第一篇：解讀財稅[2010]121號：如何確定計入房產原值的地價專題

解讀財稅[2010]121號：如何確定計入房產原值的地價

________________________________________ 發布時間：2011年04月26日

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12月21日，財政部、國家稅務總局聯合下發《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條明確了將地價計入房產原值征收房產稅問題：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”

筆者認為，該文件應當這樣理解：除宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。現舉例說明：

例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計入房產原值的地價為24000萬元（應稅房產建筑面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）

假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。

該條規定可以理解為對企業減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業等，廠區空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業計算房產稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產稅負擔。

財稅[2010]121號文件發布后，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。

公司自2008年1月1日起執行《企業會計準則》。

2011年，因容積率低于0.5，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價。

繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。

應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

如果公司執行《企業會計制度》。

2011年繳納房產稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）。

2011年繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

從計算結果可以看出，財稅[2010]121號文件的發布實施，使得執行《企業會計準則》和執行《企業會計制度》的企業繳納的房產稅相同，杜絕了之前由企業選擇執行《企業會計準則》和《企業會計制度》所做的房產稅籌劃。

來源: 中國稅網

解讀財稅[2010]121號：明確三項財產稅問題 ________________________________________ 發布時間：2011年03月18日 信息來源：中國稅網 字 體：【大 中 小】

近日財政部、國家稅務總局發布了《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文，明確了安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題、免租金期間房產稅繳納問題以及房產原值是否包括地價等三項財產稅問題。

一、安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題

財稅[2010]121號規定，對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。

也就是說安置殘疾人就業單位可以減征或免征某年度城鎮土地使用稅的條件有兩條，即一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%（含25%）和實際安置殘疾人人數高于大于等于10人。但具體的減免比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。

此外，財稅[2010]121號規定，《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]15號）第十八條第四項關于民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免政策廢止。

二、免租金期間房產稅繳納問題

財稅[2010]121號規定第二條規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知（財稅[2009]128號）第一條規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。因此，不少納稅人認為在免租期內由承租房屋的應納稅單位繳納房產稅。但財稅[2010]121號規定，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

可見免受租金與無租使用的，對房產稅繳納完全不同。一般來講無租使用視為出借，而非租賃交易行為，其一個明顯的特征是使用人無需支付租金性質的對價。

免收租金期間則應基于發生的租賃事實，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時期租金為零的行為，從形式上可以表現為出租方根據約定在一定期限內豁免承租方租金，承租方根據租賃約定在一定的期限內當然享受免予支付租金的權利。在房產租賃行為中，除房產產權未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產所有人為房產稅的納稅義務人，應最終承擔房產稅。

例如，企業A于2008年1月1日將自有某房產出租給B公司用于生產經營，雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同，雙方在合同中約定，前兩年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。也就是說在2008年1月1日～2010年12月31日之間為免收租金期限的，由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

三、房產原值應包括地價

財稅[2010]121號規定第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

此前，不少納稅人認為《企業會計制度》和《企業會計準則》由于核算的方法不同，房產稅計算基礎也不同，存在籌劃空間。

財稅[2008]152號規定：對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。上述表示使不少人更相信《企業會計制度》和《企業會計準則》由于核算的方法不同，可以進行房產稅納稅籌劃。

但事實上企業會計政策不同而產生不同的稅收待遇，這對采用不同會計制度的納稅人是不公平的，在實務中也產生了不少爭議。財稅[2010]121號明確了無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

此外，關注納稅人應關注有關容積率的特別規定。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。我們知道容積率是項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率越小說明小區的建筑面積相對越小，太小時說明沒有充分利用土地，造成土地浪費，如高檔別墅。

第二篇：海南省地方稅務局關于進一步明確將地價計入房產原值征收房產稅有關問題的通知(中稅網)

海南省地方稅務局關于進一步明確將地價計入房產原值征收房產稅有關問題的通知——瓊地稅發〔2014〕180號

各市、縣、區地方稅務局，各直屬稽查局，省局各部門：

為正確貫徹執行《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）和《海南省財政廳 海南省地方稅務局轉發財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（瓊財稅〔2011〕299號）關于將地價計入房產原值征收房產稅的規定，經研究，現就有關問題明確如下：

一、宗地地價包括哪些內容

地價既包括取得土地使用權支付的價款，也包括開發土地發生的成本費用，如拆遷補償費、規劃設計、勘探費、“七通一平”費用等。

以出讓或轉讓方式取得的土地的，取得土地使用權支付的價款包括支付的土地出讓金或者土地轉讓價款、契稅、耕地占用稅。

以接受投資入股方式取得土地的，取得土地使用權支付的價款包括投資作價價格及契稅。

以抵債或交換方式取得土地的，取得土地使用權支付的價款包括交換的物質利益（如材料、土地、不動產等）價格及契稅。

以接受無償捐贈方式取得土地的，取得土地使用權支付的價款包括接受時的市場公允價格及契稅。

以繼承方式取得土地的，取得土地使用權支付的價款包括被繼承人取得土地使用權支付的價款。

二、劃撥土地計入房產原值的問題

單位或個人取得的劃撥地，無論以什么方式取得，或者是否經過評估增值，均不需要計入房產原值。

三、新建商品房、二手房用地價格計入房產原值的問題

由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價格中已含有該房產相應分割的土地價格并全額計入房產原值，因此不需再重新將地價計入房產原值。

附件：1.《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮 土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）2.《海南省財政廳 海南省地方稅務局轉發財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地 使用稅等政策的通知》（瓊財稅〔2011〕299號）

海南省地方稅務局 2014年9月23日

附件1

財政部 國家稅務總局關于安置

殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知

財稅〔2010〕121號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、青海、寧夏省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經研究，現將安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策通知如下：

一、關于安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題

對在一個納稅內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項同時廢止。

二、關于出租房產免收租金期間房產稅問題

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

三、關于將地價計入房產原值征收房產稅問題

對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二0一0年十二月二十一日

附件2

海南省財政廳 海南省地方稅務局

轉發財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位

城鎮土地使用稅等政策的通知

瓊財稅〔2011〕299號

各市縣財政局、洋浦經濟開發區財政局、各市縣地方稅務局、洋浦經濟開發區地方稅務局、各直屬稽查局：

現將財政部、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）轉發給你們，并就有關問題明確如下，請一并貫徹執行。

一、關于減免安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅的具體減免稅比例及管理辦法

（一）減免稅范圍

安置殘疾人就業的單位，凡同時符合以下條件，并經向所在市縣地方稅務機關備案后，其自用的土地可免征城鎮土地使用稅；

1.在一個納稅內月平均時間之殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%（含25%），且實際安置殘疾人就業人數多于10人（含10人）；

2.依法與安置的每位殘疾人簽訂了一年以上（含一年）的勞動合同或服務協議，且實際安置每位殘疾人在單位上崗工作；

3.通過銀行等金融機構向安置的每位殘疾人實際支付了不低于單位所在地最低工資標準的工資；

4.為安置的每位殘疾人按月足額繳納了單位所在地政府規定的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險和工傷保險等社會保險。

（二）受理及備案

符合條件的單位應提交下列材料，向所在地市縣地方稅務機關申請辦理備案手續： 1.營業執照副本原件及復印件； 2.稅務登記證副本原件及復印件； 3.《備案類減免稅登記表》一式三份；

4.安置殘疾人的《中華人民共和國殘疾人證》或《中華人民共和國殘疾軍人證》原件及復印件；

5.單位在職職工花名冊及安置的殘疾人花名冊；

6.與安置的殘疾人簽訂的勞動合同或服務協議原件及復印件；

7.自當年一月至申請備案的當月通過銀行等金融機構向殘疾人實際支付工資的憑證； 8.省地方稅務局規定的其他資料

實現地方稅務機關按照《海南省地方稅收減免管理實施辦法（試行）》（瓊地稅發[2010]9號）的規定辦理相關備案手續。受理部門為各市縣辦稅服務廳受理窗口或當地政務中心地方稅務機關服務窗口，審核部門為各市縣地方稅務機關稅政管理部門，完成備案登記后受理部門應將資料傳遞至主管地方稅務機關（分局、稅務所），作為地方稅務機關稅收管理、納稅評估、稅收檢查和會計核算的依據。

（三）日常管理

1.市縣地方稅務機關稅政管理部門應建立臺賬，對安置殘疾人就業單位減免城鎮土地使用稅的政策執行情況進行跟蹤管理。主管地方稅務機關（分局、稅務所）應建立安置殘疾人就業單位減免城鎮土地使用稅享受優惠臺賬，并不定期對享受政策的單位進行檢查，發現納稅人有不符合享受備案減免稅的，應依法追繳，并根據《中華人民共和國稅收征收管理法》相關規定進行處罰；

2.符合條件并已辦理備案登記的單位，應于每一申報期前向主管稅務機關報送上述第5、7、8項資料，逐月計算時間之殘疾人站在職職工總數的平均比例和平均人數。主管地方稅務局機關應核實資料并確認其減免稅資格是否繼續具備，經核準的單位方可進行免稅申報； 3.終了后三個月內，各市縣地方稅務機關要對上安置殘疾人就業免征城鎮土地使用稅的政策執行情況進行審核檢查，填制《安置殘疾人就業免征城鎮土地使用稅情況統計表》 總結上年政策執行情況，并將總結及報表上報省地稅局地方稅處。

二、關于計入房產原值的地價確認問題

（一）計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積÷容積率×土地單價；

（二）若宗地容積率低于0.5（含0.5），則計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積=應稅房產建筑面積×2×土地單價;

（三）若納稅人的土地屬無償劃撥取得的，則計入房產原值的地價為零。

三、本通知自2011年1月1日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各級財稅部門要加強政策宣傳和納稅輔導，跟蹤了解政策執行情況，對執行中發現的問題，及時上報省財政廳和省地稅局。

第三篇：關于明確土地價值是否計入房產原值繳納房產稅問題的函

關于明確土地價值是否計入房產原值繳納房產稅問題的函

稅政科便函〔2009〕1號

各分局、稽查局:

近期，基層及納稅人普遍反映是否應該將土地價值計入房產原值繳納房產稅問題。經對照有關的財務稅收政策規定并請示，現明確如下意見：

一、取得土地后未建房的稅收處理

按照財務會計制度和稅法的規定，取得土地后未建房的應作為無形資產，按照規定的期限進行攤銷，不并入房產原值。

二、建造房屋占用土地的稅收處理

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）明確：“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”

（一）執行會計制度（企業會計制度、金融企業會計制度、小企業會計制度）的企業，除房地產開發企業之外的其他企業建造自用房產的，所實際占用的土地按照攤余價值記入“在建工程”，竣工時，一并作為企業房產價值轉入“固定資產”科目。

（1）折舊的處理

財政部《關于印發<實施企業會計制度及其相關準則問題解答>的通知》（財會[2001]43號）第九問明確：“土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限的，在預計該項房屋、建筑物的凈殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物預計使用年限的因素，并作為凈殘值預留，待該項房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續建造的房屋、建筑物的價值，如果不再繼續建造房屋、建筑物的，則將其價值轉入無形資產進行攤銷。”

（2）凈殘值的計算方法

房屋的凈殘值應當包括房屋建造成本的預計殘值和土地使用年限高于房屋折舊年限應保留的土地價值，具體公式為：

房屋的凈殘值＝房屋的建造價格×5％+〔無形資產的攤銷剩余年限（月）－固定資產折舊年限（月）〕÷無形資產的剩余年限（月）×無形資產攤銷剩余價值

（二）執行新會計準則的企業不需將土地價值計入房產原值。執行新會計準則的企業，是指符合條件，并已按新會計準則規范進行帳務處理的企業。

執行新會計準則的企業，以下兩種特殊情形除外：

（1）外購土地及建筑物支付的價款難以在建筑物與土地使用權之間合理分配的，應當全部計入房屋建筑物成本。

（2）企業（房地產開發）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。

三、土地出讓金返還或者變相返還，無論是否沖減土地成本，均要按照返還前的土地價值確認，對土地價值明顯不合理的，應當按照公允價值確認計征房產稅的依據。

二ΟΟ九年二月十九日