第一篇：清華校友論壇發言-免費商業模式下(胡加生)

清華校友廈門論壇胡加生學長演講稿《免費商業模式》

清華校友廈門論壇

胡加生學長《免費商業模式》演講

(下)2014年1月11日廈門會展酒店9號廳

清華廈門校友會秘書趙芷儀速記、整理

演講上半部分內容提示：

一、免費——顛覆傳統經濟學

二、免費商業模式相關理論與觀點

三、免費商業模式的利益分析

1、占領市場、打擊對手

2、通過配套產品賺錢

3、通過增值服務賺錢

4、全價值鏈

5、搭配廣告

四、實體經濟的免費及商業模式

1、一元機票

2、倒貼賣書

3、西湖免費

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五、尋找免費的資源，在那里？

1、網絡免費資源

剛才我們講的都是免費，免費很容易——但是能不能反過來，我們到哪里去找些免費的資源。我們現在講講免費的資源在哪里，互聯網有太多太多的免費資源，我把它們分為幾大類：知識類、社交類、搜索類、軟件類，知識類的有MBA智庫，還有新浪愛問、百度知道等等。MBA智庫不光可以看，你還可以動手參與，比如什么是微博營銷，古典經濟學是沒有的，你就可以參與編輯這個條目，所以MBA智庫不光是個讓你免費漲知識的地方、也是個讓你展示才華、陳述觀點的地方。新浪愛問也有很多資料，很多資料我也放在新浪愛問上面，剛才有位學員問能不能把這個PPT給他分享下，但是沒帶U盤。我說沒問題，下次我會在微博上告訴大家，我在新浪愛問上面分享的PPT，你們下載就可以看了。現在新浪又推了個新浪微盤，新浪給了我4G的空間，我有些資料也放在微盤上面。很多學生愛用百度知道，我也經常會到“百度知道”上面問一問。我們輕松下，給大家展示兩道百度知道的問題和答案。清華校友廈門論壇胡加生學長演講稿《免費商業模式》

頭會給你一個激活碼，你把激活碼輸入進去，谷歌地圖就激活你的信息了。為什么要這一步？（問聽眾，聽眾各種回答）——對，為了收集用戶的信息、并通過這封信就和客戶建立了聯系。后來谷歌就開始給我寄促銷的廣告，不過不多、就給我寄過一次，我不反感，它的促銷很巧妙。告訴我送了我350元，可以抵用廣告費——相當于一個優惠券，因為我們學校是個公辦學校、我沒這個錢去做廣告，但是我也不反感，人家也要掙錢。

2、開源軟件

我們剛才講了知識類、社交類、搜索類，還有軟件類——這里我們要講這幾個：開源軟件、自由軟件、免費軟件以及介紹這本書《大教堂和市集》，在講之前我們先講個小段子，91年底，當時中國要加入WTO，當時吳儀是國務院副總理，與美國貿易副代表Wolf談判，據說，談判一開始，Wolf就挑釁說：我們是在跟小偷談判，因為WTO里面一個很重要的內容就是知識產權保護，大家都知道中國盜版很多，所以Wolf這么講也不奇怪，吳儀很機智，當場就反應過來了，說：我們在跟強盜談判，當年你們八國聯軍到我們這搶了多少東西。這個段子流傳很廣，講的是吳儀的機智，但是我有不同的看法，我覺得在機智里頭也透著些無奈，八國聯軍是搶過，但是時間已經過去100年了，你講的是人家100年前搶，他講的是你現在的知識產權保護，所以我總還覺得段子里面欠點什么。

為什么要用這個段子開頭呢？因為開源軟件就和這個段子有關。講到開源軟件我們就要講講免費軟件，免費軟件包括有限免費、完全免費，像微信就是完全免費，但是它是保留版權的，我們叫Copyright，購買軟件的時候經常要用的一個名詞：Licence。我印象最深的90年在廈華，我開發了一套CAD軟件、很好用，設計師用來設計電路的，后來95年廈華上市募集了一大筆錢，公司手里拿了一大筆錢，就感覺到腰板直了，就覺得胡加生你開發的這個軟件不好用，然后到日本買了一家公司的軟件，那家公司我到現在印象深刻——因為他搶了我的飯碗，那家公司叫Zuken，買了他四臺電腦加那套軟件的四個Licence，什么叫四個Licence？就是四個許可權，共20萬美金，所以雖然我心里很失落，但是通過這件事我也知道，原來我給公司開發的這套軟件有個錨定值是20萬美金，其實可能不到20萬，人家畢竟是商品化軟件，但也可能超過20萬，因為當時的 清華校友廈門論壇胡加生學長演講稿《免費商業模式》

設計部門有100多號人，四個Licence根本不夠用，還要買。我就是因為這件事所以很灰心，所以才到投資部去搞投資，不再干技術了。

自由軟件與免費軟件有什么不一樣？我們介紹下，Free這個詞在英文里面既是自由也是免費的意思，不過自由軟件更強調它的價值核心是自由，不是免費，說免費就庸俗了。它強調自由使用軟件的權利：軟件復制、傳播、修改的自由，所以自由軟件和免費軟件不一樣，自由軟件不光免費、源代碼還要開放，自由軟件還有遺傳基因，也就是你在自由軟件基礎上弄出來的新軟件也必須是自由軟件，這個國外叫GPL。為了對抗Copyright，自由軟件組織甚至還發明了一個詞叫Copyleft。Left——左派，要求完全免費而且開源，這個我覺得挺形象的：右派是維護資本主義那一套，咱們左派是搞共產主義的，大家共享，所以不要看到Copyleft就說這是個錯誤的詞，這個詞確實存在而且在用。

自由軟件的核心聽起來有點”像全世界團結起來，共產主義一定能實現”，所以自由軟件創始人我叫他“馬克思”——Richard Stallman，自由軟件的倡導者，《連線》雜志對他有個評價，說他是都市里的野人，他不修邊幅、衣著不整、邋邋遢遢。但是他的心里帶著強烈的價值和理想，他是一個價值主義者。雖然我們可以不同意他的主張，但是他為了價值放棄一切、戰斗在西方，我們在這里安享社會主義、他一個人在西方跟資本主義戰斗。1983年他開始倡導自由軟件，搞了一個自由軟件基金會，他的觀點是：自由是最基本的道德或者美德，所有的用戶都應該享有、互相協作共享或者拷貝交換源代碼的自由。這和免費軟件完全不一樣，免費軟件只是讓你用，自由軟件還要你公開源代碼，可能有人會這么想：誰會這么傻，辛辛苦苦開發出來的軟件給他人用、還要把源代碼公開。Stallman有個追隨者叫Eric S.Raymond，我這里形象說他是“恩格斯”，跟著“馬克思”干革命。Raymond和Stallman一樣本身就是電腦高手，愛打游戲，還是個黑客，寫過《新黑客詞典》，還是個空手道的黑帶高手，這些牛人都很有本事。但是，1998年雙方產生了一場爭議，Raymond和他的伙伴覺得“自由軟件”這個詞不好，詞不達意，很容易和盜版、無政府主義等觀點混淆起來。Raymond就像個修正主義，舉起了開源軟件的大旗，與Peterson共同創辦OSI——開放源代碼促進會。他寫了一本書，這本書很有名，叫《大教堂與市集》，等下我們會介紹。開源軟件與自由軟件有很多相同點，但是有細微的差別，Richard Stallman更

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激進，如果打個比方就像原教旨主義者，他認為自由軟件是一種政治運動、是一種價值觀，是不容修改的，誰修改誰就是修正主義，你那個開源軟件只是一種社區開發模式，不能跟我這種價值觀等提并論。其實這兩者既有相同又有不同，開源軟件和自由軟件一樣是免費的、開源的。自由軟件是按照GPL發布的，別人在你的軟件產生新軟件也必須遵循這種自由的基因——自由軟件生產出來的軟件也是自由軟件，65%的開源軟件也都是按照GPL發布的，但是開源軟件強調的是社區開發模式，它不反對商業用途，開源軟件和商業企業的關系比較好，它和這些商業公司互相促進，開源軟件影響擴大了，反之，自由軟件影響力正在下降。

3、《大教堂和市集》

Raymond的《大教堂與市集》被譽為開源軟件的圣經，為什么叫大教堂與市集？Raymond是這么比喻的：商業軟件就像是一個大教堂，大家都知道，一說起大教堂，大家就想到“莊嚴肅穆”，Raymond認為版權保護相當于封閉、莊嚴的大教堂，而開源軟件相當于開放、隨意的市集，但是代表了最先進的生產力，要挑戰教義神權，這個是一家之言。

Raymond在這本書里面提出了兩個法則，一種叫Brook’s 法則：即商業軟件為了解決問題?增加團隊的成員?引發更多的問題，你為了解決問題然后加人，結果引發更多的問題，接著他寫道：軟件越改問題越多、時間會越拖越長，幾乎所有的項目都會超過原來的計劃，這個法則是針對商業軟件的。

Raymond針對開源軟件提出一個Linus’s法則，Linus是個人名——就是開發了Linux系統的一個芬蘭的大學生，所以用他名字命名，這個法則說：“只要眼球足夠多，所有臭蟲都好捉?！背粝x就是英文的BUG——即軟件故障，就是說你的軟件有問題不要緊，只要大家都盯著這個軟件找問題，所有的BUG都會找出來，那我問大家要多少才算足夠多？給一個數據，Linux這個開發社區有200萬個自愿者，所以Raymond說，我有問題不要緊，這么多人都在看著，有問題都會解決。Raymond 認為：Linus’s法則包含了兩種模式的關鍵區別，開源軟件代表先進的生產力，是未來的發展方向，開源軟件的質量可以比肩商業軟件，甚至激進的認為：開源軟件比商業軟件更強大。我們剛才講Linux社區有200

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多萬的志愿者，哪家公司有能力雇傭200萬人？沒有。開源的Linux完全可以PK Windows，Linux在歐洲很盛行，因為大家想用免費的，Windows是收費的，但是要中國大陸不行，大家都熟悉Windows，Linux為什么在中國不盛行？因為我們也想免費，但是有盜版可用，就不用開源軟件了。

開源軟件還有很多，這些大家就熟悉了：Linux、安卓、阿帕奇、MySQL等等，全球有幾十萬種開源軟件，Linux在軍事上用途很廣，因為他開源，像我們中國軍方敢用Windows嗎？不敢，要是被美帝國主義在里面埋個木馬怎么辦，所以開源軟件在軍事上用的比較多。

在座的手頭上估計有三分之二人在用安卓手機系統，這是2007年由谷歌提出的，現在才過了6年時間，他的市場占有率已經從0上升到80%，他集結了一個聯盟叫安卓聯盟，我們全球通、聯想都是他這個聯盟的成員，以谷歌為盟主。在全球推安卓系統。2012年1季度的時候，他的市場占有率已經上升到50%，（蘋果的IOS占有率40%），塞班系統下降到5.5%，13年的 清華校友廈門論壇胡加生學長演講稿《免費商業模式》

互聯網的免費資源有知識類、社交類、搜索類、軟件類，我們現在說點別的，免費的資源除了在互聯網外，還有在什么地方？——有些比較隱蔽，我們把它揪出來。先講個段子，北宋年間王安石變革，他上面有個大前輩叫司馬光，司馬光砸缸大家很熟悉，司馬光是王安石變革的阻擋者，有一天兩個人在聊天，司馬光就拍著王安石的肩膀說：“介甫，你跟我斗，你還嫩了點?！蓖醢彩环庹f：“你不就是砸個水缸出名的嗎？換作我也可以，我也就是少一個機會。”聽到這，司馬光眼露兇光，說：“你只知道我砸缸，你知道那個小孩是怎么掉進去的？機會是要自己創造的?！?/p>

宜家家居在歐洲很有名，我們剛才講到《怪誕行為學》，丹·艾瑞里提出宜家這個案例，宜家把這個家具弄成可以拆卸，你買了以后可以自己回家裝，你自己裝，商家給你點優惠，然后他就省下人工費用，德國人很喜歡這個，所以德國宜家家居就經常排起長隊。丹·艾瑞里拿自己做個例子，他給自己小孩裝了個玩具柜，裝完后他繞著它左三圈、右三圈地看，他說，自從裝了以后他對這件家居的感情就拉近了，比其他的家具感情更好，這就是免費的裝配工——他還很開心。這個做法大家可以參考下。

我們來講個更牛的，就是蘋果公司，到2012年年底，全球有85萬免費的程序員在幫蘋果開發App軟件，這些軟件就放在App Store上面賣，到了2012年，總共有80萬個App軟件在App Store上面賣，2013年底、蘋果的免費程序員人數可能超過100萬了，有這么多好玩的APP反過來就促進了iPhone的銷售，不光可以互相促進、蘋果還可以坐收美元，從2008年7月開放APP的SKD開始，到了2012年年底，蘋果累計收入了70億，這70億美金他和這些開發的程序員三七分成，（問聽眾：誰三誰七啊，底下各種回答，有回答蘋果三的、也有回答蘋果七的），蘋果是三，程序員七，做生意應該讓人家有得賺，自己跟著賺，我們說了錢散人聚，錢聚人散，等大家都走了就沒錢賺了，70億的30%就超過20億了，不少了，2013年估計有60億收入，他又可以賺18億——這18億全是利潤，他是需要有個App Store網站，但是那算是沉沒成本吧，邊際成本幾乎為零。

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我們就會跟進），Youtube是個視頻網站，幾十萬個視頻誰有能力去拍，都是靠網友自己拍、自己傳上來，然后大家分享、做廣告賺錢，大家共賺。我這里有個數據，據摩根士丹利估算，Youtube 2013年總營運估計達到60億美元，營運利潤可能達到7億。當初谷歌買Youtube花了6億美元、2013年就賺了7億美元，如果算PE就小于1了。

接下來講的是免費廣告。2013年的2月4日有個全美最盛大的節日——就是超級碗，決賽的時候是萬人空巷，這個橄欖球就是美國 清華校友廈門論壇胡加生學長演講稿《免費商業模式》

人場”。有這個人場才能賺錢，剛才講騰訊買裝備賺錢，前提是要有人場，誰在花錢——高質量玩家，高質量的玩家才會花錢買裝備，有了裝備他就可以打敗對手、從中獲得心理滿足，什么叫心理滿足——那是要有大量的吊絲才能體現他的高富帥，所以要賺他的錢就要有大量墊背的，怎么去找墊背者，就是免費讓他們玩，他們總是在10級20級，高質量玩家都是在80級90級，據說要升到120級費用是一個天文數字，連比爾·蓋茨都花不起。所以騰訊的123億就是這樣掙來的，騰訊有個游戲叫地下城與勇士，據說一把左輪手槍4600元、一個奴隸12000元，這個是去年5月份的價格。

淘寶雙11賣了350億，我們肖博士一直很不屑，說淘寶對商家剝削太厲害，你可以不受他剝削啊——我這個話說了有點會傷大家感情，我要說的意思是淘寶已經聚集了人氣，淘寶最牛的資產就是他的人氣，這個人氣這么來的？也是淘寶早期辛辛苦苦打拼過來的，先是和易貝打，易貝收費他免費，給成千上萬的賣家提供了這個賣場，反過來成千上萬的賣家又把這個賣場給帶興旺了，這是互相促進的，這個人氣是個非常隱蔽的資源，怎么用、怎么找，這個值得探討。

隱性的資源怎么找，找邊際成本為零的機會，比如橡果國際，深夜打開電視都是在賣八星八鉆，講的天花亂墜而且廣告時間特別長，他是把所有廣告垃圾時間都買下來，最后橡果國際也在境外上市了。

六、免費蘿卜在哪里？

我們來分享一個免費的蘿卜，在《怪誕行為學2》里面，叫做非理性的行為力量，丹·艾瑞里舉了一個場景，圣誕節到岳母家參加感恩節宴會，吃飽喝足之后，這個女婿站起身，掏出錢夾對著岳母說：“媽，對你今天付出的一切要花多少錢。300美金？噢，不，400美金？”房間里頓時鴉雀無聲，小姨子怒目而視，外甥女哭了起來，葡萄酒被打翻了。丹·艾瑞里調侃說：“明年的圣誕節，你就自己一個人在家里吃冰箱食物吧。”

丹·艾瑞里在書中提到，他做了一個實驗：請人家幫忙干活換輪胎，他做了兩組實驗，一個是光請人家干活，不給錢、頂多給一個小禮品比如巧克力，幫忙的人很開心，自始至終都很賣力。另外一個實驗是請人家幫忙，但是給人家付一點小酬金（2-5美元）或者告訴說這個巧克力值2美元送給你，丹·艾瑞里發現：當

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人們知道送的這個巧克力值2美元的時候當即感到不快，也不愿意賣力干活。

丹·艾瑞里舉了以上兩個例子說明：錢不是萬能的，這句話我覺得在座的企業家值得好好聽一下，丹·艾瑞里認為，世界上存在著兩種規范，一種叫社會規范、一種叫貨幣規范，社會規范是人們之間的友好請求，你幫我搬下沙發好嗎？你幫我換下輪胎號嗎？友好的、不求回報的、而且雙方是愉悅的。另外一種是貨幣規范，不講友情、界限清楚、黑白分明的，美國有種計時工資，按小時來算的。這個黑白分明，時間一到計時工就拍拍屁股走人，不講情誼。

丹·艾瑞里認為，兩種規范同時存在，你要恰當運用，不是什么時候都是貨幣規范，比如請人家幫忙換輪胎，可能換輪胎只要十分鐘，如果按小時工資可能只值一兩個美元，但是你真的要給人家一兩個美元，人家會不痛快，反之，不要酬勞、只要一聲謝謝即可。在人力資源管理方面王博是專家，我在這里班門弄斧一下，這是丹·艾瑞里說的：在市場規范下雇員對雇主的忠心常常會減弱，你叫我準時上班、那我要準時下班，你不允許我遲到，我憑什么下班后還要多干——黑白分明、互相對等。反過來，當社會規范強于貨幣規范的時候，員工可以為公司創造的價值的確令人矚目，丹·艾瑞里舉了谷歌的例子，谷歌好幾次被評為最佳雇主的頭三名，在谷歌工作員工可以帶寵物狗、里頭可以喝咖啡、甚至可以看電影，反過來員工也加班加點，大家都是互相對等的。當然谷歌是個特例，不是誰想學都能學的，觀點不能絕對化，看什么領域。并不是說所有的領域都要嚴格要求員工，都要用所謂的KPI，在座有不少是人力資源專家，KPI是他們的武器，但是我形容一下：KPI是冷冰冰。

我個人的感覺是這樣的——生產線還是要嚴格，生產線一個人遲到，整條線活就做不了了，但是，學校、醫院不能隨便用KPI，如果考核陳景潤，他既沒有論文、也有沒有教學、沒有課時，怎么能在廈大待了好幾年？他很幸運，為什么廈大現在出不了陳景潤——因為現在考核太嚴了。KPI在公司里面有些部門也不能用，比如市場推廣、廣告部門、設計部門，你要防止他們出工不出力，坐在那里不干活，在這里我強調溫情管理，讓員工以創業的精神24小時工作，和你一起打拼。

我們經常說一手蘿卜一手大棒，批評就是大棒，蘿卜就是獎金。我們講講有沒有免費的蘿卜。丹·艾瑞里做了個實驗，請樂高玩具愛好者來裝配樂高機器人，清華校友廈門論壇胡加生學長演講稿《免費商業模式》

裝配一個給兩美元，裝配 清華校友廈門論壇胡加生學長演講稿《免費商業模式》

詩你愿意付幾個美元，朗誦一首中詩你愿意付幾個美元，朗誦一首長詩愿意付幾個美元。他把問卷收起來，發現這個價格和長短成正比。比如短詩，學生愿意付2美元，中詩3美元，長詩4美元。他到另一個班做了個實驗，問卷的問題是：我給你們朗誦詩歌、付多少美元你們愿意聽。結果也是成正比，短詩朗誦者要付2美元，長詩要付7美元。丹·艾瑞里就用這個例子解釋錨定效應，所以說，不是光免費就行，有些時候人家還要你倒貼，關鍵是要看你的產品的質量。

今天演講就到這里，謝謝大家！謝謝王強博士和各位秘書的組織工作。

胡加生注：原演講題目《免費經濟學》，題目起得太大了，虛心接受各位學長的建議，改名叫《免費商業模式》。

感謝論壇秘書長王強博士的支持！感謝胡加生學長的審閱和修訂

清華廈門校友會秘書趙芷儀

2014-1-22

第二篇：清華五道口：2016年全球金融論壇校友論壇順利舉行

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清華五道口：2016年全球金融論壇校友

論壇順利舉行

4月24日，2016清華五道口全球金融論壇首期校友論壇在學院圓滿舉行。此次論壇的主題是中國金融改革發展新動向，論壇由學院主辦，清華五道口校友辦、五道口校友會協辦，校友、在校師生及《清華金融評論》的熱心讀者共二百余位聽眾積極參與，論壇由學院校友辦主任、《清華金融評論》副主編張偉主持。

學院黨委書記顧良飛在論壇致辭，他表示，近日總書記對清華大學105周年校慶的賀信，充分肯定了清華大學100多年來的辦學成就，同時為清華大學在新的歷史起點上提出了新的更高要求和期望，這對學院今后的人才培養、學術研究、社會服務都具有重要的指導意義。他強調，學院眾多杰出的校友擔任學院兼職博士生、碩士生導師、學術顧問，全面深度地參與學院新生入學教育、教學研討、入學面試、就業實習、職業培訓、道口家庭計劃、道口沙龍等人才培養工作之中，為學院貢獻了大量的心力和智慧。他代表學院向一直關心學院發展的校友們表示衷心感謝。

隨后，1996級博士校友、中國銀行戰略發展部副總經理宗良，1996級博士校友、微眾銀行副行長秦輝，1996級博士校友、寶盈基金管理有限公司總經理汪欽依次上臺發表主題演講。

宗良發表了題為“一帶一路戰略機遇與人民幣國際化前景”的演講。宗良提出，中國要成為世界強國需要實施“一帶一路”戰略及人民幣實現國際化。他認為“一帶一路”戰略開發了一個新的巨大的市場，將成為經濟發展的巨大動力。在人民幣國際化的背景下，人民幣將為全球提供流動資金補充。

秦輝發表了題為“不一樣的銀行——微眾銀行”的演講。秦輝分析了微眾銀行與現有銀行不同的經營理念，微眾銀行依托大數據、云計算等技術，將其應用在銀行零售業務上，精準銷售，降低交易成本，加強風控管理，是傳統銀行難以企及的優勢。秦輝強調，微眾銀行以“科技 普惠 連接”為定位，通過互聯網連接廣大的消費者、個人、中小微企業、優秀金融機構，形成一個良好的金融生態圈，通過彼此之間的資源合作、支持和調配，為更多個人和中小企業及創業者提供特色服務。

汪欽以“Hell/Heaven”為題，解讀了目前資本市場，他認為，國內資本市場應思考如何解決過剩產能、如何促進“雙創”、如何促使國企改革，他預期基金將會發揮更大的作用。

在論壇交流對話環節，1996級博士校友、保監會資金運用監管部調研員徐靜，1996級博士校友、中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇分別作了簡短發言，并就同學們關心的職業發展問題進行了互動交流。

徐靜表示，目前保險總資產約12萬億人民幣，保險行業是中國經濟一股不可忽視的力量，保險機構投資者有很多的機會參與支持股票市場。

郭田勇指出，金融改革應堅持市場化導向，同時鼓勵金融創新，他希望金融監管改革以后能形成有力的協調機制，建立統一的游戲規則。

論壇舉辦當日是清華大學105周年校慶日，同時恰逢五道口35周年。在論壇現場，學院校友辦正式推出微捐贈計劃，微捐贈基金堅持“取之于校友、用之于校友”的原則，主要用于支持校友職業發展、《五道口校友通訊》、校友活動、校友再教育等項目，現場眾多校友踴躍為校友發展基金助力。

校友論壇作為清華五道口全球金融論壇的系列論壇之一，專門邀請校友分析經濟金融熱

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點話題，同時分享職業發展經驗，旨在為校友、在校師生搭建一個交流平臺。校友論壇計劃每年舉辦四期。本期是校友論壇的

第三篇：北京大學光華管理學院校友系列論壇——“變局下的房地產”

北京大學光華管理學院校友系列論壇——“變局下的房地產” 時間：2011年10月26日（晚）地點：北京大學光華管理學院

主持人：光華管理學院校友事務中心主任 呂峰博士

主持人：北京大學光華管理學院校友系列論壇——“變局下的房地產”開始！

今天的活動主要有兩個部分：一個部分是由我們在房地產領域里有一些業績和思想的校友，由他們分享一下他們對房地產在今天這個格局下的情況跟大家做些交流；第二部分我們會請我們的校友跟在座的同學做些互動，就你們關心的問題和他們演講中出現的問題跟各位嘉賓做些交流。

首先，第一位的演講嘉賓是光華管理學院的孟曉蘇老師，孟曉蘇是中國房地產開發集團理事長/光華房地產協會會長，今天孟曉蘇老師給我們帶來的題目是：《保障房建設對房地產帶來的新變化》，大家歡迎！

孟曉蘇：各位老師、各位同學，晚上好！

光華管理學院組織的校友論壇這次包括了我們房地產協會，剛才呂老師說，不光是光華的同學還包括北大的校友，對于我們校友人人關聯的是我們房地產協會，為什么？因為大家都要住房，但是房地產形勢的變化又牽扯著每一位。最近房地產最大的變化，就是我們中央確立了建立兩個體系，這是我們總大的變局，這將會給房地產帶來很多變化，所以我就這個題目跟大家分享一下我的觀點。

建立兩個體系這件事情引起了黨中央高度重視，其實在房改初期1998年，由厲以寧教授指導下的博士論文轉化的房改方案其中就包含了保障房體系，去年中央經濟工作會議又確立了這建設商品方和保障房兩個體系，但本來是兩手硬，但我們一手硬一軟都算不上，因為多年忽略了保障房的建設。

我首先介紹一下建立兩個體系的提出，因為這兩個體系多年缺失造成的危害，以及現在市場的變化。我講這么五個題目：房改早要求提供廉租住房、忽視保障房導致諸多誤區、中央再明確的構建兩個體系、完善雙軌制需要政企合力、限購商品房政策已近終局、運營租賃房待解資金難題。

首先談談房改早要求提供廉租住房，因為我82年從事房地產業，到現在已經有29年了，當時的廉租房是個“蝸居”的時代，連溫總理都說那時候他們家五口人住9平方米。在1997年由當時的溫家寶副總理所領導的房改里面，我是這個房改設計方案組的組長，因為在這之前1996年我在厲以寧教授指導下完成的博士論文《中國住房制度房地產業和國際的比較》，后來轉化為了房改方案。在這個方案中，我和楊政（音）會長明確提出了要由政府建立保障住房體系，應該說房改以后往商品化方向發展，按照溫家寶總理的說法，從房改之前的17平米提高到33平米，80%以上的老百姓都有了房產，人們的住房多數得到了改善。

第二，談一談忽視保障房導致的諸多誤區。我們提出了保障房，房改方案里有，但卻被原房改部門給忽略了。最初說要暫停兩年，這個我們是同意的，當時在俞振聲的大力領導下推動產權型的經濟適用房建設，這樣就使得房改有了一個基礎價，也解決了當時老百姓的住房困難問題，經濟適用房在歷史上是一個工具，不管人們對它現在怎么議論，兩年后呢？但那時間建設部換了人了，再換了個人智商就不那么高了，就連續變成了十年停建，他們忘記了自己的職責是為老百姓建房，把自己變成了一個開發商管理部，而不像國外那些部門主要承擔為老百姓建保障房的責任，弱勢群體的意見就越來越大，因為你沒有這部分投入嘛。06年我再一次大會上不客氣的講，這樣的建設部到底有它好還是沒它好呢？第二年真的撤銷了，成立了住房和城鄉建設部。他們有幾個設想，一個是切小戶型？把鮑魚分小，他們就知道老百姓要吃的是鮑魚，而不知道老百姓要吃的是笨雞蛋。造成了07年的呼聲，我們只有房地產政策而沒有住房政策。

國有房地產企業，包括中房、城建這樣的企業也因為沒有保障房可建他們就被逼去商品房市場轉軌開發商品房，就讓一些企業家誤以為我是只給富人蓋房子，因為國有企業他也要求以盈利為目的，就沒有人來建保障房了，這樣的多年缺失也為我們的土地制度帶來了很大的誤區，因為本來我們的土地制度是允許協議出讓的，因為沒有保障房所以都是商品房，于是國土資源部就發了個文件要取消協議出讓，一律改為招標、拍賣，叫招拍掛，這是一個錯誤的政策。因為全國人大立法明確允許三種方式，拍賣招標或雙方協議出讓。因為有保障房，所以當時協議出讓是存在的，沒有保障房就變成了一律取消協議出讓了。

第三，談一談中央再明確構建兩個體系。在構建兩個體系方面第一次明確是在房改的時候我們提出的，第二次明確就是在2007年，在保障房實際上停了9年之后，國務院首先認識到了還是要建保障房，并且把它明確為是政府公共服務的一項重要職責，這個認識開始到位了。但是認識到位了卻沒錢，2007年中央就說要投資49億，數倒不多，但多少還是個態度，49億，說地方要投幾百億，結果說了做不到，中央投了地方沒投。2008年“兩會”上提出中央再增加到68億，地方也要投，結果中央投了地方還是沒投。09年國家發改委提出4萬億拉動經濟里面有9900億是保障房，住房和城鄉建設部說好了有3000億，結果一半都沒到，當年只完成了700億左右。這樣的認識不到和投資缺失就造成了保障房成了木桶里的短板，正確的辦法是把短板接長，而不是去砸比如說商品房這樣的短板，這樣也解決不了保障房這個問題。

去年建保障房是取得成功的第一年，當年竣工了370萬套，而且去年的另一個成果就是明確了建立兩個體系，這是第三次明確建立兩個體系。而且，明確以后說要5年建3600萬套，這個數字昨天我看又向全國人大做了個匯報。而到現在全國保障房的開工任務已經接近完成，根據建設部的報告已經完成了98%，各地干的都不錯，當然在這里面原保障房概念也有一定的變化，比如棚戶區改造，包括村鎮棚戶區和城鎮棚戶區也作為保障房的內容。

第四，完善雙軌制需要政企合力。因為保障房多少年沒建，保障房不是一蹴而就的，在香港、新加坡我們看到他們的保障房都是用了將近半個世紀才完成的，他們靠財政和愛心，香港建了居屋、夾屋、公屋、廉租屋，新加坡從1964年實行居者有其屋計劃，1965年新加坡獨立，也就是說在新加坡獨立之前就開始了建祖屋的計劃。我們現在是12年沒有建，所以曠課要惡補，5年要建3600萬套，現在差錢，怎么解決呢？李克強副總理為保障房到處奔走，要求把機制建立起來。在這樣的要求下，保障房說到底它并不是上房地產公司的任務，但它卻是很多金融機構的任務，我的匯力基金做了保障房的開發，在拆遷棚戶區方面是個保障任務，在建房方面，一部分是用于租賃房的，所以兩頭都是保障房。為什么商業資金、股權投資基金可以進入到保障房建設領域呢？原來現在已經實行了“公租和廉租冰柜”，是可以“協議出讓”的。

實現雙軌制并行，也對房地產企業提出了不同任務，由市場來提供商品房，由政府來建設保障房，政府建保障房靠誰建呢？所以政府又產生了一些新公司，因為老國企都紛紛改制到商品房上去了嘛，所以又出現了土投、平投這樣新的一批房地產企業，一部分是老的國企、另一部分是市場上產生的，還包括一些新的房地產公司，這些新公司是不是應該得到認可呢？我已經提出來他們也應當算作我們房地產企業的一部分。有人說國企拿不到保障房任務，這是由于他那個國企拿不到，因為很多任務都由新成立的這些企業承擔起來了。由此也促成了我們法律的恢復，土地出讓制度恢復了協議出讓，因為我們94年的法律就規定了允許協議出讓，但是后來卻錯誤的出臺了831大限，現在831大限已終局。

第五個談談關于限購，大家都很關注，因為這次調控還是由于保障房和商品房兩個都緊缺，特別是保障房緊缺的狀態下造成了房價上漲和民間的怨氣，最重要的是用調控手段改善房屋供求關系，這期間采取一些臨時性的限制性措施來抑制一下需求或許是必要的，但絕不能是我們的長期目的，而只能是個短期目的。

從去年開始的國四條、國十條和今年的新國八條，都主要是要擴大供應量，特別強調政府要履行建保障房的責任，但是保障房12年曠課嚴重惡化了社會心態，本身社會心態就浮躁，等房等不來，因為這房屋不是一下產生的，所以媒體、網民不斷打壓，他們主要指責的是商品房要降價，本身我們的調控要求是要遏制房價的過快上漲，并不是下降，但政府一再的提要履行降價承諾，強勢程度就要對政府兜底，因為你是一黨執政。在這樣巨大的壓力下我們的調控目標就從房價要求增幅回落到合理水平，稀里糊涂的就變成了房價要變成回到合理水平，但文件上我沒有見到這個字，只聽到媒體傳達說某領導人口頭上是這樣講的，因此就要采取行政上緊縮市場、緊縮需求這樣的非正常手段來抑制需求。

包括限購、限制個人房貸、可減少開發貸，這樣的做法并不能減少保障房的短板，因為商品房本身也是一個短板，它只是能起到一些別的目的。在這樣的壓力持續壓了一年多終于一些開發商盯不住了，他們為了自身利益開始拋盤，上海的盤最近據媒體講拋了30%多，所以業主集體就鬧事維權，這種鬧事我們似曾相識，08年萬科誤以為降價就可以，結果就很多人圍困他們的售樓處，后來這個企業也認識到了自己的問題，現在降價不敢明說了，都說自己沒有實際降，但實際上一些企業確實在急著拋盤。降價的問題怎么解決呢？過去就發過文件，說降價以后如果引發了矛盾讓兩家去打官司去，你說這到底是構建一個和諧社會還是有意制造矛盾？后來我問起草這個文件的司長你們怎么出了這么一個文件呢？他說后來房價上漲了文件不是沒執行嗎？現在文件又要搬出來了，央視一個貨幣委員說你當然要承擔降價的風險了，誰讓你買房啊？就這樣的人民GDP還政府9%？中國??？老天啊！你看，這都在挖掘和謾罵老百姓。

這種降價確實是老百姓造成的老百姓確實沒話可說，但這是你強制的行政干預造成的呀。我們還記得01-07年6年樓市下跌，貧困的市民買了房子，但后來下崗失業了，憤怒的香港居民走上街頭抗議政府錯誤的經濟政策，說人家是民主派，實際上我知道大部分是負資產和失業的家庭，董建華跟我說我們香港人很不幸。

我們記得在中央“十二五”的規劃和中央的決定中明確提出的，是把短期調控政策和長期發展政策有機結合起來，調控是短期的，發展則是長期的。我們也看到，最近溫家寶總理到地方上去，要求要增加普通商品房的供應量，要促進普通商品房市場的健康發展。我認為這是我們調控的正常思路，我們應該貫徹和落實這些思路。

最后一個談一談運行租賃房待解資金難題。租賃房大量產生以后到底用什么資金來持有呢？因為哪怕國有企業也沒有大量資金持有公租房??？最近一些企業要求配建租賃房，他們也希望政府趕快履約、回購，這都需要錢，到哪里去找這筆錢呢？我們北大人到在05年就在全國第一個提出了要引進國外一個成熟的金融產品，叫做REITs（音）到中國，這種產品就是一種租賃物業的拿收益的方式，可以上市流通。07年我又針對性的提出了要把廉租房和租賃房作為REITs的持有對象，這種做法是學習了境外的經驗，美國連監獄都能夠做REITs，政府把監獄賣了以后再租回來，用這種辦法盤活了政府的資金。而我們雖然租金低但收益不低，每年做到7-8%還是可以做到的。

我們北大人的意見提出以后，在2008年12月份國務院通過金融促進發展措施的會議，同意了創新融資方式，特別是提出了房地產信托基金，這就是我們說的REITs可以在中國實行，而且接著就發了一個126號文件要求進行REITs的試點。現在這個方案試點，也是在我們參與下推進的，主要就是用保障房來做REITs的主體，如果這么做的話保障房就不缺錢了。應該說我們提出這個方案是因為我們中國不是沒錢，但錢沒有投入到這個領域里。而現在大量的社會資金缺乏增值渠道，因為股市低迷他也不進入股市，現在的資金急切的需要找個渠道，我也做過保險公司，保險業現在資金不少，他們急切的希望能夠允許投資保障房，如果把保障房做成一個產品讓金融機構持有，那么一年7-8%的收益率對保險業十分誘人，因為保險業去年全行業的收益率只有4.5%，今年在持續下降。所以一方面是社會資金在尋找出路，另一方面保障房缺乏資金，我們需要搭的平臺就是類似于《非誠勿擾》這樣的平臺，讓需要資金的人和需要投資的人在這個平臺上找到一個相互配合的機會。

現在我們的股市已經跌那么低了，最近重上2400點又一片歡呼，其實它還會跌，通脹無牛市啊，需要增量，什么是增量？就是REITs，保障房的REITs就是一個增量。現在專家說最近樓市價格這樣資金還會進入股市，老百姓有那么糊涂嗎？現在社會資金寧可買白銀、翡翠、舊幣也不進入股市，我們的金融政策何嘗不是這樣呢？4萬億拉動經濟，公路都開到半截了，我要收緊金融了？溫州老板投錢了正要生產的時候銀行說不給你錢了，但還得繼續溫州老板繼續做，這能解決全局性的問題嗎？

REITs是一種特殊的股票，這種股票在美國股市上占了18%，這是一種救股市的東西，所以有了REITs我們的股市也會有救。我們現在沒有發REITs，但是我們通過發30年國債在推動保障房的建設，又印了一堆票子，30年再還，但最終還是會推升通脹。怎么解決這些問題呢？有兩個辦法，一個辦法是印票子、一個辦法是發REITs，就是說用存量資金可以解決保障房的持有問題，所以這次一發國債我看REITs就該快了。因為現在一方面保障房大量在產出，已經構成了這種物質載體，原來沒有保障房啊，大量的是公租房，土地是有價值的，所以也可以為未來的REITs商業運營附加條件。另一方面發國債又逼到了墻角，我們國家不被逼到一定地步就不會改革，多到政府連維修資金都拿不出來就不會推動房改，不知道老百姓這么大意見我們也不會這么大力度推保障房，現在建保障房沒錢就得大力度發國債，這興許就為REITs進入市場提供了機會。

我呼吁REITs到現在已經呼吁了6年，呼吁用保障房作為REITs的載體已經呼吁了4年，現在我判斷REITs在中國就差臨門一腳，如果有了這樣的REITs，我們的保障房就會有一個很好的持有資金，由此會造成它長期能夠占我們住房方面占20%比重將是牢靠的。我們的目標就是要用這種方式構建兩個體系，造福全國人民。

我講完了，謝謝各位！

主持人：謝謝孟老師！光華管理學院和房地產協會都非常幸運有孟老師，孟老師對中國房地產市場二三十年的變化做了一個梳理。最后也講到看起來限購大限也差不多了，最后孟老師也給了我一個方法就是REITs的做法，看來早晚會采納。

下面，請中國國基置業投資集團董事長兼總裁鄧文云先生！

鄧文云：各位老師、同學們，晚上好！

我講的這個問題是一個非常敏感的話題，房地產價格問題，如果它漲想買房的人就罵我，如果說它跌有房的人也會罵你，所以這個話題比較難講，但是我覺得咱們還是要實事求是，客觀理性的分析和判斷房價的走勢。

我講的第一個觀點，應該絕大部分老百姓是互換房價要下跌的。這里有個笑話或者故事，大家都知道，10月6號喬布斯去世了，很多粉絲在紀念他，但是我們的潘石屹發了一個微博，說紀念喬布斯最好的方式就是把你的蘋果iphone一千塊錢以下推出去，這是最好的紀念。我在香港也買了iphone4，那是要排隊的還買不到，雖然潘石屹也是好心，把價格打下去，那網友就說你潘石屹什么時候死的時候也把房價降到一千？所以把潘石屹起了個名字叫潘一千，這表明什么呢？表明全國人民都希望降房價。

根據我自己的分析和判斷，因為我本身是做房地產的，所以我想、我認為房價會降相對罵的人會少一點，因為我是做這個行業的。為了調整和控制房價國家下了很多文件，我就不說了。房價為什么下了這么多文件降不下來呢？在中國的歷史上，政府要做的事沒有哪一項不能兌現的，惟有有一個房價，出臺了那么多文件，一直都是漲漲漲，漲聲一片，你看我們的股市到6000點多的時候跌到今天還，沒休止呢，而且房價一路上漲沒有下跌的現象在全世界也少有。按照我們的觀點，存在的就是合理的，我想應該有三大方面的原因，表明房價的上漲，或者在高位居高不下有它的理由。

第一，自主的需求非常高漲。我們知道我們中華民族這一百年落伍了，但是這三十年通過改革開放，我們創造了一個奇跡，使老百姓富裕了、都有錢了，所以大家這個錢干啥呀？大部分都去買房了。同時，這三十年的過程中，咱們整個城市化的進程在加快，我們現在是14億人口，我們的城市化率現在是50%多一點，也就是說我們現在將近有7億人住在城市，所以需求是剛性的。

第二，投資性需求非常旺盛。在中國我們的投資渠道非常的單一，你有錢了只能干兩個事：一個買房子、第二買股票，別的沒有，因為我們的人民幣不能出國，沒有實行可自由兌換。股票不好只能買房子，成思危說了房地產投資叫投資，不叫投機，后面因為打壓就叫炒樓，包括溫州的，但我認為房地產投資第一是合法的，第二也是合理的，因為你沒有投資渠道嘛，你有錢，按照我們黨的“十六大”就是要讓人民的財產有一個合理性的增長，所以必須會產生投資性需求。

第三，項目成本的剛性上漲。最大的上漲剛才孟老師說了，就是土地開始出讓，大家回憶一下土地開始拍賣以后房價就一路往上飆。而且剛性成本的上漲導致了我們政府的財政成了土地財政。根據一個數據的統計，近十年來我們的土地輸入增加01-03年我們全國的土地出讓金9100億，相當于同期全國地方財政收入的35%，但是到了2009年的時候一年的出讓金收入達到1.5萬億，相當于同期地方財政收入的46%，有的城市占到50%，少數地方占到財政收入的80%，現在我們的出讓金已經達到了2萬億，我們知道我們今年的財政收入估計要突破10萬億，但是光出讓金就2萬億，賣土地來的，從老百姓這里一萬塊錢一畝拿過來，可能幾百萬、幾千萬賣。當然除了土地價格的上漲還有其它方面，比如勞工工資提高了，在座各位可能有很多企業家，我是做實業的，我除了房地產還有很多礦業公司，一個礦好幾百人，現在搞什么《工資協商制》，就是說工資要跟工人協商多少錢一個月，一下子成本就提高了。

主持人：應該的。

鄧文云：是，我覺得也是應該的。

第三方面，我認為房地產價格下跌的拐點真正出現了。這是我個人的觀點，第一個提出這個口號的是誰啊？兩年前王石就提出過，我覺得他提作了，因為當時條件還不具備，但現在我認為冬天來了，而且寒風刺骨。為什么會跌？我們可以分析一下主要有這么幾個方面：

第一，限購令的實行。決定一個產品好不好賣，除了價格之外關鍵是供求關系，中國人民都有一個優良的傳統，都希望為自己的子女買一套房，但現在不行了，限購，你必須符合條件，在北京工作，像我的戶口在廣東，我現在在北京好幾個公司，但我不是北京戶口，還限購，我納稅大大超過一定的數額，但限購啊，你有錢買不了啊，這對房地產需求的壓制是毀滅性的。之前佛山出臺一個文件說準備放松，幾個小時就被收回去了，什么原因呢？就是因為地方財政已經扛不住了，沒有收入了，他就想放開，因為他不放開買不了啊，形成不了交易啊。但是為什么幾個小時就收回了？這是政治任務，不是經濟問題。

第二，銀行控制銀根。大家都知道，這兩年銀行存款準備金率大幅度提升，貸款利率逐步越來越高，銀監會主席多次發指示，內部消息啊，雖然朱镕基總理那年那么狠，但根據我的經驗，因為我93年就在江西搞房地產，我那時候在政府，但我兼了一個開發公司老總，94年朱镕基總理到海南視察，說海南的房地產有泡沫，于是就召開了一個緊急會，要調控房地產，說你這個銀行房地產貸款只收不貸，限你們三個月收回多少多少，這個會開完以后第二天我的樓盤咔碴一下就賣不出去了，立竿見影，他不給你貸款了。所以，你要降房價，說實話現在我們作為開發商運氣比較好遇到了溫總理，比較溫和，出一個政策上一個臺階、出一個政策上一個臺階。其實打房價很容易的，通過銀行，資金一斷，所有開發商都得拋房子，沒有錢怎么辦啊？低價拋售，沒那么復雜，所以前段時間朱總理回清華那么多人歡迎他。房價下跌我認為剛剛拉開序幕，并不是限購接近尾聲，我認為沒有那么快，不能那么樂觀。

第三，稅制改革。為什么要搞稅制改革？就是壓房價，咱們看到了上海和重慶的方案，第一土地增值稅、第二地房地產稅，這兩個稅賦一出就得掂量掂量我們的有錢人，就像美國人買的起房租不起房，大家知道政府的地賣完了就沒有了，而我們的財政50%靠出讓金，以后不可能說我們的財政下跌50%的時候由10萬億變成5萬億，那那些政府官員怎么活??？他得想招，再從我們兜里摳錢，那就得出稅收政策，變一次性的稅收變長期的，每年都得收錢?，F在上海和重慶在試點，這樣就會有利的抑制房價，特別是投資需求，因為你投資了買在那不租，那個稅收也不得了啊。

第四，保障房建設。保障房其實是個雙刃劍，其實原來管這個事兒的是王岐山副總理，我有幸跟他做過一次短距離的交流，聆聽他的指示，他當時的觀點就是兩條腿走路，商品房應該是放開的，另外國家應該建保障房。但剛才孟老師說了像香港97年房價大跌，為什么會大跌大家知道不？就是因為當時董建華特首上臺以后，建了大規模的居屋，也就是保障房，咔碴一下有錢的人或者有一部分錢的人都去買居屋了，導致5-10年他這個房價沒有緩過氣來，所以董建華說香港很可憐，將近50萬人負資產，為什么負資產？你付30%首付款，當你的房價跌40%的時候你不就負資產了嗎？但因為我們人口多，但長期建保障房我看也是有問題的，一年建1000萬套在建國歷史上沒有過，而且根據現在報告說已經完成了97%的建設任務，這個速度是非?？斓?，這對目前的高房價我覺得是個很好的抑制，它的后續效果不用很長時間就會顯現出來，因為肯定有個后續的效果。

第五，輿論的引導。就像孟老實說的，我贊成他這個觀點，因為房地產價格輿論導向一直都是圍剿價格太高、太高，當然也確實高，所以有時候說話講一千遍一萬變就變成了真理，輿論疊加導致的效果使全國人民都產生了一個共識，就是現在的房價太高了，這樣就必然會加速房價的下跌。

再一個原因，也可能就是我們房價下跌的導火線，全球的經濟形勢再一次惡化，我不知道大家感受到了沒有？因為我現在有一塊房地產在外地，但我有一塊是鐵礦，鐵礦也是中國經濟晴雨表的一個反映，今年應該在10月10號之前，鐵礦石的價格非常堅挺，一直在1300-1400之間，但是沒想到從10月15號開始，一路下跌，跌到今天950一噸，它是一個指標，表明了全世界，大家都知道希臘債務危機，等著中國去救，我相信中國不會去救，因為我們自己還那么多問題。這樣就必然導致整個經濟形勢越來越嚴峻，按照我們中國有個很神的人，忘了他名字了，幾次都預測了股票的下跌、經濟的低潮，他預測我們這次經濟比2008年還要更嚴重。說實話在兩個月前我也是這么判斷的，所以我準備著過冬，準備好資金，職工要放假，因為跌到一定程度就是說沒什么錢賺了，放假一千塊錢養著你，比我生產更合算。

我認為房價下跌的拐點已經來臨，跌幅多大呢？這是誰也預測不了的，除非他是神仙，但我可以根據現有的一些資料跟大家探討。第一，劉明康銀監會主席他不止一次在媒體面前公開說，說他們對住房成熟率做了一個測試，就是房價跌50%銀行業沒事，我想房價真跌50%就差不多崩盤了。但是，這是不是一個信號？代表著什么東西？因為政治要有敏感性嘛，他出來說兩次啊，并不是孟老師我們是搞企業的，隨便怎么說，而他是政府官員啊。

我個人認為，房價下跌20-30%的可能性比較大，就是回到2010年年初的水平，四環以內現在平均房價是四萬，跌個20、30%應該是三萬或兩萬七八。第二個可能，下跌5%，10月25號溫總理在天津有一個講話，他說“宏觀經濟政策要適時適度進行預調微調”，很多東西是沒有辦法預測的，但如果不是這種情況，調控政策最少要等到換屆以后，因為現有班子肯定要維護他的成果。

接下來講對策，我總的判斷是宏觀向好，中短期形勢很嚴峻。在這個過程中，如果對房地產比較感興趣的可以從中發現機遇，如果有機遇了，在這個過程中有的企業資金鏈扛不住了，扛不住低價賣，這時候你可以出手，就像巴非特說的人棄我取，人取我棄。

祝愿大家在這次有可能出現的經濟低潮當中大家能挖到金礦，謝謝！

主持人：題目是2012年是房地產的機遇還是陷井？到底是機遇還是陷井？

鄧文云：我覺得機遇比較多。

主持人：感謝鄧文云先生！

下面，有請北京裕昌置業集團總裁常鵬先生，他演講的題目是：《房地產變局中的規律與應對》。

常鵬：各位老師、各位校友大家好！我班門弄斧的題目是《房地產變局中的規律與應對》。我是91年學的就是土地管理，95年畢業以后一直在房地產行業一線工作。

我們先看一下房地產的若干規律，第一個是時間的規律，我們列舉了一下這么多年來變化，84年發展，88年擴大發展，89-91年加強，94-97年治理整頓，98年進入了比較長的促進房地產產業發展，停止福利分房，99-02年啟動住房消費，促進房地產產業發展。隨后在2002年的8月份就開始了對房地產的調控，但是也能夠看到這個調控的時間非常長，像打了敗仗再派上去，03年加強房地產的信貸管理，05年開始把國八條上升到政策高度，二手房交個稅，一直到07年繼續清算土地增值稅，二套房首付不低于40%，08年再次上調存款準備金率，08年9月份馬上就降低準備金、降低利率，這時候市場大跌，我個人認為這對房地產行業是最危險的一年，因為行業中基本對這種情況沒有一點兒先天的預判。09年政府大幅度的救市，10年1月份新的條款又出來。這大概是我們若干年來發生的一些事情。

有沒有規律？有規律，從政策上說看到扶持的時間比較短暫，調控的時間比較長。從市場上看漲價的時間比較長，降價的時間比較短。這正好是相反的。政策在短期內不停的變化，我覺得房地產企業一定要考慮到沒規律的這種特征，有可能它會打著左燈右轉，原來我們在地方上交通秩序特別亂的時候我一直沒有撞過車，我說當我看他打燈的時候直行、左轉、右轉的可能性都有，所以我們對政府的政策既要尊重政策中的含義，也不能完全相信。我們要在沒有規律的環境中找規律，我認為本次10年開始的新一輪調控至少要持續到2012年年底。

產品規律方面產品的第一階段是大房子階段，市場初步啟動時，特大房子最受青睞，一般180平米以上，特征是這類房子單價相對其他戶型高，且供不應求，市場上只有期房。此時，市場的各類房屋的均價品第。第二階段是功能合理、面積緊湊的三居時代，市場均價已經發生了顯著上漲。第三階段是85-100平米兩居走俏，第四階段是80平米以下，第五階段是小一居酒店式公寓，據說現在萬科正在研究15平米功能齊備的戶型。現在省會城市應該在第三或第四個階段，即以兩居、兩居為最暢銷戶型，也意味著房價進入了一個新階段，三、四線城市大多以第一、二階段的產品為特征，暢銷產品是三居。

拆遷的政策這幾十年的變化也很明顯，首先是期房回遷，第二是實物拆遷，第三是貨幣安置，第四個階段是扭曲后的貨幣安置，第五個階段就是貨幣安置加隱形回遷，一方面給你錢另一方面允許你以低于市場的價格買幾套房。總的來說，許多城市的拆遷都是一步步的遞進式的發展，根據拆遷所處的階段也可以大致判斷城市的發展階段，特大城市現在可能拆不動了進入第五階段。

對于房地產開發企業房價有什么規律呢？房價大部分時間都是上漲的，即使是這樣房地產開發企業只能在價格上漲中獲得一部分，他不能通吃漲價的利潤，這里面有個原因，就是企業受到自己資金的流動性和漲價的不確定性決定的。對于房地產企業來說，在調控過程中發生下面的情況就會導致企業整體貶值，等調控結束以后你的產品相對于新產品的趨勢不合潮流了只能降價，產品也能夠經受住一定時間的考驗。

關于現金為王和資源稀缺的規律，對于房地產行業而言一旦進入經濟周期復蘇、繁榮階段，體現為資源稀缺，價格上漲很快，應該及時把現金轉化為資源，在進入衰退和簫條期體現為現金為王，價格下跌問題很慢，但陷入長期的滯銷期，如果現金不足，同時無法再復蘇前夜拿地，完成生產循環。問題是我們不是上帝，無法知道什么時候是拐點。

現金的補充說明是什么呢？現金為王、資源稀缺這兩個問題在企業的發展中始終是糾結的，人民幣也在不停的發行貨幣，現金能為王嗎？人民幣不保險，換成美元、歐元、黃金，也可能有問題。資源的稀缺真是那么稀缺嗎？價格的快速上漲真是反映了價格稀缺的本質嗎？我們以疑問的形式把這些問題提出來，也反映了我個人關注的幾個問題，這幾個問題的答案我覺得月份都是在混沌狀態中，使我們永遠陷入現金為王和資源稀缺中。

第二方面，影響房地產行業未來的四大未明因素。不知道美元、歐元區的調整是開始復蘇的前夜還是繼續低迷或者二次探底，外部經濟的不穩定使國內房地產的走勢更加復雜化，換句話說如果外部經濟如07年前那樣穩定，則國內的房地產走勢簡明，那么就會在一定程度上重復以前的規律。第二個問題就是人民幣匯率到底對中國經濟有什么影響？第三個是通貨膨脹未來是否能合理控制？我認為這三個是大問題。第四個是不知道調控能持續多長時間，不知道限購這一臨時措施到底臨時多長時間。房地產必然受到這四大因素的影響。

美國、歐洲經濟如果低迷我認為中國經濟也不會好的，這是有個負面影響的，如果美國經濟復蘇了中國經濟可能好也可能不好，原因是到底你在博弈中處在什么樣的地位？02-07年這是大家都好的。人民幣匯率的變化如果大范圍影響中國企業的利潤對房地產利潤肯定是有影響的，畢竟這些利潤是來源于出錢人的。如果通貨膨脹得不到控制房價的新一輪上漲這是指日可待的，而且漲的很高，對中國的經濟社會有什么影響？不清楚，肯定不是好事。限購持續的時間對房地產的銷售是致命的。

最后，我們企業一般是在這里面怎么做呢？我認為路有多條，這只是講講我的思考。我認為在一個復雜的世界中，這個世界既有規律，但又是一個混沌的世界，要在沒規律中找規律，但還不能相信規律，要看到事情的多面性作出你的選擇。要保持資產和現金的均衡，說白了資產多了那你就賣點資產補充點現金，現金要是多了應該釋放一部分現金補充補充資產，這在數學上世紀上是一個平均數的問題。對于房地產這個特殊行業我有一個建議，我覺得我們的開發商一定要注重產品的流動性或者存貨的流動性，一個是產品的設計、施工的質量一定要經得住時間的考驗。與所在城市的暢銷產品一致，暢銷產品馬上就過那個階段了還在大量生產那個產品，一調控賣不動了，但一恢復還不行。

針對剛才幾點再做點補充，多樣性要看到世界經濟的多樣性和多種可能，看不到多樣性在戰略和路徑選擇上的正確性是沒可能的，世界是無規律和有規律性交織在一起的，選擇性要在多樣世界中總結企業自身的資源走出自己的一條路，產品是經營和產品戰略的整合，產品上你到底是一元多贏還是多贏經營呢？不能因為世界混沌自己也混沌，要在多樣的世界中選擇實施自己的戰略，能夠在經歷中經歷住高峰低谷的沖擊，像現在對房價到底高了低了我認為可能也得往下調點，但對我們企業來說可能不關注這個，但我們認為只要房地產開發周期中經得住沖擊就是很穩定的。投機也是一種戰略的選擇，只要搞好了風險控制，能夠經得住周期的考驗，雖然輸了這一把能玩兒完整個周期也是一種選擇，要看到多樣性選擇出來一以貫之。我們06年成立以來調控了幾次，對我們來說基本上沒什么太大的影響。

資產和現金的均衡是對上述混沌世界的可選方案之一。涵義：平衡，資產多了，就應該變現一部分成為現金，現金多了就應該轉換一部分為資產。效果是經濟飛漲時顯得保守，但也利可得，經濟正常期或低谷期優勢明顯，可以按照自身的節奏安排生產銷售?，F金的補充說明：存貨的流動性好，也是現金，靈活理解。

我就跟大家匯報到這兒，謝謝！

主持人：我聽到您講這個我覺得房地產行業早晚得出管理學大師，因為太不容易干了，情況很復雜。打轉向燈如果這種情況我超車到前面罵一頓，會開車嗎？是不是修正一下這個比喻？走到一個路口所有燈全亮了，我作為一個駕駛員不知道往哪開了。

常鵬：這個當然也沒關系，我認為前期的政策是活的，他也在不停的環境，他的前車掌握著后車不讓咱們超車，超車咱們就犯法了。

主持人：他就是個壞蛋，知道了。

接下來，請大家跟三位一起互動一下有請！請三位嘉賓簡單的再講兩句。

孟曉蘇：先把我們的觀點闡述闡述是吧？我們今天議論的是“變局下的房地產”，今天三位房地產協會的同學、校友，我們都在講變局，我認為這個變局已經清晰了，找到了兩個體系建設的目標，我認為隨著這個目標建立，隨著保障房大量產出，國家調控的階段性目標接近于按照，但是還會延續一段時間，但在目標完成之后這個調控政策是會變化的，就像常鵬同學剛才講的這個規律，過幾年壓一壓、過一年再支持支持，是不斷變化的。

我們幾位都說了自己的觀點，雖然觀點有的有所不同，但是可以看的出來，我們房地產校友同學都是在認真的研究著房地產的形勢，并且在自己的業務上也都因為這種研究而獲益匪淺。

好，我講完了。

鄧文云：今天用這個標題“變局下的房地產”重點在變局，這符合馬克思的觀點，變是絕對的、不變是相對的。而且，我們現在這么大的變局開始拉開了序幕，就是我們很多房地產企業在新的形勢下面將面臨著新的洗牌，在這個過程當中我們就會有新的機遇和新的機會，無論是房價上漲還是下跌，我想對我們在座各位都是一種機遇，漲了你就可以拋，大跌了你就可以買。

有錢、有房，或者有少量的錢，有兩個教授在這次房價的發展過程當中導致了他們不同的命運，一個教授對房價非常看好，在07年的時候他買房了，放了10萬塊錢的首付款。另外一個教授說自己存款不多，就沒買房，每天還是教書育人，非常的勤勞，但是五年過去了買房的教授房變成了200多萬，而沒有買房的老師存款變成了20多萬。所以，作為教授也好、學生也好，關鍵是在這個變局當中怎么樣抓住機會，機會是給有準備的人的，謝謝！

主持人：買房的老師就不教書育人了。

常鵬：今天很高興跟孟總和鄧總和各位校友交流，我建議聽一聽孟總關于《房地產周期論》，如果對房地產感興趣的話可以請孟總講一講《房地產周期論》，房地產房價會不會降下來呢？短期掉的可能還是比較小的，長期是會有的。鄧總用他的行為對房地產行業作出了預測，他說房地產要掉價了，不好玩兒，但我們也不害怕，我們認為它就算死到95%了也輪不到我們。我奉獻給大家我自己的一個理解就是多樣性、選擇性、一貫性，這個世界一切皆有可能，但你得選擇出適合你的資源一以貫之，長期堅持下來會非常好。我們企業大概十年時間增長了20倍左右，我們基本上不舉債，說不舉債還能搞房地產嗎？能搞，這是我們做房地產自己的體會。這些內容的思辨還是發生在北大光華學習的過程中總結出來的，在運營過程中就加入了這項理念。孟總和鄧總的理念我都很認同，而且他們的觀點大部分還是一致的，有一部分不一致的，反正我一以貫之。

問1：請問孟老師，限購本身我認為就像以前的布票糧票一樣，房票不是我們市場經濟的手段，請問幾位老總，限購按理說不應該是市場經濟的手段，到底多長時間這個政策會消失？

孟曉蘇：常鵬說問溫總理。但限購確實不是市場經濟中的產物，我們市場經濟需要有一個有形之手來調控市場調控不了的方面，兩只手要很好的結合起來，但到底有形之手的調控到底要做到什么限度呢？這個限度應當是有一個規范的。房價前一段時間的過快上漲，我們都看的出來原因是兩方面的供應不足：一方面是商品房供應不足，一方面是保障房多年沒有建設。調控本身的本意，文件最初發的還是清醒的，就是要兩方面都增加供應量。

現在應該說保障房增加供應量很不容易，但是終于增加出來了，隨著保障房的增加，隨著中低收入家庭未來有個改善住房的預期，那么大家就對商品房價格沒有這么大的意見了。我前不久到了一個省會城市，市委書記是一個很有見地的人，他就講了地方官員對房價的看法，他認為政府要建設和維護保障房，另一方面要大力發展商品房，商品房要賣的起給那些買的起和愿意買的人，這方面好了商品房就不要管它，商品房價格漲的越高不就對地方財政有好處嗎？

現在我覺得在逐漸接近兩手硬這樣的成功點，這幾年國務院在抓保障房的工作上很有成效，雖然保障房的產出，我認為確實我們一時性的限購需要適當選擇退出了。但我的這種愿望，我們認為不應該猜測政策，我們更要引導政策，我們希望能夠讓這些管理層知道，調整政策，而且這種聲音也有利于使他們從媒體盼望房價大跌的聲音中擺脫出來，像香港持續跌了6年，跌到媒體自己都下崗了他們才醒悟。跌50%中國的銀行真的不會出問題嗎？它不是一個靜態的坐標。當經濟下跌、工人失業、相關行業受損時，和你把老百姓趕出門以保證銀行收益的時候，這種情況下引起的社會動蕩難道就不會引發銀行的各項危機嗎？這些問題我認為應當用光華所能有的宏觀經濟思維，而不要用個別人所鼓吹的單向經濟思維思考問題。我總體認為中國的房價在近些年都不會出現大幅度的下跌。

問2：孟教授您好！剛才我們一直在強調的是關于住宅方面的調控，大家一直討論的也是關于住宅方面的問題，我更關心非住宅方面的趨勢，泛泛的商業地產，比如說酒店、寫字樓和其它綜合性的物業狀況，它以后的價格走向會是怎么樣的呢？

孟曉蘇：因為我們的調控現在也是局部性的，主要調控了商品房的價格，這些低收入階層買不起商品房所以提意見，特別是媒體人多數是北漂一類的，我知道媒體人的特點，他們是在沒房子的時候他們當記者，過了幾年有房子他就干別的不當記者了，又換一撥沒房的人當記者，總是那么一個周轉過程，所以總是站在這么一個地位。特別是重點媒體的媒體人，他們所處的區域環境和地理環境又是高房價地區，所以他們往往是站在那一端批評商品房價格過快上漲。

由于這么一批評就使得我們的調控政策單向的調控住宅，開發企業一想我們就干別的去了，有一幫人認為做商業地產很好，像老鄧這樣選擇做礦去了，這都是逼走他鄉啊。做非住宅類的商業房地產確實是最近有些火爆，因為不限購，但是我認為近期發展一下城市的綜合體和商業房地產是有必要的，但是過量的發展這些商業化的住宅會形成真的泡沫，但是我們看到香港、新加坡在金融海嘯泡沫破滅的時候最受沖擊的就是寫字樓、商場這類，所以我認為中國需求真正大的還是住房，過去我們都有一個比重叫15%的商業配套，如果現在再加上一些城市配套的話可能會多一些，原因是因為商業可以給地方政府提供稅收，這些商業設施目前對城市功能完善是有利的，但是過量肯定是有害處的，在一些地方因為調控做商業地產的同時需要提醒大家應該提高警惕。

問3：我是04級的MBA，想請教一下孟師兄。您剛才演講當中說到保障房政策是惡補曠課，我關心今年惡補明年還會惡補嗎？持續性政策怎么樣？

孟曉蘇：有人說是大躍進，說凡是大躍進都沒有好結果。我用的是惡補曠課，因為曠課曠了12年，現在這么大的決心做我覺得是好事，我認為我們應當為保障房大量產出說好話，最近我也看到一些房地產專家都在說壞話，說這么做肯定會有這問題、那問題，這就不對了，好不容易要建保障房了我們為什么不能說好話呢？需要這樣一個時期。但本來不應當出現一個惡補時期，本來就應當在房改初期，很快就把租賃房建設起來，各國各地的經驗，是在我們在光華研究國際房地產比較的時候提出來的，但政策出現了這樣的失誤，現在回憶起來那段時間相當的不清醒。惡補是好事，只有這樣大規模的建設，甚至會占到同期商品房的30-40%左右，五年3600萬套是什么概念？大致算一算，還都是小戶型，大約是20億平方米，是去年全國商品房銷售的10億平方米的一倍，也就是說未來五年要增加相當于兩年商品房建設總量的保障房。當然這里面有一部分是回遷、拆遷用房，里面有一定的重復計算，但不管怎么樣未來保障房的量是比較大的。應該說這種惡補現在決心這么大，要在我們這樣一個國家，真的政府下了決心真能辦成，從今年的進度來看能辦成。大不了沒錢可以發國債可以印票子嘛，總能把事辦了。未來能達到20%左右的房屋是保障類的是比較合適的，這是我對目前保障房建設的判斷。所以我們應該為我們呼吁多年的保障房又在中國建設了說好話而歡呼！

問4：孟總您好！到現在為止大家一直談的一個是限購、一個是保障房的問題，因為我一直在微博上看到很多房產老板都談到以房養老，包括政府人員也在談這個問題，我剛才也在跟一個媒體朋友談這個問題。請問您覺得這個政策可行嗎？這個政策如果真的推出的話會不會變相導致房價下降的政策影響會打折呢？

孟曉蘇：您說的是以房養老？建一些養老房？

問4：對。

孟曉蘇：我在03年向國務院建議的以房養老，已經建議了八年了，溫總理批示了兩次了，而且保監會還出了一個124號文件，表示要實行反向抵押貸款，但是這一說實行到現在就八年，八年就沒有做，所以你也別擔心它馬上做，因為這八年里雖然我們是呼吁和很多人大政協代表提案，但一說到以房養老，銀監會主管負責人對這個問題的答復說，以房養老、反向抵押貸款在很多國家實行是成功的，但我們中國國情不同，第一是我們土地使用權只有70年，所以不能實行，這句話后面的含義是到了70年政府就要把這個地收回了，就要把你趕出來了，把這個房拆了，我們政府就要跟全國人民為敵了，有這樣的政府嗎？他更不知道07年中國出臺了《物權法》，明確提出住宅土地使用權期間屆滿的自動續期，可見銀監會這位負責人沒有讀過《物權法》。第二，當房價進行下行期的只有抵押貸款就會遇到其它問題，他的意思是房價下跌的時候銀行和保險機構就不愿意做了。

這就是他們講了八年的話，在這八年里他們年年擔心房價下跌，請問是房價是下跌了還是上漲呢？房價上漲了三倍。他們會說過去上漲我承認，但未來房價會跌吧？他們年復一年的擔心，但是年復一年的不準，要用這樣的人管金融我真擔心把我們的金融管出毛病來。

問5：請問孟教授，過去在建經濟適用房的過程中很多比例的住房是被體制內的公仆們拿走了，那么未來包括現在建的廉租房里大概會有多少比例會被公仆或他們的家人占用？如果這個比例比較低的話大部分給老百姓住，那現在這種大躍進式的建設什么樣的機制能保證廉租房的質量？

孟曉蘇：這個問題我得從幾個方面來回答你。首先我要回答的是，保障房應不應該給公務員?。课易鳛橐粋€現在早已不是公務員的人，我可以站在中立的立場上說話，在境外和國外，特別是中低層的公務員他們是享受政府社會保障保障房的一部分。但再往下回答人們都擔心的問題，為什么在99-00年左右建的那些經濟適用房，很多都賣給了高收入人群了呢？因為當時也有一個特殊情況，這個我是親歷者。當時正是受到東南亞金融危機沖擊的時候，也是我們推動房改的時候，當時建設了低價位的房子沒人買，因為當時整個房價低迷，所以當時俞正聲跟我商量這件事，我們主張單位購買不要馬上退出，給他兩年的舒緩期。再一個，那時候連富人都不買房，所以就不要過緊限制購買。后來出現了開奔馳住居屋的情況，這是當時在摸不清市場的情況下摸著石頭過河的現象，現在人們指責天通苑為什么有那么多富人??？但這是當時摸不清市場的代價。

再談談現在的保障房，現在的保障房有一部分我認為是應該提供給中低收入階層的公務員住的，就像我當公務員的時候也住保障房，因為當時初級的公務員工資也是低的，但某些地方為公務員建公務員小區就不對了。應該這樣看問題，我覺得就比較理性了，我不同意媒體炒作，說公務員買房就不對，把公務員和人民群眾對立起來，包括高收入的公務員能拿多少工資??？一個副部級一年10萬塊錢，正部級一年12萬塊錢。所以，在這方面我們也要防止那些媒體的炒作，把這些目標無意義的引導到公務員身上，還是要按照保障房政策分配給那些中低收入家庭。

問6：我是光華在校的同學，我是個律師，我對孟總對房地產法律的熟悉很欽佩。憲法規定國有土地使用權可以依法轉讓，但99年國務院出臺的國有土地轉讓暫行條例里規定了70年、50年、40年的期限，我覺得這個期限的規定本身就是違背憲法的。99年出臺的這個暫行條例當時是誰制定的這個期限？當時的背景是什么？第二，孟總能不能通過發揮你的影響力取消這個期限？

孟曉蘇：中國確實出現了這么一個過程，就是從土地無償使用到土地有償使用的過程，這個過程主要還是面對改革開放，外資進來了，以前劃撥，外資進來還能劃撥嗎？就不能劃撥了，接著出現了拍賣的地、招標的地，最后在88年就修改了憲法，憲法明確規定土地所有權不能轉讓，但土地使用權可以依法轉讓，土地管理法又規定了有償，但都沒有規定年限。

現在作為法律的就是全國人大的立法，都沒有規定，國務院做了一個55號文的規定，提出40年、50年、70年，住宅住房是70年，為什么那么少呢？我們知道當時香港是99年，我們想一想我們土地承包制是怎么發展過來的我們就知道了，我當年是萬里同志的秘書，最早的土地承包叫借地度荒，萬里同志主持省委會議建議一定三年不變，后來改成了五年不變，后來規定十五年不變，溫家寶管的時候規定了三十年不變，胡錦濤同志現在召開十六屆三中全會，定了土地承包制永久不變。你看，它是一個過程。

當時我們定40年、50年、70年的時候是什么情況呢？是深圳出讓最低規定20年，怎么定我們的年限呢？其實國務院的會議和我們現在的討論也差不多，說定多少年呢？定長了吧？吃不準，定短了又怕沒把握，咱們就定個50年、70年吧？就這么定了，定的原因就是有比沒有好，先定一個吧？就先定一個，這就是當時的規定，這個規定里別忘了有兩個字叫“暫行”規定，但現在我們把暫行給忘了，現在的人有沒有責任把它延長呢？當然有，他們認為那就不能變，那是錯的，其實我們的土地使用就是這樣摸著石頭過河走過來的，我認為這也應當是與時俱進的。但這個法律修改起來也不難，為什么？它不過就是在一個立法層面里面一個最低的層面，就是國務院的一個法規，而且是暫行。后來全國人大通過的《物權法》并沒有涉及到70年，它有意的避開了70年，原文寫的是期間屆滿的自動續期。一個有趣的事情，99年土地權的香港在回歸以后把土地給改成了50年，這個你們不知道吧？現在香港回歸已經14年了，當時出讓的土地到現在就剩下36年了，為什么香港回歸以后反而改成50年了呢？因為香港人想，鄧小平講了50年不動搖，他把它變成土地政策了，可見都有一定的隨意性。

你看看這個法律是人定的，既然立法層面不高，我認為我們應該呼吁修改國務院的55號令了，需要修改這個土地年限了，這樣的話才能適合目前老百姓擁有財產的需要了，規定99年也是可以的呀，我也知道有999年，什么意思？就是接近于無限的使用。中國有沒有另外一種接近于擁有權呢？有啊，就是農民的，現在農民把它建成小產權房，來賣給城里人，現在有1/3城市居民住的面積是小產權房，永久的是農民的一大貢獻，為中國的土地制度提供了一個新的領域。今后我們按照中央要求真的要實現農村建設用地和城市建設用地在符合規劃的情況下和國有土地享有平等權益，并且在規范的情況下公開的實行流轉以后這些小產權房就獲得承認了，現在三中全會已經承認了，誰沒有承認呢？法律沒有改，為什么沒有改？法律滯后。

另外，我們12年沒有建保障房，為什么中國的打工人員還有地方住呢？再一看是因為農民建了城中村，農民群眾用自己的實際行動參加了中國的現代化建設，拿出土地建設了大量的廉價屋村，可以稱之為世界上最大規模的廉價屋村，是誰解決了許多建保障房的問題？又是中國偉大的農民，我們什么時候承認它合法了，什么時候我們12年沒建保障房的毛病就可以一筆勾銷了。但是我們現在一方面不承認它合法，另一方面我們很內疚的認為我們中國真的10年沒有建保障房。我們講了那么多的土地制度，有時間我還愿意跟大家進一步探討，但近期我覺得我們光華可以推動70年變成99年或者更長時間。

問7：我想問一下價格的趨勢問題，剛才鄧總講的已經非常清楚了，降價的大幕徐徐拉開，請孟總談談價格近期和中期的走勢。

孟曉蘇：這個問題很有挑戰性，其實老鄧已經回答了三種可能，一種暴跌、一種小跌、一種不跌，由此我就想到中國社科院在今年年初綠皮書預測了三種可能：暴漲、下跌、持平，可見提出三種可能比提出一種可能更接近于真理。

從十年前就有專家不斷的預測房價下跌，最初預測的是人大的一位著名教授，名字我不說了，00年就預測房價明年會大跌，剩下的問題要通過炸樓來解決，結果沒有跌。接著就是萬科的馮侖，他每次都說要跌，這么多年都沒說準?？汕稍?8年說準了一回，是他自己降的，不是別人降的。問我說這么多年沒說準這次說準了你怎么看？我說美國有一句諺語：一只壞了的表一天也有兩個時候是準的。

現在全國的房價我們不斷的看到不大令人相信的統計局在推出一些數據，整體上都在漲，漲幅今年是穩中有漲，沒那么高?，F在個別樓盤在降價，是不是會代表著全國房價會大跌呢？我不相信，這些降價樓盤已然引起了局部的社會騷動。這些問題難道不被當局重視嗎？這些降價的樓盤他們是在充分評估了自己降價而老百姓不會退房的情況下才敢降，才敢得罪老業主，我不顧得罪我的上帝撈回我的錢，為了我能夠盡快的回籠，一般做這種事情都是資金快斷了的時候講不得禮義了，只能講利益了，所以引發退房潮。

更重要的是，當我們判斷說中國的調控將會壓跨中國的樓市，反而一向唱衰中國的美國華爾街時報在觀察，中國內需實際很旺盛，是因為中國政府政策不讓老百姓買才造成了這樣的現象，一旦發現不對就會放寬這種政策。一個人說不會被自己掐死，他開始以為掐的是別人，當掐的覺得難受的時候就知道不能再掐了。

到底是理性的還是非理性的？所有東西都是未定的，如果是非理性的，他真要把自己掐死呢？這種可能有啊，小孩玩兒上吊下不來了，我判斷我們是個理性的政府，掐到一定程度就不再掐了，現在在掐自己的內需的必要性的問題已經在考慮了，各方面因素都在考慮，所以我們的大當家也還在講要微調、要冷靜觀察，目前到底是在降溫還是回暖之間做選擇，這種選擇不容易，但我們的政策調整說起來也快，有08年的打壓就有09年的救市，本來就用不著救市，救完了以后一看不行了再打，這兩個極端的政策實在讓人接受不了，這使我們的發現他的一個特點，就是比較快，當他打左燈的時候往右拐是因為他來不及打右燈，我不習慣這樣的政策波動，我們希望保持的是我們中央包括敬愛溫總理所講的要保持國民經濟的平穩發展。

主持人：以掌聲非常感謝三位校友給我們帶來的精彩充滿智慧的討論！關于房地產的未來當然是個很大的問題，市場也看不清楚，未來要有賴于諸位做一個綜合的判斷。再次感謝諸位的參加！

（結束）

第四篇：祁斌國家金融動蕩下的中國經濟展望(本文根據一次內部論壇發言整理而成)

國家金融動蕩下的中國經濟展望（本文根據一次內部論壇發言整理而成）

觀點摘要：

一、未來十年中國經濟大致是什么樣子？我們現在人均GDP4000美元，如果7%，能夠保持10年，正好翻一番。翻一番就是8000美元，人民幣升值20%就是一萬美元，所以2020年左右，中國人均GDP成為美國的四分之一，中國人口正好是美國的四倍。所以中國經濟有望在2020年前后總量趕上或者超過美國，并突破中等發達國家陷阱。所以未來十年，怎么看對中國都是最重要的，要保持社會穩定，經濟平穩、穩健的增長。

二、年終年初，又到了盤點和預測中國經濟的時候。我們聽到了各種各樣的聲音，大部分是悲觀的。以前大家都說圍城現象，里面人看外面好，外面人看里面好。現在是，里面看外面是肯定不行了，歐美債務危機，外面看也里面也說不行，賣空中國，挺奇怪的，圍城現象消失了，而且現在中國人自己也說自己不行了。我看來看去，現在只有一種人說中國好，我把他稱之為穿越。就是老外來了中國，覺得中國挺好的，中國人一出國，說原來還是祖國好。

三、中國資本市場要加快改革步伐，提高治理水平。資本市場的重要性關乎我們如何建設和諧社會，如何建設社會主義。1930年代，美國通用汽車的第一任總裁威爾遜首次鼓勵工人用養老金買股票，此舉激怒了當時美國的資產階級，他們說，這樣工人不就也變成資本家了嗎？事實是，隨后的幾十年里，美國的絕大部分普通老百姓，因為參與資本市場而成為了美國經濟的股東，得以分享美國經濟在過去一個世紀中的巨大增長。這一套制度建設，人家資本主義國家都搞成了，我們社會主義沒有理由搞不成。

四、中國經濟現在人均GDP4000美元，正好是一百年前阿根廷和美國的水平，1913年的阿根廷跟美國站在同一個起跑線上，今天美國人均4萬8千美元，阿根廷6000美元。無獨有偶，今天世界在猜是中國崛起還是印度崛起。所以4000美元之后的長期競爭力靠什么？歷史證明，不靠資源，也不靠大躍進，靠什么？靠體制機制，所以我們一定要加快體制的建設，不斷改革。

五、有一首兒歌，名叫《兩只老虎》，兩只老虎，跑得快，跑得快，一只沒有耳朵，一只沒有尾巴。我把今天的中國比喻成為兩個老虎的的故事，一個老虎叫改革，還有一個老虎叫社會問題，這兩個老虎什么都有，就是看不見彼此，不知道對方在哪里，兩只老虎都在跑，我們希望改革這只老虎跑得比另外一只老虎快一點。

主持人：我們下一位演講嘉賓是大家熟悉的祁斌主任，是證券行業的專家。祁斌主任早年畢業于清華大學和芝加哥大學，曾經在美國任職于著名的投資銀行高盛集團，大概11年前，報效祖國，回到證監會，歷任戰略規劃委員會委員，基金部副主任，現任研究中心主任。祁斌主任在證券行業領域里面非常活躍，大家很熟，他的一些著作大家也非常熟，《偉大的博弈》，他主筆的《資本市場發展報告》對我們了解我們國家資本市場走過的歷程、將來的方向，在資本市場政策監管、制定方面都有很大影響。下面請祁斌主任演講。

祁斌：感謝主持人的介紹，主持人是想表揚我，一表揚就把我說得有點像革命烈士。非常感謝提供這么一個寶貴的機會來學習，剛才幾位老領導給了我們很多對經濟方面前瞻性的觀察，非常受益，我記了很多筆記。我也很高興借這個機會跟大家交流一下，在座有很多老朋友和新朋友。

剛才幾位領導講了很多非常重要的內容，我后面講的內容沒那么重要。盡管不太重要，但是因為資本市場比較敏感，所以和大家提兩個請求，一是我知道大家很多都是投資者，如果你要炒股票的話，請不要以我講的內容作為下單決策的參考，因為我講的東西是比較宏觀、比較戰略、比較長遠，而股市的漲跌決定于很多短期因素。二是大家現在都比較喜歡上微博，如果你喜歡上微博，請不要把我講的任何一句話發到微博上，因為有時一句半句不是很全面，對別的投資者不負責。

我想談兩個方面的認識和思考，一是談一談2011年的回顧，如果用一句話來概括的話，叫做：不平靜的世界格局。2012年用一句話概括，叫做：糾結中的中國經濟，主要是增長和轉型的糾結。

先回顧一下2011年，每年年底，我們要想一想這一年發生了什么大事，盤點2011年，大概是五件大事。

第一，中東發生了劇變，中東的情況印證了毛主席的著名論斷：星星之火，可以燎原。從突尼斯的一個小商販開始，中東大地最后到處都是抗議的人群，隨后很多強人離開了政治舞臺，甚至生命也結束了。但并沒有因此帶來和平，也沒有帶來民主，今天的中東已經從抗議人群升級為坦克大炮。所以我們用一句話來概括中東局勢，叫做：沒有最亂，只有更亂，一個主題字“亂”，這是去年發生的第一件事。

第二，歐洲一覺醒來，驚夢中的歐洲發現世界變了。大家可能不太認識這只狗，這只狗榮登了《時代周刊》的封面，所以現在《時代周刊》的人物也是比較廣譜，狗也可以上去。這只狗名叫“抗議狗”，是希臘抗議者中的一員，“希臘抗議者”成為2011年《時代周刊》的人物。中國去年上演了一部電視劇叫《步步驚心》，聽名字以為是演歐洲經濟的。而且危機擴散得很快，從希臘開始到西班牙、葡萄牙、比利時、愛爾蘭、芬蘭、意大利，愈演愈烈。所以去年歐洲的情況也是用一句話可以概括的，“沒有最糟，只有更糟”。

第三，2011年有一首流行歌曲叫《有一種愛叫做放手》，2011年我們也發現“有一種恨叫世人皆曰可誅”，占領華爾街。大家各位都是搞金融的，這么說好像有點不合時宜，我也算是搞金融的。1860年時美國作家福勒有這么一段著名的名言：人們都認為華爾街是一個塞滿不潔之鳥的籠子，那里人們的所作所為令人憎惡，他們進行了可怕的交易，靠榨取朋友和鄰居的財富來養肥自己。150年之后，我們發現，美國社會對于華爾街沒有最恨，只有更恨。

第四，我們不能忘記去年還有一個重要人物：金正恩同志。朝鮮雖然一個很小的國家，但是東北亞的局勢，但是牽動著全球列強，套用以前的老話叫東西方對峙的前沿，所以叫做受命于危難之際，沒有最險，只有更險，形勢非常兇險，而且朝鮮的局勢對于中國的發展改革和崛起有非常大的影響。

第五，2011年還有一句話大家都知道，中國經濟沒有最難，只有更難，改革進入深水區，我們在增長、轉型、通脹之間尋找艱難的平衡。

我想用這幾句話，簡單地把我們對過去一年的思考和認識做一個匯報，后面我想講兩部分內容。

一個是國際形勢如何理解和思考。理解2011，我想起一句話叫世界很奇妙，確實比較奇妙，2011年有幾個不可思議。第一，美國人去中東煽風點火，點燃了中東，燒到了后院，突然發現美國老百姓上街了。第二，2008年金融危機，美國地震，結果歐洲垮了。第三，過去幾年，大家都說金融危機過去了，結果金融危機三年祭，世界進入了一個更大的危機。這個有點超出大部分人的想象，如果把過去三年中，所有世界著名經濟學家談論世界經濟走出危機的論斷拿出來看的話，我們會發現經濟學確實還是一個比較難的學問。

那么，怎么理解歐洲和美國發生的現象？本質也比大家想象的簡單一些，歐洲的問題其實就是四個字概括：積重難返，因為它的社會透支得比較厲害。至少有三大沉疴，第一個是高福利社會，這個大家都知道，但我們大家原來不知道它有多么高的福利。我們最近看到一個資料說，希臘有一個修道院，這個修道院養了40個園丁，養了30年，而且還準備再養30年。最近發現修道院里沒有花園，所以都是吃空餉的，不知道這個國家是這樣的，所以大家確實覺得很驚訝。剛才張濤講到緊縮財政，一說緊縮財政就不行了，都上街了。我說希臘這個國家挺有意思，上班的時候都不來，罷工的時候全來了，出勤率還挺高，全國超過了50%，所以基本上沒救了。所以說歐洲的情況，用馬列主義解釋最簡單：生產力沒有達到足

夠的水平，提前進入共產主義，現在只能往回找。

第二個問題，以前有一首歌曲叫做《有一個美麗的傳說》，這個美麗的傳說叫歐元。蒙代爾最近在談亞元，未來很多年以后，如果我們搞亞元是可以借鑒今天歐元的教訓。當初歐元設計的時候，可能有一個因素忽略了，或者沒有充分考慮，經濟學叫“劣幣驅除良幣”，當然我們很難說誰是劣幣，誰是良幣，所以我們就不去指名道姓。去年我請謝國忠來會里做了一次講座，挺受歡迎的。他講的其中一個觀點我非常認同，他說如果一個德國人和一個法國人被綁在了一起，最后是德國人變成了法國人，還是法國人變成了德國人。大家聽著有點像繞口令，什么意思呢，他說他去參加國際會議，碰到參會的人年紀最大的都是德國人，白頭發、白胡子、白眉毛，為什么？他不退休，退休以后也返聘，跟中國人一樣，德國人是歐洲最勤奮的民族，當然肯定不如中國人勤奮了。在會上有個人講了個笑話，全場都笑了，就德國人不笑，因為他腦子里還想著自己那點生意。法國人不是，法國人是白天開會講什么，他基本上沒聽見，就想著晚上吃什么、喝什么酒，這個比較重要。而法國人或希臘人出了問題，最后是德國人去買單。德國人到最后肯定想明白了，這個事不能干，我也變成法國人算了。所以某一天德國人有可能會變成法國人，而法國人變成德國人的幾率幾乎是零。所以當不同競爭力的經濟體被綁在一起之后，有可能共同趨向一個比較差的狀態，當然我并不是認為歐元會崩潰，因為誰也承受不了這個代價，歐洲幾百年來血流成河，不能再崩潰了。

第三個因素最核心，全球化浪潮下的產業空心化，我經常舉的一個例子是沃爾沃，沃爾沃被中國的汽車業收購了，中國的一個農民，我們如果告訴瑞典人收購沃爾沃的是中國的一個農民，他們可能不相信，覺得是一種侮辱，李書福十年以前真就是個農民。瑞典有些人對這個收購案很有情緒，薩博不讓中國人收，結果破產了，沃爾沃現在已經扭虧為盈了。今天放眼望去，歐洲的產業，沒有什么產業中國人不會做了，中國人只要一會做，價格直接下降80%。去年我去瑞士參加一個會議，同事說可以買一塊手表，我一直沒手表，現在也還沒有，看時間只能看手機，大家說在瑞士手表比較便宜。所以會議期間我去了一家蘇黎世的百貨大樓，可能沒找對地方，我一看價格以為標錯了，稍微看得上眼的手表就是5萬歐元，說明我們品位還可以，但肯定是買不起了，所以有點尷尬，看了一下放回去，不行。陪同我們的老外是個荷蘭人，中國通，在中國呆了15年，漢語說得極好，替我們打圓場，說這表千萬別買，我們說為什么，他說這表在深圳就只賣200。這話聽著是開玩笑，但實際上沒準是真的，還有什么表中國人不會做的？寶馬奔馳都會做了，大家說國產奔馳寶馬質量有問題，慢慢改進就是了。大家知道不知道全球哪個國家的奧迪最好？中國的最好，為什么？因為市場大，因為掙錢了，可以不斷提高質量、不斷提高服務。1992年我去美國留學的時候，那時候老留學生給我們最大建議就是千萬別買奧迪，因為奧迪質量特別差，還特別愛嘗試新技術，過一個收費站，電動車窗搖下來了，回不去了。買輛二手車花了500美元，修車窗花掉1000美元?，F在中國的奧迪是全球最好的奧迪，未來中國的寶馬奔馳也將是全球最好的寶馬奔馳，這個沒有任何疑問。我們講的這一些例子好象是笑話，但是想揭示一個嚴肅的問題，歐洲這些產業，原來山高水遠，中國人沒有機會去，全球化了，中國人一去一看，全會做了，包括這些手表，都是農民工在做，iPhone都是農民工在做，有什么學不會的？沒有。所以問題在哪里呢，歐洲的產業，傳統產業具有比較優勢，因為全球化的浪潮，今天中國人學會了，印度人學會了，巴西人學會了，比較優勢瞬間崩潰，歐洲的尷尬是沒有能力產業升級，歐洲沒有自我更新的能力，這跟他的經濟體制和金融體系是高度相關的，而美國，恰好有個硅谷。歐洲需要什么？需要改革開放，我經常舉的例子是，撒切爾夫人說歐洲的高科技產業落后，是因為歐洲的資本市場落后，這個是對的。現在大家都知道，歐洲高科技產業落后于美國，但我們記住，現代科學之父，最偉大的物理學家是牛頓，他是英國人，他是歐洲人，大家說這有點古老。最近的例子是，互聯網之父叫貝恩，大家猜他是哪的人？波蘭人，也是歐洲人。他們在歐洲是一事無成，當然牛頓還是很有作為的，但貝恩的確一事無成，到了美國成了互

聯網之父，開創了跟互聯網相關的幾十個產業。所以我們在想，還是一套比較彈性的、比較市場化的經濟體制和金融體制才是決定因素。歐洲現在正好是非常頑固抵制改革開放，比如中國人去收購他的產業，買他的一片地，并購他的一個企業，他都很生氣，但這只是延緩了自己改革的進程。歐洲出臺各種政策阻止新興市場對它的并購，是完全錯誤的。所以有人說歐洲現在有點像大清帝國，有點像。

關于占領華爾街，我們看了全世界那么多對這個事件的報道，還是我們中國一個特別不起眼的小報說得最好，它說這是一場沒有目標的運動，是迄今為止我看到對占領華爾街運動最深刻的描述，確實是一場沒有目標的運動。可能有的同志讀過《偉大的博弈》，如果沒讀過，可以去讀一讀，網上有電子版可以下載，如果讀過了，可以再讀一遍。歷史不斷地重復，今天發生的所有一切以前都發生過，而且還繼續在發生。華爾街和美國的經濟社會的關系，簡單地說，一半是海水，一半是火焰，一方面，曾經起了而且繼續起著巨大推動作用，但如果說偏離了正確的航道，如果監管不到位的話，它的沖擊力和破壞力也是巨大的。同時，金融業本來和其他產業應該是平等的，一個資本，一個勞動力，誰也缺不了誰，但是因為資本比較稀缺，對于勞動力具有了巨大的談判力，所以他就拿了很高的工資。2006年年底，高盛全體員工的平均獎金好像是60萬美元，底特律的老工人干一輩子也就三萬五。所以美國社會對于金融業五個字概括：羨慕嫉妒恨，在中國還好一點，聽說中金公司今年獎金發得比較少，也不一定就是壞事，也許是好事。所以我們講，并不是資本本身就邪惡或者罪惡，是因為有比較大的談判力，所以就比較放縱自己。

我們今天中國有一個另外產業，正好是相反的一個局面，一個非常小的子產業，叫做保姆行業，這個行業具有非常好的技能的勞動力，非常稀缺，所以你很少聽說過有誰把保姆炒了，一般都是保姆把他們家炒了。我聽說過一個比較夸張的事情，是一位朋友一年被30個保姆炒掉了。

回到嚴肅的話題，如果這么一場運動，沒有目標，會不會有結果？有可能，有可能有正面的影響，促使美國的金融業回歸到服務于實體經濟的目標，如果有一點這方面的作用的話，對美國的競爭力又是加強的。盡管美國走出低迷需要假以時日，但是美國的制度優勢遠勝于歐洲，這是我個人觀點，比較欣賞歐洲生活方式的同志可以反對。舉兩個例子，最近美國的兩個產業，一個叫iPhone，我以前一直拒絕使用iPhone，我覺得那是給年輕人用的，后來我們一位同事勸我用，用了一次就回不去了，這叫什么？這叫革命性的變化，所以iPhone橫空出世，諾基亞全面崩潰，在全球紛紛退市。第二個東西叫Facebook，Facebook上市，我們發現社交網絡能夠成為一個產業，誰想到了？發改委同志沒想到吧？我相信美國發改委也想不到。這個產業是誰發現的？市場發現的。所以美國非常市場化的經濟體制、非常市場化的金融體制、相對高效的資源配置，我相信它的制度優勢還是非常強大的。

五句話：第一，不改變發達經濟體衰退、新興經濟體崛起的態勢。第二，加速了這個趨勢。第三，發達經濟體的加速衰退，或者簡單說西方經濟的衰退，加速衰退拖累了新興經濟的崛起。我們這里說到東西方，不是想意識形態化，所謂東西方，很簡單，就是西方那些人，比我們早兩百年或者三百年發現了市場經濟，我們中國在最近的30年發現了市場經濟，僅此而已。西方的加速衰退，對我們也會有影響，所以問題沒有那么簡單，形成了一個相互纏繞的復雜局面。第四，競爭未來30年的戰略性新興產業，東西方站在了同一條起跑線上，是干細胞，是風能發電，是光伏產業，是云計算，還是物聯網？不知道，不知道是正確答案。競爭最后是看哪個國家的經濟體制比較市場化、金融體制比較市場化，當然我們還有個優勢，我們的市場比較大，能增加我們在全球新興產業競爭中的談判力。

第五，因為中國的快速發展，世界圍堵中國的步伐加快，這不是我們在庸人自擾。一個非常典型的例子是，中國周邊的經濟體，每一個都是在經濟上依賴中國，在政治上反對中國，這是個現實。所以，我非常贊同吳曉靈同志最近說的一句話：做好自己的事情，這是唯一正

確的答案。同時，我們要知道這個局面也并不可怕，100年前世界最流行的理論是美國威脅論，因為那時候美國正好要超越英國，后來英國人受不了了，天天遏制美國，過了兩天一看美國又往前跑了一塊，又趕緊跑過去投資，這么來回折騰了50年。后來美國崛起之后，小布什每次一表態，布萊爾第一個說我同意。我們回顧一下歷史，對今天的中國非常有借鑒意義。

講講中國經濟。中國經濟過去十年還是非常不容易的，我們30年的高增長10%，過去十年，回頭看，很關鍵，因為正好世界在錯車，西方出了這么大的危機，中國保持了相對穩定的增長。我舉一個例子，大家一目了然，我們都知道原來G7,有個七國集團，七國集團經常開會，研究什么問題我們不知道，最后形成什么決議也不告訴我們，因為中國不在里面。后來擴展了，G7+2，還是沒中國什么事。結果金融危機之后，出來一個G2，說世界上只有兩個國家重要，一個是中國，一個是美國，甚至中國比美國還要重要，為什么？因為中國代表著增長。全世界現在只有一個國家不承認G2，誰？中國自己。說千萬別叫我是G2，一叫G2還要給聯合國捐錢，成本比較高。但是中國的實力已經非常清楚，所以我們講要感到非常自豪。

未來十年中國經濟大致是什么樣子？你們做投行，做基金經理，最重要的能力就是要會做情景分析，scenario analysis，分析一下未來十年的情景，最好的情景希望是什么樣的？我想應該是這樣的，我們現在人均GDP4000美元，如果7%，現在“十二五”規劃是7%，一般來說我們都是相對比較保守，如果就算7%，能夠保持10年，算一下，復利，正好翻一番。翻一番就是8000美元，人民幣升值20%就是一萬美元，所以2020年左右，中國人均GDP成為美國的四分之一，中國人口正好是美國的四倍。所以中國經濟有望在2020年前后總量趕上或者超過美國。這個對中國非常重要，為什么？第一，中國成為全球第一大經濟體，盡管我們很清楚地知道我們人均GDP還是美國的四分之一。第二，中國達到了人均一萬美元，我們有機會去推動一些更深層次的改革，也在某種意義上就突破了中等發達國家陷阱，所以未來十年，怎么看對中國都是最重要的，保持社會穩定，經濟平穩、穩健的增長。

能不能做到，有很多挑戰，有哪些挑戰？中國今天的經濟落后程度，其實可能是我們很多人不能想象的，盡管我們發展很快、很強大。比如人均GDP，全球排到第99，可能很多同志說我們擠進百強了，也確實不錯了。我經常說，全球排第98的國家，叫阿爾巴尼亞，這是我們文革時的兄弟國家，改革開放30年之后，我們還是兄弟，人家還排在我們前面，我想就這一個數據，就可以幫助我們清醒地認識今天中國經濟的發展水平。

2011年年底，央視又開始評“感動中國”，我沒看，因為2010年的感動中國節目我看了一眼。感動中國的第一號人物是什么人呢，他的事跡是連續20年沒有拖欠工人工資，開始我還以為聽錯了，再聽一遍，沒錯。開工廠不拖欠別人工資，那不是應該的嗎？怎么能因為有一個人他連續20年沒有拖欠別人工資，就成了民族英雄，感動中國第一號人物。我說這條消息千萬別翻譯成英文，咱們別讓別的國家知道，丟不起這人。這個背后是什么呢，中國經濟的高污染、高能耗、經濟附加值低。高污染，我們今天有若干城市被評為全球最骯臟的城市，最近榮登榜首的城市叫臨汾，這個我們不去評論了。我們的能耗，我們每產出等量GDP，需要發達國家2-8倍的能耗。我們的經濟附加值低，更不用說，一個iPhone360美元，富士康拿不到7美元的加工費，所以有13連跳，你們有沒有聽說過蘋果有13連跳，沒有吧，因為它有足夠的獎金分配給它的員工們。

所以中國經濟，過去30年的模式走得很好，但是我們不能這么走了，因為各種條件不允許你這么走，必須要產業升級，我把它稱為中國經濟的驚險一跳，怎么跳過去這個龍門，資本市場是一個重要的環節。

今天我們中國經濟中有一個非常奇怪的現象，我經常用“非誠勿擾”來比喻中國資本市場的發展，這是我的發明，為什么？因為我經?？催@個節目。我發現這個節目挺好看的，而且

越做越有意思，盡管也有點庸俗。前兩天這個節目里，有一個瑞典的小伙到中國來找對象，最后被一個韓國姑娘領走了，有意思。我們都知道，中國經濟現在遭遇一個現象叫“溫州現象”，這個事情怎么想怎么不可思議，溫州是中國最有錢的地方，就這么一個地方，大量的企業需要融資，最后因為資金問題紛紛倒閉。而也是在溫州，大量的資金找不到出路，到全世界去投機、炒房，那算好的。后來炒煤礦、炒綠豆、炒棉花，老外都看傻了，溫州人成群結隊到溫哥華、到澳大利亞炒房子，就沒有人去支持本地的企業，他們家鄰居創業只需要一點點錢，不給。溫州現象是中國經濟今天的結構性缺陷的集中表現，同樣在一個國家，有大量的中小企業得不到發展，有大量的資金沒有出路，為什么？因為金融市場不發達，我們前30年很窮，那時我們最大的困擾是沒有錢，現在有了錢，因為金融市場不發達，最大的困擾之一是這些錢成了社會危害，成了熱錢。

“非誠勿擾”為什么這么火爆，因為一大批大齡男青年，一大批大齡女青年，都找不到對象，還特別想找對象，最后只好把自己IPO了，上了“非誠勿擾”。所以我們今天要讓中國經濟中大量的中小企業和大量的剩余資金找到彼此，具體來說幾個方面：

第一，完善市場體系。我說今天中國經濟這么多企業排隊上市，很多投資者可能對這件事情很有意見，完全理解。但我們中國的股份制公司，是12萬家，浙江省銷售過億的企業，一萬家，中關村科技園區，符合IPO條件的,一千家。很多國家都是哭著喊著拉中國企業去上市，因為他們沒有增長動力。企業上市大家有意見，殊不知我們中國的錢也需要投資于這些企業，需要投資于中國經濟的成長，所以弄好了對雙方都是好事。但因為渠道太窄，千軍萬馬過獨木橋，怎么辦呢，我說十萬紅軍到了湘江，只有一座獨木橋，叫IPO，只好再架三座浮橋，一個叫做債券，一個叫做三板，一個叫做PE。

然后呢，這么一個“非誠勿擾”的平臺需要公開公平公正，需要提高監管水平，我們監管機構要做好自己的工作，也需要方方面面包括媒體的監督。我聽說有一個在逃犯，潛伏了13年，本來過得挺好的，去了一趟“非誠勿擾”，被抓走了，有點像綠大地。當然我們要減少和杜絕這些事情的發生，要強化投資者利益的保護，最近強調一個分紅機制，強調一個退市機制，最近我們還在研究優先股，中金也可以和我們一起來研究一下。

還有一定要發展長期機構投資者，這個非常重要，如果去“非誠勿擾”的每一個小姑娘都說，我寧愿坐在寶馬里哭，也不愿意坐在自行車上笑，那就太投機了，那這個“非誠勿擾”的平臺很快就會被唾棄，所以，我們一定要發展長期、理性機構投資者，要能夠看到基本面，看到長期價值，所以我們在推動所謂的中國版的401K計劃等等。

要理解中國經濟轉型這么一個階段，其實看看歷史非常簡單。美國歷史上，跟現在對應的是兩個階段，一個是重工業化，一個是高科技產業崛起，分別發生在跨度100年的歷史中。

這是道瓊斯的指數圖，150年，美國在這個階段也有重工業化，1900年前后，我們今天全中國汽車、鋼鐵、化工轟轟烈烈，跟他相關的一個主題一定是并購，并購是符合經濟發展規律的，盡管我們有很多行政上的約束和各種制約，但是它一定會發生，而且我們應該去推動，這是利用資本上推動產業并購，而且應該成為投行的最主要業務之一。第二是高科技產業崛起，中國希望能夠在未來30年抓住一些高科技產業，美國是因為一套制度安排，最后他抓住了過去的30年四大產業，第一PC、第二電信、第三互聯網、第四生物制藥。我們希望濃縮在未來30年同時完成美國跨度100年的兩件大事，一是完成中國的重工業化；二是發展戰略性新興產業，所以我們要用好資本市場這只無形的手，所以我們剛才講中國經濟能不能再有十年增長，跟驚險一跳、能不能產業升級很有關系。

中國社會也很敏感，最近總是討論喬布斯的問題，中國為什么沒有喬布斯。我想首先，喬布斯確實讓我們在2011年重新詮釋了一下生命的意義，不求天長地久，但求曾經擁有。我想提醒同志們的是，喬布斯的奇跡不是喬布斯個人，蘋果全球有46000個員工，他們不可能是天天以創新為使命，人家得過日子，人家得養家糊口，他們都是依靠股權激勵，所以是

一整套的制度安排，這個一定不要誤讀，美國有這么一套制度安排，沒有喬布斯，也有李布斯，沒有李布斯也有比爾蓋茨，我們可以看到，他們的故事千差萬別，但本質是完全一樣的。況且喬布斯是1976年創立蘋果公司，1980年一上市就是億萬富翁了，所以衣食無虞，可以專心創新，有機會成為一個更加純粹的人，也是受益于資本市場的支持。

我去年收到一個段子，短信的很多段子很有智慧，這個段子我覺得就很有智慧，但這個段子稍微有點反動，但我覺得反動得有道理，它說，我們總是告訴我們的孩子們，我們中國有四大發明，從來都不告訴他們過去100年中，全世界主要的發明都是美國人發明的。同志們好好想一想，什么縫紉機、洗衣機、電視機、航天飛機、iPhone、原子彈，當然原子彈不能算是好東西，全是美國人發明的。我們要想想為什么，你們中金公司可能是中國證券公司里海歸最多的，可以作證，在美國留過學的都知道中國學生是最優秀的，考試考下來，只要有點什么數理化，最后第一名都是中國人，實在班里沒有中國人了，第一名是印度人，中國人考99、98，美國人平均55，基本如此。我們要想，為什么這樣一個國家人家有硅谷，我們這樣一個國家就沒有硅谷。最近，我們一個同事的孩子去美國留學，去讀初中。我發現現在這留學有點年輕化的趨勢了，從留學研究生到本科、到高中，初中都去了。我們同事的孩子去的學校沒什么中國孩子，去了以后參加了一次美國東部中學的數學競賽，他們得了60多名，一共多少個學校參加呢，70多個，也不怎么樣，但他們老師特別高興，使勁表揚她，孩子說我們才得60多名，有什么好高興的，老師說，前面50多名的學校全部是中國孩子，而他們學校就她一個中國孩子，所以說已經很不容易了。你看，現在美國人已經把中國孩子算作另類了。

所以我想，我們怎么去產業升級？還是硅谷的經驗，科研、人才、專利、資本，再創造一個好的交換平臺。

在紀念喬布斯的日子里，我也學習了很多喬布斯的事跡，看到了網上有他最后一個公開露面的視頻，是他在硅谷為了擴展公司園區，給他當地的社區委員會做了一個演講，講了40分鐘，然后這些委員會的委員提問題，一共有4個人提了問題，我一看，4個人里有3個中國人，一個大陸來的，一個香港來的，一個臺灣來的，一聽口音就知道，很感慨。第一，中國人今天真是了不起，基本上把喬布斯的家鄉占領了，硅谷全是中國人。第二為什么這些人不回來，我想如果我們有一個好的制度安排，讓他們在中國成為喬布斯的機會大于在美國，我相信他們一定會回來的。

這張圖顯示了2009年的IPO情況對比，硅谷有一個IPO，中關村科技園區有23個，盡管很多同志們對IPO的意見比較大。最近全國金融工作會議強調兩個東西，一是三農，二是中小企業，強調金融為他們服務。金融好像總是眼睛往上看的，跟這些似乎沒什么關系。我想提醒同志們，三農和中小企業可能比你想象得重要。我們證券系統有一位同志叫陳樹隆，原來是證券公司老總，后來去做了蕪湖的書記，現在做了安徽副省長常委，我到蕪湖去，陳書記跟我說，他那有一個創業企業，做了一種地模，以前的地模都是塑料做的，這幫年輕人創業搞了個土豆做的、淀粉做的，有什么好處？第一，自然降解無污染；第二，苗長出來以后，自己就可以鉆出來，幾百畝地都不用人管，這個企業想干什么？想上創業板。還有一幫年輕人跑到甘肅去創業，干什么呢，在沙漠里種蔬菜，種出來沒有？他們告訴我種出來了，沙丘還 在移動。我還沒看見，眼見為實，還沒去過。我們中國這個國家最缺的是什么？耕地，這個發明我想很了不起，有多么大的經濟價值，這些年輕人的動力是什么？是為了上創業板，當然，創業板現在是人人皆曰可誅，咱們不提創業板，他們想上資本市場。這說明什么呢，第一，未來戰略性新興產業究竟是什么？誰也說不清楚，弄不好就是現代農業。還是要靠市場去發現、去推動，第二，中小企業是中國經濟的未來。

資本市場對于養老體系或和諧社會的重要性，我就不展開講了，即所謂的中國版的401K計劃。我們看一看從美國1984年-2008年之間，發現美國老百姓每一個平均個人養老金的

賬戶、資產增值與美國道瓊斯指數的相關系數在30年之內平均是98%，接近100%，美國的資本市場完全是因為長期資金逐步推動和專業機構投資者引入，才走上了健康良好的發展道路，美國養老體系也是因為投資于資本市場才得到了分享的經濟成長的機會，這個機制的建設涉及到方方面面的機構、部委、公司、個人。我可以非常負責任的說，證監會正在努力推動這個機制的建設。

同時，資本市場要加快改革步伐，提高治理水平。資本市場的重要性關乎我們如何建設和諧社會，如何建設社會主義。我們小時候都學過《半夜雞叫》的課文，周扒皮和高玉寶的矛盾是一對典型的勞資矛盾，如果周扒皮給高玉寶做了股權激勵，可能高玉寶三點半就自己爬起來了。1930年代，美國通用汽車的第一任總裁威爾遜首次鼓勵工人用養老金買股票，此舉激怒了當時美國的資產階級，他們說，這樣工人不就也變成資本家了嗎？事實是，隨后的幾十年里，美國的絕大部分普通老百姓，因為參與資本市場而成為了美國經濟的股東，當然他的這種參與不是自己抱著一捆錢沖到股市去買股票，而是通過養老金體系的建設、國家的稅收優惠支持、專業機構的專業投資和股票債券等一系列金融品種的組合，實現了相對穩健的增長，使得美國民眾得以分享美國經濟在過去一個世紀中的巨大增長。這一套制度建設，人家資本主義國家都搞成了，我們社會主義沒有理由搞不成。

年終年初，又到了盤點和預測中國經濟的時候。我們聽到了各種各樣的聲音，大部分是悲觀的。中國經濟究竟會怎么樣？

以前大家都說圍城現象，里面人看外面好，外面人看里面好?，F在是，里面看外面肯定不行了，歐美債務危機，外面看也里面也說不行，賣空中國，挺奇怪的，圍城現象消失了，而且現在中國人自己也說自己不行了。我看來看去，現在只有一種人說中國好，我把他稱之為穿越。就是老外來了中國，覺得中國挺好的，中國人一出國，說原來還是祖國好。

老外到中國來為什么覺得中國挺好的呢，第一，中國跟他的想象很不一樣，中國今天的決策的分散化程度遠遠穿出了老外的想象，有一些老外總覺得中國會某一天突然就不行了，他們不知道其實中國已經是非常分散化的決策機制了。我現在倒是想不清楚一個問題，民主和官僚主義，究竟是不是一回事，或者他們倆之間是什么關系，有點想不清楚，一個部門不同意，別人怎么說都沒用，這個確實也是問題。第二，老外到中國來一看，發現世界上很少有國家像中國這么有活力的，他會非常震撼。

中國人一出國，發現還是祖國好。我認識一些導演，有的導演往往比較容易憤青，批判現實主義，當然我們也應該有自我批判的精神。他們拍攝一個專題片叫貨幣，去了一個什么國家呢，去了意大利，運氣有點背，因為威尼斯以前是歐洲貨幣的起源地，所以非去意大利不可。去了以后給我寫Email，說到了意大利，發現還是祖國好。我想很多東西的好壞都是相對的，但是我們就因此固步自封或做井底之蛙。

2000年的時候，世界預測中國經濟總量超過美國是2050年之后的事情，IMF最近說是2016年。具體什么時候超過并不重要，即使超過了我們人均還是比他差很遠，中國經濟為什么會加速，這個問題聽上去很復雜，也許沒有那么復雜。我想我們用亞當斯密最簡單的理論就能夠解釋，自由經濟的本質叫做free trade，叫自由貿易或交易，做生意，而做生意是排列組合。兩個人做一個交易，三個人做三個交易，四個人做六個交易，五個人做十個交易，六個人是十五個，七個人是二十一個……，這樣排列組合，越來越快，所以當13億人在一起搞自由經濟的時候，結果是非常可怕的，英文叫exponential（指數增長），是爆炸式的增長，所以中國經濟的總量會增長很快，會有加速效應。況且一個中國人一天做10個交易，一個德國人10天做一個交易，一個人希臘人10天一個交易也不做。

所以，怎樣更加深入地推動市場化改革，怎樣更好地釋放這十三億人的活力，激發他們的創造力，是決定中國宏觀經濟前景的最大因素，其他的因素相對而言可能都是較小的因素。

例如，討論宏觀經濟的時候，很多人往往會提到民工荒的問題，這的確是個問題，但我

們也要看到很多民工開始做生意了，去創業了，可能還有的去讀了EMBA，他們到了一個更高層次；很多人講拉動內需很困難，但是我們到了海南發現旅館都爆滿，到處都是買房子的東北人，過年過節到哪個餐館都訂不到座位，我想別的不說，就消費而言，讓中國人從不消費到消費，大概會比讓歐洲人從高消費到低消費容易一些，況且我們的下一代在這方面是絕不會含糊的?？紤]問題可能還是應該要從多方面看。

中國經濟為什么會和很多國家不同？2006年我帶研究中心全體同志搞黨建活動，去了北京郊區的地道戰遺址，迎頭看到了這張廣告牌，農家菜的廣告，同志們數一數上面有多少廣告，不多不少27個，這一定是全世界競爭最激烈的廣告牌，真是沒地方找去。我后來去國際論壇帶了這張照片，老外全震撼了，我告訴他們，這就是中國經濟，在中國經濟的每一個角落，都是這么一群人，他們絲毫不畏懼競爭，全心全意地擁抱市場經濟，包括我們的省長、省委書記、市長、市委書記，每個都是CEO，這種競爭是不可思議的。

歲末歲初，回顧一年，總有一些小事讓你難以忘記。去年一次我去一個中等城市，參加當地政府搞的一個金融節的活動。來機場接我的，一位司機，一位秘書長?；顒咏Y束，我看到同時當地還在辦動漫節等等，就和秘書長說不用送了，司機送我就行了。一出門，國航短信通知，飛機晚點一小時，這個城市來過好幾次，從來沒看過風景，司機說可以帶我去轉一轉，開始聊起來，我說您怎么這么大年紀還開車，50多歲了，他說其實這個旅游公司是他的，因為這兩天活動太多了，司機不夠用了，只好親自開車，所以人家是個老板。他看見我用iPhone，和我聊iPhone，我說您也了解iPhone？他說我是這個城市的iPhone總代理。走著走著他又問，現在IPO好不好上？我說你這個旅游公司難道想上市不成，他說不是，我投了個PE，投的一個公司差不多可以上市了。我后來想，中國13億人究竟有多少老板？說不清楚。

所以，這就是中國經濟的真正動力所在。年終年初，如果我們要對自己給力一點，我們稍微阿Q一點的話，今天的中國是八個字：問題很多，勁頭很大。反之，今天的歐洲也是八個字，問題很多，勁頭沒有。

中國經濟現在人均GDP4000美元，阿根廷100年前就是我們這個水平，美國100年以前也是這個水平，當時阿根廷跟美國站在同一個起跑線上，今天美國人均4萬8，阿根廷6000。世界無獨有偶，今天世界在猜是中國崛起還是印度崛起。所以4000美元之后的長期競爭力靠什么？歷史證明，不靠資源，也不靠大躍進，靠什么？靠體制機制，所以我們一定要加快體制的建設，不斷改革。

小平同志曾經說過，中國經濟要有兩個三十年，第一個30年到世紀末，人均達到800美元，2000年中國超過了1000，還要有一個30年。去年10月29號我有幸給人大常委會做了一次講座，我講到，中國經濟有兩個30年，我們今天正好是前后兩個30年的交界點，是后面30年的起點。而這個后面的30年，需要在更高層次上去發展。狄更斯有句非常著名的話，這是個最好的時代，也是最壞的時代，被用得太多了。我們換一個說法，這是一個最有希望的時代，也是一個最具挑戰的時代。小平同志說，如果我們再發展30年、50年，我們可以接近中等發達國家的水平，到那個時候，我們才能說，人口眾多的中國對人類做出了貢獻。我想，我們這代人非常幸運，在上下五千年的文明史中，我們今天可以非常理性、非常清晰、非常冷靜地看到這個目標就在我們前面，而且就在不遠的將來，很有機會實現，我們不應該辜負時代賦予我們這樣的機遇。

有一首兒歌，名叫《兩只老虎》，兩只老虎，跑得快，跑得快，一只沒有耳朵，一只沒有尾巴。我把今天的中國比喻成為兩個老虎的的故事，一個老虎叫改革，還有一個老虎叫社會問題，這兩個老虎什么都有，就是看不見彼此，不知道對方在哪里，兩只老虎都在跑，我們希望改革這只老虎跑得比另外一只老虎快一點。謝謝大家。

主持人：謝謝祁斌主任以非常幽默、風趣、獨特的風格跟大家點評了世界經濟、中國經濟重大格局的變化，一些問題和難點，機會難得，雖然我們超時了，我們看一看給大家幾分鐘提幾個問題。

提問：這個問題是問給祁斌主任的，是這樣，祁斌主任剛才也說了，資本市場對中國經濟未來的重要性，就在昨天前天，微博上炒得最熱的跟資本市場的相關的話題，就是關于人民網上市IPO這個問題，我想就這個機會請教一下對這樣一個熱點話題，包括這樣一種行為、一種趨勢，祁斌主任怎樣認為的？

祁斌：人民網上市過程中有什么具體問題，我還真沒關注到，不太了解，我們創業板部的副主任來了，比我了解情況，你們等一下可以問他一下。但是我想，文化創意產業和資本市場的對接，不是說具體人民網或哪個網站，我認為是一個大方向。以前包括我自己老講科技和資本市場的對接，其實文化非常重要，為什么？第一，它已經是一個巨大的產業，你說你現在明天回家干什么？吃一頓飯有多少GDP？沒多少，然后你就看電視，你的孩子玩游戲，全是文化創意，中國到這個階段以后，第三產業越來越重要。所以，一方面，文化產業本身將會成為一個巨大的產業，另一方面，它對于社會發展的重要性更是毋庸置疑，包括緩解社會矛盾，建設和諧社會都非常重要。再舉一個例子，美國的高科技產業也呈現出科技和文化的結合這么一個明顯的態勢。你說iPhone只是科技嗎？還有文化，結合了音樂、攝影、視頻，喬布斯以前喜歡英文書法，最后美術字也上去了。所以推動文化產業和資本市場的結合，這個方向應該是堅定不移的。剛才我們講到，如果要十年保持經濟穩定增長，這些產業應該是大家去關注和推動的，尤其是投資者，尤其是投行。謝謝。

提問：祁主任，關于中國經濟的長期前景，無疑大家都是看好的，但對于近期和中期的發展，我周邊有很多朋友都非常擔心，您提到的中等發達國家陷阱的問題，事實上世界上很多國家都未能跨越，想請教一下，您覺得，中國能不能突破中等發達國家陷阱？

祁斌：您的擔心很有道理，任何國家都很難輕松越過歷史上很多國家未能越過的“中等發達國家陷阱”，一定還需要有很多層面的努力和改革才能成功。我想，這些改革，簡單地說，最主要的還是以市場化為取向的改革措施。

我經常舉的一個例子是，我小時候生活在中國的魚米之鄉江蘇，對那一段生活最深刻的兩個記憶來自文革時期，一是，勉強能吃飽飯，二是，一年只能吃到一條魚。每年年底生產隊把河里的魚全部撈上來，村里每個人去抓鬮，抓到的就分到一條魚，一年就這一條，想要再吃，明年這個時候再來抓鬮。2000年的時候，我從美國回國工作，偶爾到清華去查資料，進了學生食堂，發現每個學生的碗里都可以有一條魚。我就想，這二十年中國發生了什么變化？為什么一下出現這么多的魚了？河沒有增加，很多甚至填了蓋了房子，水沒有增加，有些地方還被污染了。什么變了？只變了一樣，從計劃體制走向了市場體制。河少了，水少了，但老百姓的積極性調動起來了，他挖一個池塘，挑燈夜戰，于是吃魚不再是個問題。

八十年代的時候，有一個美國人寫了一本書，“誰來養活八億中國人”。今天中國已經十四億人了，有相當一部分人在減肥，吃飯不再是問題。我想，中國經濟的改革歷程始于一個產業的市場化，這個產業叫農業，包產到戶，釋放出了巨大的生產力。市場化的改革隨后擴展到了其他的各個領域，遂有了中國經濟過去三十年的巨大增長。我想，中國經濟未來若干年的發展，在很大程度上仍然取決于在各個領域中如何去繼續推動市場化改革，釋放新的活力。

當然，我們都應該清醒地認識到，改革開放三十年后的今天的中國，較改革初期有巨大的進步，但也不可避免地面臨更加復雜的局面。未來若干年中，最重要的領域之一，就是金融領域的市場化改革。在這方面，我個人有一些體會。在剛回國前幾年，我在基金部工作，有幸全程參與了基金業的“簡政放權”的改革，也見證了行業活力得以釋放，行業規模從幾百億增長到兩三萬億的改革效果。

我想，未來若干年中，中國經濟的增長率，究竟是百分之幾，可能并沒有那么重要，因為即使某一天我們的經濟總量趕上美國，我們也必須清醒地認識到，那時我們人均GDP大致仍然只是美國的1/4，我們和發達國家在很多制度建設上的差距也可能還是很大的。我們應該和能夠做的是，繼續推動以市場化為取向的改革，同時兼顧穩定和協調等其他因素，結合上中國人民對于市場經濟的熱愛和創業的活力，去創造更高的經濟文明和社會文明。

我記得一個寓言，大意是，一位行者問路邊的老人，到達目的地還要多長時間，老人說，你往前走，行者不解，往前走了幾步，老人告訴他，還要一個小時，行者問，你剛才為什么不告訴我，老人說，我不知道你走得多快。所以我想，中國經濟會怎樣，樂觀還是悲觀，并不是上天已經注定，我們更不應該去占卜，未來其實是在我們大家每個人的手中，看我們怎樣去推動改革。

提問：祁主任，最近社會上對發行體制改革和養老體系和資本市場的關系有很多的討論，希望聽一聽您的想法。

祁斌：這兩個問題都是非常復雜的問題，我想簡單地說兩句。

首先，發行體制改革，我沒有在發行部工作過，可能理解得不太深刻，只能憑我的理解談一點看法。發行體制在我們國家經歷了早期的額度分配制，逐步走到后來的發審委制和詢價制等，總的取向是逐步市場化的。就像我們國家的很多制度，都是從計劃一步一步過渡到市場的，也像我們國家的很多改革，必須要避免”一管就死，一放就亂”的惡性循環。這樣一個改革，與數千萬股民的利益相關，與成百上千的企業的發展及中國經濟的未來成長有關，有方方面面的利益訴求，也有公平和平衡的考量。市場每日漲跌和牛熊循環影響到全社會的喜怒哀樂。

舉一個例子說明改革的艱巨性和復雜性。為了對公眾投資者負責，美國證監會的發行注冊過程事實上也是非常嚴格的，但同時也是非常標準化和程序化的。SEC負責發行的專業人員有220多人，分成十一個子行業，分別審理公司上市的注冊申請，而中國證監會的發行部只有四十多個編制。美國市場的IPO近年來已經非常稀少，而中國市場有幾百個企業在排隊。

可以說，事實上，近年來發行體制的市場化改革已經取得了一些積極效果，但也遇到很多新問題，例如社會廣泛關注的“三高”等現象，還需要在更深層面推動改革。但發行體制的改革，也與市場投機性、機構投資者的成熟度、法律法規環境的完善等等都有關系，是一個系統性工程。

第二，說幾句養老體系的建設和資本市場的關系問題。

我們做過一些系統性的研究，正在陸續對外發表。簡單地說，這兩者的關系是非常緊密的，更重要的是，它們是互為因果的。1980年代美國401K養老金計劃推出后的30年中，每個普通美國人養老金賬戶的年終余額和當年道瓊斯指數的相關系數高達98%。這個事實對我們是應該有所啟發的。

在某種意義上，長期機構投資者和資本市場二者之間，有一點像“雞生蛋、蛋生雞”的關系，不能互相等，要共同推動。如果市場不規范發展和健康成長，那么對養老體系就很難起到支持作用。但如果市場缺乏長期資金的支持，缺乏專業投資者，缺乏大型和長期機構投資者，那么資本市場也是不可能健康發展的。

這里，決并不是簡單地鼓勵老百姓或養老金沖到股市里去買股票，而是強調國家層面的一整套的機制建設。美國過去三、四十年在這方面的制度建設，首先，涉及到養老金體系的自身建設，國家給予的延遲納稅和稅收優惠政策，以及個人投資者的委托機制和自主選擇機制，等等，這是一大部分；另外一大部分是與養老金投資相關的制度建設，需要通過資產配置、管理人選擇、風險管理、績效評估等一整套方法，必須要通過專業投資者來進行專業投資，才有可能實現較為穩定和相對可靠的匯報，這些都值得我們好好研究，并結合中國國情

加以借鑒。

事實上，即便是在非常波動的市場環境里，全國社?；鹪谶^去十年左右的時間里，通過股票和債券等各類資產組合投資，大致實現了年均9%的收益，與中國經濟增長率相當，這是一個非常有益的嘗試。我們需要特別強調的是，社?；鸬耐顿Y方法，并沒有太多神秘之處，更不是巫術，而是國際上通行的一套大型養老金的投資方法，無非就是剛才說到的資產配置、管理人選擇、風險管理、績效評估等一整套方法，并根據中國國情進行了一些調整。實踐證明這一套方法是基本可行的。

我們要知道這個體系的建設，涉及到各個方面，也是個系統性工程。其中，資本市場本身，更是必須要加快改革的步伐。

我記得上大學時學習物理和化學的時候，結晶過程給我留下了非常深刻的印象。結晶時，處在液態的分子首先會形成一個簇或者叫晶核，這時結晶是一個可逆的過程，有很多分子向一起聚集，同時也有很多分子在散開。但是，一旦這個晶核達到一定的臨界體積后，這個過程就會成為不可逆的了，越來越多的分子會簇擁而來，并最終形成一個晶體。我有時想，資本市場的改革也是如此，尤其是系統性改革，我們不能等待，我們必須從多個方面去加以推動。也只有我們大家在各自不同的領域里一點一滴地去積極推動，在某一個時刻，它就會達到臨界體積，突破臨界點，成為不可逆。

主持人：時間關系最后一個問題。

提問：想問一下祁斌主任，剛才您講到中國未來30年的長期競爭力其實要看機制的一個問題，想問一下您覺得對機制能夠形成這樣一種信心，應該是來自于自上而下的政府、政策，還是更多的來自于自下而上的這種市場的力量或者民眾的力量，其實我們現在對中國最沒有信心的也就是因為過去的30年的成長可以靠這個簡單的成本的優勢等等這一類，但是未來需要靠機制、靠軟實力。

祁斌：我想是這樣，自上而下和自下而上也不矛盾，可以結合。美國一直是自下而上，中國一直是自上而下，自上而下現在走得還可以，大家說走著走著，可能有問題，但自下而上走著走著也有它的問題。美國走了兩百年自下而上崩潰了，1929年，然后羅斯福出來干預了，找了一個平衡點，美國人太喜歡自下而上了，又搞了一個2008，現在又在找平衡點。我們也需要找一個平衡，既要自上而下推動，也需要充分傾聽市場的聲音，兩者的結合非常重要，不能有所偏廢。

對于改革的動力，大家都有很多的擔心，我個人的理解，我覺得中國改革的動力可能還是來自于過去200年中國的屈辱。有一次我做了一個講座，有一位年輕人，80后，我們單位的一位小同事，她說主任您講的挺好的，但我就是老想不明白，你們這幫人怎么老想要中國崛起，怎么老想要發展，我們為什么就不能像阿根廷人那樣生活，他們那么生活不是挺好的嗎？當時這話問得我一時也有點回答不上來了，我說我們是沒見過日本鬼子打進來，但是我們聽說過，你們可能沒怎么聽說過。

最近有一天，我開車上班路上，聽到電臺播了這么一條消息，我覺得挺感慨的。最近馬爾維納斯群島戰爭30周年，阿根廷人舉國上下在討論，說想把它收回去，馬爾維納斯群島對于阿根廷有一點像我們的臺灣。英國人聽說了，英國議會開了個會，說要再派一艘航空母艦去，把阿根廷再教訓一頓。阿根廷這個國家一共只有數萬軍隊，在英國皇家海軍面前基本上不堪一擊，經濟水平位列南美最貧窮國家之一，于是只好忍氣吞聲，偃旗息鼓。我想，阿根廷人雖然生活很悠閑，但是有時也很屈辱。所以我相信中國還是有改革的動力的。