第一篇：最高法院劃撥地可否轉讓受讓方辦理出讓手續后,可否再請求轉讓方返還轉讓款附5個案例

最高法院劃撥地可否轉讓受讓方辦理出讓手續后,可否再請求轉讓方返還轉讓款附5個案例

作者：唐青林 李舒 楊巍單位：北京市安理律師事務所轉載須在文首醒目注明作者和來源(侵權必究)閱讀提示劃撥土地轉讓交易中，通常采取的方式是：劃撥土地使用權人與受讓方訂立土地轉讓合同，受讓方支付轉讓價款，并負責繳納土地出讓金，辦理土地出讓手續。該種交易方式下受讓方實際上是通過與政府簽訂土地出讓合同的方式取得了土地使用權，此時受讓方與原劃撥土地使用權人簽訂的土地轉讓合同的性質如何認定，受讓方可否請求轉讓方返還土地轉讓款？ 最高法院審理該類案件的裁判規則為：土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

最高人民法院劃撥土地轉讓由受讓方辦理出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的土地轉讓合同轉化為補償性質的合同裁判要旨劃撥土地使用權人與受讓方訂立土地轉讓合同，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地轉讓合同轉化為補償性質的合同，合同合法有效。案情簡介

一、2003年8月，陽光壹佰公司與二建公司簽訂《土地有償轉讓協議書》，約定二建公司將某劃撥土地使用權轉讓給陽光壹佰公司，轉讓金額為1879萬元，陽光壹佰公司已支付全部款項。

二、案涉劃撥土地使用權的具體轉讓方式為：先由濟南市土地儲備交易中心從二建公司收回，再由濟南市國土資源局通過招拍掛方式與陽光壹佰公司簽訂出讓合同，向陽光壹佰公司出讓案涉土地使用權，辦理國有土地使用權證。

三、陽光壹佰公司向濟南中院提起訴訟，請求：確認陽光壹佰公司與二建公司簽訂的《土地有償轉讓協議書》無效；二建公司向陽光壹佰公司返還轉讓款1879萬元，并賠償陽光壹佰公司利息損失。濟南中院判決支持了陽光壹佰公司的訴訟請求。四、二建公司不服濟南中院判決，向山東高院提起上訴。山東高院判決駁回上訴，維持原判。五、二建公司不服山東高院的判決，向最高法院申請再審。最高法院認定《土地有償轉讓協議書》合法有效，判決駁回陽光壹佰公司的訴訟請求。

敗訴原因最高法院認定《土地有償轉讓協議書》合法有效，未支持陽光壹佰公司請求二建公司返還轉讓款1879萬元并賠償損失的原因在于：

第一，案涉土地使用權先由濟南市土地儲備交易中心從二建公司收回，再由濟南市國土資源局通過招拍掛方式與陽光壹佰公司簽訂出讓合同，向陽光壹佰公司出讓案涉土地使用權。該事實表明濟南市人民政府實際同意二建公司將案涉土地使用權轉讓給陽光壹佰公司。第二，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條的規定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”二建公司與陽光壹佰公司簽訂的《土地有償轉讓協議書》性質上轉化為補償合同，協議約定轉讓的劃撥用地已經濟南市人民政府批準同意，故案涉《土地有償轉讓協議書》合法有效，陽光壹佰公司主張二建公司返還1879萬元轉讓款并賠償損失，沒有事實及法律依據。

敗訴教訓、經驗總結前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、劃撥土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方向土地管理部門繳納土地出讓金，辦理出讓手續，此時劃撥土地使用權轉讓合同轉化為補償性質的合同，合法有效，受讓方仍須按合同約定支付價款。受讓方向法院請求確認轉讓合同無效的，法院不予支持。

二、當事人擬簽訂合同轉讓劃撥土地使用權的，應取得有批準權的人民政府批準。否則法院將認定合同無效。值得注意的是，土地管理部門與受讓方訂立土地使用權出讓合同的行為，視為政府同意劃撥土地使用權轉讓，不必再單獨辦理批準手續。

三、根據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

相關法律規定《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條

土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。第十二條

土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。第十三條

土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：

根據本案查明的事實，2001年8月24日濟南市人民政府、光華公司以及濟南市城市建設投資有限公司簽訂《關于對原濟南水泥廠、東方紅水泥廠地區開發建設協議書》約定：經濟南市人民政府確定，將濟南市規劃部門確定的濟南水泥廠、東方紅水泥廠地區用地規劃范圍內開發建設權交給光華公司；具體范圍是東至水泥廠路、西至十里河東街、北至丁子山東街、南至建新路，總規劃面積約1500畝。2001年11月23日，濟南市建設委員會與原濟南市第二建筑工程總公司簽訂《關于對劉長山路11號、17號拆遷安置協議》，協議載明：“根據市政府與北京銀信光華房地產開發有限公司簽訂的和市政府對兩水泥廠地區的總體規劃，乙方（二建公司）劉長山路11號、17號兩塊土地被列入規劃范圍。乙方服從市政府規劃，積極配合該地區的開發建設，甲方（濟南市建設委員會）充分考慮乙方的實際困難給予一定支持……”。由此可見，濟南市人民政府對該區域的總體規劃是二建公司與陽光壹佰公司簽訂《土地有償轉讓協議書》的依據和原因。正是基于案涉劉長山路17號地塊被濟南市人民政府列入該地區規劃范圍，且濟南市人民政府明確該地區規劃范圍內的開發建設由光華公司實施，2003年8月8日，二建公司才與陽光壹佰公司簽訂《土地有償轉讓協議書》，約定二建公司將劉長山路17號地塊使用權以1879萬元價格轉讓給陽光壹佰公司。在二建公司與陽光壹佰公司簽訂《土地有償轉讓協議書》后，陽光壹佰公司分別于2003年8月8日、2007年10月23日向二建公司支付1729萬元、150萬元，共計1879萬元。二建公司在收到合同約定款項后，為履行合同約定的協助陽光壹佰公司辦理案涉劉長山路17地塊土地證義務，于2006年2月25日將案涉劉長山路17號地塊的原土地使用權證交給了陽光壹佰公司。根據本案查明的事實，陽光壹佰公司未能辦理案涉案涉劉長山路17號地塊國有土地使用證，主要是因為2004年國土資源部、監察部聯合下發國土資發[2004]71號令，要求2004年8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，并非二建公司原因所致。在濟南市人民政府2007年12月5日下發《關于同意收回（購）濟南二建集團工程有限公司國有土地使用權的批復》后，二建公司與濟南市土地儲備交易中心簽訂《國有土地使用權收回（購）合同》，實際交出了案涉劉長山路17號地塊。2011年5月23日，濟南市國土資源局通過招拍掛和陽光壹佰公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定濟南市國土資源局向陽光壹佰公司出讓包括案涉劉長山路17號地塊在內的98421平方米國有土地使用權。陽光壹佰公司于2015年7月10日取得包括98421平方米在內的國有土地使用證。從上述案涉劉長山路17號地塊的轉讓過程可以看出，在國土資源部、監察部聯合下發國土資發[2004]71號令之后，濟南市人民政府按照國土資源部和監察部要求，對于案涉劉長山路17號地塊，采取先由濟南市土地儲備交易中心從二建公司收回，再由濟南市國土資源局通過招拍掛方式與陽光壹佰公司簽訂出讓合同，向陽光壹佰公司出讓案涉劉長山路17號地塊使用權。該事實也表明濟南市人民政府實際同意二建公司將案涉劉長山路17號地塊使用權轉讓給陽光壹佰公司。根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條關于“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理”的規定，二建公司與陽光壹佰公司簽訂的《土地有償轉讓協議書》性質上轉化為補償合同，協議約定轉讓的劃撥用地已經濟南市人民政府批準同意，故案涉《土地有償轉讓協議書》合法有效。在本案一審期間，濟南市國土資源局向一審法院出具復函說明二建公司與陽光壹佰公司之間轉讓劃撥土地未經其批準，與本案事實不符，本院不予采信。

一、二審判決認定《土地有償轉讓協議書》未經有批準權人民政府同意轉讓，合同無效，認定事實和適用法律均存在錯誤，本院予以糾正。……案涉《土地有償轉讓協議書》合法有效。根據《土地有償轉讓協議書》的約定，二建公司履行了拆除清理地上建筑物、將土地證原件交付陽光壹佰公司等協助辦理國有土地使用證的合同義務。陽光壹佰公司亦按約定向二建公司支付了轉讓款1879萬元。在二建公司按照濟南市人民政府要求交回案涉劉長山路17號地塊，陽光壹佰公司從濟南市國土資源局受讓并取得包括案涉劉長山路17號地塊在內的國有土地使用證之后，陽光壹佰公司主張二建公司返還1879萬元轉讓款并賠償經濟損失，沒有事實及法律依據，本院不予支持。

一、二審判決認定案涉《土地有償轉讓協議書》無效，判決二建公司返還陽光壹佰公司1879萬元轉讓款并賠償經濟損失，屬認定事實和適用法律錯誤，本院予以糾正。案件來源濟南二建集團工程有限公司、濟南陽光壹佰房地產開發有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛申訴、申請民事判決書，[最高人民法院（2016）最高法民再121號]。延伸閱讀關于劃撥土地使用權人與受讓方訂立土地轉讓合同，由受讓方辦理土地使用權出讓手續，土地轉讓合同按照補償性質的合同處理的案例：

案例1：河南省錦寓置業有限公司與李宇隆合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院(2015)民申字第2699號]認為，“雙方通過簽訂《企業并購協議》《經營合作補充協議》以及東峰廠和錦寓公司簽訂的轉讓協議，對《聯合開發協議》的內容作了重大變更，實質上將案涉土地使用權轉讓給了錦寓公司。由于案涉土地已經辦理了國有土地使用權出讓手續，且錦寓公司已于2011年4月取得了國有土地使用權證。因此，依據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條的規定，《經營合作補充協議》可以按照補償性質的合同處理。故二審判決關于合同性質的認定并無不妥。《經營合作補充協議》系雙方當事人真實意思表示，也不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形，應認定為有效。錦寓公司關于轉讓行為違反法律規定，涉嫌犯罪，雙方所簽合同無效等申請理由，缺乏事實和法律依據，不應予以支持。關于錦寓公司的付款條件是否成就的問題。錦寓公司認為其與東峰廠訂立的《聯合開發協議》約定的是經濟適用房項目的開發建設，因該項目無法實施，故錦寓公司無需給付款項。該申請理由不能成立。因為《聯合開發協議》約定的雖是聯合開發經濟適用房項目，但之后雙方又簽訂了《企業并購協議》《經營合作補充協議》，對原合同內容作了變更，合同性質變更為補償合同。錦寓公司仍以原《聯合開發協議》的約定進行抗辯，顯然不能成立。李宇隆在《經營合作補充協議》簽訂后，履行了協議所約定的義務，案涉土地使用權也已于此前轉讓給錦寓公司，并由錦寓公司取得了國有土地使用權證。因此，錦寓公司應依約向李宇隆支付相應款項。” 案例2：金輝企業與湛江市巨通實業發展公司、湛江市華業房產公司確認合同無效糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院(2015)民申字第538號]認為，“關于本案所涉土地使用權變更的性質問題。本案中，霞山法院根據金輝企業的申請查封巨通公司房屋所涉土地，原屬于國有劃撥土地，使用權人是原電子器材公司，根據1995年8月15日湛江市國土局作出的湛地政轉（1995）47號《關于華業公司開發建設住宅用地問題的復函》，該土地根據湛江市政府安排，為償還原無線電七廠的債權，轉交給華業公司用于開發建設商品住宅。1995年9月28日，湛江市國土局與華業公司簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，華業公司于同年11月29日繳清了土地出讓金和征地管理費等費用。雖然華業公司于1997年9月23日才獲得國有土地使用權證，但其與湛江市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》以及繳清相關費用在霞山法院作出（1995）湛霞法執字第249號之二查封巨通公司該土地上的房屋的裁定之前。因此，華業公司取得本案所涉土地使用權的行為并不違反《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條的相關規定。霞山法院于1996年4月11日根據金輝企業的申請做出的（1995）湛霞法執字第249號之二對土地上房屋的查封裁定效力，不能對抗華業公司在該土地上的權利。更重要的是，華業公司取得該土地使用權的權利來源是湛江市國土局出讓國有土地的行為，并非巨通公司的轉讓行為。雖然巨通公司與華業公司之間簽訂了土地使用權轉讓合同，但由于所涉土地是劃撥土地，根據法釋（2005）5號最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規定的精神，該合同的性質是補償性質，并非一般意義上的土地使用權轉讓合同。因此，一、二審法院認定本案所涉土地使用權是湛江市國土局出讓給華業公司，并不是巨通公司轉讓給華業公司的，進而認定金輝企業要求認定巨通公司將本案所涉土地使用權轉讓給華業公司的行為無效的訴訟請求因缺乏事實依據不予支持，并無不當。” 案例3：四川民族飯店與中國中小企業投資有限公司、成都弘易地產有限責任公司等建設用地使用權糾紛二審民事判決書[最高人民法院(2015)民一終字第50號]認為，“本案為土地使用權轉讓糾紛。案涉土地原為民族飯店使用的劃撥用地，應依法獲得政府土地管理部門的批準才能轉讓。根據本案查明的事實，成都弘易通過與成都市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并支付出讓金，取得案涉土地的使用權。故民族飯店轉讓劃撥用地已經得到成都市國土局的批準，依據本院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定，案涉土地使用權的轉讓屬合法有效。案涉《土地補償協議》實際就是民族飯店與中小企業、成都弘易關于民族飯店向成都弘易轉讓案涉土地使用權進行補償的約定。該《土地補償協議》并不違反法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效合同。” 案例4：海南香江德福大酒樓、海南香江實業有限公司清算組與海口市國土資源局建設用地使用權出讓合同糾紛二審民事裁定書[最高人民法院（2015）民一終字第83號]認為，“本案是基于案涉土地使用權轉讓方新華通訊社海南分社與受讓方香江酒樓、香江公司之間的國有劃撥土地使用權轉讓合同，經海口市國土局報經海口市政府批準同意，由受讓方香江酒樓、香江公司辦理土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金后，產生在香江酒樓、香江公司與海口市國土局之間的糾紛。房地產管理法第四十條第一款規定：‘以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。’根據該條規定，劃撥土地使用權轉讓時，需經有批準權的人民政府對劃撥土地使用權轉讓進行審批，在審批同意之后，由土地管理部門與受讓人辦理土地使用權出讓手續，受讓人繳納出讓金。行政審批系有批準權的人民政府履行對劃撥土地的使用進行監管的土地行政管理職能。在通過審批后，土地管理部門成為國有土地使用權出讓合同的一方當事人，與受讓人簽訂國有土地使用權出讓合同，此時，原劃撥土地使用權已經轉化為出讓性質的土地使用權，并且在土地管理部門與受讓人之間形成國有土地使用權出讓合同關系。根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條的規定，此時原劃撥土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。” 案例5：勝利油田泰恒實業總公司與東營瑞康房地產開發有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛二審民事判決書[山東省高級人民法院(2014)魯民一終字第214號]認為，“鑒于雙方當事人訂立涉案協議轉讓的是國有劃撥土地使用權，起訴前東營市人民政府已經同意轉讓，并由上訴人辦理了土地使用權出讓手續，依照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條的規定，涉案協議有效，協議約定的被上訴人收益800萬元具有土地使用權補償性質。”

作者簡介唐青林律師、李舒律師，北京市安理律師事務所高級合伙人，從事法律工作十余年，實踐經驗豐富。專業論文曾發表在《最高人民法院民事審判指導與參考》及《法學研究》等。曾代理多起在最高人民法院審理的疑難復雜案件并成功獲得勝訴，參與辦理的各類案件總金額累計達百億元。領銜的專業律師團隊專門辦理來自全國各地的重大疑難復雜案件，團隊“十大金剛”最低學位為碩士學位，全部畢業于清華大學、北京大學、中國人民大學、中國政法大學等著名高校，均取得法學專業博士或碩士學位，理論功底深厚，實踐經驗豐富。在北京大學出版社、中國法制出版社等出版《公司訴訟法律實務精解與百案評析》、《公司并購法律實務精解與百案評析》等法律專業著作十余部。團隊深度耕耘的業務領域：公司法（含公司并購及公司控制權）、合同法、擔保法、金融、土地與礦產資源法、工程建設與房地產法、高端婚姻家事糾紛、重大財產保全與執行。歡迎聯系就文章所討論的法律問題與我們聯系深度探討或咨詢個案問題 電話：010-59449968郵箱：bj***@qq.com手機：186-0190-0636（唐青林律師）185-0132-8341（李舒律師）地址：北京市朝陽區東三環北路38號北京國際中心3號樓9層（來訪請提前預約，否則恐無時間安排接待）重大疑難復雜案件研究中心常年面向全國征集疑難法律問題

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（一）本公號解讀的判決文書案件事實紛繁復雜和證據較多、往往涉及多個法律焦點。為了寫作和理解方便，我們可能僅選取某個具體角度、某個焦點問題進行解讀和評析，難免掛一漏萬。需要完整了解某個案件，請通過法院官方網站或其他渠道獲取判決書原文進行研讀。

（二）與此同時，有些案件事實似乎相同的案件，卻出現不一樣甚至相反的判決結果，這可能是因為案件事實看似相同實際上卻存在某些細微但關鍵的差別，也可能是最高法院根據社會發展的變化調整裁判規則和思路，甚至可能是法律法規本身出現了變化。判決書一旦做出就固化了，但是立法和司法實踐是不斷向前發展變化的。

（三）我國不是判例法國家，除非是最高人民法院正式發布的指導性案例（根據《最高人民法院關于案例指導工作的規定》第七條規定，最高人民法院發布的指導性案例，各級人民法院審判類似案例時應當參照），否則即使是最高法院的判決書也并不具有指導另案判決的法律效力。

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