第一篇：積極探索社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業公司“三位一體”社區工作新模式

積極探索社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業公司“三位一體”社區工作新模式

XX社區成立于XXXX年XX月，社區總面積X平方公里，轄有X個居民網格，XXXX戶，XXXX人，黨員XX人。轄區內企事業單位XX家；兩委班子成員X人，網格管理員XX人。

近幾年，伴隨著商品住宅小區的開發，我們轄區落戶了XX家物業小區。如何使來自四面八方的業主與本地居民和諧相處，使這些亮麗的新小區成為人們安居樂業的溫馨家園？

面對新形勢，我們社區積極探索社區管理新模式，理順四種組織關系，解決四者之間的矛盾，發揮各自優勢，形成整體合力，推進和諧社區建設收到較好效果，初步形成社區黨組織領導下，指導有力、監督到位、互助互補的“三位一體”社區工作新模式。

一、充分認識物業管理小區的新特點，積極探索社區管理的有效途徑

實行物業管理是住宅商品化的客觀需要，住宅商品化使居民擁有了房屋所有權成為業主，維護業主合法權益的業主委員會也隨之誕生。物業公司依據公司法設立是管理物業、為業主提供服務的經濟實體。社區黨組織是社區組織的領導核心，社區居委會是居民性自治組織，業主委員會是業主的群眾組織，是業主物業資產所有者的代表，而物業公司是企業，四種不同性質的組織各有不同的運作規則。在工作實踐中，社區組織、業主委員會、物業公司經常產生多種沖突，化解矛盾、維護穩定、促進和諧成為極待解決的重要問題。我們首先從學習入手，學習物業管理專業知識；學習先進地區的經驗，開展座談、調研，通過調研充分看到物業管理小區的矛盾主要體現在：

1、業主認識上的局限性。他們認為花錢買房子交物業費享受到物業管理部門的優質服務就夠了，對社會性、公益性工作不關心，極少數業主認為居委會沒有存在的必要，對居委會工作消極抵觸。新建的物業小區、物業公司和部分業主認為，小區是業主們的一塊“私人領地”，必須實行絕對封閉管理。于是，在一段時間里，不僅社區居委會的工作進不去，政府職能部門的工作也進不去。

2、物業公司的附屬性。物業公司多數是開發商的子公司，他們只對開發商負責，追求效益，并未把為業主服務放在首位，于是產生了許多糾紛和投訴、上訪，加之各種遺留的問題造成了物業公司與業主之間關系緊張、矛盾突出，部分物業公司以老大自居排斥其他社區組織。

3、缺乏有效的協調機制。目前物業公司和業主委員會由房產部門實施管理，管理機制尚不完善，物業公司、業主委員會尚未完全納入規范化的管理，缺乏有力的指導和及時的監督，組織松散、管理混亂。

在看到問題的同時，也要看到物業管理小區開展工作的優勢：一是小區擁有居委會、業主委員會、物業公司三個服務于居民的組織，三個不同性質的組織內在工作目標是一致的，都是為居民提供優質服務；二是三個組織各具優勢，工作內容互補、工作方式互聯、工作關系互助；三是物業管理小區具有服務設施完善、服務功能齊全、居住環境優美、居民素質相對較高等優勢。在全面分析物業管理小區狀況的基礎上，既看到建立社區工作新模式的必要性，更看到建立新模式的可能性，找準結合點，尋找有效的工作運行機制，在使三方形成合力方面進行大膽嘗試，建立在社區黨組織領導下，社區居委會、業主委員會、物業公司三位一體工作新模式。

二、發揮居委會的主體作用，構建三位一體的工作模式

建立“三位一體”工作模式，首先切實加強社區黨組織建設，充分發揮社區黨組織在社區建設中的核心作用，建立健全社區組織網絡，形成有效的社區黨建工作機制，把黨小組建在樓棟，把支部建在小區。建立社區黨建聯席會，充分發揮社區黨組織的作用，完善黨員長效管理機制，充分發揮黨員的先鋒模范作用，社區建立了七支黨員、網格員為骨干的志愿者隊伍，團結帶領居民群眾積極參與社區管理，形成社區黨建工作對小區的全覆蓋。

建立“三位一體”工作制度，實行規范化管理。建立三方定期召開聯席會議制度，定期征詢意見制度、信息傳遞制度、社情民意分析制度使社區工作步入制度化、規范化軌道。

三、發揮“三位一體”的整體功能，促進和諧社區建設

要堅持以人為本、以服務為先導，在“借”字上做文章，在“合”字上下功夫，“不求所屬，但求所用”，積極發揮“三位一體”的整體功能。在維護居民群眾合法權益，服務居民群眾，實現工作目標一致。定期召開三方聯席會，統一思想認識，把為居民排憂解困、維護居民的合法權益作為三種組織工作的出發點和落腳點，使認識形成共識，使三方工作形成合力。及時化解矛盾，維護社區穩定，社區要充分發揮協調作用，及時與物業公司進行溝通，促使物業公司進行換位思考，指導物業公司轉變經營理念，以良好的服務贏得業主的信任支持。社區居委會主任列席業主大會，指導業主委員會開展工作，做好業主的思想工作，支持物業公司合法經營，自覺遵守社區各項管理規定，積極參加社區組織的各項活動。以活動促和睦，凝聚民心實現三方共建和諧。開展多種形式的文體活動，將“樂民”和“育民”緊密結合，豐富居民的精神生活，增進交往形成和諧的人際關系，社區居委會與物業公司形成共建共享，共享共建和諧社區的良好氛圍。密切業主與物業公司的關系，提高收費率。

我們深切體會到“三位一體”的社區工作模式，有利于理順關系形成合力，實現優勢互補；有利于化解矛盾，維護社區穩定；有利于調動廣大居民群眾參與社區管理，共建和諧社區，是加強社區建設的有效途徑。“三位一體”工作模式、社區黨組織是領導核心，社區居委會主體作用是保證，服務居民群眾是主要內容，健全機構是重要措施。我們社區將進一步深化“三位一體”工作模式，適應和諧社區建設新形勢，把和諧社區建設提高到一個新水平。

第二篇：解讀物業管理公司、社區居委會、業主委員會三者的關系

解讀物業管理公司、社區居委會、業主委員會三者的關系

我國《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”。

《物業管理條例》還規定，從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度；業主委員會是業主大會的執行機構。

我國《城市居民委員會組織法》第二條規定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。

由于物業管理在我國是一個新興的行業 ,是社區管理的重要組成部分 ,關系到千家萬戶的切身利益 ,涉及到物業管理公司、業主委員會、居民委員會和行政管理部門等諸多主體 ,如何協調和理順這幾者之間的法律關系 ,形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、形成合力、共同發展的繁榮局面 ,乃是擺在我們面前的重要課題。

然而，在物業管理中，出現了業主委員會與物業公司之間 ,相互掣肘；居民委員會與業主委員會之間 ,職能交叉 ；物業公司與居民委員會之間 ,多頭管理。上述狀況是由于制度上的先天不足、觀念上的陳舊落后和傳統上的不良影響造成的。因此 ,有必要理順物業管理法律關系 ,以形成各主體之間各司其職、各負其責 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共創和諧的物業管理局面。

一、當前物業管理法律關系中存在的問題

應該說 ,當前物業管理的實際運作總體上是好的 ,一些小區做法較為規范 ,比如業主委員會召開會議時一般通知居委會委員參加 ,物業公司的重大決策通常征求業主委員會的意見 ,行政管理工作人員工作較為努力 ,充分發揮了指導、協調的作用 ,基本上形成了物業公司與居委會相互配合、居委會與業主委員會協調工作、業主委員會與物業公司相互監督、行政主管部門管理到位 ,各主體相互協調、和諧發展的理想局面。當然 ,毋庸諱言 ,也存在部分小區物業管理法律關系不順、管理模式僵化、物業公司與業主委員會關系緊張、居委會與物業管理職能交叉等不良現象。

歸納起來 ,這些不良現象主要表現為以下幾方面 :

(一)、在業主、業主委員會與物業公司之間 ,相互掣肘。

首先 ,存在于業主與物業公司之間的法律關系 ,主要體現為業主直接享受物業公司所提供的服務上。有些業主抱怨 ,物業公司說話不算數 ,作出的承諾不兌現 ,環境差、噪音大、管理亂、報修難 ,投訴難 ；有的小區門口門衛形同虛設 ,小偷可以長驅直入 ,以至居戶被撬 ,自行車、摩托車甚至是汽車被盜 ；有的小區雇傭退休工人看樓護院 ,臂纏袖章 ,坐在樓道前 ,實為聾子耳朵 ,無濟于事 ；有的小區公用樓梯、庭院、道路、綠地無人清掃 ,下水道堵塞、污水橫流、臭氣熏天而又無人問津 ；但物業公司的代表則提出 ,部分業主素質差、不自覺、不遵守業主公約 ,不講公共衛生 ,隨地倒垃圾 ,隨便破壞綠地 ,有的小區居民竟在草坪上種起了瓜果蔬菜 ,還有的業主毀壞建筑物的承重結構進行違法裝修、違章搭建 ,嚴重影響房屋質量和其他居民的安全 ,而物業公司卻缺乏相應的制約手段 ,往往是通知了、警告了 ,一些業主又偷偷摸摸進行了違法裝修 ,其結果也往往是違法裝修、違章搭建一日 ,而要拆除則要耗費數月。可見 ,在業主與物業公司之間 ,矛盾突出。這種突出矛盾的反映 ,主要體現于收費問題上 ,許多業主不斷抱怨物業公司收費沒有什么依據和標準 ,價格高 ,亂收費 ；而物業公司則滿腹委屈 ,因為現在最大的問題就是收費難 ,物業公司已經到“入不敷出”的艱難境地 ,倘讓物業公司真正走向市場 ,靠收取管理費來維持生存 ,其后果是不堪設想的。業主代表強烈反映物業公司對業主委員會不重視、不信任 ,視業主委員會為物業公司的一大障礙 ,處處不合作 ；而物業公司則普遍抱怨，許多業主常拒交管理費與租金 ,直接威脅物業公司的生存。可見 ,在業主與物業公司、業主委員會與物管企業之間 ,矛盾較為突出 ,關系較為緊張 ,倘不理順解決 ,不利于物業管理的良性發展與企業的健康運作。

(二)、在業主委員會與居民委員會之間 ,職能交叉。

由于業主委員會委員本人 ,既是物業的“業主” ,又是小區的“居民”,在業主委員會與居民委員會之間 ,難免出現職能交叉的情形 ,如何協調這二者之間的關系 ,是擺在我們面前的嶄新課題。在多次業主委員會主任會議與居民委員會主任會議上 ,代表們普遍反映 ,在業主委員會與居民委員會之間 ,要么互不理睬 ,關系疏遠 ；要么過于密切 ,融為一體 ,甚至居民委員會的主任直接兼任業委會的主任 ,導致二者職能混淆。有的代表甚至鮮明提出 ,業主委員會沒有存在的必要 ,對于業委會的工作 ,應由居民委員會直接來處理。

(三)、在居民委員會與物業公司的關系上 ,多頭管理。

對于一些設立了居民委員會的小區來說 ,有的小區居民委員會與物業公司關系處理得較好 ,基本上形成了業主委員會自治管理、物業公司專業管理和居民委員會監督協調的有效監督制約機制 ,通過物業公司抓硬件 ,居民委員會抓軟件 ,互相支持 ,各司其職 ,使該小區成為本市物業管理的優秀住宅小區 ；而有的小區 ,在此關系的處理上 ,矛盾較為突出 ,這主要表現為 :一是有些居委會 ,對物業公司的管理工作不支持 ,不配合 ,甚至與物業公司作對 ,導致物業公司工作的開展非常困難;二是有些小區的物業公司對居民委員會不理睬 ,擅作主張 ,從而對整個社區的管理帶來障礙。比如有的小區內存在超生現象，物業公司不向居委會報告，對居委會的檢查也不配合;三是部分小區物業公司與居民委員會的“多頭管理”現象嚴重。由于歷史原因 ,老的居住小區普遍存在著物業公司與居委會管理職能交叉的現象 ,如小區綠化、治安、清潔衛生、停車管理等 ,影響了小區管理的統一性、協調性 ,不利于物業管理專業化的進程;四是居民委員會和物業公司對于小區內的一些收費項目、“創收措施”,爭相管理;對于難點工作 ,相互推諉 ,這就導致了小區內的一些死角、亂角無人管理的局面。當然 ,對于一些新建商品房住宅小區 ,由于尚未成立居民委員會 ,故不存在“多頭管理”、“職能交叉”問題。

綜上所述 ,在物業公司、業主、業主委員會、居民委員會和行政主管部門之間 ,關系尚未完全理順 ,職能交叉、職能混淆、相互掣肘、執法不力的情形大量存在 ,因此 ,有必要反思我國現行物業管理體制的弊端 ,克服可能發生的流弊 ,以期構筑我國新型的物業管理法律體系。

二、當前物業管理法律關系中存在問題的成因

通過上文的論述 ,我們知道 ,在業主、業主委員會與物業公司之間 ,相互掣肘;居民委員會與業主委員會之間 ,職能混淆 ；物業公司與居民委員會之間 ,職能交叉。上述狀況 ,嚴重影響了小區物業管理的良性運轉 ,不利于現代物業管理法律關系的成功構建。

我國有關物業管理的全國性專門立法長期以來一直處于空白狀況 ,已有的相關規定散布于憲法、民法通則、合同法、土地管理法、城市房地產管理法等文件中 ,盡管 1994年國務院建設部頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》,作為指導我國物業管理的權威性文件 ,但是條文太粗 ,過于簡單;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、廈門等地相繼制定了相關地方性法規。

直到2003年6月8日國務院制定了《物業管理條例》，從根本上解決了立法上的不足，應該說，我們現行的這些法規總體上是好的 ,但在實施中也產生了一系列問題 ,產生這些問題的主要癥結之一 ,就是由于實際操作上所致。我國的物業管理是舶來品，其基本原則是參照市場化機制高度發達的香港、歐美國家制定的，與我國市場經濟的發展進程固然遙相呼應，但忽略了我國長期以來在城市基層依托社區居委會管理居民公共事務的基本國情，因此，在基層操作中，在同一區域或交叉區域出現了兩個能代表居民或稱業主（在居民區內具有自己房屋產權的居民就叫做業主，在房改已接近尾聲的歷史背景下，“居民”與“業主”的身份重疊性越來越高）利益的自治組織，而且兩個自治組織之間沒有任何法律關系，在具體工作中發生矛盾沖突實屬難免;比如《物業管理條例》第十四條規定：“住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會”。第二十條規定：“住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議”。既然是“應當告知” ,那么倘若不告知呢 ?這樣的“業主大會或者業主代表大會”所作出的決議是否有效 ?條例未有規定。可見 ,《物業管理條例》的有些措施不配套 ,也無相關的罰則保障 ,從而引發了現實中物業管理法律關系某種程度混亂的情況。綜上所述 ,由于深受傳統計劃經濟物業管理模式的影響 ,加之現行立法的先天不足 ,以及居民素質的影響 ,造成了我國目前物業管理法律關系不甚和諧的現狀。

三、我國物業管理法律關系的構建

我國物業管理法律關系的構建 ,是一項系統工程 ,須全盤考慮 ,統一規劃 ,照顧均衡 ,不可顧此失彼 ；其目標在于努力構建一套清晰、科學、溫馨、和諧的物業管理法律關系。在實現此目標的過程中 ,應堅持以下指導思想與基本原則 :

第一 ,按照江澤民同志提出的“為創建安全團結、環境整潔、方便生活、服務四化的文明地區而努力”的要求和“社區建設大有可為”的精神 ,充分認識物業管理在小區管理中的重要性。由于“物業管理關系到千家萬戶 ,不僅是社區管理的基礎 ,也是社區服務網絡的重要組成部分” ,今后要繼續“推進公房管理單位特別是房管所轉制的物業公司深化改革 ,實行管、修分離 ,由物業公司建立房屋維修、綠化養護、保安保潔等專業隊伍提供各種服務;引入市場競爭機制 ,推行業主委員會擇優選用物業公司的做法 ,逐步改變一個小區多家物業公司各自為政管理或一家物業公司壟斷經營的現象;理順管理體制 ,理順業主委員會自治管理、物業公司專業管理與街道社區管理之間的相互關系 ,分清職責 ,形成合力 ,共同做好小區的整治和管理工作”。

第二 ,“要從有利于加強物業管理 ,更好地為居民服務為出發點” ,一切為了群眾 ,一切依靠群眾 ,一切從群眾利益出發 ,整個物業管理要服從于有利于小區的安居樂業的總體目標。

第三 ,物業公司抓“硬件” ,居民委員會抓“軟件”,正確處理物業管理與社區管理的關系 ,避免“多頭管理”的現象。“重點理順居委會、業主委員會、物業公司三者之間的相互關系”,形成業主委員會的自治管理、居民委員會的社區管理、物業公司的專業管理的行業管理相結合的局面。具體說來 ,“要充分發揮居民委員會在社區管理中的主導作用 ,協調好物業管理和社區管理、社區服務的關系。要加強房地行政部門的行業管理 ,發揮對物業管理的監督管理作用。要提高物業管理公司的服務質量和水平,加快培育和規范發展物業管理市場。要規范業主委員會的自治行為 ,對業主委員會的職責有明確的界定 ,要更好的發揮居委會綜合協調、維護居民利益的作用 ,同時要堅持居委會是居民自治組織的服務功能 ,不能搞企業化經營活動”。三者之間 ,相互銜接、相互配合、各司其職 ,形成合力。

我國物業管理法律關系的構建 ,必須以上述基本原則為指導 ,妥善處理 ,慎重把握 ,具體說來 :

首先,在業主委員會與物業公司之間 ,是一種特殊的平等的新型民事合同關系。根據我國《物業管理條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定”。

具體說來 ,這種“合同”的主體是物業公司、全體業主與業主委員會 ,合同的客體是物業公司提供的集管理與勞務于一體的綜合性專業服務;合同雙方當事人是平等的民事法律關系主體 ,他們在自愿、公平、誠實信用基礎上建立平等的民事法律關系 ,業主按照自己的條件和要求通過業主委員會向社會招標或約聘的方式來選擇物業管理企業 ,物業管理企業作為獨立的經濟實體 ,也是自愿受托于業主提供有償服務。這種合同具有特殊性 ,與民法中的委托合同、雇傭合同、承攬合同和行紀合同相區別 ,是一種新型的獨立民事合同。而正確處理業主委員會與物業公司關系的前提 ,是應當明確各自的職責。

具體而言 ,在物業管理中 ,業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

而物業公司一般享有以下權利 :依照法律、法規、政策和合同的約定 ,制定物業管理制度 ；收取物業管理服務費用 ；制止、處理違反物業管理制度的行為 ；要求委托人協助管理 ；選聘專營公司承擔專項經營服務業務等 ,同時履行下列義務 :履行物業管理合同 ,提供物業管理服務 ；接受業主、業主委員會的監督 ；定期公布物業管理服務費用和代管基金收支賬目 ,接受質詢和審計 ；接受有關行政主管部門的監督管理等。

可見 ,在物業管理合同中 ,業主委員會雖然作為一方主體 ,沒有選任、解聘物業公司以及籌集、使用、管理物業維修基金的權力 ,它在進行此項活動時 ,必須經過業主大會或業主代表大會的批準。業主委員會作為一種有限當事人 ,其權利受到一定的限制 ,這樣做的主要目的是為了防止業委會濫用此項權利。同時 ,在合同期限上 ,無論業主委員會的任期是多少年 ,物業管理服務合同的期限都沒有必要與此對應 ,即使業委會換屆選舉時 ,原先的物業管理合同也無需重新簽訂 ,因為前業委會的行為對后一業委會自然具有約束力。業主委員會與物業管理公司之間 ,既然是一種平等的民事合同關系 ,雙方當事人就應充分發揮合同的功能 ,對各自的職責在合同中進一步細化 ,以免將來糾紛的大量發生。當然 ,承認業委會與物業公司是一種平等的合同關系 ,合同未到期或未被依法宣布無效之前 ,業主委員會就不能隨意解聘物業公司 ,物業公司也不能想“辭職”就辭職 ,只有在出現法定或約定的違約情形時 ,一方才能行使此項權利 ,否則 ,擅自解約 ,只能視為違約 ,應當承擔相應的違約責任。所以 ,充分發揮物業管理服務合同的功能 ,把雙方的權利與義務在合同中明確約定下來 ,只要雙方能夠恪守諾言 ,就能有效防止現實中業委會隨意炒物業公司的“魷魚” ,物業公司與業委會相互掣肘等尷尬局面的發生。

第二 ,居民委員會與業主委員會之間的關系 ,是一種監督與協調的關系。

我國《城市居民委員會組織法》第二條的規定：“居民委員會作為居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。應協助不設區的市、市轄區的人民政府或者它的派出機關開展工作”。它不是國家機關 ,也不是國家機關的派出機構 ,而是一個充分實行自治的群眾性組織 ,它的主要功能在于宣傳法律、法規 ,處理公共事業、調解民間糾紛、協助維護社會治安等等。具體說來 ,居民委員會在物業管理中 :(1)參與業主委員會的籌建工作 ；(2)監督業主、業主委員的工作 ；(3)參與業主委員會的換屆選舉 ；(4)監督物業公司的運營 ；(5)指導業主委員會的工作。通過這一系列活動 ,發揮居民委員會的主導作用。應當承認 ,在業主委員會與居民委員會之間 ,關系頗為微妙 ,二者之間存在一定的職能交叉 ,這表現為 :(1)“業主”是指物業的所有權人 ,“居民”是指所有在小區內居住的人 ,所以 ,“業主”就是“居民” ,但一戶之中 ,“業主”只有一人 ,而“居民”則可能有數人 ,業委會與居委會在調整對象上存在交叉 ；(2)在調整范圍上 ,業主委員會與居民委員會的功能都發生于整個居住小區 ,所以 ,二者調整的地域范圍是一致的 ；(3)居民委員會的職能之一是“辦理本居住地區居民的公共事務和公益事業” ,這與物業管理的內容也有一定的重復 ；(4)業主委員會與居民委員會都是一種群眾性自治組織 ,而非行政性機關 ,這是二者相同的地方。但是 ,我們不能因為居委會與業委會存在一定的相似或雷同之處 ,就此否認業委會存在的必要性 ,甚至主張直接由居委會來代行業委會的職權。居民委員會是基層群眾性自治組織，而按照《物業管理條例》的規定 ,業主委員會是業主大會的執行機構 ,二者的性質顯然不同。所以 ,在處理業主委員會與居民委員會的關系上 ,要注意避免以居委會取代業委會或者重視業委會而輕視居委會的兩種極端 ,也就是說 ,在尊重業主委員會自治管理的同時 ,要充分發揮居民委員會的協調作用。這種協調作用 ,應貫穿于業主委員會的產生、變更、注銷等各個環節中 ,具體而言 :(1)業主委員會的籌建過程中 ,第一次業主大會或業主代表大會籌備組 ,應當有居民委員會的成員參加 ；(2)召開業主大會或者業主代表大會 ,應當邀請居民委員會的人員列席 ；(3)業主大會在決定有關小區的重大事項時(如選聘物業公司、籌集維修基金等),應當聽取居民委員會的意見 ；(4)業主委員會換屆選舉時 ,換屆選舉籌備組應當吸收居委會的成員參加 ；(5)居委會有權監督業委會的日常工作 ；(6)定期召開有業主委員會、居民委員會參加的聯席會議 ,交流、通報情況 ,研究解決問題。通過以上措施 ,充分發揮居民委員會的協調、溝通作用。

第三 ,居民委員會與物業公司之間 ,應當相互協調。

針對當前物業管理中居委會與物業公司之間存在的問題 ,應當注意以下幾點 :

(1)居民委員會是自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織 ,在新建小區中 ,物業公司不能阻撓居民委員會的建立 ；

(2)物業公司進行房屋出租時 ,應當將出租情況告之居委會 ,以利于維護社會治安;物業公司應當配合居委會有關計劃生育的檢查工作；

(3)物業公司應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作 ；

(4)共同參加物業聯席會議 ,交流溝通情況 ；

(5)物業公司應當成為小區專業管理的主體 ,全面負責房屋維修、環衛清掃、綠化養護、治安保衛等“硬件”性工作 ,居委會將主要精力轉移到抓好小區內居民的宣傳教育、民事糾紛調解等“軟件”性工作 ,對不屬于自己管理的事項 ,居委會應當主動退出。總之 ,物業公司與居委會之間應當相互諒解、相互協作、相互督促，避免“多頭管理”,消除“無人管理”,在明確各自職責的基礎上 ,形成合力 ,共創文明小區。

通過以上的論述 ,我們知道 ,業主委員會、居民委員會和物業公司 ,作為小區內的“三駕馬車”,同驅并進。就是說 ,實現業主委員會的自治管理 ,物業公司的專業管理 ,居民委員會的社區管理相結合 ,各主體之間各司其職、各負其責 ,分工合作 ,相互配合 ,理順法律關系 ,形成合力 ,只有如此 ,才能有助于物業管理的健康發展和文明小區的創建。

第三篇：國家職業資格統一鑒定(試論社區黨組織、居委會與業主委員會、物業管理企業的關系)

國家職業資格統一鑒定

物業管理師論文

（國家職業資格二級）

論文題目：試論社區黨組織、居委會與業主委員會、物業管理企業的關系

姓

名：

準考證號：

所在省市：江西省宜春市 所在單位：國營先鋒機械廠

試論社區黨組織、居委會與業主委員會、物業管理企業的關系

摘要：2003年8月31日，胡錦濤總書記在視察南昌市西湖區建設橋社區時，曾經提出一個問題：社區（居委會）與物業公司之間是什么關系？通過幾年來社區建設的實踐，我們逐步形成了小區型社區內黨組織、居委會和業主委員會、物業管理公司相互關系的初步認識，并在實際工作中充分運用這些關系，形成合力，取得了較為明顯的成效。本文意在試圖揭示四者關系，為類似社區的建設發展提供借鑒和幫助。黨的十六大提出了“完善居民自治，建設管理有序，文明祥和的新型社區”的要求，并在《黨章》中增加了“社區黨組織”發揮領導核心作用的重要規定。目前，全國各地城市中商品房住宅小區如雨后春筍般開發出來，逐步形成了特征鮮明的“小區型”社會。小區型社會一般存在社區黨組織、居委會、業主委員會和物業管理企業四主主要組織機構，如何明確并處理好四者之關系，直接影響到居民自治水平和社區建設管理好壞。

關鍵詞：社區

小區

社區黨組織

社區居民委員會

業主委員會

物業管理公司

一、相關定義

1、社區。社區是指聚居在一定地域范圍內的人們所組成的社會生活共同體。目前城市社區的范圍，一般是指經過社區體制改革后作了規模調整的居民委員會轄區。[1]

2、小區。小區即是一個物業管理區域。其劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。[2]

3、社區黨組織。社區黨組織領導本地區的工作，支持和保證行政組織、經濟組織和群眾自治組織充分行使職權，[3]是黨在城市社區的基層組織。

4、社區居民委員會。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基礎群眾性自治組織。[4]

5、業主委員會。業主委員會（以下簡稱業委會）是業主大會的執行機構，[5]是由同一個物業管理區域內的業主選舉產生，維護業主合法利益、反映業主意愿和要求，協助和監督物業管理公司工作的自治管理組織。

6、物業管理公司。物業管理公司（以下簡稱物業）是接受業主或業委會的委托，根據物業服務合同約定進行專業管理服務的企業，[6]是依法自主經營、自負盈虧的經濟組織。

二、兩組容易混淆的概念 目前，“社區”和“社區建設”在我國相對而言仍屬新生事物，由于城市居民的社區意識、社區歸屬感和社區認同感還很低，造成很多居民對社區及其組織的認識存在著混淆和偏差。從本文需要出發，筆者就以下兩組概念進行分析：

1、社區與小區的區別。在“小區型”社區中，社區組織、社區功能等大多集中在小區中，往往造成小區居民和社區單位認識的偏差，認為“小區就是社區”，這是非常片面的。社區與小區的區別主要體現在以下幾個方面：

（1）面積大小的不同。目前社區往往由幾個小區和社區單位組成，個體的小區只是整個社區的一個組成部分或者說是構成單位，小區的面積要遠小于社區的面積。

（2）人口數量的不同。小區的居民是社區居民的重要組成部分，但是社區內其他小區或單位家屬區的居民同樣是社區居民的組成部分。如果擴大到社區成員層面，單位中的職工和居民一樣都是社區工作、服務的對象，那么人數還要增加。

（3）工作范圍的不同。小區一般是社區黨組織、居委會辦公和服務的所在地。小區雖然是開展各種社區活動和服務，完成各項工作和任務的主要場所，但是社區黨組織、居委會與其他小區和社區單位之間還存在許多共建工作。所以，針對某一小區的工作只是社區工作的部分，而非全部。

所以，小區并不等同于社區，它總是隸屬或者從屬于社區，總的來說，小區與社區的關系就是點與面的關系。

2、社區居委會與小區業委會的區別。對于居委會是基層群眾性自治組織，大家的認識基本上是統一的。而對于小區業委會究竟屬何種性質組織卻說法不一：一種認為它是“自下而上形成的中介組織”，“常常帶有非正式組織的特征”；[7]一種認為它是“依一定的利益而組建起來的自治組織”[8]。本文認為業委會是依法僅限于進行物業管理方面的功能單一型自治組織。

（1）居委會是社區中最重要的自治組織。“最重要”體現在：居委會是社區自治事務中公共利益的代表，只有居委會才能超越業委會這一物質利益與財產關系特征突出的自治組織的局限性，超越物業的利益狹隘性，并且能夠整合業委會與物業的矛盾關系；居委會是基層政權在社區中最重要、最可靠的組織依托，其組織化程度最高、制度化運作最嚴密。

（2）居委會是社區中綜合性最強的自治組織。小區業委會作為本物業管理區域業主的自治組織，只能“依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動”。[9]它實際上的功能是非常單一和局限的。社區居委會則在法律和政策許可的范圍內，對本社區的公共事務和公益事業擁有自治權，而綜治、計生、文體、科教、衛生、法律等大量的工作和活動，只能通過社區居委會組織完成。

所以，小區業委會只能在本小區物業管理活動中發揮一定的自治管理功能，相對居委會廣泛的代表性和工作的綜合性而言，小區業委會和社區居委會的關系也是點與面的關系。

三、社區黨組織與業主委員會、物業管理企業的關系

十六大黨章明確規定社區黨組織發揮領導核心作用，使社區黨組織在社區各種組織和各項工作中處于一個總攬全局的位置。社區黨組織只有通過對業委會、物業進行領導、協調、監督，才能更好地實現服務居民這一根本宗旨。

1、組織與領導的關系。社區黨組織通過實施政治領導、思想領導和組織領導，可以有效地調動包括業委會、物業在內的各方面力量參與社區建設的積極性，形成資源共享、利益均沾、優勢互補、社區共建的工作機制；可以有效地把社區黨建工作和社區精神文明建設結合起來，加強和改進社區思想政治工作；可以有 效地做好物業企業這種社區內“無主管經濟組織”的黨建工作，切實把“兩新”組織中黨員的教育管理統一起來，避免出現黨組織無上級領導、黨員無黨組織管理的現象。目前，物業黨組織的組建和工作開展，離不開社區黨組織的組織和領導，這點與黨章中對社區黨組織的明確規定是完全符合的。

2、協調與指導的關系。社區黨組織要發揮領導核心作用，就必須綜合組織協調各方面力量承擔各自的社會職能，協調指導社區單位（包括物業）黨組織和社區廣大黨員（包括物業職工黨員）帶領群眾把社區的各項工作任務落到實處；協調利用物業的資源，興辦符合社區居民利益和需求的各種服務實體，開展豐富多彩、健康有益的各類社區活動；協調處理社區居委會與業委會、物業的關系，更好地推進社區社會主義民主政治建設，完善社區居民自治。當前，社區黨組織牽頭組建的社區黨建工作聯席會、社區黨員活動指導委員會等協調機構或協商議事機構，吸收物業黨組織參加，就是這種關系的重要形式和很好體現。

3、監督與引導的關系。社區黨組織要領導本地區的工作，支持和保證業委會和物業充分行使職權，就必須加強對它們的監督與引導。作為自治管理組織的業委會和作為經濟組織的物業，其決策、行為不可避免會帶有濃厚的自身利益的色彩，極有可能違反黨和政府的有關政策和規定，或不利于整個社區協調發展，或侵害到其他社區居民正當權益等等，比如業委會一方面可以維護業主切身利益，另一方面又可能為了自己的單一利益而忽視甚至損害社區的公共利益。這就需要社區黨組織從全局考慮出發，對業委會和物業的行為進行及時有效地監督，并通過對其黨組織和黨員的領導管理，進一步加強引導工作，使其作出正確的、有利于最廣大群眾利益的決策和行為。

社區黨組織只有切實加強對業委會和物業領導、協調與監督，才能走出一條多方聯建、社區共建的新路；才能做好關心群眾、服務群眾的工作；才能增強凝聚力，密切與社區居民的聯系，打牢黨在城市工作的基礎。

四、社區居委會與業主委會、物業管理企業的關系

“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合 相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督”[10]。社區居委會只有認真把握與小區業委會、物業之間指導、合作和監督等主要關系，充分發揮各自優勢和功能作用，社區的穩定和發展才能很好地得以實現，居民群眾當家作主的民主權利才能很好地得以保證。

1、支持與指導的關系。目前，居委會作為基層群眾自治組織與黨和政府的關系最為緊密，在居民群眾心目中的地位、威望很高。正是基于居委會的這種傳統優勢和實際工作的無法替代性，使居委會在小區物業管理中起著舉足輕重的重要作用。只有居委會才可能與業委會、物業做到信息的上傳下達。由于居委會代表整個社區的公共利益，所以可以對小區業委會籌建或換屆工作給予公正的支持和正確的指導，還可以對小區物業管理中的重大事項的決策施加影響，如選聘、解聘物業管理公司等。《物業管理條例》第14條和第20條明確規定“住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會”和“住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。”一般講，業主大會、業委會都必須事先征求居民會的有關指導性意見后才能對本物業管理區域內的重大物業管理事項作最后的定奪。

2、協調與合作的關系。居委會和業委會、物業在同一物業區域內的服務對象基本相同（在稱呼上不同，對于居委會來說稱“居民”，對于業委會、物業來說稱“業主”），必然形成相到協調、相互合作、相互促進的關系，比如在維護社會治安、環境衛生和開展社區服務等方面，以及在創建“文明社區”、“文明小區”等活動中，居委會就需要對業委會、物業進行指導、開展合作。《物業管理條例》第20條也明確規定了“業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。”此外，由居委會牽頭，由業委會、物業、社區民警等組成的社區共建聯席會議，成為協調各方關系、不斷取得共識、形成工作合力的重要平臺。居委會還有責任做好業委會與物業之間的協調工作，及時化解矛盾，推動物業管理工作順利展開。

3、評議與監督的關系。社區居委會的根本性質是黨領導下的社區居民實行自我管理、自我教育、自我服務、自我監督的群眾性自治組織。這一根本性質決定了居委會通過采取多種措施，加強對物業管理的評議，比如通過牽頭召開民主評議會、列席參與業主大會等形式，加強對業委會人員的評議和監督，通過舉辦聽證會、座談會等形式，對物業的管理、服務、收費水平等諸多方面進行評議，從而達到監督、促進物業管理的目的。

居委會只有不斷加強對業委會、物業的指導、合作和監督，才能促使它們更好地進行物業的管理與服務，使小區居民能夠安居樂業；優質的物業管理和服務反過來又能有力地支持、配合居委會的工作，使居委會能更和諧地推進社區建設和發展。

以上是本人對小區型社區內社區黨組織、居委會和業主委員會、物業管理企業四者之間關系所作的一些思考和認識。目前，各地城市社區建設的組織層次，其內部的組織結構系統多種多樣，各不相同，差異很大。主要涉及社區黨組織、居委會與社區牧業管理，業主委員會以及其他社區組織的相互關系，這些關系的法律依據等，需要我們在深入調研的基礎上逐步加以規范。

參考文獻

[1]《民政部關于在全國推進城市社區建設的意見》（2000年11月3日）。[2]《物業管理條例》（2003年6月8日）。[3]《中國共產黨黨章》（2002年11月14日）。[4]《中華人民共和國城市居民委員會組織法》（1989年12月26日）。[5]《物業管理條例》（2003年6月8日）。[6]陶婷芳主編：《新編物業管理實用手冊》，華東理工大學出版社，2001年版。

[7]周文建，寧豐主編：《城市社區建設概論》，中國社會出版社，2002年版。

[8]徐永詳著：《社會發展論》，華東理工大學出版社，2000年版。[9]《物業管理條例》（2003年6月8日）。[10]《物業管理條例》（2003年6月8日）。

2006年4月18日

第四篇：北京市關于社區居委會或業主委員會出具將住宅改變為經營性用房證明有關問題的通知

《關于社區居委會或業主委員會出具將住宅改變為經營性用房證

明有關問題的通知》 京工商發〔2008〕58號

各區縣工商分局、建委（房管局）、民政局、街道辦：

根據《中華人民共和國城市居民委員會組織法》和《物業管理條例》的有關規定，以及《北京市人民政府辦公廳關于進一步加強食品安全專項整治的若干意見》（京政辦發〔2007〕79號）和《北京市工商行政管理局關于解決無證照經營場所以及其他經營場所問題的意見》（京工商發〔2007〕195號），現就社區居委會或業主委員會出具將住宅改變為經營性用房證明的有關問題通知如下：

出具將住宅改變為經營性用房證明工作，要堅持居民自治和公開公正原則，采取民主決策的方式進行。已成立業主委員會的社區，出具證明文件工作由業主委員會承擔，尚未成立業主委員會的社區，由社區居委會負責（社區居委會、業主委員會以下簡稱“被申請人”）。

居民公約或業主（臨時）管理規約明確禁止將住宅改變為經營性用房的，按照居民公約或業主（臨時）管理規約的規定辦理。居民公約或業主（臨時）管理規約沒有明確禁止將住宅改變為經營性用房的，出具將住宅改變為經營性用房證明，按照以下程序辦理：

一、申請人向被申請人提出書面申請，填寫《住宅改變為經營性用房申請表》（見附件1），并當面征求有利害關系的業主的意見。

二、被申請人將《住宅改變為經營性用房申請表》在申請改變為經營性用房樓門口（或院門口）和社區顯著位置公示（見附件2）。公示時間為10天。公示期間，本居住區內主張權利的業主可向被申請人登記，發表對申請人將住宅改變為經營性用房的意見。被申請人應制作筆錄（見附件3），由主張權利的業主簽字確認。如有利害關系的業主主張權利，不同意申請人將住宅改變為經營性用房的，被申請人不得出具同意證明。

三、公示期間沒有異議的，被申請人主持召開居民會議或業主大會，就申請人征求有利害關系業主意見情況和公示情況向居民代表作出說明，由居民代表或業主采用投票方式，決定是否同意申請人將住宅改變為經營性用房。召開專題研究住宅改變為經營性用房的居民會議或業主大會的具體時間，由居民會議或業主大會自行確定。居民會議的召開，應有應參加會議人員的過半數出席，所作決定由實際到會人員的過半數通過方為有效。業主大會所作決定，應當由專有部分占總建筑面積過半數且占業主總人數過半數的業主同意。

四、被申請人按照居民會議或業主大會決議，在《關于業主同意將住宅改變為經營性用房的證明》上簽署意見并蓋章，或向當事人說明決議情況，并將相關工作材料收集歸檔。附件：

1.住宅改變為經營性用房申請表

2.關于住宅改變為經營性用房公示書

3.主張權利的有利害關系業主筆錄登記表

北京市工商行政管理局 北京市建設委員會 北京市民政局

二〇〇八年四月二十九日