第一篇：福州市城區集體土地征收房屋補償若干意見(試行)（共）

記者昨從有關部門獲悉，《福州市國有土地上房屋征收與補償實施意見（試行）》（下簡稱《意見》）日前出臺并施行。《意見》規定，因舊城區改建需要征收房屋，70%以上被征收人認為征收補償方案不符合規定的，房屋征收部門應組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

房屋征收補償費用應含被征收房屋貨幣補償和購買、建設產權調換房屋的費用。房屋征收補償費用應根據房屋征收補償和安置用房購買、建設進度足額到位。

征收千戶以上 市政府常務會議定

根據《意見》，被征收人應在征收告知書發布之日起5日內，自行協商選定房地產價格評估機構；若5日內無法選定評估機構的，依70%以上戶數意見確定評估機構；無法形成多數意見的，則在上述期限屆滿后3日內，由房屋征收部門通過公開抽號方式隨機選定。

同時，房屋征收決定涉及被征收人戶數在1000戶以上的，作出房屋征收決定前，應當經市政府常務會議討論決定。

房屋征收部門收到項目業主提交的征收申請及相關材料后，應于3日內在房屋征收范圍張貼征收告知書，告知被征收人的權利和義務；征收實施單位應將房屋的權屬、面積等摸底、調查結果報經市房屋征收部門審核后，向被征收人公布。

要評估社會穩定風險 并提交報告

根據《意見》，房屋征收部門擬定的房屋征收補償方案，應在房屋征收范圍內和征收部門門戶網站公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。被征收人需提交意見的，應持本人身份證明和房屋權屬證明，以書面形式提交。

對房地產價格評估機構估價報告經鑒定存在明顯重大技術問題等違規行為的，房屋征收部門應將其列入不良信用檔案，并暫停將其列入評估機構公示目錄一年。

公開抽號時，邀請被征收人代表、被征收房屋所在區監察部門、街道（鎮）、社區（村）組織代表等參與監督。

房屋征收項目，由相關政府或部門牽頭開展社會穩定風險評估并提交風險評估報告。

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城區集體土地 征收房屋補償意見出臺

東南網-海峽都市報2月23日訊 記者昨日獲悉，福州市國土資源局、市住房保障和房產管理局日前發布《福州市城區集體土地征收房屋補償若干意見（試行）》。提出征地告知書發布后，市住房保障和房產管理局可委托征收實施單位，組織開展房屋摸底、調查，通過公開抽號方式選定房地產價格評估機構，參照市區現行房屋拆遷補償標準擬定房屋補償方案等。

集體土地征收房屋補償方案確定的簽約期限內，被征收人與征收單位達不成補償協議，在房屋貨幣補償金額到位或提供產權調換房屋（周轉房）的地點和面積后，由土地行政主管部門責令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部門向法院依法申請強制執行。

福州市國有土地上房屋征收與補償實施意見（試行）

為貫徹國務院公布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》，實現房屋征收與補償工作規范有序開展，保障城市建設順利實施，結合我市實際，現提出如下實施意見。

一、凡屬省、市發展改革部門立項、市級以上財政出資和跨區項目，由市人民政府負責房屋征收與補償工作；凡屬各區發展改革部門立項、區級財政出資的項目以及市人民政府下達由各區人民政府組織實施的其他項目，由各區人民政府負責房屋征收與補償工作。

二、市住房保障和房產管理局是本市房屋征收部門，各區房屋管理部門是各區房屋征收部門，市、區房屋征收部門負責組織實施城區房屋征收工作。

三、房屋征收部門可以委托已取得資質的房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。

四、為了公共利益需要征收房屋的，由項目業主向房屋征收部門提出申請并提交建設項目批準文件、建設項目規劃紅線圖和國有土地使用權批準文件等材料。

五、房屋征收部門收到項目業主提交的征收申請及相關材料后，應在3日內在房屋征收范圍張貼房屋征收告知書，告知被征收人的權利和義務；并委托征收實施單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積、無產權房屋等情況進行摸底、調查，被征收人應當予以配合，征收實施單位應將摸底、調查結果報經市房屋征收部門審核后在房屋征收范圍內向被征收人公布。

房屋征收部門應書面通知規劃、建設、工商、房地產交易登記等部門暫停辦理新建、擴建、改建房屋、改變房屋用途、權屬和抵押登記、工商登記等相關手續。

六、被征收人應當在房屋征收告知書發布之日起5日內自行協商選定房地產價格評估機構；若被征收人在此期限內無法通過協商方式選定房地產價格評估機構的，則以70%以上戶數選定的房地產價格評估機構作為多數人意見確定評估機構；若被征收人無法形成多數意見的，則在上述期限屆滿后3日內由房屋征收部門通過公開抽號的方式隨機選定。公開抽號時，邀請被征收人代表、被征收房屋所在區監察部門、街道（鎮）、社區（村）組織代表等參與監督。

七、房屋征收部門擬定的房屋征收補償方案應在房屋征收范圍內和征收部門門戶網站予以公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。被征收人需提交意見的，應持本人身份證明和房屋權屬證明在征求意見期限內以書面形式提交。

八、因舊城區改建需要征收房屋，70％以上被征收人認為征收補償方案不符合規定的，房屋征收部門應組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。參加聽證會的公眾代表可包括被征收房屋所在地街道（鎮）、社區（村）組織代表、人大代表或者政協委員、法律工作者等。

九、市人民政府實施的房屋征收項目，由項目主管部門牽頭開展社會穩定風險評估并提交風險評估報告；各區人民政府實施的房屋征收項目，由項目所在地轄區政府牽頭開展社會穩定風險評估并提交風險評估報告；其他的房屋征收項目，由項目所在地轄區人民政府牽頭開展社會穩定風險評估并提交風險評估報告。

十、房屋征收決定涉及被征收人戶數在1000戶以上的，作出房屋征收決定前，應當經市人民政府常務會議討論決定。

十一、房屋征收補償費用應含被征收房屋貨幣補償和購買、建設產權調換房屋的費用。房屋征收補償費用應根據房屋征收補償和安置用房購買、建設進度足額到位。

十二、各區人民政府組織實施的房屋征收項目，其房屋征收補償方案在向公眾公布征求意見前，應報經市房屋征收部門審核。

市、區房屋征收補償標準按我市現行的房屋拆遷補償標準執行。

十三、房地產價格評估機構應對各評估事項進行科學鑒定，獨立、全面、客觀、公正、準確地進行估價并出具評估報告。

房地產價格評估機構有下列行為之一的，房屋征收部門應當將其列入不良信用檔案并暫停將其列入房屋征收評估機構公示目錄，暫停期限為1年：

（一）未依照約定及時出具估價報告的；

（二）估價報告經鑒定存在明顯重大技術問題的。

十四、房地產價格評估機構有下列行為之一的，房屋征收部門應當將其列入不良信用檔案并禁止將其列入房屋征收評估機構公示目錄：

（一）未依照約定及時出具估價報告次數累計達兩次的；

（二）估價報告經鑒定存在重大技術問題次數累計達兩次的；

（三）接受評估委托后無正當理由拒絕繼續房屋估價的；

（四）拒不按鑒定意見修改估價報告的；

（五）出具虛假估價報告，估價結果嚴重失實的；

（六）擅自轉讓房屋征收評估業務的；

（七）出現其他違法違規行為的。

十五、各縣（市）人民政府可參照本意見執行。

十六、本意見今后與國家及省相關部門出臺的規定或辦法不一致的，從其規定。

十七、本意見自公布之日起施行。

福州市城區集體土地征收房屋補償若干意見（試行）

市國土資源局 市住房保障和房產管理局

為進一步規范城區集體土地征收房屋補償工作，切實維護被征收人合法權益，結合我市實際，現提出如下意見。

一、集體土地征收房屋補償工作由市國土資源局、市住房保障和房產管理局負責組織實施。

二、征收集體土地涉及房屋征收補償的，由項目業主向市住房保障和房產管理局提出申請并提交建設項目批準文件、建設項目規劃選址紅線圖等材料。

三、市國土資源局發布征地告知書時應明確告知征地范圍內的房屋補償由市住房保障和房產管理局負責組織實施。

征地告知書發布后，市住房保障和房產管理局可委托房屋征收實施單位組織開展征地范圍內房屋摸底、調查，通過公開抽號方式選定房地產價格評估機構，參照市區現行房屋拆遷補償標準擬定房屋補償方案。

四、集體土地征收獲批后，征收土地公告應明確征地范圍內的房屋同時征收，并告知征地補償安置方案由市國土資源局公布實施，房屋補償方案由市住房保障和房產管理局公布實施。

五、集體土地征收房屋補償方案確定的簽約期限內，被征收人與征收單位達不成補償協議，在房屋貨幣補償金額到位或提供產權調換房屋（周轉房）的地點和面積后，由土地行政主管部門責令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部門向人民法院依法申請強制執行。

六、本意見自公布之日起施行。

第二篇：福州市房屋征收補償實施細則

福州市房屋征收補償實施細則

第一章 總則

第一條 為了規范房屋征收與補償活動，維護房屋征收當事人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及相關法律法規的規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條 被征收房屋屬個人或單位所有的，以房屋所有權證為計戶和補償依據，被征收人應當依據房屋所有權證記載的房屋用途、性質和面積選擇產權調換或貨幣補償。被征收房屋屬國有直管公房的，以公房租賃憑證為計戶和補償依據。

實行標準租金的國有直管住宅公房，以及由所在單位職工或其直系親屬租住或使用的國有企事業單位所有的住宅房屋，其補償安置方式分別按以下情形處理：

（一）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心或產權人及其上級主管部門同意將房屋產權放棄給租（住）戶，且租（住）戶在簽約期限內搬遷的，市國有房產管理中心或產權人在收回市政府規定的住宅產權補償款后，由租（住）戶自行選擇補償安置方式并與征收部門簽訂協議搬遷；

（二）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心或產權人及其上級主管部門同意將房屋產權放棄給租（住）戶，但該租（住）戶拒絕在簽約 期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，保持原租賃或使用關系，安置地點由市國有房產管理中心或產權人選擇；

（三）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心、產權人或其上級主管部門不同意將房屋產權放棄給租（住）戶的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，租（住）戶的補償安置及搬遷由市國有房產管理中心或產權人自行解決；

（四）租（住）戶或其配偶已享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，但租（住）戶在簽約期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，市國有房產管理中心或產權人可將搬遷獎勵及搬遷補助費補償給租（住）戶；

（五）租（住）戶或其配偶已享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，且租（住）戶拒絕在簽約期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，協議簽訂后作出征收決定的政府協助市國有房產管理中心或產權人依法搬離租（住）戶。

第三條 歷史老宅因分割等原因造成房屋確權面積小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，實行貨幣補償，不作產權調換。

非公益事業房屋的附屬物，實行貨幣補償，不作產權調換。本細則另有規定的除外。

第四條 征收下列情形的房屋實行產權調換，不作貨幣補償：

（一）被征收房屋的共有人或被征收國有房產的各使用人對補償方式的選擇達不成一致意見的；

（二）被征收房屋產權有糾紛、權屬不清或產權人下落不明的；

（三）被征收房屋設有抵押權的，抵押權人和抵押人未重新設立抵押權或抵押人未清償債務的。

第二章 建筑面積計算和房屋用途、性質認定

第五條 被征收房屋有合法產權的，建筑面積以所有權證記載的建筑面積為準；被征收房屋屬國有公房且未辦理所有權證的，按公房租賃憑證記載的建筑面積，或計租面積×1.3計算；其它房屋建筑面積按《建筑面積計算規范》和《福州市房屋面積計算細則》的規定計算。

利用坡屋頂空間作為閣樓層的建筑形式，閣樓層與原房同時設計建造的，其樓底高度在2.2米以上，閣樓層層高大于等于2.2米部分按100%計算建筑面積，閣樓層層高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%計算建筑面積，閣樓層層高小于1.6米部分不計算建筑面積。

第六條 對無產權房屋的征收補償原則上以福州市勘測院歷年的航拍圖（矢量圖）為依據，經權利人具結并經村（社區）、鎮（街道）確認并公示無異議后，根據建設年限區分處理：

（一）屬1984年1月5日國務院《城市規劃條例》生效前個人建設的無產權房屋，按原房屋建筑面積給予補償安置。村（社區）、鎮（街道）出資建設的無產權公建用房，經所在區人民政府確認后按原房屋建筑面積給予貨幣補償；國有企事業單位出資建設的無產權公建用房，經主管部門確認后按原房屋建筑面積給予貨幣補償。

（二）屬1984年1月5日國務院《城市規劃條例》生效后至2004年10月26日福州市《關于加強違法占地建設查處工作及責任追究的實施意見（試行）》發布前建設的無產權房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市無他處房屋的（商品房、二手房除外），原房屋三層以內、總建筑面積在180平方米以內的房屋建筑面積按70％給予補償安置，屬同結構同步建設、三層以內、總超建面積60平方米以內部分的建筑面積按50％給予補償安置；超過以上部分的建筑面積按20％給予補償安置，但確權安置面積不得超過20平方米，超出部分一律實行貨幣補償。無產權房屋的建造人其戶籍必須在征收范圍所在村（社區），無產權房屋的認定以戶為單位，被征收人有多幢房屋（含產權房屋）的應合并計算，配偶及未成年子女禁止分戶進行補償安置。

村（社區）、鎮（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出資建設的無產權公建用房，經所在區人民政府確認后按原房屋建筑面積的70%給予貨幣補償；國有企事業單位出資建設的無產權公建用房，經上級主管部門確認后按原房屋建筑面積的70%給予貨幣補償。

（三）屬2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府關于清理整治違法建設的通告》發布前建設的無產權房屋，在簽約期限內簽訂協議并搬遷的，可根據不同結構房屋的重置價結合成新率給予補助，另給予300元/平方米的搬遷獎勵。

（四）屬2006年8月26日至2012年12月31日前建設的無產權房屋，在簽約期限內簽訂協議并搬遷的，可給予不超過150元/平方米自行搬遷補助。

（五）私營企業或個人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村（社區）、鎮（街道）租地建設的無產權房屋，按不同結構的房屋重置價結合成新率給予補助，在簽約期限內簽訂協議并搬遷的，另給予300元/平方米的搬遷獎勵。

（六）豬舍、牛欄及簡易搭蓋的房屋或構筑物,在簽約期限內搬遷的按30～70元/平方米給予補助，在征收期間仍飼養禽畜的，另給予30元/平方米的搬遷補貼。

第七條 對于1984年1月5日前建造或具有合法產權的雜物間，可按雜物間面積的50%折算并入住宅房屋進行補償安置；對1984年1月5日至2004年10月26日建造的無產權雜物間，可按雜物間面積的35%并入住宅房屋進行補償安置；對2004年10月26日至2006年8月26日前建造的無產權雜物間，按重置價結合成新率的50%進行補助。

第八條 被征收房屋所有權證記載的性質或用途為營業性店面的，可按營業性店面進行補償安置。

被征收房屋改作營業性店面未經規劃部門批準、房產登記機構確認，持有效工商營業執照或工商行政管理部門出具的初始營業證明或稅務登記證明，在簽約期限內簽訂補償協議并搬遷的，對沿街底層第一自然間（進深按房屋的結構確認，但最多不超過6米）可依據下列規定進行補償。在簽約期限內未達成補償協議的，一律按原房用途進行補償。

（一）在1984年1月5日《城市規劃條例》生效前，將沿街底層第一自然間（進深按房屋的結構確認，但最多不超過6米）非營業性店面 5 改為營業性店面，可按營業性店面給予貨幣補償，其它部分的房屋面積按原房用途給予補償；

（二）在1984年1月5日至1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》生效前，將沿街底層第一自然間非營業性店面改為營業性店面的，可按底層第一自然間（進深按房屋的結構確認，但最多不超過6米）建筑面積的80%確認營業性店面建筑面積給予貨幣補償，其它部分的房屋面積按原房用途給予補償；

（三）在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》生效后至2004年10月26日福州市《關于加強違法占地建設查處工作及責任追究的實施意見（試行）》發布前，將沿街底層第一自然間非營業性店面改為營業性店面的，可按底層第一自然間（進深按房屋的結構確認，但最多不超過6米）建筑面積的60%確認營業性店面建筑面積給予貨幣補償，其它部分的房屋面積按原房用途給予補償。

店面補償款可用于購買住宅安置房，但購買住宅安置房的面積最多不超過認定的營業性店面面積的3倍。

第三章 房屋補償

第九條 房地產價格評估機構選定后，房屋征收部門應委托選定的評估機構對征收范圍內的被征收房屋進行整體區位評估。被征收人不同意按整體區位評估價格及相關規定簽約的，房屋征收部門應委托選定的評估機構對被征收房屋進行分戶評估。

第十條 被征收人選擇整體區位評估方式結算貨幣補償金額的，貨幣補償金額的計算方法為：貨幣補償金額＝確認的房屋合法建筑面積×（區位評估價+被征收房屋重置價×成新率）。被征收人選擇分戶評估方式結算貨幣補償金額的，貨幣補償金額按市場評估價格確定。

第十一條 住宅實行產權調換的，根據被征收房屋確權面積加公攤補償面積后就近上靠標準房型，或根據被征收房屋補償金額（包括區位補償、搬遷獎勵、異地安置獎勵、舊房補償和公攤補償、成套房基礎設施配套費補助）除以產權調換房屋對接價所得面積就近上靠標準房型。產權調換房屋的標準房型為45、60、75、90、105、120、135平方米。

被征收人選擇整體區位評估方式結算產權調換差價的，產權調換差價＝實際安置的面積×安置房單價-確認的房屋合法建筑面積×（區位評估價+被征收房屋重置價×成新率+搬遷獎勵）。

被征收人選擇分戶評估方式結算產權調換差價的，產權調換差價＝安置房市場評估價-被征收房屋市場評估價。

第十二條 就地安置是指在征收項目范圍內進行安置。

就近安置是指征收項目與安置房小區在同一區域、同一土地地段等級內，或者征收項目與安置房小區雖在不同區域、不同土地地段等級但征收項目與安置房小區的最短直線距離小于等于3公里。

異地安置是指從區位等級高的地段安置到區位等級低的地段且征收項目與安置房小區的最短直線距離大于3公里。

第十三條 在簽約期限內簽訂協議搬遷并選擇區位評估計價的住宅房屋，按住宅合法產權面積的10%給予公攤補償（安置房為七層以下多 層房屋的除外），但每戶最多不超過10平方米。在計算區位補償、搬遷獎勵、異地安置獎勵、貨幣獎勵時，應將公攤補償面積與產權面積合并計算。

第十四條 被征收人選擇整體區位評估方式進行計價的，被征收房屋舊房補償單價按《被征收房屋重置價標準》（附件1）結合《被征收房屋成新率評定標準》（附件2）計算。

被征收房屋重置價格主要用于本市規劃區范圍內被征收房屋與附件1所列的主要特征相類似的房屋。在評估中，非主要結構部分的差異不作為提高或降低等級的依據。如局部構件或裝修等部分與附件1所列特征不同，局部構件或裝修可以按《二次裝修項目補償計價標準》（附件3）進行單項換算。若實際房屋的主要特征與附件1所列的相對差異較大或如有附件3以外的項目，補償單價可依照作出房屋征收決定之日適用的建安工程預算定額另行估算，也可委托房地產價格評估機構進行市場評估。

被征收房屋層高超過4米(含4米)的，重置價標準提高20％；被征收房屋層高超過6米(含6米)的，重置價標準提高40％；被征收房屋層高超過8米(含8米)的，重置價標準提高60％。

第十五條 除店面及工業倉儲用房外，其它非住宅房屋可參照住宅區位評估價進行貨幣補償，但獎勵標準應按非住宅的有關規定執行。

第四章 獎 勵

第十六條 住宅房屋被征收人選擇按整體區位評估價計價，并在簽約期限內簽約搬遷的，給予區位評估價20％的搬遷獎勵。

住宅房屋被征收人選擇按整體區位評估價計價，并在簽約期限內選擇貨幣補償簽約搬遷的，另給予區位評估價10％的貨幣獎勵。

住宅房屋被征收人選擇按整體區位評估價計價，并在簽約期限內選擇降低兩個地段等級以上（含兩個地段等級）異地安置簽約搬遷的，另給予區位評估價10％的異地安置獎勵。

第十七條 被征收人在簽約期限內簽約搬遷并按整體區位評估價計價的，工業倉儲用房可給予同一項目住宅區位評估價10%的搬遷獎勵，選擇貨幣補償的，另給予同一項目住宅區位評估價10%的搬遷獎勵；其它非住宅房屋可給予相應區位評估價5％的搬遷獎勵，選擇貨幣補償的，另給予區位評估價10％的貨幣獎勵。

第十八條 被征收人不同意按整體區位評估價計價，要求按分戶評估價簽約搬遷的，可給予被征收房屋分戶評估價5％的搬遷獎勵；選擇貨幣補償的，可另給予被征收房屋分戶評估價5％的貨幣獎勵；選擇降低兩個地段等級以上（含兩個地段等級）異地安置，可另給予被征收房屋分戶評估價5％的異地安置獎勵。

第五章 補 助

第十九條 被征收人或其直系親屬為五保戶、低保戶、孤寡老人的，給予每戶3萬元的裝修補助。

被征收住宅確權面積小于45平方米且被征收人在本市范圍內無其他房屋（含商品房、二手房），在簽約期限內搬遷的，經權利人具結并經村（社區）、鎮（街道）確認及公示無異議后，按45平方米予以補償安置，但補足部分不計算舊房補償費和成套房補助。2006年7月24日后對房屋進行產權分析，致使產權面積少于45平方米的不適用本規定。

第二十條 被征收人在簽約期限內簽訂補償協議并搬遷的，若區位補償評估價格不含成套房基礎設施配套費補助的，對被征收的成套房可另外給予420元/平方米的成套房基礎設施配套費補助作為搬遷獎勵。

第二十一條 住宅搬遷補助費為15元/平方米，非住宅搬遷補助費為20元/平方米。搬遷補助費不足1000元的按1000元計算。

第二十二條 被征收人在簽約期限內簽訂補償協議并搬遷的，住宅房屋可按確認的合法建筑面積一次性給予50元/平方米的安家補助。

因征收非住宅房屋造成停產停業損失的補助標準，根據生產經營者近三年的年平均凈利潤確定，生產經營期限不足三年的，以實際生產經營期限的年平均利潤確定；凈利潤根據稅務部門出具的企業實際繳納的所得稅證明推算；停產停業期限，一般按不低于半年計算。若生產經營者無法提供所得稅證明的，經營性店面可按確認的合法店面建筑面積給予一次性100元/平方米的停產停業損失補助，其它非住宅房屋可按確認的合法建筑面積給予一次性50元/平方米的停產停業損失補助。生產經營者承租房屋從事生產經營活動的，依照其與被征收人的約定分配停產停業損失補助。

第六章 過 渡

第二十三條 住宅房屋選擇產權調換并自行過渡的，應按確權的住宅建筑面積向被征收人發放過渡費。過渡費標準為：一至三級地段每月每平方米10元、四至六級地段8元（原面積不足30平方米的按30平方米計算），地段等級按照我市土地等級確定。

第二十四條 正常過渡費的發放期限以被征收人的實際過渡時間為準，即從被征收人簽訂協議并將被征收房屋騰空交房之日起至產權調換房屋交房之日止，實際過渡時間不足1個月的按1個月計算。在正常過渡費發放期限之外，對選擇貨幣補償或產權調換的被征收人，另給予增發3個月過渡費。

安置房超過過渡期限交付給被征收人的視為逾期，自逾期之日起，對自行過渡的被征收人雙倍發放過渡費，對使用周轉房的被征收人按正常標準發放過渡費。在簽約期限內簽訂協議搬遷的，過渡期限自簽約期限結束之日起開始計算，36個月后期限結束；超過簽約期限簽訂協議搬遷的，過渡期限自搬遷之日起開始計算，36個月后期限結束。產權調換房屋經單體竣工驗收合格并經消防驗收合格或備案，水、電等小區配套設施齊全的，即可回遷安置，被征收人拒絕回遷的，不再發放過渡費。

2012年11月1日尚未回遷且逾期的，自2012年11月1日起其過渡費標準按本規定第二十三條規定執行；2012年11月1日尚未回遷但未逾期的，自逾期之日起其過渡費標準按本規定第二十三條規定執行。本實施細則頒布實施后，征收項目逾期安置期間遇過渡費標準調整的，應自調整之日起按調整后標準發放過渡費。

第七章 安置房

第二十五條 產權調換房屋（安置房）以市場評估價作為對接單價。安置房確定作為項目對接安置的，由征收部門或安置房建設單位委托房地產評估機構對其均價進行市場評估（評估結果報市征收部門備案），在評估時點一年內作出房屋征收決定或補償方案的全市城區所有征收項目安置在此安置房小區的，均按該評估價對接，超過一年的原則上應重新評估；若實行就地就近安置，安置房暫時無法評估的，可按“區位評估價+80%成新磚混結構一等房屋的舊房補償單價+搬遷獎勵（區位評估價的20％）”確定的價格作為簽約期協商使用的安置房對接價。

第二十六條 產權調換房屋（安置房）內部未設隔墻、未配置潔具的，應以產權調換房屋標準戶型為基數，給予80元/平方米的內部隔墻及衛生潔具補助。

第二十七條 被征收房屋實行產權調換，被征收人選擇按整體區位評估方式進行計價的，產權調換房屋與原住宅確權建筑面積及公攤補償面積相等部分不計層次系數，其余面積按五層為0、向下一層每層遞減1％、向上一層每層遞增1％計算層次差價，每層增減的幅度不超過50元/平方米；被征收人選擇分戶評估方式進行計價的，產權調換房屋層次系數按五層為0、向下一層每層遞減1％、向上一層每層遞增1％計算層次差價。

第二十八條 回遷安置時，按安置房實際產權登記建筑面積及層次進行結算。若安置房產權面積小于協議面積，不足部分應按安置房單價的1.1倍補償被征收人；若安置房產權面積大于協議面積，超出部分被征收人應按安置房單價的0.9倍補交購房款。

第八章 附 則

第二十九條 本細則由福州市住房保障和房產管理局負責解釋，今后與國家及省出臺的規定不一致的，從其規定。

第三十條 在本市城區集體土地征收房屋補償時，倉山區城門鎮、蓋山鎮、螺洲鎮東部新城范圍內的項目按照原有規定實施，城區其它區域的項目參照本細則實施。

第三十一條 本細則自公布之日起施行。本細則施行前已依法取得房屋拆遷許可證或作出房屋征收決定的項目，繼續沿用原有規定辦理；本細則施行時尚未回遷安置的項目，可參照第二十六條、第二十七條相關規定辦理，但協議有約定的除外。附件:1.被征收房屋重置價標準

2.被征收房屋成新率評定標準

3.二次裝修項目補償計價標準

第三篇：農村集體土地房屋征收補償計算方法

征地拆遷：農村集體土地房屋征收補償計算方法(2014-02-14 08:12:53)轉載 ▼ 標簽： 合法權益 說是 農業人口 征收與補償 計算方法 文化

最近，筆者在電視、網絡、新聞媒體中看到一些，有關關于農村征地拆遷補償的新聞，地方政府是怎么怎么的為農民著想，又是怎么怎么的對農民進行了合理補償。不過，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對農民征地補償新聞,一個城市征收農民土地，一塊同樣的，兩個價，80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬（1500元/平方米）給付，這說明農民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個價來，不知道當地政府是怎么考慮的，土地要是你的，這種征收法，你會同意嗎？耐人尋味。還有，在農權網上看到一則帖子，征收農民的房屋政府給補償每平方米400元，不知道當地政府是怎么的想的，以筆者當地農民建房為例，農民建設一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補償，讓農民怎么購建房屋，又怎么來生活。還有，就是農民的土地同地不同價，給農民的土地分片定價。無錫調整征地補償標準 全市劃分為一、二類地區。這就好比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場賣出兩個價？農民的土地作為生產、生活必要的要素，不能完全等同于市場，要考慮農民的長遠生計，顯然這種征地補償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規滯后，不健全。那么，在情況下，農民在征地拆遷中，怎樣來計算補償款才合理？尊重農民，保障農民長遠生計？在征地拆遷補償款計算中，農民應當必要考慮的因素，應當注意的問題，只有抓住要點才能在征地拆遷中得到較合理的補償。這里筆者，給農民朋友一個思路，供農民在征地拆遷維權中參考。

農民在計算土地、房屋補償款時，首先要了解：集體土地所有權、使用權及土地市場價值等相關法律常用名詞，才能更好地維護農民合法的權益 集體土地所有權

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權歸屬，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第十九條規定：集體土地所有權，“土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地，屬于農民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農民集體所有。”

依據《中華人民共和國土地管理法》第4條之規定，我國實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉用建設用地、控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農用地的范疇。地方政府非法占用農用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經過有權機關批準并且取得了用地手續，但是他的用地手續是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農田或其它農用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權的管理機關申報。少報多占，主要指超出批準用地的面積占用土地。比如，某建設項目被批準占用土地50畝，在實施建設的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準文件以及辦理用地手續即占用土地的行為。未轉先占，即未經依法批轉土地利用就占用農用地的違法行為。未征先占，即未經土地征收程序改變土地權屬就占用農用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續批文違法占地，農民有權拒絕征地。土地使用權《土地管理法》第九條規定：土地使用權，“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。”《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第四十三條規定：集體土地建設用地使用權，“鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人依法使用農民集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。”

現行的土地管理法律將土地的所有權和使用權相分離的基本原則，也就是說，雖然國家和農民集體擁有土地，但是政府機構、企事業單位、社會團體、個人等都可以在符合法律規定的情況下，辦理相關合法的手續，取得合理利用土地的權利關獲得收益。但是，這并不意味著其對土地的使用可以不受任何限制，還是應當承擔保護，管理和合理利用土地的義務，根據土地的屬性不同，科學合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。因此，強占亂占侵犯農民土地使用權的行為都錯誤的違法行為。

依據《憲法》、《民法》、《物權法》、《農村土地承包法》等相關的國家法律上來看，農村土地的承包經營權是一種用益權，物權最重要的特征就是直接支配和保護之絕對性。物權的直接支配性，指物權人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標的物為管領處分的權利。物權的絕對性，指物權人于其標的的物之支配領域內，非經其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構成違法。對于農村集體所有的土地，農民作為農村集體經濟的成員取得其承包經營權，屬于用益權。這種用益權一經設立，就具有物權的屬性，即具有排除包括有權人（發包人）在內的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結束后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，不言失敗。我們說要給農民的土地經營權以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠不變。必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農民對土地生產經營的自主權，占用農民土地必須給予應有的補償。土地出讓金主要應該給予農民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農民土地的人。” 《中共中央國務院關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》（2009年中央1號文件）也明確規定：“穩定農村土地承包關系。抓緊修訂、完善相關法律法規和政策，賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系保持穩定并長久不變。強化對土地承包經營權的物權保護，做好集體土地所有權確權登記頒證工作，將權屬落實到法定行使所有權的集體組織；穩步開展土地承包經營權登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權屬證書落實到農戶，嚴禁借機調整土地承包關系，堅決禁止和糾正違法收回農民承包土地的行為。”

這些規定都遠遠地突破了《土地管理法》、《農村土地承包法》中農民土地使用權限的所規定，都足以證明，農民的土地承包權使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規定的，來進行征收，這對農民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權、使用權，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農民可要求最高的補償。土地自身價值

價值規律是商品經濟的基本規律，是商品生產和商品交換的基本規律。只要存在商品生產和商品交換，就存在價值規律。（1）價值規律是商品經濟的基本規律，但并不是商品經濟中唯一的經濟規律。商品經濟中有許多經濟規律，價值規律是基本的規律。（2）價值規律作為商品經濟的基本規律，同其他任何規律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉移的。土地作為三大生產要素之一，在社會經濟可持續發展戰略中起著基礎性、決定性作用。土地有償使用，要符合價值規律。同樣的土地，國有土地就有市場價值，集體土地就不具有市場價值，顯然，這是不符價值規律，也是不符合邏輯的。

便于農民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價值？如果農民的土地不值錢，那政府、開發商就不會對農民的土地眼紅了。打個不確切比方，就是農民的土地很值錢，假如說農民的土地是一個聚寶盆，年年會給農民家送錢，就是秋天土地里的收成，因為農民的收成有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時候，有人要賣農民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對農民而言“生路”值多少錢？事實上這個“生路”就是這里所講的土地自身價值。因此，農民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應是合理的，得保障農民自身的長遠生存。盡管集體土地，還沿用著計劃經濟的落后的管理模式，但土地自身的市場價值以充分顯現出來，如果農民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會制造流血傷亡事件了。《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）文件精神提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。”這改變了農村集體土地只能被行政征收才能成為建設用地的做法，體現了追求城鄉協調發展的科學精神，擺脫傳統建設用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國最便宜的是農民的土地，最貴的也是農民的土地”。簡直就是對農民的侵略。不給農民一個合理的市場價格，進行合理的補償，放到誰的頭上，誰也不會干的，最終的結局就是抗爭，以死來抗爭。在征地拆遷中，真正體現土地自身的市場價值，才是對農民最公正的，才是構筑和諧社會，社會主義價值觀的充分體現。關于對同地價的理解，將農民的土地分類劃分等級進行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（2004年10月21日 國發〔2004〕28號）：(十二)完善征地補償辦法，征地補償做到同地同價。筆者理解文件精神是，同地同價應當是指土地在同一地區的的價格應當是相同的價格，不是地方政府所講的同地同價，是同村的土地相同價格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區遠近等因素，將農民的土地進行分類劃分等級后，所說的同地同價，事實上，這就是同地不同價。地方政府先入為主對農民的說，你的土地是二類土地價格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤，一般將農民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農民的土地劃分四個等級，筆者認為，這是不符合中央對農民征地要到合理補償，保障農民長遠生計的政策精神的。

道理很簡單，征收農民土地、房屋，政府給農民在不同的區域的內的價格不同，但最終征收農民土地都是以現金兌現的。假如說農民的房屋被征收了，農民首要的是解決住的問題，于是就同開發商說，你的房子價格50萬，可政府是按五類區給補償的就10萬元，那開發商為了社會責任，也把你的同樣的房子價格，按照五個價格來賣，農民可以10萬元，買你的房子了。這可能嗎？現實中，政府無論將征收農民的土地分成幾類價格，但在同省同一市（或一縣）的農民生存生活成本是一樣的，同一市場，同一商品的價格不可能有三六九等的，這顯然是對被征地拆遷農民的不公。

農民的土地作為生產、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場行為，土地是農民的生存基礎。再者，我國農民土地人均不足1市畝，城市郊區的農民所占的土地更少，以延吉市朝陽川東豐村農民為例，現在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價，在將土地劃分成幾個等級，錢，利潤是政府賺了，可接下來的問題是，農民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區等級，然后對你進行補償，你干嗎？？

因此，農民在征地補償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執行。農民拿中央的文件進行與地方政府發布的同類的文件進行對照，由違背中央意愿的，農民有權拒絕執行。地方政府把土地分成幾個片幾個價，這些都是蒙人的。建議，農民平時多學些相關征地拆遷的法律法規政策，這樣在征地拆遷補償中，就沒有敢欺負你了，我們畢竟社會主義法制社會，主動權就會把握在農民的手中。

集體土地、房屋征收補償計算方法

在土地征收中，國家的對農民的政策是：合理補償、妥善安置，保障農民的長遠生計（根據國家相關的征地法律法規綜合整理，相關的征地拆遷法律法規可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關法律分類）。農民在征地補償中應當考慮土地的自身市場價值、土地的附加值（農地的年產值）、通貨膨脹、最后才是安置費用。為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經濟發展的必然產物，是不可否認的事實。那么，什么是通貨膨脹，簡單地說，就是讓你手中的錢貶值，舉個例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購買力就只是現在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購買力就僅僅是現在的9%了。

征地將農民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補償的那點錢一般僅夠2年的生存費用，政府就什么也不管了。對農民來說，生存都成問題，就更別說什么長遠生計了。所以，在征地中，以上這些因素是農民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補償計算方法

《土地管理法》第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。” 《土地管理法》規定的土地征收補償制度單純以土地原用途和前三年內的經濟產出平均率計算, 導致農村土地被征收后農民僅能獲得土地補償款的1—5%左右，而且土地征收補償款的分配不盡合理。據相關調查發現, 耕地轉為商業用地時, 政府與集體和農民所得收益比最高可達99∶1;未利用土地轉為商業用地時, 政府與集體和農民所得的收益比最高可達199∶1 , 在沿海經濟發達地區甚至可達千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農民得到的征地補償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經濟組織與農民之間對補償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補償，這是根本上就是不合理的。農民當然就不會接受。那么，在征地中怎么樣補償才算合理。在集體土地沒有市場化，《土地管理法》沒有修改的現實下，土地是按照原用途給予補償。那農民怎么算，技巧在土地承包使用權的長久不變。長久不變你能說是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計算是站不住腳的。保障農民的長遠的生計，是政策所規定的，為了保障農民的長遠的生計，那將年產值先算200年的吧。

假設，1平方米的年產值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當然土地所種作物不同，年產值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府將農民土地分成幾等級定價，如果是違背中央文件精神愿意的，農民可以拒絕不理他，只要在征地補償中，時刻把握住中央對農民土地的政策是長久不變，只有這樣，才能保障農民的長遠生計。

分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計算土地的自身的市場價值。有人說農民貪婪，漫天要價，事實勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補償計算方法

實際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農民的房屋、承包地同時被征收。

如果只征收了農民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來換，這樣是為了便于農民生產，同時也比較合理。一般各省土地條例都規定了農民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規定一農戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應考慮購買同樣的房屋的價值，宅基地使用的其他土地面積應當考慮土地的市價值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時，還得考慮便于農業生產。

如果農民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農業生產了，這時就全都市化了，農村房屋拆遷補償應借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》的四個原則進行要求。因各地情況不同，筆者沒有進行具體的計算分析。這里只是給農民一個思路，僅供農民在實際房屋征收中參考。關于土地維權方面的筆者另有文章，請查閱筆者博客。許多地方政府為追求經濟發展和政績，以犧牲被征地農民利益為代價，任意擴大征收權，土地征收工作中明顯存在對農民不公平行為，征地補償標準偏低，政府低價征高價賣、與民爭利以及征地補償分配混亂導致一些地區在土地征收實現土地用途轉移過程中，不同程度地存在開發區和工商企業盲目圈占耕地、肆意擴大城市建設規模以及在征地過程中對被征地農民安置不足，嚴重地侵犯了被征地農民利益。土地權利的易手，伴隨著被征地農民的赤貧噩夢，造就了地方政府的光輝政績和商人的暴富。在商業利益和政治資本的雙重利益驅動下，許多農民在工業化、城市化進程中大量失地失業失去社會保障，成為種田無地、就業無崗、社保無份的人。

農民只有團結，只有斗爭，才會有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關注農民這一弱勢群體。本旨意是維護公民合法的土地、房屋使用權。制止非法暴力、流氓無賴式的強征強拆，揭露社會丑惡，弘揚正義；維護法律的尊嚴，構筑社會主義和諧社會。讓更的更多的人學法用法，維護自己的合法權益。

第四篇：征收集體土地房屋補償安置辦法

征收集體土地房屋補償安置辦法

為切實保護被征收當事人的合法權益，順利推進房屋征收補償、安置工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《浙江省實施中華人民共和國土地管理法辦法》等有關法律法規以及《XXX征收集體土地房屋補償暫行辦法》的有關規定，結合干覽鎮實際,制定本辦法。

一、征收范圍

本辦法適用于XXXX區域范圍內集體土地上的村民房屋及其附屬物的所有人，需對被征收人的房屋及附著物進行補償安置的。

二、安置方式、安置地點

安置方式：房屋征收安置為遷建安置、調產安置（多層住宅）或貨幣補償，由被征收人自行選擇。遷建安置、調產安置地點為干覽鎮統一規劃拆遷項目征收安置地塊。遷建安置用地性質為集體使用土地；調產安置（多層住宅）用地性質為國有劃撥住宅用地。

三、房屋所有權與土地使用權及其面積的確認

（一）原則上按被征收人提供的房屋所有權證、土地使用權證登記面積確認。

（二）房屋所有權證、土地使用權證不齊全或不一致以及證書登記內容不一致的，由房地產管理部門、國土資源管理部門按有關規定予以確認。

（三）未確權祖傳老屋原屬于主屋的，具體產權由房管部門確定。

（四）批準新建房屋后，原房屋應當拆除而未拆除的或在申請建房過程中瞞報原房面積的，不作產權確認。

四、被征收房屋的補償與安置

（一）被征收房屋的補償

1、依法確認產權的房屋，按確認的房屋建筑面積，由具有法定資質的房地產評估機構按照基準價（按項目確定），結合建筑結構、面積、成新率等因素評估確定。

2、征收人對被征收房屋裝修及附屬物的補償金額，由具有法定資格的房地產評估機構按質并結合成新率評估確定。被征收人對房屋裝修不要求評估的，裝修費可按確認的原房建筑面積100元/㎡進行補償。房屋征收公告發布后新增的裝飾、裝潢物不予補償。

3、征收人對被征收房屋給予補償后，被征收房屋由征收人處置。

（二）遷建安置

1、遷建安置的對象為符合私人建房審批條件的被征收人。

2、征收人根據干覽鎮統一規劃安置地塊安排宅基地，并按《舟山市定海區干覽鎮私人建房管理辦法》，由干覽鎮私人建房領導小組統一審批。遷建安置宅基地面積標準為：大戶5人以上（含5人）不得超過125㎡；中戶3-4人不得超過110㎡；小戶1-2人不得超過95㎡；

3、遷建安置的房屋由被征收人按照干覽鎮政府統一規劃、統一設計、統一布局、統一層高，自行建造。建房過程中需服從城建、城管執法部門的管理和監督。

4、遷建安置的人口和分戶按《舟山市定海區私人建房用地管理若干規定》辦理。

5、多余宅基地宕渣費補償：安置地塊宅基地宕渣統一圍填，被征收人原土地證面積扣除按規定標準容積率面積后的差額，宕渣費按25元/㎡價格補償。

（三）調產安置與結算辦法

1、按被征收人的總安置建筑面積按確權后的原房合法建筑面積再增加30%計算，但原房屋為平房的（指平屋為唯一住宅，不含小屋及附屬用房），則按原房合法建筑面積再增加50%計算，并按以下規則選擇戶型：

① 原則上被征收人可以在總安置建筑面積內根據征收人提供的戶型進行自由組合。

② 組合后多余建筑面積在40㎡以上（含40㎡）的，仍可按就近就高的原則選擇一套住房，或選擇實行貨幣補償。

③ 組合后多余建筑面積在40㎡以下（不含40㎡）的，一律實行貨幣補償。

2、調產安置戶型擬定為60型、80型、100型、120型，安置房戶型實際建筑面積為房管部門核定的建筑面積，按實結算。

3、按原房面積增加的面積部分免繳房價款（樓層系數另行結算）。

4、被征收人在征收區域內有多處住宅房屋，在實行安置時應當合并計算其住宅房屋面積。

5、符合宅基地審批資格的征收對象，若總安置建筑面積（含獎勵面積）小于40㎡且在干覽范圍內無其它房屋的（不包括商品房），可按建筑面積人均40㎡（在冊戶口并實際居住）住房面積計算，所發生的超原房面積部分，按下述第8點規定安置房價款結算。

6、安置房房號的確定。被征收人簽訂征收補償安置協議時確定房型戶型；安置房交付前按照房型、戶型分類，分別由被征收人以抽簽方式確定安置房房號，具體抽簽辦法另行制定。

7、被征收人家庭成員中，凡年滿70周歲以上或下肢殘疾、盲人等（憑民政部殘疾證）的，經本人申請可照顧低樓層安置。

8、安置房價款的結算。安置房與被征收房屋產權調換，新舊房屋結算差價款。在安置房交付日前結算付清差價款，辦理安置房交接手續。安置房建筑面積與原房建筑面積相等部分，按“原房相等面積價格”結算；安置房戶型內超原房面積10㎡（含10㎡）部分，按“戶型內超面積價格”結算；超過10㎡以上面積部分，按購置優惠價結算（具體按拆遷補償價格辦理）。

（四）安置人口確認

安置人口按被征收人家庭具有常住戶口且實際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養、寄讀的人員，不計入安置人口。

被征收人家庭成員雖無常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：

1、原常住戶口在征收住房地的符合規定的現役軍人；

2、原常住戶口在征收住房地的大中專院校在校學生；

3、原常住戶口在征收住房地的勞動教養、監獄服刑人員；

4、取得第二輪土地承包權證的，或未進行第二輪土地承包的地區但在1998年12月31日前享有承包權資格的原集體經濟組織成員，且未享受國家房改政策或保障性住房政策的非農人員；

5、符合法律、法規及市、區人民政府規定情況的其他人員。

五、貨幣補償

（一）被征收人放棄遷建安置、調產安置的，全部房屋選擇貨幣補償的，在原房征收評估價基礎上，再給予（1300元/㎡）的補償。被征收人在遷建安置后的差額房屋建筑面積，在拆遷補償價格的基礎上，加上貼補參數400/㎡，再獎勵450/㎡補償給被征收人。

（二）被征收人貨幣補償后不再享受農村私人建房宅基地審批和申請農民公寓房等政策。

(三）在征收協議簽訂、被征收房屋搬遷騰空并經征收人驗收合格后，一次性結算付清全部房屋各項補償費。

六、調產安置分戶規定

符合分戶規定的被征收人房屋必須自然分割，獨立進出門戶，分戶后各戶獨立使用的住房建筑面積必須在40㎡以上，被征收人及直系親屬在通知被征收房屋確權登記截止期限前，在干覽范圍內無其它集體土地房屋的（不包括商品房）按以下分戶規定辦法辦理。

（一）安置人口以在冊農業常住人口為準（不含外來掛靠人員的戶口）。

（二）被征收人為達到法定結婚年齡的男性，允許分戶申請安置。

（三）被征收戶無兒子有女兒的家庭，其中一個女兒（含獨生女）已婚并辦理入贅手續的（婚嫁女除外），允許分戶申請安置。

（四）征收時，父母與子女已單獨立戶，且有自己房屋產權的可分戶安置。

（五）征收時屬單親（大人一人）應與其中的一個子女合并安置。

（六）因購房或小集鎮戶口買賣而轉為非農的，且未享受房改政策的家庭成員，可申請分戶安置。

（七）符合公安部門其他分戶條件的。

七、其他補償規定

（一）搬家補助費：搬遷補助費按戶計算。在規定期限內完成搬遷的，按每戶650元/次補助，兩次搬遷計1300元。選擇貨幣安置的補償1次，選擇遷建安置和調產安置的補助2次。

（二）臨時過渡暫住費：臨時安置過度用房由被征收人自行解決。臨時過渡暫住費按原住房建筑面積每月每平方米4元計算（暫住費每月不足500元的按500元/月計算）。選擇貨幣安置的，一次性補助4個月；選擇遷建安置的，從原房騰空交出鑰匙時算起，到建房通知日止，另外再加八個月的建房期限。選擇調產安置的，補助期限為原房搬遷移交之月起至安置房通知交房后4個月止。如安置房交房期限超過2年，則2年后的暫住費加倍補助。

（三）被征收房屋內原有的有線電視補償410元/次×2次=820元、電話補償108元/次×2次=216元、寬帶安裝費按實結算。實行貨幣安置的，由征收人給予一次性補償（有線電視安裝費410元/戶，電話安裝費108元/戶）。無有線電視、電話的被征收人不予補償。

（四）土地使用權面積的補償，超過原房規定容積率占有土地補償款=（原土地證面積－原房建筑面積÷1.3）×當地征地價格標準。被征收人選擇貨幣安置的，按原土地證面積扣除房屋建筑占地面積后予以補償。

八、祠堂、祖堂征收補償與安置

（一）征收祠堂、祖堂的，原則上實行貨幣補償，在規劃允許的條件下，安置地塊在建造時應統一規劃，統一建造，統一安置。

（二）征收祠堂、祖堂的面積與安置面積相等部分，互不結算差價；差額面積部分，按2500元/㎡結算。

九、獎勵政策

（一）簽約獎：被征收人在征收人通知的簽約期限內簽訂協議的，按確認的被征收房屋建筑面積獎勵100元/㎡。

（二）搬遷獎：被征收人在協議約定期限內搬遷騰空被征收房屋，經驗收未損壞房屋結構及裝修的，按確認的被征收房屋建筑面積獎勵120元/㎡。

（三）整體簽約進度獎：被征收人積極配合，在通告規定期限內簽訂協議并在規定期限內搬遷騰空率達到100%的，按確權面積再次獎勵100元/㎡；簽約搬遷騰空率未達到100%的則取消獎勵。

十、其他規定

被征收人在簽訂相關征收補償安置協議后，視作同意有關入住規劃安置小區關于房屋維修基金及物業管理的有關規定。

十一、本實施辦法由XXXXXXXX負責解釋。

十二、本實施辦法自XXXX年X月X日起實行。

第五篇：舟山市征收集體土地房屋補償暫行辦法

舟政發〔2011〕35號

各縣(區)人民政府，市政府直屬各單位：

《舟山市征收集體土地房屋補償暫行辦法》已經市政府第60次常務會議審議通過，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

舟山市人民政府

二○一一年六月二十一日

舟山市征收集體土地房屋補償暫行辦法

第一章

總 則

第一條

為規范征收集體土地房屋補償活動，保護被征收土地上房屋所有權人的合法權益，保障城鄉建設順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規的規定，參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

在本市行政區域內因征收集體所有土地，需要對集體土地房屋進行補償的，適用本辦法。

第三條

征收集體土地房屋補償應當遵循決策民主、程序正當、補償合理、分級負責的原則。

第四條

市、縣級人民政府負責本行政區域內征收集體土地房屋補償工作。

市、縣級土地行政主管部門具體組織實施本行政區域內征收集體土地房屋補償工作。市、縣級人民政府有關部門，應當按照各自職責，互相配合，協同做好征收集體土地房屋補償工作。

第五條

被征收土地所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處及其他相關單位（非營利機構，以下同）受市、縣級土地行政主管部門委托，可以作為具體實施單位承擔征收集體土地房屋補償的相關工作。

市、縣級土地行政主管部門對鄉（鎮）人民政府、街道辦事處及其他相關單位在委托范圍內實施的征收集體土地房屋補償行為負責審核、監督和指導。

第二章

征收補償管理

第六條

市、縣級人民政府應當根據土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃、土地利用計劃，制定本行政區域內集體土地征收計劃，合理控制征收規模。

第七條

征收集體土地方案經依法批準并公布后，市、縣級人民政府及有關部門在征收范圍內暫停辦理下列事項：

（一）新批宅基地和其他建設用地；

（二）審批擴建、改建房屋及其附屬設施；

（三）審批改變房屋、土地用途；

（四）辦理戶口的遷入，但因出生、婚姻、回國、軍人退伍轉業、大中專院校學生畢業、刑滿釋放和解除勞動教養等原因符合戶口遷入政策的除外；

（五）核發工商營業執照；

（六）轉移房屋所有權或宅基地使用權；

（七）其他按規定應當暫停辦理的事項。土地行政主管部門或受委托實施單位應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。

第八條

土地行政主管部門應根據征收集體土地方案、征地規劃紅線和本辦法有關規定，會同有關部門擬定征收集體土地房屋補償實施方案（以下簡稱房屋補償實施方案）報本級人民政府批準。由受委托實施單位制定的房屋補償實施方案應經市、縣級土地行政主管部門審核后，由土地行政主管部門報本級人民政府批準。

房屋補償實施方案的內容應當包括：征收范圍、補償對象和條件、不予補償情形、補償方式和標準、補償資金預算和落實、安置用房和遷建用地的安排、過渡方式和期限、簽約及搬遷期限、其他需要載明的內容。

前款規定的補償資金應當根據資金預算專戶確認、儲存，安置用房和遷建用地可以折價計入，任何單位和個人不得挪用。市、縣級人民政府應當加強對補償資金使用的監督。

第九條

房屋補償實施方案報批時，應提交下列資料：

（一）擬定的房屋補償實施方案；

（二）征收集體土地方案批準文件；

（三）征地規劃紅線圖；

（四）房屋補償資金或安置用房、遷建用地落實的證明文件；

（五）批準機關認為應當提交的其他材料。

第十條

市、縣級人民政府應當組織有關部門對報批的房屋補償實施方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。多數被征收人對房屋補償實施方案有意見的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

本辦法所稱的被征收人是指被征收集體土地上房屋（以下簡稱被征收房屋）及其附屬設施的所有權人。

第十一條

市、縣級人民政府在批準房屋補償實施方案前，應組織相關人員進行社會穩定風險評估。

第十二條

土地行政主管部門應當在房屋補償實施方案批準之日起5日內，在征收范圍內發布搬遷公告。公告應載明下列事項：

（一）征收土地方案批準文件；

（二）建設項目名稱；

（三）征收范圍；

（四）補償標準；

（五）辦理房屋補償登記和房屋搬遷期限；

（六）行政復議、行政訴訟權利。

第十三條

土地行政主管部門或受委托實施單位應當向被征收人公布房屋補償的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。

第十四條

被征收人應當在公告規定的期限內，憑房屋所有權證、宅基地使用權證、私人建房呈批表、戶口簿等相關材料到公告指定的地點辦理房屋補償登記。

土地行政主管部門或受委托實施單位應組織人員對被征收人房屋的權屬、建筑面積、宅基地使用面積、家庭人口情況等進行踏勘、復核。對未經登記的建筑物會同有關部門進行調查、認定和處理。復核及處理結果應當在征收范圍內向被征收人公布。

第十五條

市、縣級土地行政主管部門與被征收人之間應根據房屋補償實施方案，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、遷建安置地點和面積、臨時安置費或者周轉用房、搬遷費和搬遷期限、違約責任等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務，另一方當事人可依法向人民法院提起訴訟。

第十六條

市、縣級土地行政主管部門與被征收人在房屋補償實施方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者房屋所有權人不明確的，由土地行政主管部門報請批準房屋補償實施方案的市、縣級人民政府作出補償決定。補償決定書應書面送達被征收人并在征收范圍內予以公告。

第十七條

申請作出補償決定，應提交下列資料：

（一）補償決定申請書。申請書應載明申請人、被申請人基本情況，申請事項，申請事實和理由等內容；

（二）被征收房屋及宅基地權屬證明材料；

（三）被征收房屋評估資料；

（四）房屋補償實施方案；

（五）對被申請人的補償安置方案；

（六）申請人與被申請人的協商記錄；

（七）公告、聽證、征求意見等材料；

（八）補償決定機關認為應當提交的其他材料。

第十八條

市、縣級人民政府收到補償決定申請后，應在5日內對申請書和有關證據、資料進行審查，并作出是否受理決定。對不符合受理條件的，應書面告知申請人不予受理的理由；對符合受理條件的，應當在受理之日起60日內作出補償決定。

作出補償決定前，市、縣級人民政府應組織聽證會，對作出補償決定的理由、依據、補償方式和補償標準、搬遷期限等內容聽取被征收人的意見。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十九條

征收集體土地涉及房屋的，應當先補償、后搬遷。選擇產權調換安置補償方式，安置房是期房的，應按規定為被征收人支付臨時安置費用；選擇遷建安置補償方式的，也應為被征收人支付臨時安置費用。確因特殊情況，也可提供臨時周轉用房。

第二十條

市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

第二十一條

被征收人未在規定期限內履行補償協議約定的搬遷義務，土地行政主管部門可根據生效的法院裁判文書，依法申請人民法院強制執行。

補償決定作出后，被征收人未在法定期限內申請行政復議或提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋補償決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償資金和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積、遷建安置土地地點及被征收人按條件應能取得的土地面積等材料；據以執行的補償決定及證明該補償決定合法的證據；據以執行的法院裁判文書、補償協議等材料。

第三章

補償一般規定

第二十二條

市、縣級人民政府應當根據被征收房屋的用途對被征收人給予補償。補償內容主要包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）被征收房屋附屬設施及裝飾費用的補償；

（三）搬遷、臨時安置費用的補償；

（四）停產停業損失的補償；

（五）被征收房屋宅基地的補償。縣級人民政府或相關部門可以根據當地實際制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十三條

本辦法所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本辦法所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設施以外的房屋。

本辦法所稱的附屬設施是指住宅用房附屬的經認定合法的畜舍、花壇、圍墻、墻門及建于宅基地以外的廁所等設施。

未經縣級以上規劃或土地行政主管部門批準改變用途的，征收時按原房屋用途認定。

第二十四條

征收范圍內未取得合法的集體土地使用權證或房屋權屬來源證明文件的建筑，使用人必須在搬遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。逾期未拆除的，依法強制拆除。但按規定可以補辦相關手續并予以確認房屋產權的除外，具體規定由縣級人民政府或相關部門根據當地實際制定。

第二十五條

征收范圍內超過批準期限的臨時建筑，使用人必須在搬遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。逾期未拆除的，依法強制拆除。未超過使用期限的臨時建筑，按重置價格結合剩余使用期限給予適當補償。

第二十六條

被征收房屋可補償面積，按照被征收人提供的合法的房屋權屬來源證明文件記載的建筑面積確定。被征收房屋宅基地面積按照合法的集體土地使用權證所記載的土地使用權面積確定。

被征收人因正當原因確實無法提供集體土地使用權證或房屋權屬來源證明，以及集體土地使用權證或房屋權屬來源證明文件未記載面積情況的，被征收房屋建筑面積和宅基地使用面積由相關部門進行審查，并經公告無異議后依法予以確認。第二十七條

對宅基地補償以被征收房屋建筑面積與宅基地面積的比值，即容積率大小予以確定。容積率大于等于1.3的，不予補償；小于1.3的，超面積部分按征地價予以補償。

第二十八條

被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構根據搬遷公告發布之日房屋用途、建筑結構、面積、成新等因素評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二十九條

房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展被征收房屋評估工作，任何單位和個人不得干預。

第四章

住宅用房補償

第三十條

住宅用房補償，可以實行房屋產權調換，也可以實行貨幣補償，對城區遠郊、農村地區等符合相關條件的被征收人，還可以實行遷建安置。具體補償方式根據房屋補償實施方案由被征收人選擇。

產權調換是指由政府提供住宅用房作為產權調換，安置被征收人。

貨幣補償是指由政府提供相應的補償資金，被征收人自行解決居住用房。

遷建安置是指由政府提供遷建用地和費用，被征收人自行建造安置用房。

第三十一條

征收土地所涉住宅用房，應當以集體土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的事項作為補償計戶依據，征收時符合分戶登記條件的，按分戶登記規定予以補償。具體分戶登記條件及規定由縣級人民政府或相關部門根據當地實際制定。

被征收住房的安置人口按照被征收人家庭具有常住戶口且實際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養、寄讀的人員，不計入安置人口。

被征收人家庭成員雖無常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：

（一）原常住戶口在征收住房地的符合規定的現役軍人；

（二）原常住戶口在征收住房地的大中專院校在校學生；

（三）原常住戶口在征收住房地的勞動教養、監獄服刑人員；

（四）取得第二輪土地承包權證的，或未進行第二輪土地承包的地區在1998年12月31日前享有承包權資格的原集體經濟組織成員，且未享受國家房改政策或保障性住房政策的非農人員；

（五）符合法律、法規及市、縣級人民政府規定情形的其他人員。第三十二條

對于符合宅基地申請條件但因政策限制未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積小于可申請建房建筑面積等原因而造成住房困難的被征收人，可選擇按每戶不少于四十平方米，人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡稱為低限補償標準）確定可補償面積進行補償，也可選擇安排農民公寓式住宅進行補償。農民公寓式住宅的具體實施辦法由縣級人民政府或相關部門根據當地實際情況制定。

第三十三條

被征收人在征收范圍內有多處集體土地上住宅用房的，應當合并計算其住宅用房建筑面積。

被征收人在征收范圍外另有集體土地上住宅用房的，在適用低限安置標準時，應當合并計算其住宅用房建筑面積。被征收人在征收前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補償，并應當在規定的期限內自行拆除。未在規定的期限內自行拆除的，依法強制拆除。

第三十四條

被征收人選擇產權調換補償安置的，其補償適用下列規定：

（一）按照本辦法第二十六條規定，確定被征收房屋可補償面積；

（二）安置用房面積按照不小于被征收房屋可補償面積的原則就近安排安置房標準戶型。具體標準戶型設置由縣級人民政府或相關部門根據當地實際情況制定，鼓勵多層或高層安置；

（三）安置房標準戶型內的安置用房與被征收房屋可補償面積等面積部分，按被征收房屋重置價格結合建筑結構、面積、成新等因素評估后，結算差價。超過被征收房屋可補償面積部分按安置用房綜合造價結算；

（四）超出安置房標準戶型的安置用房，超面積部分參照搬遷公告發布之日同地段同類商品住宅市場價格結算；

（五）實際安置用房面積小于可安置標準戶型面積部分，參照搬遷公告發布之日同地段同類商品住宅市場價格扣除綜合造價結算；

（六）適用低限安置標準的被征收人，其被征收房屋可補償面積按照低限安置標準計算；

（七）按照有關規定享受最低生活保障待遇的被征收人，被征收房屋和安置用房互不結算差價。但安置用房面積超過六十平方米的部分按本條第(三)項、第(四)項規定結算差價。

第三十五條

被征收人選擇貨幣補償安置的，其補償適用下列規定：

（一）按照本辦法第二十六條規定，確定被征收房屋可補償面積；

（二）被征收房屋貨幣補償金額參照安置房同地段類似商品住宅市場價格結合被征收房屋建筑結構、面積、成新等因素評估確定；

（三）選擇貨幣補償的被征收人自行解決居住房屋，不再重新批地建房或享受保障性住房政策；

土地行政主管部門或受委托實施單位應在征收補償協議簽訂后30日內，將貨幣補償資金交付被征收人。

第三十六條

被征收人選擇遷建安置的，其補償適用下列規定：

（一）遷建安置用地應符合村莊和集鎮規劃，并符合《舟山市市區農村宅基地管理辦法》的規定；

（二）相關部門應協助被征收人辦理遷建用地手續和建房審批手續，并做好遷建用地的通水、通電、通路和場地平整等基礎工作；

（三）被征收房屋按重置價格結合建筑結構、面積、成新等因素，予以補償；

（四）安置的宅基地面積小于原宅基地面積的，差額部分按征地價對被征收人予以補償。

第三十七條

被征收住宅的附屬設施，不作為住宅用房安置依據，但應給予合理補償。對被征收住宅的裝飾費用也應予以合理補償。

第三十八條

對利用自有合法住宅用房從事生產經營活動并持有工商營業執照的，除按本章規定予以補償外，還應當適當補償停產、停業的經濟損失。

第三十九條

征收土地涉及住宅用房，被征收人選擇房屋產權調換或遷建安置且需要臨時過渡的，補償協議中應當明確過渡期限和過渡方式，并向被征收人支付臨時安置費或提供周轉用房。協議約定的過渡期限不得超過兩年。超過協議規定的過渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續支付臨時安置費或提供周轉用房外，還應當自逾期之月起加倍支付臨時安置費。

第四十條

征收土地涉及住宅用房，應向被征收人支付搬遷費；實行房屋產權調換或遷建安置且需要臨時過渡的，應當支付雙倍的搬遷費。

第五章

非住宅用房補償

第四十一條

集體土地上非住宅用房認定，應以房屋所有權證登記的用途或規劃、土地部門提供的合法有效文件為依據。

第四十二條

征收土地涉及非住宅用房，對被征收人原則上實行貨幣補償；符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃以及市、縣級人民政府規定的其他條件的，也可以實行遷建安置。

第四十三條

對被征收人實行貨幣補償的，依照被征收人提供的合法土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的建筑面積確定被征收房屋補償面積，并按照類似房地產市場評估價予以合理補償。

第四十四條

對被征收人實行遷建安置的，適用下列規定：

（一）根據市、縣級人民政府的規定，結合被征收房屋的補償面積，提供遷建安置用地；

（二）相關部門應按有關規定協助被征收人辦理遷建用地手續和建房審批手續。并做好遷建用地的通水、通電、通路和場地平整等基礎工作；

（三）被征收房屋按重置價格結合建筑結構、面積、成新等因素，予以補償；

（四）安置用地面積小于被征收房屋土地使用權面積的，差額部分按征地價對被征收人予以補償。第四十五條

征收土地涉及非住宅用房，造成被征收人停產停業以及搬遷、過渡的，應當根據被征收房屋的建筑面積，結合被征收房屋的用途、地段、經營狀況等因素支付一次性經濟補償費。

對被征收房屋中無法恢復使用的電梯、空調、通訊設備等重大設施設備以及被征收房屋的裝飾費用，在評估機構按照重置價格結合成新進行評估后予以補償。

第四十六條

征收土地涉及學校、醫院、宗教場所、軍事設施、文物古跡等非住宅用房的，其征收補償按照有關法律、法規的規定辦理。

第六章

法律責任

第四十七條

市、縣級人民政府及土地行政主管部門或受委托實施單位工作人員在征收集體土地房屋補償工作中不履行本辦法規定職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條

采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十九條

采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的征收集體土地房屋補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第五十條

貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第五十一條

房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，評估結果無效，由土地行政主管部門重新組織評估，并由有關行政主管部門依據《房地產估價機構管理辦法》和《房地產估價師注冊管理辦法》等規定依法給予行政處罰；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章

附 則

第五十二條

本辦法中征收土地涉及住宅用房的臨時安置費、搬遷費、裝飾補償費和涉及非住宅用房的一次性經濟補償費的標準由縣級人民政府和相關部門根據當地實際情況另行制定。

第五十三條

本辦法規定的綜合造價是指房屋建造成本，主要包括：勘察設計前期工程費、住宅建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和非營業性配套公共建筑建設費、管理費、貸款利息。

本辦法規定的重置價是指按照建筑技術、建材及房屋設備價格、人工費用、定額等條件，重新建造相同建筑標準、相同質量的房屋所需要的價格。

本辦法規定的相關價格由市、縣級土地行政主管部門會同相關部門確定公布。

第五十四條

本辦法自公布之日起期滿30日后施行。本辦法施行前已發布搬遷公告并開始實施征收補償的項目，按原規定處理。

第五十五條

本辦法由舟山市人民政府法制辦公室負責解釋。