第一篇：8種常見業(yè)主物管費(fèi)訴訟案抗辯理由的分析

8種常見業(yè)主物管費(fèi)訴訟案抗辯理由的分析

原載于《現(xiàn)代物業(yè)》上旬刊2009年第12期/總136期

筆者結(jié)合廣州市中級人民法院和廣州市各區(qū)基層法院的類似判決，再就此類案件的抗辯理由進(jìn)行法理分析，為參與該類訴訟案件的當(dāng)事人提供一些借鑒和參考。

一、以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由

前期物業(yè)服務(wù)合同是由房屋的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的參與。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中，許多業(yè)主以自己不是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽約方為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

前期物業(yè)服務(wù)合同是對“合同相對性”原則的突破?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。因此，在建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)，就同時(shí)包括了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意在內(nèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主產(chǎn)生約束力的根源在于建設(shè)單位所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的概括承受。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同雖然沒有業(yè)主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業(yè)主”。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币虼耍瑯I(yè)主以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，法院將不予支持。

二、以前期物業(yè)服務(wù)期間開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同無效為由

國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?據(jù)此，國家規(guī)定建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于“倡導(dǎo)性條款”，不屬于“強(qiáng)制性”規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的?強(qiáng)制性規(guī)定?，是指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定?！眳⒄账痉ń忉尩囊?guī)定，只有違反了法律、行政法規(guī)的“效力性強(qiáng)制性”規(guī)定，合同才會(huì)被法院認(rèn)定為無效，開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不導(dǎo)致前期物業(yè)管理合同必然無效。因此，業(yè)主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。

三、以業(yè)主委員會(huì)在沒有召開業(yè)主大會(huì)的情況下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效為由

實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍及濫用職權(quán)的情形。某些業(yè)主委員會(huì)在沒有召開業(yè)主大會(huì)的情況下，直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴請業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主往往會(huì)以此為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

對于業(yè)主委員會(huì)超越授權(quán)范圍簽訂物業(yè)服務(wù)合同行為的法律效力，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)以業(yè)主委員會(huì)名義所為的行為，是否都可推定為業(yè)主委員會(huì)的行為，發(fā)生爭議該如何處理？答：業(yè)主委員會(huì)委員僅在被授權(quán)的范圍和期限內(nèi)，為了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，可以以業(yè)主委員會(huì)委員的身份處理業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)委員的行為超越被授權(quán)范圍和期限，對外構(gòu)成表見代表的，業(yè)主委員會(huì)對外承擔(dān)民事責(zé)任后，有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)委員追償。按照上海市高級法院的指導(dǎo)意見，業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)未經(jīng)召開業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為對外構(gòu)成“表見代理”，即產(chǎn)生有權(quán)代理的法律后果。

在司法審判實(shí)踐中，法院一般會(huì)審查業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業(yè)服務(wù)合同形式上是合法的，法院一般會(huì)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同是有效的。至于業(yè)主委員會(huì)是否合法成立，是否在召開業(yè)主大會(huì)的情況下簽訂的物業(yè)服務(wù)合同屬于業(yè)主自治范疇，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，法院會(huì)建議業(yè)主另循其他途徑解決，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中不予審查。因此，業(yè)主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。

四、以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾期限之內(nèi)為由

根據(jù)民事合同的相對性原則，開發(fā)商減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾其法律效力僅僅發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對封閉的，不能對合同主體之外的第三人發(fā)生法律效力。而業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主發(fā)生法律效力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)合同約定要求享受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人，法律上不具有承擔(dān)責(zé)任的一體性。因此，開發(fā)商的減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾對與之無關(guān)的物業(yè)服務(wù)公司并沒有法律約束力。業(yè)主不得以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。因此，業(yè)主以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾期限之內(nèi)為抗辯將得不到法院的支持。

五、以不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為由

業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)公司要求仍然按照前期物業(yè)服務(wù)的約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

以廣州市為例，廣州市物價(jià)局印發(fā)了《關(guān)于明確我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知》[穗價(jià)（2007）75號]，該文件明確規(guī)定：“從2005年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)不得以原價(jià)格主管部門核發(fā)的住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)批文和《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》作為收費(fèi)依據(jù)?！奔磸?005年1月1日起，取消物價(jià)部門以批復(fù)形式核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的形式。2004年，廣州市物價(jià)局發(fā)布了《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》[穗價(jià)（2004）199號文]，該文件明確規(guī)定了三個(gè)服務(wù)等級的服務(wù)內(nèi)容。之后，廣州市每年都會(huì)制定《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度》。前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)可以在政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)。

因此，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿意，可以通過提議召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)的方式重新確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)無法就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，業(yè)主委員會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下另行聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，業(yè)主僅以不同意原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為抗辯理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)將不會(huì)獲得法院支持。

六、以家中財(cái)物被盜、車輛被盜為由

國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不應(yīng)承擔(dān)因犯罪分子的犯罪行為導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物損失的賠償責(zé)任。

但是，如果小區(qū)內(nèi)有眾多業(yè)主都出現(xiàn)家中被盜的情形，并提供了報(bào)警記錄等相關(guān)證據(jù)加以證明，法院可能會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行審查。如果認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了物業(yè)服務(wù)合同約定的小區(qū)定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵。法院可以判令業(yè)主減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)中保安服務(wù)部分的費(fèi)用及酌情判決業(yè)主不交或少交部分滯納金。

七、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為由

小區(qū)業(yè)主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺(tái)搭建鴿子籠等行為嚴(yán)重侵害了其他業(yè)主的利益。利益受到侵害的業(yè)主往往會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業(yè)主可能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建行為為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理?！币虼?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)違章搭建行為后，應(yīng)負(fù)有制止和及時(shí)向行政主管部門報(bào)告的義務(wù)。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，也無權(quán)強(qiáng)行拆除違章搭建物。如果業(yè)主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權(quán)者主張權(quán)利。因此，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明已經(jīng)就業(yè)主的投訴進(jìn)行了制止和報(bào)告，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。

八、以應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由

業(yè)主將房屋出租給第三人時(shí)，往往會(huì)約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)由承租人承擔(dān)。發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛時(shí)，業(yè)主經(jīng)常以應(yīng)由實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為抗辯理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，雖然不是物業(yè)服務(wù)合同形式上的當(dāng)事人，但是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人，物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，因此，業(yè)主應(yīng)負(fù)有按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主與承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當(dāng)事人雙方。對于租賃合同之外的第三人物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有約束力。業(yè)主在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，可以依照房屋租賃合同的約定，向?qū)嶋H使用人追償。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！币虼耍瑯I(yè)主以應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為抗辯理由將得不到法院的支持。

從以上八種業(yè)主的常見抗辯理由的分析來看，業(yè)主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這與物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、群體性的特點(diǎn)有關(guān)。物業(yè)服務(wù)的對象往往是小區(qū)成百上千戶業(yè)主，如果判決某個(gè)個(gè)別業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，極有可能牽一發(fā)而動(dòng)全身，帶動(dòng)其他業(yè)主也不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)糾紛的群體性效應(yīng)決定了法院在行使審判權(quán)時(shí)，還要考慮到社會(huì)和諧和維護(hù)穩(wěn)定等因素。法官在個(gè)案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。筆者通過對上述常見的業(yè)主抗辯理由進(jìn)行歸納總結(jié)，結(jié)合法院在審判實(shí)踐中的判決情況，希望能為物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟案件的當(dāng)事人提供一些有益的啟發(fā)或思考

第二篇：業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)抗辯理由的認(rèn)定

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)抗辯理由的認(rèn)定

近年來，隨著我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展、壯大起來，一方面加速了住宅小區(qū)服務(wù)、管理方式的專業(yè)化和現(xiàn)代化，另一方面由此引發(fā)了不少糾紛。法院每年受理的物業(yè)糾紛案件也逐年上升，案件類型有物業(yè)公司起訴業(yè)主欠費(fèi)的，有業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)公司侵權(quán)的，也有開發(fā)商與物業(yè)公司就前期物業(yè)合同產(chǎn)生爭議的。本文通過對作者近期審理物業(yè)案件中欠費(fèi)業(yè)主抗辯理由的梳理，提出自己的看法和意見。

第一，以房屋質(zhì)量問題或小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量問題拒繳物業(yè)費(fèi)的。在很多制式前期物業(yè)合同中，都約定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)有房屋維修的義務(wù)和小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)義務(wù)。業(yè)主往往以此條款主張物業(yè)公司違約或服務(wù)不到位，拒繳物業(yè)費(fèi)。對此，筆者認(rèn)為，房屋買賣和物業(yè)服務(wù)是兩個(gè)法律關(guān)系，房屋或小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量問題的責(zé)任主體在小區(qū)的開發(fā)商，對于業(yè)主的保修物業(yè)公司有通知和協(xié)助維修的義務(wù)。物業(yè)公司履行了通知和協(xié)助義務(wù)后，業(yè)主不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。

第二，以業(yè)主的財(cái)物出現(xiàn)被盜等侵權(quán)損害為由拒繳物業(yè)費(fèi)的。侵權(quán)損害的責(zé)任主體最終是侵權(quán)人，但物業(yè)服務(wù)合同中一般都約定了物業(yè)公司有維護(hù)小區(qū)秩序、安全的義務(wù)，業(yè)主財(cái)物遭到侵害時(shí)，在侵權(quán)主體不明的情況下，業(yè)主往往遷怒于物業(yè)公司。對此，首先業(yè)主不能以抗辯的形式減免物業(yè)費(fèi)，而應(yīng)當(dāng)反訴或者另案訴訟要求相應(yīng)的賠償。其次，在物業(yè)公司的責(zé)任認(rèn)定上，應(yīng)綜合考慮損害的實(shí)際情況和物業(yè)公司在履行維護(hù)小區(qū)公共秩序、安全義務(wù)中實(shí)際工作措施予以判斷，不能簡單地認(rèn)定物業(yè)公司全額賠償或者不賠。

第三，以小區(qū)公共用房或者公用設(shè)施被占拒繳物業(yè)費(fèi)。首先，要明確業(yè)主主張的房屋或者設(shè)施是否是小區(qū)共有，筆者在審理案件中就遇到過業(yè)主主張的公共用房產(chǎn)權(quán)其實(shí)是開發(fā)商所有；其次要確認(rèn)侵占主體是物業(yè)公司還是其他單位或個(gè)人；再次，侵占小區(qū)公共用房或者公用設(shè)施損害的全體業(yè)主的權(quán)益，該項(xiàng)權(quán)益是共同的、不可分割的，因此業(yè)主可以對侵占主體提起侵權(quán)之訴，不能作為業(yè)主拒繳或減免物業(yè)費(fèi)的抗辯。

第四，以物業(yè)公司的服務(wù)不到位拒繳物業(yè)費(fèi)或者要求減少物業(yè)費(fèi)的。該類抗辯理由是最難以把握，在事實(shí)上也是最難以認(rèn)定的。最高人民法院在物業(yè)糾紛案件的司法解釋中也只是規(guī)定了業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)需有正當(dāng)理由，但何為正當(dāng)理由，沒有具體規(guī)定。筆者認(rèn)為，所謂“服務(wù)不到位”不能依據(jù)短時(shí)間的服務(wù)質(zhì)量問題或者單個(gè)、局部的問題，應(yīng)考慮小區(qū)整體的服務(wù)情況和小區(qū)的持續(xù)狀態(tài)。

第三篇：業(yè)主拖欠工程款常見理由及其法律對策

業(yè)主拖欠工程款常見理由及其法律對策

作為施工企業(yè)，最頭疼的莫過于面對業(yè)主以種種理由拖欠工程款的情況！通過二次法律事務(wù)例會(huì)及各經(jīng)營單位提交的債權(quán)債務(wù)明細(xì)報(bào)表，我室發(fā)現(xiàn)，各經(jīng)營單位都不同程度的存在業(yè)主拖欠工程款的現(xiàn)象，給我公司各生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開展造成了許多不利影響！

我室全體成員通過對各經(jīng)營單位反饋的信息進(jìn)行討論研究，對各經(jīng)營單位提交的債權(quán)債務(wù)情況明細(xì)報(bào)表進(jìn)行認(rèn)真剖析，現(xiàn)結(jié)合我公司實(shí)際情況，總結(jié)出以下八種業(yè)主拖欠工程款常見理由，并針對其提出相應(yīng)的法律對策，以供各經(jīng)營單位參考。

一、工程未經(jīng)驗(yàn)收。我們承接施工的工程，竣工后未得到驗(yàn)收，這是否構(gòu)成業(yè)主拒付我方工程款的合法理由呢？

依據(jù)我國《合同法》第二百七十九條，工程竣工后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，業(yè)主應(yīng)支付價(jià)款并接受工程；工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

由此可見，對工程及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，是業(yè)主的法定義務(wù)，如果建設(shè)方違反此規(guī)定，擅自使用未經(jīng)驗(yàn)收的工程，就應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的不利后果，無權(quán)以工程未經(jīng)驗(yàn)收為由拒付工程款。

因此，如果業(yè)主只提出沒有經(jīng)過驗(yàn)收，而沒有證據(jù)說明工程不符合約定，則無權(quán)拒付工程款。但是，如果合同中明確將驗(yàn)收作為付款的前提條件時(shí)，則應(yīng)從約定；當(dāng)然，這時(shí)還要考慮沒有進(jìn)行驗(yàn)收的責(zé)任，如果責(zé)任在業(yè)主，則業(yè)主也不能因此拒付工程款，因?yàn)榘凑蘸贤ǖ囊?guī)定，業(yè)主（建設(shè)方）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織驗(yàn)收，而承包方只能是配合進(jìn)行驗(yàn)收，沒有主動(dòng)權(quán)。

二、承包方?jīng)]有提供竣工資料。工程順利竣工后，如果我方不向業(yè)主提供完整的竣工資料，業(yè)主是否有權(quán)以此拒付我方工程款呢？

依據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，合同履行義務(wù)有主、從之分。因此，承包方提供竣工資料，只是其從義務(wù)之一，即使承包人違反此項(xiàng)義務(wù)，業(yè)主（建設(shè)方）也不能因此拒絕履行支付工程款這一主義務(wù)，而只能要求承包方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、結(jié)算的簽字人沒有相應(yīng)權(quán)限。在我方與業(yè)主工程款糾紛的案件中，曾發(fā)現(xiàn)雙方雖然達(dá)成結(jié)算，但業(yè)主在結(jié)算上只有簽名而無蓋章的情況，而訴訟過程中，業(yè)主往往都會(huì)提出簽名人沒有權(quán)限，以此否認(rèn)雙方的結(jié)算效力。

針對此種情形，依據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)對其工作人員的經(jīng)營行為負(fù)責(zé)，作為建設(shè)方（業(yè)主）應(yīng)當(dāng)積極地與承包方進(jìn)行結(jié)算以確定工程款，而且目前在結(jié)算中往往是承包方居于被動(dòng)；所以原則上結(jié)算協(xié)議上有建設(shè)方工作人員的簽名，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其效力；至于該工作人員是否確實(shí)有權(quán)限，屬于建設(shè)方（業(yè)主）單位內(nèi)部問題，不能對抗不知情的承包方。

當(dāng)然，如果建設(shè)方（業(yè)主）能提供充分證據(jù)證明承包方應(yīng)當(dāng)知道結(jié)算簽字人沒有相應(yīng)權(quán)限，則此結(jié)算協(xié)議就不能拘束建設(shè)方。

四、遲延完工。在工程施工過程中，由于不可抗力等原因，遲延完工的現(xiàn)象是時(shí)有發(fā)生的。但是，依法業(yè)主不能以此為由拒付我方工程款。

如果遲延完工是建設(shè)方（業(yè)主）的原因，則承包方不必承擔(dān)任何責(zé)任，建設(shè)方也就無權(quán)拒付工程款；如果因承包方原因造成遲延完工，則屬于違約行為，承包方要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

因此，建設(shè)方（業(yè)主）也只能要求承包方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，在承包方遲-1-

延完工的違約責(zé)任沒有明確之前，業(yè)主不能因此拒付工程款，此時(shí)業(yè)主只能就此提出反訴或者另案起訴，而不能將此作為承包方索要工程款時(shí)的抗辯理由。

五、承包人沒有完工。與工程款相對應(yīng)的承包方的主義務(wù)，就是按合同約定完成工程，如果承包方?jīng)]有完成工程，則無權(quán)要求建設(shè)方（業(yè)主）按約定支付工程款。而只能就其已施工完成的部分，依據(jù)公平原則要求建設(shè)方（業(yè)主）支付相應(yīng)價(jià)款，而對已施工部分，應(yīng)由承包方負(fù)舉證責(zé)任。

如果是建設(shè)方（業(yè)主）的原因?qū)е鲁邪經(jīng)]有完成工程，這時(shí)因工程未完，承包方同樣不能按約定要求工程款，但可就此要求建設(shè)方（業(yè)主）承擔(dān)違約責(zé)任；如果是因承包方的原因?qū)е鹿こ涛赐瓿?，建設(shè)方（業(yè)主）也可以要求承包方承擔(dān)違約責(zé)任。

六、工程質(zhì)量存在問題。這是最常見的建設(shè)方（業(yè)主）拒付工程款的理由之

一。如果確屬承包方原因?qū)е鹿こ逃匈|(zhì)量問題，則承包方應(yīng)承擔(dān)《合同法》第二百八十一條規(guī)定的違約責(zé)任。

但這時(shí)，建設(shè)方（業(yè)主）仍然不能以此為由拒付我方工程款，原因有如下幾個(gè)方面：

首先，我國《合同法》第二百八十一條明確規(guī)定，承包方原因?qū)е鹿こ藤|(zhì)量不符合約定，建設(shè)方（業(yè)主）只能有權(quán)要求承包方合理期限內(nèi)修復(fù)；

其次，根據(jù)我國最高人民法院相關(guān)司法解釋第十一條規(guī)定，只有當(dāng)承包方拒絕修復(fù)或者修復(fù)后仍不合格之時(shí)，建設(shè)方（業(yè)主）才可以請求減少支付工程款；

第三，司法解釋中規(guī)定不支持工程款請求的，只能是在修復(fù)后仍驗(yàn)收不合格的工程。由此可見，對于建設(shè)工程因承包方原因出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，建設(shè)方（業(yè)主）必須首先要求修復(fù)，只有當(dāng)承包方修復(fù)后仍不合格或者拒絕修復(fù)時(shí)，建設(shè)方（業(yè)主）才能要求減少工程款或者不支付工程款；

第四，根據(jù)我國《合同法》第六十六、六十七、六十八條規(guī)定的履行抗辯，在一方履行不符合約定時(shí)，他方只能拒絕相應(yīng)的履行請求，而在承包方因質(zhì)量問題而承擔(dān)的違約責(zé)任沒有確定前，不可能確定與之相對應(yīng)的工程款數(shù)額。

所以，在承包方起訴要求建設(shè)方（業(yè)主）支付工程款的案件中，如果建設(shè)方（業(yè)主）只是單純的提出質(zhì)量抗辯，而既不反訴要求承包人修復(fù)或者減少工程價(jià)款、賠償損失，也提供不出證據(jù)證實(shí)工程經(jīng)修復(fù)后仍不合格，則這種抗辯無須予以考慮，可讓其另案解決。

應(yīng)當(dāng)說明的是，根據(jù)我國《合同法》第二百七十七條的規(guī)定，建設(shè)方（業(yè)主）有權(quán)對工程隨時(shí)進(jìn)行檢查。因此，在整個(gè)施工過程中，如果建設(shè)方（業(yè)主）發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量有問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利，要求承包方修復(fù)，而不應(yīng)當(dāng)不理不問，直等到承包方索要工程款時(shí)才提出質(zhì)量問題。

而且根據(jù)《合同法》第二百七十九條規(guī)定，在工程竣工后，建設(shè)方（業(yè)主）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織驗(yàn)收。由此可見，法律已經(jīng)賦予建設(shè)方（業(yè)主）在整個(gè)施工過程中對質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控的權(quán)利；而同時(shí)建設(shè)方（業(yè)主）也有義務(wù)對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管。

如果工程是在沒有驗(yàn)收的情況下就交付使用，之后建設(shè)方（業(yè)主）又在工程款訴訟中提出質(zhì)量抗辯。則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定：建設(shè)方（業(yè)主）未經(jīng)驗(yàn)收即使用工程，應(yīng)視為工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。其再提出質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)按保修另案處理，而不能以此為由拒付工程款。

七、時(shí)效抗辯。依據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，時(shí)效應(yīng)當(dāng)是從“知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受侵害時(shí)”起算，具體到工程款的支付，就應(yīng)當(dāng)從承包方“知道或者

應(yīng)當(dāng)知道索要工程款的權(quán)利受侵害時(shí)”起算。

一般而言，對付款時(shí)間有約定的，按約定時(shí)間起算；如果沒有約定或者約定不明，則應(yīng)依據(jù)《合同法》第六十一、二百六十三、二百八十七條確定，即應(yīng)當(dāng)以工程交付時(shí)為建設(shè)方付款期限，從此時(shí)起算時(shí)效，要注意不應(yīng)適用《合同法》第六十二條第（四）項(xiàng)（即債權(quán)人可以隨時(shí)要求）的規(guī)定。

現(xiàn)在，最高院相關(guān)司法解釋第18條已經(jīng)規(guī)定了應(yīng)付工程款的時(shí)間，來確定利息起算時(shí)間。因此，這也可以作為時(shí)效起算的依據(jù)。

八、約定固定價(jià)結(jié)算。有些建筑工程合同，雙方約定固定價(jià)結(jié)算，但實(shí)踐中增項(xiàng)工程的情形是很多的，因此施工方在工程竣工后，都會(huì)提出索要增項(xiàng)工程款，建設(shè)方（業(yè)主）也會(huì)以“合同為約定固定價(jià)結(jié)算”為由拒付工程款。

對于這種情況，如果合同約定是固定價(jià)結(jié)算，則如果有增項(xiàng)，必須有建設(shè)方（業(yè)主）認(rèn)可，或者建設(shè)方在結(jié)算時(shí)確認(rèn)增項(xiàng)工程款數(shù)額，才可以相應(yīng)的增加工程款，否則就必須按合同約定價(jià)款確定工程款數(shù)額。

但是，如果有證據(jù)證明確實(shí)存在合同以外的增項(xiàng)，但沒有證據(jù)能證明是建設(shè)方（業(yè)主）要求施工的，如何確定增項(xiàng)部分的工程款？

司法實(shí)踐中，只要約定以固定價(jià)結(jié)算工程款，則工程量以及價(jià)款的變更必須經(jīng)建設(shè)方（業(yè)主）的認(rèn)可，否則施工方無權(quán)要求增項(xiàng)部分的工程款。因?yàn)楣潭üこ虄r(jià)款就等于同時(shí)確定了工程的范圍，在沒有建設(shè)方認(rèn)可的情況下，施工方單方自行增項(xiàng)屬于違約行為，無權(quán)要求建設(shè)方對此承擔(dān)責(zé)任。

還有一個(gè)特殊問題，就是固定價(jià)合同工程沒有完工如何確定已完工程價(jià)款？ 碰到這種情況，我們可以采取“按比例鑒定”的方法，即讓鑒定機(jī)構(gòu)算出在同一取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下已完工程部分的價(jià)款和整個(gè)合同工程價(jià)款，將兩者比例乘以固定價(jià)，以確定這種情況下已完工程的價(jià)款，這樣既比較公平，也可以防止當(dāng)事人惡意違約獲取利益。