第一篇：關于北京上海山東政府機關物業管理情況的考察報告

關于北京上海山東政府機關物業管理情況的考察報告

6月16日至22日，我局考察組一行6人，分別赴北京、上海、山東等地，對機關辦公用房管理、物業管理的有關情況進行了調研，現將有關情況總結匯報如下：

一、中央國家機關和各地（市）物業管理的基本情況

１、國管局機關物業管理的基本情況。國管局機關的物業管理由國管局機關服務中心事業部負責，下設服務質量監督處負責日常監督檢查管理，財務結算中心負責費用結算。保安、保潔、會議、綠化、維修、餐飲均已實行了保障社會化，具體做法是服務項目和服務標準確定后，通過向社會公開招標來選擇服務公司，事業部代表機關服務中心選擇了６家公司分別從事以上６項服務，簽訂了有效期限為一年的合同，并且確定“一年一招標”的原則。國管局機關服務對象1600余人，自實行社會化運作后，運行情況良好。

中央國家機關的節能減排工作在國管局統籌安排下，經過短短半年時間，中央國家機關已全部完成辦公區所有非節能燈具的更換改造，實現節能燈使用率100%。在照明節能改造中，中央國家機關始終堅持“節能必須節約”的原則，盡量不破壞原照明使用線路，同時保證安全和質量。對于使用電子鎮流器的t8燈具，根據使用壽命周期，實行分步更換，避免浪費。恰逢全國節能宣傳周，我們到國管局機關辦公樓時，除了辦公室外，走廊、樓道、衛生間電燈都是關著的。據介紹情況的領導談，現在節能減排工作在中央國家機關已到了全面實施的階段，提倡“人人節約，事事節約”，辦公室和公共場所要充分利用自然光，無需燈光時應隨手關燈，杜絕白晝燈、長明燈的存在。多走樓梯少乘電梯：既節省電能，又鍛煉身體。很多單位的外景大功率照明燈，等天黑后才開，并且在深夜及時關閉。長時間不使用的電腦，要關閉電源，因為電腦待機狀態也是要耗電的。下班后，及時關閉走廊、樓道、衛生間的電燈。這些做法，對于我們的節能減排工作，具有重要的示范作用。

２、國家質檢總局辦公大樓物業管理的基本情況。國家質檢總局辦公大樓的物業管理由局機關服務中心負責，實行企業化運作，物業管理已通過iso9001質量管理體系和iso14001環境管理體系認證。質檢總局機關、國家認監委、質監委、局信息中心、法規中心共計1200余人同在該樓辦公，整座大樓設備設施好，環境優雅，衛生整潔，管理制度健全。該樓共有房間644間，面積8萬余平方米，１４間功能大小不同的會議室統一布置在大廈３層，車庫設在地下一、二層各一部，車位總計有438個，餐廳設在地下一層，操作間工作時，幾乎看不到油煙，領導餐廳面積不大，突出特點是餐具考究，擦得锃明瓦亮，桌布潔白無任何瑕疵，環境特別整潔干凈，據該樓物業管理層人員介紹，由于注重培訓學習，餐飲服務等級廚師多，菜品質量很過關，因此國家質檢總局的各級領導幾乎都在內部宴請。當晚，有幸應邀進行了品嘗，覺得真是名不虛傳。

３、XX市政府機關辦公大樓物業管理的基本情況。XX市政府機關物業管理統一由XX市錦勤集團有限公司（前身是原市政府機關服務中心）負責，實行企業化運作。錦勤集團下設高級樓宇、車輛服務、賓館酒店三個中心，原有人員編制在轉制時同時轉化為企業編制，現有員工546人，其中100余名原機關職工仍按現行工資體制標準開支，其余靈活就業人員按市場化運作。局機關設服務質量監督管理處負責監督物業服務的質量運行及結算業務，每月與錦勤集團結算。辦公樓物業費標準現為26元／月／平方米，為上兩年物業管理費開支的平均數；綠化養護2元／月／平方米；保安實行社會公開招標，由中標的保安公司負責。餐飲服務每天分早、中、晚三次，中午8個熱菜、4個涼菜，實行刷卡自助式服務，盛菜的器皿是不銹鋼的，上有不銹鋼的防塵罩，容量不大，隨時可以填充即時炒好的菜品，每個菜品由服務員打成若干小份，由就餐者根據自己的喜好進行選擇，然后統一結算。４、山東省省政府機關綜合辦公大樓的物業管理情況。山東省政府機關綜合辦公大樓的物業管理由省直第一物業管理中心（事業編制）負責。現有在編人員18人，靈活就業人員43人。承擔40余位廳局級領導和平均每年900余次會議及10,000余平方米的公共區域保潔服務工作；保安服務通過招標由社會保安公司負責；綠化規模較小，由行政處和物業中心共同管理。經費來源由省財政按現有編制撥款，其余不足由駐樓各單位根據服務情況分攤，《勞動合同法》實施后，尚未為勞動者辦理社會保險，現正在嘗試對24名保潔人員實行勞務派遣。管理體制上，物業中心下設服務科，具體負責服務質量的監督檢查，每周三下午定期檢查一次，實行打分制，95分以上的，績效工資加10-30元，60分以下的，扣10-30元。山東之行最大的收獲在于接待服務工作，我們感受到的是國賓般的待遇，衣食住行安排得非常周到細致熱情，有賓至如歸賓主一家之感，真不愧為“文明禮儀之邦&r 6月16日至22日，我局考察組一行6人，分別赴北京、上海、山東等地，對機關辦公用房管理、物業管理的有關情況進行了調研，現將有關情況總結匯報如下：

一、中央國家機關和各地（市）物業管理的基本情況

１、國管局機關物業管理的基本情況。國管局機關的物業管理由國管局機關服務中心事業部負責，下設服務質量監督處負責日常監督檢查管理，財務結算中心負責費用結算。保安、保潔、會議、綠化、維修、餐飲均已實行了保障社會化，具體做法是服務項目和服務標準確定后，通過向社會公開招標來選擇服務公司，事業部代表機關服務中心選擇了６家公司分別從事以上６項服務，簽訂了有效期限為一年的合同，并且確定“一年一招標”的原則。國管局機關服務對象1600余人，自實行社會化運作后，運行情況良好。

中央國家機關的節能減排工作在國管局統籌安排下，經過短短半年時間，中央國家機關已全部完成辦公區所有非節能燈具的更換改造，實現節能燈使用率100%。在照明節能改造中，中央國家機關始終堅持“節能必須節約”的原則，盡量不破壞原照明使用線路，同時保證安全和質量。對于使用電子鎮流器的t8燈具，根據使用壽命周期，實行分步更換，避免浪費。恰逢全國節能宣傳周，我們到國管局機關辦公樓時，除了辦公室外，走廊、樓道、衛生間電燈都是關著的。據介紹情況的領導談，現在節能減排工作在中央國家機關已到了全面實施的階段，提倡“人人節約，事事節約”，辦公室和公共場所要充分利用自然光，無需燈光時應隨手關燈，杜絕白晝燈、長明燈的存在。多走樓梯少乘電梯：既節省電能，又鍛煉身體。很多單位的外景大功率照明燈，等天黑后才開，并且在深夜及時關閉。長時間不使用的電腦，要關閉電源，因為電腦待機狀態也是要耗電的。下班后，及時關閉走廊、樓道、衛生間的電燈。這些做法，對于我們的節能減排工作，具有重要的示范作用。

２、國家質檢總局辦公大樓物業管理的基本情況。國家質檢總局辦公大樓的物業管理由局機關服務中心負責，實行企業化運作，物業管理已通過iso9001質量管理體系和iso14001環境管理體系認證。質檢總局機關、國家認監委、質監委、局信息中心、法規中心共計1200余人同在該樓辦公，整座大樓設備設施好，環境優雅，衛生整潔，管理制度健全。該樓共有房間644間，面積8萬余平方米，１４間功能大小不同的會議室統一布置在大廈３層，車庫設在地下一、二層各一部，車位總計有438個，餐廳設在地下一層，操作間工作時，幾乎看不到油煙，領導餐廳面積不大，突出特點是餐具考究，擦得锃明瓦亮，桌布潔白無任何瑕疵，環境特別整潔干凈，據該樓物業管理層人員介紹，由于注重培訓學習，餐飲服務等級廚師多，菜品質量很過關，因此國家質檢總局的各級領導幾乎都在內部宴請。當晚，有幸應邀進行了品嘗，覺得真是名不虛傳。

３、XX市政府機關辦公大樓物業管理的基本情況。XX市政府機關物業管理統一由XX市錦勤集團有限公司（前身是原市政府機關服務中心）負責，實行企業化運作。錦勤集團下設高級樓宇、車輛服務、賓館酒店三個中心，原有人員編制在轉制時同時轉化為企業編制，現有員工546人，其中100余名原機關職工仍按現行工資體制標準開支，其余靈活就業人員按市場化運作。局機關設服務質量監督管理處負責監督物業服務的質量運行及結算業務，每月與錦勤集團結算。辦公樓物業費標準現為26元／月／平方米，為上兩年物業管理費開支的平均數；綠化養護2元／月／平方米；保安實行社會公開招標，由中標的保安公司負責。餐飲服務每天分早、中、晚三次，中午8個熱菜、4個涼菜，實行刷卡自助式服務，盛菜的器皿是不銹鋼的，上有不銹鋼的防塵罩，容量不大，隨時可以填充即時炒好的菜品，每個菜品由服務員打成若干小份，由就餐者根據自己的喜好進行選擇，然后統一結算。４、山東省省政府機關綜合辦公大樓的物業管理情況。山東省政府機關綜合辦公大樓的物業管理由省直第一物業管理中心（事業編制）負責。現有在編人員18人，靈活就業人員43人。承擔40余位廳局級領導和平均每年900余次會議及10,000余平方米的公共區域保潔服務工作；保安服務通過招標由社會保安公司負責；綠化規模較小，由行政處和物業中心共同管理。經費來源由省財政按現有編制撥款，其余不足由駐樓各單位根據服務情況分攤，《勞動合同法》實施后，尚未為勞動者辦理社會保險，現正在嘗試對24名保潔人員實行勞務派遣。管理體制上，物業中心下設服務科，具體負責服務質量的監督檢查，每周三下午定期檢查一次，實行打分制，95分以上的，績效工資加10-30元，60分以下的，扣10-30元。山東之行最大的收獲在于接待服務工作，我們感受到的是國賓般的待遇，衣食住行安排得非常周到細致熱情，有賓至如歸賓主一家之感，真不愧為“文明禮儀之邦&r dquo。

二、省政府大院物業管理的現狀

（一）、基本情況。省政府大院的物業管理90％以上由行政一處負責（省國資委辦公樓、省人防辦和省人防設計院辦公樓、電信69局、省檔案館等單位保潔、收發等由本單位自行承擔，餐飲服務仍由行政一處承擔）。省政府北陵大院總面積40.2萬平方米，行政一處承擔著省政府大院主要的后勤保障服務工作，承擔著省政府機關廳局級以上領導及xx余名工作人員的餐飲服務工作，承擔著院內各辦公樓的保潔、收發、更值等服務工作，處屬單位人民會堂承擔著省“兩會”等大中小型會議的接待服務工作，承擔著政府大院17萬平方米的綠化工作、庭院保潔以及機關干部的醫療保健、健身服務工作等。

行政一處機構設置。分行政與事業兩類，共14個部門。（a）行政下設職能科室11個：人秘科、財務科、行政一科、行政二科、行政三科、綜合樓管理科、生活一科、生活二科、省政府多功能運動館、保潔隊、省長辦公樓服務班；（b）事業單位有3個：人民會堂、省政府機關門診部、省政府機關幼兒園。需要說明的是：其中行政三科、省政府機關幼兒園，行政一處僅負責他們的黨務、人事、工會工作，以及靈活就業人員和行政三科工作人員的工資管理。

行政一處人員構成。現有在崗人員411人，其中：公務員９人，機關工勤９人，生活科參照行政待遇人員19人，事業編制人員70人，集體職工42人，靈活就業人員261人。借調1人，返聘1人。另有編制在我處，在車隊、勞服公司等單位工作的人員15人。現離退休人員120人，其中離休干部12人，退休干部職工108人。

行政一處領導班子組成。現有班子成員4人：處長1名、副處長2名、正團職轉業干部1名。

行政一處資金來源。多功能運動館和省發改委綜合樓資金、大院綠化費、省長辦公樓服務人員經費以及部分大院管理費用由省財政撥入專項資金。同時，收繳駐院單位管理費用于支付水電費、員工工資不足等。此外，機關食堂依靠自身資源優勢，積極開展婚宴創收，彌補了伙食、人員開資的不足。

（二）、近年來主要工作

近年來，圍繞全局中心工作，行政一處進一步調整，明確自身工作思路，理順關系，以加強管理為重點，以強化服務為中心，整體建設水平有了新的提高，綜合服務保障能力得到進一步增強。

2010年1月1日，嚴格貫徹實施《勞動合同法》，依法對全處247名靈活就業人員實行了勞務派遣。按照規定為勞動者調整了工資標準和參加了養老、醫療、工傷、失業、生育等５種社會保險，使靈活就業人員的管理走上了法制化、規范化、制度化的正確軌道。

省政府北陵大院12辦公樓的廳局級領導辦公室及公共區域的保潔、更值服務及8座辦公樓的收發工作，制度健全，管理規范，設施完好，保障有力；省直機關獨身宿舍正逐步實行公寓式管理，不斷完善居住條件；省政府領導的通訊保障及駐院各單位的電話安裝維修及時、快捷、迅速，暢通無阻；省政府機關圖書館實行管理信息化，現有各類報刊45種，藏書11,457冊。

對機關食堂計劃地組織實施就餐環境的綜合改造，狠抓管理，快速提高伙食質量。聘請烹飪大師傳授技藝，舉辦烹飪大賽，克服物價上漲因素，保證伙食質量，豐富風味品種，不斷提高了食堂就餐滿意率與服務水平。

人民會堂每年成功接待包括全省兩會、黨代會在內的大中型會議300余次，完成了表決系統升級改造工程、消防配電改造工程等。機關大院綠化覆蓋率達到38.8％。其中草坪面積96，000平方米，主要分布在主干道以南和東新村以西。綠籬共1，300延長米，其中水臘綠籬900延長米，紫葉小檗400延長米。樹木74，990株，主要為槐樹、黑松、檜柏、銀杏。為了進一步優化辦公環境，我們著眼全局，精心規劃，新栽各類喬木600余株、灌木xx余株，新鋪草坪20，000余平方米，并有效防治病蟲害，營造了四季長青、賞心悅目的新局面。機關門診部不斷規范醫療管理，全年接待就診10,000余人次。省政府多功能運動館提供優質服務，全年無休息日。自xx年8月試運行，至今已辦理實名制運動卡2100張，xx年年至今舉辦各類比賽40余次。

xx年9月開始負責省長辦公樓服務工作，通過強化管理，不斷完善服務設施，優化辦公環境，使各項服務質量有了明顯的提高，xx年年省長辦公樓全年會議服務871次。

大院保潔工作有序進行，保證了環境清潔。xx年年行政一處獲局目標責任制管理先進單位，保潔隊獲省直機關工委“三八紅旗集體”榮譽稱號。

三、中國現代物業管理現狀及發展趨勢小議

物業管理是社會經濟發展到一定水平的必然產物。傳統意義上的“物業管理”源于19世紀60年代的英國。我國內地的物業管理起源于本世紀80年代，以廣州、深圳發展的最早。近年隨著房地產業的迅速發展，物業管理作為我國的一個

新興行業面臨著挑戰和機遇。所謂物業管理，是指專門的機構受物業所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進的技術對已投入使用的物業以經營的方式進行管理，同時對物業周圍環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，并向業主或租戶提供多方面的綜合性服務。何謂物業？物業

第二篇：070828北京上海考察報告

樓盤考察報告

2007年8月28日至9月8日，規劃技術部對北京、上海的一些低密度樓盤進行了考察，先總結如下：

一、綠城·御園

1.整體印象

整個小區體現純正的歐式古典建筑和歐式園林。

2.住區規劃

整個住區分為東西兩個小區，東西各有一座會所，位于主入口處，主入口相對；住宅分組團布置，每個住宅組團成圍合式布局，基本呈對稱結構，相對獨立，東西小區各有五個組團；小區道路為外環路，內部全部為步行空間，停車全部采用地下停車，每個住宅組團都有地下車庫出入口，便于住戶就近停車入庫，地下車庫有電梯直接入戶。

3.住區景觀：

住區景觀為典型的歐式園林風格，講究幾何對稱，組團內綠地、水池及宅前綠化均成規整的幾何造型。

4.住宅單體：

建筑外：

住宅外立面細節豐富，具有傳統歐式古典的風格，遠觀顏色無多大變化，效果并不強烈，但近觀則能體會歐式線腳、柱頭、欄桿、窗戶、墻身石材的樣式等處的細致處理。立面采用了大量的石材飾面，華貴典雅。建筑內：

室內全部為精裝修，風格與外立面相協調，采用了一些先進的技術，如中央除塵、恒溫恒濕、同層排水等。裝修標準為5000-6000元/平方米。戶型設計：

采用了十字圓廳的手法，即每個戶型中央都有一個圓廳和十字形的走廊連接各房間，戶型面積較大，為360平方米左右的平層，建筑均為2-3層高，帶電梯，有部分越層戶型。

5.其它：物業服務較好。

6.值得借鑒之處：類型產品的極致表現，各處都做得十分到位。

二、星河灣

1.整體印象

立面效果一般，但景觀效果突出，高檔樓盤的典范。

2.住區規劃

住區分為南北兩區，樓座排布均呈正南北向，南區配有小學與體育館，北區配有雙語幼兒園和商業街，在住區的東側，有星河灣自己改造的面積達12.8萬平方米的生態公園，生態公園西南角即為四季會會所。

停車方式全部采用地下停車，地下車庫出入口位于小區出入口，與人行出入口分開；區內全部為步行路。

3.景觀

整個住區景觀采用了中國古典園林的造園的手法，小中見大，利用地勢的變化巧妙的營造豐富的空間，水景與景觀充分結合，沒有為水而做水之感，水中養植荷花、睡蓮等植物，豐富了效果，也起到了自潔的作用；一層設置了水景入戶，每個陽臺都伸入水中，形成亭臺、小橋、流水的效果，同時減小了道路對一層的影響；植物種類繁多，采用平坡結合、喬灌結合、花草結合的手法，創造自然園林效果。

4.住宅單體

立面采用新古典主義，典雅大方；底層材料采用石材，上面采用涂料；細節較為豐富；單元入口處理較好，有高檔樓盤的尊貴感。精裝修標準較高，為7000-8000元/平方米。

5.其它：物業情況很好。

6.值得借鑒之處：景觀細節的處理，如小路的尺度、一層住戶的窗前流水、景觀中的坡地、小亭、裝飾用的石頭等等。

三、萬科·四季花城

1． 整體印象

延續了萬科的一貫作風，產品成熟、細節考慮較為到位、規劃設計實用性較高，能夠保留原來用地的一些樹木。

2． 規劃結構與景觀

樓座排布東西高，中心低，基本呈正南北向布置；道路系統采用外環加分叉，人車相對分流；在洋房與高層小高層之間，因原來用地的現狀，保留了一些現狀樹，做成了一個水景為主的景觀軸；停車以地上停車為主，在小區東北角與東南角設置了兩個停車場地；小區東側沿街做底商，東側主入口后退出一個公共廣場，并結合售樓處與東西向住宅形成了一個連續的商業街，外街與內街連為一體。

3． 建筑單體

高層多層外立面以涂料為主，洋房以面磚為主，但效果不是很好，小高層立面設計較為單調，洋房立面顏色搭配不太協調；洋房一層的入戶小院布置的較為精致。

4． 其它：物業情況很好

5．值得借鑒之處：對地塊現狀的一貫尊重、商業街上業內街的處理、小區入口

廣場及入口大道的鐘樓對景、洋房小院的布置與尺度、戶型的合理性。

四、龍湖·香醍漫步

整體印象與值得借鑒之處

還處于期房狀態，但是龍湖對于景觀及植物很重視，售樓處（會所）周邊的環境很漂亮。

氛圍的營造：首先穿過一個林蔭小路，兩側都是成株的楊樹，綠化宜人，有一種曲徑通幽的感覺；在會所前面設計了疊水，跌水之前設置了白樺樹，給人高雅之感；在會所的小廣場內，移植了一棵大樹，創造出時間感；西班牙風格的建筑又與這一切無縫結合，渾然一體，歐式風情濃郁襲人。

戶型方面：一期均為獨棟別墅，棟側面間距控制在2米左右，以聯排的密度排列別墅，提高了建筑面積；別墅均為兩層，尺度剛好，贈送半地下室與下沉庭院，增加了實際使用空間。

物業服務方面：服務周到，使業主產生被尊重之感。

五、龍湖·滟瀾山

1． 整體印象

景觀設計到位，通過密植的種類繁多的植物，使建筑的私密性大大加強，并且創造了豐富的庭院景觀、組團景觀、綠化帶。

2． 規劃結構

全部為聯排住宅，以六聯與四聯為主，成組團布置，分人行入戶空間與車行入庫空間；道路系統沒有進行嚴格的人車分行，停車全部為地下停車，可以從聯排的下沉庭院或地下室直接進入車庫；小區入口出設置會所，提供整個小區的配套。

3． 景觀

景觀設計并沒有采用太多手法，主要景觀軸為兩列聯排山墻相對的空間，做了一些水景，但龍湖的景觀主要以豐富多變的植物取勝，小區內密植大量喬木、灌木、花草，互相映襯，將建筑隱藏在樹木之中，提高私密性，創造真正的生態園林。

4． 建筑單體

建筑為純粹的西班牙式風情，但宣傳為意大利小鎮托斯卡納，主打異域小鎮風情。建筑外墻以涂料為主，屋頂采用水泥瓦。

聯排戶型以兩層為主，面寬較大，贈送半地下室與下沉庭院，一層通過連廊從下沉庭院上空入戶，形式新穎，空間變化豐富，值得借鑒。

5．值得借鑒之處：景觀樹種的搭配處理、建筑入戶處理、下沉庭院、地下停車

與湖內聯系、樣板房裝修。

六、德國漢高研發中心

整體印象與值得借鑒之處

深刻感到了德國人的嚴謹與環保意識，建筑設計一絲不茍，整個大樓從建筑到裝修到選材到家具的樣式擺置，再到室外的景觀，甚至是衛生間的墻磚貼法，都由一家設計公司負責，使得簡約現代的整體風格得到了有力的貫徹。

細節設計：入室內的吊頂均采用條形燈槽，每個燈槽都與窗戶的豎邊框相對；衛生間的墻磚的排布；可調節的外遮陽百頁；欄桿扶手、地下車庫的柱子用不同顏色涂料、室內與庭院的鋪裝進行穿插等等。

七、萬科假日風景

1． 整體印象

萬科假日風景與2001年正式開工啟動，總占地約1000畝，規劃建筑面積約54萬平方米，容積率1.26，平均住宅層數6.6層，現已封盤。

通過將近6年的開發，萬科假日風景將“新市鎮”的設計理念進行了充分的詮釋，整個住區給居民提供了一個居住與生活的全面解決知道，形成了一個可以自給自足的可持續發展的社區。

2． 規劃結構與景觀

整個住區分為西、東、南三個大區片。

西片區按開發節奏分為西一至西五區，西一區西二區為整個社區最早開發的區域，在這里設置了假日廣場（商業街）、文體中心，為后續開發奠定了良好的基礎，住宅產品以多層、疊拼、雙拼別墅為主，有少量小高層，聚集了人氣；在景觀上保留了一條河道，為社區提供了濃郁的人文氛圍。

二期開發為東一區、西三至西五區，本期建設學校、幼兒園，社區已經具備了完善的配套，住宅產品繼續以多層、別墅為主，在景觀帶上設置了少量點式高層；二期設置以一個斜向的景觀軸線，這樣就將三個地塊的景觀軸線連接了起來，在景觀軸的交匯處形成了社區的景觀廣場，以一個巨大的雕塑強調其景觀中心的位置；在商業配套上繼續在沿二期外圍設置沿街底商，形成了商業街。

三到五期主要開發南片區，住宅產品以小高層為主，創造性的開發了以小戶型為主的螞蟻工房，提高了住區的容積率；建筑風格更加現代，在南入口設置了清水混凝土的小品建筑，造型簡潔優美，功能為精品店、咖啡屋，生活氛圍濃郁；景觀除了刻畫景觀軸線，還在小區南側規劃建設了7萬多平米的郊野公園，充分保留春申河原有的景觀語言。

3． 建筑單體

開發節奏為：通過多層吸引購房者，通過沿河道的聯排與雙拼別墅提升住區的形象，通過小高層活躍組團空間，提高容積率，通過高層營造社區中心的城市景象。

住宅中多層、小高層與高層均采用現代簡潔的風格，別墅以簡約歐式風

情為主，整個社區的風格體現了良好的一貫性，各期之間既不同又統一。

4． 值得借鑒之處

對原地塊的利用改造、規劃理念的一致性與可持續性、完善的配套、社區文化氛圍的塑造。

八、復地·北橋城

整體印象與值得借鑒之處

戶型產品以聯排與獨棟為主，面積均較小，為180—230平方米，戶型經濟合理，以小見大；立面風格以現代簡約為主，以面磚、涂料和木板三種材料為主；

規劃結構為組團式布局，沒有嚴格的人車分行，景觀以美式景觀為主，風格簡約粗曠。

九、倚林佳園

1.整體印象

規劃布局規整，園林效果較好，環境較好。

2.規劃布局與景觀

行列式布局，用斜路、端單元的錯接來消除單調感，聯排別墅為8戶一排，全部采用錯接的方式，節約了用地，保障了正南北朝向，增加了變化；

道路系統沒有施行人車分行，聯排與疊拼均采用室外停車，六層住宅與小高層采用地下停車；

景觀系統主要刻畫東西向的景觀帶，景觀帶的西側盡頭為會所，會所前設景觀廣場。景觀充分利用錯接的建筑、斜向的小路，密植樹木，造成小徑通幽的效果，園區內樹種并不名貴，但整體效果較好，一些掛枝的果樹成為點睛之筆。

3.建筑單體

以石材、面磚與涂料為主，簡約現代風格，立面主要通過飄窗與退臺進行變化，立面效果較好。戶型為3層聯排，4+1層疊拼，5+1層洋房（2層底商）。

4.值得借鑒之處

低層住宅的高容積率處理：樓座排布很密集，但利用一些排布方式的變化、小路的處理、樹木的栽種，成功解決了低層高密度住宅的緊迫感，并且戶型分布較為合理。

小區內車行路較多，但利用鋪裝的變化消除了車行路的生硬感。

第三篇：物業管理考察報告

應××國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將××國物業管理有關情況介紹如下。

一、××國住房建設和分配制度

在20世紀初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的××國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現在，××國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調查表明，90的××國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業管理的類型。

二、××國物業管理類型

××國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅（council

tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。

由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，原創：http://www.tmdps.cn/開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。

住宅區的物業收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。

關于業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業主自行達成一致意見。

三、××國特許房屋經理學會

在××國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經理學會（chartered

itituteof

housing，簡稱“cih”），在物業管理行業非常

有權威性,專門負責物業管理從業人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在××國，我國香港地區有2000多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。

學會的機構有理事會，由在行業里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在××國考文垂市（coventry），總部設有專業發展部、聯合服務部、政策部、培訓教育部、企業事務及秘書部等，在××國很多地區及我國香港地區設有分部。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業公司或業主的機會比較多，因此，要在××國從事物業管理，加入該學會非常必要。學會在行業地位非常高，可以代表全行業與政府就有關問題進行談判。

加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業者，或者3年全職大學生或5年半脫產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜志，周刊、月刊等。

四、住房管理注冊學院（cpd）的多種培訓模式

cih最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓課程。cih下屬的住房管理注冊學院是一所在住房管理領域內提供卓越的專業培訓以及專業學習的學院。無論是想要深造的個人,或是需要學習新政策的公司員工;或者正在重組公司的人員,學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業主或一線管理員工提供遠程學習課程。

學習可以通過兩種方式,一種是在遍布××國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產形式學習；另一種是以遠程學習方式進行cih資格認證的學習，cih資格認證是一種適合大多數人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

（一）成為cih的a級會員,包括以會員價購買專業用書如報告等，有權從本地進入cih網絡,免費的政策信息及建議，以會員價格參加cih培訓,研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書,實踐培訓以及職業信息和提供時事通訊電子周刊,以保證學員掌握最新專業動態，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。

（二）二級認證課程設計可滿足以下人群需求:現在并未從事住房管理行業，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內工作。二級認證相當于gcse(a-c級)或mvq二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發展。

（三）三級認證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內的專業人士,如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業主;希望獲取專業技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續發展社區；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為cih的合作會員，在名字后面，亦可使用certcih的縮寫以證明專業身份。

（四）四級認證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業內達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士；希望完成cih專業資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為cih的合作會員并可以名字的后面加上certcih的縮寫以表明專業身份。

（五）遠程教育

cih建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程。

遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業技能進行充電，以擴大個人職業前景。當無法選擇脫產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業并給予反饋意見。

另外，學員通過學習取得cih的職業資格，這也是國家認可的職業資格認證，在競爭激烈的雇傭市場,取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優勢。

四、××國物業管理經驗給我們的啟示

××國的物業類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業管理相對比較簡單，工作重點側重于解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關系和共有關系復雜，物業管理公司側重于公共關系的協調和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，××國物業管理還是有很多地方值得我們借鑒學習。

（一）政府對物業管理活動中的干預和監督不可缺少

物業管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監管力度，規范物業管理市場秩序，創造公平的市場環境，保護廣大消費者的權益。目前出現的一些新舊物業公司接撤管糾紛，業主內部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態度，將問題推由業主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區乃至社會的穩定。在這方面，××國房屋管理政策規定，原創：http://www.tmdps.cn/業主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業主提高協商效率。因此，在社會主義市場經濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業管理活動的適當干預和監督是非常有必要的。

（二）加大對物業管理從業人員的培訓，是提高物業管理服務水平的根本途徑

中國物業管理業經過二十多年的發展，已經成為拉動國民經濟增長、增加就業崗位的一支重要產業力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業主創造良好的生活工作環境，促進社會穩定發揮了積極作用。但我們仍應看到，物業管理企業數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業管理企業之間的水平差距也很大。既有深受業主贊揚的優秀企業，也有業主十分痛恨的劣質企業。要提高物業管理行業服務水平，減少業主投訴，從而提高業主滿意率。目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業后，優勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發揮作用。且由于物業管理行業發展過快，管理房屋人員素質跟不上業主不斷增長的物業服務需求。即使業主大會行使決策權，更換了物業管理公司，但新來的物業管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業人員素質普遍偏低，更換物業管理公司解決不了業主問題。因此，我們可以借鑒××國特許房屋經理學會的培訓制度。一個員工進入物業管理行業容易，但是進入行業后，能夠受到各種形式各種內容的終身教育培訓，不斷學習專業知識，培養服務意識，樹立職業道德，提高職業技能，從而能為為業主提供更加專業的服務。只有這樣，才會提升行業的整體服務水平，減少物業管理糾紛，增加業主的滿意率。

《物業管理考察報告》

第四篇：物業管理考察報告

應××國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將××國物業管理有關情況介紹如下。

一、××國住房建設和分配制度

在20世紀初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的××國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現在，××國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調查表明，90的××國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業管理的類型。

二、××國物業管理類型

××國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅（council

tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。

由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，原創：http://www.tmdps.cn開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。

住宅區的物業收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。

關于業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業主自行達成一致意見。

三、××國特許房屋經理學會

在××國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經理學會（chartered

itituteof

housing，簡稱“cih”），在物業管理行業非

第五篇：物業管理考察報告

去年底，上海市物業管理協會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業管理協會、臺灣物業管理經理人協會等同行進行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業管理研討會。臺灣物業管理經理人協會、高雄物業管理協會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了

認真充分的準備，給考察團留下了深刻的印象，使我們的學習和考察取得了較好的效果。通過學習考察，我們對臺灣現行的物業管理模式和體制有了一定的了解。

一、臺灣物業管理的現狀

隨著先進國家的物業管理逐漸對臺灣產生影響，尤其是日本物業管理的成功經驗和為社會創造了大量就業機會對臺灣產生了很大影響，同時臺灣的房產商也要求對不動產進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業管理維護營業項目。從事物業管理的企業叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業管理法規，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經理人協會（簡稱bma）成立，同年9月開放組織同業公會，設有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業同業公會，并由臺灣建筑物管理維護經理人協會整合業者，致力“建構法制環境，推廣專業技能、提升業界形象”，積極參與政府法規制定與修改，建筑物管理維護經理人協會以發展建筑物管理維護知識技術，提升建筑物管理維護服務質量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與兩岸三地（臺灣、上海、香港）及日本、英國交流，積極參與國際協會活動，包括世界不動產協會和世界建筑物服務廠商聯盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統一規定。，臺灣又成立了中華物業管理協會。

目前臺灣物業管理服務業中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業人員約5萬，清潔服務公司約7400家，從業人員約15萬人，合計約為20萬人，年產值約500億元（新臺幣，約125億人民幣）。保全公司有452家，從業人員3.6萬人，其中駐衛保全年產值約有150億元（新臺幣，約37億人民幣）。

臺灣物業管理服務業依其服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環境的使用管理與維護，提供建筑物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務；第二類為生活與商業支援服務，提供物業代辦及咨詢行業、事務管理、物業生活服務、社區網路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產品（衣、食、住、行、育、樂）及商業支援服務；第三類為資產管理，提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。

目前物業管理公司已跳出傳統觀念，服務的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理(來源：好范文 http://www.tmdps.cn/）到生活便利性的提供，物業管理公司所規劃的服務項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業物業管理公司除了以上各項外，還提供生活服務、社區總體營造、租售服務及不動產營運規劃等服務，物業管理呈現多樣化及多元化。

1、社區治安管理必須有保全公司承擔

臺灣物業管理的業務因法令限制而被割裂分別存在于許多行業，包括公寓大廈管理維護業、保全業、清潔業、房屋中介業等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業管理服務。特別有意思的是，在臺灣，物業管理公司與保全公司經常無法有效區分，其主要原因是因為物業管理中有關安全管理項目在臺灣的《保全業法》中規定屬于保全公司營業項目，物業管理公司不得承攬保全業務。但是在實際的商業營運中，保全公司常涉足物業管理的營運模式，物業管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業領域，表現形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內保安公司（相當于臺灣的保全公司）以駐衛保安工作為主，物業管理公司（相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司）也可雇用保安員從事駐衛保安工作的方式不盡相同。

2、社會比較重視物業管理

建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產業發展很快，維護公司數量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業的準入“門檻”很高。根據《公寓大廈管理服務人管理辦法》