第一篇：婚前婚后買房如何算 上海房產新政案例解答

婚前婚后買房如何算 上海房產新政案例解答

本周，房報記者為收集讀者咨詢近期房產新政的熱點問題，前往普陀、浦東等區房產交易中心采訪，并咨詢相關房產中介法務專家。以下為交易中心工作人員和法務專家的解答。

細則未實施新購不等于禁購

案例：去年12月底，我在寶山買了套兩房，并把25歲未成家的兒子名字寫入購房合同。按照去年10月上海出臺的家庭只能新購一套房產的政策，這次買房等于同時用了我和兒子的購房指標。今年2月 “升級版限購令”規定，只要以前買過兩套房，禁止購買第三套房。按此推算，我是否可以認為兒子還有一次購房指標？

解答：今年2月“升級版限購令”頒布后，上海地方細則至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限購令為執行標準。因此，以舊版限購令來說，雙方已用完購房指標。

去年10月的限購令可理解為“新購一套房”政策，今年2月升級版限購令可解讀為“禁購”政策。至于“禁購”是否取代“新購一套房”政策，工作人員表示因未接到通知，所以不排除有這可能性。但如果有購房者想鉆此漏洞，工作人員說，因為不知道是以何時間為節點，所以風險不小，萬一相關細則出臺，到時仍可能過不了戶。

未成年子女產證加名=父母買房

案例：我的父母一直住在多層房六樓，年齡越大越不方便。我想以父母的名義一次性付款買房。父母提出，不妨把年屆10歲的孫女的名字加進去。而我的岳母也有置換房屋的打算，同樣提出把外孫女的名字加進產證。我們夫妻已買過一套房，感覺這種方案似乎可行，既能夠解決長輩將來的房產直接留給孫輩的問題，又能夠避開限購政策。

解答：未成年子女跟隨父母，購房指標只有一個。如果爺爺奶奶購房加入孫女的名字，相當于使用了父母的購房額度，因為成年子女以18周歲為認定標準，外公外婆新購房產證上就不能加上她的名字。

房產證減名=轉讓份額重新交易

案例：我已購有一套房出租，半年內打算趁樓市調控再買一套房。目前，我與父母同住，該房產由父母全資購買，且產證上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，這樣，自己再買房是否不會被限購，同時還能減少新買房而產生的房產稅的成本？

解答：除夫妻間轉讓不會產生稅費外，房產證減名字，相當于轉讓所擁有部分的房產份額。比如，子女把父母房產證上的名字去掉，相當于該房產的三分之一部分轉讓給父母，其中涉及營業稅、個人所得稅等，父母則需要支付該部分的契稅，其成本也不小。外地房產暫不計入家庭住房

案例：我在外地有房，合并計算的家庭全部住房面積，包括在外地的房產嗎？

解答：按照目前的政策，在征收房產稅時，不包括外地房產。但在外地購買房產時，有過貸款記錄，那么在上海再買房時，無法享受首套房優惠。

外地父母本市買房也受限

案例：我父母是外地戶口，我是上海戶口，現在想在上海買套房子，寫上一家3口的名字，請問要不要繳房產稅？

解答：如果上海戶口的子女未成年，則和父母屬于一個家庭；如果成年了，則屬于兩個家庭。要買房的話，父母需要有居住證，并且能提供自購房之日前兩年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險。對這類家庭，怎樣征房產稅還要等待細則出臺。

兩地婚姻家庭如何買房

案例：我的婚姻是兩地婚姻，我有本市戶口，但是男方并沒有。這種情況下，是不是只能買60平方米房子？超過部分是不是要繳稅？

解答：原則上說，結婚的另一方如果沒有本市戶口，也是家庭成員。但是現在出臺的政策中對這種異地婚姻家庭新購房的標準，究竟應該以本市居民還是非本市居民為征收標準，還沒有出臺更為具體的細則。

動遷房是否要征稅

案例：我即將動遷，請問動遷安置房需要繳納房產稅嗎？此外，售后工房需要繳納房產稅嗎？

解答：由于動遷原因分配的動遷安置房不征收房產稅。但滿3年上市交易的動遷安置房，就視同商品房，按規定征收房產稅。和動遷安置房一樣，售后工房權利轉移的時候，下家再買就算商品房。

居住證滿三年，房產稅怎么算

案例：非本市戶籍的居民如果居住證不滿三年就要收房產稅，那么我居住滿三年以后退還房產稅時，有無購房面積的限制呢？在房產稅退還期間產生的利息，到時是否也會一并退還？

解答：非本市居民居住證期限固定后，是可以申請退還房產稅的，不過到時新購房也不能超過人均60平方米的起征點這個規定。至于這些交納的房產稅在“保存”期限內產生利息問題是否會歸還市民，現在出臺的政策沒有涉及。

婚前婚后買房如何算

案例：我們夫妻婚前曾經各自貸款買過一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再買一套90平方米兩房。按照規定，還能再買房嗎？如果能買，能申請貸款嗎？如果可以，首付比例多少？貸款利率多少？要不要交房產稅？

解答：21世紀不動產上海銳豐法務及交易中心的薛剛表示，這種情況能夠購房，如其新購房屋首付比例不低于六成，貸款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面積要繳房產稅 離婚后買房怎么算

案例：我和前夫共同貸款購買一套住房，幾個月前因為感情破裂已經離婚，住房歸男方所有，我分得現金財產，房產證產權人一欄上女方名字已去掉。現在如果我打算獨立購買房產，按照現行規定，買房將被視為首套還是第二套房？首付和利率分別是什么比例？

解答：薛剛表示，在這種情況下，如果已變成單身的女方要購房，關鍵看婚內住房的主貸人是誰，如果主貸人是男方，女方離婚后再購房按首套購房標準執行；如果主貸人為女方，則女方離婚后獨立購房將按二套房標準執行。

子女買婚房能否算首套

案例：家庭房產證上有父母和成年子女共三個人的名字，現在子女要獨立購買結婚住房一套，購買住房時貸款首付和利率比照第一套房還是第二套房？子女獨立購買的結婚住房面積60平方米，需要交納房產稅嗎？

解答：薛剛表示，按滬版房產稅細則規定，子女未領結婚證前購房仍可視為首套，首付最低三成，利率按各銀行的首套房利率執行，子女獨立購買的60平方米結婚住房如為其小家庭首次購買的唯一住房，免征房產稅。

婚前買房，結婚后怎么算

案例：我和女友均無任何和父母共同擁有的房產。目前尚未登記結婚，我已購110平方米三房一套，女方打算新購一套小面積住房，綜合利率水平和房產稅來看，婚前買還是婚后買，買多大面積比較合適？將來生了孩子攤薄了人均面積，房產稅怎么交？

接答：薛剛表示，未領結婚證前女方婚前買可算首套購房標準，領了結婚證則將按兩套購房標準，首付及利率大增。女方新購多大面積的住房要看雙方經濟承受能力，因為男方已購110平方米住房，離兩人人均60平方米標準只差10平方米，基本上購置新房都會面臨房產稅的征收，只是征收額度的不同。如果將來生了孩子而家庭住房總面積沒有突破180平方米，則不用再繳房產稅，如果超過180平方米，則要繼續繳納超過部分的房產稅。(注：至本文截稿時，“相關細則”尚未出臺，文中的解答若與將來出臺的 “相關細則”不符，以“相關細則”為準。)商業貸款

購房次數

第一套房 第二套房 第三套房

首付比例

不低于30%不低于60%-

貸款利率

基準利率最高下浮15%或不下浮(具體視各家銀行政策)基準利率上浮不少于 10%(具體視各家銀行政策)停止發放貸款

●購房次數證明：持《上海市房地產買賣合同》，本人身份證原件、《借款人及家庭成員名單、住房坐落情況表》(銀行提供)親自至浦東新區南泉北路201號(近棲霞路)拉取。辦公時間：周一至周五，受理后7日左右出報告。

●購房次數概念：上海市房地產交易中心數據庫中歷史上存在購房記錄及央行征信系統歷史上存在貸款記錄的均計入購房次數。俗稱“認房又認貸”

目前全市各區交易中心尚未聯網，存在購房記錄不完整的可能性。

央行征信系統只要客戶有過貸款即使還清，均有記錄。

●非本市居民申請貸款的前置條件：申請之日起，前兩年內本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

目前銀行只接受申請之日起，前推13個月的連續繳納個稅或社保記錄。若社保記錄未滿一年，可通過補繳個稅方式彌補。公積金貸款

購房次數

第一套房第二套房第三套房90平方米以下(含90)或經濟適用房90平方米以上人均住房建筑面積低于統計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積(上年度為34平方米)人均住房建筑面積高于統計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積(上年度為34平方米)-

首付比例

不低于20%不低于30%不低于50%--

最高貸款額度

60萬元/每戶40萬元/每戶停止發放貸款停止發放貸款

●補充公積金：繳納過補充公積金的，對于第一套房且建筑面積在90平方米以下或經濟適用房。每戶最高貸款額度可以提高至80萬元。

●組合貸款：組合貸款中商貸部分參照商業貸款篇。

●購房次數：參照商業貸款篇，認房又認貸。

之前從未有過公積金貸款記錄的(注解：包括純公積金貸款及組合貸款，不包括商業貸款)，第一次申請純公積金貸款的。公積金管理中心暫不需要購房次數證明，以第一套房予以受理。

之前有過公積金貸款記錄的，公積金管理中心需要申請人提供購房次數證明(詳見商貸篇-購房次數證明).限購

時間節點：以上海市地方細則出臺為準

時間依據：以上海市地方細則出臺為準

計算單位：以家庭為計算單位(夫妻雙方加未成年子女)

適用對象：本市家庭、外省市家庭(境外人仍根據之前的限外政策執行)分類標準

已有1套住房的本地戶籍居民家庭能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的本地戶籍居民家庭擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭

限購狀況

限購一套暫停購買

●原上海市2010年10月7日出臺的新購一套的政策，在本次上海市地方細則出臺后即不再執行。

●簽約時，需驗看購買方戶口簿、結婚證(若未婚者提供未婚證明)、填寫《購房人及家庭成員情況申報表》

第二篇：婚后買房注意事項 婚后買房房產歸屬怎么算

結婚后買房注意事項 婚后買房房產歸屬怎么算

根據《婚姻法》的相關規定，婚前買房屬于婚前個人財產，婚后買房屬于夫妻共同財產。那么夫妻婚后共同買房需要注意些什么？婚后買房房產歸屬問題又該怎么算呢?

婚后夫妻共同買房相對來說手續繁瑣一些，如其中一些環節處理不當，有可能會對交易造成影響，因此需要小心謹慎應對。

四大要點要留意

共同買房需要特別留意的有四個方面。如簽約、房貸申請以及交易過戶等環節，都需要夫妻雙方到場。此外，夫妻共同買房在證件準備工作等方面，以及申請房貸等事宜，也需要提前研究。

簽約雙方親自到場

在買房過程中，涉及到諸多簽約過程，如簽訂買賣合同、申請房貸以及交易過戶等，這需要夫妻雙方同時到場。

一般情況下，共同買房時房產證上要載明兩個人的名字，則應雙方親自到場;如一方不能到場辦理手續，則必須辦理公證授權委托手續。

除了簽訂房產買賣合同之外，申請房貸、辦理過戶手續時，也需要雙方親自到場。專家解釋說，在申請房貸時，有些時候會以夫妻名義共同申請，因此銀行方面需同時考察兩人的資質，辦理相關手續時也必須同時簽字。

另外，辦理過戶手續時，原則上要求同時到場，因為根據《物權法》規定，夫妻共同購置的房產，到底是共同共有，還是按份共有，需要在買賣合同中體現出來，進而在房產證上載明，因此需要雙方到場簽字確認。但如果無法到場，也必須辦理公證收取委托手續，并將相關事宜交代清楚。

證件準備是關鍵

夫妻共同買房，需要提供的證件比較多，而且一件都不能少。

較個人買房而言，婚后共同買房所需提供的證件要多一些。除了身份證、戶口簿等證件外，還要提供結婚證等。

在夫妻共同申請房貸時，需要提供夫妻兩人的收入證明，如果兩人為非本地居民，還需提供雙方提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明。

當然，在辦理按揭貸款時，如果其中一人收入較高，通過資質審批不成問題，另外一方的收入證明則無需提供。

主貸、次貸有講究

由于信貸政策有變化，因此在確定主貸人和次貸人時，需根據實際情況而定，而不能簡單地只看收入的高低程度。

夫妻共同還款時，在確定主貸款人、次貸款人時，一定要根據實際情況來定。一般情況下，在銀行住房貸款合同中，只把一方作為“貸款人”(常說的主貸款人)而無論房產證上是否寫了雙方的名字，另一方都可作為“共同貸款人”。在確定主貸款人時，應當選擇夫妻間收入較高較穩定者，同時注意年齡的限制，否則會影響到貸款期限。

此外，專家提醒還需注意信貸政策的變化。對于非本地居民來說，如果無法提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明，則會被區別對待，如房貸首付比例提高，利率水平上浮，這無疑會增加購房成本。因此在確定主貸款人時，要考慮到這個因素。

所占份額提前定

夫妻共同買房，財產所占份額各是多少，需提前確定，以免日后產生糾紛。

依據《婚姻法》規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。”因此在共同購房過程中，即使房產證上沒有出現另一方的名字，也不影響其對房屋享有所有權。

新婚姻法：婚后買房怎么算

婚前貸款買房屬個人:誰首付，離婚后房子歸誰

司法解釋：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

解讀：離婚案件中，按揭房屋的分割是焦點問題之一。如果僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后共同財產的標準，則可能出現對一方顯失公平的情況。

婚前一方在銀行貸款買房，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎上才同意貸款的，故離婚后應由其繼續承擔還款義務。對于婚后參與還貸的一方來說，婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應該根據照顧子女和女方權益的原則，做出公平合理的補償。

父母出資買房屬個人:父母給買的房子，另一方無權分割

司法解釋：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

解讀：從《婚姻法解釋(三)》公開征求意見反饋的情況看，作為出資人的男方父母或女方父母均表示，他們擔心因子女離婚而導致家庭財產流失。在實際生活中，父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄，一般也不會與子女簽署書面協議，如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資購房父母的利益。該規定兼顧了中國國情與社會常理，也有利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權益。

私自賣房配偶可索賠:一方把登記在自己名下的共同房屋給賣了，另一方很難追回來

司法解釋：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

解讀：該解釋保護了善意購買第三人的利益，對于保護夫妻另一方的利益，解釋(三)規定在離婚時另一方可以追討，有權請求賠償損失。有律師稱，現實中，為避免此類情況發生，既然是共同的房產，最好在房產證上共同署名。

變更登記前贈房可撤:只要沒做公證，就算給了承諾，一方也沒辦法擁有另一方的房產

司法解釋：婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。

解讀：婚前或婚姻存續期間贈與對方的房子，之后又反悔，對此，司法解釋明確按照合同法的規定處理。就是說，除了特殊情況以外，一般人的房屋贈與都必須要到房屋變更登記以后才能生效，如果沒有變動，贈與方是有權撤銷贈與的。

溫馨提示：以上資料來源于 買房注意事項 http://cs.jiwu.com/，轉載請注明出處。

第三篇：96上海房產十佳營銷案例

96上海房產十佳營銷案例

96上海房產十佳營銷案例

世紀之門，立體營銷

大型社區的房地產營銷如何搞？1996年世紀之門榮聯社區的銷售給行業帶來了啟示。

在行業普遍以價格競爭為主要銷售手段風行市場的大環境下，世紀之門針對大型社區的特征，一改傳統的平面營銷習慣，通過一系列互相連貫的活動，提出品質、文化、品牌立體營銷策略，創立了以居住文化為主導、以品牌建設為目標、以品質保證為核心的營銷模式。去年實際完成銷售率103.3％，每月銷售量近83套，創造了上海樓市的新高。

世紀之門營銷案中，其“全面提高居住質量”、“人·詩意地居住”、“世紀之門拒絕平庸”等已在上海產生影響，其整套營銷計劃、營銷廣告及營銷節奏的控制，都有研究價值，這一案例為上海中高檔小區類房產的營銷開創了新路。

金鵬花園，“三公”營銷

同樣的地段、同樣的低價，有的銷得好，有的銷得不好，這就看客戶是否信任你。

金鵬花園除以低價銷售外，更以其公開、公平、公正的銷售得到了客戶的認可。公開，就是面向廣大市民公開披露銷售信息，包括公司的利潤指標，透明的銷售價格，每期銷售的時間及數量，使購房客戶做到心中有底、心中有數。公平就是銷售時按交定金時間先到先訂，絕不開后門，走關系。公正就是不像有的開發商那樣，開盤低價全是朝向不好的房型，好房型留到后面賣高價。金鵬每期都有好房型推出，公司絕不保留好房型到后期賣高價，居民低價也能買到好房子。金鵬的銷售在上海房產市場中引起轟動，目前已銷出99％的房屋。

沙田花園，全過程營銷

房產銷售歷來是后期“治病”，如何從前期介入實現全過程營銷，是96年許多房產企業關心的事。沙田花園營銷的根本點和核心，就是從設計規劃開始便引入了市場概念，成為上海房地產營銷第一個全過程成功營銷的案例，以此把上海房產營銷從“治病”轉入“防病”的高水平，在49天實現3萬平方米銷售，創出上海樓市營銷新紀錄。沙田花園全過程營銷的啟示是：率先在市中心推出多層電梯房和微利價原則，真正實行以銷定產，其較有影響的系列活動有：首次提出按需定制方案、首次實行質量擔保承諾、首次公開沙田房產一周銷售行情……由此，引發了上海市中心多層電梯房和小高層住宅開發熱，沙田花園成為上海房產營銷代表性案例，引起上海四家主要房產研究單位的關注。

海富公寓

變價營銷

價格依舊是左右房產銷售最重要的因素。如何合理地、有效地控制銷售價，是眾多房產企業在文檔僅供參考

銷售環節上面臨的難點。海富公寓的有市價格策略，成功地將房產商和消費者之間結合起來，擴大了有效供給，值得行業關注。

海富公寓營銷面臨了“高層”和“期房”兩大難點，以有市價格為軸心的主體營銷方案，在首期174套房源中，實現了109套銷售，實現銷售率達62.6％，這一方案的核心，并不立足于簡單的低價競爭，而是科學、合理地建立了物業品質和價格變動的函數方程式，從控制價格節奏來控制市場供給，隨著物業進度的加快逐步提高市場銷售價，既有價格升值概念，又有市場導入力，這一案例作為上海骨干房產企業的銷售，有一定的可借鑒性。

明道華業大廈，以租房錢買房

辦公房市場成為了上海房產銷售的難點。

去年初，明道大廈卻以一個多月時間，迅速消化了一萬多平方米辦公房，并以“以租房的錢買房”的形式在申城勁吹了一股“明道之風”，接著有十多個辦公房以此方案促銷并獲得成功。

明道華業大廈營銷方案的成功，關鍵是目標市場的尋找，給了行業以極大啟示，這一方案的主體思想是在租賃市場和買賣市場中，尋找到了價格平衡線和有價市場的平衡點，以此尋找到了適合市場的辦公房銷售新路子。

除了思路上的創新、奇特和有效，其運作方式上的合理和控制能力，都表現出了對市場的把握能力，這對上海房地產營銷思路拓展、市場目標追尋，都有重要的研究價值。

海華花園海興廣場，租售并舉營銷外銷房市場是上海房產營銷中的難中之難，當眾多外銷房銷售困難重重時，海華花園、海興廣場卻以租售并舉、以租促售的營銷思路在上海外銷房板塊中獨樹一幟，全年銷售總面積25905平方米。

海華花園、海興廣場租售并舉營銷案例，立足于物業品質，營銷市場之間的自然聯系和分割，以租帶售、先租后售，在租賃業務見旺后再推行以帶租約出售樓宇的新思路，這一營銷案例改變了傳統的目標市場尋找思路，又有外銷房特定的銷售特征和渠道，其連續性的推盤思路、策略，表現出了較有價值的探索性和創造性。海華花園、海興廣場因此成為上海市中心較高知名度的外銷住宅樓和外銷辦公樓。

國貿花園，物管營銷

以提高物業附加值為根本點，國貿花園圍繞物業管理為長的形象推展及市場營銷，這在上海樓市還是第一次。這一案例不僅從理論上進行了探索，而且在市場銷售實踐中為行業總結了整套經驗，國貿花園因此成為96四平路住宅房的代表作，其年銷售量逾3萬平方米，銷售率達70％。

國貿花園根據中高檔物業附地段、價格等因素外的物業管理問題，以大型物業管理研討會，國貿物業管理征詢活動等一系列動作，先后構筑起“開發商的實力是建立優質物業的基礎”、“高檔物業文檔僅供參考

內涵不僅僅是物業本身品質”、“最后的物管是對業主最好的回報”等理論框架，因此推動了國貿的銷售。這一營銷案例頗具特色。

綠茵苑，環境營銷

作為外資內銷房的市場銷售，新加坡傳慎集團在滬的第一個項目綠茵苑，去年創出非凡業績，并在滬上成功地以“新加坡物業”代表作，比較成功地實行了環境營銷的方案。

綠茵苑營銷案例的成功，在于其并不習慣地依賴地鐵線的傳統模式，而是在“新加坡人的物業，新加坡式的管理”及“綠色環境”兩個主線條來包裝、深化樓盤形象，在此基礎上逐漸滲透了“佳期新加坡”、“綠茵苑金鑰匙”和“購房現金卡”、“新加坡物業管理觀點”等商業推廣活動，雅俗結合，使這一物業在半年左右時間中銷售率逾70％，其價格比周邊地區高1000元左右。綠茵苑的營銷案例，不僅改變了“地段、地段還是地段”的市場概念，成功地把“地段、物業”相結合成的市場競爭力發揮了出來，也由此引發了上海房產業的一股“新加坡風”和“環境營銷風”。

金楊小區，區域營銷

由上海廣安房地產公司開發的金楊住宅小區位于浦東金橋加工區。由于其獨特的地理位置，其把營銷的重點放在金橋加工區內企業員工身上，并實現區內職工96折優惠。

早在1995年，公司即對7個進金橋加工區企業作過一次調查，這些企業在今后三年內共需要住房約1350套左右，而且希望能在區內尋找房源。現在金橋加工區內已有二百多家內資、外資、中外合資企業，共有職工二萬多人，許多大企業已把解決職工住宅放到議事日程上，其需要量非常大。公司在摸清這些企業需要的房型、房價的基礎上，設計、建造出適合他們居住的

住宅。由于適銷對路，再加上適當的優惠，至1997年3月，公司在金橋加工區內已銷售248套，占總銷售527套住宅的47％。

靜安經典，重心前移營銷

靜安經典即將推出之時，周圍已是高樓林立，且總的有效需求不足，樓盤本身無太大優勢，價格也缺少競爭力。

但開發商抓好前期的宣傳工作，將銷售重心前移，大造輿論，因而一開盤便吸引了大量的客戶。

其首先在云峰劇場旁選定接待中心，然后進行裝修設計，精心制作了小區鳥瞰圖和立面效果圖的大型燈箱片；制作了1:70的超大型模型，對小區的平面圖進行包裝。這樣，客戶一踏進接待中心，即產生對靜安經典品質的信任，產生購買的欲望。

更獨特的是，其在新聞媒介上刊登了一則“開盤價有獎競猜”活動。前三天電話累計500只，來信征答3000封，很多購房者也來詢價。自96年10月－12月底，實現銷售91戶，完成首期推出的慈愛大廈可銷售戶數的84％。

優秀案例

天天花園，品牌營銷

在上海樓市一直處于價格競爭的低層次營銷時，天天花園始終圍繞著物業品牌進行不懈努力，去年完成預售量111套，占可銷面積65％，不僅體現了較高層次的營銷水平，而且代表了上海房產營銷未來發展的方向。

品牌的營銷不是一朝一夕的事，天天花園從亮相第一天起，即圍繞品牌觀念，連續滾動式地推出了整套系列的品牌包裝和促銷活動，如“不可撤銷的承諾”、“天天牌房產注冊”、“品牌就是財富”、“無形資產有形大贈送”、“贈養名木”……而其在形象品牌包裝的基礎上，嚴格從物業本身品質上花了巨大心血，使“天天花園”成為市中心頗具影響的精品房，這一方案對如何建設以上海都市協調的市中心精品房，對如何拓展上海房產品牌營銷之路，作了從理論到實踐的探索，意義重大。

豪都花園，“恒溫式”銷售

間斷性的使樓盤在市場產生效應并不難，但一直能恒溫式地保持銷售業績就非常困難，豪都國際花園五位一體相互協調，產生持久的市場沖擊力，是行業值得借鑒的。目前，豪都國際花園350幢別墅、15萬平方米公寓、548套現房出售率達100％，期房預售率達85％。

按恒溫式營銷方案，豪都國際花園廢除318國道簡單的地段較偏概念，以“房型競爭為序曲、價格競爭為主旋律、品牌競爭為優美聲部、環境競爭為華彩樂章、管理競爭為閃光音符”五位一體勾勒成立體形象。軟件和硬件 配合，把原先的一片農田建成如今一座新城，豪都國際花園因此成為上海樓市具有較高聲譽的物業，也對同類房產銷售帶來了眾多思考和啟迪。

瑞金花園，承諾營銷

賣期房，從某種角度講是在賣開發商的種種承諾。購房者看到開發商能夠對自已的承諾一一兌現，就會樹立起信心，也就能達到預期的目的，瑞金花園的營銷特點就有一步一個腳印地實現對購房者的種種承諾。除對購房者推出建設進度（結構封頂時間比預期提前1個月完成）、質量第一（被評為盧灣區1996在建項目優秀工程）、買辦公樓達一定面積送兩室一廳公寓房一套外，還優惠推出A座、F座公寓的兩大承諾，一，實行建行按揭貸款40萬元，公積金貸款10萬元，貸款最高期限8年，享受開發商代租3年；二，租金收入抵還貸款，5年獲得產權，提前3年成為業主。

鹿特丹花園，服務營銷

鹿特丹花園是上海企華置業發展有限公司在古北新區代理銷售的外銷樓盤，在周圍相同樓盤林立的形勢下，公司以周到的服務深得客戶的信賴，終于在激烈的競爭中脫穎而出。

企華公司抓服務不是放在口頭上，而是扎扎實實抓住服務的核心，每一個環節，比如營銷人員的基本功訓練，從言談舉止、穿著打扮、直至外語能力的考核，沒有能力或者綜合素質不高的人員，文檔僅供參考

經培訓仍不能提高的，寧可讓其轉崗也不濫竽充數，影響全局。

企華公司要求營銷人員對境外客戶實現專業顧問一條龍的細心服務，要求他們站在客戶利益的立場上，角色互換，讓客戶真正感受到你是真誠地為他著想。

企華公司的周到服務贏得客戶信賴，其1996年鹿特丹花園的銷售面積為42742平方米，占總數的82％。

《工藝?材料》培訓綱要

（二）一、木材

（一）樹木：根據樹葉的形狀可分為：針葉、闊葉； 針葉：俗稱軟木、軟材；`

特點：紋理直、木質軟、易加工、變形小；例如：北方：紅松、落葉松

南方：冷杉、柏杉、云杉 闊葉：俗稱硬木、硬材；

特點：紋理美觀、木質硬、密度大、易變形、加工較難（所有飾面板都利用其紋理的優點制成）

硬木又分為：

硬雜木：即硬木中的雜木，其硬度相對硬木小；例如：水曲柳、椴木

櫻桃木：并不是真正的櫻桃木、實為樺木，其紋理接近櫻桃木（注：真正的櫻桃木不成材，也不能用于裝修）

注：家俱與裝修不同，做家俱的木材一般為硬木、其紋理美觀，而真正好的硬木材率低、造價高、屬于高檔類；明清代一般用硬木居多；

（二）木制品

1、膠合板（俗稱：三厘板、五厘板或三合板、五合板）

南方稱：三夾板、五夾板。公司正規稱：三厘板、五厘板（厚度為mm）制成：從原木上旋切成幾層的皮，再將切下的幾層疊合而成；（1）特點：

A、在使用上節約木材；

B、將木材切成薄板，則破壞了其內應力，再經過疊壓工序，使內應力變小，故不易彎曲；

2、硬紙纖維板（裝修中較少使用）

3、木絲板（極少使用）

制成：利用木材的碎料刨成木絲，加水泥、玻璃膠壓制而成；

特點：保溫、吸塵

注：客戶在裝修前會請教一些建筑師，若提到木絲板，請設計師注意，木絲板已淘汰）

4、貼面碎木板（大芯板）

（1）制成：用不成材的木料加膠、疊壓、貼面而成的人造板材；其木芯用軟木（軟木芯比較好），不易變形、易加工；其材質越單一越好；木皮比飾面板的木皮厚

（2）厚度：均勻；18mm為最佳；

（3）接縫：AAA：板縫不大于2mm；AA：板縫不大于3mm;注：若客戶問能不能保證都不大于2mm，我們只能回答客戶若不合標準，我們保證更換;（4）外觀：平滑、厚度均勻、光潔度好；

5、中密度板：把不成材的廢料打成碎沫，通過加膠、加高壓而制成，加工工藝復雜；由于將其打成碎沫，故其應力小，由于表面有一層蠟故不怕水；但是板材的斷面特別怕水。

6、刨花板：

木材的廢料、樹枝打成碎渣，經加膠、壓制而成；工藝相對簡單 ；將其打成碎渣、其應力仍然存在，故變形；由于加工過程中需加大量的膠，故易怕水、易變潮；（公司不使用）

7、飾面板：

（其各種氣質、各種風格都不一樣，不要大家一哄而上，只要加上設計就會變得有其特殊的風格和個性。舉例：“全國上下一片櫸”）

其表面的木皮為硬木，紋理美觀；其質量與厚度有關；一般為3mm,表皮很薄，則易開裂；進口的為3.6mm，但其價位高；

不同的飾面板，其顏色、紋理也不同，所表現的效果也不同；注：一般木材都有棕眼（高檔木材其棕眼小），淺色的木材切忌大面積使用，如：楓木、白椽木、白櫸等），結子與紋理的重疊點易造成臟點的效果，所以在使用時應與深色的木材對比使用；越是高檔的其棕眼越大，上色越容易。

（三）柚木

泰柚木：泰國生產的柚木（分花紋、直紋、黑線直紋）美柚木：紋理呆板、慎用； 金絲柚木：慎用； 橡木：跟曲柳很像； 櫸木： 胡桃木： 櫻桃木：不是真正的櫻桃木，不成材；用于地坂上實際都為樺木（樺木，南方、北方都有）；<但飾面板里不知是什么東西>。

花梨木：又稱酸枝木；在飾面行業里用得不是很多；

注：選用高檔木材時，黑線越深、越均勻、越清晰為最佳；當客戶在選購時，要告知客戶平常所購買的不如樣板好；

（四）木地板

1、高強化復合板：耐磨、耐沖擊，相對便宜；

2、實木地板：用開采的木材直接制成，上面一層為硬木，下面二層為實木，易收縮、易變形；但手感好，顯高貴；通常上面都采用淋漆。

3、素木地板：即不帶漆的，硬度大，光亮，溜平性能好；用土窯法烘干，易開裂，不能保證質量；

4、實木復合木地板：作法與大芯板類似，中間為碎木塊，其紋理自然，但硬度差；

（五）木材的指標

1、含水率：國家規定木材的含水率為15%；

2、纖維飽和點：最高飽和點為30%；

3、防變形：

（1）降低木材的含水率；

（2）空氣間的濕度與棕眼是相通的，應將木材的表面油漆將棕眼蓋住，則可防變形；（3）干燥：采用烘干手法；

A、相對烘干：土窯法；利用煙的熱量從而提高室內的溫度，降低木材的含水率；缺點：若溫度不高，其細胞仍存在，不能做到完全烘干；完全烘干大概在20—30天；

B、真正烘干：蒸氣、紅外線烘干；

特點：能夠殺死木材中的細胞，將樹脂吸出來，使其不易吸收外界的水份，但其成材率低，故造價極高；

4、防腐：

（1）降低含水率與木材的變形有關；含水率小于18%時，木腐菌不易生存；（2）通風；（3）加防腐劑；

二、油漆

1、清漆：透明無色（漆膜厚，泛黃）（1）酯膠清漆（俗稱耐水清漆）

特點：耐水性好，光澤不持久，干燥慢；多用于室外；（2）酚醛清漆（俗稱永明清漆）

特點：耐久性好，光澤好，耐熱、耐酸堿；（3）醇酸清漆（較低檔、公司少用）

優點：附著力強、耐久性好、光澤好、施工簡單、漆膜厚； 缺點：干燥慢、漆膜軟、不易打磨、易產生流墜、易粘塵土；（4）硝基清漆：

優點：干燥快、耐磨、光亮度好、手感好、不易染塵土，適合作家內裝修； 缺點：漆膜薄、需多次打磨、毒性大、氣味大、環保性最差；

其產生效果與其工藝有關：高檔工藝產生高檔效果—高檔漆；低檔工藝產生低檔效果—低檔漆；

（5）聚氨酯漆：廣泛用于家俱廠 優點：

（1）溜平性能好；

（2）漆膜厚（兩底、兩面即可）（3）施工工藝簡單；（4）易于打磨；

（5）光亮度好、韌性好；

缺點：若用于裝修中，其干燥慢（表面干燥需40分鐘、完全干燥需3—4小時），且要求現場保持干凈；

注：硝基清漆硬度大，怕燙，聚氨酯漆不怕燙；

在雨季中裝修，需加化白水；（化白水作用是將水霧去掉）

聚氨酯漆的環保性優于硝基清漆，且省工時；但價格高于硝基清漆；

２、瓷漆（清漆中加顏料）；

較稠、一般在工藝上有所不同； 清漆與瓷漆相對應； ３、混油：（清漆中加顏料）４、漆片：（又稱蟲膠清漆）

外形類似蝦片，但比其略小；

使用時用酒精浸泡；較低檔，公司不使用； 固體時稱漆片、液體時稱蟲膠清漆；

三、工藝

１、油漆工藝：

膩子：膠膩子（披灰膩子）：白乳膠漆＋石膏粉（嚴禁滾漆）

油膩子：清漆＋石膏粉

血膩子：用豬血拌膩子，其優點干燥快、不易開裂；但不適合大面積操作； 注：裝修質量的好壞有時取決于油漆的工藝； ２、磨褪工藝：

硝基磨褪又稱蠟克，即磨褪后要上砂蠟，光澤度好、手感好，但工藝費工；缺點：返修時，須把蠟除掉才可修補； ３、擦漆（中高檔工藝）

即：用純棉的針織布（背心）裹上干凈的棉球蘸油漆以打圓圈的形式進行擦漆（一般先打底）。每擦一遍，要對一些稀料。一般要先刷三、四遍，再擦15—20遍，打圓圈。

經過擦漆的工藝手感好、平整度好。注：混油工藝比清油工藝報價要稍低； ４、噴漆工藝：

本公司作混油時使用噴漆工藝。由于噴漆工藝要求較高，且費工、費漆；工人需戴防毒面具，而且對噴槍的要求較高（國產的噴槍噴出的油漆顆粒大，達不到效果；進口的噴槍價位極高，但噴出的手感好、均勻、視覺效果好）；但費工費料。５、噴擦工藝（中高檔工藝）

四、其他材料

１、石膏板：又稱紙面石膏板 即：兩面為紙、中間為石膏板； 一般用于吊頂、隔墻；（吊頂厚度為９mm,隔墻厚度為12mm）； ２、防水紙面石膏板：

具防潮的作用；一般用于廚房、衛生間作扣板，有長條狀、方框狀；利用其防水性能，可作外墻的墻面；利用其耐擦的性能、可作內墻的墻面。３、防火板：

在家裝時可用于廚房中的廚柜；其缺點在于其垂直角接縫時無法對齊、轉角不靈； ４、鋁塑板：

用于街面上的門臉，其優點不怕水、不怕曬、在拐角時可折角；有雙面、單面之分（雙面造價高）；用于家裝時，利用其金屬光澤，可造出時尚感、酷感，且易于加工； ５、磨砂玻璃：

有光面、磨砂兩面；光面易擦洗、但磨砂面易花；

為了保持其清潔的方法，可做雙層玻璃：即將磨砂面封在里面，外層為光面。若中間起霧，可采用（１）干燥；（２）留空隙；此清潔方法既體現公司的一種工藝，又體現出公司對客戶的關愛、一種服務。６、地磚：

（１）拋光通體磚：

Ａ、其滲入性大、易吸附臟物； Ｂ、花紋、形式受限制；

Ｃ、表現力不好；但其高檔，所以適用于公共場合；

注：國產拋光通體磚不防滑；國外拋光通體磚光亮、防滑；（２）釉面磚：產地西班牙

優點：表面的釉好控制，其表現力強、花紋、形式多樣豐富；也可作防滑磚；

注：墻面、地面用得較多；但其硬度、耐磨程度不如通體磚；石材與地磚的區別：100元的地磚為上品、但100元的石材為下品；

第四篇：北京專業房產律師解讀借名買房的相關法律案例

北京專業房產律師解讀借名買房的相關法律案例

北京新政實行后,外地人在京購買房屋受到很大的限制。張女士是外地人，想在北京購買一套住房，但其在北京工作年限不到5年，不符合在京購房的條件。于是著急買房的她想到一個辦法：找到有北京戶口的好友李女士幫忙買一套房。原來，李女士家中現有一套住房，按新規可再購買一套住房。因此，張女士打算以李女士的名義購買一套房，由自己來承擔購房所有費用，等相關手續都辦完后，再通過過戶的方式，將房屋過戶到自己的名下。

為了幫朋友忙，李女士同意了張女士的請求。兩人也簽訂了相關協議，說明購房款由張女士支付，等房屋手續辦完后，再過戶給張女士。

北京房產專業律師法律分析：實際購房人與名義產權人間的這種借名買房關系實際上是一種委托合同關系，名義產權人以自己名義實施的購房行為是基于該委托合同關系實施的隱名代理行為。根據《合同法》第396條、第402條、第404條的規定，受托人即名義產權人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人即實際購房人。

借名買房屬于合同行為，借名買房合同是法律尚無特別規定的無名合同，借名買房合同的法律效力如何界定？如果借名買房合同不存在惡意規避法律或政策的行為，而且實際買房人具備購

買該房屋的資格，這類合同是有效的。盡管產權登記在名義買房人名下，但實際買房人仍然可以憑著付款證明、借名買房合同等能夠證明自己是實際買房人的證據，要求名義買房人依照合同約定交付房屋并辦理過戶登記手續。

如果借名買房合同存在《合同法》第五十二條規定的導致合同無效的情形，則合同無效。比如，依據《經濟適用住房管理辦法》的規定，經濟適用住房的供應對象為城市低收入住房困難家庭，城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合：①具有當地城鎮戶口；②家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；③無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。

此外，我國實行不動產登記制度，房屋的權屬通常是以產權登記為依據，既對房屋產權的確認采取登記公示方式，并產生公信力。即使合同有效，實際買房人出于不同的目的而借名買房，盡管從表面上達到了某種目的，但借名買房行為存在諸多法律風險：

一 在房價上漲的誘惑下，名義買房人反悔的法律風險

二 如果名義買房人對外存在債務不能清償，債權人可以要求法院查封并拍賣該房屋的法律風險。

三 如果名義買房人意外死亡，對借名買房事實不知情的名義買房人的繼承人可能會因為繼承關系而要求繼承該房屋。

四 如果借名買房行為發生在名義買房人結婚后，如果名義

買房人產生離婚糾紛，該房屋可能被名義買房人的配偶要求作為夫妻共同財產來分割。

北京地區經濟適用房借名買房案例中，實際出資人和名義買房人產生糾紛一般有兩種類型，第一種是名義買房人想實際占有房屋，起訴實際出資人騰房；第二種是實際出資人起訴名義買房人，要求將房屋過戶到自己名下。

從受理的此類案件來看，“借名買房”的當事人雙方在購房前都會私下簽訂一個協議，對“借名”行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購買經濟適用房的房號轉讓他方；2.雙方不明確約定買賣房號，僅簽訂協議約定，房屋購買后有關房屋的所有權利歸屬于實際出資人一方，名義買房人要無條件協助實際出資人辦理相關手續；3.名義買房人在購買經濟適用房之后即與實際出資人簽訂房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實際出資人，待政策允許后再辦理產權過戶手續。

尷尬的判決：實際出資人享有長期居住權。該法庭的法官表示，雙方簽訂的“借名買房”協議，使不具備購買經適房資格的人借用他人名義購買到了經濟適用房，按照《經濟適用房管理辦法》，應屬于無效協議，但是按照《合同法》的規定，也同樣出現了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規的法律效力問題。

對“借名買房”案件，該法庭一般以房屋所有權證上登記的名字認定房屋的所有權人。實際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據。即便能夠證明其是房屋的實際購買人，其要求退

還的房款也不是按現在的市場價退還，而是按當初買房時的價錢退還。法院同時考慮到，這樣判決對實際出資人會造成巨大的經濟損失，反之出借身份一方會獲取房屋漲價帶來的巨大經濟利益。鑒于此，若實際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關系，法院一般認定實際出資人對該房屋享有長期居住權，不用騰房。

但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權的人不能居住該房屋，而實際居住該房屋的人卻不享有所有權。法院對類似的“借名買房”案件有過判決。在另一起案件中，因名義上的購房人通過“武力”強行換鎖，占了房屋，實際購買人起訴到法院，要求名義上的購買人返還全部房款和利息，并賠償因房價上漲造成的損失。最終，法院判決名義上的購房人返還30多萬元房款，并賠償實際購房人因房價上漲而遭受的損失45萬余元。

【北京房地產律師特別提醒】“借名買房”注意事項

不論在商品房買賣過程中，還是在二手房交易中，難免發生糾紛。要想避免糾紛的發生或減少權利受侵害，北京房地產律師網李建立律師特別提醒：

一、依法進行登記。根據我國物權法的規定，除法律另有規定的以外，如要獲得房屋等不動產物權，必須進行物權登記，未進行物權登記的人，不能成為不動產的權利人。

二、注意收集和保存證據。因此，如果因客觀原因需要將房

屋登記在他人名下，應當與對方有一份書面合同，合同中需要明確，如果對方主張其是法律上的物權人，對方應當按房屋當時的市場價支付價款。同時，要保存好本人支付價款的收據，一是旦發生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權。這樣雖然喪失了物權，但是能夠保護自己的債權。

三、事先作好咨詢。在現有情況下，可以說買房是大多數人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出買房決策前，一定要找房產專業律師等專業人士進行咨詢，他們會告訴你應當注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業人士，即具有房地產交易專業知識的操作經驗的人。