第一篇：房地產市場競爭醞釀升級 “管理之星”加碼龍湖物業

房地產市場競爭醞釀升級“管理之星”加碼龍湖物業

龍湖置業培訓學校保安培訓

從萬科“同心圓”服務計劃到星河灣的“家政秘書”、“一鍵式星級酒店服務”，再到遠洋地產為“能充分傾聽客戶心聲，改進自身工作”而打造的“傾聽之窗”網站正式上線??近年來，各大房企逐漸從“拿地、圈錢；再拿地、再圈錢”速度擴張的比拼中擺脫出來，開始熱衷于提升產品及服務品質。近來，本就以物業服務稱冠業內的龍湖地產，更是借其年度“管理之星”的活動，大規模派遣基層管理者及優秀員工前往國外著名城市，鎖定當地的服務標桿，實地考察、學習。今年4月，龍湖地產70名員工被送往有“海灣明珠”之稱的迪拜。對此，有關專家解讀道：“隨著社會的發展，中國城市化總會達到增長的上限，沒有那么多房子可蓋的時候怎么辦？這個時候物業服務管理的優勢就凸現出來了。龍湖地產本就是中國物業服務領域的標桿企業，卻仍然如此大手筆送基層員工前往國外考察、學習，其實是對未來房地產競爭形勢高度前瞻的未雨綢繆。”

升級：市場競爭轉向2007年，“重慶新龍湖物業管理有限公司”更名為“重慶新龍湖物業服務有限公司”。而這一年，嗅覺靈敏的萬科也將旗下所有的物業管理公司更名為物業服務公司。從管理到服務，一詞之差，標志著房地產品牌新時代的到來。從萬科“同心圓”服務計劃到星河灣的“家政秘書”、“一鍵式星級酒店服務”，到遠洋為“能充分傾聽客戶心聲，改進自身工作”而打造的“傾聽之窗”網站正式上線，再到龍湖地產的“善待你一生”??近年來，各大房企逐漸從“拿地、圈錢；再拿地、再圈錢”速度擴張的比拼中擺脫出來，開始熱衷于提升產品及服務品質，無形理念的輸出揭開了各大開發商戰略調整的重要一環。似乎一夜之間，開發商從跑馬圈地的狂奔中又轉向了服務領域的群雄逐鹿。而最近一組數據也顯示：SOHO 中國董事長潘石屹表示，SOHO 中國會不斷加大在上海投資的比重，同時不斷加大持有物業的比例。萬科總經理郁亮表示，在最新戰略中，萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。其中，住宅產品仍占據80％比重，其余20％則將開發持有型物業。王石曾經預言：物業服務是未來房地產企業的核心競爭范疇之一。今天看來，昔日的判斷正在變為今日的現實。特別是在限購、限貸的宏觀政策調控下，越來越多的地產大鱷們將目光轉向服務領域來尋求瓶頸的突破。而越來越多的購房者也更趨于理性，社區氛圍、配套設施管理和社區服務已成為買家考量樓盤的要素之一。

桎梏：認同感與執行力據有關機構統計，服務行業用戶滿意度調查顯示，醫療、物業、旅游是消費者最不滿意的三個行業。同時在員工敬業度的調查中，物業領域的表現同樣也是差強人意。“其實物業服務人員缺口很大。由于長期以來物業從業人員的工資福利很低，社會地位不高，或者有的公司不能很好地履行合同承諾，導致員工對企業認同感普遍不高，敬業度偏低，人員流動性相對較大，這也是導致目前房地產物業服務發展水平參差不齊的主要原因之一。” 華潤置地一相關人士向記者坦言。該人士認為，物業服務就相當于地產企業的“售后服務”。由于房屋的特殊屬性，所以服務質量的高低直接承擔著品牌保值增值的重要任務，而這種服務價值的體現又取決于員工的敬業度以及對企業的認同感和執行力。但由于城鎮化加劇，大批農村剩余勞動力涌向城市，物業管理的低門檻也成為他們在城市生存的必選工種之一。再加上行業本身發展的不盡成熟，最終也導致企業與員工之間錯位管理。這也是目前絕大多數中小型物業服務公司發展的瓶頸所在。“認同感對一個團隊來說，非常重要。很難想象一個對公司理念沒有認同感的人，他會對自己的業主盡100%努力。”重慶新龍湖物業服務有限公司人力總監楊杰說道。而要想讓員工對企業文化產生認同感，就必須真正做到對員工的尊重與關懷。龍湖地產自己也強調：沒有滿意的員工就沒有滿意的服務。“為員工的成長和發展做投資是一個非常有價值的行為，讓員工從細節上都可以體會到企對他們的尊重和關懷，這是龍湖‘善待你一生’理念的要求，也只有這樣，企業也才能取得長足的發展。”重慶新龍湖物業董事長兼總經理周洪斌如是說。“龍湖對員工的定義有三層境界，符合崗位要求，能完成任務的稱之為合格員工；能夠持續改進，不斷提升效率和效果，稱之為好員工；而能過做到“操心”的，是龍湖地產的卓越員工。如果說前者是一種執行力的話，那么真正能做到“操心”的，就是對企業理念的一種認同。龍湖也正是因為擁有越來越多這樣的“操心”員工，才有了今天的成績和發展。”“今后物業服務的方向也將朝著多區域，多業態形勢發展，不同的業態服務對員工的要求也有所不同，以外單一的業態管理知識已經不足以應對今天的發展，因此，對物業從業人員與業主之間的互動也更趨多樣化，如果執行力太差，將直接導致被市場淘汰。因此，這二者缺一不可。可以說是評判一個物業團隊有無潛力的最基本要素之一。”楊杰強調。為此，龍湖地產都要為剛入職的每個員工，進行企業文化和崗位技能培訓，以達到上崗要求。新員工在上崗的3個月內，在崗位上由一位業務骨干指引，并對其特點設計一些流程，讓員工保持能夠進步的狀態。

破局：關懷員工事實上，一個有潛力的企業，應該是員工一心只想著企業的發展，老板則一心想著提升員工的福利。而這種理想狀態也并非可望而不可即，現實生活中也不乏有生動的例子，以服務聞名的著名餐飲連鎖公司海底撈就是身邊最好的證明。被稱之為國內著名員工管理專家的海底撈“員工比顧客更重要”的理念讓業界折服，其董事長張勇說過：要讓每一個員工真正意識到我們都是人，每個人都需要關心與被關心。海底撈視員工的尊嚴高于一切。事實上，目前那些國際知名的明星企業，也是基于同樣的理念而迅速發展壯大的。沃爾瑪提出了“員工就是合伙人”將她推向了世界上頂級的明星企業；而成立于上世紀30年代的大名鼎鼎的日本豐田公司一直以來奉行“事業在于人”的宗旨，也使得這一老牌企業正在走過他的第75個年頭??其實，物業服務行業內也并非沒有可圈可點之處，被萬科老總王石視為“可怕對手”的龍湖物業集團也是一個很好的典范。一直以來，龍湖地產專門為每個項目的小區配備了員工活動室，分閱讀區、餐飲區、健身區、娛樂區等，員工可以閱覽報刊雜志、鍛煉身體、看電影、上網了解新聞等。并在員工住所配有微波爐和冰箱。而且，每月都有員工成長沙龍，主題不限，目的就是豐富員工們的精神生活。營造員工對企業的“成就感”和“家園感”。讓身在異鄉的企業員工切身感受到家的溫暖。當然，作為一個把對員工成長投資看作是有價值事情的企業來說，這并不足為奇。畢竟類似這樣的“員工關懷活動”在國內一些其他大型房企品牌管理中也能看到。而從2010年開始的“管理之星”計劃，派遣優秀的基層管理者及普通員工往國外著名城市，鎖定當地的服務標桿，實地考察、學習，親身體驗世界一流的服務管理，在業內可以稱得上前無古人了。今年4月，龍湖物業集團的員工又一次迎來年度“管理之星”國外城市體驗之旅，這次目的地是被譽為“海灣明珠”的迪拜。“在學習迪拜五星級、六星級甚至八星級酒店管理和服務的同時，也是我們物業管理團隊的一次身心放松之旅。”參與此次活動的龍湖集團物業中心品質保障經理張月利這樣告訴記者。當問到這一行動的意義何在時，重慶新龍湖物業服務有限公司人力總監楊杰顯得頗為平靜：“以往的物業從業人員的社會地位都不高，受到的重視程度也不夠，我們的宗旨就是希望我們的員工能在我們這里想在地產公司或者其他公司一樣感到自豪。其次，希望讓我們的員工通過這種獨特的體驗，提升工作上的成就感，激勵他們在今后的工作中更加努力，同時也希望在集團物業管理全國化布局的過程中，吸引更多的人才加盟。”據了解，由于龍湖物業對于員工切身的關懷使得員工對企業有著較高的信任感和認知度，該公司的員工滿意度連續兩年均達到81%以上，這對作為勞動密集型的物業企業來說著實不易。龍湖物業的一位基層員工告訴記者說，現在是沒有“鐵飯碗”的說法了，但在龍湖工作，感覺就像是拿了一個“鐵飯碗”，但它是一個需要努力工作的“鐵飯碗”。

第二篇：龍湖物業特色管理和服務

龍湖物業特色管理和服務

1、完善的小區安全保障體系

龍湖物業一直將安全工作放在首位，實行軍事化管理，做到“五統一”“三集中”，即統一作息、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理，所有入職隊員均通過公安機關信息系統進行犯罪記錄查詢審核，以造就一支思想健康、素質過硬、紀律嚴明的保安隊伍。

小區實行全封閉式管理，建立了圍墻周界、園區電視監控、單元門禁的三級技術防范和外圍、園區、樓層巡邏和門崗核實四級人力防范，實行24小時值班及巡邏制度，小區配備了先進的有線電子巡更系統，確保巡邏的及時性和有效性。

公司秉承“善待你一生”的理念，始終把服務工作與安全放在同等重要的位置，在保證小區安全的基礎上，培養保安員的服務意識，改變原來保安員單一的秩序維護職能，在做好小區安全防范管理的同時為業主提供人性化服務。

2、服務品質保障體系

龍湖物業1997年開始導入ISO9000質量管理體系，1998年10月，成為重慶乃至西南地區首家通過境外第三方（HKQAA香港品質保證局）ISO9002質量體系認證的物業管理公司，2002年2月通過了香港品質保證局ISO14001環境管理體系認證；2003年通過香港品質保證局的ISO9001：2000版的轉版認證審核。

2007年成立龍湖專業培訓學校，負責龍湖物業內部培訓的策劃、實施和管理工作，開設保安、保潔、工程、綠化和客戶服務等專業入職、技能、知識和態度等培訓課程。每一名物業人員正式上崗前均通過5-15天脫產封閉式培訓，學習龍湖企業文化、禮儀禮節、工作標準和崗位規范。每年各部門還需制定不低于40課時的在崗培訓計劃。通過多層次高頻次的持續培訓，不斷強化龍湖“善待你一生”的服務理念，每個流程的工作標準和作業規范，保障服務工作保持在一個較高的水準。

物業服務產品的生產過程和結果是同時呈現給客戶的，控制好每個服務過程細節是龍湖物業，連續三屆獲得全國客戶滿意度第一，保持行業領先客戶高滿意的有利保障。通過建立片區責任人、區域值班經理、神秘客戶、公司監督檢查、第三方客戶滿意度調查為核心的五級客戶服務現場監督體制。有效提高龍湖物業過程管理和持續改進的能力。

3、內容豐富、形式多樣的社區活動

逃離紛繁蕪雜的現代都市，擺脫城市的喧囂和擁擠，除了建筑本身的恬靜、舒展之外，營造特屬于龍湖大社區文化氛圍也是新龍湖物業另一個工作重點。以生動有趣的社區活動為載體，展現傳統文化的韻味與現代文化的友好融合。

龍湖物業倡導“回家就是度假的開始”的文化理念，通過精彩紛呈的社區文化活動，促進物業人與業主之間以及業主與業主之間的溝通了解。通過設計和開展“暑期童子軍”、“空巢老人關愛”、“元宵鬧春”、“紅酒品賞會”、“酷車展”、“趣味運動會”“啤酒節”、“社區文明小天使”、“換換吧”等針對不同的社會背景、不同年齡層次、不同生活階段舉辦一系列的社區活動。豐富了社區居民業余生活、營造了高尚健康的文化氛圍，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸，“遠親不如近鄰”的溫情將替代“老死不相往來”的遺憾，遠離“水泥森林”和“人際的局促”。

4、圍繞客戶需求提供增值服務 a、資產管理 b、車保姆服務 c、中介服務

你生活的地方，只有你知道它與眾不同的好，你生活的地方，總有一些角落是你的最愛，你生活的地方，總有一些你自己的故事……

當人們開始習慣用音樂記錄心路的歷程，用旅途丈量世界的寬廣；我們也已習慣了在一座座鋼筋混凝土中建造樂土，并用遠離塵世喧囂的寧靜默默地為人們守候。

（Ⅰ積累篇）

時間沙漏里，每粒沙，都微小、平凡 當沙漏測量過“十年” 流逝的沙礫再無法計算

但

我們始終相信 即使是微不足道的

那些隨時光慢慢流逝的一粒粒沙

都會努力地，用微小去證明、記錄點滴歷史

十年 驀然回首 我們恍然發現 那些被忽視的點滴 早已將平凡的過程沉淀

在身后筑起了一條金色大道

時時刻刻的平凡

即使你從未走過的消防通道，每天，我們都會認真地擦拭一次；

為了做到新長枝葉不超過5cm，一株普通的造型灌木我們通常每15天就要修剪一次；

即時不為人知的地方，我們每4個小時都要巡檢一次設備的運作情況；

無論白天黑夜，一天24小時都有一個微笑為你守候在回家的路。

……

每一天，我們重復著平凡而簡單的工作，但我們愿意一如既往。

龍湖，我的家

在新龍湖物業員工隊伍中，有這樣一批人，他們從公司建立初期就追隨龍湖，他們因為愛而堅守崗位，因為“善待你一生”的諾言，將自己的人生與龍湖結合。

龍湖西苑保安部的鐘孝剛就是其中一員。在新龍湖的7年歲月里，他始終如一的以公司的標準嚴格要求自己，并用自己的實際行動來傳遞公司企業文化，帶動影響著身邊的每一位同事！他對新員工必說的一句話是：“把平凡簡單的事正確的重復成百上千遍，就是不平凡。”他告誡新員工，不能小看我們每一個簡單的動作，他不但是這么說的，也是這么做的。在中控室工作期間，鐘孝剛憑著積累的豐富工作經驗，與部門同事共同排除了5起重大安全隱患，有力的捍衛龍湖花園的安寧。

技術經驗上令人稱道，對身邊同事的關心，更是讓大家都親切的叫他“好大哥”，據說這個稱號的由來還有一個小小的故事。一次，一位剛到崗的新隊員，因小小的失誤而受到公司處罰，這位新隊員心里感到很委屈。鐘孝剛在了解情況后，主動開導他說：“作為龍湖的員工，我們的一言一行，一舉一動都代表著公司。個人的榮辱得失與公司的榮譽相比，我會選擇維護后者。”在以后的工作中鐘孝剛更用他的實際行動，給這個員工作了很好的榜樣。現在部門同事們有心事或遇到了問題都愿意向他請教，他也總會細心、耐心的進行解釋和引導，而“好大哥”的稱呼也傳開了。

新龍湖物業公司表彰會上，作為很難問鼎的總經理特別獎獲獎者，鐘孝剛發自肺腑的說：“在龍湖的是一群很特別的人，無論是業主還是員工，雖然曾經都是陌生人，可是因為相聚在龍湖，所以變得像一家子，遇到不開心的事情也會吵、會鬧，但也會相互鼓勵、相互安慰照顧，無論是吵是笑，最終還是會攜手一起走。我很愿意在這里工作，現在我上中控室，等我年紀大了我還可以上車管，只要公司需要我，我就會為公司付出全力，為我們的業主服務，因為龍湖也是我的家。”

師傅

成為龍湖工作人員的一份子，接觸到許多讓我感動的事，哪怕只是一些微不足道的小事。或許在外人眼里我們只是普通的物管，但在我們心里，我們就是業主生活的守護者。

開始工作，認識的第一個人就是我的入職引導人——工程部的黎世富。“世富”和“師傅”讀起來很像，我便直接稱呼他為黎師傅。師傅是個很熱心的人，面向很和善，笑容特有親和力。他給我最深的印象是在第一次見面的時候。那時正直5月初，重慶火爐般的天氣已經開始發威，然而師傅的領口、袖口都鎖得規規矩矩、嚴嚴實實。我忍不住的問師傅：“天氣這么熱，你為什么不換裝啊？”師傅回答道：“我們公司的員工換裝都要統一，我不可能為了自己的利益置公司的形象不顧！這點熱不算啥。”師傅的一番話讓我尤生敬意，也讓我明白了龍湖是一個嚴謹的團隊，每一個員工必須將公司的規定牢牢放在心上，絲毫不能馬虎。

另外一件事也讓我記憶深刻。在湖西交房驗收時，施工方為了降低整改難度，拿了1000元給師傅，希望他簡單驗收，好讓他們過關。沒想到師傅當即就拒絕了，并且義正嚴詞地告訴施工方：“我不能這樣做，不能保證質量，我們又如何對業主負責？”事后，施工方負責人調侃的對我們說：“只有在龍湖，我們這樣的方式才吃不通。”聽了施工方對我師傅的“褒獎”，我越來越明白師傅跟我說的那句話了——今天你以龍湖為榮，明日龍湖以你為傲。

——摘自龍湖物業內部論壇，員工發帖。

夏日擒賊記

“姓名？” “李新恒。” “性別？” “男。”

“職業：龍湖天街保安。” “年齡？” …………

“案發時間是多少？” “06年6月28日15：20” “案發后你是第一個到現場的?”

“是。當時我們中控室接到了29樓消防栓的緊急報警，按照公司規定，緊急情況3分鐘內必須趕到現場，而我崗位離那里最近。”

“你說發現兩個可疑人員，立即上前詢問，你的懷疑依據是什么？” “我熟悉我們的客戶，排除了他是天街客戶的可能。憑經驗，他們神態讓我產生懷疑。在我接近他們的時候，發現兩人手上有許多疤痕，針眼，眼神也明顯不對，很像吸毒的人，當然這只是我的推斷。”

“也就是說，你是憑主觀感覺來判斷此二人是作案人了？”

“當然不是，我試探性地問他們要到那家公司，并說可以為二位做引導，他們說到某公司聯系業務，但星座根本沒有他們說的公司。而且和我對話的過程中，他們很刻意的將手中的提包往身后藏。” “那你是不是要求打開他們的包查看了？”

“沒有，當時我只是提出幫他們提包，他們說是重要文件，不方便？” “那你怎么肯定是里面不是文件，而是你們丟的消防水槍頭呢？” 李新恒撂起褲腿，小腿上一塊醒目的淤痕。

“我趁二人往樓道里走時，故意裝作著急上樓，走到他們旁邊時用小腿用力地撞了一下手提袋，我想文件是不可能給我留下這個的？”李新恒指者腿上的傷疤自信的說。…………

（根據真實故事改編，2006年6月的一天，兩名癮君子企圖盜取龍湖北岸星座29樓某消防栓水龍頭，北岸星座保安李新恒憑高度警覺以及機智，及時將兩名盜賊攔截下來，并和同事一起配合干警當場將二人拘捕歸案，小說的主人公目前仍在新龍湖物業公司天街區域保安部任職。）

平凡

當葉尖上還掛著晨露，晨曦薄霧也未散去時，安靜的龍湖花園里除了保安隊員巡邏的身影，保潔員也開始了園區一天最早的清潔工作，龍湖南苑保潔部小刑也開始她每天例行的工作——沖洗路面，每天一大早小邢都會用高壓水槍沖洗著路面及死角，遇到用水沖洗不掉的污漬時，她就耐心的蹲在地面上用刷子洗刷干凈。隨著路面被沖洗得干干凈凈，小邢的衣服也被濺起的水濺濕了，就這樣簡單“晨浴”的工作，小邢一干就是幾年??小邢常說：“路面干凈，業主走在上面心里也會暢快許多。”

在龍湖的園區里，有一首名為“walking with you”的曲子，它總是伴著四季姑娘的來去，奏響起在家家戶戶的房前屋后、廳前窗外，水邊路旁….而譜寫、彈奏此曲的正是龍湖物業綠化部的師傅們，藍湖郡綠化部周師傅就是其中一員，每天他都會做一件事情，就是把園區里植物開花的不同時期的特點作詳細的記錄，下班之后他就躲在屋子里搞屬于他自己的科研，讓園區里的每一天都能有鮮花盛開是周師傅一直以來的愿望，這樣的加班周師傅一做就是兩年，如今鮮花盛開在藍湖郡的每一天??周師傅常說：“我陽臺上從野外移栽的野花開了，鄰居都說很漂亮，我也希望能移來園區內里，讓這里四季有花，那樣會令人保持愉快的心情。”

神探“柯南”

去年八月的一天，西苑保安隊員小覃接到了業主的電話報事，說家里被盜了。小覃心里一驚，覺得不可思議，但也來不及多想便馬上同身邊的隊員一起趕向現場。

來到業主住處時，看見兩位老業主正驚慌失措的站在門口，室內一片狼藉，滿地都是玻璃碎片，摔壞的吊燈、水瓶讓人看著可惜。兩位業主完全慌亂的說，房子剛剛裝修好，還沒來得及入住就發生了這樣的事。小覃一邊安慰兩位業主，一邊通知其他崗位的人員，并且報了案。

警察來到了現場，進行察看后，得出了初步結論：入室偷盜未遂，蓄意破壞。聽到這樣的結論，小覃不禁皺起眉頭，“我們的門崗檢查嚴格，園區的死角都有攝像監控，巡邏隊員之前也沒有發現什么可疑情況，莫非真的來了個飛天大盜？”小覃心里很不服氣。在警察做筆錄的時候，小覃對現場又進行了仔細觀察，很快發現了幾個疑點。首先，所有窗戶無損壞和敞開現象，門鎖能正常打開，可以排除非正常入室的情況。其次，放在柜子里的貴重物品并無損壞丟失，試想若真是盜賊光顧，怎么可能不拿這些東西呢？所以，也不應該是偷盜未遂。這時，小覃不覺想起了平時保安部經常做的案例分析，結合現場情況，他又發現了一些蛛絲馬跡：打破的吊燈是懸掛于房頂中間，家里無凳子可踩、無木棒等可以利用的搗毀物，人為破壞的可能性太小，倒像是吊燈自己脫落，而且打壞的鏡子不是鑲嵌而是粘上的，下面放著水瓶。可以假設鏡子自然脫落，再將水瓶打壞。會不會是裝修問題導致的呢？經過再三考慮，小覃向現場干警提出了自己的大膽假設。讓小覃沒想到的是，在重新檢查，經過討論后，他的假設竟然得到了警察同志的認同。

就這樣，小覃憑借自己的經驗、細致的觀察、縝密的推理，還有強烈的責任感，將“入室盜竊”案輕松偵破。從那以后，同事們都稱他為保安部的“柯南”。

——根據業主口述記錄編寫

（Ⅱ認同篇）

付出與收獲構成一幅正比例的函數圖像，一半在上方一半在下方。沒有人能總站在原點，那么生活中就難免有正向負向。

在春天播下種子，辛勤勞作之后，會有收獲，年復一年重復著同樣一個程序，不厭其煩，一如既往，播種的是希望，收獲的依舊是希望。

揭密龍湖物管神秘“后臺”

俗話說：“臺上一分鐘，臺下十年功。”龍湖物管走過十年風雨歷程，獲得好評如潮，榮譽滿載。光環之下是所有龍湖人的兢兢業業，這是龍湖物管苛守十年的秘密，當龍湖的業主們第一次走進龍湖物管的神秘“后臺”，一個鮮為人知的幕后過程令所有參觀的業主感嘆不已。從幕前到臺后，龍湖物管想真真切切的讓龍民們感受到專業與用心。

出于管理需要和安全考慮，一般物管的后臺都被看做是禁區，除了內部工作人員其余無關的人都不可以進入，因為從后臺里安放的設備、系統的維護情況和管理程度，就可以直觀的評量一個物管團隊的專業服務水準。像龍湖這樣如此有信心，將后臺公開開放給業主參觀的物管公司，在重慶恐怕沒有第二個了。

“做足了工夫，就不怕被監督”一位相關的工作人員自信滿滿的說到，在他的帶領下業主們滿懷著好奇心開始了這次不平常的參觀旅程。被譽為龍湖最神秘的地方——凈水處理系統、中控室、發電機室和電梯室，成為業主考察的第一站。按照有關負責人的說法，這是龍湖第一次徹底向業主展示其神秘“后臺”。在中控室，業主們第一次全方位看到了自己所生活的環境是如何被有效的保護起來的。一旦有異常情況發生，龍湖的安保系統會立即鎖定方位，并通知安防人員以最快的速度到達現場，進行處理。高效、專業、先進、嚴格的物業管理，令第一次親身感受自己生活后臺的業主們驚訝萬分。有業主不禁感嘆，“不看不知道，一看嚇一跳，原來為了保證社區的安全和有效運行，龍湖竟然做了這么多工夫！”

在電梯室和發電室，通過保安的演示，業主還了解到小區遭遇停電等突發事件的解決演示，第一次真實的感受到龍湖是如何從容應對難題的，沒想到龍湖物管擁有如此有條不紊的物管系統，并能夠在各種情況下合理調度安排，以最快的速度為業主解決難題。發電機高效運行了6多年后，依然充滿活力；而電梯則在有效的維護下，至今沒有出現過異常。這里有許多高科技的運用，在普通的社區都是不具備的。

許多業主在深刻了解這些臺前幕后的真實情況之后，都不禁感嘆：“住龍湖西苑近5年了，從來不知道龍湖的后臺竟然這么豐富，沒想到這么安全，更沒想到龍湖做得如此的細致！”

有的事情說起來容易，做起來卻不易，要堅定的做下去更是難上加難。許多看似平凡和簡單的事，卻是最難辦到的。后臺管理在整個物管環節中是最為隱秘和不得人知的地方，但卻是事關小區安全的關鍵所在。高品質的社區是不會因時間而有絲毫改變的——就這點來說，十年來榮譽滿身的龍湖，其后臺是基礎。

——摘自2006.12.14重慶晚報

一時即一世

和一個搞建筑的朋友聊天時，提到了龍湖物業，這位朋友似乎一下子來了勁兒，滔滔不絕的開始說起來，其中一個小故事卻讓我陷入了沉思。

朋友說，有一次他參與了龍湖的交房驗收。當時他看到一個物業工程部的師傅把身子探出窗外檢查沿口是否漏水。沿口離窗戶很近，又在上方，看起來十分困難。那于是，位師傅半弓著身子吃力的向外靠著，雖然當時的天氣比較冷，但是他背上的汗水卻已經把衣服濕透了。很難想象，幾百套房子他都是這么檢查下來的。后來朋友繞了趟園區回來，看到那位師傅正坐在花壇邊上休息，身子往一邊側著，一手拄在石臺一手撐著自己的腰，那姿勢讓人看著都覺得辛苦。于是，朋友湊過去遞給他一根煙，他卻不要，再三邀請最終還是被他推脫了。朋友好奇的問他：?又不是你的房子，干嘛這么辛苦呢？?那位師傅笑著回答：?我是龍湖的員工，這些是龍湖的房子，怎么不是我的房子了？?接著他長長的出了口氣，語重心長的說道：?我辛苦也只是這一時，而業主是要住一輩子的啊！?

雖然只是一件小事，但是不管是我朋友還是我自己都頗有感觸：一時也是一世，龍湖員工用實際行動將這句話生動詮釋。很想寫封感謝信給那位師傅，不，應該是給龍湖物業。我對自己即將開始的龍湖生活充滿了向往，因為我知道，有一群人正在盡心打造我的生活！

——摘自業主感謝信

超五星的服務

2006年3月一天，朝天門規劃展覽館正在舉行一個頒獎晚會，負責會議現場服務的是新龍湖物業公司外接物業管理綜合部的會所工作人員。

會議順利地在進行，各項服務工作也按照事先安排的流程，有條不紊的進行著。這時負責參會來賓酒水的工作的周鳳琴卻注意到與會的一位先生面色蒼白、眉頭緊皺。小周是部門年齡最小的，然而心思卻很細膩，為了不打擾其他來賓，小周找來一張紙和筆，寫了個小紙條關切地遞了過去：“先生，我能幫您做什么嗎？”那位先生非常感激地向她點了點頭，在紙條上寫了一種藥品名稱遞給她。小周看了之后馬上明白了這位先生的情況，她立刻和當班同事做了工作交接，然后迅速到外面藥店買回了藥品。并倒了一杯水和藥品一起遞給那位先生。會議結束后，那位先生找到周鳳琴，感激萬分說：“小姐，我參加過無數五星級酒店的會議，但你們做得最棒，做了比五星級還五星級的服務，你們真不愧是重慶的窗口啊！”

——摘自業主感謝信

老業主的另類表揚

那天和一位老業主閑聊，他突然冒出一句：?你們龍湖的門崗是?假?的！?一句話說的我滿頭霧水，沒想到他隨即又說了句：?你們龍湖的門崗不是‘人’。?這下我徹底丈二的和尚摸不著頭腦了。

看著我一臉的困惑與不解，老業主笑得合不攏嘴，接著笑著向我解釋道：?你們龍湖的門崗給我的印象太深刻了，我當初來買房子的時候，我特意走到你們門崗哪里問他們，小伙子，你們是不是儀仗隊出來的喲？站得那么好，一動不動地。結果你們的門崗隊員回答了我個標準的軍禮，說我們是龍湖保安，這是我們的工作標準。我的女兒在旁邊說了真酷啊!就為這，我下定了買你們龍湖房子的決心。? 聽他這么一說，我吊著的心落了地。老業主一邊回憶一邊繼續說：?入住之后，有一次下大雨，我老伴兒回來一下車你們的保安就把傘打了過來，我老伴走到你們的門崗那里看著崗臺上的隊員問，‘小伙子，下這么大的雨，你還站在這里干啥子，不冷么？身子都要濕了，快回去吧。’結果你們的隊員還是回答了一個標準的軍禮，說沒關系，我等一下就下這班崗了，下了以后我就換衣服，在崗上就要保持一種良好的軍姿，我代表著公司的形象，謝謝老人家！結果那天我愛人磨叨了一下午‘龍湖員工真不錯’。說實話，我全國各地走了很多地方，也住過幾個小區，但你們龍湖的保安給我的印象是最好的。?說完又是一陣爽朗的笑聲。

聽完老業主的話，我感到一股暖流流入心田，業主對我們工作真誠的認可，讓我有種幸福的感動；我想，當業主們得到我們真摯服務的時候，必定也是這種感覺吧。

——摘自物業內部論壇員工發帖

母親進城

2006年，山城經歷了一個酷暑難當的夏季，遲來的涼意讓人倍感珍惜，但對于我們一家人來說，在那個炎炎夏日所發生的一件事情，更讓我們終身難忘。

在與母親分開7年后，我終于說服她離開了那個生活了一輩子的小鄉鎮，來重慶和我一起生活。接母親的那天是正午，太陽特別毒。我在菜園壩火車站等了半個多小時，卻始終不見母親蹤影。心急萬分的我正不知所措時，手機響了。當我用顫抖的手接通電話時，傳來了對方禮貌的聲音：?老師你好，我是龍湖XXX管理處。我們這里有一位老人家，說是你的母親，找不到你的住處。請你過來接一下。?驚慌失措我此時心里終于踏實了，不斷的向他們道謝。電話那頭仍然非常禮貌的回答：?不用謝，我們這里是北城天街龍湖楓香庭。你不用著急，老人家一切都好，我們等你過來。?

當我用最快的速度趕往北城天街后，一下車，我就看到了正在陰涼處休息的母親，一個年輕人正在為她倒水。當我沖到母親面前時已經止不住的哭了起來：?媽媽，為什么不在車站等我呢？要是你走丟了，我怎么向哥哥交差啊！?母親疼愛的摸摸我的頭，笑著說：?傻孩子，不會的。這個年輕人很好，如果不是他幫忙，我可就真的不知道怎么辦了。? 原來，母親出站后沒看見我，便打算自己坐車到我的住處。結果，拖著大包小包的她一路問人，糊里糊涂的到了北城天街，下車后卻找不到了方向，正好看見一個像警察的人在對面值勤，她便過去問。母親口中的像警察的人是楓香庭龍湖物管的保安隊員，在了解情況以后，他馬上安排同事幫忙聯系我，但記有我電話號碼的紙已經被弄模糊了，于是他又幾經周折才打聽到了我的電話號碼。為了不讓我母親擔心，他還一直陪著我母親聊天，給她倒水。

臨走時，母親將自己從老家帶來的花生塞給保安，卻被他婉言謝絕。我也滿心感激，希望他收下，卻一再被他婉言拒絕。?老人家，你們能夠團聚，對于我來說就是一件很高興的事了。這是我工作分內的事，你的心意我心領了，東西我實在不能收，謝謝。?說完這些，保安便回到崗上繼續執勤。母親一路感嘆萬千，一直念著自己遇到好人了。

如今母親已經習慣了這邊的生活。她常跟周圍的人提及自己初到重慶的故事，最后還不忘感嘆一句：?重慶有很多好人，就像那個熱心的小伙子。我喜歡重慶。?

——節選改編自外部表揚信

夜巡藍湖

7月21日，加入龍湖以來最難忘的一夜。那一夜我和同事楊興漢跟隨藍湖郡物業管理處的小馮進行了一次物管例行的夜值班。據說物業客戶中心員工值夜班由來已久，如今已成為傳統，值夜班的客服人員一方面可以了解午夜時保安隊員園區巡邏和監控的情況，另一方面可以發現日常管理中存在的問題，于是帶著好奇和激動的心情開始了工作中的第一次夜巡。

凌晨2：40

傳說中的重慶建國50年來最熱的一夏果然名不虛傳，群星璀璨的夜空下，難耐的悶熱。當小馮做的出租車停在我們面前時，我吃了一驚，如此一個柔弱小女生競要半夜三更值夜班！顧不得多想，我和興漢趕緊上車，一起趕往金山大廈。途中通過與小馮的閑談中了解到，隨著龍湖物業管理的日趨成熟，新龍湖物業管理公司除了要管理龍湖地產開發的項目，同時也接管了一些政府的辦公樓或公建，金山大廈就是其中一個政府辦公樓。

凌晨3：10 到了金山大廈，保安首先帶我們走進中控室。像電視劇中演的一樣，這里有十幾個顯示屏顯示著整個大廈各個被監控角落的情況。小馮與保安交談著，并不時在記錄本上記錄著。隨后我們檢查了空調、水泵等設備的控制室，查看了物管工程人員每日例行檢查所作的記錄。整個過程中，保安時不時解釋回答著我和興漢提出的小問題，讓我們感覺到這個保安很熱心，很有人情味。

凌晨3：50 到了入住率還不高的藍湖郡東岸，小馮的細心和敏感再一次顯露出來。先是詢問值班的保安為什么四組團的路燈仍舊全部亮著，她說因為曾有業主反映路燈太亮晚間無法入睡的問題，物管研究后決定將路燈分組開放，既不影響業主睡眠也不會影響道路照明，但今晚未執行到位。接著又看到一個不顯眼的角落里堆有泥土，她馬上記在了本子上，說天亮前要通知保潔部處理掉。一路巡查過程，雖然沒有發現大的安全隱患，小馮的本子上還是密密的記滿了。

凌晨4：40 藍湖郡西岸樣板房，還未交房的樣本房內放有很多貴重的家具和飾品，因施工周邊人多且雜，因而樣板房的保安執勤就顯得尤為重要。夜色中的湖西一切都很寧靜，藍湖與來回走動的值勤保安的身影在夜色中相互輝映，顯得格外和諧。

凌晨5：20 天已經朦朦亮了，夜巡最后一站“好望山”。走在通往好望山售場的林蔭路上，不禁感慨萬分，這條路我已不知走過多少次了，但迎著朝霞，踏著薄霧走卻是第一次。耳邊是值班班長興致勃勃的介紹，這一次仿佛我是客戶，他才是真正的龍湖置業顧問，因為他才見到過晨輝映照中的好望山，見到過星光璀璨下的好望山。我們在睡夢中，物業的保安卻像守護他們最愛的姑娘一樣堅守著好望山。終于登上了觀景臺，那一刻我真的看到了噴薄欲出的朝陽，真的看到了整個城市在粉紅的朝霞中即將醒來的笑靨！

凌晨6：40 藍湖郡售場，這次物管夜值班終于在朝陽中落下帷幕。小馮拿著手中那張記滿了問題的值班表，告訴我和興漢，一會上班開早會時要把剛才檢查的情況做個匯報。

第一次，我和興漢在晨暉中回望藍湖郡：晨輝中藍湖郡的美，不僅在于別墅、藍湖、半山，更在于守護她，呵護她的人們。

（Ⅲ親情篇）

讓我怎樣感謝你 當我走向你的時候 我原想收獲一縷春風 你卻給了我整個春天

讓我怎樣感謝你 當我走向你的時候 我原想捧起一簇浪花 你卻給了我整個海洋

讓我怎樣感謝你 當我走向你的時候 我原想擷取一枚紅葉 你卻給了我整個楓林

讓我怎樣感謝你 當我走向你的時候 我原想親吻一朵雪花 你卻給了我銀色的世界

紅絲帶

?今天是個大日子，我們又多了個小龍民了！?看著孩子父親滿臉得意的笑容，我的心里更是充滿了第一次做母親的喜悅。今天是出院的第一天，一大清早孩子的爺爺奶奶就張羅著要把孩子接回家里，因為他們總是感覺住在家里要比醫院舒適方便。我的心里也是這么想的，并不是心疼住院費，而是因為住在龍湖這三年里，我們都真真切切的感受到了溫暖，心里慢慢滋生了一種對這個大家庭的眷戀。

我們一家子開心的踏上回家的路程，可車剛開了一半路，母親突然驚慌地叫了出來：?哎呀，糟糕，忘了買絲帶！?看母親一副著急的樣子，丈夫忙問：?什么絲帶啊？??紅絲帶阿！孩子出產房回家，門上一定要綁個紅絲帶，大吉大利阿！?母親補充道，一邊說著一邊執意要下車去買。?媽，那些都是迷信，馬上就要到家了，這路上到那里去買紅絲帶啊！?母親沒有拗過丈夫，臉上掛著陰云，我只好在一邊寬慰她。沒過多久車就到了小區，然而正當我們準備下車進屋的時候，卻被眼前的景象驚呆了，門瑣上不知什么時候栓上了一條紅色的絲帶，紅的顏色那么飽滿，那么燦爛，像火一樣的熱情。丈夫開心的說：?看嘛，已經有人栓上了。??不用問就知道，肯定是物管栓上去的，呵呵?母親這下也露出安心的笑容，?好了好了，我的孫子以后一定是人中之龍，哈哈……?看著家人們開心的樣子，我心里不禁泛起了一份感動，眼睛也濕潤了。?兒子，我真的替你感到幸福，因為你不只有我們的愛，還得到了許多哥哥姐姐、叔叔阿姨地默默關心。?眼前的這根紅絲帶也許是一種迷信，然而此時心中的幸福卻真實無比。

——摘自業主感謝信

下輩子的約定

也許一個人一輩子終究逃不過的就是孤單，老伴兒還是留下我一個人去了。不過他去得很安祥，臨行前的那一刻，他的眼神充滿了留戀和牽掛，臉上掛著淡淡的笑容，一如我們一起散步時的樣子。

保潔部的小陳一早又來看我了，這幾天她一直都來我這兒，怕我對于老伴的離去太過傷心。說起小陳，我真的很感謝她。老伴兒摔倒的時候，正好孩子們都沒在家，急得我一個老太婆不知所措。這時正好聽見有人敲門，原來老伴兒摔倒時“咚”的一聲，被正在樓道做衛生的小陳聽見了，她知道家里只有我們兩個老人，怕有什么意外。結果，在小陳的幫助下，我聯系到了孩子們，也把老頭子送到了醫院。老伴兒臥床的那些日子，小陳每天都會準時過來問候。現在老頭子走了，我知道小陳是擔心我，所以每天還是會上來陪我這個老姐姐聊聊天。

這兩天，孩子們也很傷心，總怪自己沒照顧好我們。我告訴他們，把我們安居在龍湖已經是他們很大的孝心了。老伴臥床的這段日子里，來自物管的關心從沒有停過，需要幫忙的時候一個電話甚至一個手勢都會馬上得到響應。更多的時候，是他們主動的關心和問候著我們，有來自客戶中心、保潔大姐、綠化師傅，還有保安部那幫小伙子們的。每每想到這里，心中都會產生一種無法言語的感激之情。

看著老伴的照片，又想起了最后的那段日子。他經常拉著我的手說：“龍湖的員工都有一顆金子般的心，龍湖的陽光最溫暖。下輩子我們還在龍湖，還做龍湖人，好不好？”那一刻他笑得如此滿足，即使離去也帶著滿心的微笑。

如果還有下輩子，我和老伴一定會在龍湖留下更多美麗的記憶。

——摘自業主感謝信

園區里的“藍衣天使”

都說“遠親不如近鄰”，擁有一個好鄰居也是一種幸運，可在龍湖小區里不但有好鄰居，還有讓人感激不已的好物管。

還記得那是一個周末的夜晚，我正在外面忙于應酬，突然接到妻子的電話，說孩子在園區騎車的時候不小心摔倒了，傷得很嚴重。我還沒來得及問清楚，那邊電話就斷了。這下可我把急壞了，一想到孩子痛得大哭和妻子焦急的情景，我立即放下身邊的生意往家里趕。我知道此時妻子肯定在埋怨我，心里萬分愧疚，如果有我陪在他們身邊也許就不會發生意外了。

我以最快的速度趕回小區，剛到園區門口門衛人員就迎了上來，邊為我帶路邊對我說：“沒什么大礙，不要擔心。”很快我到了出事的地方，此刻妻子正坐在物管人員搬來的椅子上休息，而另外兩個保安人員正在一旁小心翼翼的給兒子擦拭傷口。我當時就被振住了，不敢相信眼前的情景，沒想到平日里威武凜凜的保安們還有這么細心溫柔的一面，看他們小心的處理著傷口，手法嫻熟就象是醫院的護士一樣，還不時的表揚我兒子勇敢，小家伙不但沒鬧還被哄得一臉得意，一點都不象平時嬌生慣養的模樣。

我連忙上前去感謝他們，同時還是決定送孩子到醫院去檢查下。但是妻子的小腿因在兒子摔倒時去擋護而拉傷，已經不大方便走路，正在我準備背她的時候，保安小尹馬上搶到我前面把我妻子背了起來，此時的我，已被眼前的一切感動的熱淚盈眶了。沒想到一到醫院，兩個隊員就跑上跑下的幫我辦手續，就像親人一樣的照顧著我們，看著他們弄得滿頭是汗，我真的不知道用什么樣的話語來表達我心中的感謝。

如今妻兒已康復，我也還是和從前一樣忙碌，但是現在我的心里比以前多了一份踏實，人們都把醫院里救死扶傷的護士叫作白衣天使，那我們龍湖園區的保安又何嘗不是一群時刻關心照顧業主生命安全的 “藍衣天使”呢？

——摘自業主感謝信

一路有你

藍湖郡保安隊員小陳在一次園區例行巡邏中，發現有一位老人拄著拐杖正沿著湖濱路緩慢的行走著。小陳馬上走了過去，發現是剛出院不久的李大爺，于是急忙攙扶住老人問：“老爺爺，怎么今天一個人出來呢？你的家里人怎么不陪你一起出來呢？”在與老業主交流中小陳了解到，因為醫生囑咐老人每天都要走動，所以每天上午老人家都會圍著湖濱四路走四圈，下午再走六圈。今天遇上家人都很忙，老人便自己一個人出來了。小陳默默的將老業主的話記在了心里，看著老人蹣跚的樣子小陳實在放心不下，擔心老人單獨行走時會不小心摔倒。于是，小陳將信息告知了班長及小組全部同事。從此以后，每當老人出來鍛煉的時候，都會有不同的隊員在后面一直關注他，直到老人安全到家為止。

后來，老人特定為小陳寫了一封表揚信，里面有這樣一段話：“我之所以在沒有人陪的情況下，敢一個人在園區行走，是因為我知道，只要在園區就會有保安隊員在關注我、關心我，就算摔倒了或是出現什么意外，我們的保安員都會及時將我送回家，所以我很安心，家里人也很放心。雖然我是一個人出來鍛煉，但是卻并不感到孤單，因為一路上有你們相伴！”

如今，老人的身體已經日益恢復健康，并且在早晚鍛煉中還多了幾位老人一起活動。

——改編自業主感謝信

感動在龍湖

住在龍湖我經常會有種特殊的心情，交織著感動和幸福，一個不經意就會被他們的行動所觸動。這里的業主經常都會有個疑問，?那些身邊的工作人員真的只是一群‘打工者’嗎？?他們所給予業主的關心，他們對于工作的認真已經完全超出了工作的本身。有時候，甚至讓人覺得他們對業主所付出的關愛，絲毫不遜于我們的親人。

記得那是個大雨紛飛的晚上，我和女兒約好下班后去接她，可就在回去的路上發生了交通堵塞，車堵在沙坪壩根本沒法調頭。然而我的小女兒此時卻在小區旁等著我去接她回家，一想到外面下這么大的雨，她一個小孩子在外可能遇到的種種情況，我心里著急萬分。車外憤怒的喇叭聲更是令人心煩，這時的我即著急又無奈，恨不得長雙翅膀立即飛到女兒的身邊。當我費盡周折終于趕到小區門口的時候，我卻沒有看見女兒，但是總總不好的猜想讓我沒了方寸，來報警的打算都做好了，一個勁的往家里趕去。然而當我進了單元門時卻聽見女兒嬉戲的聲音從樓上傳來，我的心又驚又喜。上樓一看，原來物管保潔部的楊姐正陪著女兒在門口做游戲呢，女兒臉上充滿了歡笑，看見我之后一下子跑了過來抱住了我的雙腿，媽媽、媽媽的喊個不停。看見女兒平安無事，我那顆懸著的心總算是落了地。后來我才知道，楊姐臨下班的時候看到我女兒獨自在風雨長廊等媽媽，她怕雨這么大孩子會感冒，于是就帶著我的女兒在門口邊做游戲邊等我的回來。看著犧牲自己的時間來陪女兒的楊姐，那一刻，我真的是千萬句感謝不知怎么說。

我知道發生在我身上的故事在其它業主的身上也肯定發生過，我心中的感動在其它業主的心里也一定存在著。生活在龍湖，感動是一種心情。

——摘自業主感謝信

家在藍湖

在重慶百年不遇的酷暑季節，我們入住藍湖郡。不管是在新居煩亂的裝修過程中和入住后的日常生活中，我們都感受良多；這些微小的感受如清新的風吹來心底，讓我們心情愉悅。說幾件小事：

一、“找保安”

一天，我們從藍湖郡返回老居所龍湖南苑，走出藍湖郡東門，我們突然發現身上沒有零鈔。而我們要乘坐的126路公交車是無人售票車，上車須每人投一元錢。怎么辦呢？四顧無熟人，在焦急中，我愛人突然說：“找保安！”她返身跑回東門。一會兒，她跑了回來，說：“保安借了兩元零鈔給我們，上車上車！”我當時心中頗為感動。當時我們和保安并不熟，我想，我愛人的舉動是基于一種簡單的確信：龍湖的保安，是可以信賴的！他們一定會對業主的困難，不管巨細都會給予熱忱的幫助。因為我們在南苑生活多年，十分熟悉和了解龍湖的保安們。這位借零錢給我們的保安，叫楊光平。

還有幾位保安，在我們喂養的寵物“多多”離開家門很遠、在它不熟悉的新的環境中亂逛時，他們打來電話，告訴我們是否有寵物走失？還一前一后把“多多”護送回家。

有朋友開車來訪,保安主動為他帶路。朋友請他上小車引路他不上，騎著自行車將朋友的車引至我家車庫門前。朋友感受很深地說：“龍湖的保安，名不虛傳！”

二、他們“不厭其煩”

搞過住房裝修的人都知道，在裝修中，煩心事特多。有時，一件工具的缺少、一樣材料的不到位，都會讓你窩火又窩心。而藍湖郡的小毛（物管的一位胖小伙子）把他的手機號留給我們，說有什么需要他幫助的事情盡管找他。不僅是小毛，還有工程部的小潘、小喻，以及另幾位工程部的年輕人，都在我們裝修時給予我們細致的關心和熱情的幫助。我們要改造車庫，砌一面墻，須用藍湖郡統一使用的藝術外墻磚，小毛一直熱心幫助我們聯系、尋找；一部分外墻需要重新刷漆，小潘、小喻都一次次上門過問，冒著酷暑察看現場；客廳裝燈需要很高的樓梯，工程部也主動借給我們，因天氣太熱，還梯子時我說走不動了，他們就自己來把梯子抬了回去。

再熱的天，他們都來到裝修現場和我們一起商量，如何讓裝修既能按業主意圖進行，而又不會造成“裝修公害”，埋下不安全因素和破壞了藍湖郡幽雅而寧靜的園林環境風格。

藍湖郡是大家的“家”，有了“不厭其煩”的他們，才有這“大家”的持久的和諧與美麗。

三、默默的“用心”

樹木與花草從不會喧嘩，他們無言地帶給人們綠蔭、花香和富氧空氣。藍湖郡的綠化員工和保潔員們便是如此。

從未有過的暑天和大旱，對于他（她）們，是一場考驗。

空氣像在燃燒，為了大樹、老樹、古樹與綠草地的存活，他（她）們清晨便開始忙碌，給花園澆水；晚上也忙碌，仍是給干渴的花草樹澆水。有的員工晚餐時只啃點干糧。我們問他（她）們要不要喝點冰水，我們家有。他（她）們說：“不麻煩了，我們帶有瓶子，裝有解渴的水。”

我們的花園中一些樹木未能存活，綠草地也因酷暑而枯黃了，給物管打了電話，負責維綠化的負責人帶著工人立即趕來，詳細詢問情況，布置補栽和加大養護力度。

對于園林布局和樹木栽種，業主有什么要求，他們都耐心傾聽。不用你催問，你會發現，第二天或第三天的清晨，便有好幾位花木工出現在你的花園里，默默地重新栽種。

對已不能救活，要重新栽種的大樹、老樹、古樹，園林綠化部門都一一在樹上掛了牌。這一細節，證明了他們的一絲不茍，同時也如“掛牌公示“般好讓業主們監督他們的工作。幾乎是每時每刻，在門前、門后、林蔭道上，閃現著保潔員們忙碌的身影。他們點頭向你微笑，同時不放過地上每一片枯業葉、每一枚煙頭。

我們的長毛狗“多多”，一早一晚要去戶外“溜達”。我們吃驚的：它的腳和肚腹上的白毛竟然不臟，少有塵土，很干凈。可見保潔們清掃環境的仔細與認真。

當然，也有不盡如人意之處。如我們入住已經有一個多月了，“可視對講”早已開通，而有的門衛都不知道我們已經入住，還叫來訪客人打電話給我們。可見物管把業主情況向相關部門通報上有所疏漏。后來，這種情況改變了，但“可視對講”又時常出毛病，很煩人。

另外，在交通方便上希望藍湖郡物管或有關上級部門重視。特別是晚間，僅有的公交車收班太早。我們記得，早幾年龍湖南苑也是如此。后物管安排了“穿梭車”，晚上十點過還有車到交通樞紐地點，極大方便了業主，入住率大大提升。應從環境和節能考慮，不擬提倡“繁榮”小車，這才合符潮流，是有遠見的。

我們不是“炒房”一族，故意把藍湖郡說得異常美好，“忽悠”他人，讓所購房升值獲利。我們只是“家在藍湖”，有些家常話要說罷了。

“家在藍湖”，你時時處處會感受到一種溫馨、和諧、寧靜、美好的氣氛。這種氣氛如“知時節”的“好雨”，“潤物細無聲”，并造就一種與“碼頭”的“水流沙霸文化”大相徑庭的“龍湖人”的文化品格。

愿龍湖大家庭興旺！

藍湖郡3組團業主 2006年9月10日

——《龍湖大家庭》業主投稿

（Ⅳ龍湖大家庭、社區活動）

春天

帶來萌動的種子 用感動的淚水

浸潤 夏天

（一）我心中的藍湖郡

一片絢麗的藍花楹 生長在盈滿歌謠的眷戀里 那是屬于我自己的林海

聆聽純凈的鳥語

撫去幼稚的痕跡 用熾熱的目光

溫存 秋天 放飛堅韌的成熟 用青澀的沉默 做年輪 冬天 冰封黯然的寂寞 用成長的胸懷 追尋

駐足在詩化的禪境里

此刻是我心中完美無瑕的風景

藍湖的雨與我的思緒纏綿 透溢出生活的美麗

如果我真是一匹白馬

我的生命一定會在這個驛站里做一次深刻的小憩 我如癡如醉地愛上了你 一如深入骨髓的初戀

我輕輕吟著你的名字——藍湖郡

（二）龍湖感覺

第一次總是怦然心動 之后那種感覺成為平常 就像被風撫過 清爽的在沁透我心 不會在舉止間中表露 也沒有太多的言語 龍湖的感覺 是一種隱藏的神秘 寧靜的生活下涌動著激情 頷下你的眉頭 輕抿你的酒窩 龍湖的感覺 瞬間已經擁有

那時你會明白身邊充滿了親切

雨中的龍湖

在這幾天中，天空下著小雨，沒有一絲陽光，好像是被烏云遮住了。我仔細觀察了龍湖的花草樹木，發現了一株花兒在雨中微笑。

我走著走著，看見了一盆美麗的鮮花，在花蕊中間有一顆小珍珠。我用手正想去拿，可是小珍珠從葉子尖上溜走了。我覺得很奇怪，忽然我一下子醒悟過來，原來這是一顆小露珠，不管是哪朵花、草或樹葉都能看到。

“嘩---嘩---嘩”雨越下越大，那聲音如同千萬顆珍珠從天而降，一把把花傘不得不競相開放。

一場春雨來臨了，這是一場多么喜慶的雨啊，花兒在點頭，樹在歌唱，爬山虎也在擊鼓跳舞為您表演。如果能有哪位畫家能夠畫出這樣美麗的畫，那可是無人能比呀！

雨停了，太陽升起來了，一道彩虹掛在天空，像一座五彩的拱橋。此時的龍湖像是被春雨洗了一個澡似的，顯得格外的明亮。

龍湖，龍湖，我贊美你。

龍湖南苑雅德臺1301小朋友

——摘自《龍湖大家庭》業主投稿

端午節的中藥香包

端午節的前夜，午夜2點，微微細雨飄灑窗前。臥床很久但久不能寐的我突然聽到窗外有悉悉嗦嗦的聲音，“難道有強盜？”我自語。下床來到窗前，看見樓下小區道路上幾名身著雨衣的物管公司保安隊員從雨中分別向各個樓棟走去。“雨天，他們這么多人在巡邏？”

幾分鐘后，聽見有腳步聲離自家的門越來越近，最后停在了我們三樓，“他們究竟要干嗎？”透過入戶門的貓眼，看見一名保安隊員在隨身攜帶的包中拿出一樣東西，輕輕地掛在對面鄰居家的門把手上，然后往我家走來，也在門上掛了一包東西。強烈的好奇心驅使我打開了房門，隊員卻很不好意思地說“對不起，對不起，老師，打擾到您的休息了。”

“沒事，沒事，我還沒睡覺，你們這是做啥子？”

“老師，明天是端午節，物業公司特別為每戶業主家準備了一份小小的禮物，就是這個中藥香包，里面裝有菖蒲、艾葉等中藥粉末，可以將這些中藥粉末攜帶，芳香無比，為了給業主一份驚喜，要求我們在今天晚上要將幾千戶業主的禮物全部在天亮前掛完。”

“噢，原來是這樣！”

我心中算計著，南苑、西苑、香樟林、楓香庭，四、五千家業主，他們要在這個雨夜靜靜的為每一戶業主都掛上祝福，這些小伙子要來來回回跑上多少趟啊？我一邊感嘆一邊握著門上的香包，看著香包上一行行親切而又溫馨的祝福話語，聞著香包散發的陣陣中藥香味，我感動的心久久不能平靜，夜也更長了??

與電梯賽跑

周末，天氣晴朗，入住西苑半年的張老師帶著一行數人來到西苑管理處準備看轉讓房。與往常一樣在業主基本選定看房目標時物管需要派保安帶客戶看房。這一次帶客戶看房的是隊員小宋，在去看房的途中，小宋不斷在給客戶介紹環境和配套。

一行13人很快來到了看房目的地朝暉閣，小宋熟練地跑在前面替客人按了電梯鈕，讓張老師和其他客人進了電梯，小宋最后進，可是電梯超載警鈴響起。小宋按下8樓按鈕，迅速退出電梯后，并對一行客人說“這樣，老師，你們先上去，我一會兒就到”。小宋目送電梯門關閉后撒腿往消防通道向8樓跑去。

電梯到了8樓，張老師他們談笑著從電梯中走出，卻發現小宋已經畢恭畢敬神奇般出現在他們面前，額頭上滲透著一些汗珠，還在不斷喘氣。“小伙子你是啷個上來的喲？”，一位客戶驚訝地問到，“哦，我從旁邊的消防樓梯跑上來的，我怕你們久等”，“啊，你與電梯賽跑，比電梯跑得還快呀！”客人的眼睛瞪得大大的。小宋微笑著，“我們每天都在訓練，這也算不了啥子”。

細節里看龍湖的服務

2003年3月4日下午，在西苑陽光快餐，幾個人這樣的一番對話： “你剛看了龍湖的轉讓房，覺得怎么樣？環境和位置還滿意么？”

“說實話，這些都各有長短，倒是帶我看房的物管工作人員給我留下了很深的印象。” “說來聽聽。”

“我今天看了不少的房子，從保安隊員接到通知氣喘吁吁地趕來，面帶微笑很有禮貌地問候，我的感覺就非常的好。一路上，他不厭其煩地給我作小區詳細的介紹，我注意到兩個細節：一是進單元門的時候，他很有風度地給我拉開單元門，并示意請進，我能感到我所受到的禮遇和尊重。二是當他看見白天大堂的燈沒關的時候，他先禮貌地跟我說對不起，然后很迅速地把燈關了，我看到了他的工作態度。我想，龍湖與其它小區不同的地方就在于這些不一樣的細節吧。”

一個出租車車牌號與80萬面額的支票

一天，南苑一區的一個業主坐出租車回小區，不慎把一張80萬面額的支票掉在了車上，自己又不記得車牌號。怎么辦？抱著試一試的心態又返回到大門去問大門的保安員，我們大門的保安員說：您是一區的熊老師吧，您剛才坐的出租車牌照是XXXXX。業主詫異，不會吧？！打電話到車管辦，還真在這車上找到了支票。業主強烈要求表揚隊員，并感嘆：每天小區進出車輛成百上千，隊員居然記得車牌號，更奇的是他還知道這車上坐的是哪家的業主！而且這輛車還是臨時車輛！

怎么都知道我不會倒車？

香樟林有位隊員在巡邏時，看到一位業主倒車半天還倒不進車庫，估計是才學會駕駛，技術不熟，就上前進行指揮。從這天起，只要這位業主一到家，就發現有一名巡邏隊員在車庫那里等她，并指揮她倒車，初以為偶然，后來發現次次如此，很詫異向隊員詢問，隊員回答：第一次指揮您倒車的隊員已經通過保安部，把這件事變作了內部工作的一個“規定動作”，所以當您的車進入大門時，大門隊員馬上就會通知巡邏隊員，所以不僅有隊員指揮您倒車，還可以在那兒等您，業主的眼睛瞪大大的??原來這樣！

夜間巡邏

花開花落，時光流轉，在龍湖居住已經四、五年了，每天觀賞龍湖優美的環境，享受物管公司提供的優質服務，心里充滿了舒坦和放心！

嗯，慢點，我好像沒有注意到物管公司的保安在夜間進行安全巡邏，他們提出的可是24小時巡邏？會不會??

這樣，我今夜來檢查一下，看他們是夜間不巡邏？還是在偷懶？

晚上，我關掉臥室的燈，守在窗臺上，望著進出樓棟的必經之路，我就看你們來不來！一分鐘，兩分鐘，三分鐘??遠遠地我好像看見了一個人影，悄然無息地向我這個方向走來。“小偷？”我腦海里忽然閃現出這個詞！人影越來越近，越來越清晰，好像是我們物管公司的保安，終于我看清楚了，真的是我們的保安！我恍然大悟，原來物管公司的保安一直在盡職盡責地巡邏，考慮到不打擾業主夜間的休息，他們在晚上巡邏的時候專門換上了軟底鞋，而且給對講機配備了耳麥，盡量把巡邏時的“干擾”降到最小！

我能為你做些什么？

（來自工程部的故事）

2003年2月20日，正在門球場鍛煉一位老人，碰見工程主管楊杰，提起在湖濱公園晨練時但苦于沒有電源插座來放音樂。此事給楊杰留下較深印象，回想到老人求助的眼神與此事的不便之處，下來就到公園現場查看并尋思此事如何解決，和大家商議若安上電源插座但防水如何解決？怎樣方便業主使用等。事后立刻給業主作了回復并約老人一起到公園來看選擇的地點，老人對此非常高興，說龍湖的員工辦事就是認真和踏實。第二天備好材料準備在湖濱公園安裝，在這里不能不提到工程部的另外兩位同事——陳樂陶和鐘吉偉。即不能讓線路破壞公園的美觀和安全，又不能損害路面硬鋪，所有鋪設線路的PVC管就只有暗埋在花壇的土里。兩位工程部的小伙子硬是用手一點點的把土挖開，再把管子埋進去。整個安裝暗埋過程全是手工完成，短短的10多米線，整整讓兩位同事挖了一下午，埋了好幾個小時的線管。安裝好插座的時候，細心的他們還沒忘給插座加上防水又美觀的安全蓋，這樣看起來既美觀又協調，平時不用時又安全。現在，當聽公園的音樂聲響起，當看到更多的老人伴著音樂快樂舞蹈的時候，當聽到大家對你們工作的贊美的時候，讓我們轉達所有老人對你們的謝意：“辛苦了，謝謝你們。”

溫暖心靈（專業服務）

記得那天是周末，第二天便是中秋佳節。不過這周末和節日對我來說都是那樣的郁悶。最近剛好經歷了一場感情打擊，結束了十年的婚姻生活，重新走向一個人單身的日子，這節日多少給我一種更哪堪冷落清秋節的惆悵。不過更糟糕的是，家里的熱水器不知怎么的，打不了火，換了電池也不行；洗手盆的管道也堵住了，流水不暢；客廳的柜子抽屜滑軌出了問題，開了就關不上。這一連串的倒霉事都全讓我遇上了，可這些都是我能力不足以解決的問題，只有望“家”興嘆的份，這讓我原本郁悶的心情又加上了一份無奈和傷感。

晚上，我試著給物管部打了個電話，叫工程部替我聯系一下熱水器廠家來看一看。第二天上午，家里門鈴響了，來了一位工程部的師傅。師傅說，我先來替你看看可能是什么問題，如果需要廠家來人我再同他們聯系。師傅檢查后說，是電池彈片的問題，還有你把電池上反了，我替你把這彈片調一下。不一會，師傅告訴我，這問題本是廠家的范圍不過我已經修好了不用廠家來了。這時我告訴師傅，你能不能再替我看一下這洗手盆的水道是怎么堵住了。師傅把下面管道檢查后說，是你裝的時候把沉水彎裝得太下去，用點舊布墊一墊就行了。一小會的工夫，堵了幾天的水道問題就這樣解決了。師傅正準備走的時候，我抱著試一試的心情，問師傅能不能再幫我看一下柜子抽屜是怎么回事，師傅檢查后說，是滑軌的螺絲沒上好，調整一下位置就可以了，接著用螺絲刀三下五下就把我認為的難題解決了。

這時，我郁悶的心情不由地好了起來，在感激之余，還有些溫暖。師傅的服務讓我感受到了龍湖對業主的關愛和真誠，如陽光般照進了我的心靈，溫暖著我，讓我在這一中秋的午后覺得不再孤單，也不再那么悲觀，讓我相信生活中的很多問題都是可以解決的。這更讓我覺得自己選擇龍湖沒有選錯，它的服務的確讓我感同身受。

我向師傅道謝時，看到了他工牌上的名字：董強。

到了小區 就到了家

故事發生在龍湖?楓香庭。有這樣一位業主，應酬多，常常深夜回家。有一次他剛下出租車，保安隊員發現他走得東倒西歪，趕緊上前將他扶住。這天業主還喝得真不少，口齒不清，跌跌撞撞。隊員好不容易從業主的話音中辨別出他的戶位，一邊用對講門機通知他的家人，一邊兩個隊員一左一右將醉酒的業主扶回了家。

沒過幾天，業主又一次醉酒歸家。這一次隊員可一下就認出他了，直接攙扶著把他送回了家，一直把他扶上床、小心關上門方才離去。自從那以后，這位業主常常對他的朋友吹噓：“我喝醉了酒，只要一到楓香庭大門口，就像回到了家，就會有人管我了！要在其它地方我可能就倒在門口了??”

愛心鐒耙

四月的西苑，愛琴大道旁梧桐樹枝繁葉茂。西苑綠化部員工唐師傅在愛琴大道邊忙碌著。正巧一位老人家買菜經過，看見唐師傅正在用鐒耙清理遞上的殘葉，停下腳步問到：“師傅，請問你用的這個鐒耙在哪里買的喲？我走了很多地方都沒有買到。”“這個鐒耙在市區根本就買不到，是我自己找材料用鋼絲做的，它清理落葉方便，還不傷植物。我們綠化部和保潔部用的鐒耙都是我做的。”唐師傅自豪地說。老人家贊同地點了點頭，說：“那我出錢你幫我做一把嘛。”“老師，不是錢的問題，主要是這種材料的鋼絲不好找，要有一定的韌性。這樣嘛，等我空了給你做一把。”老人臨走還留下了地址。

當天下班后，唐師傅便四處張羅找材料，終于在晚上11：00左右才將鐒耙做好。第二天一早就送到客戶中心請同事轉交給那位老人家。

當老人從客戶中心員工手中接過鐒耙時，十分驚訝和感動。老人家非要付錢給唐師傅，但客戶中心員工告訴老人家：“唐師傅一再說了，邊角料做的不要錢，送給老人家的。”老人家感嘆到：“沒想到我一句無心的話卻讓你們如此重視！太感謝了！”

一路有你

藍湖郡保安隊員小陳在一次園區例行巡邏中，發現有一位老人拄著拐杖正沿著湖濱路緩慢的行走著。小陳馬上走了過去，發現是剛出院不久的李大爺，于是急忙攙扶住老人問：“老爺爺，怎么今天一個人出來呢？你的家里人怎么不陪你一起出來呢？”在與老業主交流中小陳了解到，因為醫生囑咐老人每天都要走動，所以每天上午老人家都會圍著湖濱四路走四圈，下午再走六圈。今天遇上家人都很忙，老人便自己一個人出來了。小陳默默的將老業主的話記在了心里，看著老人蹣跚的樣子小陳實在放心不下，擔心老人單獨行走時會不小心摔倒。于是，小陳將信息告知了班長及小組全部同事。從此以后，每當老人出來鍛煉的時候，都會有不同的隊員在后面一直關注他，直到老人安全到家為止。

后來，老人特定為小陳寫了一封表揚信，里面有這樣一段話：“我之所以在沒有人陪的情況下，敢一個人在園區行走，是因為我知道，只要在園區就會有保安隊員在關注我、關心我，就算摔倒了或是出現什么意外，我們的保安員都會及時將我送回家，所以我很安心，家里人也很放心。雖然我是一個人出來鍛煉，但是卻并不感到孤單，因為一路上有你們相伴！” 如今，老人的身體已經日益恢復健康，并且在早晚鍛煉中還多了幾位老人一起活動。附件：

酈江物業主要服務內容和標準

物業共用部位、共用設施設備維護 ? 365天×24小時工程維修服務

? 建立并執行變配電設備、水泵、消防系統、小區公共設施和房屋外觀的定期巡檢制度

? 建立設備臺帳制作設備卡，制定設備定期保養計劃并實施。變配電設備保養2次/年；周界報警、門禁、背景音樂、車管和電視監控系統檢查保養1次/季度；公共屋面排水及雨污排水系統檢查疏通1次/季度；生化池清掏：1次/年；測試房屋防雷接地系統1次/年；消防系統測試1次/季度 ? 電梯“零點后”維保無打擾服務。

? 小區環境、樓層公共走道和電梯10分鐘內停電應急發電服務。? 工程特約維修15分鐘內響應服務。

? 設備故障及大面積停電、漏水等重大事件有應急預案，定期演練

? 停水停電、設備維修提前通知（市政突發停水停電及設備突發故障除外）? 裝修檢查、監督 公共秩序維護

? 365天×24小時公共秩序維護服務（24小時安全防范管理與服務）? 外來人員核實登記服務 ? 固定和隨機交叉線路巡邏

? 突發安全意外事件有應急預案，定期演練

? 保安隊員實行無犯罪記錄（戶口所在地派出所出具）審核制度 ? 空置房每周檢查

? 管理崗位深夜（凌晨0：00--07：00）全面安全檢查：2次/周 ? 進出小區車輛管理與服務，維護小區交通秩序 清潔衛生服務

? 365天×14小時（6：00－20：00）保潔服務 ? 樓道清潔每天拖抹1次，服務時間循環保潔

? 公共場所、綠地、道路每天清掃2次，服務時間循環保潔 ? 消防栓、標牌、扶手、信報箱每天擦拭1次，服務時間循環保潔 ? 住宅生活垃圾每天2次清運

? 鼠、蚊、蠅、蟑螂四害防治每月4次 ? 水池、噴泉每月清洗1次，循環保潔 ? 公共雨水、污水管道疏通：1次/年 ? 雨水天氣后1小時內清掃積水 綠化養護

? 綠籬、整形灌木修剪嫩枝抽出15cm進行修剪，保持平整飽滿線條流暢、弧度圓潤，造型美觀。? 小區入口、主要景觀四季有花

? 草坪高度不超過15cm，暖6季性草坪綠期不低于240天。? 黃土裸露不大于1平方米。

? 春節節日期間園區布置草花、小品和彩燈營造氛圍。? 病蟲害；蟲口基數控制在2%以下 ? 枯枝；不超過5厘米大 客戶服務

? 專設客戶服務中心，開設24小時客戶服務熱線 ? 客戶服務及報事信息化管理 ? 客戶服務“首問負責制” ? 特約有償服務費信用支付

? 有償電話、寬帶、電費和燃氣費等代繳服務 ? 開展有償特約服務，公示服務項目及價格

? 設立信息發布欄，發布與業主相關的消息、通知和告示 ? 物業服務滿意度調查每半年1次，第三方客戶滿意度高于90% ? 社區文化活動每年不少于6次

? 設立公司客戶投訴熱線，1個工作日內專人響應跟蹤落實

? 片區責任人、區域值班經理、神秘客戶、公司監督檢查、第三方客戶滿意度調查為核心的五級客戶服務現場監督體制

第三篇：物業裝修管理房地產專業術語

物業裝修管理房地產專業術語

1、房地產：房產與地產的合稱，是不動產。

2、五證二書:《建設用地規劃許可證》、《國土使用證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》、《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

3、商品房：專門用以買賣的房屋。有產權保障，可自由出租抵押。

4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于辦公的商品房。

5、集資房：由單位統一籌集各需要住房的客戶資金，而建造之房屋，通常僅有一整棟的一張產權證，客戶沒有單獨的產權證。

6、安居房：﹙經濟實用房=安居房﹚是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準﹙不含別墅、高級公寓、外銷住宅﹚建設的普通住宅。﹙其實行的是土地無償劃拔，住戶只擁有該土地的使用權，如需辦理國土證，則要另外出資，并享受政府扶持稅費減半征收。其房價由政府部門核定，利潤只能在3%以下。﹚

7、躍層：是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。﹙一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，二層安排臥室、書房、衛生間。﹚

8、復式：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯系上下。﹙夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。﹚

9、錯層：縱向或橫向剖面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯開。

10、標準層：平面布置相同的住宅樓層。

11、高層：8層以上，帶有電梯，鋼筋混凝土結構

12、多層：7層以下，一般不帶電梯，磚混結構

13、騎樓：有雨遮之一樓直道部分

14、裙樓：指建筑體底部較龐大之建筑體，常用于商業、辦公

15、承重墻：承受房屋重力的墻，不可任意拆改、破壞

16、非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。

17、剪力墻：承受地震力的鋼筋混凝土墻

18、隔墻：用以隔斷空間的墻，一般不承重

19、結構墻：主要承受側向力或地震作用，并保持結構整體穩定的承重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。20、框架結構：由梁和柱以剛接和鉸接相連接成承重體系的房屋建筑結構。

21、消防電梯：專門用以消防滅火電梯，有抽煙排風功能

22、客梯：住戶人流用梯有相配套安全配置保障

23、貨梯：用以運送貨物電梯

24、管道井：用以布置各類管道的空間井道

25、井筒：指大樓電梯、步梯、管道、公共廁所、茶水間集中的地方

26、空氣流動：空內通風對流通暢，自然對流的換氣能力

27、采光：獲得光亮，直接接受自然光線和亮度

28、通風：風(空氣)之來源、去路。

29、進深：房間長度方向叫進深，寬度方向叫開間 30、層高：上、下樓面之間的距離

31、建筑密度=建筑占地面積/建筑用地面積

32、社區公攤：建筑物每戶都會直接使用及間接使用的公用部分

33、套內公攤：本樓層住戶直接使用及間接使用的公用部分

34、期房和現房：項目剛開發或開發階段叫期房，項目完全建成，經驗收合格后叫現房。

35、封頂：指結構體完成

36、交房：交付房鑰匙給客戶使用

37、國土使用證：準許某工地所屬使用土地的證明

38、建設產權證：用以證明房屋擁有權所屬的證件

39、抗震烈度：建筑抗震設計安全設防標準 40、天花板：即室內頂部樓板

41、底板：二樓之底板即為一樓之天花板的背面

42、衛浴三大件：洗臉盆、浴盒、坐式馬桶

43、廚具五大件：洗滌池、料理臺、吊柜、灶臺、抽油煙機

44、過道：住宅套內使用的水平交通空間。

45、走廊：住宅套外使用的水平交通空間。

46、凈高：樓面或地面至上部樓板底面若吊頂底面之間的垂直距離。

47、造型：建筑物外觀.48、室內配置：指房間/客廳/浴廁/廚房/陽臺之位置排列，使之動線簡捷便利，私密性，通風采光等。

49、格局：單元內分割情況，指一戶房屋之屋型方正或屬長形、不方正、異形。50、私密性：指私生活之隱私性(動靜分區，棟距要寬)。

51、座向：指房屋之方向(朝南、東佳，朝北次之，朝西最差)。

52、景觀：指觀看景色之視野。

53、臨街：建筑物前后左右臨之道路或巷子(臨街巷道要寬暢銷)。

54、棟距：建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離(寬/應最少8米)。

55、陽臺：直上方設有遮蓋物者(封閉陽臺算全面積，半封閉陽臺算半面積)。

56、露臺：直上方沒有任何屋廳遮蓋物之平面。

57、單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

58、塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

59、通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅。60、小區布局形式：行列式、圍合式、組團式。61、建筑形式：塔式、板式、墻式。

62、窗：落地窗、陽光窗、轉角飄窗、弧形窗、天窗

63、生地：待開發的國有土地。這類土地主要指離城鎮較遠，無市政基礎設施、未開發的土地。64、毛地：已有地上建筑物及附屬設施的國有土地叫毛地。這類土地原指地上原有建筑物、附屬設施將被改建的土地。

65、熟地：已完成市政基礎建設的國有土地叫熟地，這類土地主要是指完成七通一平的土地。66、三通一平：三通指水通、電通、路通、場地平整。

67、七通一平：通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場地平整。68、土地出讓：國家將國有土地的一定使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者給國家支付一定金額的行為。一般有協議、招標、拍賣三種方式。

69、土地劃撥：持縣級以上的政府依法規將土地劃撥給土地使用者無限期使用的一種形式。房屋建筑的構造：由基礎、墻體、梁、板、柱、屋頂、樓蓋、樓梯和門窗、陽臺、雨蓬等部分組成。70、起價：目前銷售中最低的單價。

71、均價：樓盤所有單元價格總和平均之后的價格。72、最高價：目前銷售中最高的價格。73、一口價：不分樓層，不分朝向的價格

74、銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在規定的年限內以月供形式向銀行償還貸款

建筑常用名詞

1、什么是容積率？

答：容積率是項目總建筑面積與總用地面積的比值。一般用小數表示。

2、什么是建筑密度？

答：建筑密度是項目總占地基地面積與總用地面積的比值。一般用百分數表示。

3、什么是綠地率（綠化率）？

答：綠地率是項目綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分數表示。

4、什么是日照間距？

答：日照間距，就是前后兩棟建筑之間，根據日照時間要求所確定的距離。日照間距的計算，一般以冬至這一天正午正南方向房屋底層窗臺以上墻面，能被太陽照到的高度為依據。

5、建筑物與構筑物有何區別？

答：凡供人們在其中生產、生活或其他活動的房屋或場所都叫做建筑物，如公寓、廠房、學校等；而人們不在其中生產或生活的建筑，則叫做構筑物，如煙囪、水塔、橋梁等。

6、什么是建筑“三大材”？

答：建筑“三大材”指的是鋼材、水泥、木材。

7、建筑安裝工程費由哪三部分組成？

答：建筑安裝工程費由人工費、材料費、機械費三部分組成。

8、什么是統一模數制？什么是基本模數、擴大模數、分模數？

答：（1）、所謂統一模數制，就是為了實現設計的標準化而制定的一套基本規則，使不同的建筑物及各分部之間的尺寸統一協調，使之具有通用性和互換性，以加快設計速度，提高施工效率、降低造價。

（2）、基本模數是模數協調中選用的基本尺寸單位，用M表示，1M=100mm。

（3）、擴大模數是導出模數的一種，其數值為基本模數的倍數。擴大模數共六種，分別是3M（300mm）、6M（600mm）、12M（1200mm）、15M（1500mm）、30M（3000mm）、60M（6000mm）。建筑中較大的尺寸，如開間、進深、跨度、柱距等，應為某一擴大模數的倍數。

（4）、分模數是導出模數的另一種，其數值為基本模數的分倍數。分模數共三種，分別是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M（50mm）。建筑中較小的尺寸，如縫隙、墻厚、構造節點等，應為某一分模數的倍數。

9、什么是標志尺寸、構造尺寸、實際尺寸？

答：（1）、標志尺寸是用以標注建筑物定位軸線之間（開間、進深）的距離大小，以及建筑制品、建筑構配件、有關設備位置的界限之間的尺寸。標志尺寸應符合模數制的規定。

（2）、構造尺寸是建筑制品、建筑構配件的設計尺寸。構造尺寸小于或大于標志尺寸。一般情況下，構造尺寸加上預留的縫隙尺寸或減去必要的支撐尺寸等于標志尺寸。

（3）、實際尺寸是建筑制品、建筑構配件的實有尺寸。實際尺寸與構造尺寸的差值，應為允許的建筑公差數值。

10、什么是定位軸線？

答：定位軸線是用來確定建筑物主要結構或構件的位置及其標志尺寸的線。

11、什么是橫向、縱向？什么是橫向軸線、縱向軸線？ 答：（1）、橫向，指建筑物的寬度方向。（2）、縱向，指建筑物的長度方向。

（3）、沿建筑物寬度方向設置的軸線叫橫向軸線。其編號方法采用阿拉伯數字從左至右編寫在軸線圓內。

（4）、沿建筑物長度方向設置的軸線叫縱向軸線。其編號方法采用大寫字母從上至下編寫在軸線圓內（其中字母I、O、Z不用）。

12、什么是房屋的開間、進深？

答：開間指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離；進深指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。

13、什么是層高？什么是凈高？

答：層高指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度；凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度

14、什么是建筑總高度？

答：建筑總高度指室外地坪至檐口頂部的總高度。

15、什么是標高？什么是絕對標高、相對標高？

答：（1）、建筑物的某一部位與確定的水基準點的高差，稱為該部位的標高。

（2）、絕對標高亦稱海拔高度，我國把青島附近黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，全國各地的標高均以此為基準。

（3）、相對標高是以建筑物的首層室內主要房間的地面為零點（+ 0.00），表示某處距首層地面的高度。

16、什么是建筑面積、使用面積、使用率？什么是交通面積、結構面積？ 答：（1）、建筑面積指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數。它由使用面積、交通面積和結構面積組成。

（2）、使用面積指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積（凈面積為軸線尺寸減去墻厚所得的凈尺寸的乘積）。

（3）、使用率亦稱得房率，指使用面積占建筑面積的百分數。（4）、交通面積指走道、樓梯間、電梯間等交通聯系設施的凈面積。（5）、結構面積指墻體、柱所占的面積。

17、什么是紅線？

答：紅線指規劃部門批給建設單位的占地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。

18、建筑物如何劃分等級？

答：建筑物的等級是依據耐久等級（使用年限）和耐火等級（耐火年限）進行劃分的。

（1）、按耐久等級劃分，共分為四級：一級，耐久年限100年以上；二級，耐久年限50~100年；三級，耐久年限25~50年；四級，耐久年限15年以下。

（2）、按耐火等級劃分，共分為四級：從一級到四級，建筑物的耐火能力逐步降低。

19、什么是磚混結構？

答：房屋的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，此類結構形式叫磚混結構。

20、什么是框架結構？

答：框架結構指由柱子、縱向梁、橫向梁、樓板等構成的骨架作為承重結構，墻體是圍護結構。

21、什么是剪力墻？

答：剪力墻指在框架結構內增設的抵抗水平剪切力的墻體。因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墻又稱抗震墻。

22、什么是框架剪力墻結構？ 答：框架剪力墻結構指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔；水平荷載由框架承受20%~30%，剪力墻承受70%~80%的結構。剪力墻長度按每建筑平方米50mm的標準設計。

23、什么是全剪力墻結構？

答：全剪力墻結構是利用建筑物的內墻（或內外墻）作為承重骨架，來承受建筑物豎向荷載和水平荷載的結構。

24、什么是筒體結構？

答：筒體結構由框架-剪力墻結構與全剪力墻結構綜合演變和發展而來。筒體結構是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。

25、什么是鋼結構？

答：鋼結構是建筑物的主要承重構件由鋼材構成的結構。具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好的特點。鋼結構多用于超高層建筑，造價較高。

26、與磚混結構相比，框架結構有何優、缺點？

答：優點：（1）、自重輕：磚混結構自重為1500公斤/平方米；框架結構如采用輕板（加氣混凝土隔墻、輕鋼龍骨隔墻等）的自重為400公斤~600公斤/平方米，僅為磚混結構的1/3。

（2）、房間布置靈活：框架結構的承重結構為框架本身，墻板只起圍護和分隔作用，因而布置比較靈活。

（3）、增加了有效面積：框架結構墻體較磚混結構薄，相對的增加了房屋的使用面積。缺點：（1）、用鋼量比磚混結構高出約30%，與磚混結構相比，造價偏高。（2）、部分柱子截面尺寸過大，會凸出墻外，影響美觀。

27、地基和基礎有什么區別？

答：（1）、地基是基礎下面的土層，它的作用是承受基礎傳來的全部荷載。

（2）、基礎是建筑物埋在地面以下的承重構件，是建筑物的重要組成部分，它的作用是承受建筑物傳下來的全部荷載，并將這些荷載連同自重傳給下面的土層。

28、什么是基礎埋深？什么是深基礎、淺基礎？

答：（1）、基礎埋深是指從室外設計地坪至基礎底面的垂直距離。

（2）、埋深大于等于5米的基礎稱為深基礎；埋深在0.5米~5米之間的基礎稱為淺基礎。基礎埋深不得淺于0.5米。

29、建筑物的基礎可按哪三種不同的方法分類？

答：（1）、按使用材料分：可分為磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎等。

（2）、按構造形式分：可分為獨立基礎、條形基礎、井格基礎、板式基礎、筏形基礎、箱形基礎、樁基礎等。

（3）、按使用材料受力特點分：可分為剛性基礎和柔性基礎。30、什么是防潮層？

答：為了防止地下潮氣沿墻體上升和地表水對墻面的侵蝕，采用防水材料將下部墻體與上部墻體隔開，這個阻斷層就是防潮層。防潮層的位置一般在首層室內地面（+0.00）下60mm~70mm處，及標高-0.06m~-0.07m處。

31、什么是勒腳？什么是踢腳？其作用各是什么？

答：（1）、外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。勒腳的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕，從而保護墻面，保證室內干燥，提高建筑物的耐久性。勒腳的高度一般為室內地坪與室外地坪的高差。

（2）、踢腳是外墻內側和內墻兩側與室內地坪交接處的構造。踢腳的作用是防止掃地時污染墻面。踢腳的高度一般在120mm~150mm。

32、什么是散水？什么是明溝？其作用是什么？

答：散水是靠近勒腳下部的排水坡；明溝是靠近勒腳下部設置的排水溝。它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑物的下沉。

33.房屋結構的類型：

鋼結構：是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。鋼、鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。

混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

磚木結構：是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。其他結構：是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。34.一個建筑物都有哪些部分組成？

主要是承重構件，基礎，墻，樓面層，地坪，樓梯，屋頂，門窗，還有其他的附帶構件陽臺，雨蓬，煙筒，散水等。

35.建筑里常用的建筑材料都有什么？

是水泥，石灰，石膏，混凝土，沙，磚，砌塊，鋼材，瀝青，木頭，石頭等還有些防水材料，吸聲隔聲的裝飾材料。其中主要的是混凝土，水泥，砌塊，鋼筋，沙為主要。如果水是算材料的話，水也是很重要的。

36.結構里主要構件有什么？

板（預制，現澆，樓梯板，屋面板等），梁（框架梁，簡支梁，圈梁，過梁，樓梯梁等），柱子（框架柱子，構造柱，暗柱等），墻（承重墻，非承重墻，剪力墻等），基礎（條形基礎，獨立基礎，樁基礎）。

定額里難理解的名詞解釋

1、折灰口：是指門窗框的上下框與抹灰面平的走頭,裁割50px。

2、橫檔木：是指兩個窗作豎向組合時,在兩窗之間需設的橫枋，其作用是使兩個窗框連接牢固。

3、窗框框料塊數：是指木制窗按橫直連接的整塊料來計算的數量。如果中立框被橫框隔斷時，中立框仍按不被隔斷的塊數計算框數。

4、組合窗進框式：是指中懸窗扇關閉后，扇梃全部進入窗框裁口之內的一種木制組合窗。

5、組合窗靠框式：是指中懸窗扇關閉后，扇下冒靠在窗框之外，扇下冒底面與窗下框頂面一般交錯15mm，窗下框不裁口的一種組合窗。

6、暖氣罩靠墻式：是指將暖氣罩設置在墻壁龕之內，外釘鋼絲網的形式。

7、暖氣罩明式：是指不留壁龕，將暖氣罩設置在墻面之外，頂面設有62.5px厚的木板的形式。

8、游沿木亦稱游檐木：是指木制樓地楞木下面的通長墊木。

9、地面墊層：是指傳布地面荷重至地基上的構造層。一般用混凝土或磚渣、爐渣、碎石、卵石等三合土或四合土做成，也有用灰土的。

10、間壁墻：是指建筑物室內主墻間修建的不起承重作用的一種間斷墻，一般修建在已作好的混凝土或其他面層上，所以在計算地面面層工程量時，不扣除間壁所占的面積。

11、冷底子油：是指由30號或10號瀝青或軟化點為50—70℃的煤焦油脂摻人有機溶劑(煤油或汽油)制成的溶液。

12、屋面的正脊：又叫瓦屋面的大脊，是指在兩頭山墻尖同一直線上的屋面脊。

13、屋面的山脊：是指在山墻上面的屋面所做的瓦脊或用紅(青)磚砌筑的山脊。

14、屋面的斜溝又叫陰溝：是指屋面瓦面與瓦面交接處的排水溝。

15、屋面的瓦翼線：是指在山脊上飄出山墻的瓦面。

16、架空隔熱層：是指在鋼筋混凝土平屋面上架設的隔熱板。一般用標準磚砌磚墩，在磚墩上鋪設預制細石鋼筋混凝土隔熱板。其作用在于疏通空氣以散熱，為屋面隔熱。

17、散水坡：是指在靠外墻四周的斜形坡。可以用塊料，或用混凝土，或用碎石、卵石四合土，或用磚渣、爐渣三合土等搗成，用以泄水的護坡。

18、天溝：是指屋面上用來泄水的溝槽。有傾斜和水平兩種，傾斜的稱斜溝。它用來匯集屋面流下的雨水，引入水斗或雨水管，一般用鍍鋅鐵皮等做成。鋼筋混凝土屋面的天溝(檐溝)，用鋼筋混凝土做成。

19、雨水管：又稱落水管、水落管或流筒。是指引泄屋面雨水至地面或地下排水系統的豎管。用石棉水泥管塑料管或鑄鐵管或鍍鋅鐵皮做成。20、水斗：是指用采匯集和調節白天溝流下的雨水至雨水管的配件。一般用鍍鋅鐵皮、石棉水泥等做成

21、低溫廠庫：是指室內溫度在-40℃—+5℃以內的廠庫房。

22、保溫層：是指減少地面與樓面導熱性的構造層。

23、基土：是指地面墊層以下的土層(包括地基加強層)。

24、三合土：是指用石灰、砂、碎磚或爐渣加水拌和后經澆灌夯實而成的結構材料。一般用作地面墊層等。

25、找平層：是指在各種墊層上，鋼筋混凝土板上或輕質、松散材剩(隔聲隔熱)層上起抹平、找坡或加固作用的構造層。一般用1:3或1:4的水泥砂漿。

26、結合層：是指聯結面層與其下層的中間層，有時亦作為面層的彈性底層。

27、面層：是指直接承外力的表面層，分為整體面層或塊料面層兩種。

28、屋頂：是指房屋的最上部分，起擋風雨、防寒、隔熱的圍護作用。通常由屋面、屋頂承受結構、保溫層或隔熱層以及頂棚等組成。根據屋頂形式一般分為平屋頂、坡屋頂(如兩坡屋頂、四坡屋頂、歇山屋頂、折腰屋頂等)和曲面屋頂(如園屋頂、折板屋頂、筒拱屋頂、雙曲屋頂、懸索屋頂、馬鞍形屋頂、扭殼屋頂等)

29、屋面：是指屋頂的面層，直接受大自然的侵襲。屋面材料一般用各種瓦、油氈、鐵皮、塑料、橡膠等。

30、柔性防水屋面：是指用柔性材料制作防水面層的屋面工程。一般的作法是在鋼筋混凝土屋頂上，用石油瀝青或其他膠結材料粘貼兩層油毛氈或其他卷材，使之形成一個滿鋪防水面層的屋面。

31、剛性防水屋面：是指用剛性材料制作防水面層的屋面工程。一般的作法是在鋼筋混凝土屋面板上作水泥砂漿找平層，干鋪油氈隔離層，澆搗細石混凝土防水層和分格縫等作為防水面層

32、引條線：由于外墻面抹灰面積較大，為防止因材料干縮和溫度變化引起面層開裂和滿足施工接搓需要要，可將抹灰面層做分隔處理，稱為引條線

33、踢腳線：在墻與樓地面的交接處.為了遮蓋地面與墻面的接縫.保護墻身，以及防止擦洗地面時弄臟墻面，常做成高120-150mm的的踢腳線。

34、貼面類墻面裝修：它是利用各種天然石板或人造板、塊。通過綁、掛或直接粘貼等方法對墻面進行的裝修處理。此種飾面具有耐久、施工方便、質量局、裝飾效果好、易清洗等優點。常用的貼面材料有瓷磚、面磚、錦磚和預制水刷石、水磨石板以及花崗巖、大理石等天然石板

35、涂刷類墻面裝修：它是利用各種涂料徐敷干墻體基層表面而形成完整牢固的保護膜，起到對墻體保護、裝飾作用的裝修做法。涂料分為有機涂料和無機涂料兩類。

36、裱糊類地面裝修：它是將各種裝飾性的墻紙、墻布織錦等卷材類裝飾材料，用黏結劑裱糊在墻面上的一種裝修做法。其材料和花色品種很多.主要有Pvc(聚氯乙烯)塑料墻紙、玻璃纖維墻布及其他墻紙、墻布等。裱糊類墻面裝修具有經濟、施工簡單、材料更換方便等優點。

37、鋪釘類墻面裝修：它在構造上與骨架隔墻相似.是把各種天然或人造薄板鋪釘在墻面上的裝修做法。它由骨架和面板兩部分組成.在施工時在墻面上立骨架(墻筋)，然后在骨架上鋪釘裝飾面板。

38、樓板層：包括底層地面與樓層地面兩大部分，是樓房建筑中的水平承重構件，同時還兼有在豎向劃分建筑內部空間的功能。樓板承擔建筑的樓面荷載.并把這些荷載傳給墻或梁同時還對墻體起到水平支撐的作用。

39、地坪：它是建筑底層房間與下部土層相接觸的部分，它承擔著底層房間的地面荷載。40、樓板的基本組成

(1)面層又稱樓面或地面.位于樓板層的最上層，起著保護樓板、承受并傳遞荷載的作用同時對室內有很重要的清潔及裝飾作用

(2)樓板是樓板層的結構層。一般包括梁和板。主要功能在于承受樓板層上全部靜、動荷載并將這些荷載傳給梁或柱.同時還對墻體起水平支撐作用，增強房屋剛度和整體性

(3)頂棚是樓板層的下面部分。土要作用是保護樓板.遮擋各種水平管線.改善室內光照條件，裝飾美化室內空間。根據構造不同，有抹灰頂棚、粘貼類頂棚和吊頂棚三種 注：當底層地面和樓層地面的基本構造層次不能滿足使用或構造要求時，可增設附加層如結合層、找平層、隔離層、防潮層、填充層、墊層等具他構造層次。

【結合層】面層下面與其構造層之間的連接層。【找平層】比地層或樓板面上進行抹平找坡的構造層。

【隔離層】防止建筑地面]：各種液體或地下水、潮氣透過地面的構造殷。【防潮層】防止建筑地篡或樓層地問F潮氣透過地面的構造柱。

【填充層】在鋼筋混凝上樓板上設置.起隔聲、保溫、找坡或暗敷管線等作用的構造層 【墊層】在建筑地基上設置，承受并傳遞上部荷載的構造

第四篇：龍湖物業電梯運行管理標準作業程序

電梯運行管理標準作業程序

一、目的

規范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。

二、適用范圍

適用于物業轄區內電梯的運行管理。

三、職責

1工程部處主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。

2、組長負責電梯運行管理工作的組織實施。

3、電梯機電維修員具體負責電梯的運行管理。

四、程序要點

1、巡視監控

(1)電梯機電維修員每天應對小區內所有電梯的主要部位至少巡視一次。(2)巡視監控的主要內容如下：

①曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙水），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；

②減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；

③指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響； ④變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現象；

⑤制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污； ⑥曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，有無異常聲響；

⑦通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；

⑧轎廂照明是否正常，廳外轎內指層、指令及指示燈是否正常； ⑨廳門及轎門踏板是否清潔干凈； ⑩轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠；

⑾電梯運行有無異常振動聲響，舒適感有無明顯變化； ⑿開關門有無異常（順暢），轎廂內應急燈是否可靠； ⒀底坑限速器、張緊裝置、開關和碰鐵距離是否異常； ⒁補償鏈是否有異響； ⒂底坑有無積水或臟物。

(3)巡視過程中如發現上述情況有不正常時，電梯機電維修員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給機電處主管，在主管的協同下加以解決。整改時，應嚴格遵守《電梯維修保養標準作業程序》。

2、異常情況處置(1)發生火災的處置：

①樓層發生火災時，電梯機電維修員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮靜，疏導乘客迅速離開轎廂；

②井道內或轎廂發生火災時，電梯機電維修員應立刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；

③對于上述兩種情況，電梯機電維修員應及時通知小區消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業程序》處置。(2)電梯濕水的處置：

①當底坑內出現少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源； ②當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源；

③當底坑、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關； ④發生濕水時，應迅速阻斷漏水源；

⑤對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干（溫度不能太高）、自然通風（用工廠用鼓風機）、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。

(3)停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業程序》處理。

3、電梯機房管理

(1)非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經機電處主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。

(2)機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險品，機房內應配足消防器材，禁止吸煙。

(3)每周打掃一次機房的衛生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。(4)機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。

(5)機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值機電維修員保管，機電維修員不得私配鑰匙。

4、交接班要求

(1)接班人員應準時來接班。

(2)接班人員認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。(3)有下列情況之一者不準交接班： ①上一班運行情況未交代清楚； ②記錄不規范、不完整、不清晰； ③機房不干凈； ④接班人未到崗；

⑤事故正在處理中或交班班時發生故障，應由交班人負責繼續處理，接班人協調進行。

5、對于電梯運行情況，應完整、規范地記錄在《電梯運行日記》表內，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后交機電處存檔，保存期為兩年。

五、記錄 《電梯運行日記》

六、相關支持文件

《電梯維修保養標準作業程序》

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第五篇：房地產培訓【深圳】龍湖工程精細化管理及經驗借鑒培訓-中房商學院

房地產培訓【深圳】龍湖工程精細化管理及經驗借鑒培訓

（11月23-24日）

房地產培訓：龍湖工程精細化管理及經驗借鑒培訓

【課程背景】

房地產培訓：龍湖工程精細化管理及經驗借鑒培訓，對于工程管理如何與企業的運營管理體系相結合？如何保證工程管理過程中的進度、質量、成本的高度統一等問題缺乏系統性和針對性，不便于甲方實際操作；這些是房地產施工單位要考慮的問題，屆時中房商學院房地產培訓特邀龍湖地產負責項目工程管理的資深實戰專家揭密“房地產工程全程精細化管理：深度剖析龍湖地產工程管理細節”，從開發商角度用實際案例闡述企業應該如何建立適合企業自身的工程管理架構，敬請關注！

【課程特色】

全面了解龍湖集團在工程管理方面的細節問題

全程借鑒龍湖地產在工程進度、質量、成本三個核心環節的最優管理經驗； 細節體現價值，還原龍湖晶藍半島97%的交房滿意度和100%的收房率

【課程對象】

房地產企業董事長、CEO、總經理、副總、總工程師等具有推行企業制度改革權力的決策層；

工程總監、項目總監、產品研發、成本、采購、營銷、設計、工程、物業、監理、施工管理人員及業務骨干成員。

【講師介紹】

路老師：中房商學院房地產培訓高級顧問，碩士，國家一級項目經理，高級工程師，2004年進入重慶龍湖，擔任現場主管，項目經理等職位，后擔任成都龍湖地產造價采購部經理、工程部經理及項目總經理等職位，其對項目工程管理，招投標管理及合約管理有深入的理論研究及實際操作經驗。在龍湖供職期間，主持過龍湖招投標文件的編寫與修訂，其對工程管理采購合約管理有深入的研究及較高造詣。其先后負責了龍湖晶藍半島，翠微清波，龍湖三千城、龍湖長橋郡等項目的全面工程管理工作。

【培訓內容】

一、龍湖地產工程管理的利與弊

1、吳亞軍的提問：注重過程還是結果？（1）先施工后合同（案例簡析）

（2）流程的制定、流程的執行、流程的流程？

2、細節真的決定成敗嗎？（1）業主才是檢驗質量的標準（2）客戶視角看問題

（3）還原龍湖晶藍半島97%的交房滿意度和100%的收房率

二、龍湖地產工程進度控制、質量控制和成本控制

1、龍湖工程管理成本控制

（1）項目目標成本的制定對工程部的要求

（2）工程部如何在實施中保證項目目標成本的實現？（3）合同需求是什么？

（4）工程部同造采部的博弈1：設計變更、技術洽商及現場簽證管理辦法（5）工程部同造采部的博弈2：現場收方（隱蔽工程）管理

（6）項目各階段成本測算對工程部的要求：項目各階段成本測算管理工作指引（7）工程部同造采部的協同：竣工結算管理辦法

2、龍湖工程管理質量控制（1）龍湖工程管理理念與質量文化（2）施工圖質量的控制方法 以景觀為例學習龍湖出圖和審圖要求 景觀（概念到擴初）設計任務書模版 景觀(施工圖)設計任務書模版 景觀施工圖圖紙細目及內容說明（3）同路人的管理 分供方考察辦法的制定 分供方評價體系

（4）對龍湖集團工程管理模式的一次宣講：合同交底（5）龍湖集團如何正確的管理（使用）監理：監理管理辦法（6）資料管理方法：施工單位須報送的施工方案目錄（7）質量中間控制1：停止點檢查

（8）質量中間控制2：各分部工程質量控制要點（9）質量中間控制3：工程觀感質量驗收標準（10）交房標準；

幼兒園裝修標準（交房標準）交房觀感標準 景觀交房標準

（11）分戶驗收實施細則（12）后期工程質量管理方法 成品裝飾房后期質量管理專業指導書

龍湖分公司工程部竣工交房項目質保期內業主報事整改流程指引 工程、營銷、物業客戶報事處理工作界面

地產委托物業施工的管理辦法 項目移交后的新建改造工程管理辦法

3、龍湖工程管理進度控制（1）項目啟動會制度 項目啟動會準備會 項目啟動會的作用 項目啟動會成果演示

（2）龍湖地產進度控制的基礎工作：全項目計劃倒排 如何以營銷需求為目標制定工程計劃？ 工程計劃對下游部門的要求是什么？（研發、造價對工程計劃的支撐）（3）龍湖集團對于工作期量的設定方法 對造價采購部工作期量的管控方法 工程部內部工作期量的管控方法

進度中間控制1：龍湖對于項目關鍵計劃節點的設置及檢查 進度中間控制2：龍湖階段性成果評審 進度中間控制3：項目月度計劃（4）龍湖地產工程后期進度管理重點 收尾工作節點工期專題會

軟資料時間節點的把控：項目資料移交標準

三、龍湖地產工程管理模式分析

1、龍湖地產工程管理架構的特點

技術支持組設置的初衷及后期效果

2、龍湖地產工程部的輸入與輸出

工程部對上游部門的管理（輸入）

工程部對下游部門的管理（輸出）

工程部對分供方的管理（前期考察標準和后期的評定體系）

【課程說明】

[組織機構]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2013年11月23-24日 深圳（詳見報到通知）

[培訓費用]：3800元/人（含培訓費、資料費、午餐費）食宿代訂，費用自理

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。