一卷），中國人民大學(xué)出版社2002年版，第717頁。

[47]參見河南省鄭州市中級人民法院（2009）鄭民二終字第9號民事判決書。在該案中，法院認(rèn)為，代玲與靳永增簽訂的雖然是買賣合同，但是由于合同被解除，房屋和房屋價(jià)款要相互返還，代玲居住靳永增的房屋也就沒有了依據(jù)，故代玲應(yīng)當(dāng)就其居住靳永增的房屋給予相應(yīng)的補(bǔ)償，該補(bǔ)償以租金形式來體現(xiàn)較為適宜。在與該案相關(guān)的另一案件中，靳永增將代玲訴至法院，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同。

一、二審法院一方面認(rèn)定雙方買賣的房屋系在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理房屋過戶手續(xù)，合同違反相關(guān)政策及法律規(guī)定，另一方面又判決解除雙方簽訂的購房合同，代玲應(yīng)將房屋返還給靳永增。參見鄭州市中原區(qū)人民法院(2007）中民一初字第2262號民事判決書；鄭州市中級人民法院（2008)鄭民二終字第154號民事判決書中。嚴(yán)格說來，在后一案件中，法院應(yīng)判決合同無效，而不能判決解除合同。

[48]參見前注[33]，武春華、楊金志文。

[49]參見錢軍、徐愛賢、許桂林：“城里人鄉(xiāng)下買房行不通！”，《江南時報(bào)》2002年12月8日，第7版；前注[40]，孫之智文；王秋實(shí)：“賣小產(chǎn)權(quán)房反悔被判補(bǔ)錢”，載《京華時報(bào)》2008年1月24日，第13版；北京市第二中級人民法院（2007）二中民終字第13692號民事判決書。在“劉月杰等與秦莉等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，二審法院認(rèn)為：關(guān)于上訴人要求被上訴人給付房屋宅基地土地使用費(fèi)1400元的問題，“因上訴人出賣爭議房時，房屋占有的宅基地亦應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，被上訴人占有爭議房所在的宅基地有合同依據(jù)，且上訴人至今還占有雙方約定的合同對價(jià)，故上訴人的此項(xiàng)主張，因沒有法律依據(jù)，本院亦不予支持?！眳⒁娺|寧省沈陽市中級人民法院〔2007〕沈民（2)房終字第56號民事判決書。此外，在一些非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)的案件中，法院認(rèn)定買方自身對合同無效也存在過錯，故不支持其要求賣方賠償利息損失的訴訟請求。參見“樂清市樂成鎮(zhèn)馬車河村村民委員會與章賢芬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案”，浙江省高級人民法院（2001)浙法民終字第47號民事判決書；“吳木勝訴黃荷花等宅基地使用權(quán)糾紛案”，海南省海南中級人民法院（2002)海南民二終字第252號民事判決書；“宗燕與陳蓉等房屋買賣合同糾紛上訴案”，四川省成都市中級人民法院(2008)成民終字第942號民事判決書；金某訴盛某房屋買賣合同糾紛案，上海市青浦區(qū)人民法院（2008）青民三（民）初字第737號民事判決書。

[50]參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，第227～228頁、第232頁。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理，沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人，造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”

[51]例如，北京市高級人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004] 391號）、《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）都指出：合同被認(rèn)定無效后，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)由出賣人對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。在馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案中，二審法院認(rèn)為，買受人李玉蘭在購買房屋后自行出資對房屋及院落進(jìn)行了新建及裝修，考慮到李玉蘭對于房屋及院落的添附系附合于出賣人所有的原物上，無法識別與分離；即便能夠分離，分離后添附部分的使用價(jià)值亦極大貶損。故原審法院判決買受人將原物及添附一并返還給出賣人，由出賣人將原房及添附部分的價(jià)值折價(jià)補(bǔ)償給買受人，并無不當(dāng)。參見北京市第二中級人民法院（2007）二中民終字第13692號民事判決書。類似的判決，可參見前注[39]，崔秀美、徐曉偉、喻雯文；崔玲玲：“宅基地院房轉(zhuǎn)讓無效后，買受人的合理損失應(yīng)予賠償”，北京法院網(wǎng)2008年9月27日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id ＝ 71298&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時間：2009年8月3日。

[52]參見《江蘇省高級人民法院“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會綜述》；錢暉、吳永飛：“農(nóng)村房屋買賣合同的法律困境及其破解—兼論宅基地使用權(quán)制度的構(gòu)建”，載萬鄂湘主編：《最新民事法律文件解讀》2007年第5輯，人民法院出版社2007年版，第197～206頁。

[53]參見前注[15]，應(yīng)秀良文。

[54]在北京市順義區(qū)人民法院審理的一個案件中，原告莊某將其位于順義張村的房屋以4.5萬元的價(jià)格賣給了杜村村民林某，后林某將其賣給同屬張村村民的尤某。莊某將林某訴至法院，要求返還房屋。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告并非涉訴房屋集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦未辦理相關(guān)審批手續(xù)，故應(yīng)認(rèn)定買賣行為無效。但涉訴房屋已賣給第三人，且第三人系張村村民，被告已無能力承擔(dān)返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，故根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。參見仇越峰：“房屋買賣判無效無奈房子收不回”，北京法院網(wǎng)2007年9月25日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id＝56897&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時間：2009年8月3日。

[55]參見謝懷拭等：《合同法原理》，法律出版社2000年版，第139頁。

[56]參見前注[44]，崔建遠(yuǎn)書，第367頁。

[57]同上，第369～372頁。

[58]在天津市河西區(qū)人民法院審理的一起案件中，法院判決出賣人賠償買受人因解除與中德住房儲蓄銀行簽訂的儲蓄合同而繳納的部分服務(wù)費(fèi)損失。參見前注[33]，孫啟明、徐德利文。在北京市順義區(qū)人民法院審理的另一起案件中，法院判決買受人賠償出賣人因?qū)⒎课蒡v出而在外租房的650元租金損失。參見裴曉蘭：“小產(chǎn)權(quán)房主被判還訂金”，載《京華時報(bào)》2008年7月30日，第12版。兩起案件的共同特征是：買方通過中介機(jī)構(gòu)與賣方簽訂了房屋買賣合同，并交付了定金。后來買方因發(fā)現(xiàn)賣方的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，無法辦理過戶手續(xù)，遂起訴賣方要求返還定金。其實(shí)，在這兩起案件中，合同無效的責(zé)任完全或者主要在于賣方，理應(yīng)判決賣方向買方承擔(dān)締約過失責(zé)任。如果僅僅因?yàn)橘I方主動提起合同無效之訴，就判決其賠償賣方的直接損失，實(shí)際上是在懲罰無過錯或者過錯較小的買方，顯然不妥。

[59]參見前注[39]，孫之智文；崔秀美、徐曉偉、喻雯文；李罡：“農(nóng)民收回出售房買房人可獲補(bǔ)償”，載《北京青年報(bào)》2007年12月22日，第AS版；北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號民事判決書。如此處理的原因可能包括：一是雙方對于合同的無效均有過錯；二是雙方均難以證明各自遭受的直接損失的數(shù)額；三是判決雙方相互賠償直接損失，然后再適用抵消制度，使雙方互不賠償，在處理程序上過于繁瑣。

[60]同上注；北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號民事判決書。

[61]在直接損失的賠償方面，也可以適用于有過失規(guī)則。相關(guān)案件參見前注[33]，孫啟明、徐德利文。

[62]例如，《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）指出：“此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任”。

[63]例如，上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民－(2004)4號）認(rèn)為，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，但合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，若系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。北京市懷柔區(qū)人民法院院長魯桂華指出：在房屋標(biāo)的面臨拆遷的情況下，法院會將區(qū)位補(bǔ)償價(jià)款的60％至70％判給買受人。因?yàn)槌鲑u人出爾反爾的目的，就是要獲得拆遷補(bǔ)償款等高額回報(bào)。參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。在北京市海淀區(qū)人民法院2007年審結(jié)的4起城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛中，法院在認(rèn)定合同無效的同時，判決出賣人按照經(jīng)評估的涉案房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)總額的70%,賠償買受人因合同無效所受到的損失。參見前注[59]，李罡文。在李玉蘭訴馬海濤房屋買賣合同無效賠償損失一案中，法院判決被告馬海濤按照經(jīng)評估的涉案房屋宅基地區(qū)位總價(jià)的70％賠償原告李玉蘭的損失。參見北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號民事判決書。

[64]在北京市第一中級人民法院審理的一起案件中，法院判決買受人向出賣人返還20％的拆遷補(bǔ)償款。參見前注[27]，王秋實(shí)文。在靳永增與代玲房屋買賣糾紛案中，法院判決出賣人靳永增應(yīng)當(dāng)對買受人代玲的損失承擔(dān)80％的責(zé)任。參見河南省鄭州市中級人民法院（2009）鄭民二終字第9號民事判決書。

[65]例如，青島市中級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法(2006)232號）指出：“宅基地房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，依據(jù)合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)按照起訴之日宅基地房屋的評估價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償。合同無效雙方均有過錯，各自承擔(dān)責(zé)任份額約為50%”在金某訴盛某房屋買賣合同糾紛案中，法院認(rèn)為，造成本案的合同無效，原、被告均有過錯，雙方應(yīng)各自承擔(dān)一半的責(zé)任。故被告提出的損失請求，亦應(yīng)由雙方各半承擔(dān)。參見上海市青浦區(qū)人民法院（2008）青民三（民）初字第737號民事判決書。在北京市房山區(qū)人民法院審結(jié)的一起案件中，法院判決房屋升值利益應(yīng)由買賣雙方均分。參見辛崇增：“房屋買賣合同無效升值利益公平分配”，北京法院網(wǎng)2008年9月22日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id ＝71055&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時間：2009年8月3日。

[66]其法律機(jī)理類似于惡意抗辯。關(guān)于惡意抗辯，可參見前注[44]，崔建遠(yuǎn)書，第260～261頁。在司法實(shí)踐中，已經(jīng)有法院注意運(yùn)用惡意抗辯的原理，制裁不守誠信的一方當(dāng)事人。參見《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號）。

[67]參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。在北京市海淀區(qū)人民法院審理的一起出賣人要回已售房屋的案件中，法院判決賣方除返還買方12萬元購房款外，還需向買方支付45萬元補(bǔ)償款。法院在判決時，一方面充分考慮房屋的翻擴(kuò)建帶來的添附價(jià)值，另一方面全面考慮土地升值帶來的拆遷補(bǔ)償?shù)念A(yù)期利益及購房者因房屋現(xiàn)值和原購房價(jià)格差異遭受的損失，從而確定出賣方應(yīng)當(dāng)對購房方進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。同時，在履行的先后順序上，往往給購房者以便利，要求出賣方先履行付款義務(wù)，再由購房者騰退房屋，并給購房者留出合理的騰退時間。參見劉偉、唐盈盈：“市民購買農(nóng)村房被判無效—賣房村民補(bǔ)償對方重置費(fèi)用及利益損失”，載《人民法院報(bào)》2008年1月24日，第4版。

[68]參見前注[58]，裴曉蘭文。

[69]參見前注[33]，武春華、楊金志文。

[70]參見北京市高級人民法院《關(guān)于房山法院請示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的答復(fù)》(2009年7月6日）。

[71]參見楊宗華、胡新鋒：“城市近郊農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)當(dāng)遏止”，載《人民法院報(bào)》2006年7月12日，第7版。

[72]參見鄧新建、肖月：“廣州下狠招遏制‘小產(chǎn)權(quán)房’買賣房款沒收不會退還給買房人”，載《法制日報(bào)》2009年6月22日，第6版。

[73]1988年《土地管理法》第47條。其中關(guān)于“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒收非法所得??并可以對當(dāng)事人處以罰款”的規(guī)定，與現(xiàn)行《土地管理法》第73條的規(guī)定基本相同。

[74]參見《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）；《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號）第12條。

[75]參見青島市中級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法(2006)232號）；高洪超、魏亦斌、秦憲東：“村民要?dú)Ъs法院判購房有效”，載《齊魯晚報(bào)》2008年4月15日，第A14版。

[76]參見《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）。

[77]參見王陽：“農(nóng)村私房買賣首獲司法支持”，載《京華時報(bào)》2007年9月29日，第12版。

[78]參見鄧紅陽：“大量‘小產(chǎn)權(quán)房’糾紛案件涌進(jìn)法院”，載《法制日報(bào)》2008年10月26日，第8版。

[79]同上注。北京市懷柔區(qū)人民法院嘗試采取了如下做法：城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，如果在購買后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且買賣行為發(fā)生時間較長，購買方已經(jīng)在此長時間居住，房屋也已經(jīng)翻蓋或重建，而出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，該法院會認(rèn)定合同有效。參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。

[80]參見李馨：“城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效”，《人民司法?案例》2008年第10期。

《清華法學(xué)》2009年第5期

房屋買賣合同效力認(rèn)定--違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同必然無效么?

文 白 晶(北京市人民檢察院第一分院民事行政檢察處北京10oo0o)基本案情：

2003年1月l6日，楊某與王某簽訂了《協(xié)議書》，約定：經(jīng)楊某同意賣給王某新住宅樓面積70平方米，每平方米1800元整，共計(jì)12600元整。在登記新樓表時，應(yīng)把新樓房產(chǎn)權(quán)的姓名寫為王某的名字，付款方式定于2003年1月16日，在回龍觀鎮(zhèn)某小區(qū)辦理交款手續(xù)，現(xiàn)金一次付清，樓層給哪層是哪層。協(xié)議簽訂當(dāng)日，王某便將購房款一次付清。2004年12年15日，楊某將房屋交付給王某。后楊某訴至法院稱其將不具有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋轉(zhuǎn)賣給對方的行為違反了房屋買賣的有關(guān)法律規(guī)定，且本案的訴爭房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房不能交易，故要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

一審法院認(rèn)定房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，我國關(guān)于不具有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋不得買賣的規(guī)定屬于管理性禁止規(guī)范而非效力性禁止規(guī)范，且雙方當(dāng)事人之間的買賣合同并不存在損害國家、集體或他人利益之情形，故判決買賣合同有效，駁回楊某的訴訟請求。

楊某不服，上訴至二審法院，二審法院維持原判。案件解析：

通過法院的判決情況來看，同事不同判反映了在實(shí)踐中對尚未取得產(chǎn)權(quán)證書的房屋買賣合同的效力問題爭議很大，這種現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了司法穩(wěn)定性。為維護(hù)司法權(quán)威，對于存在爭議的此類案件的處理，上下級法院之間、法院與檢察院之間必須做到嚴(yán)格適用法律、統(tǒng)一認(rèn)識。在案件討論時，對本案的處理主要有兩種意見：一種意見認(rèn)為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中，雙方當(dāng)事人訴爭的房產(chǎn)在簽訂買賣協(xié)議時尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，依照我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。故本案的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。且本案訴爭房屋屬于農(nóng)村拆遷后給農(nóng)民的回遷房，若屬于經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于限制產(chǎn)權(quán)住房，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得直接上市交易的規(guī)定，本案的房屋買賣合同亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效：還有一種意見認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的法規(guī)，其立法目的旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，用宏觀調(diào)控的方式規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的售房行為，屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇。本案的房屋買賣協(xié)議是平等民事主體的交易行為，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定，從尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、維護(hù)交易穩(wěn)定的角度，應(yīng)認(rèn)定合同有效。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，此條規(guī)定不屬于《合同法》第五十二條可以認(rèn)定合同無效的強(qiáng)制性規(guī)定的范疇。調(diào)整民事法律行為的強(qiáng)制性民事法律規(guī)范分為效力性強(qiáng)制規(guī)范與管理性強(qiáng)制規(guī)范，所謂的效力性強(qiáng)制規(guī)范主要是指可以確認(rèn)民事法律行為效力的規(guī)范，如果違反則可以認(rèn)定合同無效；而所謂的管理性規(guī)范主要是指為了加強(qiáng)行政管理而被賦予公法責(zé)任的強(qiáng)制性規(guī)范，如果違反，違反者將承擔(dān)行政責(zé)任。判斷合同行為是否違反了強(qiáng)制性規(guī)定而無效，就要確定合同行為所違反的強(qiáng)制性規(guī)定是否是調(diào)整民事法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范、此條強(qiáng)制性規(guī)范是否是效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，只有違反了效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，合同才符合《合同法》第五十二條的規(guī)定可以認(rèn)定為無效，若僅僅是違反了管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，只產(chǎn)生行政管理上即公法上的法律后果，并不能影響當(dāng)事人之間簽訂合同的效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第一條就開章明義”為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法?！?，可見其主要是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營行為，其立法目的是國家為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理、減少房地產(chǎn)交易糾紛、保護(hù)購房人的合法權(quán)益而制定的。該法第三十六條主要是對房屋出售方的強(qiáng)制性規(guī)范，是管理性的，如果出售房屋的一方違反該條規(guī)定，將尚未辦理權(quán)屬登記的房屋出售給購房者，則要受到行政處罰，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，其效力范圍僅及于出售方而不及于買受人，故該條規(guī)定雖然是強(qiáng)制性規(guī)定，但是屬于管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，并不能援引到本案作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。即本案中，楊某違反此條規(guī)定與王某簽訂房屋買賣合同，楊某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政管理上的法律責(zé)任，而這并不影響其與王某之間民事合同的效力。故法院的判決是正確的。

本案中，楊某還提到一個問題，就是本案的涉案房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條，經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得上市交易的規(guī)定，合同亦應(yīng)認(rèn)定為無效。經(jīng)查，本案涉案房屋雖為農(nóng)民回遷房，但屬于按照經(jīng)濟(jì)適用房管理，而非標(biāo)準(zhǔn)意義上的經(jīng)濟(jì)適用房，故其不受5年交易期限的限制，楊某的訴訟請求不能得到支持。

然而本案給我們的思考是，如果本案涉案房屋為標(biāo)準(zhǔn)意義上的經(jīng)濟(jì)適用房，本案的處理結(jié)果又會怎樣昵?按照上述問題的思考邏輯，我們應(yīng)判斷《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的立法目的及第十三條的性質(zhì)。所謂的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建筑，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的立法目的就是要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)制度，保障和解決城市低收入家庭的住房困難。該辦法第十三條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房購房人享有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年不得上市交易，如確有特殊原因需要交易的，由政府優(yōu)先回購。從此條我們不難看出，有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的購房者享有的并不是完全的產(chǎn)權(quán)，其對經(jīng)濟(jì)適用房與國家享有共同產(chǎn)權(quán)，即其只是共有人之一。按照共有財(cái)產(chǎn)的處分原則，共有財(cái)產(chǎn)的處分要經(jīng)共有人協(xié)商一致處分行為方有效，故經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年購房者擅自處分的行為是無效的。此外，經(jīng)濟(jì)適用房是為保障低收入家庭的住房要求而設(shè)的國家補(bǔ)貼性的住房，其價(jià)格低于商品房是因?yàn)閲业呢?cái)政補(bǔ)貼，如購房者違反規(guī)定擅自處分并獲益，在某種程度上也侵害了國家利益，依照《合同法》第五十二條的規(guī)定，侵害國家、集體或第三人的合同亦應(yīng)認(rèn)定為無效。可見，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條的規(guī)定，屬于效力性的強(qiáng)制規(guī)范，當(dāng)事人若違反該條進(jìn)行交易，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的今天，房屋出賣人以合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，并試圖通過確認(rèn)合同無效，返還正在不斷升值的房屋的案例屢見不鮮。對于此類案件的處理，我們更應(yīng)慎之又慎。妄圖通過極小的法律代價(jià)取得更多的經(jīng)濟(jì)利益的行為如果得到支持，不但是對交易安全、交易穩(wěn)定的破壞，更是對民法所極力倡導(dǎo)的誠實(shí)信用原則的極大挑釁，法律固然不應(yīng)支持，然而，在具體案件中，司法者亦應(yīng)考慮法律所平衡和調(diào)整的各方面利益，了解和掌握立法者的立法目的，綜合地做出判斷。

第二篇：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋、宅基地

城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋、宅基地

案例：王某和丈夫都是城鎮(zhèn)居民，退休后想到農(nóng)村居住。適逢老家一村民想將其一棟2層土胚房屋出售，他們看過后非常滿意，隨即與之簽定了《買賣房屋及宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并另有9位村民見證。王某近日準(zhǔn)備前往付款時，有人告訴她該合同無效。對嗎？

分析：的確，雖然簽定《買賣房屋及宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是他們雙方的真實(shí)意思表示，但由于農(nóng)村房屋的買賣涉及宅基地的買賣，而宅基地買賣為現(xiàn)行法律、法規(guī)所明確禁止，加之宅基地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許擅自出讓、轉(zhuǎn)讓，故城市居民與村民簽定的此種房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓合同無效。

《合同法》第五十二條規(guī)定下列合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。城市居民與村民簽定的此種房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓合同即屬于第（五）種情形。因?yàn)椤秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）第(十)條也指出：“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）規(guī)定進(jìn)一步明確：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。2007年12月11日國務(wù)院常務(wù)會議再次重申：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

第三篇：淺談城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋過程中的有關(guān)法律問題

淺談城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋過程中的有關(guān)法律問題

作者：曾智發(fā)布時間：2011-08-22 16:34:45

【內(nèi)容摘要】

近年來，隨著我國社會主義新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，各地城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或土地建房的現(xiàn)象很多，房價(jià)不斷攀升，及隨著農(nóng)村土地被征用房屋拆遷后獲得高額的安臵費(fèi)用等原因，此外，特別是近幾年國務(wù)院出臺政策多次強(qiáng)調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，使得對這些合同的效力判斷似乎有了更加充分的依據(jù)，引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛也隨之增加。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況，按房屋性質(zhì)不同，可分為兩種，第一種是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自件、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋；第二種是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會單獨(dú)或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設(shè)的房屋。本文主要陳述針對第一種情況進(jìn)行闡述。

【關(guān)鍵詞】

城鎮(zhèn)居民農(nóng)村房屋合同無效返還財(cái)產(chǎn)賠償損失

一、我國城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定

1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關(guān)于對社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農(nóng)村社員有買賣房屋的權(quán)利；房屋出賣以后，宅基地使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主。

1986年《土地管理法》繼續(xù)承認(rèn)?城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的?，可以經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，取得對集體土地的使用權(quán)（第41條）。

1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條第2款、第3款規(guī)定：?城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。??回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?。

1989年《國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》(1989國土“籍”字第73號）

第6條還規(guī)定：?農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有。??城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有?。1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關(guān)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（第63條）。

1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）明確要求：?農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?。

2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）則指出：?禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地?。

2007年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)

[2007] 71號）又強(qiáng)調(diào)：?農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?。

2008年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收（中發(fā)[2008] 1號）則重申：?城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房?。

2008年建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：?申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?。

2004年《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號）要求?嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?。

2008年《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號）再次強(qiáng)調(diào)?嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?。

從上述我國有關(guān)法律和規(guī)范性文件可以看出，我國對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度有一個從允許到禁止的過程。分界線為2009年1月1日《土地管理法》修改后及1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》。

二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力

判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效；無代理人權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無效；二是意思表示真實(shí)，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。

從合同的有效要件來看，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同應(yīng)當(dāng)有效，因?yàn)楣駛€人對其房屋享有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，有權(quán)依法對自己的財(cái)產(chǎn)以出賣、互易、贈與等方式進(jìn)行處分，當(dāng)時的法律法規(guī)無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中?法不禁止即自由?的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人，故符合以上四個合同的生效要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定的效力。1999年1月1日土地管理法修改后，國家有關(guān)部門出臺了一系列有關(guān)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的規(guī)定，之后簽訂的城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，其理由有，我國實(shí)行房地一體的法律規(guī)定，即地隨房走，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有的權(quán)利，與特定的身份相關(guān)聯(lián)，不允許轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓了房屋，實(shí)際上也就轉(zhuǎn)讓了房屋所占有的土地，而土地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，這樣就損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益。宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成宅基地向耕地延伸，造成大量耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必然不利于耕地的保護(hù)，也與《土地管理法》有關(guān)保護(hù)耕地的立法意圖相違背。

雖然禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是處理此類案件的一般原則，但維護(hù)交易的穩(wěn)定是合同法的立法宗旨。個案存在下述情況，與國家法律、法規(guī)、政策不相沖突的，可根據(jù)實(shí)際情況依照以下原則處理。

（1）出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉(zhuǎn)為

國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（2）城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批注權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（3）城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋后已將戶口遷入購買房屋所在地，并轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（4）買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定為家庭共同購房，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（5）1999年1月1日土地管理法修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（6）對同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力，可以根據(jù)最后一手買受人的身份情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷。

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果。

（一）返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定可知，合同被確認(rèn)無效后，雙方當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。在此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)，性質(zhì)上屬于所有物返還請求權(quán)。

合同無效后，雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。嚴(yán)格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，買受人除須返還房屋外，還應(yīng)將其占有房屋期間獲得的使用利益折價(jià)補(bǔ)償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應(yīng)向買受人返還占有購房款期間的利息。在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費(fèi)和購房款利息，而是直接就房屋及價(jià)金的返還、裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償、賠償損失等項(xiàng)內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償納入賠償損失之中不作區(qū)分。

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效時，買受人可能已對房屋進(jìn)行裝修、改建、翻建或者擴(kuò)建。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質(zhì)，僅僅構(gòu)成動產(chǎn)對不動產(chǎn)的附合，故應(yīng)按照添附中有關(guān)附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權(quán)，出賣人則向買受人返還不當(dāng)?shù)美Ｒ簿褪钦f，出賣人可基于所有物返還請求權(quán)，要求買受人返還裝修或擴(kuò)建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴(kuò)建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構(gòu)成附合關(guān)系。于此情形，按照《物權(quán)法》第30條關(guān)于?因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力?的規(guī)定，原房屋的所有權(quán)即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴(kuò)建的新房則應(yīng)由買受人取得所有權(quán)。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請求權(quán)，但對于翻建或擴(kuò)建房屋的返還，其請求權(quán)基礎(chǔ)則非所有物返還請求權(quán)?？紤]到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，買受人必須將宅基地使用權(quán)返還給出賣人，而我國的不動產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴(kuò)建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關(guān)系。因此，買受人翻建或擴(kuò)建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權(quán)的返還請求權(quán)，要求買受人在返還宅基地的同時一并返還房屋，添附物的價(jià)值首先由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，由法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。在司法實(shí)踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴(kuò)建房屋的問題的，北京市高級人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》（京高法[2004]391號）。但從法理上來說，不宜將翻建或擴(kuò)建的房屋解釋為添附于原房屋之上。

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉(zhuǎn)賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權(quán)。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價(jià)補(bǔ)償而已。但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。

（二）賠償損失

合同無效的法律后果，除了返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償外，按照《合同法》第58條的規(guī)定，有過錯的一方還應(yīng)賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償損失的責(zé)任，主要是締約過失責(zé)任。所謂?雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?，是指雙方當(dāng)事人都有向?qū)Ψ秸埱筚r償損失的權(quán)利，而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負(fù)賠償責(zé)任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結(jié)果是由承擔(dān)賠償責(zé)任較多的一方向?qū)Ψ劫r償相應(yīng)的差額。當(dāng)然，在雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護(hù)惡意之人的必要，應(yīng)例外地否定締約過失責(zé)任的成立。一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效的情況下，雙方當(dāng)事人對于合同的無效往往都存在過錯，且過錯程度難以區(qū)分，因?yàn)殡p方通常都知道或者應(yīng)當(dāng)知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條的規(guī)定，買賣雙方應(yīng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過失責(zé)任。理論上認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償范圍大多為信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用以及兩項(xiàng)費(fèi)用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失。在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實(shí)際支出的締約費(fèi)用和準(zhǔn)備履行的費(fèi)用不盡相同，所以雙方當(dāng)事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費(fèi)用，買受人則無需支出此類費(fèi)用。就間接損失的認(rèn)定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓，而這類交易機(jī)會在實(shí)踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價(jià)格也會較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機(jī)會而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認(rèn)定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價(jià)不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益。或許是基于此一原因，在審判實(shí)踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。與出賣人的情況不同，由于買受人對所要購買的房屋存在著較多的選擇機(jī)會，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導(dǎo)致買受人喪失與其他人另訂合同的機(jī)會，結(jié)果是買受人無法享有因房屋價(jià)格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對于買受人的這種間接損失，理應(yīng)由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔(dān)的賠償買受人間接損失的責(zé)任而言，應(yīng)當(dāng)注意兩個事項(xiàng)：第一，因買受人實(shí)際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價(jià)格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失。第二，由于買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應(yīng)當(dāng)適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責(zé)任。

四、對規(guī)范城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛解決的一點(diǎn)建議

土地問題是涉及到廣大農(nóng)民切身利益和安身立命之本的根本問題，在審判實(shí)踐中解決各地法院對法律理解上的分歧導(dǎo)致同案不同判情況發(fā)生，應(yīng)當(dāng)由全國人民代表大會及其常委會以立法的形式對農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定，從根本上解決政出多門的問題。在全國人民代表大會及其常委會作出法律規(guī)定之前，建議由國務(wù)院制訂相應(yīng)的行政法規(guī)也不失為規(guī)范統(tǒng)一全國各地不同做法的權(quán)宜之計(jì)。

第四篇：農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之思考——城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋初探

農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之思考——城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋初探

2006年12月13日 大興區(qū)人民檢察院 彭孟起 閱讀次數(shù): 62

近年來，農(nóng)村私有房屋買賣糾紛不斷出現(xiàn)，尤其是城市居民購買農(nóng)民住宅房屋的紛爭，更是突出，反映出的問題，表現(xiàn)的后果發(fā)人深思。當(dāng)事人到人民檢察院申訴的比例在全部申訴案件中占有相當(dāng)大的份額，當(dāng)事人往往情緒激動，言詞激烈，給息訴服判造成了一定程度的困難，訴訟紛爭的后果很是嚴(yán)重。據(jù)筆者調(diào)查，訴訟的當(dāng)事人謾罵法庭、拒絕執(zhí)行的情況時有發(fā)生，人民法院執(zhí)行的難度相當(dāng)大，甚至在我區(qū)舊宮鎮(zhèn)還出現(xiàn)了傷害致人死亡的惡劣后果，直接造成了社會的不穩(wěn)定，影響了和諧社會的建設(shè)，必須引起我們的高度重視，以維護(hù)法律法規(guī)的嚴(yán)肅性和國家政策的連續(xù)性。

筆者現(xiàn)就我院受理的農(nóng)民私有房屋買賣既城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋糾紛案件的具體情況，國家法律、法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定和處理原則，以及國家相關(guān)部門對這類案件應(yīng)當(dāng)采取的措施、解決的方式方法等方面，談?wù)勛约旱膸c(diǎn)不太成熟的想法，以供參考。

一、涉及農(nóng)民私有房屋買賣糾紛案件的主要情況

從我院受理農(nóng)民私有房屋買賣糾紛申訴案件，以及經(jīng)人民法院審理的這類案件的調(diào)查情況看，主要有以下幾個方面：從訴訟雙方和案由看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在十年以上；從買賣雙方身份來看，出賣人為村民，買受人主要是城市居民或者外村村民，也有出賣人同村村民的情況；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。

二、關(guān)于集體土地上房屋買賣有關(guān)問題的法律、法規(guī)及政策規(guī)定

（一）城市居民購買農(nóng)村宅基地上房屋以及城鎮(zhèn)居民利用集體土地建住宅問題

1983年3月29日，北京市人民政府發(fā)布的《關(guān)于處理非法租賃買賣社隊(duì)土地建職工住宅問題的通知》（京政發(fā)[1983]51號）中規(guī)定：“所有非法租賃、買賣（包括變相租賃買賣）社、隊(duì)土地的‘協(xié)議'、‘合同'一律無效。其土地、房屋由區(qū)人民政府沒收?！?/p>

1986年第六屆全國人大16次會議通過（1988年第七屆全國人大5次會議修正的）的《中華人民共和過土地管理法》第41條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其使用面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。”

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(1991年國務(wù)院73號令)第26條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或居民委員會同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請。使用的土地屬于村民集體所有的,由村民代表大會或者村民大會討論通過,使用的土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過,再經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查同意后,報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)?！钡?7條規(guī)定：“回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第38條和本條例第25條的規(guī)定辦理?！?/p>

1998年8月29日，九屆全國人大4次會議修訂通過并自1999年1月1日起實(shí)施的新《土地管理法》對城鎮(zhèn)居民利用集體土地建住宅問題未作規(guī)定。

1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）中規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

為認(rèn)真貫徹落實(shí)（國發(fā)[2004]）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第28號文件精神，國土資源部在2004年11月2日下發(fā)了（國土資發(fā)[2004]）《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第234號通知，對上述有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定作了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)和明確，尤其是在（十三）條中特別重申：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。

（二）關(guān)于農(nóng)民之間的房屋買賣問題

新《土地管理法》第四十條規(guī)定，村民建住宅應(yīng)當(dāng)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。因此，房屋買賣也應(yīng)當(dāng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上進(jìn)行。

（三）關(guān)于農(nóng)村村民住宅用地的批準(zhǔn)權(quán)限

1986年、1988年原《土地管理法》第三十八條規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)；使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。

而1999年1月新《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，一律經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。

三、農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則

（一）合同效力的認(rèn)定

從上述國家的法律法規(guī)中不難看出，買賣集體土地上的房屋違反相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定（特別規(guī)定的除外，如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的交易），因此對農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同的效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，其主要理由是：

第一、房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不斷為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭?990國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

第二、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

第三、目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得法律對所有權(quán)人的保護(hù)。

第四、認(rèn)定買賣合同無效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

所以認(rèn)為，此類合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

（二）處理原則

第一、要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動是引起此類案件的直接原因。對此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時要認(rèn)識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，應(yīng)妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

第二、要注重法律效果和社會效果。以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

第三、要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先要考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，處理的同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，體現(xiàn)人性化，避免消極影響。

四綜合治理，以維護(hù)國家法律的權(quán)威，切實(shí)保護(hù)農(nóng)村集體解決組織和買賣雙方的合法權(quán)益

（一）完善機(jī)制，加強(qiáng)管理

有些人主張將農(nóng)村宅基地私有化，相關(guān)問題就可以解決了，有一定的道理，但當(dāng)前國家法律規(guī)定的土地所有權(quán)形式只有兩種，一是國有，二是集體所有，隨著改革的深入和國家政策的調(diào)整，應(yīng)會得到解決的。面對當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)和農(nóng)村的現(xiàn)狀，還是以完善機(jī)制，加強(qiáng)管理入手，政府尤其是基層土地主管部門，要進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地。嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃，從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理；改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序，嚴(yán)格宅基地申請條件，健全宅基地管理制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。村民全家遷出或“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后另有住房的，其宅基地本村集體經(jīng)濟(jì)組織要依法收回，宅基地上的房屋和其他附著物應(yīng)自行拆除；或者經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定的價(jià)格出售給符合申請建房用地條件的村民。從源頭上截?cái)噢r(nóng)民私有房屋買賣違法交易的行為。

（二）加強(qiáng)宣傳，嚴(yán)格執(zhí)法

加強(qiáng)土地法制和國策的宣傳教育。國土資源部門要深入持久地開展宣傳教育活動，廣泛宣傳土地國策國情和法規(guī)政策，提高干部群眾遵守土地法律和珍惜土地的意識，增強(qiáng)依法管地用地、集約用地和保護(hù)耕地的自覺性。嚴(yán)格日常監(jiān)管制度。各級政府和主管部門要進(jìn)一步健全和完善動態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。尤其是要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。要強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理機(jī)構(gòu)和職能，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所在宅基地管理中的作用。積極探索防范土地違法行為的有效措施，充分發(fā)揮社會公眾的監(jiān)督作用。嚴(yán)格執(zhí)法，違法必究，對嚴(yán)重違法行為，要公開處理，教育群眾、擴(kuò)大宣傳效果。

（三）堵漏維權(quán)，減少訴訟

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋，違法建房，其問題的出現(xiàn)不是偶然的，也不是孤立的，社會的大背景和環(huán)境自不必說，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不履行職責(zé)和基層土地管理部門監(jiān)管不力，是其能夠得到解決的現(xiàn)實(shí)直接原因。有些村級組織不但不能積極維護(hù)自身權(quán)益，還充當(dāng)了農(nóng)村私有房屋違法交易的“中間人”和“調(diào)解人”，更有甚者還為城鎮(zhèn)居民非法買賣農(nóng)村房屋訴訟案件出具證明和充當(dāng)證人，使其組織的合法權(quán)益既得不到保護(hù)，更使為非法買賣農(nóng)村房屋的非法行為起到了推波助瀾的作用，無形中增大了司法機(jī)關(guān)的訴訟成本和查辦力度，為國家農(nóng)村集體土地政策的貫徹和管理造成了危害及影響，也與國家以人為本，關(guān)注弱者的政策相違背。

總之，維護(hù)國家關(guān)于農(nóng)村集體所有土地法律法規(guī)及其政策的貫徹實(shí)施，保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有的合法權(quán)益，保護(hù)因買賣農(nóng)民私有房屋和城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋訴訟雙方的權(quán)益，不但是司法機(jī)關(guān)的職責(zé)，也是基層人民政府及相關(guān)土地主管部門義不容辭的職責(zé)，更是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)盡的權(quán)利和義務(wù)。在解決處理此類案件訴訟的同時，要區(qū)分不同情況，妥善處分，盡可能的維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。在司法、行政、宣傳等方面，形成合力，綜合治理，從國家穩(wěn)定，創(chuàng)建和諧社會的高度，正確處理和解決好農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之問題。

第五篇：城鎮(zhèn)居民何時能購買農(nóng)村宅基地

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城鎮(zhèn)居民何時能購買農(nóng)村宅基地

當(dāng)朋友們在城市里生活條件好了，就會想著置辦自己的房產(chǎn)，農(nóng)村的農(nóng)村宅基地就是大多數(shù)朋友們的首要想法，那么就會出現(xiàn)一個問題，城鎮(zhèn)居民何時能夠購買農(nóng)村宅基地呢？當(dāng)讀者們看完贏了網(wǎng)小編下面的介紹，就會明白到底能不能滿足自己的想法。

一、出賣房屋的，宅基地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。

1、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”;

2、第一百四十七條規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。

二、農(nóng)民集體所有土地不得出讓。

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1、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

2、國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。3、2004年11月，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。

三、訂立合同的主體不合法。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款和第六十二條第四款規(guī)定以及國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定，每個村民只能申請一處宅基地，特定的宅基地僅限集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，城鎮(zhèn)居民不能購

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買農(nóng)村的宅基地。法律禁止宅基地從農(nóng)民手中向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。從上述法律規(guī)定來看，農(nóng)村宅基地不得轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，而在本案中劉某是城鎮(zhèn)居民，屬于法律禁止主體的范疇，因此，張某與劉某之間訂立的合同無效。

三、合同的標(biāo)的物不合法。

宅基地是村民基于其身份而無償取得的，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！睆埬吵鲑u給劉某的土地是其作為農(nóng)村村民所享有的福利，屬于法律禁止出賣的標(biāo)的物;根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。在本案中，由于張某與劉某之間的買賣行為違反了法律禁止性規(guī)定，所訂立的合同理應(yīng)認(rèn)定為無效。因此，張某與劉某訂立的買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

從實(shí)踐來看，農(nóng)村宅基地是農(nóng)民賴以生存、安身立命的最后保障，是國家為了保護(hù)農(nóng)民的切身利益、維護(hù)農(nóng)村的穩(wěn)定、促進(jìn)農(nóng)業(yè)的發(fā)展而給予農(nóng)民的一項(xiàng)福利，如果允許宅基地的轉(zhuǎn)讓，一旦農(nóng)民進(jìn)城打工無法在城市立足，就會造成農(nóng)民流離失所，居無定所，帶來社會問題，損害農(nóng)民的利益、影響農(nóng)村的穩(wěn)定、抑制農(nóng)業(yè)的發(fā)展。同時，城鎮(zhèn)居

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民在農(nóng)村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，如果允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地，在如今城市房價(jià)飆升的現(xiàn)狀下，很多人為了牟利，將會不斷助長買賣農(nóng)村宅基地的行為，違反法律規(guī)定，破壞社會穩(wěn)定。

1984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用?！标P(guān)于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)問題，實(shí)踐中應(yīng)注意掌握一個時間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權(quán)均隨房轉(zhuǎn)移，無須辦理批準(zhǔn)手續(xù);但自該《條例》之后，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過申請批準(zhǔn)后方可隨房轉(zhuǎn)移。

五、未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買方，房屋買賣亦無效，但買主可將房屋拆走。

村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統(tǒng)一安排。但在農(nóng)村合法繼承的房屋，其宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。

1、宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民為建造自有房屋對集體土地占有、使用的權(quán)利。我國農(nóng)村宅基地在一定程度上帶有福利和社會保障的功

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能。《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民出賣、2、出租住房后，再申請宅基地將不予批準(zhǔn)。

3、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。國土資源部文件規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

4、根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋是私有財(cái)產(chǎn)，村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的

綜上所述，就是我為大家整理的城鎮(zhèn)居民何時能購買農(nóng)村宅基地的解決方法，就是農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民所在集體的集體所有財(cái)產(chǎn)，是可以依法在集體內(nèi)部處置的，但是城鎮(zhèn)居民是不能購買農(nóng)村宅基地的，這是國家國土資源管理部門的規(guī)定。更多相關(guān)知識您可以咨詢贏了網(wǎng)。

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