第一篇：關于農村建房問題的思考文檔

塘南鎮(zhèn)違章建筑情況匯報

塘南鎮(zhèn)地處南昌市東效，現有農戶13850余戶，人口6.4.3萬，轄23村委會和2個居委會，區(qū)位優(yōu)勢好。隨著農村經濟發(fā)展，人口自然增長，農民建房需求十分強烈，全鎮(zhèn)平均每年農戶要改新建房屋400余宗。受制于國家耕地保護政策和老村莊宅基地條件限制，部分群眾未經批準擅自占用耕地建房，造成違法建設事實。

一、塘南鎮(zhèn)當前違法建設現狀。

按照上級要求，塘南鎮(zhèn)組織國土、村建、城管等部門工作人員對當前轄區(qū)內的違法建設情況進行了排查，共排查出違章建筑226戶（已報縣紀委227戶錯登1戶），其中占用耕地209戶，占用水塘11戶，占用灘滁6戶；其中農民建房220戶，農民建豬欄4戶，建廠房2戶。2011年12月16日我鎮(zhèn)召開了農村建房領域專項治理工作會，布臵了對違章建筑進行專項治理，全鎮(zhèn)在建違章建筑已全部停建，聽候處理。

二、造成當前違法建設多發(fā)的原因。

1、可提供的農村建房土地后備資源稀缺。我鎮(zhèn)可利用于農民建房的土地后備資源相對緊缺，如渡口、張溪等經濟較發(fā)達的村村莊都是百年以上老村莊，能夠用來提供農村建房的宅基地等土地資源就顯的甚為稀缺了。

2、法制觀念淡薄。農村中法制宣傳教育不夠深透，還存在著很大的片面性和局限性?！锻恋胤ā?、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法規(guī)雖已實施多年，而至今卻有不少農民還不知道。依法建房觀念，在許多人的頭腦中是“一片空白”，“法盲”大有人在，這是導致農村違章建房有增無減的一個原因。

3、違章建筑打出不力，違法成本低。我鎮(zhèn)地處城鄉(xiāng)結合部，隨著麻丘鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化不斷推進，部分群眾認為塘南鎮(zhèn)要劃歸高新區(qū)管轄，誘使渡口、張溪等緊鄰村老百姓進行違章搭建。對違章建筑打擊力度不夠，鎮(zhèn)政府制止違章搭建中缺乏執(zhí)法資格，不能及時把問題解決在萌芽狀態(tài)，國土管理部門和規(guī)劃部門要處理面廣量大的違法建筑又顯得力不從心，沒有人力和精力去依法查處，造成農村違章建房多發(fā)。

4農民建房無耕地轉用指標。隨著土地資源的日益緊張，國家不斷加大對土地資源保護力度，各類用地指標都被嚴格加以控制，縣政府1998年至今沒有下達農民建房占用耕地指標給我鎮(zhèn)。而農民建房存在一定的剛性需求，這些都在客觀上導致了目前農村違章建房多發(fā)現象出現。

5、村村莊未科學規(guī)劃。我鎮(zhèn)大部分村莊現狀分散，如和豐，北聯(lián)、西河等14村，主要分布在內河港堤上，基礎設施滯后，居住環(huán)境差。而渡口、張溪等平原上村莊內房屋又過分擁擠。由于村莊分布散亂或經濟條件的限制，大部分村莊基礎設施配套建設相對滯后，給農村居民生產生活帶來不便，農戶在村莊舊村內拆建改造困難重重，農民建房盲目地向村莊外延建設。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府無耕地轉地指標，缺乏對農戶建房用地的規(guī)劃，更沒有相應的具體政策或有力措施控制農民違章占用耕地建房，新建村內建設規(guī)模得不到控制，使得村莊內農戶不愿拆建改造而涌入新村建房。長期以來的農村集體土地無償使用，使建房戶不但想多占地，而且要占好地。于是紛紛向村外擴張。一是“沿路爬”。公路、村內道路通到哪里，新房就建到哪里，臨路、臨街亂搭亂建生產性、經營性用房比較普遍；二是“塊狀”擴張。新建住宅不斷向村外延伸，村莊四周新樓林立，村莊內部破破爛爛。

三、下一步工作措施。塘南鎮(zhèn)黨委、政府對農民違章建筑治理工作歷來高度重視，先后出臺了系列文件加強管理。為加強違法建設的管理，塘南鎮(zhèn)黨委、政府將采取以下措施：

1、加強領導，落實農民建房管理責任。鎮(zhèn)政府成立農民建房領導小組，及時協(xié)調解決工作過程中遇到的突出問題和矛盾。二是開展宣傳教育，讓依法依規(guī)建房觀念深入人心。鎮(zhèn)村干部要對農戶宣傳有關農房建設管理的相關法律法規(guī)，引導廣大群眾牢固樹立法律意識。充分發(fā)揮村干部熟悉住戶、聯(lián)系緊密的優(yōu)勢，讓他們逐家逐戶上門進行溝通交流，對苗頭性、傾向性問題做好政策解釋和思想教育工作。通過多渠道、多層次的思想引導和宣傳教育，使農民依法建房的理念深入人心。三是嚴格建房審批程序，使農民建房工作有序運行。建房先由農戶向村委會提出書面申請，村委會根據申請開展調查，看是否因分戶等原因確需建房，經村委會研究后報鎮(zhèn)國土部門。村建、國土所實地踏勘，審查是否符合建房審批條件和建房用地條件。符合審批條件的，并如實填寫現場勘察記錄，將初審意見報鎮(zhèn)政府審批；村委會按批示的情況在村務公開欄進行公示無異議后，鎮(zhèn)村建、國土派員實地放線并與會鎮(zhèn)城管中隊負責全程監(jiān)督農民建房過程。四是扎實開展巡查，把違建行為控制在萌芽狀態(tài)。加大經費投入，增強巡查力量。鎮(zhèn)城管、國土、村建人員組織巡查隊每天對違章建設情況，對剛動工的違章建筑及時叫停，將違紀違法行為控制在萌芽狀態(tài)。同時，明確各村支部書記為控違工作第一責任人，實行村干部包組的責任機制，各村干部每天對責任組進行巡查，并作好巡查記錄，及時準確地常握相關情況，每天由村里匯總后報鎮(zhèn)城管中隊。長假期間加強巡查工作，堅決把違建行為控制在萌芽狀態(tài)。五是大力整治違章建筑，確保違法建設不再發(fā)生。對已在建的違章建筑，如經多次溝通勸解無效，鎮(zhèn)政府組織城管、國土、村建等部門開展專項行動，對拒不整改的堅決給予停電停水，并依法實施強制拆除。

六、加強村級整治違章建筑工作責任，作為年度目標管理考核的重要依據。把農村建房管理工作納入村干部工作責任制考核目標中，加重考核份量，作為考核村干部的依據。對制止違法用地、違法建筑行為失職的村干部一律行政問責，核減工作經費，以致誡免村支部書記、村主任和包組干部。

二、對解決農村建房管理難的建議

1、正確引導農民轉變觀念。建房管理難問題說到底是觀念轉變難的問題，建房和居住方式單純的從提供房源、解決居住的層面上講，并不是特別難的政策性、技術性問題，關鍵還是在于農民住房觀念的轉變，依照新農村的建設設想，充分發(fā)揮新農村的吸引力，促使農民市民化，農村社區(qū)化，農民的住宅要求和居住方式也會同時轉變，政府要政策上、資金上給予支持，引導農民轉變觀念。

2、科學制定農村建房規(guī)劃。農村建房管理難的一個重要原因是早期農村在村莊建設和農民建房上，缺少科學規(guī)劃，建房具有很大的隨意性，零星散亂的住房分布，土地資源浪費嚴重，使得農村實際可用土地大打折扣，科學編制農村建房規(guī)劃，不僅可以有效地利用土地，而且也可以使農民建房統(tǒng)一有序。

3、加強農村宅基地管理。要統(tǒng)一認識，加強領導。農村宅基地管理工作不是國土資源部門一家的事，有關單位部門應加強配合，相互支持，齊抓共管。我鎮(zhèn)黨委、政府必須高度重視農村宅基地管理工作，先后出臺《塘南鎮(zhèn)加強國土和村鎮(zhèn)建設管理的通知》等一系列文件，主要領導親自抓，分管領導具體抓，行政村要把宅基地管理工作作為一項硬任務，發(fā)揮黨員干部帶頭作用，發(fā)動廣大群眾積極參與、相互監(jiān)督。嚴格實行“一戶一宅”制度，嚴格檢查審批后的農戶建房情況，防止新閑臵房的出現。“一戶一宅”制度是否嚴格實行，直接影響到農村建房的公平性。實行“一戶一宅”制度，實行“先拆舊后建新”，保障宅基地的再生利用，同時，也要盡可能的盤活雜基地，尤其是一些“空心村”，要加強舊村改造力度，給予政策、資金和土地指標的扶持，通過拆遷舊房，復墾宅基地，盤活土地存量，以節(jié)約土地資源。

4、堅決遏制違章現象，清除違章建房。加強對農村住房建設的執(zhí)法力度，建立鎮(zhèn)村一體的違法違章拆除機制，為此，我鎮(zhèn)先后出臺了《農民建房動態(tài)巡查責任制》、《農民建房村級目標管理考核辦法》等文件，落實鎮(zhèn)政府相關部門，村委會在違章建房發(fā)現、查處責任。加大巡查力度，鎮(zhèn)城管、國土、村建堅持每天對重點村，違章多發(fā)村巡查一次，及時發(fā)現違章建房，配合村委會制止違章苗頭。對已發(fā)生違章建房較多的村，鎮(zhèn)黨委、政府對村主要領導進行了問責，先后紀律處分６人，降職２人。以上措施有力遏制我鎮(zhèn)農民違章建房的勢頭，確保農民建房有序建設。

5、加強村鎮(zhèn)建設的規(guī)劃管理。按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，搞好村鎮(zhèn)規(guī)劃、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和基本農田保護規(guī)劃的編制和修訂，做到三個規(guī)劃在編制期限上、地塊上相銜接。要以舊村莊為依托，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的原則，優(yōu)化村莊內部用地結構，充分利用村內各種廢棄地、閑臵地。

６、嚴格審批，全程管理。農村居民建房用地必須堅持按規(guī)劃、按計劃、按程序、按權限依法審批。堅持統(tǒng)一安排，定點放樣，不得自行選址；要嚴格執(zhí)行農村居民一戶只能有一處不超過標準的宅基地；必須嚴格執(zhí)行拆舊房建新房的規(guī)定，否則不予審批，堅決剎住出現新的一戶占有兩處以上宅基地的情況。對現有兩處以上宅基地的，要區(qū)別不同情況依法作出處理。除依法按面積限額批準使用的宅基地外，圈用房前屋后集體土地和建新房不拆舊房及超面積建房的均屬違法用地，應予依法處理。對違法用地上的建房物、構筑物，原則上應予拆除，退出多占的土地。對一時確實難以拆除的建房物、構筑物或其它原因確實難以退出的超占土地，可以采取行政、法律和經濟手段，促使其盡快退出土地。

總之，農村建房問題，既是社會關注的熱點，政府應盡快出臺既符合法律規(guī)定、又能適合農村的建房管理辦法，同時要簡化建房審批手續(xù)，妥善解決農民子女結婚用房，為全面建設社會主義新農村創(chuàng)造和諧的外部條件。

第二篇：農村建房安全隱患問題

農村建房安全隱患問題

作者：云南省陸良縣人民法院 王愛坤 文章來源：本站原創(chuàng) 更新時間：2009-8-19 14:32:40

農村建房安全隱患問題

----一個雇員受害賠償糾紛案件的思考

云南省陸良縣人民法院 王愛坤

【問題提示】

如何防止農村建房過程中建房主、施工承包人員、其他人員及財產因施工安全造成損失？

【要點提示】

農村建房過程中建房主、施工承包人員、其他人員因施工安全造成損失的預防與治理。

【案例索引】

云南省陸良縣人民法院（2007）陸民初字第745號民事判決書（2007年10月20日）。

【案情】

原告：王華昆、王家云、陳翠蘭 被告：陳秋國、程宗武、程宗明

原告訴稱：被告程宗明、程宗武兩兄弟的房子相鄰，原建好一層。2007年3月3日，程宗明、程宗武將建二、三層工程承包給陳秋國，包工不包料。在施工過程中陳秋國的施工員找原告去砌墻。2007年5月1日上午10時許，原告在砌程宗明家三樓天井6分墻時，被告程宗明、程宗武兩家的中間墻倒下，連人帶墻掉入院中。原告當場昏迷，經送陸良縣培芳醫(yī)院搶救，后轉昆明延安醫(yī)院治療35天，因家中無錢治療回家休養(yǎng)，傷情經鑒定為二級傷殘，后期治療費6500元，今后二級護理依賴，殘疾用具評估。經雙方多次協(xié)商，被告拒絕賠償，對原告不聞不問，程宗明、程宗武每人付過1000元醫(yī)療費，現要求三被告賠償原告各項費用345401.2元。

被告陳秋國辯稱：

1、原告陳訴事實不清，我承攬施工的范圍只限于房頂的攪拌和室內施工，沒有房頂砌墻工程量，原告表示我叫來施工的人員。

2、原告是被其自己砌的墻倒下致傷的，我施工完三層房頂后，房主把房頂的砌墻工作交給他人干，我看原告的墻不正，就建議他拆掉，房東知道要求他拆，他說倒不了，原告砌完后來砌邊墻是，他自己砌的墻倒下來把他推了掉下來。原告從沒找我提出過任何要求，只是訴訟時，原告失去理智把我作為被告，原告不是為我干活的人，我不應承擔責任。

3、本案不適用雇員損害賠償的法律規(guī)定，原告是被其自己砌的墻倒下致傷的，不是在從事雇傭活動范圍內的行為所致，應適用倒塌物損害賠償規(guī)定，由管理人或所有人進行賠償。

被告程宗武、程宗明共同辯稱：

1、答辯人與原告沒有雇傭關系，答辯人是將建房發(fā)包給陳秋國按圖施工，具體操作由陳秋國負責。

2、工傷事故雙方簽約前一明確約定有施工方負責。

3、王華昆的雇主系陳本瑞，應由直接雇主承擔責任，陳秋國將工程轉給四川來招親的陳本瑞建蓋，陳本瑞直接雇傭王華昆砌墻，出事后陳本瑞逃避，應找直接雇主追償。

4、受害人王華昆與陳本瑞違章操作，本人又不可推卸的責任，王華昆與陳本瑞砌答辯人家隔墻時砌歪掉，答辯人發(fā)覺后要求返工重砌，王華昆反而說“晃墻不倒，倒墻布晃”，過于自信拒絕返工導致危害結果的發(fā)生。

陸良縣人民法院經公開審理查明：2007年3月3日、3月23日，被告陳秋果分別與被告程宗武、程宗明簽訂建房合同，合同約定由陳秋果以包工毫不包料的方式為程宗武、程宗明兩家建蓋相鄰私人住房，其中程宗武家工程量為主體、內外粉刷、貼墻磚、水電安裝，完工后“掃地坐屋”，程宗明家工程量為主體。在施工過程中，在工地從事砌墻工作的陳本瑞（又名陳老大）邀約原告王華昆到工地砌墻。2007年5月1日上午，陳本瑞和王華昆砌好程宗武、程宗明兩家樓頂的共用隔墻后，王華昆在砌程宗明家樓頂天井邊墻是，共用隔墻倒塌將王華昆推倒摔落在程宗明家一樓院中致王華昆受傷。王華昆于當日被送至陸良縣培芳醫(yī)院搶救后轉至昆明市延安醫(yī)院住院治療，經診斷為：

1、第一腰椎暴裂骨折并全癱；

2、雙側胸腔積液；

3、雙腎挫傷（腎包膜下血腫）：

4、多發(fā)肋骨骨折。于2007年6月6日病情好轉出院，開支醫(yī)療費32326.94元。王華昆的傷情經曲靖珠源司法鑒定中心于2007年6月27日鑒定和評定為：

1、腰部損傷程度屬二級傷殘；

2、后續(xù)手術費及治療費需人民幣6500元；

3、胸腰部損傷并截癱屬二級護理依賴；

4、需配置輪椅、做便器幫助其行走、解大便。配置的普樂輪椅每輛價值人民幣2950元，需5年一換，坐便器每個價值人民幣350元，每個可正常使用2年。王華昆為此共開支鑒定、評估、會診費1310元，打印材料費60元。王華昆及其陪護親屬在治療、鑒定、評估過程中開支車旅費1281元。王華昆治療過程中，程宗武、程宗明各支付給王華昆醫(yī)療費1000元。后雙方為賠償問題發(fā)生爭執(zhí)，原告王華昆于2007年7月27日訴至本院，要求三被告賠償各項費用334421.2元。訴訟過程中，原告王家云、陳翠蘭申請參加訴訟，要求三被告賠償贍養(yǎng)費10980元，本院依法追加其作為共同原告參加訴訟。三被告以王華昆系陳本瑞所雇傭為由共同申請追加陳本瑞作為共同被告參加訴訟，本院依法通知陳本瑞參加訴訟，但陳本瑞下落不明，三原告以王華昆系陳秋果所雇傭為由明前表示放棄對陳本瑞的起訴。另查明，原告王家云、陳翠蘭共生育一女二子，均成年獨立生活。

【審判】陸良縣人民法院審理認為：原告王華昆在建房施工作業(yè)中因墻體到陶從樓頂被推倒摔落在院中致傷身體，三被告隨無主觀上的過錯，但被告程宗武、程宗明作為倒塌墻體的共同所有權人和建房的受益人，被告陳秋國作為承包建房工程的承包人和施工負責人，均未盡安全管理和注意義務，對原告損害后果的發(fā)生依法都應承擔民事賠償責任。對于三被告認為原告王華昆系陳本瑞果雇傭人員，且王華昆在作業(yè)中存在過錯，以及被告陳秋國認為倒塌墻體不屬其承包工程服務的訴訟主張，舉證責任在于三被告，而三被告所舉證不足以證實其主張，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”之規(guī)定，三被告應承擔舉證不能的法律后果，故本院對其訴訟主張不予支持，據此可以認定原告王華昆系被告陳秋國所雇傭從事建房施工的雇員。根據《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《人損司法解釋》）第十一條第二款“雇員從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包人知道或者應當知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任”之規(guī)定，被告程宗武、程宗明應當知道被告陳秋國務建筑資質而將建房工程承包給被告陳秋國，故應與被告陳秋國承擔連帶責任。對于被告程宗武、程宗明認為建房合同已約定安全事故應由施工方負責的訴訟主張，因該約定違反法律規(guī)定，屬無效條款，故本院對其主張不予支持。綜上，本案原告王華昆受害的民事賠償責任應由三被告連帶承擔。

對于原告王華昆的賠償范圍，根據《人損司法解釋》之規(guī)定，確定為：醫(yī)療費32326.94元，誤工費1993.6元（35.6元×35天×1人）、住院伙食補助費525元（15元×35天）、交通費1281元、鑒定評估會診及材料打印費1370元、殘疾賠償金40500元（13017元×20年×1人），后續(xù)治療費6500元、后期護理費260340元（13017元×20年×1人），輪椅費11800元（2950元×20年÷5年）、坐便器費3500元（350×20÷2年），合計361382.54元。原告王華昆訴訟請求的數額為334421.2元，可視為其自行處分其民事權利的行為，應確定為其訴訟請求的數額。

對于原告王家云、陳翠蘭要求賠償贍養(yǎng)費的訴訟請求，符合《人損司法解釋》第十七條第二款之規(guī)定，本院予以支持，數額確定為7320元（2196元×2人÷3人）

綜上所述，根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十九條以及《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十一條、第十七條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十五條、第二十六條、第二十八條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告陳秋國、程宗武、程宗明連帶賠償原告王華昆醫(yī)療費、誤工費、住院期間護理費、住院伙食補助費、交通費、鑒定評估會診及打印費、殘疾賠償金、后續(xù)治療費、后期護理費、輪椅費、坐便器費，共計334421.2元，扣除已支付2000元，實際再賠償332421.2元。

二、由被告陳秋果、程宗武、程宗明連帶賠償原告王家云、陳翠蘭贍養(yǎng)費7320元。

一審宣判后，原被告均未上訴。【評析】

一、關于農村私人建房安全應由誰承擔責任的問題

原告王華坤認為：其在為被告程宗明家三樓砌筑天井6分墻時，被告程宗明、程宗武兩家的中間墻倒下，原告連人帶墻掉入院中，致使其受傷。故其受傷致殘的醫(yī)療費、誤工費、住院期間護理費、住院伙食補助費、交通費、鑒定評估會診及打印費、殘疾賠償金、后續(xù)治療費、后期護理費、輪椅費、坐便器費等費用應當由被告承擔。

被告陳秋國認為：原告是被其自己砌的墻倒下致傷的，我施工完三層房頂后，房主把房頂的砌墻工作交給他人干，原告不是為我干活的人，我不應承擔責任。本案不適用雇員損害賠償的法律規(guī)定，原告是被其自己砌的墻倒下致傷的，不是在從事雇傭活動范圍內的行為所致，應適用倒塌物損害賠償規(guī)定，由管理人或所有人進行賠償。

被告程宗武、程宗明認為：其與原告沒有雇傭關系，其是將建房發(fā)包給陳秋國按圖施工，具體操作由陳秋國負責、工傷事故雙方簽約前已明確約定有施工方負責，王華昆的雇主系陳本瑞，應由直接雇主承擔責任，受害人王華昆違章操作，受害人有不可推卸的責任。

本案的責任人為何人？目前，我國法律關于私人建房時請他人為自己施工，各方享有的權利及應當承擔的義務未作規(guī)定。在無法律明確規(guī)定的情況下，只是《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中第十一條第一款規(guī)定雇員在從事雇傭活動中遭受人身損害，雇主應當承擔賠償責任。本案中的法律依據即《解釋》的第十一條，因此被告陳秋國作為承包建房工程的承包人和施工負責人，均未盡安全管理和注意義務，對原告損害后果的發(fā)生依法應承擔民事賠償責任。同時《解釋》第十一條第二款“雇員從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包人知道或者應當知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任”，雖然被告程宗武、程宗明認為建房合同已約定安全事故應由施工方負責，但因該約定違反法律規(guī)定，屬無效條款。被告程宗武、程宗明明知道被告陳秋國無建筑資質而將建房工程承包給被告陳秋國，故應與被告陳秋國承擔連帶責任。

綜上，本案依據《解釋》所作出的判決是符合《解釋》的立法精神。本案在執(zhí)行過程中，原被告達成執(zhí)行和解，原告考慮到被告的能力，放棄部分權利，最終雙方以賠償128000了解此案。原告喪失了勞動能力，被告失去了金錢，但是誰是贏家、誰是輸家？這都是安全引發(fā)的問題。

二、私人建房安全問題應引起廣泛關注 隨著經濟的發(fā)展，我國廣大人民群眾的收入越來越高，生活質量也隨著提高，人們的住房的要求也越來越高。于是，作為農民最大的投資即私人建房的越來越多，建筑高度在三、四層（8-9米），建蓋高度達七、八層（21-24米）現象也屢見不鮮，這些房屋均是農村村民在本村委會的宅基地上私人建蓋，施工人員同樣為農村富余勞動人員，建房者、承包者在沒有專業(yè)的安全人員指導下進行建蓋房屋。建房者認為承包給施工人后只要合同中約定安全事故由施工者承擔自己就無責任，施工承包人又為經濟效益而忽視安全問題，導致建房出現的安全問題也越來越多。同時建房者、施工承包人均為農民，因此無論是建房者還是施工承包人抵抗安全事故的能力均非常低下。導致當建蓋房屋出現安全事故時，無論是建房者還是施工承包人均無力承擔相應的賠償責任。而受害人為討回自己的經濟補償而采取各種行為，諸如到建房者、承包者家中打鬧，向當地政府訴請，向法院起訴。但當當地政府、法院解決后，因同樣為農民建房者、承包者抗風險能力低下，無法按照政府、法院解決的方案賠償受害人。導致受害人到各級政府、人大、政協(xié)、法院進行上訪，以尋求對自己最有利的方式來解決因建房安全引起的糾紛。筆者認為農村建房存在著以下問題。

（一）、農村建房缺乏科學規(guī)劃設計，房屋存在質量問題

在我國廣大農村，土地依照現行法律的規(guī)定屬于集體所有，農民要想建蓋房屋，只有向代表集體的村民委員會申請，由村委會提請鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府審核，最后由縣土地局核準，建設局頒發(fā)建設許可證。作為初審的村委會不具備農村建房的規(guī)劃設計能力，農民在建房時也無規(guī)劃設計的意識，導致農村建房出現各自為政，各自按自己的想法進行建蓋房屋。在建蓋過程中，出現房屋的質量問題，諸如建筑基礎存在安全、建筑物需防水部分未作防水處理、建筑物的柱（墻）體發(fā)生開裂等建筑物質量安全問題。

（二）、農村建房沒有相應的技術、安全規(guī)范或標準

傳統(tǒng)建筑中，我國建蓋房屋均由工匠進行，房屋大體以土木結構為主，對建筑施工人的要求相對要低。我們不否認老祖先留下的高超建筑工藝和方法，像故宮、十三陵那樣的建筑精美且安全的房屋是舉全國之力建設，故老祖先當中不乏建筑大師。但是，今天農村建蓋房屋是向地下、空中大力發(fā)展，這發(fā)展方式的規(guī)模形成，使我國傳統(tǒng)土木結構房屋的建蓋方式已頻臨滅絕，傳統(tǒng)施工工藝滅絕。因此，現代農村房屋建蓋對施工人員的要求越來越高，不但對施工人的技術要求高，對施工人的安全要求也更加提高。施工人的技術等級、安全保障等級如何確定？我國沒有相關法律、法規(guī)對農村建房的施工承包人的從業(yè)資格、施工技術等級、安全保障等級作出規(guī)定。因此，在建房中任何人均可能成為施工承包人，但其對建蓋的房屋的質量、施工過程中的安全、如何對施工人員進行管理沒有明確的目標和方式。建房者也無法明確所建蓋房屋的質量要達到什么標準？施工過程中的人員、財產安全問題如何防范?

（三）、農村建房施工過程中未能采取相應的安全保障措施 農村建房過程中，因沒有相應的技術、安全規(guī)范或標準，導致無任何安全保障措施就開工建設的現象比比皆是。諸如沒有安全外架或者采用竹竿的安全系數小的外架、施工人員不戴安全帽、施工人員不穿防滑鞋、施工人員未投保人身意外傷害保險等。由于各種安全保障措施不到位，在施工過程中極容易造成施工人員受傷、建房者受傷、第三人受傷或者其他財產受損。

（四）、農村建房的安全監(jiān)管存在缺失

因農村建房只要向集體申請，經審核批準即可進行。在施工過程中可能存在的房屋質量、人員安全、財產安全由誰來監(jiān)管？怎樣監(jiān)管？在法律上出現空白，出現建筑質量、人員安全、財產安全問題時無法依據現有法律進行處理。

【探索】

在構建和諧社會的今天，如何解決這類因私人建蓋房屋引發(fā)的安全糾紛？筆者認為應從以下幾個發(fā)面著手。

1、盡快出臺私人建房的法律、法規(guī)，做到有法可依

隨著農村私人建房越來越多，越來越高的現象出現，表明我國農村的經濟得到很好發(fā)展。但是建房過程中的安全問題也隨之出現，并表現的越來越復雜，越來越難于解決。到目前為止，我國除最高人民法院的《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》中關于雇員受損可以適用于農村建房過程中責任劃分外尚無一部完整的調整農村建房方面的法律。因此，立法機關應從農村建房的面積、高度，建房者、施工承包人員的權利義務，施工承包人的應當具備的條件，建房的安全監(jiān)管、質量監(jiān)管，建房合同的履行等，發(fā)生安全事故的救助措施與責任劃分等方面作出明確規(guī)定，真正做到農村建房發(fā)生建筑質量安全、人員財產安全事故時有法可依。

2、建立相應的農村建房保險機制 國家可以建立類似于機動車輛交通事故強制保險方面的農村建筑強制保險機制。在這個機制中，除可要求施工人員投保人身意外傷害保險外，還要求對建房者、施工承包人投保一定的強制保險。農村建房者、施工承包人在建房前向保險公司繳納強制保險費用后，土地局、建設局尚可辦理各種許可手續(xù)。以保障在發(fā)生建房過程中的人員、財產安全時，作為受害者才能得到相應的保險賠償，防止受害者無法得到賠償而陷入困境引起的社會矛盾。

3、建立相應的監(jiān)管機制

在我國由于沒有相應的法律對農村建房作出監(jiān)管方面的規(guī)定，農村建房幾乎處于無人監(jiān)管的真空狀態(tài)。因此，加強監(jiān)管是防止或減少農村建房安全事故發(fā)生的重要保障。①、由于農村建房需要村民向村民委員會申請占用宅基地，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)土地管理所復核，縣、市土地局核準，在這個過程中就可以由初審部門即村民委員會在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)土地管理所，縣、市土地局的指導下作為最原始的監(jiān)管部門，其監(jiān)管的內容包括土地安全、使用質量。②、由于農村建房需要村民向建設局申請建設許可證，在這個過程中就可以由初審部門即村民委員會在縣、市土地局的指導下作為最原始的監(jiān)管部門，其監(jiān)管的內容包括建筑安全、質量。③由村民委員會在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)安全所，縣、市安全局得專業(yè)指導下監(jiān)管建筑施工過程中的人員、財產安全。在監(jiān)管過程中，縣、市土地局、建設局、安全局在人員、財產安全方面的監(jiān)管以安全局為主，安全局可設立一至二名農村建設安全員從事指導農村村民委員會對農民自行建蓋房屋的安全監(jiān)管工作。和諧社會以安居、樂業(yè)為基礎，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士皆歡顏”的時代一去不復還，但是現在農村因建房造成的建筑質量、人員、財產等方面的損失卻越來越無法估量。

單位：云南省陸良縣人民法院

第三篇：農村村民建房相關問題的法律思考

農村村民建房相關問題的法律思考

高京

內容摘要本文依據《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，對當前農村村民建房存在的相關問題及矛盾進行了一番法律方面的思考。文章從“農村村民建房用地的法律依據及審批程序”、“農村村民建房的主要問題”、“意見與建議”三個方面，聯(lián)系桃江縣某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民建房的具體情況探討了解決農村建房亂占濫用耕地的相關法律方面的問題，指出只有真正按照《中華人民共和國土地管理法》和《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的相關規(guī)定，嚴格執(zhí)法，依法處理某些問題、當前農村村民建房問題上存在的有關矛盾就能得到有效的解決。

關鍵詞《土地管理法》 農村建房矛盾意見建議

目錄

1、內容摘要……………………………………………………………………12、關鍵詞………………………………………………………………………13、正文…………………………………………………………………………34、參考文獻……………………………………………………………………

5農村村民建房相關問題的法律思考

衣食住行是人類生存的基本需求，建房造宅是農民生活中一件大事，由于結婚成家、添丁加口、分家立業(yè)、改善居住環(huán)境、房屋年久失修等因素影響，農民都需要建房。隨著社會經濟的發(fā)展，越來越多富裕起來的農民，廣聚財力，為了改善居住條件，蓋房造屋的要求十分強烈，農村群眾建房中存在不少新問題和新矛盾。本文試就當前農村村民建房的有關問題談幾點看法。

一、農村村民建房用地的法律依據及審批程序

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處住宅基地，農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準，第十一條第二款規(guī)定，農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。

《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十二條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民建住宅應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。每一戶用地面積使用耕地不超過一百三十平方米，使用荒山荒地不超過二百一十平方米，使用其他土地不超過一百八十平方米。農村村民建住宅，應當向集體土地所有者和村民委員會提出書面申請，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府批準。涉及使用農用地的，應當按照本辦法第十五條規(guī)定的權限辦理審批手續(xù)。農村村民使用本集體經濟組織以外的集體土地建住宅的，應當依法辦理土地征用手續(xù)。

(一)需要使用耕地的，經鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經縣級人民政府批準后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；

(二)使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準。

根據以上規(guī)定，農村村民建房用地應履行以下審批程序：

(1)申請人向本人所在村或村集體經濟組織提出建房用地申請：

(2)村民會議或者農村集體經濟組織全體成員對用地申請進行討論，并作出同意或否決的決定；

(3)經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意的，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府進行審查；

(4)根據是否需占用耕地的情況，由縣級人民政府建設行政主管部門或鄉(xiāng)級人民政府審查同意并出具選址意見書；

(5)縣級人民政府土地行政主管部門對上報材料進行審核；

(6)縣級人民政府對用地申請進行批準；

(7)縣級人民政府進行土地登記并核發(fā)建設用地使用權證書。

二、農村村民建房存在的主要問題

隨著經濟建設的快速發(fā)展，人口的增長及農民群眾生活水平的逐步提高，農民建房無序發(fā)展，村體大量外延也占用了很多耕地。

(一)村莊外延擴張，土地利用粗放，耕地破壞和土地資源浪費嚴重。

改革開放以來，隨著農村經濟發(fā)展，農民增收，農民要求改善居住條件的愿望也越來越迫切，農村建房熱始終居高不下，并呈增長趨勢。農民住宅建設所用的土地多為自留地、承包地或房前屋后的空閑地，由于房屋的工程量小，施工難度不大，建造周期較短，再加上農民法制觀念淡薄，在沒有進行土地審批的情況下，私自建房現象屢見不鮮。如2008年1至6月桃江縣桃花江鎮(zhèn)政府就依照有關法律規(guī)定處理了30多起村民未經批準而私自建房的案例。雖經土地、城建等相關執(zhí)法部門阻止，但效果不大，還是經常有農民借節(jié)假日機關工作人員休假之機，突擊建房，而一些住房問題已經解決，不符合審批條件的村民，也仿效此例，違法建房。同時在建新房的同時，老房子又沒有拆除，以至于農村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴張，耕地遭到破壞、土地資源嚴重浪費。

(二)農村建房無序、規(guī)劃不到位，村容村貌差。

由于農村村莊建設規(guī)劃滯后，農民建房隨意性很大，過去常常由村干部說了算，至今仍有相當一部分村干部不重視規(guī)劃。近年來雖然不少村有了建設規(guī)劃，但由于思想認識不到位，缺乏整體的、長遠的考慮，因此，有的雖搞了規(guī)劃，但在編制規(guī)劃時缺乏科學論證，對配套設施建設考慮不周；有的在編制規(guī)劃時沒有嚴格遵循節(jié)約土地資源的原則，忽視舊村改造；有的班子干部之間有矛盾，工作不得力，或新班子換屆后，對村莊建設規(guī)劃不滿意而要求調整，有的雖然編制了規(guī)劃，但只作為一紙空文，做做樣子，沒有充分發(fā)揮規(guī)劃應有的作用。造成年年講規(guī)劃，村莊多年無變化的不合理現象。還有一些村長期以來土地按自然村管理，出現“隊隊硬”，自然村村界難打破，村居點的選址、規(guī)劃編制雖多次協(xié)調，也難落實。如桃花江鎮(zhèn)所轄的30多個行政村存在著的上述問題的就達9個村之多。

(三)未批先建、宅基地超標、一戶多宅現象嚴重。

我國農村土地制度基本特征是土地的所有權屬村集體所有，土地的使用按人口在村集體內平均分配。村內宅基地的管理是政府國土管理部門審批與農村集體內部劃撥分配相結合的體制。另外，村里實行的是“宅田合一”管理方式。所謂“宅田合一”是指村民在承包集體土地時，將宅基地占用的土地面積與其分得的責任田面積合在一起，即把每家每戶的宅基地與責任田一同丈量，算作一共應分得的責任田面積，宅基地多的耕地就少，宅基地少的耕地就多。這種“宅田合一”的管理對很多農民而言，在宅基地使用上的認知上普遍存在很強的私有觀念，認為“土地是我的，我要建房想在哪建就在哪建，想建多大就建多大”。因此，在農村仍然存在未批先建、宅基地超標、一戶多宅等現象，主要表現為以下三種情況：一是部分村民未經土地管理部門和縣、鄉(xiāng)人民政府批準擅自建房或超標準建房；二是將舊房或者新房賣掉，重新申請宅基地，從中獲得土地收益，這種現象在城郊農村尤為突出；三是采取欺騙手段騙取批準宅基地，如瞞報已有房屋、虛報家庭人口，新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個主要原因。

(四)“空心村”大量存在。

“空心村”的大量存在一方面是由于村莊外圍交通方便，視野開闊，自然條件優(yōu)越，許多村民愿意到村莊外圍建房；另一方面是由于農民子女升學、參軍及人口死亡，村民外出打工、經商造成的搬遷而形成的空閑宅基地。而舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒有法律明確規(guī)定。這使得村莊內部空閑地多，造成了土地浪費，形成了大量的“空心村”。如我縣的浮邱山鄉(xiāng)因鄰近城關鎮(zhèn)，就存在著近7個這樣的“空心村”。

(五)擅自改變農村宅基地用途現象時有發(fā)生。

由于國家對農村宅基地實行無償供應，一部分村民就鉆法律的空子，擅自改變農村宅基地用途。主要表現是部分村民在宅基地批準后，用宅基地建成小型工廠、商業(yè)房、飯店等，嚴重改變了農村宅基地用途，造成國家資產的損失。還有一部分村莊借宅基地之名搞房地產開發(fā)，這種情況主要見于城鄉(xiāng)結合部和集鎮(zhèn)所在地，一是以農村宅基地的名義申報，統(tǒng)一建房，向社會出售；二是未經批準，村集體就占用大量土地建住宅向社會出售。通過以上方式，村集體可獲得高額利潤，而國家的財產卻遭受巨大損失。如桃花江鎮(zhèn)團山村因靠近縣政府辦公大樓，近10戶村民就玩起了這樣的把戲，2007年被縣國土局依法處理了8起，另外2起正在處理之中。

三、意見與建議

(一)深入對國情、國策和國法的宣傳，增強人民群眾保護耕地的責任感和歷史使命感。

人口增加、耕地減少嚴重影響著經濟的快速發(fā)展。因此我們要加強對廣大農民群眾土地國情以及基本國策等的宣傳教育，加大對土地管理法律法規(guī)的宣傳力度，特別是加強對基層干部的宣傳，在廣大干部隊伍和各級領導中興起學習《土地管理法》，依法管地、用地，自覺保護耕地之風，把一般號召變成全民自覺參與的社會活動，為促進我縣經濟可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境，提高廣大人民群眾特別是領導干部依法管地、用地意識，使“人多地少，土地后備資源嚴重不足”的國情觀念深入人心，為長期保護好耕地奠定良好的思想基礎。

(二)要強化管理措施，做到依法、集約、規(guī)范用地。

在土地管理上要解決重城鎮(zhèn)輕農村的傾向。在管理措施上，采取經濟的、法律的行政的和技術的措施一齊上，盡快形成齊抓共管的局面。依據《土地管理法》第四章第三十一條的規(guī)定：“非農業(yè)建設經批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負責開墾與占用耕地的數量和質量相當的耕地；

沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照有關規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地?！北局叭≈谕?、用之于土”的原則，將耕地開墾費投入使用到土地復墾開發(fā)、農田基本建設中去，以保持耕地的總量動態(tài)平衡。調整執(zhí)法思路，加強宅基地使用權過程的監(jiān)督。加強對土地利用現狀變更調查，把調查與執(zhí)法檢查緊密結合起來，認真落實耕地保護的各項法規(guī)政策，把科學管地、文明用地的水平提高到一個新的臺階之上。

(三)嚴格規(guī)劃，強化管理，加強執(zhí)法檢查力度。

按照土地利用總體規(guī)劃確定農村建設用地規(guī)模，實行“紅線”控制，建立耕地保護的綠色屏障，防止村莊建設的盲目外延擴張，切實搞好農村建設規(guī)劃，科學地進行功能分區(qū)。結合新一輪土地規(guī)劃修編，合理確定不同類型村居住用地規(guī)模。對一般農村要圈定村界，嚴禁無度擴展；偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中，以達到集約用地。在不違背有關法律、法規(guī)的前提下，應允許鄉(xiāng)村結合本地實際制定相應的村莊用地措施。同時還要結合社會主義新農村建設，統(tǒng)一建筑設計，將土地規(guī)劃和農村規(guī)劃有機結合起來，在對預留建設用地實行總量控制的前提下，制定詳規(guī)，以形成一套科學規(guī)劃引導農村建設的良好機制。

嚴格執(zhí)法，加大土地執(zhí)法力度，一是要加強土地執(zhí)法隊伍建設，建立一支素質高、業(yè)務精、作風硬、忠于職守、秉公執(zhí)法的土地執(zhí)法隊伍；二是執(zhí)法必嚴，在農村要把亂占土地尤其是破壞耕地，違法建房和非法交易的行為列為執(zhí)法重點。必要時，通過人民法院強制執(zhí)行，以威懾違法并發(fā)揮警示教育作用。同時，加大對亂收費、亂罰款的治理力度，嚴禁“以罰代法、以罰代批”行為的發(fā)生；建立巡回監(jiān)督檢查制度，加強巡查，及時處置，將違法占地建房抑制在苗頭傾向狀態(tài)。同時還要建立執(zhí)法監(jiān)督制度和責任追究制度，實行執(zhí)法公示，公開接受社會監(jiān)督。

(四)依法批地，加強對宅基地控制。

部分農民群眾在宅基地使用上的許多違章搭建行為，與有關職能部門管理措施沒有及時跟上有很大關系。依法加強對農民群眾住宅建設用地的管理至關重要。嚴格審批制度，接受群眾監(jiān)督，對不按規(guī)定審批宅基地和弄虛作假的有關人員給予相應的黨紀政紀處分。對部分農民受經濟利益驅使等原因不遵守《土地管理法》，亂占濫用土地建房的，要在加強思想教育的基礎上，依法采取強制措施，堅決予以查處。堅持建新拆舊的原則。在全縣農村宅基地初始登記的基礎上，建立健全電腦臺賬，土地管理機關內部各職能部門做到資源共享，用地審批、地籍發(fā)證等都要根據電腦臺賬數據，依法報批和發(fā)證，監(jiān)察部門也可根據電腦臺賬跟蹤檢查，各部門各司其職，齊抓共管，杜絕新的一戶多宅現象發(fā)生。

規(guī)范農村宅基地申請報批程序。農民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣政府審批。經依法批準的宅基地，村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。要規(guī)范審批行為，健全公開辦事制度，提供優(yōu)質服務。縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權限等相關規(guī)定和用地計劃向社會公示。

建立宅基地審批責任和過錯追究制度，嚴把審批關。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所要對申請人的情況審查清楚，審查其是否具備申請條件，村委會上報前是否按程序張榜公示，村民有無反映，房子是否符合村集體規(guī)劃。審查人要簽字蓋章，以示負責。縣級國土資源部門在審核時，要隨機抽樣復審，確認無誤后報縣政府批準。

參考文獻：

1、《中華人民共和國國土管理法》

2、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》

3、《湖南省村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理辦法(試行)》

4、《國務院關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》

5、劉接昌：《農村房屋的法律問題》，《大連海事大學學報》2006年第3期

第四篇：關于農村村民建房管理工作的思考

關于農村村民建房管理工作的思考

和縣國土資源局朱文亮

（此文刊登在《中國土地學會2009學術會議入選論文集 》）

近年來，隨著國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，農民收入水平較以往有了新的提高，不少農民在富足起來后，紛紛將手中閑置資金投入到房屋建設和改善自己原有居住環(huán)境中來，或批地建房，或拆舊重建，或擴建裝修，農村建設領域得到了較快發(fā)展。然而，由于農村建設行為點多面廣，國土行政主管部門監(jiān)管力量有限，在農村村民建房管理方面存在的問題仍比較多，矛盾也比較突出。在深化農村土地流轉制度改革的新形式下，亟需進一步加強管理，如何完善探索農居民建房用地管理的新思路和新辦法，實現農村村民建房管理的法制化、規(guī)范化是我們廣大國土工作者思考的地方。

一、農村建房的基本情況

下面是對我國中部省份H縣為例的農民建房的調查。資料數據顯示，2008年H縣共有農業(yè)人口562363人，農村居住建設用地面積為156830.1畝，人均占地186平方米，高于新農村建設人均120平方米55%。大部分村民仍然居住在舊房（多數是土木、磚木結構）里，這種狀況仍將長期存在。而“娶媳婦、建新房”是農民一生中的兩件大事，農村村民建房是歷代農民孜孜追求的心愿。僅以H縣S鎮(zhèn)為例，每年申請建房戶約有500戶左右，其中占用耕地建房約為300戶，而符合條件被批準的約為建房總數的10%左右。預計今后每年約有3千戶村民需要建房，更多的村民需要改善居住條件，農村村民建房管理現已成為我縣國土資源管理工作中的重點及難點工作之一。從總體上說由于我縣高度重視農村村民建房管理工作并采取了一系列管理措施，成效是明顯的。但因歷史遺留原因，在農村村民建房管理方面存在的問題仍比較多，矛盾也比較突出。

在調查中我們發(fā)現，隨著農村經濟和社會事業(yè)的不斷發(fā)展，農民收入連年增加，加上近幾年是城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)，工業(yè)園區(qū)興起，道路等級提升，衛(wèi)生飲用水的推廣以及有線電視的普及等，農民對住房的要求和居住環(huán)境的改善日趨強烈，表現為兩大特點，一是新建數量多，每年約有3000戶建房；二是更新周期短，除了原有“斗子墻”房屋不斷更新外，很多八十年代初建的簡易二層樓房也進入翻建期。據了解，近年新建的農民建房，除縣城和縣工業(yè)園區(qū)拆遷農民有少數統(tǒng)一規(guī)劃建房外，普遍存在農村住房建設缺乏規(guī)劃引導，農村住房布局零亂，大量農民建房的背后存在著嚴重的無序狀態(tài)，有的占 1

用農田建房，有的倚路建房，有的在水塘架空建房，更有甚者填占水體堵水系建房。農民建房的無序，造成自然村落的一小二散，無法形成集居，使得道路、給水、排水等整體配套難以形成，普遍存在路不硬，水不清現象，垃圾亂倒，污水亂排，電線亂拉，管道亂鋪，“臟、亂、差”十分突出。“室內現代化，室外臟亂差”的現象比較普遍，既影響了農村的形象，也阻礙了農民自身生活質量的提高。近年來，政府十分重視解決農民居住問題，并通過實施“新農村建設”、“村村通”工程等改善農民居住環(huán)境，提高生活質量，讓廣大農民群眾分享改革開放的成果。

二、農村村民建房管理存在的主要問題

目前，在農民建房方面存在的突出問題是：

一是違法占地嚴重。一些農民混淆了土地所有權和土地使用權的區(qū)別，把土地看成私有財產，誤認為集體分給自己的責任田，想拿來種田就種田，想拿來建房就建房，誰也干涉不了。一些干部混淆了減輕農民負擔與嚴格依法管理土地的區(qū)別，放任農民占地建私房。有的村甚至置國家的法律法規(guī)于不顧,非法買賣承包地和集體土地建房。

二是土地浪費嚴重。近幾年來，農民建新房的越來越多，很多農戶都有兩處或多處以上的宅基地或房屋。許多富裕起來的農民在建新房屋時不考慮實際的需要，建房往往選在公路旁，建在大田中，一味圖大求寬，又不拆掉舊房。有些村莊整個舊房形成的老垸閑置著，又在耕地和基本農田上建新房。農村宅基地面積普遍超標，宅基地非法交易有增無減，寶貴的土地資源浪費嚴重，使農村耕地逐年減少。

三是村莊布局散亂。農民原來建房基本上沒有統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設，選址多數選擇在自家的自留地、承包地或交通較為便利的村道兩側，絕大多數的農民新房建設見縫插針，哪里地勢好、“風水好”就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，房子大小、高矮參差不齊，極為混亂。既影響了村容村貌，又嚴重浪費了土地資源。

這些問題的存在和繼續(xù)，導致了土地資源的嚴重流失，給節(jié)約、集約用地帶來嚴峻的挑戰(zhàn)，是制約新農村建設的一大難題。

三、農村建房存在違法問題的主要原因

客觀地說，農村村民違法建房究其原因來說，是多方面的，既有歷史的原因，也有現實的原因，既有生產生活觀念上的原因，也有法制和經濟利益方面的原因。從目前的情況看，主要有以下一些：

（一）耕地保護意識淡薄。按照國務院土地調控政策規(guī)定，各級人民政府的主要領導應對本行政區(qū)域內耕地保有量和基本農田保護面積負總責，但是各地方基層政府，尤其是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村主要負責人沒有把握耕地保護的重要意義，片面的把此項工作理解成一般性的業(yè)務工作和部門工作。甚至有的鎮(zhèn)、村把對農民占地建房特別是占耕地建房的收費看作是集體的“小金庫”，完全脫離了縣、鄉(xiāng)財政預算管理，為了自身利益，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村二級默許甚至鼓勵農民占用基本農田建房，在交通要道邊占用耕地建房比比皆是，“空心村”、“村外村”現象越來越多，造成土地大量浪費。正是因為基層政府己收費同意，國土執(zhí)法監(jiān)察部門制止違法建房時，農民抵觸情緒相當大，從而對耕地保護和占補平衡工作構成了嚴峻挑戰(zhàn)。

（二）農民建房管理乏力。一是法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行缺乏力度。雖然現行的《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》等，都對農民建房的法律管理作出了規(guī)定，但對違法的處理卻因牽涉部門多，管理層次多而難以落實。二是部門執(zhí)法管理乏力。縣建設、土地部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府雖都設有相關部門負責農民建房管理，但缺乏執(zhí)法人員、執(zhí)法經費，執(zhí)法精力（尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)無執(zhí)法人員，其管理人員又大都另有中心工作任務），面多眾多的農民建房管理明顯力不從心。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府管理乏力。或因重視發(fā)展當地經濟、集鎮(zhèn)基礎設施而疏于農民建房管理，或因村民自治，農民自建而放松農民建房管理，或因當前實施的土地使用政策而無力進行農民建房管理。

（三）農民建房的法制意識淡薄。一是村民自身的原因。在建房問題上存在只顧自己，不顧整體：有的只圖方便，路修到哪，房建到哪；有的只圖自己享受，老宅不用，選取好的環(huán)境另建新宅等等。只顧眼前，不顧長遠；有的占用農田，在自家承包田建房，把個好端端的成片農田弄得支離破碎；有的緊挨路邊建房，使得今后道路拓寬、街道改造難上加難；有的壓占水體建房，造成水系不暢直接影響農業(yè)排灌。至于廁所、豬圈等輔助設施建在溝塘旁邊，更是比比皆是。二是村官自身的原因。多數是親情人情大于鄉(xiāng)情縣情，現在村官三年一選。民選海選，正直管事的村官很難得票當選，這也片面助長了親情、人情，放任村民建房自主。村民自治大于國家法制，有的村官片面認為自治就是自管，無視國家法律，無視上級部門審批。

（四）農民規(guī)劃建房的扶持政策不夠。一是現有法規(guī)對村莊規(guī)劃用地的法律規(guī)定不夠，沒有明確的用地定位，新增用地預留比例，以及用地調整等。在一、二輪土地承包中，耕地承包殆盡，村莊規(guī)劃的土地調整和使用面臨法律難題，客觀上加大了農民建房的隨意性。二是政府的指導政策不夠，缺乏村莊規(guī)劃的研究和指導，缺乏村莊規(guī)劃用地的政策扶持，缺乏村莊規(guī)劃前期基礎設施的投入，缺乏村莊規(guī)劃典型引路的激勵。

（五）村莊建設規(guī)劃缺乏規(guī)范。農村村莊建設規(guī)劃大都是在八十年代由村里自發(fā)進行的，每戶占地多少由村里說了算。雖然后期提出中心村建設的想法，但由于用地指標和當地村民習慣等原因沒有執(zhí)行下去。

（六）農村建設用地流轉難。一是農村建設用地調劑難。因30年不變的土地承包政策，導致農戶承包的規(guī)劃建設留用地、待置換用地調劑難。二是閑置宅基地流轉難。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，閑置宅基地盤活利用難。三是空置住宅拆除難，“空心”村、“空殼屋”整治難。長期以來，“一戶一宅”政策未執(zhí)行到位，“一戶多宅”現象普遍，空置住宅難拆除，農村宅基地整理和建設用地復墾難。

（七）法律法規(guī)不完善。一是無論是國家土地管理法，還是地方性法規(guī)，對村民占用集體土地都是無償使用，加劇了村民超占面積建房的欲望。二是村莊建設規(guī)劃缺乏法律地位。國家規(guī)定村莊建設每戶占地不得突破160平方米，缺乏約束機制，目前規(guī)劃體系在許多地方尚未建立。三是對違法行為，土地行政主管部門有權制止，但有哪些“權”并沒明確賦予，更沒有賦予土地行政執(zhí)法部門強制執(zhí)行權。當前農民蓋住宅，突擊建設沒幾天就可以封頂，土地管理部門對其違法行為下達停工通知書，違法者不停工，土地管理部門一點辦法也沒有。法律法規(guī)規(guī)定對農民違法建房不能罰款，只能拆除和恢復原狀。等到走完法定程序，將其移交法院強制執(zhí)行，房子早蓋好了，人也住進去了。且農民建住宅傾其多年積蓄，一旦拆除，便會激化矛盾，因此法院接到這樣的申請強制執(zhí)行案，往往是難執(zhí)行而不了了之。國土資源部《土地違法案件查處辦法》雖然規(guī)定可以查封施工設備，但在實際工作中作用不大，土地管理人員你前腳走，違法占用土地、違法占地建房他后腳又進行。

（八）建房審批難。農民建房的正常審批程序，由農民向村民小組提出申請，村組召開村民（村民代表）大會通過后，由行政村簽署意見送到鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所現場勘察后符合建房條件的再由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審查后送到縣國土局審核，縣國土局審核后報縣政府審批。從建房用地申請到審批，需要很長時間。由于條件嚴，程序繁，時間長。如在耕地上建房，因無用地指標縣政府難審批，致使一些農民不愿按照要求辦事。盡管目前對農民建房不準亂收費，實行零收費的政策，但建房不報批現象屢見不鮮，違法建房多有發(fā)生。

四、加強農村建房管理工作的建議

農民不靠國家投資，自己解決占農村人口90％的住房問題，應該說是有利農村穩(wěn)定，有利三農發(fā)展，有利保持農村社會和諧的大好事，盡管點多面廣、難以管理，但只要政府關心，領導用心，部門傾心，村民留心，好事就一定會辦好。

（一）加強立法，完善制度。

1、有關法律對農村宅基地的規(guī)定少而又少。《中華人民共和國土地管理法》中，只有第六十二條提出對農村村民宅基地實行“一戶一宅”的規(guī)定，《物權法》對農村宅基地的立法也僅僅只有四條。國家應當加快對農民建房及農村宅基地管理工作的立法工作；

2、地方各級政府應根據國家的相關法律法規(guī)，結合本地實際，盡快出臺農民建房具體管理辦法，明確規(guī)定建房條件、土地使用政策、審批管理辦法、優(yōu)惠政策、處罰措施等，并結合管理制度的出臺，加大宣傳報道力度，組織人力對村莊違法違規(guī)建設行為進行集中整治，尤其對非法占用耕地的違規(guī)違法建房依法進行嚴厲查處，以起到對違規(guī)違法建設行為的震撼作用；

3、根據有關法律法規(guī)，進一步明確市（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村三級對村莊建設和農民建房的管理職責，充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村民委員會包括村民小組的作用，在建設和管理上充分體現“鄉(xiāng)鎮(zhèn)引導、村民自治、法制規(guī)范、典型引路”的思路；

4、是建立和完善縣、鄉(xiāng)、村、村民小組農民建房管理體系，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，成立執(zhí)法管理巡查隊伍，加大對農村居民建房的日常管理，以使農民建房依法有序進行，真正造福農民自己。

（二）認真做好村莊建設規(guī)劃。加快村莊規(guī)劃編制步伐。以科學發(fā)展觀為指導，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，本著適度集聚、節(jié)約土地、有利生產、方便生活的原則，進行村莊布點規(guī)劃和村莊建設性詳細規(guī)劃編制工作。進行村莊布點規(guī)劃一是以人口集聚為原則，撤小村并大村，使人口向大的自然村和集鎮(zhèn)轉移，規(guī)劃取消基礎條件差、居住人口少的小居民點；二是以集約土地為出發(fā)點，充分利用丘陵山坡地、利用河湖邊緣地、村莊空閑地等，布點規(guī)劃或擴大建設新的自然村；三是適度利用現有的基礎設施，根據目前農村經濟條件和現狀，優(yōu)先考慮在基礎設施條件好、交通相對便利且空閑地較多的地塊規(guī)劃建設新村，以期較少的投入能較快地樹立典型。四是要加大對中心村建設的力度。每年擠出一部分用地指標用于中心村建設。五是要建立一些推進和保障規(guī)劃實施的配套措施。

（三）加大政策扶持力度。一是建立財政專項資金，用以積極扶持和引導地方政府開展“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”工作，并通過這項工作的推進換取建設用地指標用于支持地方各項建設；二是通過必要的土地小調整、小流轉，為農村居民集中建房提供必需的土地空間。

（四）建立農村宅基地有償使用制度。當然，這項有償使用制度的建立的前提條件就是要有三分之二以上的集體成員同意，必備條件是要有完善的法人結構、公平的分配制度和有效的監(jiān)督措施。通過農村宅基地實行有償使用，第一，能夠協(xié)調農村宅基地分

配不合理的矛盾。集體土地所有權主體對農村宅基地按照占用面積收取有償使用費，解決了農村宅基地分配不合理的矛盾。第二，能夠促進對土地的珍惜和合理利用。對于宅基地來說，可以根據家庭人口來確定宅基地標準，獨身子女算兩人標準，超標準部分施行懲罰性收費。這樣不僅可以對村民隨意擴大宅基地范圍，建新不拆舊，一戶多宅現象起到遏制作用，同時，由于人口的多少直接于自身的利益分配有關，也可以對農村超計劃生育現象起到遏制作用。第三，改善農村居住環(huán)境。集體組織可以將收取的有償使用費用于村莊基礎實施建設，來改善村民的居住環(huán)境。第四，促進農村宅基地使用權的流轉。通過對農村宅基地有償使用，一部分有閑置或者富余宅基地的村民，會出于經濟利益的原因主動考慮將這部分宅基地流轉出去。

第五篇：農村建房協(xié)議書

建房承包協(xié)議書

甲方：

乙方：

甲方在 建房屋一棟，建筑層數兩層，一層約 170平方米，二層約 150平方米，三層約 100平方米，由乙方承包施工。雙方本著平等、互利、誠信原則，確保工程安全、優(yōu)質、高效、低耗，經雙方協(xié)商同意簽訂本倆，以期共同遵守：

一、承包方式

采用包工不包料方式承包。

甲方提供建房所需的材料，包括：紅磚、河砂、碎石、石灰、水泥、鋼材、水管、下水管、鐵釘、扎絲、水電等等一切建筑材料。

乙方提供勞務、施工技術、施工工具、及生產生活的一切用具等。

二、承建項目

乙方按照設計圖紙或甲方提出的要求承建。甲方房屋主體工程的建筑，包括墻體、梁、柱、樓梯、樓面、裝模、拆模、扎鋼筋、現澆混凝土及地面、門前臺階砼墊層;裝飾室內粗粉刷、前沿外墻貼瓷磚、后沿外墻面粉水泥砂漿、衛(wèi)生間地面及墻面貼瓷磚、安裝瓷盆、下水管道、落水管;頂層層面加漿磨光，同時作好防滲透水處理。

三、承包價格

每平方米人民幣大寫：壹仟貳佰元整元(￥1200.00)，建筑面積按每層樓外墻計算。施工范圍包括所有需要水泥砂漿抹面的墻體。

四、付款方式

合同簽訂完畢，工具進場，人員到位，預付30%，完成第一層磚砌并搗制好樓面付到20%，完成第二層以及第三層磚砌并搗制好樓面付到60%，完成第三層以及屋頂付到80%，工程全部完工，交驗完畢付到90%，預留10%為質量保證金，完工一年內無質量問題，清尾款。

五、雙方責任

甲方負責水電到位供給及原材料及時進場，每日午餐。

乙方必須保證工程質量和進度，按設計圖紙和甲方要求施工，節(jié)約材料，并保管好材料，不得丟失。

六、質量要求

乙方應當按照國家規(guī)定的房屋質量標準和要求組織施工，不合格由乙方負責返工，返工費由乙方負責或由甲方在乙方工程款中扣除。

七、注意安全

勞保措施，施工防護措施到位，安全施工。如果乙方施工人員因自身原因造成損傷等事故，由乙方負責。文明施工，講究職業(yè)道德，講究清潔衛(wèi)生。

八、工期要求

主體工程工期為75(日歷天)，從簽訂合同之次日起計算，乙方必須在 年 月 日前完成主體工程，遇天氣原因順延，乙方不能因各種原因拖延甲方建房完工時間。遇乙方所需材料，應提前向甲方提出計劃，以便及時籌備。

九、后期維修

因乙方質量問題所產生的維修費用由乙方承擔，并承擔由此發(fā)生的相關賠償以及責任

十、其它

其它未盡事宜，雙方協(xié)商解決，按國家以及本地標準從嚴執(zhí)行。

本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，從簽字之日起生效。

甲方簽字(章)： 乙方簽字(章)：