第一篇：農村隱形地產市場發育 農民一生掙的錢六成用于住房

農村隱形地產市場發育 農民一生掙的錢六成用于住房

2018年06月13日 17:38 來源：半月談

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農民一生掙的錢六成砸在房子上 農村隱形地產市場如何釋放正能量？

半月談記者在國內農區采訪發現，自20世紀80年代就開始萌芽的農村隱形地產市場進入發育期，突出標志為農村宅基地交易趨于活躍。專家指出，隱形地產市場發育是農村建設用地使用、流通價值顯化的結果，給正在推進的農村土地產權制度改革出了“新考題”。

隱形市場復雜化，規范顯化需破局

河南省某鎮政府所在村戶籍住戶432戶，但實際住戶達到1500多戶，外來人口是本村人口的2倍多。村委會主任說：“這些外來住戶，大部分是通過私下購買宅基地建房進來的。有的買村民組空閑地，有的買本村人拆分的老宅基地。目前一處100平方米的宅基地，能賣10萬元。”

與原有的宅基地私下交易主要集中在城中村、城郊村不同，目前，一些社區化新村、美麗鄉村的宅基地，也在以多種形式交易。2011年河南從淅川縣搬遷16萬多名南水北調工程移民，安置在全省25個縣的114個社區化新村中。由于基礎設施完備，服務功能完善，目前一處宅基連房帶地售價在40萬元至60萬元之間。

近年來浙江省大力推進美麗鄉村建設，宜居宜業宜游的新形態農村引發宅基地升值。一位投資者告訴半月談記者，他花近百萬元租賃了兩塊相鄰的宅基地，獲得30年的使用權，投資600多萬元將原來的農房改造成高端民宿。目前，這個縣有高端民宿100多家，其中三分之一由城市工商資本租賃投資經營。

在東部一些經濟發達村，隱形地產市場還表現在新村建設中村集體向農民收宅基地占用費。福建一位村支書告訴記者：“我們結合建材市場建設推進新村建設，凡進市場建房的村民，每處宅基地收20萬元使用費，收回后村集體滾動開發。目前全村280戶村民都搬入新社區，有的房子已升值至400萬元一棟。”

專家指出，從城鄉分割的現行土地管理制度看，農村隱形地產市場活躍化、復雜化破壞了管理秩序；但從城鄉融合發展、建立全國統一的建設用地市場的改革方向看，這正是市場對農村宅基地用益物權的價值發現，應在規范引導的前提下，按同地、同價、同權原則使其顯形化，從而制度性激活農民的土地財產權。

試點探索漸至深處，“死產”變活成效顯露

調查表明，農民一生中60%以上的投資是住房投資，但由于宅基地使用權難以流轉，造就農村一個巨大的資金死循環。農民千辛萬苦打工掙錢蓋房，房屋建成之日，也是真金白銀變成“死資產”之時。

2015年起，國家在全國15個縣進行宅基地改革試點，取得了顯化用益物權和增加農民財產性收入等復合性效果。已退出宅基地約7.6萬戶，退出面積約6萬畝。尤其一些東部試點縣，在宅基地使用權流轉方面進行了深入探索。

浙江省義烏市在集體無償分配宅基地制度基礎上，推行有償調劑和有償選位，實現宅基地市場化配置。在宅基地分配面積落地前，允許村級集體經濟組織成員通過村集體自主有償調劑宅基地，調劑的宅基地可以進行產權變更過戶；允許村級集體經濟組織將地理位置好的宅基地以公開競爭方式有償選位配置。試點以來，累計收取有償選位費32億元，其中大部分用于更新改造區的基建配套和經濟困難戶的建房補助。

改革激活農民沉睡資產，助推義烏有效投資年增長率在14%以上，還促進農村新產業的培育和發展，新增各類經濟主體20余萬戶。義烏東江街道青巖劉村是電商村，通過宅基地使用權流轉，調出118戶，調進了專業電商126戶，建成了國內領先的電商產業園。

宅基地有償退出是宅基地調整置換的前提，是激活農村資源資產的關鍵。福建晉江以此為突破口，采用“借地退出、指標置換、資產置換、貨幣補償”等形式推動權益流轉，騰退宅基地3478畝。同時，晉江還推動宅基地由村內流轉到全市范圍內流轉，已交易4宗772平方米，總金額150萬元。

“三權分置”適度流轉，制度性激活農民財產權

福建省統計數據顯示，農村集體建設用地中，宅基地、公共公益設施、農村經營性集體建設用地三者比例基本為8∶1∶1;因此，宅基地是農村建設用地的主體，也應成為農村土地產權制度改革的發力點。

今年中央一號文件提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。

落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

一些人擔心，如果宅基地使用權可以轉讓，是否會引發城市居民或工商資本大量下鄉，造成農民或其他群體大范圍背井離鄉？

有專家認為，工商資本下鄉的“引力”和宅基地使用權自由流轉關系不大。工商資本下鄉追逐的不是宅基地，而是城鎮住房用地和農村宅基地制度性差距造成的巨大利差，如果打通農村宅基地和城鎮住房建設用地的體制障礙，實現同地、同權、同價入市，利差就會減少甚至趨同，地價就會逐漸回歸由其區位和用途所決定的本源上。

專家指出，宅基地制度改革還將推進城鄉人財物進一步流動，會出現一部分城市人口帶著資金、知識和經驗上山下鄉，為鄉村建設注入新活力。同時，宅基地等農村集體建設用地的入市所釋放的巨大價值，將更多在農村體現，大部分土地出讓收益將留在農村，鄉村面貌將出現翻天覆地的變化。

中國人民大學劉守英教授認為，未來，中國有可能通過城、鎮、鄉村三者功能的分工，來調整城鄉結構和城鄉居民分布。城市是知識密集、產業升級的地方；而鄉村則是文化的、鄉土的、健康的、休閑的、歷史的；在城鄉之間還會有連接的“驛站”，就是特色小鎮。在產業空間重構過程中，資源配置不僅要考慮到城市，更要考慮到如何滿足鄉村出現的新業態，而宅基地改革引發的城鄉土地權利體系調整，將有力牽引鄉村轉型、支持城鄉互動。(半月談記者 林嵬)（責任編輯：劉瀟瀟）