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第一篇：土地性質變更問題

土地用途變更問題

一．法律依據

1.《中華人民共和國物權法》

第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。2.《中華人民共和國土地管理法》

第五十六條建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。3．《中華人民共和國城市房地產管理法》

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

4.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

5.《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

二．實務提點

1.我國實行嚴格的土地用途管理制度，土地用途一旦確定，不可擅自改變。否則，出讓方可解除合同；一旦出讓方解除合同，受讓方不但會因此而喪失土地使用權，而且須承擔違約賠償責任。

2.土地用途確定后，雖不可擅自改變，但可依法改變。只要依法改變，就可避免法律風險。

3.土地用途變更的程序：（1）申請變更；（2）出讓方及規劃部門同意變更并報政府批準；

（3）出讓合同重簽或變更；（4）辦理土地使用權的變更登記

4.若擅自變更土地用途后的法律處理：出讓方享有出讓合同解除權，一旦出讓方行使出讓合同解除權，出讓合同一經解除，則：出讓方返還土地出讓金；受讓方喪失土地使用權，承擔違約賠償責任，但可視情況主張土地開發建設費用。

5.延伸探討：受讓方擅自改變土地用途，此時出讓方享有出讓合同解除權。但出讓方是否行使該解除權，出讓方可選擇。這就為出讓方權力尋租留下了巨大的空間，是巨大的法律漏洞。根據法律規定的基本精神，當受讓方擅自改變土地用途的事由出現、出讓方發現后，應當依法行使解除權，以貫徹土地用途管理法律制度；反之，當受讓方擅自改變土地用途的事由出現、出讓方發現后，出讓方卻不行使解除權，這形同默認受讓方的違法行為，這無異于架空土地用途的法律制度，這是嚴重的行政不作為行為，有悖于依法行政。實踐中，由于土地用途的變動牽扯很多利益，為謀利，受讓方擅自改變土地用途的現象時有發生；而出讓方視而不見，借機權力尋租也屢見不鮮。這勢必導致受讓方違法成本不負反正，衍生腐敗，嚴重損害法律公平，破壞法治。因此，建立土地使用后合同跟蹤監管制度勢在必行。

第二篇：土地使用性質變更

土地使用性質

一、關于改變土地使用性質

土地使用性質由城市規劃控制，要改變土地的使用性質通常是這樣的：

1、所取得的土地為出讓土地，通?？芍苯酉蛘恋夭块T申請變更用地性質，政府土地部門會征詢規劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補交土地出讓金；

2、所取得土地為劃撥土地，按現行規定，則應通過招投標方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。

二、關于閑置土地

1、什么是閑置土地？

根據2003年修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》（廣州市人民政府令第5號）第五條規定，具有下列情形之一的土地為閑置土地：

①超過《國有土地使用權出讓合同》約定或《建設用地批準書》規定的動工開發期限未動工開發的；

②《國有土地使用權出讓合同》未約定或者《建設用地批準書》未規定動工開發建設日期，自《國有土地使用權出讓合同》生效或者土地行政主管部門《建設用地批準書》頒發之日起滿1年未動工開發建設的；

③已動工開發建設但開發建設的面積占應當動工開發建設總面積不足1/3，或者已投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的； ④法律、行政法規規定的其他情形。

以上幾種情形俗稱“批準書階段”的閑置土地。

另外，超過土地行政主管部門核發通知用地單位辦理建設用地手續各類文件的有效期或規定期限，用地單位未取得《建設用地批準書》的，也視為閑置土地。這種情形俗稱“通知書階段”的閑置土地。

2、改變國有土地建設用途由誰批準？

建設用地單位使用國有土地，應按照原依法確定的用途使用土地。如果確實需要改變土地的建設用途，必須按照法定程序辦理審批手續，即經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。在城市規劃區內改變用途，在報批前，應先經城市規劃行政主管部門同意。

3、閑置土地收回來后，原征地拆遷遺留問題由誰負責？

根據《廣州市閑置土地處理辦法》第十六條、第二十一條第二款規定，閑置土地被收回后，其原有的經濟責任仍由原用地單位承擔，包括征地拆遷遺留問題。

已實施房屋拆遷，尚未完成補償安置的，由市房屋拆遷主管部門責令原拆遷人在限期內償付臨遷費并補償安置被拆遷人。

4、閑置土地收回來后，前期投入是否予以償還？根據《廣州市閑置土地處理辦法》第十六條規定，閑置土地被收回后，前期投入將不予償還。

5、根據廣州市國土房管局2005年3月31日出臺的《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，已經簽訂《國有土地使用權出讓合同》的閑置土地，如是經營性房地產用地，每月將按合同出讓金總額的1.2%支付土地閑置費；未簽訂《國有土地使用權出讓合同》或未辦理劃撥用地手續的閑置土地，屬于中心區的經營性房地產用地，閑置費的征收標準為每月26元／平方米。該規定從2005年5月1日起實施。PS：可參見《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》

三、關于房地產改變土地使用用途補交地價

1、補交地價的公式： ①補交地價額=（現用途標定地價一原用途標定地價）×分攤基地土地使用權面積

②標定地價 =｛基準地價 ×［ 1+（上蓋建筑物總建筑面積 ÷ 基地面積-2）×0.3 ］+ 基準地價 × 區位環境系數｝

2、補交地價的方式應根據實際情況核實后，屬一次性改變房地產使用性質的，采取一次性補交有效出讓年限地價的形式；屬中短期經營改變房地產使用性質的，采取補交若干年地價的形式，補交地價最短年限為二年。補交若干年地價的公式為：若干年地價=標定地價×M（2N+1-M）÷N（N+1）。式中：M為改變功能的年限；N為正常出讓的最高年限。

逐年補交地價公式：每年應補地價=標定地價×2÷（N+1）。

3、補交地價由改變功能者補交。屬開發公司改變功能的，由開發公司補交；屬業權人改變功能的，由業權人補交地價。

3、同一宗地的土地使用年限，不論存在幾種房地產用途，均應統一使用年限。土地使用年限仍以原出讓或劃撥土地使用權確定的土地使用年限為準。原沒有確定土地使用年限的，以建筑物主要用途的正常出讓年限確認其土地使用年限。如房地產改變功能后土地使用年限較原出讓年限短的，只補交剩余年限地價；如房地產改變功能后土地使用年限長于正常出讓年限的，應補交正常出讓年限地價+延長年限地價。

四、幾個案例

1、改變土地使用性質

事由：有一塊地，大概是10畝左右，地處一個新市政府的附件，換句話說是一個城市的新城區。早年這塊地是按工業用地而買的（使用權），但是隨著新城區的不斷開發，現在已經是繁華地段，而這塊的對面已經都是新的住宅小區，大概是4500到5500每平方，中間這條路大概是5米寬。周邊現在還有部分生產企業?，F在有打算想開發這塊地，但是這塊地的性質是工業用地。

解答：如果你取得的地塊是出讓土地，通?？芍苯酉蛘恋夭块T申請變更用地性質，政府土地部門會征詢規劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補交土地出讓金。如果該地塊是劃撥土地，按現行規定，則應通過招投標方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。

2、聯合開發

事由：土地使用權所有者有土地，但是資金實力有限，但是又想搞房地產開發。解答：聯合一家資金雄厚的公司共同組建項目公司，共同受讓該地塊，共同開發。

3、使用性質難改變帶來開發難度

事由：廣州番禺“飛龍世界”地塊難拍。

解答：土地使用性質難改變，對原有的旅游性質用地難以轉變成為房地產開發用地。

4、關于劃撥土地買賣搞開發

事由：有一批劃撥土地，批準是用來建經濟適用住房的，但由于公司資金能力有限，于是就聯合出資方，以本公司名義辦理房地產開發，樓盤開發除去部分給員工使用外，另有部分送到市場銷售。

解讀：以劃撥土地與他人聯建，是一種變相的土地使用權轉讓。風險主要在出資方。PS：在劃撥土地上建造的房屋面向社會出售需補辦國有土地出讓手續。

? 變更土地性質需要注意權限、原則、程序三方面的問題。

1、權限問題：由于土地使用性質變更必須經當地規劃管理委員會批準，一般規委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當地一把手必須對此事不反對才有可能

2、原則問題：當地規劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應該支持并同意(主要是規劃部門審核是否符合土地利用規劃，國土部門負責變更費用的核定和是否有相應的土地利用指標核定)，因此土地必須符合城市總體規劃、土地利用規劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認為有相當合理的理由)

3、程序問題：首先土地方向規劃部門提出變更申請，規劃審批—國土部門征詢意見—規劃管理委員會審核—國土部門費用核定—規劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規劃設計條件變更

變更土地使用性質必須報批。

如何改變土地使用性質？

假如我手上有一塊地，大概是10畝左右，地處一個新市政府的附件，換句話說是一個城市的新城區。早年這塊地是按工業用地而買的（使用權），但是隨著新城區的不斷開發，現在已經是繁華地段，而這塊的對面已經都是新的住宅小區，大概是4500到5500每平方，中間這條路大概是5米寬。周邊現在還有部分生產企業?，F在有打算想開發這塊地，但是這塊地的性質是工業用地。請問如果想向政府申請由工業用地改為住宅用地或者商業用地，中間需要什么樣的程序和補交多少類型的稅收的費用，以及一些法律上的程序。

如果你取得的地塊是出讓土地，通?？芍苯酉蛘恋夭块T申請變更用地性質，政府土地部門會征詢規劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補交土地出讓金。如果該地塊是劃撥土地，按現行規定，則應通過招投標方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。

第三篇：關于變更土地性質涉及財務稅務問題

關于變更土地性質涉及的財務、稅務問題的匯報

根據公司工作計劃，于07年開發度假村一處土地，建設首期可銷售物業。此項開發涉及到該處土地的性質變更問題：由原來的旅游業用地變更為住宅用地。

通過于當地國土部門溝通，得知土地性質變更需要走重新掛牌程序，首先政府將收回該塊土地，然后變更土地性質后再次掛牌該塊土地。這樣就涉及到了兩個環節的財務及稅務處理問題：

環節一：政府收回土地。這個環節中，土地證被國土部門收回，土地所有權發生了變更。由于此時還不確定未來是否能夠再次摘牌拿回土地，不能確定與之相關的經濟利益是否能購流入公司，因此在帳務處理中不應確認銷售收入，而應該記在往來科目（應收賬款）。

環節二：土地掛牌銷售。這個環節會出現兩種可能，1、我公司摘牌；

2、其他公司摘牌。如果我公司重新摘牌，那么只需記入開發成本，相應沖減上一環節記入的應收賬款即可。如果其他公司摘牌，政府按照土地收回時確認的價格支付我公司土地價款，此時按照轉讓價格確認銷售收入，并支付相應的營業稅、企業所得稅。

第四篇：土地變更調查有關問題的說明

中國地質大學《地籍管理》網絡課程

土地變更調查有關問題的說明

（一）關于新增建設用地調查

1、對于已辦理用地手續的土地，實地未發生變化的不變更，部分發生變化的只對發生變化部分變更和細化調查。

2、施工中的新增建設用地，實際用途不明、認定細化分類有困難時，參照規劃或項目設計用途來確定其細化的二、三級地類調查。

3、建設用地細化地類調查只是針對新增建設用地部分，對已有建設用地不進行細化地類調查。

(二)關于土地開發、復墾、整理調查

1、土地開發

指對未利用地，通過工程、生物、綜合整治和配套建設等措施，使其變為可供建設或農業使用的土地。

土地變更調查中，由土地開發項目將未利用地變為耕地的，經過土地部門組織驗收后方可作為土地開發增加耕地進行變更統計。

2、土地復墾

指對在生產、建設活動中因挖損、塌陷、壓占、污染等造成破壞的土地，采取整治措施，恢復到可供利用狀態的土地。

土地變更調查中，通過土地復墾項目恢復成耕地的，經過土地部門組織驗收后方可作為土地復墾增加耕地進行變更統計。

3、土地整理

指在一定區域內，按照規劃確定的目標和用途，對土地利用狀況進行調整改造、綜合整治，包括農用地整理和建設用地整理。

土地變更調查中，通過土地整理項目變成耕地的，經過土地部門組織驗收后方可作為土地整理增加耕地進行變更統計。

對于由農民自主開發、復墾、整理增加的耕地，按實地土地利用現狀進行變更，不作為土地開發、復墾、整理增加耕地進行統計。

撂荒耕地仍按耕地統計匯總，不能按未利用或其他退耕地類進行變更調查、匯總。

（三）關于農業結構調整調查

農業結構調整，指農用地中改變原有種植業、林業、牧業、水產養殖業、副

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業等在農業生產中所占的比例。

土地變更調查中，因種植效益原因由耕地改為園地、林地、牧草地、畜禽飼養地、設施農業用地、養殖水面的，為農業結構調整范疇，反之也如此。屬可調整地類的，按可調整地類調查、匯總。

（四）關于生態退耕調查

指因生態環境建設需要，國家有計劃、有步驟地退耕還林、還草、還湖的耕地。

1、土地變更調查中，按照 “退耕還林工程”規劃，已經停止耕種的還林、還園、還草、還湖的耕地。

2、同一退耕圖斑出現“退耕還林工程” 面積與土地變更調查面積不一致時，應以實地現狀調查為準。

3、非“退耕還林工程”的退耕耕地，如防護林建設、城市綠化帶等，當不再恢復耕種時，以實地現狀進行變更，按“其他”類填表和匯總。

4、注意生態退耕還林、還園、還草、還湖與農業結構調整、可調整地類的區別。

（五）關于災毀耕地調查

指因水沖、沙壓、山崩、泥石流、溝蝕、地震等自然災害破壞，三年內不能恢復耕種的耕地，按災毀耕地調查、匯總，并在《分析報告》中進行說明。

（六）關于可視為補充耕地的園地調查

將閑置的建設用地、未利用地開發整理成園地，經過土地部門組織驗收認定后，作為補充耕地的園地，按可調整地類調查、匯總,即按園地帶K地類上圖、匯總。

（七）關于土地利用更新調查

1、土地利用更新調查（簡稱更新調查），指采用大于或等于原調查比例尺的最新工作底圖（指航空、航天遙感標準分幅正射影像圖，地形圖），在原土地詳查和變更調查基礎上進行的“二次土地利用現狀調查”。

2、更新調查的結果需經省級土地行政主管部門組織檢查驗收確認后，方可納入土地變更調查匯總數據上報或提供其他部門使用。

第五篇：土地承包合同性質

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土地承包合同性質

土地進行流轉的方式有很多。土地承包經營權的轉讓也屬于土地流轉。土地承包經營權和其他流轉行為一樣，土地承包也需要簽訂相關合同。在現實生活中，土地承包合同性質各有不同，需要注意加以區分。那么土地承包合同性質都有哪些?贏了網為您解答。

一、農村土地承包合同按照不同的性質可以區分為不同類型：

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（一）按照承包方的主體資格的不同，可以區分為發包方與本集體經濟組織成員訂立的承包合同和與本集體經濟組織成員以外人員訂立的承包合同兩種。

這種區分的意義在于：

1、兩者所能承包的土地的范圍不一。集體經濟組織成員可以參與所有由本集體經濟組織發包的土地，法律對于這類承包人可以承包的土地，在范圍上沒有限制。只要承包人有屬于發包方的組織成員的身份，便可以參與發包方發包的任何類型的土地的承包。但是，按照《農村土地承包法》第15條的規定，對于不宜采取家庭承包的農村土地如荒山、荒丘、荒溝、荒灘以及數量較少的菜地、養殖水面等，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式確定承包人。也就是說，只有不適宜以家庭承包的方式承包的“四荒地”及其他數量較少的菜地、養殖水面等，才可以由本集體經濟組織以外的人承包。但是，必須明確，對于“四荒地”等土地，法律只是規定可以由本集體經濟組織以外的人承包，并沒有規定只能由該類人承包?？梢?，對這類土地，集體經濟組織的成員依然可以參與承包。

2、二者的權利大小不一。對于以家庭承包以外的方式承包的農村土地，同等條件下，集體經濟組織成員享有優先的承包權。這是《農村土地承包法》第47條明文規定的。該條規定實際上是維持了我國多

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項法律所確認的農村集體經濟組織成員對本集體經濟組織所有的資源所享有的獨占權。因此，以集體經濟組織以外人員作為承包方，只能看作是例外規定。按照權威解釋，這樣規定主要是考慮到在一些人少地多的地方以及非農產業比較發達的城市郊區，本集體經濟組織成員沒有足夠的資金、技術、勞動力承包全部土地，需要由集體經濟組織以外的單位和個人承包四荒地等其他土地。這樣.既可以使閑置的土地資源得到開發和利用，增加集體收益，使集體成員受益，也為有資金、有興趣投資于土地的企業和個人找到了一條較好的投資途徑。此外，兩種合同訂立的程序也不同。

（二）按照承包土地種類的不同，農村土地承包合同可以區分為耕地承包、草地承包、林地承包。這種分類的意義在于，不同種類的土地，法定的承包期限長短不一。按照《農村土地承包法》第20條的規定，耕地的承包期限為30年，草地的承包期限為30～50年，林地的承包期限為30～70年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。這樣的規定比較科學合理。因為，不同性質土地的投資，其收益的周期差別也比較大。一般來說，耕地的質量比較高，如果沒有特殊需要，承包人一般并不需要做太大的土質改造就可以直接從事農業生產經營，耕地投資的利益回收周期相對而言比較短，耕地上種植的作物大多數當年就可以產生收益，最多二三年一般都能取得土地收益。因此，法律規定了相對較短的承包期。而且，耕地上種植的各種類型的作物，在生長周期上并沒有太大的差別，法律統一規

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定了30年承包期。但是，對于草地而言，由于本身在土質上難以與耕地相比，許多土地必須通過土質再造才能滿足草地承包人的經營需要，因此，法律規定了相對較長的、有彈性的承包期。而林地的投資回收周期就更長，從尊重客觀實際出發，法律規定了最長70年的承包期。如果70年仍然難以收回投資的，可以經過國務院林業行政主管部門的批準.延長承包周期。

綜上所述，土地承包合同性質根據土地性質的不同存在差異。根據具體的案例應當具體分析。比如承包土地的種類不同，就可以區分出耕地承包、草地承包、或林地承包等。因為土地承包合同性質各有不同，所以建議由專業人士草擬相關土地承包合同。更多相關知識您可以咨詢贏了網！

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土地性質變更問題（五篇材料）

第一篇：土地性質變更問題

第二篇：土地使用性質變更

第三篇：關于變更土地性質涉及財務稅務問題

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