第一篇：保修期滿房屋漏雨責任應誰負

保修期滿房屋漏雨責任應誰負

隨著雨季的到來，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常遇到保修期已滿的房屋由于漏雨而造成室內(nèi)裝修及物品損壞的情況。業(yè)主一是要求物業(yè)管理公司對漏雨房屋進行修繕，二是要求賠償受損物品。如果處理不當，極易發(fā)生糾紛。各物業(yè)管理公司處理方法各有不同，有的動用維修基金維修；有的用物業(yè)管理服務費進行維修；有的直接讓業(yè)主攤錢修理。至于對業(yè)主所造成損失的賠償問題，更沒有統(tǒng)一的處理方法。

如果用維修基金進行修復，建設(shè)部、財政部印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中規(guī)定：“維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造”。但屋頂維修雖屬共用部位，但夠不上大修標準，也談不上更新、改造，按規(guī)定不符合使用維修基金的標準。如果用物業(yè)管理服務費來進行維修，《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用”。可以看出業(yè)主所交物業(yè)費中應包括房屋建筑的日常維護、修繕整治等費用。但本辦法的第八條住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構(gòu)成中僅在第二項中規(guī)定了公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費，未提到房屋建筑的日常維護和修繕，與第二條的規(guī)定不能統(tǒng)一。因此在具體實施過程中無法進行參照。

讓各戶業(yè)主直接分攤費用進行維修。在沒有向業(yè)主收取維修基金的情況下還可以讓業(yè)主接受，而對于業(yè)主已交納了維修基金和物業(yè)管理服務費的，則很難找到合理的收費依據(jù)。

針對上述情況，請貴刊幫忙對保修期已滿房屋漏雨維修的費用應該由何處列支，物業(yè)管理公司該不該承擔損壞物品的賠償責任，這兩個問題予以解答。廊坊市華夏物業(yè)管理有限公司 居律師解答：

首先需要解決的問題，不是維修的費用應該由何處列支的問題，而是誰負有維修義務的問題。只有先解決誰負有維修義務的問題，才能解決維修的費用應該由何處列支和物業(yè)管理企業(yè)該不該承擔賠償責任的問題。

對保修期已滿的房屋或共用部位承擔維修義務的人，在下列兩種不同的情況下分別是開發(fā)商和全體業(yè)主。如果漏雨的原因是房屋或共用部位的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求而且業(yè)主在兩年的保修期內(nèi)向開發(fā)商提出過質(zhì)量異議，那么，對房屋或共用部位負有維修義務的，是開發(fā)商。開發(fā)商承擔維修義務，是開發(fā)商基于與購房人之間的房屋買賣合同關(guān)系對購房人承擔義務。

如果漏雨的原因不是共用部位的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，或者，雖然漏雨的原因是共用部位的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，但業(yè)主沒有在兩年的保修期內(nèi)向開發(fā)商提出過質(zhì)量異議，那么，對共用部位負有維修義務的，是全體業(yè)主（包括開發(fā)商在內(nèi)）。全體業(yè)主承擔維修義務，是每一個業(yè)主基于與其他業(yè)主之間的財產(chǎn)共有關(guān)系對其他業(yè)主承擔義務。在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商代表全體業(yè)主行使對共有財產(chǎn)的權(quán)利、承擔對共有財產(chǎn)的義務。對共用部位等共有財產(chǎn)的維修，開發(fā)商作為全體業(yè)主的代表應首先履行這一義務。在開發(fā)商履行這一義務后，因維修而發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。

以上兩種情況，分別是開發(fā)商對購房人承擔的義務和開發(fā)商作為全體業(yè)主的代表應首先履行的義務。前者不屬于物業(yè)管理，后者屬于物業(yè)管理。開發(fā)商一般將這兩種情況下的維修義務都委托給物業(yè)管理企業(yè)完成。但是，在開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托合同中，雙方一般都不對房屋或共用部位的維修做上述兩種區(qū)分，維修費用如何列支就成為物業(yè)管理企業(yè)不知如何解決的問題，也使得業(yè)主不加區(qū)分地將矛頭全部指向物業(yè)管理企業(yè)。所以，物業(yè)管理企業(yè)在與開發(fā)商簽訂委托合同時或者從現(xiàn)在開始，應當與開發(fā)商在合同中分清楚哪些不屬于物業(yè)管理、哪些屬于物業(yè)管理。不屬于物業(yè)管理的，維修費用應當由開發(fā)商單獨支付，不得在維修基金或物業(yè)管理服務費中列支或者讓業(yè)主分攤；屬于物業(yè)管理的，另當別論。所謂另當別論，是指：有共有財產(chǎn)收益的，維修費用應首先在共有財產(chǎn)的收益中列支；沒有共有財產(chǎn)的收益或在共有財產(chǎn)的收益中列支后的不足部分，因材料的更換或添加發(fā)生的費用應當在維修基金中列支，服務費用應當在物業(yè)管理服務費中列支。

對《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中使用的“大修”、“修繕”、“維修”進行法律概念上的區(qū)分以試圖將三者分別與“維修基金”和“物業(yè)管理服務費”對號入座是行不通的。在“大修”、“修繕”、“維修”之間，無法劃分明確的界限，立“法”者也無意將三者做不同的概念使用。按照《合同法》以及會計和稅務方面的規(guī)定，對維修費用進行“材料的費用”和“服務費（即報酬）”的區(qū)分才是必需的。無論是“大修”、“修繕”、“維修”，都包含“材料的費用”和“服務費”兩個部分。“材料的費用”部分，由委托人預付或受托人墊付，是應當由委托人承擔的，計入委托人和受托人之間的資金往來，受托人不會因為“材料的費用”的收支納稅。“服務費”部分，是受托人的營業(yè)所得，受托人應當交納這部分的營業(yè)稅和所得稅。

由于上述兩種情況下承擔維修義務的人都是開發(fā)商，對業(yè)主的賠償責任應當由開發(fā)商承擔。開發(fā)商將不屬于物業(yè)管理的維修義務或?qū)儆谖飿I(yè)管理的維修義務委托給物業(yè)管理企業(yè)面物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到維修義務的，均視為開發(fā)商沒有盡到維修義務，開發(fā)商應先行賠償業(yè)主的損失。開發(fā)商在對業(yè)主承擔賠償責任以后，可以根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否存在違約行為以及物業(yè)管理企業(yè)的違約行為是否與損害結(jié)果之間存在因果聯(lián)系決定是否要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主不承擔任何賠償責任。

上述答案完全出自于法律的設(shè)計。現(xiàn)實中，由于稅收和會計方面對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管無力，要求物業(yè)管理 企業(yè)按照法律的設(shè)計列支維修費用所獲得的非法利益遠遠大于其違法行為面臨的風險和付出的成本，選擇法律設(shè)計的相反方向列支維修費用對于物業(yè)管理企業(yè)來說可能更為“正確”。由于物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商之間的特殊關(guān)系，按照法律的設(shè)計在物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間進行責任的劃分對于物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商來說可能都沒有實際意義，或許，物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的矛頭引向自己而不是引向開發(fā)商，更符合物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商的共同利益和長遠利益。

答疑律師：北京市天為律師事務所資深律師 居永和

第二篇：商品房房屋保修期與保修責任問題釋疑

商品房房屋保修期與保修責任問題釋疑

來源:湖南長沙律師網(wǎng)

近段時間以來，本站律師接到的關(guān)于房屋質(zhì)量的投訴越來越多，其中很多是關(guān)于保修期的爭議。那么，房屋保修期到底有多長？期限如何計算 ？一旦出

了問題該如何處理？律師為你釋疑如下：

保修期的計算

一、建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中明確，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期

限：

（1）、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔保修；

（2）、屋面防水3年；

（3）、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

（4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

（6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；

（7）、管道堵塞2個月；

（8）、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

（9）、衛(wèi)生潔具1年；

（10）、燈具、電器開關(guān)6個月；

（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

二、根據(jù)國務院第279號令《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（2000年1月10日發(fā)布執(zhí)行）以及建設(shè)部第80號令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（2000年6月26日發(fā)布執(zhí)行），國家對房屋建筑的保修期有了新的規(guī)定，具體規(guī)定如下：

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文

件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5

年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管

道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗

收合格之日起計算。

三、建設(shè)部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和

住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限。

國務院頒布的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定了“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限”。建設(shè)部在《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，還詳細規(guī)定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)

商與用戶自行約定。

這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設(shè)單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產(chǎn)開發(fā)商 的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。

但是，等房子銷售到了消費者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。發(fā)展商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎(chǔ)，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經(jīng)過

了。

根據(jù)國家規(guī)定，開發(fā)商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低于上述規(guī)定的最低保修期限。一般來講，開發(fā)商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發(fā)商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質(zhì)量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。

提醒 過了保修期限也可要求處理

需要注意的是，很多購房合同都會有一個免責條款，規(guī)定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質(zhì)量缺陷，不在保修范圍之內(nèi)。這一條需要注意，因為很可能是一個陷阱。對于“不可抗力”法律有明確規(guī)定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細的合同很關(guān)鍵，而房屋一旦出現(xiàn)問題后，正確處理更為關(guān)鍵，其中抓緊時間、盯緊開發(fā)商是首要兩條。一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內(nèi)。若在保修期限之內(nèi)，應馬上找開發(fā)商要求處理。同時，應記明因為房屋質(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發(fā)商講明，便于之后要

求賠償。保修完后，一定要認真驗收，如果有可能請專家驗看，確保質(zhì)量過關(guān)。涉及結(jié)構(gòu)安全的大問題，應當報當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案，便于日后查詢。對超過保修期的房屋質(zhì)量問題，購房者也不要六神無主，要區(qū)分清楚情況以便進行處理。據(jù)某物業(yè)公司經(jīng)理提醒，如果是因為發(fā)展商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發(fā)商承擔責任，購房者有權(quán)追溯。只是購房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質(zhì)量問題，購房者也可以找發(fā)展商，要求其本著為客戶負責的態(tài)度，提供維修服務。只是此時可能態(tài)度需要好一點，同時講一點策略，需要支付一定費用。住宅是使用年限很長的耐用消費品，住宅的質(zhì)量問題具有復雜性和后驗性，有的質(zhì)量問題只有在使用中才能逐漸發(fā)現(xiàn)。現(xiàn)在，國家考慮建立住宅質(zhì)量保證保險機制。住宅質(zhì)量保證保險是國際上通行的一種成熟制度，叫做“潛在缺陷保險（簡稱IDI）”，又稱“建筑物十年期責任保險（LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工驗收之日起10年之內(nèi)，住宅因質(zhì)量事故而給消費者造成的損失。

第三篇：英文作文 - 誰應改為“責任”下定義

Who should define what is “responsible”(or “good”)is?

I advocate the idea that an external party outside of the organization should define responsibility.Only in this way can responsibility be defined and measured in the most impartial manner.Responsibility defined by a man himself or by the collective tends to be biased and often centered upon his/their private motives.A man or a collective defined responsibility based on his/their own values and principles and hence failed to take into account what the society expected of him/them.In other words, a man or a collective often consider only his/their own interest when attempting to define responsibility on his/their own and this frequently lead to undesirable impacts on the society.For example, in the past when many countries were under the monarchy rule, responsibility was defined solely by the ruler himself.He was free to use his powers to control the nation’s wealth and the life and death of his subjects.And throughout history, we saw many incompetent and irresponsible rulers, such as the last emperor of Tang dynasty in china, who used his power on womanizing and maintaining his luxury life instead of taking care of his people, leading to the fall of Tang dynasty.On the other hand, when responsibility is defined by an external party, it ensures the reliable interpretation and use of power.Detached from the collective physically and emotionally, a third party is more likely to define responsibility fairly and stringently, matching moral values and ethics uphold by the society.A guideline measured against expectation of society is usually present to ensure responsible use of power.An illustrative example to explain this point will be the recent corruption scandal of former Taiwanese president Chen Shui Bian.Based on his own moral standard, he may not feel guilty for his actions since he is merely acting on his basic instinct to keep what he deserved.Under social standard, however, the Taiwanese interpreted his action as corruption of national wealth and is morally wrong and unacceptable.Because he has illegally manipulated wealth belonging to the society, Chen has failed to use his powers responsibility.Hence, the presence of an external party will ensure and guide the responsible use of power and therefore responsibility should be defined by and subjected to the scrutiny of an external third party.