第一篇：解讀北京新物業管理辦法_不得因欠物業費停水電

解讀北京新物業管理辦法 不得因欠物業費停水電

《北京市物業管理辦法》已于將于2010年10月1日正式開始實施，該《辦法》首次提出了前期物業、質價相符、業主決策平臺等新概念，對業委會啟動、換屆，物業更替交接等難題進行了規范和制約，而這些新舉措將幫助業主、開發商和物業公司之間形成聯動，更有效地維護社區內公共設施的日常維護和管理，對我區物業管理有著很好的借鑒意義。

當前，物業管理突出問題主要存在開發建設階段遺留的問題影響到后期物業管理、業主委員會成立困難、物業服務不規范等三方面。2003年北京市就開始啟動《物業管理辦法》規章的調研，經過這么多年的工作，基本問題暴露比較充分，解決這些問題的措施也相對比較成熟。焦點

1、驗收前開發商出物業費

規定 建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。

解讀 按照目前的新房交驗程序，業主往往只驗收了自己屋內的設施，也就是自己購買的專有部分。但整個小區公共部位卻幾乎沒有人注意到，更沒有人去檢查驗收。而物業企業的服務絕大部分集中在公共部位。一旦業主在驗收書上簽字，而公共部分也通過檢驗，開發商就與物業完成交接。一旦公共部分遇到質量問題，影響了業主的生活，業主就會把責任和矛頭對準物業公司，而物業公司又往往希望開發商維修，這影響了整個小區公共部分設施的使用，并形成惡性循環。此次提出前期物業的概念，就是要杜絕這種情況的循環發生。今后驗收房屋將分為兩個部分，業主不僅需要驗收自己的專有部分，還要驗收整個小區的公共部分和公共設施，只有當公共設施也通過驗收，開發商才能與物業公司完成交接，而此前的物業費用都將由開發商承擔。

2、業主可委托第三方驗房

規定 全體業主收房前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。

解讀 業主可委托第三方驗房，就是類似于各種監理，且獨立于物業公司和開發商，又具有社區公共部位、設施驗收專業知識的機構。目前北京已經出現多家類似的機構，市住建委將對其進行 監督和監管。今后，業主、物業公司或開發商，都可以委托這樣的機構，對小區公共部位和設施進行評估和驗收，讓各方可以有令人信服的檢驗結果。

“物業糾紛最容易發生在物業交接環節。”于良說，第三方監管可以幫助業主在與開發商進行前期物業交接，以及入住后更換物業時，對小區設施設備進行評估；也可以協助業主在選擇物業企業時，測算物業費價格；幫助業主監測物業服務質量，避免發生糾紛。

拖欠物業費不能停水電

規定

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業企業接受委托代收這些費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。

解讀 此前，物業公司和業主產生糾紛后，往往使用停水、停電等辦法制約業主，影響業主正常生活，也使得交費業主遭遇無妄之災。《辦法》實施后，物業公司再用這種辦法就是違法。《辦法》明確，任何物業企業，都不得以業主欠交物業費為由，限制或者變相限制專業服務，不可以斷水斷電、停止供暖供氣。另外，物業公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費用時，必須向業主出具相關發票，不得據為己有。

監督

物業賬單

每年定期曬

規定 物業服務企業應當按照價格主管部門的 規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

解讀 “我交的物業費都花在哪了？”“不同小區的物業費為什么不同？”這些都是業主想知道，卻很難知道的問題。新《辦法》明確，物業企業應當每一季度公示一次收支預算，在顯著位置曬曬自己的賬單亮明成本。今后，這些疑問將全部透明。

市住建委副主任張農科說，本市關于住宅物業服務等級標準的初稿已見雛形，將原來一至三級的物業服務等級，擴大到五級，涵蓋300多項內容，下一步將面向公眾征求意見。在五項等級中，每一個級別費用是多少、需要擦幾次玻璃、掃幾遍地面等等，都將條理明晰。上月，市物業管理協會公布了本市一季度城區普通商品住宅物業服務成本信息，目的就是幫業主了解物業費的構成。今后還將組織調研，定期公布物業服務過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本賬目和價格標準，讓老百姓做到明白消費。

其他規定

小區車庫先滿足業主

規定 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過6個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。

解讀 停車矛盾在各小區尤為突出，業主和物業屢發糾紛。《辦法》首次針對停車制定條款，規定車庫使用要優先滿足業主需求：小區車位不得出售給非業主；開發商如果要出租這些車位，也得先盡著業主再考慮“外人”，而且租期不得超過6個月；如果開發商中途要想調高車位租金，也得先與全體業主協商。

老物業不騰地罰10萬

規定 物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒不撤出的，新物業企業和業主應與原物業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。

解讀 新舊物業交接不暢，而互不禮讓，甚至大打出手的事例屢見不鮮。10月1日后，老物業找借口拖延、拒絕辦理物業交接，就會受罰，逾期不撤出可罰款10萬元；不能維持正常物業管理秩序的，由區縣政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府及公安機關組織接管。新物業也不得以委任合同作為“欽定詔書”，不能強行接管，否則也將被處1萬元以上10萬元以下罰款。

商住區別管理業主定

規定 業主可以通過共同決定的方式對物業管理區域的分立或合并進行管理。如果業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并，應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且總人數三分之二以上的業主同意，并應當按照相關 規定提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查。

解讀 以往對于小區的物業管理區域沒有進行明確的區分，一個小區就是一個物業管理區域。而實際中，因為一部分小區商住混合、住改商，業主對物業費爭議較大。《辦法》通過區分物業管理區域，對同一小區內不同用途的區域進行劃分。這樣不但方便管理，還可通過按不同的物業費標準收費化解矛盾。

業主可自定本樓大事

規定 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則 規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

解讀 市住建委表示，目前，對于物業區域內的物業事項管理都必須通過業主大會投票決定，一般重大事項需要一半以上的業主同意，而像變更物業等重大事項則需要三分之二的業主同意方可實現。但召集全體業主開會困難重重，此次《辦法》明確，幢、單元、樓層的業主可以共同決定本單位的物業事項。如動用公共維修金修電梯等，同單元業主可以自己決定，避免扯皮。

業主可以自己管物業

規定 未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

解讀 物業公司往往是由開發商推薦或指定，業主無法進行選擇。《辦法》首次提出，未選聘物業企業的小區業主可以通過共同決定的方式，將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人，如小區綠化、環衛、保安等事項，可以通過業主集體授權業主大會單獨和相關單位簽訂合同或合約進行管理，這有助于提高業主參與管理的積極性。如品閣小區自治以來，物業費3年降了一塊錢。（記者翟烜）

數十位專家上百輪討論，市民提出700多條意見參與，市政府常務會最終議定??《北京市物業管理辦法》經過數年醞釀，幾經易稿，終于出臺，今年10月1日施行。這個管理辦法和每一位有居所的人都有關系，而且在物業管理領域進行了大膽的探索和創新，很多做法都開全國同行業之先河。（京華時報）

第二篇：北京建外SOHO一商戶因物業費糾紛遭物業眾保安堵門

北京建外SOHO一商戶因物業費糾紛遭物業眾保安堵門

朝陽區建外SOHO一商戶因欠繳物業費近18萬元，北京錦融物業管理有限公司（以下簡稱錦融物業）幾天來一直派多名保安圍住商戶門，阻攔裝修。

建外SOHO東區8號樓業主袁先生準備對店鋪進行裝修出租。5月13日上午，他和工人來到店鋪，發現店門口圍著三四十人，“有的穿著保安制服，有的穿著黑西裝，堵門不讓人進。”此后幾天，店鋪門口一直圍有十幾名保安。

昨天，錦融物業客服部的一王姓工作人員解釋，由于袁先生未繳清物業費，因此不能裝修。袁先生說，他4月底得知建外SOHO西區物業費由每平方米28元降到15元，而東區仍是28元，所以找到物業公司，希望對方降價。袁先生稱，物業未給合理解釋，因此未繳費。

昨天下午，物業處理此事的負責人李先生表示，此前袁先生曾給物業傳真了一份《還款承諾書》，稱同意在今年4月29日前結清2010年8月到今年6月的物業費近18萬元，請物業為商戶辦理二次裝修手續。李先生稱，承諾書中寫著，如商戶逾期未能結清，商戶同意物業停止辦理施工手續或終止合同。他們不想通過起訴商戶索要物業費，才會采取這種方法。但袁先生表示，自己并沒簽過這樣的承諾書。目前，雙方仍在商量解決的方案。