第一篇：這八種違章建筑被認定為情形,可以主張賠償

這八種違章建筑被認定為情形，可以主張賠償

作者:吳少博律師

標題中所講的違章建筑是指涉嫌違章的建筑，并不是最后司法裁判確定的違章建筑。這種“違章建筑”，可以拿起法律的武器提起復議和訴訟。從實踐的維權情況來看，復議和訴訟往往都會使最終的認定產生很大的變動。我所根據十年的辦案經驗將“涉嫌違章的情形”總結為八種情形，您如果是因為這八種情形涉嫌違章建筑，一定要理清思路，認真對待，梳理一下自己到底屬不屬于違章建筑？ 第一，房屋屬2008年以前建造的。

2008年以前建造、翻建、擴建的房屋有完整的土地使用權。首先有完整的土地使用權及完整的土地使用權證書，或者相應的職能職權部門為您確定的房屋使用權，或鄉鎮企業一次性買斷的集體建設用地使用權，或者通過招拍掛取得的國有工業用地使用權，并且建筑是在2008年之前首次建造或改擴建。

原因在于我國的《城鄉規劃法》是2008年1月1日起實施的，對于城市和鄉村最終確定是否為違章建筑也是《城鄉規劃法》所規定的。2008年之前的《城市規劃法》也是有所規定的，但是現在《城市規劃法》已經廢止掉了，所有情形都依據《城鄉規劃法》，這樣就出現了法律溯及力和法律適用的問題。實踐中提醒各位，如果您的建筑屬于2008年之前的，并且是擁有完整的土地使用權，要警醒自己的房屋是否適用《城鄉規劃法》，是否滿足了當時土地利用總體規劃，是否是違章建筑。根據上述情況，違章建筑是不可以隨意認定的。

第二，招商引資，經具有建筑合法性審批權的政府或職能部門同意興建。早期很多地方都進行了招商引資，但是招商引資要分不同的部門機關。比如有的村委會招商引資，但是村委會不具備招商引資審批權，村委會的審批權只局限于宅基地。鄉鎮招商引資的權利范圍是農村集體土地，市縣區則是城市國有土地。他們當時進行招商引資，并且同意在土地上建設房屋、廠房，這種情況在司法實踐中，特別在江蘇、浙江一帶已經有相關的司法判例，不應該隨便確認是違章建筑。原因在于地方建筑合法性的審批權就在區政府下面的規劃國土部門，招商引資的行為是區政府做出的明文規定或紅頭文件，對認定建筑合法性有法定職權。既然通過招商引資的行為同意興建，就不能隨便認定為違章建筑。

第三，1986年《土地管理法》實施之前建造農村土地房屋的情況也不能認定為違章建筑。

我國《土地管理法》是在1986年6月25日實施的，1982年的《村鎮建房用地管理條例》在《土地管理法》實施后廢止。如果是本村集體土地組織成員在農村土地上建設房屋，則有申請宅基地、獲得宅基地的權利，房屋是在1986年之前建造的，但是對建房的行為首次進行規定是在1986年實施的《土地管理法》中，所以這種行為在法律上并不能確定為違章建筑，甚至不能確定是違法用地或違法占地。

第四，土地總體規劃調整前，房屋符合當時的用地規劃，并且取得了符合當時法律規定的相關證照。

這個概念如何確定？某個地方的規劃是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用總體規劃，這就不能隨便認定為違章建筑。主要是在調整農村集體土地的時候，根據的是《土地管理法》七十三條、七十六條、七十七條。符合土地規劃如何處理？不符合土地規劃如何處理？符合當時的條件但不符合現在條件的農村土地，也不能隨便認定為違章建筑，《土地管理法》第七十三條規定，只能采取沒收而不能采取限期拆除的處理方式。

第五，按照《城鄉規劃法》取得了一定手續的，可以通過補辦手續來解決。

按照我國 《城鄉規劃法》第65、68條相關規定，取得了《建筑用地規劃許可證》、《選址意見書》以及前期土地相關的手續，并且可以通過改證或者補辦一定的手續來獲得最后的《房屋建設許可證》或者不動產權證書的，完全可以補辦手續，不能隨便擬定為違章建筑，應該給其改正或者限期改正的機會。這種情況在實踐當中比比皆是。

第六，從政府手中直接買斷了土地使用權及地上建筑。

有些政府通過招投標、拍賣等方式一次性出售以前鄉鎮企業（包括一些老舊改的小區）所剩下的土地使用權，但可能出手的時候地上建筑沒有相應的手續，這種情況也不能隨便類推為違章建筑。這種情況和無證的情況都是涉及到政府的信賴利益問題。這次總工會的《產權保護意見》當中對這個問題也有明確的表述。因為政府當時是令人信賴的政府，所以買斷土地使用權以及地上建筑，即便沒有相關的土地證照和房產證照，也不能隨便認定為違章建筑。

第七，有些地方有房產證或者土地證，即有一定的手續，只是證照不完備，這也不能認定為違章建筑。

取得了土地使用權證，但是沒有房產證，或者沒有建筑工程的相關規劃手續，這也不宜認定為違章建筑。這里和前面第一條是有所區別的。第一條是在2008年之前建造并且有完整的相關手續，這里講的是有一定的房產和土地手續。在早期（指1997年1998年左右），有些地方對這些土地、房產在進行規劃和土地利用的時候，可能只辦了一個手續就沒有再辦別的手續了，這種取得了一定手續，但是證照并不完備的情況，是可以補辦延續的。

第八，于農業生產的農村土地承包地，或者利用荒山荒地自由復墾或用于基本農田生產建設的土地。

農村土地承包地是指本村集體土地建設成員，具有完備的土地承包經營權，或者經過完備的流轉手續獲得土地生產經營權后，承包集體土地用于農業生產經營，或者進行荒山荒地復墾，然后又用于基本農田建設用地或建設用房的情況，也不能隨便認定為違章建筑。

如果在現實生活中遇到上述八種情況，請一定不要放棄訴訟權。你將會在訴訟中發現，法律適用、客觀事實認定、歷史淵源、政府的信賴利益以及政府一定的違法行為等因素，都可能對確定違法建筑產生法律上重新認定的結果，甚至一些具體行為會對行政機關的認定產生一定的動搖。

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第二篇：房屋遇拆遷被認定為違章建筑該怎么辦

導讀：我們常常遇到這樣的情況，當房屋被列入拆遷范圍，被拆遷人的房屋就會因或者沒有房產證、或者沒有建房審批手續、或者沒有建設工程規劃許可證等原因，被行政機關認定為違法建設，這就是所謂的“無拆遷，不違建”的情形。當被拆遷人看到自己的房屋被認定為違法建設時，心里都是恐慌的。因為大家都知道，按照法律規定，拆除違法建筑是不能給予補償的。此時，征收方會適時拋出橄欖枝：只要你盡快簽署補償協議，我們會給你一些補償，否則，就給你強制拆除，到時候你一分錢也拿不到……

很多被拆遷人，在這種蘿卜和大棒并舉的手段下，忍痛將房屋交付拆除，獲得的補償可以說是慘不忍睹。難道說，房屋沒有審批手續，被征收人就沒有任何的權利嗎？答案是否定的，即使涉案房屋確系違法建筑，違建的建造者依然享有下列6大權利：

一、申請補辦手續的請求權

并不是所有的違法建設都必須要采取強制拆除的手段。違法建設一般分為“程序違建”和“實質違建”，對于程序違建的房屋，建造者完全可以通過申請補辦有關手續并補繳相應稅費、罰款后，將自己的房屋登記為合法建筑，并且在拆遷時按照合法房屋獲得補償安置。因此，建造者應該享有對于手續不齊全房屋的補辦手續的申請權，行政機關通過審查，對于符合條件的，可以補辦房屋建設所需的手續。

二、對限拆決定的救濟權利 行政機關對違法建筑建造者作出拆除的行政處罰時，違法建設人享有陳述權、申辯權、要求聽證權、提起行政復議權、提起行政訴訟權、要求賠償權等相應的救濟性權利。具體的法律規定是《行政處罰法》第六條、第三十二條、第四十二條。也就是說，房屋被認定違建了，并不意味著房子保不住了，更不意味著不能獲得合理的補償了。通過正當的行使權利，你的房屋就有獲得柳暗花明的機會。

三、強制拆除時應保護建造者的人身財產權利

即使房屋屬于違建，也不是說拆就拆，想怎么拆就怎么拆的。在強制執行過程中，執法者要對于房屋內的財產和居住者的生命權及人身權保持最基本的尊重。不能說要進行強制拆除了，就可以無視居住人的財產和人身安全，不做現場清理，不通知房屋權利人將財產搬離或者按程序取出并提存，就徑行將房屋拆除，任由居住人的財產被毀損。如果執法人員實施了上述行為，就意味著他的強拆行為違法，對于給居住人造成的損失，就負有國家賠償的義務。

四、建造者享有被拆除的建筑材料的處置權

如果房屋由建造者自行拆除，拆下來的建筑材料當然可以自行處置。而對于強制拆除下來的建筑材料，也應當允許建造者取走。因為行政處罰要求拆除的是建筑物本身，而建筑材料的所有權仍然歸建造者合法所有，并沒有發生轉移，除非行政機關作出的是沒收的處罰決定，或者建造者明確表示拋棄違法建設的建筑材料。

五、建造者享有不被停水、停電、停氣的權利

在違法建設的拆除中，各地經常發生以停水、停電、停氣等方式逼走住戶的情形，這種做法侵害了住戶的生存權，也違反了《行政強制法》第43條之規定：行政機關不得對居民生活采取停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式迫使當事人履行相關行政決定。嚴禁“五斷”是文明執法的要求，也符合公權力行使不能以過度傷害公民權利來實現行政目的的要求。

六、住房困難的違建建造者有獲得救濟權

由于我國違法建設產生的原因很多，除了惡意違建追求高額補償或者具有多次違建的惡劣情形外，很多建造者確實存在經濟條件差，居住生活困難的客觀情況，譬如早年間電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》中圍著樹蓋房的張大民一家。對于該部分人群，行政機關不能簡單的“一刀切”，一拆了之，而是應該從保證公民居住權的角度出發，為其提供居住的處所。

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